Revendicare imobiliară

Prin sentinţa civilă nr. 3347/20.10.2011 Judecătoria Oneşti a admis  în parte acţiunea formulată de reclamantul S.V. împotriva pârâtului F.M.

A stabilit linia de hotar dintre cele două proprietăţi pe aliniamentul punctelor 3 - 4, conform anexei nr. 1 a raportului de expertiză ing. S.V. (fila 40 dosar).

A respins capătul de cerere privind revendicarea.

A obligat  pârâtul să achite reclamantului cheltuieli de judecată în sumă de 660 lei reprezentând parte din onorariului expertului, onorariul avocatului şi din taxele de timbru.

A  dispus plata către expertul S.V. a onorariului definitiv de 600 lei şi de 942 lei către expertul A.D..

În temeiul art. 54 alin. 2 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 a dispus comunicarea în 3 zile de la data rămânerii definitive şi irevocabile a prezentei hotărâri la OCPI Bacău – Biroul de carte funciară Oneşti.

Pentru  a  pronunţa  această  sentinţă prima  instanţă  a reţinut următoarele:

Revendicarea este acţiunea reală prin care proprietarul care nu are posesia bunului cere, în temeiul dreptului său de proprietate, restituirea acestuia de la persoana ce îl deţine fără drept („acţiunea prin care proprietarul neposesor reclamă bunul de la posesorul neproprietar”).

Acţiunea în revendicare poate fi exercitată de către titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat.

În cadrul acţiunii în revendicare reclamantul are obligaţia să dovedească existenţa dreptului său de proprietate pe care îl pretinde. În lipsa acestei dovezi, pârâtul nu poate fi obligat să-şi dovedească el titlul său de proprietate, deoarece legea ocroteşte posesia, independent de vreo dovadă a dreptului ce pretinde a se manifesta prin ea.

Pârâtul posesor are o situaţie pur pasivă, de aşteptare, în favoarea lui operează o prezumţie de proprietate dedusă din simplu fapt al posesiei.

Pentru dovedirea dreptului său de proprietate asupra bunului, reclamantul trebuie să facă dovada unui mod originar de dobândire  a dreptului său, cum ar fi: uzucapiunea, accesiunea etc. În situaţia în care reclamantul nu poate face dovada dreptului de proprietate asupra bunului prin unul din modurile originare de dobândire a dreptului de proprietate, el poate invoca titlul în temeiul căruia a dobândit dreptul de proprietate asupra bunurilor ce  revendică.

Reclamantul nu poate să facă dovada că bunurile revendicate au fost dobândite de el prin unul din modurile originare de dobândire a dreptului de proprietate. Titlul său de proprietate îl reprezintă sentinţa civilă nr. 1406/27.04.2010 a Judecătoriei Oneşti (fila 5 dosar).

La rândul său pârâtul deţine titlul de proprietate nr. 75845 din 9 aprilie 2004 emis de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Bacău (fila 24 dosar).

Când părţile din proces nu invocă alte probe în afara de titluri, câştig de cauză are partea al cărei titlu este mai vechi. Mai mult, titlul pârâtului a fost înscris şi în cartea funciară (filele 71-74 dosar).

În cauză s-a dispus efectuarea unei expertize topo-cadastru de către ing. S.V.. În urma măsurătorilor de teren şi a calculelor topografice a rezultat că reclamantul deţine faţă de titlul său de proprietate cu 100 mp mai puţin, iar pârâtul stăpâneşte cu 1 mp mai puţin decât are în titlul de proprietate nr. 75845 din 9 aprilie 2004 (schiţa Anexa nr. 1).

Pârâtul a fost de acord ca în cauză să se efectueze o nouă expertiză topo cadastru. Noua expertiză întocmită de ing. A.D. a reliefat că reclamantul deţine cu 281 mp mai puţin decât în sentinţa civilă nr. 1406/27.04.2010 a Judecătoriei Oneşti dar şi pârâtului îi lipsesc 3 mp din suprafaţa înscrisă în titlul de proprietate.

Instanţa apreciază că şi în situaţia în care pârâtul ar fi mutat gardul după anul 2005, acesta nu a ocupat din terenul reclamantului. Cum pârâtul nu a ocupat din terenul reclamantului, în temeiul art. 480 din vechiul Cod civil instanţa  va respinge capătul de cerere privind revendicarea.

Potrivit art. 584 din vechiul Codul civil, „orice proprietar poate obliga pe vecinul său la grăniţuirea proprietăţii lipite de a sa; cheltuielile grăniţuirii se vor face pe jumătate”.

Acţiunea în grăniţuire este acea acţiune prin care reclamantul pretinde ca, în contradictoriu cu pârâtul, instanţa să determine, prin semne exterioare, întinderea celor două fonduri învecinate.

Expertul ing. S.V. a trasat linia de hotar între proprietatea reclamantului şi proprietatea pârâtului pe aliniamentul punctelor 3-4, conform anexei nr. 1 a raportului de expertiză. În raportul de expertiză întocmit de ing. A.D. linia de hotar este pe aliniamentul punctelor 2-7, dar în ambele rapoarte de expertiză lungimea grăniţuirii este aceeaşi, respectiv 75,1 metri.

Faţă de cele expuse, în temeiul art. 584 din Codul civil instanţa va admite în parte acţiunea reclamantului şi va stabili linia de hotar între proprietatea reclamantului şi proprietatea pârâtului pe aliniamentul punctelor: 3-4, conform anexei nr. 1 a raportului de expertiză ing. S.V. (fila 40 dosar).

Întrucât cheltuielile grăniţuirii se vor face pe jumătate, va fi obligat pârâtul să achite reclamantului cheltuieli de judecată în sumă de 660 lei reprezentând parte din onorariului expertului, onorariul avocatului şi din taxele de timbru.

Împotriva sentinţei a declarat apel reclamantul S.V. pentru următoarele considerente:

- titlul  pârâtului  este emis la data de 09.04.2004, la 10 ani după ce a fost emis titlul de proprietate nr. 75354/15.12.1994 al vânzătorului  M.N. iar sentinţa civilă nr. 1406/27.04.2010 a Judecătoriei Oneşti a fost pronunţată în baza titlului  vânzătorului, continuând  existenţa acestuia.

- prin obiecţiunile la raportul de expertiză S.V. a precizat că între titlul de proprietate emis lui  M.N. şi cel emis pentru pârâtul F.M.  nu  există  nici  un  fel  de  numitor  comun  în  sensul  că vecinii din cele două titluri nu corespund deoarece F.M.  nu se învecinează pe nici o latură cu vecinii din titlul  M.N. şi de asemenea nu corespund parcelele şi nici tarlalele.

- în afară de contractul de vânzare-cumpărare nr. 2577/1969 încheiat pentru suprafaţa de 300 mp nu se cunoaşte ce alte acte au stat la baza titlului de proprietate emis pârâtului iar cererea pârâtului de înscriere a terenului în cartea funciară  este ulterioară înregistrării cererii de chemare în judecată.

- instanţa a reţinut în mod corect că din ambele expertize reiese că reclamantul  deţine teren mai puţin faţă de titlu dar ajunge la concluzia că şi în situaţia în care ar  fi mutat gardul după anul 2005 pârâtul  nu a  ocupat din terenul reclamantului.

- la termenul din 19.05.2011 instanţa i-a încuviinţat proba cu martori, a dispus ca aceasta să fie administrată după efectuarea raportului de expertiză, dacă va fi necesar şi la termenul din 20.10.2011 a fost necesar, în sensul că a solicitat audierea martorilor  pentru  a  proba varianta a doua a raportului de expertiză A.D., respectiv faptul că pârâtul a mutat gardul, însă instanţa  a  respins  această cerere.

Intimatul – pârât F.M. a decedat la 26.12.2011 şi în cauză au fost citaţi moştenitorii acestuia F.V.,  F.G., F.V. şi  A.M.A..

Prin încheierea din 21.05.2012 instanţa a calificat prezenta cale de atac drept  recurs, având  în  vedere  dispoziţiile  art. 2821 alin. 1 Cod procedură civilă şi faptul că valoarea terenului nu depăşeşte 100 000 lei.

Intimata  F.G. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând că pârâtul a demonstrat că este titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat în baza unui titlu din anul 2004, eliberat  conform prevederilor legale şi înscris în cartea funciară. A mai arătat intimata că instanţa a procedat şi la o comparare a titlurilor de proprietate invocate, care provin de la autori diferiţi şi a dat preferinţă celui care a  invocat titlul cu data cea mai veche, respectiv titlul autorului său, eliberat în anul  2004 comparativ cu titlul recurentului reclamant, sentinţa civilă nr. 1406/2010.

Analizând  actele şi lucrările dosarului  reţine următoarele:

Titlul de proprietate prezentat de reclamant cu privire la terenul în litigiu este o hotărâre judecătorească ce ţine loc de contract de vânzare cumpărare, respectiv sentinţa civilă nr. 1406/27.04.2010 a  Judecătoriei  Oneşti care are caracter constitutiv de drepturi, transferul dreptului de proprietate  asupra terenului în suprafaţă de 1400 mp operând  de la data când hotărârea a rămas definitivă. Pârâtul nu a recunoscut că ar ocupa teren din proprietatea reclamantului şi a susţinut că stăpâneşte doar terenul în suprafaţă de 2292 mp înscris în  titlul  de proprietate  nr. 75845/09.04.2004. 

Pentru ca în conflictul dintre cei doi proprietari, întemeiat pe dispoziţiile art. 480 Cod civil, să fie aplicabilă regula comparării titlurilor trebuie să se stabilească existenţa unei suprapuneri, respectiv că imobilul  din titlul reclamantului se regăseşte  şi  în  titlul  pârâtului.

Din probele administrate în cauză rezultă fără dubiu că nu există suprapunere între suprafaţa de 1400 mp, proprietatea reclamantului conform sentinţei civile nr. 1406/27.04.2010 şi terenul în suprafaţă de 2292 mp proprietatea pârâtului conform titlului de proprietate nr.  75845/09.04.2004 şi  prin urmare nu pot fi primite criticile formulate de recurent cu privire la  soluţionarea acţiunii în revendicare prin comparare de titluri.

Astfel, concluzia expertului tehnic S.V. a fost aceea că  pârâtul F.M. nu ocupă teren din proprietatea reclamantului, în cuprinsul raportului de expertiză întocmit de acesta precizându-se că atât reclamantul cât şi pârâtul stăpânesc suprafeţe de teren mai mici decât cele din titluri în condiţiile în care,  în urma măsurătorilor efectuate în teren  s-a constatat că la întocmirea titlurilor de proprietate în baza Legii nr. 18/1991, care privesc terenurile în litigiu, nu s-au făcut delimitări şi limitări precise în teren pe schiţă şi că suprafeţele au fost calculate grafic, după  parcelarea  făcută  pe  planul  topografic, în care dimensiunile diferă faţă de cele reale.

Din raportul de expertiză întocmit de expertul A.D., a cărei efectuare s-a dispus ca urmare a admiterii obiecţiunilor formulate de reclamant, astfel cum au fost reiterate în recurs, a rezultat de asemenea că  ambele părţi stăpânesc teren mai puţin  faţă de actele de proprietate şi că în ceea ce-l priveşte pe reclamant  această  situaţie  este determinată de faptul că la întocmirea titlului de proprietate nu s-au măsurat cu exactitate terenurile, suprafeţele fiind determinate grafic, cu erori, după planul cadastral vechi.

Deşi recurentul a susţinut că între titlul de proprietate emis vânzătorului său  şi cel emis pentru pârâtul F.M.  nu  există  nici  un  fel  de  numitor  comun, în procesul finalizat prin pronunţarea  sentinţei civile 1406/27.04.2010 s-a stabilit că terenul în suprafaţă de 1400 mp se învecinează  în partea de sud  cu  pârâtul F.M., identificare ce este conformă cu cea rezultată din titlul de proprietate al vânzătorului M.N. În acest sens sunt şi concluziile celor două rapoarte de expertiză în care terenul pârâtului este identificat  ca fiind  vecinul  din  partea  de  sud a  proprietăţii reclamantului.

Contrar susţinerilor recurentului reclamant proba cu martori solicitată de acesta prin avocat nu a fost încuviinţată la termenul din 19.05.2011, din încheierea de şedinţă de la acest termen rezultând că instanţa a dispus în sensul că proba cu martori va fi reiterată după  interogatoriul pârâtului (fila 23 dosar fond). Având în vedere că din analiza celor două rapoarte de expertiză tehnică se desprinde concluzia că pârâtul nu ocupă teren din  proprietatea reclamantului,  urmează a respinge criticile formulate de recurentul reclamant privind necesitatea completării probelor administrate de prima instanţă prin audierea martorilor, aşa cum a solicitat  la termenul din 20.10.2011.

Având în vedere situaţia de fapt stabilită la fond, în sensul că pârâtul nu ocupă teren din proprietatea reclamantului şi care este rezultatul corectei aprecieri a probelor administrate în cauză, urmează a reţine ca fiind justă concluzia  primei instanţe în sensul că reclamantul nu a făcut dovada îndeplinirii condiţiilor acţiunii în revendicare.

Faţă de cele ce preced, văzând şi dispoziţiile art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, va respinge  recursul ca nefondat.

În temeiul art. 274 Cod procedură civilă va obliga recurentul reclamant la plata cheltuielilor de judecată către intimata  F.G., reprezentând onorariu avocat.

Domenii speta

Spete similare