Comercial - pretentii

R O M Â N I A

TRIBUNALUL BACAU

SECTIA COMERCIALA SI CONTENCIOS ADMINISTRATIV

DECIZIE Nr. 487

Sedinta publica de la 12 Noiembrie 2010

Instanta constituita din:

PRESEDINTE C.D.

Judecator L.S.

Judecator O.G.P.

Grefier M.A.

Pe rol judecarea cauzei Comercial privind pe recurent COOP. M.U. si pe intimat S.C. N.C. S.R.L. REPREZENTATA DE N.V.C. - ADMINISTRATOR, având ca obiect pretentii

Dezbaterile asupra fondului au avut loc în sedinta din data de 9.11.2010 când, din lipsa de timp pentru deliberare a fost amânata pronuntarea pentru termenul din data de 12.11.2010, când?

TRIBUNALUL

deliberând

Deliberând asupra cererii de recurs de fata, retine urmatoarele:

OBIECT: sentinta civila nr. 52/25.01.2010 pronuntata de Judecatoria Buhusi în dosarul nr. */2009 prin care s-a admis actiunea comerciala având ca obiect pretentii formulata de creditoarea SC N.C. Srl, reprezentata de N.V.C. în contradictoriu cu debitoarea SCM „U.”, s-a dispus obligarea debitoarei la plata catre creditoare a sumei de 31140,65 lei, reprezentând pretentii, si2840 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.

RECURENT: SCM U.

MOTIVE DE RECURS:

1. instanta de judecata a retinut si a citat în mod gresit prevederile articolului 2 din contractul de închiriere nr 413/11.03.2003, în sensul ca a introdus în textul citat cuvântul trebuie care nu exista în cuprinsul articolului, dar si prin omiterea textului a expresiei propuse din fonduri proprii, ceea ce a condus la o interpretare eronata a acestui articol din contract.

2. retinerea instantei este gresita în ceea ce priveste faptul ca art 6.3 din contract este în contradictie cu art 2, având în vedere faptul ca exista o diferenta între notiunea de amenajare si cea de modificare.

3. instanta în mod gresit a retinut faptul ca pârâta a acceptat tacit îmbunatatirile, aceasta în fapt necunoscând valoarea acestor lucrari pâna la data de 30.09.2008

4. s-a retinut în mod gresit faptul ca aceste amenajari erau necesare, expertul neexprimând o asemenea opinie.

5. expertiza s-a efectua în mod gresit pentru întreaga suprafata de 115 m2 , desi suprafata închiriata era doar de 78m2

6. afirmatia instantei referitoare la acceptarea tacita si la posibilitatea de reziliere a contractului este eronata, având în vedere faptul ca nu poate fi acuzata de rea-credinta, rezilierea putând fi apreciata drept un abuz de drept

7. invocarea articolului 492 Cod civil nu este corecta, având în vedere faptul ca locatarul este un detentor precar

8. nu s-a facut dovada îndeplinirii conditiilor îmbogatirii fara justa cauza

9. instanta a ignorat clauza contractuala referitoare la faptul ca locatarul si-a asumat obligatia de a executa pe propria cheltuiala lucrari de amenajare si modernizare

10. actiunea este prescrisa

ASPECTE PROCEDURALE

Intimata nu a formulat întâmpinare, dar s-a prezentat în instanta pentru a-si face aparari.

Cererea a fost legal timbrata.

Au fost depuse la dosar înscrisuri: extras Registrul comertului, copie Monitor Oficial al României nr 1080 bis/30.11.2005, copie decizie nr 1817/13.03.2001.

ANALIZA INSTANTEI

Analizând cererea de recurs prin prisma motivelor invocate si a actelor si lucrarilor dosarului, instanta retine urmatoarele:

În fapt, între SCM U., în calitate de locator si Sc N.C. Srl, în calitate de chirias, s-au stabilit raporturi comerciale prin încheierea contractului de închiriere nr 413/11.03.2003 având ca obiect suprafata de 115 m2 situata în Buhusi, în vederea desfasurarii activitatii de comert, partile stabilind ca locatarul sa amenajeze spatiul închiriat si sa obtina toate avizele si aprobarile necesare desfasurarii activitatii propuse din fonduri proprii. Ulterior partile au încheiat contractul de închiriere nr 157/26.01.2006 privind suprafata de 78 m2, diferenta de 37 m2 fiind închiriata catre PF S.V., prin contractul nr 165/26.01.2006.

 Din raportul de expertiza instanta de recurs retine faptul ca în spatiul închiriat locatarul a efectuat o serie de lucrari de amenajare pentru desfasurarea unei activitati comerciale - respectiv cea de bar, anterior spatiul având destinatie de brutarie, lucrari care au constat în: înlocuire tâmplarie interioara, exterioara, executare pardoseli din gresie, executare placaje din faianta în cele doua grupuri sanitare, executare zugraveli interioare cu var lavabil, executare tavane false din rigips, executare izolatie fonica, executare bar pentru servire, executare instalatie electrica, executare si montare instalatii si obiecte sanitare în doua grupuri sanitare, montare chiuveta în sala barului, executare instalatie de aerisire, executare instalatie de apa si rezervoare.

În drept, potrivit dispozitiilor articolului 1429 Cod civil

„Locatarul:

 1. trebuie sa întrebuinteze lucrul închiriat sau arendat ca un bun proprietar si numai la destinatia determinata prin contract; iar în lipsa de stipulatie speciala, la destinatia prezumata dupa circumstante;”

Cu privire la motivele 1-3, 5,6,9 invocate în cererea de recurs, fata de contractul încheiat între parti, si fata de obligatiile asumate, instanta de recurs retine ca nu sunt întemeiate, instanta de fond analizând în mod legal si temeinic raporturile juridice stabilite între locatar si locator, chiriasul având dreptul la despagubiri pentru sporul de valoare adus spatiului prin îmbunatatirile necesare si utile efectuate si confirmate pe baza de acte justificative. Contractul a fost încheiat la data de 11.03.2003, locatarul folosind spatiul o perioada de 5 ani de zile, lucrarile de amenajare fiind efectuate în cursul anului 2003. Având în vedere data efectuarii lucrarilor si perioada închiriata instanta de recurs constata ca s-a apreciat în mod corect faptul ca a existat un acord tacit din partea proprietarului, acesta având dreptul de a solicita sistarea lucrarilor sau rezilierea contractului în cazul în care nu ar fi acceptat amenajarea spatiului închiriat. Mai mult decât atât prin actul aditional la contractul de închiriere nr 413 partile au stabilit faptul ca în caz de vânzare a spatiului amenajarile sau modernizarile facute de locatar vor fi suportate de cumparator care va vira sumele încasate catre locator care la rândul sau le va vira locatarului; având în vedere faptul ca partile au stipulat o clauza referitoare la sarcina achitarii contravalorii îmbunatatirilor instanta de recurs apreciaza faptul ca proprietarul a avut cunostinta de efectuarea lucrarilor si a acceptat amenajarea spatiului, neputând invoca dupa o perioada de 5 ani de zile lipsa consimtamântului, neexistând niciun act din care sa rezulte faptul ca s-a opus.

În ceea ce priveste sustinerile recurentului referitoare la faptul ca locatarul si-a asumat obligatia de a amenaja spatiul din fonduri proprii,instanta de recurs retine ca aceasta clauza nu poate conduce la exonerarea proprietarului de despagubire a locatarului pentru sporul de valoare adus imobilului, lucrarile efectuate reprezentând de fapt îmbunatatiri aduse spatiului de care se bucura proprietarul la încetarea contractului de închiriere. Lucrarile realizate de catre chirias au fost impuse de profilul de activitate si au constat în amenajari ale spatiului pentru ca acesta sa corespunda cât mai bine scopului pentru care a fost închiriat, prin efectuarea acestora neaducându-se nicio modificare de structura sau de destinatie, fiind în fapt tot un spatiu comercial, pentru a fi necesar acordul scris al proprietarului.

Din raportul de expertiza si din înscrisurile depuse la dosarul cauzei instanta retine faptul ca intimata a realizat lucrari prin care a dus spatiul într-o stare corespunzatoare folosintei, fata de scopul închirierii, aducând un spor de valoare imobilului, fiind îndreptatit la recuperarea contravalorii îmbunatatirilor cu caracter necesar si util, pentru a nu se realiza o îmbogatire fara justa cauza a proprietarului.

În ceea ce priveste critica referitoare la efectuarea expertizei pentru întreaga suprafata de 115 m2 , din examinarea raportului de expertiza si a suplimentului la raport, instanta de recurs retine ca nu este întemeiata, expertul analizând doar îmbunatatirile realizate asupra spatiului folosit de locatar, în suprafata de 78 m2.

Cu privire la motivul 10, referitor la incidenta prescriptiei dreptului la actiune instanta de recurs retine ca nu este întemeiat având în vedere momentul de la care se calculeaza termenul de 3 ani. Dreptul la despagubiri se naste de la data încetarii contractului de închiriere, prin ajungere la termen sau in alte conditii prevazute de lege, deoarece, pâna la încetarea raporturilor locative, chiriasul fiind cel care se foloseste de acest spor de valoare. Neputându-se naste in favoarea chiriasului un drept cert actual si determinat, cu privire la valoarea lucrarilor executate la imobil înainte de încetarea contractului de locatiune, instanta de recurs retine faptul ca termenul de prescriptie trebuie calculat de la data de 1.08.2006 data la care s-a adus la cunostinta locatarului rezilierea contractului. Având în vedere faptul ca actiunea a fost formulata la data de 24.12.2008, fata de termenul general de prescriptie, instanta retine ca acest termen nu s-a împlinit, locatarul exercitându-l în mod legal.

Cu privire la motivele 4,7,8 din cererea de recurs instanta retine ca sunt întemeiate în parte având în vedere urmatoarele:

Temeiul în drept retinut de instanta de fond si anume accesiunea imobiliara artificiala nu corespunde situatiei de fapt stabilite, pretentiile locatarului la despagubiri pentru sporul de valoare adus imobilului având la baza contractul încheiat între parti, cauza reprezentând-o astfel raspunderea contractuala, nefiind incidente dispozitiile art 492 Cod civil.

În ceea ce priveste caracterul necesar al lucrarilor efectuate, instanta de recurs retine faptul ca din amenajarile realizate asupra spatiului închiriat doar o parte din lucrari se încadreaza în notiunea de îmbunatatiri necesare si utile, existând si o serie de lucrari cu caracter voluptoriu care nu pot fi puse în sarcina proprietarului si anume: placi ceramice, în valoare de 1913,55 lei, placaje ceramica în valoare de 1153,62 lei, tavane false, în valoare de 4039,6 lei, zid de caramida, în valoare de 1494,5 lei, blat, în valoare de 365 lei. Instanta de recurs retine ca nu sunt întemeiate nici pretentiile constând în cheltuielile directe si indirecte efectuate cu manopera si nici obligatiile fiscale reprezentând TVA, având în vedere faptul ca aceste obligatii revin în mod direct contribuabilului, putând fi de altfel recuperate în baza raportului cu statul, si fata de gradul de amortizare în timp a investitiei. Daca s-ar admite teza potrivit careia chiriasul ar putea cere contravaloarea îmbunatatirilor ce exced cheltuielilor locative s-ar crea o îmbogatire fara justa cauza a acestuia din urma întrucât la sfârsitul locatiunii valoarea îmbunatatirilor va fi inferioara prin uzura morala si fizica de care a profitat chiriasul, fara vreun profit direct in patrimoniul proprietarului. Fata de aceste considerente, din suma stabilita de dna expert ca reprezentând contravaloarea cheltuielilor si anume 24460,9 lei se va reduce valoarea lucrarilor cu caracter voluptoriu, enumerate mai sus, fiind întemeiate pretentiile doar pentru valoarea de 15495,2 lei, reprezentând cheltuieli necesare si utile care au facut posibila folosinta normala si civilizata a spatiului.

Având în vedere aceste motive, fata de dispozitiile articolului 312 Cod pr cv instanta va admite recursul, va modifica în parte sentinta civila nr 52/25.01.2010 pronuntata de Judecatoria Buhusi în dosarul nr */2009, în sensul ca va admite în parte actiunea si va obliga pârâta SCM U. la plata catre reclamanta Sc N.C. Srl a sumei de 15495,28 lei, cu titlu de despagubiri.

În ceea ce priveste cheltuielile de judecata, fata de solutia instantei de recurs, fata de valoarea pretentiilor admise si fata de dispozitiile art 274 Cod pr cv instanta va obliga pentru fond pârâta SCM U. la plata sumei de 1040 lei reprezentând cheltuieli de judecata, iar pentru recurs va obliga intimata la plata catre recurenta a sumei de 524,8 lei, reprezentând taxa timbru aferenta pretentiilor înlaturate, urmând a compensa cheltuielile de judecata datorate reciproc de parti, pâna la concurenta sumei celei mai mici, pentru ca în final recurenta sa plateasca intimatei suma de 515,9 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DISPUNE

Admite recursul formulat de recurenta SCM U. în contradictoriu cu intimata SC N.C. SRL

Modifica în parte sentinta civila nr 52/25.01.2010 pronuntata de Judecatoria Buhusi n dosarul nr */2009, în sensul ca admite în parte actiunea si obliga pârâta SCM U. la plata catre reclamanta SC N.C. SRL a sumei de 15495,28 lei, cu titlu de despagubiri si 1040 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.

Obliga intimata la plata catre recurenta a sumei de 524,8 lei, reprezentând cheltuieli de judecata efectuate în recurs.

Compenseaza cheltuielile de judecata datorate reciproc de parti pâna la concurenta sumei celei mai mici, si în final obliga recurenta la suma de 515,9 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.

Irevocabila.

Pronuntata în sedinta publica, azi, 12.11.2010.

Presedinte, Judecator , Judecator ,

Domenii speta

Spete similare