Uzucapiune. Inexistenta elementului subiectiv al posesiei. Consecinte.

Prin sentinţa civilă nr. 8 708/16.09.2005 instanta a instanţa a admis cererea principală formulata de reclamanta S.M. in contradictoriu cu pârâţii G.C.S. şi G.V.C., a dispus evacuarea pârâţilor din imobilul din str. Dr.  S., proprietatea reclamantei, a respins cererea de intervenţie voluntară accesorie în favoarea pârâţilor, formulată de Schitul D., ca nefondată si a respins cererea conexa formulata de reclamantul Schitul D. In contradictoriu cu pârâta S.M. ca neintemeiata

Prin cererea înregistrată la data de 18.05.2004 pe rolul acestei instanţe sub nr. 8378/2004, reclamanta S.M. a chemat în judecată pârâţii G.C.S. şi G.V.C. pentru ca instanţa să pronunţe o hotărâre prin care să îi evacueze din imobilul proprietatea reclamantei, situat în Bucureşti, str. Dr. S., sector 1 pentru lipsa titlului locativ.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat, în fapt, că prin sentinţa civilă nr. 11 214 din 2.11. 1995, irevocabilă, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1, în contradictoriu cu Patriarhia Română, s-a constatat că este proprietara imobilului situat în Bucureşti, str. Dr. S., sector 1, compus din trei camere şi hol, aflate la parter, bucătătie aflată la subsol, cameră de serviciu şi dependinţe la mansardă şi a cotei indivize de ½ din terenul aferent construcţiei, în  suprafaţă totală de 200 mp.

Reclamata i-a notificat pe pârâţi la data de 6.05.1999, în conformitate cu prevederile art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999, în vederea încheierii unui contract de închiriere, dar aceştia nu s-au prezentat la data stabilită.

În drept, a invocat art. 1436 şi 1438 C.civ. şi art. 2 din O.U.G. nr. 40/1999.

Pârâţii au depus întâmpinare la data 3.06.2004, prin serviciul registratură, solicitând respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată.

În fapt, au arătat că locuiesc în imobil în baza unui contract de închiriere, al cărui termen expiră în 2006, încheiat cu Schitul D, în calitate de proprietar. Locuinţa este proprietatea Schitului D. de mai mulţi ani, nu a fost niciodată în folosinţa sau administraţia reclamantei. Schitul D. este proprietarul imobilului în temeiul prescripţiei achizitive, întrucât a exercitat posesia din  anul 1946, când fosta proprietară şi-a cedat drepturile în favoarea acestuia.

În drept, au invocat art. 115-118 C.proc.civ.

La data de 2.06.2004, prin serviciul registratură, aşezământul monahal Schitul D. a depus cerere de intervenţie voluntară accesorie în interesul pârâţilor,  precizată la data de 15.09.2004 şi încuviinţată în principiu de instanţă, prin care a  solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată.

În motivarea cererii sale, a arătat, în fapt, că imobilul în litigiu este proprietatea Schitului D. fiind preluat de la Schitul Român „P.” în baza hotărârii Permanenţei Consiliului Eparhial al Sfintei Arhiepiscopii a Bucureştilor din data de 6.11.1969. Imobilul a rămas în permanenţă în patrimoniul Schitului D., fapt atestat cu adeverinţa nr. 1463/2000, eliberată de Arhiepiscopia Bucureştilor.

Schitul D. a fost de altfel, administratorul imobilului încă din anul 1946, când fosta proprietară a cedat posesia. Nici reclamanta, nici tatăl său nu au intrat în posesia imobilului şi nu l-au folosit niciodată. În anul 1946 a început să curgă termenul uzucapiunii în favoarea Schitului D., iar de atunci posesia a fost continuă şi publică, imobilul fiind permanent închiriat de Schitul D., dat în folosinţă salariaţilor patriarhei şi reparat. Chiar tatăl actualului chiriaş, numitul G.C., a locuit, conform cărţii de imobil, în această locuinţă din luna martie 1977. 

Imobilul nu a aparţinut niciodată Patriarhiei Române, astfel încât sentinţa civilă nr. 11 214 din 2.11.1995 a Judecătoriei Sectorului 1 nu le este opozabilă.

În drept, a invocat art. 49 C.proc.civ. şi art. 1837, 1890 şi 480 C.civ.

La data de 2.09.2004, în şedinţă publică, reclamanta şi-a modificat cererea de chemare în judecata, lărgind cadrul procesual atât din punct de vedere subiectiv (cu privire la persoanele chemate în judecată), cât şi din punct de vedere obiectiv (referitor la pretenţiile deduse judecăţii). Astfel, a chemat în judecată pe G.A.M. şi G.G.S., copiii pârâţilor G.C.S. şi G.V.C., solicitând şi evacuarea lor din imobil. De asemenea, a solicitat în contradictoriu cu intervenientul Schitul D. şi pârâţii G.C.S. şi G.V.C. constatarea nulităţii absolute a contractului de închiriere nr. 14 din 7.03.2003, iar în  contradictoriu cu intervenientul Schitul D., obligarea la plata sumelor încasate de la chiriaşii G. pentru folosinţa imobilului.

În fapt, a arătat că la data de 12.04.1946 Schitul Român P. (A.) a vândut tatălui său, V.P., în prezent decedat, al cărui unic moştenitor este, apartamentul de la parter, împreună cu dependinţele şi cota de ½ din terenul aferent în suprafaţă totală de 200 mp. Cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare, uzufructuara V.V.C. a renunţat expres la dreptul de folosinţă asupra părţii din imobil vândută lui V.P. V.P. a stăpânit locuinţa până la data decesului său, când Patriarhia Română a ocupat fără drept parterul imobilului.

Cauza contractului de închiriere este ilicită, deoarece Schitul D. nu putea închiria valabil imobilul asupra căruia nu are nici un drept.

În drept, a invocat art. 948, 966, 968, 940, 998, 1436 şi 1438 C.civ., O.U.G: nr. 40/1999, Legea  nr. 241/2001.

La termenul de judecată din 9.12.2004 instanţa, în baza art. 164 C.proc.civ., a admis cererea de conexare a dosarului nr. 13 343/2004 al Judecătoriei Sectorului 1, constatând că litigiul ce formează obiectul acestui dosar se desfăşoară între aceleaşi părţi, iar între obiectul şi cauza sa şi cele ale dosarului nr. 8378/2004 există o strânsă legătură.

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată la data de 22.07.2004 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1, Bucureşti, sub nr. 13 343/2004, conexată la termenul din 9.12.2004, la dosarul 8 378/2004, reclamantul Schitul D. a chemat în judecată pârâta S.M. pentru ca instanţa să pronunţe o hotărâre prin care să constate dobândirea de către reclamant, prin uzucapinea lungă, a dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, str. Dr. S., sector 1, compus din 3 camere, hol, bucătărie la subsol, cameră de serviciu şi dependinţe la mansardă şi cotă indiviză de ½ din terenul în suprafaţă totală de 200 mp.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat, în fapt, că la data de 29.09.1932 V.V.C. a vândut prin act autentificat Schitului Român P. (A.), întregul imobil, situat în Bucureşti, str. Dr. S., urmând ca intrarea în posesie a cumpărătorului să se facă după decesul vânzătoarei. La data de 10.04.1946,  Schitul Român P. a vândut apartamentul în liitigiu tatălui pârâtei, V.P., fosta proprietară, V.V.C., renunţând la dreptul său de folosinţă asupra acestei părţi din imobil. Cum V.P. avea mai multe imobile, a renunţat să mai intre în posesia acestui apartament, acesta rămânând în posesia vânzătorului, Schitul Român „P”. Prin hotărârea Consiliului Eparhial al Sfintei Arhiepiscopii a Bucureştilor nr. 10 365 din 6.11.1969, imobilul a fost transmis din proprietatea Schitului P. în proprietatea Schitului D., iar Schitul D. l-a administrat de atunci în mod continuu, închiriindu-l mai multor persoane.

În drept, a invocat art. 1846 şi 1895 C.civ. şi 111 C.proc.civ.

Pârâta a depus întâmpinare, la data de 7.10.2004, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată.

În fapt, a arătat că tatăl său a locuit o perioadă în imobil, după evacuarea fostului chiriaş, dar, după condamnarea şi încarcerarea sa,  imobilul a fost ocupat fără drept de Patriarhia Română. Prin  sentinţa civilă nr. 11 214 din 2.11.1995 a Judecătoriei Sectorului 1 s-a constatat calitatea sa de proprietar al imobilului.

În drept, a invocat art. 480, 1851, 1853, 1857 şi 1882 C.civ. şi art. 115 C.proc.civ.

La termenul de judecată din 8.09.2005, instanţa a pus în discuţie admisibilitatea cererilor reclamantei de constatare a nulităţii absolute a contractului de închiriere şi de obligare a intervenientului la plata sumelor de bani încasate de la pârâţi cu titlu de chirie.

Din examinarea materialului probator administrat în cauză, instanţa a reţinut:

Printr-un contract autentificat la data de 29.09.1932, Schitul Român P (A.) a dobândit prin cumpărare de la V.V.C., nuda proprietate a imobilului din Bucureşti, str. Dr. S., compus din casă de locuit şi terenul aferent, vânzătoarea rezervându-şi dreptul de uzufruct viager. 

La data de 10.04.1946 tatăl reclamantei, P.V., a cumpărat de la terţul intervenient Schitul D., prin act autentificat, o parte din imobilul din str. Dr. S., respectiv apartamentul de la parter, compus din trei camere, hol, bucătărie, cameră de servitori şi dependinţe, precum şi cota de ½ din terenul aferent imobilului, în suprafaţă totală de 200 mp. Prin acelaşi act, uzufructuara V.V.C. a renunţat la dreptul său viager asupra părţii din imobil vândută tatălui reclamantei.

Din adeverinţa nr. 1463 din 14.02.2000, eliberată de Arhiepiscopia Bucureştilor, precum şi din susţinerile terţului intervenient şi istoricul de rol fiscal pentu imobilul în litigiu , rezultă că prin hotărârea din 6.11.1969 a Consiliului Eparhial al Sfintei Arhiepiscopii a Bucureştilor, imobilele care au aparţinut Mănăstirii P. de la Sfântul Munte A. au trecut în proprietatea Schitului D., care le administra în fapt la acea dată.

Din răspunsul intervenientului Schitul D. la întrebarea nr. 2 din interogatoriul luat la cererea reclamantei, din declaraţia martorei A.L., din contractele de închiriere şi cartea de imobil, rezultă că Schitul D. a închiriat apartamentul de la parterul imobilului, situat în Bucureşti, str. Dr. S., familiei G., începând cu anul 1977, mai întâi tatălui pârâtului, numitul G.C., şi ulterior familiei pârâtului G.C.S. În prezent, imobilul este ocupat de familia pârâtului G.C.S., în baza contractului de închiriere încheiat la data de 7.03.2003, cu termen până la 6.03.2006.

În anul 2001, intervenientul voluntar accesoriu, Schitul D., şi-a întabulat dreptul de proprietate invocând drept titlu contractul de vânzare-cumpărare autentificat, încheiat cu V.V.C., la data de 29.09.1932, iar în 1995, reclamanta a câştigat o acţiune în revendicare împotriva Patriarhiei Române, referitoare la imobilul litigios.

Reclamanta a solicitat evacuarea familiei G. din apartamentul de la parterul imobilului şi constatarea nulităţii absolute a contractului de închiriere care constituie titlul lor locativ, iar printr-o cerere de chemare în judecată conexată, terţul intervenient a solicitat să se constate că a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului în litigiu prin uzucapiunea de 30 de ani.

Având în vedere că soluţia dată cererii principale depinde de soluţia dată cererii conexe de constatare a uzucapiunii, instanţa va analiza cu prioritate această din urmă cerere.

Uzucapiunea reprezintă un mod originar de dobândire a proprietăţii, prin care se constituie dreptul de proprietate în patrimoniul posesorului unui lucru, ca urmare a unui fapt juridic complex, constând în exercitarea posesiei asupra lucrului în termenul şi în condiţiile prevăzute de lege.

Art. 1890 C.civ. prevede că uzucapiunea de 30 de ani operează în favoarea persoanei care a exercitat timp de 30 de ani o posesie utilă asupra unui imobil.

Conform art. 1846 alin. 2 C.civ., posesia care determină dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, reprezintă o formă de stăpânire a unui bun, constând în puterea de fapt pe care o persoană o exercită asupra unui bun corporal individual-determinat, care apare ca manifestarea exterioară a dreptului de proprietate, în sensul că acela care o exercită se comportă ca şi cum ar fi însuşi proprietarul.

Pentru existenţa posesiei necesară pentru intervenţia uzucapiunii este necesar ca cel ce o invocă să efectueze acte materiale şi juridice asupra bunului, cu intenţia de a le realiza pentru sine, aşa cum le-ar fi exercitat însuşi proprietarul.

Titularul cererii conexe a dovedit existenţa elementului material al posesiei, probând că începând cu anul 1969, după adoptarea hotărârii nr. 10 365 din 6.11.1969 a Consiliului Eparhial al Sfintei Arhiepiscopii a Bucureştilor, prin care imobilul litigios i-a fost transmis în proprietate de la Schitul P., a realizat atât acte materiale –  efectuarea mai multor reparaţii şi zugrăveli (declaraţiile martorelor A.L. şi S.V.), cât şi acte juridice de administrare (contracte de închiriere) şi de conservare (deschiderea rolului fiscal şi a cărţii funciare).

Instanţa a reţinut însă şi că în toată perioada în care a stăpânit bunul, Schitul D. a cunoscut, astfel cum rezultă din motivarea în fapt a cererii conexe şi a cererii de intervenţie, existenţa contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 10.04.1946, prin care i-a transmis tatălui reclamantei dreptul de proprietate asupra imobilului.

Pentru existenţa elementului subiectiv al posesiei, este necesar ca cel ce o invocă să creadă în mod eronat că este adevăratul titular al dreptului de proprietate sau deşi cunoaşte că dreptul de proprietate nu face încă parte din patrimoniul său, să nege dreptul adevăratului proprietar, comportându-se în fapt ca şi cum bunul ar fi al său.

Având în vedere că în anul 1946, Schitul D. a vândut imobilul litigios tatălui reclamantei, instanţa a apreciat că o dată cu transmiterea dreptului de proprietate, Schitul D. a pierdut şi posesia imobilului (dobândind cel mult calitatea de constituit posesor), indiferent dacă bunul a fost sau nu predat efectiv cumpărătorului la data încheierii actului juridic, devenind un detentor precar.

Art. 1855 C.civ. instituie o prezumţie relativă de continutitate a detenţiei precare, conform căreia stăpânirea unui bun cu acest titlu nu încetează decât prin transformarea detenţiei în posesie, printr-una din modalităţile prevăzute de art. 1858 C.civ. Din toate cele patru cazuri de intervertire a precarităţii în posesie, în cauză ar putea fi incident numai cel prevăzut de art. 1858 pct. 2 C.proc.civ., privind săvârşirea de către detentor a unor acte de rezistenţă la exercitarea dreptului de proprietate de către titularul său. 

Actele de rezistenţă sunt fapte juridice prin care detentorul neagă dreptul de proprietate al celui pentru care exercită detenţia, concomitent cu schimbarea atitudinii subiective, în sensul că detentorul începe să se  considere el însuşi titularul dreptului de proprietate.

Din cuprinsul încheierii de întabulare nr. 6524 din 16.07.2001, precum şi din răspunsul dat de Schitul D. la întrebarea nr. 5 din interogatoriul luat la cererea reclamantei, instanţa a constatat că Schitul D. a susţinut că are un titlu de proprietate asupra imobilului, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat în 1932, încheiat cu V.V.C., ocultând în acest fel terţilor existenţa contractului ulterior, din 1946, prin care a înstrăinat parţial imobilul.

Această atitudine subiectivă a titularului cererii conexe, alăturată actelor materiale şi juridice realizate de acesta asupra imobilului, nu constituie acte de rezistenţă şi prin urmare, nu au putut determina intervertitrea precarităţii în posesie. Ele nu au fost îndreptate împotriva titularului dreptului de proprietate sau a succesorilor săi şi nici împotriva dreptului acestuia. Schitul D. a ascuns numai, în mod fraudulos, terţilor cu care a încheiat contracte de închiriere, faptul că a înstrăinat bunul încă din 1946.

În considerarea celor expuse, instanţa a apreciat că Schitul D. a stăpânit imobilul numai în  calitate de detentor precar şi faţă de împrejurarea că detenţia precară nu conduce la  dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, a respins cererea conexă ca nefondată.

În privinţa cererii de evacuare a pârâţilor G.C.S., G.V.C., G.A.M. şi G.G.S. instanţa a reţinut că aceştia ocupă imobilul litigios în baza contractului de închiriere, cu termen la 6.03.2006, încheiat cu Schitul D. la data de 7.03.2003.

Art. 969 C.civ. instituie principiul relativităţii efectelor actului juridic civil, conform căruia actele juridice produc efecte numai faţă de părţi şi avânzii lor cauză, fără a profita şi respectiv a dăuna altor persoane.

Reclamanta, în calitate de unică moştenitoare a tatălui său, V.P., cumpărătorul din 1946 al imobilului litigios, este succesor cu titlu particular al Schitului D. cu privire la dreptul de proprietate asupra acestui bun şi terţ faţă de contractul de închiriere încheiat în luna martie 2003 între Schitul D. şi pârâţii G.C.S. şi G.V.C.

Deşi dreptul de folosinţă asupra imobilului este strâns legat de dreptul de proprietate dobândit de reclamantă prin transmisiune succesorală, de la tatăl său, faţă de împrejurarea că actul încheiat de terţul intervenient cu pârâţii nu este anterior dobândirii dreptului de proprietate de către autorul reclamantei, nu se poate reţine calitatea de având-cauză a reclamantei faţă de acest contract.

În consecinţă, contractul de închiriere cu termen 6 martie 2006, încheiat între pârâţi şi terţul intervenient, nu îi este opozabil reclamantei şi prin urmare aceasta nu este ţinută să respecte drepturile locative constituite pârâţilor de terţul intervenient, putând cere evacuarea lor din imobilul proprietatea sa.

Raportat la aceste considerente, instanţa a admis cererea principală şi a dispus evacuarea pârâţilor din imobilul din str. Dr.  S., proprietatea reclamantei. Totodată, ca efect al admiterii cererii principale, a respins cererea de intervenţie voluntară accesorie în favoarea pârâţilor, formulată de Schitul D., ca nefondată.

În ceea ce priveşte cererile reclamantei de constatare a nulităţii absolute a contractului de închiriere încheiat de terţul intervenient cu pârâţii G.C.S. şi G.V.C., şi respectiv de obligare a interevnientului accesoriu la plata sumelor de bani încasate cu titlu de chirie de la data introducerii cererii de chemare în judecată, până la data predării imobilului, instanţa le-a respins ca inadmisibile, pentru următoarele considerente:

Reclamanta a formulat aceste pretenţii la data de 2.09.2004, când a depus o cerere de modificare a cererii de chemare în judecată. Anterior, la data de 2.06.2004, Schitul D. işi manifestase intenţia de a participa la soluţionarea litigiului în calitate de intervenient voluntar accesoriu, în sprijinul pârâţilor.

Cererea de chemare în judecată este actul de procedură, declanşator al acţiunii civile, prin care reclamantul formulează o pretenţie împotriva persoanei chemate în judecată, în calitate de pârât. Printr-o cerere de chemare în judecată, reclamantul poate pretinde recunoaşterea pretenţiei sale numai în contradictoriu cu pârâtul, nu şi în raport cu alte persoane, care participă la judecată, având alte calităţi procesuale.

Dacă reclamanta urmărea recunoaşterea unor pretenţii împotriva Schitului D. (anularea contractului încheiat de acesta şi obligarea lui la plata unei sume de bani), putea formula în termenul prevăzut de art. 132 alin. 1 C.proc.civ., o cerere de modificare a cererii de chemare în judecată sub aspect subiectiv, chemându-l şi pe acesta în judecată, tot în calitate de pârât, cum de altfel a şi procedat, dar numai în privinţa numiţilor G.A.M. şi G.G.S., copiii pârâţilor chemaţi de la început în judecată. 

În opinia instanţei este inadmisibilă în cadrul prezentului litigiu, recunoaşterea în beneficiul reclamantei a unei pretenţii formulate împotriva unei persoane cu care nu a dorit să se judece (deoarece nu a formulat cerere împotriva ei nici iniţial şi nici cu ocazia modificării cererii de chemare în judecată) şi care a intervenit în judecată benevol, pentru a întări poziţia procesuală a pârâţilor.

Domenii speta

Spete similare