Înstrăinarea şi dobândirea terenurilor prin acte juridice între vii, doar prin încheierea ad validitatem a actului în formă autentică

Asupra recursului  de faţă instanţa reţine următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 331/2012 a Judecătoriei Agnita, s-a respins excepţia autorităţii lucrului judecat  invocată de pârâţii  A. Em. şi  A. E..

S-a respins ca neîntemeiată acţiunea reclamanţilor  O. Em. şi O. El. în contradictoriu cu pârâţii A. Em. şi A. E.

Pentru a hotărî astfel instanţa de fond a reţinut  că nu există identitate de obiect pentru a se reţine excepţia autorităţii lucrului judecat faţă de dosarul 25/308/2008 deoarece terenul în litigiu a fost indicat ca fiind cel din  TP nr. 3/24/4.03.99  iar în dosarul 25/308/2008 s-a indicat ca teren cel din parcelele 3/1/2 şi  94/2.

Pe fondul cauzei s-a reţinut că în baza prevederilor art. 2 al. 1 din Legea nr. 54/1998, aplicabilă la momentul încheierii convenţiei dintre părţi la data de 18.03.2003, înstrăinarea şi dobândirea terenurilor prin acte juridice între vii trebuie să fie făcute, ad validitatem, prin încheierea actului în formă autentică. În lipsa acestei forme, actul poate constitui cel mult antecontract de vânzare-cumpărare.

Potrivit doctrinei şi practicii judiciare constante, în baza prevederilor art. 1073 şi 1077 din vechiul Cod civil care consacră principiile executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a prejudiciilor cauzate prin neexecutarea obligaţiilor asumate, s-a stabilit că este admisibilă acţiunea în pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare doar dacă: există un antecontract valabil încheiat, există refuzul uneia din părţi de a autentifica actul de înstrăinare, partea solicitantă şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, promitentul-vânzător este proprietar al bunului vândut iar promitentul-cumpărător nu e incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.

Potrivit art.5 alin.2 Titlul X din Legea 247/2005, în situaţia în care după încheierea unei antecontract cu privire la un teren una din părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

Antecontractul de vânzare-cumpărare nu este translativ de proprietate. În cazul în care promitentul  - vânzător nu-şi respectă obligaţia şi vinde bunul altei persoane, beneficiarul promisiunii nu poate solicita predarea bunului, întrucât nu a devenit proprietar. Doar dacă bunul se mai găseşte în patrimoniul promitentul - vânzător, beneficiarul poate solicita instanţei să dea o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

În speţa de faţă, din probele administrate coroborate cu Sentinţa civilă nr. 66/18.02.2010, irevocabilă, rezultă că între reclamanţii O. EM. şi O. E. în calitate de promitenţi-cumpărători şi pârâţii A. EM. şi A. E. în calitate de promitenţi-vânzători a intervenit, la data de 18.03.2003, un antecontract de vânzare-cumpărare privind un total de 3 ha de teren agricol între care era inclusă şi suprafaţa de aproximativ 2,2 ha situată în zona C. P., identificată ca fiind cuprinsă în Titlul de proprietate nr. 3/24, eliberat la data de 04.03.1999, înscris sub nr. cadastral 83/3 cu suprafaţa de 2,20 ha. Pârâţii, deşi au primit preţul terenului cumpărat, nu şi-au executat obligaţia corelativă de a încheia act autentic de vânzare-cumpărare.

Suprafaţa de aproximativ 2,2 ha situată în zona C. P., identificată ca fiind cuprinsă în Titlul de proprietate nr. 3/24, eliberat la data de 04.03.1999, înscris sub nr. cadastral 83/3 cu suprafaţa de 2,20 ha, nu era însă, la momentul convenţiei sus-amintite, proprietatea pârâţilor, ci a defunctei A. Eu., pe numele căreia a fost eliberat titlul de proprietate.

În plus, la data judecării prezentei cauze, aceeaşi suprafaţă de teren nu se află în patrimoniul pârâţilor, ci în cel al numiţilor A. A. şi A. O., în temeiul Sentinţei civile nr. 117/05.04.2005 pronunţată de Judecătoria Agnita în dos. nr. 8/2005.

Pentru aceste considerente, constatând că bunul care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nu era la momentul convenţiei în patrimoniul promitenţilor-vânzători şi nici nu este în patrimoniul acestora în prezent, instanţa va respinge, ca neîntemeiată, acţiunea formulată de reclamanţi.

Împotriva  sentinţei au declarat în termen recurs, reclamanţii  O. E. şi O.  E. care au solicitat casarea sentinţei  şi admiterea în totalitate a acţiunii lor.

Recurenţii  au invocat nelegalitatea şi netemeinicia sentinţei  deoarece instanţa de fond  a interpretat  greşit  actul juridic dedus judecăţii conform art. 304 pct.8 şi 9 C. p. civ. astfel:

1.S-au încălcat prevederile art. 1314, 1294, 1295 C. civil şi art.  969, 970 C. civil pentru că vânzătorii nu şi-au executat obligaţiile de bună credinţă şi nu s-au abţinut de la  de la evingerea cumpărătorilor.

Deşi preţul a fost încasat iar posesia a fost predată din 2006 instanţa de fond a înlăturat aceste fapte certe şi a dat eficienţă tranzacţiei prin care vânzătorii transmiteau imobilele terenuri  coproprietarilor în mod nelegal încălcându-se prevederile art. 1295 C. civil proprietatea fiind strămutată.

2.Instanţa de fond nu a verificat îndeplinirea de către vânzători a principiului executării  contractului  de bună credinţă  astfel terenurile obiect al litigiului au fost vândute recurenţilor iar vânzătorii nu mai puteau  să le tranzacţioneze cu fraţii lor preţul fiind achitat în  integralitate.

3.Deşi s-a reţinut  că între instanţa de fond  că imobilele terenuri  sunt proprietatea altor persoane nu s-a făcut dovada  dreptului de proprietate cu CF astfel că reţinerea este nelegală.

În drept  s-au invocat prevederile art. 304 pct.8,9, 312, 274 C. pr. civ. şi art. 269, 920, 1314, 1295, 1294 C. civil.

Intimaţii pârâţi A. Em. şi A. E. prin întâmpinare a solicitat respingerea recursului  cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată deoarece convenţia părţilor  a fost modificată în ceea ce priveşte preţul şi obiectul ei  aceasta având ca obiect doar casa, curtea şi grădina pentru preţul de 15.000 lei nu şi terenurile cu preţul total de 14.000 lei.

Urmare a dezbaterii succesorale terenurile au fost atribuite fraţilor intimatului A. Em. respectiv  A. O. şi A. A.

Analizând recursul în limita motivelor  invocate cât şi din oficiu  instanţa va statua astfel:

Raportul juridic dedus judecăţii a vizat cererea reclamanţilor Ol. Em. şi E. în contradictoriu cu pârâţii A. Em. şi A. E. de constatare a cumpărării a 2,20 ha teren arabil extravilan în locul C. P. înscris  în TP 51/24/99 prin contract sub semnătură privată ca moştenitor a lui A. Eu., obligarea pârâţilor  să încheie act apt  de intabulare  sau sentinţa să ţină loc  de act autentic  şi intabularea dreptului  de proprietate  pe numele reclamanţilor. Faptic  între părţi s-a încheiat înscrisul  sub semnătură privată  din 18.03.2003 prin care A. Em. şi E. vindeau lui  O. Em. şi E. : casă cu şură şi grădină în C. P.  pentru preţul de 140.000.000 lei vechi.

Preţul a fost achitat integral respectiv la data  încheierii actului 53.000.000 lei iar diferenţa în 2005 şi 2006  pârâtul  A. Em.  recunoscând  în formă autentică achitarea preţului ( fila 86 dosar fond ).

Cu toate că preţul a fost achitat integral şi posesia a fost predată în 2003 pârâţii au refuzat încheierea actului în formă autentică.

Părţile s-au mai judecat  pentru suplinirea consimţământului  pârâţilor în formă autentică  în vederea intabulării imobilelor în  dosarul  nr. 25/308/2008 iar prin sentinţa civilă  717/2010 a Tribunalului Sibiu s-a admis în parte acţiunea reclamanţilor O.  şi au fost obligaţi pârâţii să dea reclamanţilor  act apt de intabulare pentru terenurile  arabile de  7100 mp din TP 53/24/99  parcelele  77/4 şi  69/1/1.  S-a respins  capătul de cerere  privitor la  terenul  arabil  din TP 53/24/99  parcelele 14/1/2 şi B9/2 ( 8300 mp + 12200 mp ) deoarece imobilele nu se mai aflau în proprietatea pârâţilor ci a fraţilor acestora.

Sentinţa civilă 66/2010 a Judecătoriei Agnita  a intrat în putea lucrului judecat  astfel că instanţa de fond în mod nelegal  a înlăturat efectele convenţiei părţilor deoarece conform art. 1073, 1077 C.civil  obligaţiile  se execută în natură  iar potrivit art. 5 Titlul X legea 247/2005  instanţa poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract autentic.

Din această perspectivă primul motiv de recurs  este fondat deoarece instanţa de fond a încălcat prevederile art.  969, 970 C. civil dar şi art.  1294, 1295 C. civil vânzătorii  A. fiind de rea credinţă.

Astfel la data încheierii antecontractului  2003, era eliberat TP 351/24/99 pe numele mamei pârâtului A. Em.  respectiv  A. Eu. dar care decedase din  19.01.1995 ca atare la data încheierii antecontractului A. Em.  era posesor  de drept al imobilului  alături de fraţii săi  A. A. şi A. O. deoarece  succesiunea era deschisă de la data  morţii, 1995.

Conform art. 650 C. civil „ succesiunea se defereşte prin lege, sau după voinţa omului prin testament ”.

Succesiunile se deschid prin moarte - art. 651 C. civil -  data  morţii dă naştere la drepturile moştenitorilor, iar moştenitorul care are vocaţie  succesorală  ia locul defunctului în tot ceea ce priveşte drepturile şi obligaţiile sale.

În caz de pluralitate a moştenitorilor, partajul intervenit  între ei produce consecinţe juridice din momentul deschiderii succesiunii – art.786 C. civil.

Legea acordă sezină, adică posesia  de drept a moştenirii  descendenţilor  şi ascendenţilor.

În cauză pârâtul A. este descendent al defunctei A. Eu.  ca şi fraţii săi  ceea ce înseamnă că este moştenitor sezinar  conform  art. 653 C. civil astfel că a luat în stăpânire bunurile succesorale, mobile şi imobile  fără îndeplinirea vreunei formalităţi  şi putea să înstrăineze  şi să dispună de bunurile succesorale.

Creditorii  care au un înscris contra succesiunii ( cum este cazul recurenţilor ) pot solicita predarea bunurilor numai după  obţinerea unui titlu.

Va atare, susţinerea instanţei de fond cum că la data încheierii convenţiei părţilor în 2003 imobilul nu era proprietatea pârâţilor este nelegală şi nefondată raportat la art. 653, 650, 651 C. civil ceea ce întruneşte  motivul de modificare prev. de art. 304 pct.5 C. pr. civ.

Reţinerea instanţei de fond vizând că bunul imobil  litigios  nu era şi nu mai este în patrimoniul proprietarilor vânzători astfel că acţiunea este nefondată raportat la  sentinţa civilă 117/2005 a Judecătoriei Agnita este de asemenea nelegală.

Promitentul  vânzător A. Em. aşa cum s-a arătat  avea calitatea de a transmite bunuri succesorale însă nu putea dispune de acestea de  două ori  către persoane diferite. ( în speţă  în primul rând către Olari Emil şi Olari Elena şi ulterior către fraţii săi  A. A. şi A. O ).

Dreptul de proprietate al succesibilului sezinar asupra averii succesorale ia naştere chiar în momentul deschiderii succesiunii.

Sentinţa civilă nr. 117/2005 a Judecătoriei Agnita ce a consfinţit  tranzacţia  încheiată între A. Em. şi A. O. şi A. A.  a statuat cu putere de lucru judecat că unicul moştenitor  acceptant al defunctei A. Eu. a fost pârâtul intimat  din prezentul dosar  A. Em. care a moştenit întreaga avere a mamei sale inclusiv  imobilul teren din  prezentul dosar.

Însă acesta în calitate de unic moştenitor A. Em. a partajat  terenurile din TP 51/24/99 în trei loturi şi a donat fraţilor săi  A. A.  şi O. două loturi care includ şi imobilul  C. P. de 12,2 ha.

Efectele declarative ale partajului succesoral prev. de art. 786 C. civil  trebuie înlăturate ori de câte ori ne aflăm în prezenţa unor acte în care intervine o  persoană străină de moştenire, un terţ.

Faptic nu a avut loc un partaj judiciar ci o tranzacţie tocmai  pentru a fi eludat  partajul judiciar şi de fapt nu erau mai mulţi comoştenitori sezinari coproprietari  pentru a interveni partajul  ci doar unul singur ( astfel că nu necesita partaj )  şi anume A. Em. care a dispus de bunurile moştenite cu rea credinţă.

Conform  art. 787 C. civil  „ coerezii  sunt datori garanţi  unul către altul  numai despre tulburările şi evicţiunile  ce preced dintr-o cauză anterioară  împărţelii”.

Orice act, sub  orice titlu, în urma căruia a încetat indiviziunea între erezi este supus la acţiunea în  resciziune în anulare ( art. 791 C. civil ) deoarece în cauză  a avut loc un partaj deghizat  iar consimţământul  lui A. Em. a fost  viciat  conform art. 953 C. civil.

Raportat la aceste prevederi  în cauză erau incidente  prevederile art. 785 C. civil  doar pe care instanţa de fond nu le-a analizat  şi nu le-a pus în discuţia părţilor a săvârşit o judecată fără a se cerceta  fondul  dreptului dedus  judecăţii aceasta pentru că implicit  prin obligarea  la încheierea actului  în formă  autentică  instanţa trebuia  să analizeze  şi să pună în discuţie  nulitatea partajului  tranzacţiei în condiţiile art. 1716 al. 2 C. civil.

Pentru aceste considerente în baza art. 312 al.5, 304 pct.9 C. p. civ. coroborat cu art. : 650, 651, 653, 786, 787, 791,  785, 1716 al.2 C. civil  se va admite recursul  declarat de recurenţii O. Em. şi O. E.  şi se va casa cu trimitere spre rejudecare sentinţa civilă 331/2012 a Judecătoriei Agnita.

Cu ocazia rejudecării instanţa de fond va statua asupra fondului dreptului dedus judecăţii raportat  la dezlegările de drept  sus arătate  şi prin invocarea nulităţii absolute a  tranzacţiei cuprinse în sentinţa civile  nr. 117/2005 a Judecătoriei Agnita.

Domenii speta

Spete similare