Actiune în constatarea nulitatii contractului de vânzare-cumparare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995 si în revendicare imobiliara.

Actiune în constatarea nulitatii contractului de vânzare-cumparare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995 si în revendicare imobiliara. Existenta unei hotarâri judecatoresti de revendicare anterioara încheierii contractului. Efecte cu privire la aplicabilitatea prevederilor Legii nr.112/1995.

Cod Civil, art.480;

Legea nr. 112/1995, art.1;

Primul protocol aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului, art.1;

Sentinta prin care s-a admis actiunea în revendicare formulata de reclamante în contradictoriu cu Consiliul General al Municipiului Bucuresti a fost pronuntata la o data anterioara aceleia la care a fost încheiat contractul de vânzare - cumparare între pârâti, astfel ca în mod corect s-a retinut ca, întrucât se constatase ca apartamentul în litigiu nu a trecut în mod valabil în proprietatea statului, în speta nu îsi gaseau aplicarea prevederile Legii nr.112/1995, apartamentul neîndeplinind conditiile prevazute de art.1 din lege, respectiv preluarea cu titlu valabil de catre stat, astfel încât nu putea face obiectul vânzarii în favoarea fostului chirias, autorul recurentilor-pârâti.

Mai mult decât atât, Curtea Europeana a Drepturilor Omului, în jurisprudenta sa, a retinut ca exista un fundament suficient pentru existenta sperantei legitime, atunci când dreptul de proprietate al fostului proprietar a fost confirmat definitiv printr-o hotarâre irevocabila care constata nevalabilitatea titlului Statului, chiar si atunci când aceasta a survenit ulterior vânzarii imobilului catre chirias în baza Legii 112/1995 (cauza Strain si altii împotriva României - paragraful 38, cauza Porteanu împotriva României - paragraful 33, cauza Rateanu împotriva României - paragraful 23).

Prin urmare, nu prezinta importanta momentul în care s-a confirmat dreptul de proprietate al fostului proprietar, în sensul ca nu este necesar ca, la momentul chemarii în judecata a chiriasului dobânditor, sa existe deja constatarea nevalabilitatii titlului Statului printr-o hotarâre judecatoreasca definitiva, ci, este suficient ca nevalabilitatea titlului statului sa fie confirmata definitiv în cadrul aceluiasi litigiu în care fostul proprietar se judeca în contradictoriu cu chiriasul dobânditor, asa cum este cazul si în pricina dedusa judecatii. (decizia civila nr.36R din data de 25.01.2011, Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IX-a Civila si pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuala)

Prin cererea înregistrata initial pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, sub în anul 2005, reclamantele A.M. si P.I.I. au chemat in judecata paratii Municipiul Bucuresti, prin Primarul General si G.I., solicitând instantei ca, prin sentinta civila  ce se va pronunta, sa se dispuna obligarea pârâtilor sa lase reclamantelor în deplina proprietate si linistita posesie apartamentul nr.12 situat in Bucuresti, Calea Dorobantilor nr...., et.5, sectorul 1; sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare cumparare nr. 6065/31987/01.06.2000 încheiat intre Primaria Municipiului Bucuresti, prin SC Herastrau Nord SA si pârâtul G.I.; repunerea reclamantelor în termenul de prescriptie pentru a solicita constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare cumparare sus-mentionat, în temeiul art.19 din Decretul nr.167/1958; iar in subsidiar, în cazul in care va fi mentinut contractul de vânzare cumparare, instanta sa procedeze la compararea titlurilor de proprietate asupra apartamentului, urmând a da preferinta titlului reclamantelor, ca fiind mai bine caracterizat, cu consecinta admiterii actiunii in revendicare.

În motivarea cererii, reclamantele au aratat ca sunt proprietarele apartamentului nr.12 situat in Bucuresti, Calea Dorobanti nr..., et.5, sectorul 1, în baza contractului de vânzare cumparare, autentificat sub nr.1050/17.01.1942 de Tribunalul Ilfov - Sectia Notariat si transcris la nr. 257 si în baza certificatului de mostenitor nr. 18/18.02.1997 emis de BNP F., ca imobilul  a fost dobândit de autorul lor, A.I., care a cumparat suprafata de 412,22 mp teren in Parcul  Mornand, situata în Bucuresti, între Soseaua  Jianu, Calea Dorobanti si str. Aviator Demetriade, pe care apoi a  construit un corp de cladire, compus din subsol, parter, 5 etaje si 2 garaje, în baza autorizatiei de construire nr.100D/19.06.1942, emisa de Primaria Municipiului Bucuresti si a certificatului de  aliniere nr. 120/D/942/17.01.1942.

Au mai aratat ca apartamentul revendicat a fost preluat de stat în baza Decretului nr.92/1950, pozitia 331, desi proprietarul era exceptat de la nationalizare, fiind intelectual (inginer), deci imobilul a fost preluat fara titlu de catre stat, ca A.I. a solicitat restituirea imobilului in temeiul Legii nr.112/1995, iar dupa decesul sau, reclamantele au continuat demersurile, astfel ca, din actele dosarului nr..., introdus pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti împotriva Consiliul General al Municipiului Bucuresti, au aflat ca majoritatea apartamentelor erau vândute în temeiul Legii nr.112/1995, fiind libere doar apartamentele 8, 12 si cele de la subsol, reclamantele restrângându-si actiunea in revendicare doar la aceste apartamente.

Prin sentinta civila nr. 5740/24.03.2000 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti in dosarul sus-mentionat, s-a admis actiunea reclamantelor si a fost obligat Consiliul General al Municipiului Bucuresti sa le lase acestora în deplina proprietate si linistita posesie cele 3 apartamente - 8,12 si subsol, sentinta care a ramas definitiva si irevocabila prin respingerea apelului (decizia civila nr. 1500/01.06.2001 a Tribunalului Bucuresti - Sectia a V-a) si a recursului (decizia civila nr. 404/10.06.2004 a C.A.B. Sectia a III-a Civila), a fost învestita cu formula executorie si s-a cerut executarea sa.

Prin Dispozitia Primarului General al Municipiului Bucuresti nr. 1208/10.06.2005, s-a dispus însa restituirea numai a subsolului, apartamentele nr. 8 si 12 fiind vândute în baza Legii nr.112/1995, punerea în posesie fiind facuta doar cu privire la subsol, conform  procesului verbal CGMB/AFI nr.13066/14.07.2005.

Reclamantele au precizat ca Dispozitia Primarului General le-a fost comunicata la data de 23.06.2005, pâna la aceasta data, acestea necunoscând ca apartamentul 12 a fost vândut, astfel ca nu au putut cere constatarea nulitatii contractului de vânzare cumparare în termenul de prescriptie prevazut de Legea nr.10/2001.

S-a mai aratat ca vânzarea-cumpararea apartamentului nr.12 este lovita de nulitate absoluta, invocând drept cauze de nulitate lipsa obiectului, lipsa cauzei si frauda la lege, întrucât vânzatorul nu avea calitatea  de proprietar, fiind în fapt o vânzare a bunului altuia, cu rea-credinta.

La data de 29.09.2005, reclamantele au solicitat introducerea în cauza, în calitate de  pârâti, a numitilor R.M. si R.M., învederând ca apartamentul revendicat este ocupat de acestia, pârâti care au formulat întâmpinare prin care au invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtei R.M., întrucât proprietar al apartamentului  nr.12 este doar pârâtul R.M. (în baza certificatului de legatar cu titlu particular nr. 140/28.09.2004 emis de BNP M.G.O.); au mai invocat exceptia  puterii lucrului judecat pentru capatul de cerere având ca obiect revendicare, indicând ca pârâta pe Primaria Municipiului Bucuresti, întrucât, prin sentinta civila nr.5740 pronuntata în dosarul nr.19530/1999, definitiva la data de 10.06.2004, Primaria Municipiului Bucuresti a fost obligata sa lase in deplina proprietate si linistita posesie apartamentul in litigiu reclamantelor.

De asemenea, pârâtii au invocat exceptia prescriptiei dreptului de a cere constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare cumparare, reclamantele  neinvocând un motiv întemeiat care sa le fi împiedicat sa ceara în termenul legal constatarea nulitatii.

Cu privire la cererea de comparare a titlurilor, pârâtii au solicitat respingerea ei, cu motivarea ca reclamantele nu au titlu pentru apartamentul revendicat, întrucât autorizatia de  construire nr.100/19.06.1942 de care acestea se prevaleaza, se refera la un imobil cu doar 4 etaje si nu este însotita de procesul verbal de receptie, iar în evidentele Administratiei Financiare, imobilul este înscris cu doar 3 etaje, neterminate.

Prin sentinta civila nr. 14031/29.09.2006, Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtei R.M., a respins cererea reclamantilor privind repunerea in termenul de prescriptie pentru a cere constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare - cumparare nr.6065/31987/01.06.2000 si a admis exceptia prescrierii dreptului la  actiune privind cererea de constatare a nulitatii absolute a contractului anterior mentionat, respingând cererea reclamantilor pentru constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare nr.6065/31987/01.06.2000.

De asemenea, instanta a respins actiunea in revendicare, retinând ca reclamantele nu au facut dovada ca imobilul situat in Calea Dorobantilor nr..., sector 1 Bucuresti, proprietatea tatalui lor A.I., a avut 5 etaje si 12 apartamente, din acte reiesind ca lucrarile de constructie  s-au oprit  înainte de a ajunge la etajul 5.

Prin decizia civila nr. 909A/03.07.2007, pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a III-a Civila, a fost admis apelul formulat de reclamante împotriva sentintei civile nr. 14031/29.09.2006, dispunându-se desfiintarea sentintei apelate si trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeasi instanta.  Pentru a hotarî astfel, instanta de apel a apreciat ca cererea reclamantelor privind constatarea nulitatii contractului de vânzare-cumparare a fost formulata în termen legal si ca motivul invocat de reclamante este temeinic justificat, de vreme ce reclamantele au fost puse în imposibilitatea de a cunoaste situatia juridica reala a apartamentului în litigiu, astfel ca a fost admisa cererea de repunere în termen si respinsa exceptia prescriptiei dreptului la actiune.

De asemenea, în considerentele deciziei s-a retinut ca prima instanta a apreciat gresit asupra calitatii de proprietar al autorului reclamantelor, atâta timp cât prin sentinta civila nr.5740/2000 Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti a admis actiunea în revendicare formulata de reclamante în contradictoriu cu Consiliul General al Municipiului Bucuresti, pe care a obligat-o la restituirea imobilului în litigiu, iar prin decizia civila nr.476/2004 pronuntata în recurs, CAB Sectia a III-a Civila a retinut ca, desi autorizatia de construire pentru imobilul situat în Calea Dorobantilor nr.... se refera la 4 etaje, întreaga constructie este prezumata, în lipsa unor dovezi contrare, ca apartinând proprietarului terenului, respectiv autorul reclamantelor.

Recursul declarat de pârâtii R.M. si R.M. împotriva deciziei civile nr.909A din 03.07.2007 a Tribunalului Bucuresti - Sectia a III-a Civila a fost respins ca nefondat prin decizia civila nr. 48R/29.01.2008 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IX-a Civila si pentru cauze privind proprietatea intelectuala.

Instanta de recurs a retinut ca dezlegarea data de tribunal asupra cererii reclamantelor de repunere în termenul de formulare a cererii de constatare a nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare nr.6065/31987/01.06.2000 este legala.

 De asemenea, Curtea a constatat ca în mod corect instanta de apel a avut în vedere ca prin decizia civila nr.476/19.05.2004 a Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a III-a civila s-a stabilit cu putere de lucru judecat ca autorul reclamantelor a fost proprietarul întregului imobil situat in Bucuresti, Calea Dorobantilor nr..., sector 1, chiar daca autorizatia de constructie se refera la un imobil compus din parter si 4 nivele.

Cauza a fost reînregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti la data de 06.05.2008, iar la termenul de judecata din data de 03.10.2008, pârâtul R.M. a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtei R.M., exceptia autoritatii de lucru judecat pe capatul de cerere privind revendicarea, raportat la sentinta civila nr.5740/24.03.2000, exceptia prescriptiei dreptului material la actiune privind nulitatea contractului de vânzare-cumparare si exceptia inadmisibilitatii actiunii în revendicare.

La termenul de judecata din data de 27.02.2009, instanta a constatat ca exceptia prescriptiei dreptului la actiune referitor la constatarea nulitatii contractului de vânzare-cumparare a fost solutionata deja cu autoritate de lucru judecat, având în vedere ca prin decizia instantei de apel s-a admis cererea de repunere în termen si s-a respins exceptia prescriptiei dreptului la actiune pe acest capat de cerere, solutie ce a fost mentinuta de instanta de recurs.

Prin sentinta civila nr. 3764/06.03.2009 Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti a respins exceptia autoritatii de lucru judecat, a respins exceptia inadmisibilitatii actiunii in revendicare, a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtei R.M., a admis actiunea precizata privind pe reclamantele A.M. si P.I.I., în contradictoriu cu pârâtii R.M., R.M., si Municipiul Bucuresti prin Primarul General, a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare nr. 6065/31987/01.06.2000 si a obligat pârâtii sa lase reclamantelor în deplina proprietate si posesie apartamentul nr.12 din imobilul situat in Bucuresti, Calea Dorobantilor nr..., et. 5, sector 1.

Pentru a hotarî astfel instanta de fond a retinut ca exceptia autoritatii de lucru judecat invocata de pârâti este neîntemeiata, întrucât puterea de lucru judecat a sentintei civile nr.5740/24.03.2000 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, definitiva si irevocabila prin respingerea apelului si a recursului, prin care instanta a admis actiunea formulata de reclamantele A.M. si P.I.I. în contradictoriu cu pârâtul Consiliul General al Municipiului Bucuresti si a obligat pârâtul sa lase în deplina proprietate si linistita posesie apartamentele nr. 8, 12, la etajul 5 si subsol din imobilul situat in Bucuresti, Calea Dorobantilor nr..., sector 1, nu constituie un impediment pentru judecarea prezentei cauze, ce are ca finalitate restituirea de catre pârâtii persoane fizice a apartamentului nr. 12.

În ceea ce priveste exceptia inadmisibilitatii actiunii în revendicare, instanta a retinut ca, având în vedere dispozitiile art.6 paragraful 1 din CEDO, respingerea ca inadmisibila a actiunii ar reprezenta o încalcare a dreptului de acces la o instanta, astfel ca a respins exceptia inadmisibilitatii actiunii în revendicare.

Referitor la exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtei RM, instanta a apreciat ca si aceasta este neîntemeiata, deoarece actiunea in revendicare poate fi formulata împotriva oricarui posesor al apartamentului, indiferent daca acesta invoca sau nu un titlu asupra imobilului.

Pe fondul pricinii, prima instanta a retinut ca prin actul de vânzare - cumparare autentificat sub nr.1050/17.01.1942 de Tribunalul Ilfov - Sectia Notariat, A.I. a dobândit in proprietate un teren viran în suprafata de 412,22 mp, situat în Bucuresti, Parcul Mornand, în perimetrul Sos. Jianu, Calea Dorobantilor si str.Aviator Demetriade, parte componenta din parcelele 12 si 11 situate în Calea Dorobanti nr..., ca pe acest teren, a edificat o constructie, asa cum reiese din autorizatia de construire nr.100/19.06.1942 eliberata de Primaria Municipiului Bucuresti si ca imobilul fost preluat de stat în baza Decretului nr.92/1950, poz.331, astfel cum rezulta din adresa AFI nr.7991/24.03.2000.

A mai retinut ca la data de 25.10.1996 a decedat A.I., mostenitoarele acestuia fiind reclamantele A.M. si P.I.I., conform certificatului de mostenitor nr.18/18.02.1997 eliberat de Biroul Notarial Fiducia si ca prin sentinta civila nr.5740/24.03.2000 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, ramasa definitiva si irevocabila, instanta a admis actiunea formulata de reclamantele A.M. si P.I.I. în contradictoriu cu pârâtul Consiliul General al Municipiului Bucuresti si a obligat pârâtul sa lase în deplina proprietate si linistita posesie apartamentele nr. 8, 12, la etajul 5 si subsol din imobilul situat in Bucuresti, Calea Dorobantilor nr..., sector 1.

De asemenea, a avut în vedere ca în timpul procesului, Primaria Municipiului Bucuresti prin SC Herastrau Nord - SA a vândut numitului G.I. ap. 12 situat in imobilul din Bucuresti, Calea Dorobantilor nr..., et. 5, sector 1, conform contractului de vânzare - cumparare nr.6065/31987/01.06.2000, ca la data de 10.08.2004 acesta a decedat, apartamentul respectiv fiind transmis pârâtului R.M. prin testamentul autentificat sub nr.1579/16.08.2000 de Biroul Notarilor Publici G.M.O. si A.J.A.

Având în vedere ca sentinta civila anterior mentionata a fost pronuntata la o data anterioara celei la care a fost încheiat contractul de vânzare - cumparare nr.6065/31987/01.06.2000, instanta a retinut ca, întrucât se constatase ca apartamentul 12 din imobilul situat in Bucuresti, Calea Dorobantilor nr...., sector 1 nu a trecut în mod valabil in proprietatea statului, în speta nu îsi gaseau aplicarea prevederile Legii nr.112/1995, apartamentul neîndeplinind conditiile prevazute de art.1 din lege, respectiv preluarea cu titlu valabil de catre stat, astfel încât nu putea face obiectul vânzarii în favoarea fostului chirias, G.I.

Instanta de fond a avut în vedere si faptul ca prin decizia civila nr. 48R din 29.01.2008 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IX-a Civila si pentru cauze privind proprietatea intelectuala, instanta de recurs a retinut ca în mod corect tribunalul a avut în vedere ca prin decizia civila nr. 476/19.05.2004 a Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a III-a civila s-a stabilit cu putere de lucru judecat ca autorul reclamantelor a fost proprietarul întregului imobil situat in Bucuresti, Calea Dorobantilor nr..., sector 1, chiar daca autorizatia de constructie se refera la un imobil compus din parter si 4 nivele, iar dezlegarile date de instanta de recurs sunt obligatorii pentru judecatorii fondului.

Sustinerile pârâtilor, în sensul ca actul juridic de înstrainare este valabil, întrucât cumparatorul G.I. a fost de buna-credinta la data încheierii actului, nu au fost retinute de instanta, întrucât atât Legea nr.112/1995, cat si Legea nr.213/1998 statuau cu valoare de principiu, ca actele juridice de trecere a imobilelor în proprietatea statului sunt valabile daca au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrainarii, ceea ce înseamna ca, în cazul în care actul de înstrainare a fost întocmit cu încalcarea dispozitiilor legale în vigoare la data încheierii sale, înstrainarea este si ramâne lovita de nulitate, indiferent de buna sau reaua credinta a dobânditorilor.

Prima instanta a mai retinut si ca revendicarea presupune o comparare a titlurilor reclamantelor si pârâtului, iar titlul subdobânditorului de buna-credinta care provine de la stat nu poate fi preferabil în raport de dreptul adevaratului proprietar, deoarece buna-credinta a dobânditorului valoreaza titlu de proprietate doar în materia bunurilor mobile li poate constitui un mod de dobândire a proprietatii numai daca sunt îndeplinite conditiile uzucapiunii de scurta durata, respectiv o posesie utila exercitata timp de 10-20 de ani, bazata pe un just titlu, conditii care nu sunt îndeplinite în speta.

Împotriva acestei sentinte au declarat apel pârâtul Municipiul Bucuresti, prin  Primar General si pârâtii R.M. si R.M., criticând solutia instantei de fond pentru nelegalitate si netemeinicie, cauza fiind înregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti, Sectia a IV-a Civila la data de 27.07.2009.

În  dezvoltarea motivelor de apel, pârâtul Municipiul Bucuresti, prin Primar General a aratat ca în mod gresit instanta a admis actiunea reclamantelor, netinând seama ca imobilul in litigiu a fost trecut în proprietatea statului cu titlu valabil, în baza Decretului nr.92/1950, titlu nedesfiintat printr-o hotarâre judecatoreasca, ca în aceste conditii nu se poate retine ca partile contractante au fost de rea credinta la încheierea contractului de vânzare cumparare si ca instanta în mod gresit s-a apreciat ca reclamantii sunt îndreptatiti la restituirea imobilelor, deoarece restituirea în natura sau acordarea de despagubiri pentru imobilele vizate de Legea nr.10/2001, este un atribut ce revine în exclusivitate unitatilor detinatoare, singurele în masura sa solutioneze notificarea.

A mai sustinut si ca orice actiune privind restituirea unui imobil preluat abuziv, înregistrata pe rolul instantelor de judecata dupa intrarea în vigoare a Legii nr.10/2001, este inadmisibila din perspectiva necompetentei generale a instantelor judecatoresti în solutionarea unei astfel de cereri care implica cercetarea valabilitatii preluarii de catre stat, fostul proprietar fiind obligat sa urmeze procedura administrativa speciala prevazuta de aceasta lege, în temeiul art.6, alin. 2 din Legea nr.213/1998 si ca reclamantelor le revenea sarcina sa rastoarne prezumtia bunei credinte prin administrarea de probe, ceea ce nu s-a întâmplat.

În  dezvoltarea motivelor lor de apel, pârâtii R.M. si R.M. au aratat ca instanta de fond nu a cercetat fondul, nu s-a pronuntat asupra tuturor probelor administrate în aparare, a nesocotit adresa nr.702002/1961/06.03.2008, în mod gresit a apreciat ca prin sentinta nr.476/19.05.2004, s-a stabilit cu putere de lucru judecat ca autorul reclamantelor este proprietarul întregului imobil, ca nu li se poate retine buna credinta, considerând ca imobilul era trecut în proprietatea statului prin titlul valabil, nedesfiintat printr-o hotarâre judecatoreasca, imobilul cumparat de autorul lor îndeplinind toate conditiile prevazute expres de Legea nr.112/1995 la achizitionarea sa, si ca în mod gresit s-a apreciat ca reclamantele au titlu valabil, fara sa faca precizarea care este acesta si daca este publicat, asa cum este necesar la o comparare de titluri.

Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV a Civila, prin decizia civila nr. 364A/18.03.2010, a respins ca nefondate apelurile formulate de pârâtii Municipiul Bucuresti prin Primarul General, R.M. si R.M.

Pentru a hotarî astfel, tribunalul a retinut, ca si instanta de fond, ca atât cumparatorul cât si vânzatorul au fost de rea-credinta, care rezulta cu atât mai mult cu cât, în anul  1999, reclamantele au formulat cerere de chemare în judecata având ca obiect revendicare imobiliara, iar prin sentinta civila nr.5740/24.03.2000 a fost obligat Consiliul General al Municipiului Bucuresti sa lase în deplina proprietate si linistita posesie reclamantelor apartamentul nr.12, iar vânzarea apartamentului s-a realizat ulterior pronuntarii sentintei de fond; or, potrivit dispozitiilor art.1 din Legea nr.112/1995, apartamentul nu  putea  sa  fie supus vânzarii, deoarece preluarea nu a  fost una cu titlu valabil.

A fost apreciata ca nefondata si critica apelantului pârât Municipiul Bucuresti, care a sustinut ca dupa intrarea în vigoare a Legii nr.10/2001, fostul proprietar nu mai are deschisa calea actiunii în revendicare, ci este obligat sa urmeze procedura administrativa prevazuta de lege, deoarece cererea de chemare în judecata are ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractului  de vânzare cumparare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995, temeiul de drept al cererii  fiind reprezentat de dispozitiile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001, lege ce permite formularea unei astfel de cereri, iar aplicabilitatea procedurii prevazute de Legea nr.10/2001, pentru restituirea în natura a imobilului preluat în mod  abuziv, presupune ca situatie premisa, existenta în patrimoniul statului a imobilului, or, la data formularii notificarii în temeiul Legii nr.10/2001, imobilul nu  se mai afla în patrimoniul statului.

Tribunalul a mai retinut ca notificarea formulata în temeiul Legii nr.10/2001 nu a fost solutionata  de catre apelantul pârât si, prin urmare, nu se poate considera ca pentru imobilul trecut în proprietatea statului s-a primit o despagubire efectiva de catre reclamanta, iar preluarea imobilului nu poate fi considerata decât una fara titlu valabil, instanta fiind abilitata sa examineze valabilitatea titlului statului, în temeiul art.6 alin.3 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia.

Tribunalul a retinut ca se impune concluzia nevalabilitatii titlului statului cu privire la imobilul în litigiu, chiar si în cazul în care instanta ar aborda problema Decretului nr.92/1950, plecând de la premisa ca acesta si-a produs efectele în mod corect, fiind concordant cu ordinea constitutionala instaurata în anul 1948 si ca imobilele preluate în temeiul sau, cu privire la care titlul statului nu este valabil, sunt numai acelea în cazul în care prevederile decretului de fata au fost încalcate.

Astfel, s-a apreciat ca Decretul nr.92/1950 este contrar Declaratiei Universale a Dreptului Omului (adoptata de Adunarea Generala ONU la 10.12.1948) la care România era parte semnatara, ca încalca si dispozitiile art. 481 Cod civil,  asa încât, trecerea imobilului in proprietatea statului in conditiile Decretului nr.92/1950 nefiind subsumata cerintelor unei exproprieri în sensul art.481 Cod civil, nu reprezinta un mod valabil de dobândire a proprietatii, neputând constitui un titlu al statului (în sensul art.645 C.civ.), ci are valoarea doar a unui instrument probatoriu autoconstituit de catre stat pentru a justifica deposedarea proprietarului.

A mai retinut instanta de apel ca aplicarea principiului anularii actului subsecvent, ca urmare a anularii actului initial, nu poate fi inclusa în cazul imobilelor care cad sub incidenta Legii nr.10/2001, în situatia în care preluarea imobilelor în patrimoniul statului s-a realizat în baza unui titlu nevalabil, iar "buna-credinta" nu trebuie sa fie comuna ambelor parti, adica bilaterala, acestei notiuni fiindu-i aplicabile, prin analogie, dispozitiile art.1898 Cod civil, conform carora buna credinta este reprezentarea pe care o are achizitorul ca adevaratul proprietar i-a transmis dreptul,  fiind suficient sa fie existat la momentul încheierii actului.

Analizând atitudinea subiectiva a pârâtilor la momentul încheierii contractului  de vânzare-cumparare în litigiu, instanta a apreciat ca în speta, nu sunt întrunite conditiile stricte care ar justifica lipsirea reclamantelor în calitate de mostenitori ai adevaratilor proprietari, de dreptul lor, în favoarea tertului subdobânditor, fata  de împrejurarea ca acestia au achizitionat bunul în conditii ce nu le sunt ireprosabile  încât, s-au angajat fara precautii în cumpararea unui bun preluat de statul comunist în conditii notoriu îndoielnice din punct de vedere juridic, cu atât mai mult cu cât  preluarea s-a facut în mod abuziv, actul s-a încheiat în anul 2000, când deja intrase in vigoare si Legea nr.213/1998 ce definea ce înseamna imobil preluat cu titlu valabil si fara titlu valabil, si se formase o practica judiciara constanta în ceea ce priveste  preluarea abuziva a acestor imobile.

Tribunalul a avut în vedere si ca, la momentul încheierii contractului, cumparatorul putea  cunoaste cu minime diligente ca titlul statului era contestat  prin cererea de restituire în natura a imobilului depusa de fostii proprietari în temeiul Legii  nr.112/1995 si nesolutionata pâna la data încheierii contractului de vânzare-cumparare, astfel ca, în conditiile în care proprietarii au facut demersuri pentru restituirea în natura a imobilului, au introdus o actiune judecatoreasca pentru  revendicarea imobilului, chiriasul ar fi trebuit sa se abtina de la cumpararea bunului, iar vânzatorul de a înstraina un imobil, despre care nu stia cu certitudine ca îi apartine.

Tribunalul a constatat ca cererea reclamantilor privind revendicarea apartamentului vândut este întemeiata, deoarece titlul de proprietate al reclamantilor asupra imobilului produce în continuare efecte, preluarea fiind una fara titlu valabil, acestia au un bun actual în sensul art.1 din CEDO,  pârâtii persoane fizice neputând opune titlul lor de proprietate, pentru ca provine de la un neproprietar, a fost constatat nul absolut de catre instanta, deci nu mai au titlu de proprietate asupra imobilului si astfel, în temeiul art.480 Cod Civil actiunea în revendicare a fost apreciata ca fondata.

Referitor la dreptul de proprietate al reclamantelor, tribunalul a retinut ca acestea au dovedit dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat în patrimoniul autorului lor, prin contractul de vânzare cumparare nr.1050/17.01.1942 privind terenul, autorizatia de constructie nr.100D/19.06.1942 si certificatul de aliniere 120D/942/17.01.1942 privind  constructia.

Împotriva deciziei civile nr.364A/18.03.2010 în termen legal, a declarat recurs Municipiul Bucuresti, prin Primarul General, apreciind ca fiind data cu încalcarea si gresita aplicare a legii, conform dispozitiilor art.304 pct.9 Cod procedura civila, întrucât în speta nu se poate retine reaua credinta la încheierea contractului de vânzare-cumparare nr.6065/31987/01.06.2000, deoarece titlul statului nu era desfiintat, iar chiriasul îndeplinea toate cerintele prevazute în mod expres în Legea nr.112/1995 la momentul achizitionarii imobilului situat în Bucuresti, Calea Dorobantilor nr..., etaj 5, ap.12, sector 1.

În opinia recurentului, în mod gresit instanta a considerat ca intimatele-reclamante A.M. si P.I.I. sunt îndreptatite la restituirea în natura a imobilului sus-mentionat, apreciind ca orice actiune privind restituirea în natura a unui imobil preluat abuziv este inadmisibila dupa intrarea în vigoare a Legii nr.10/2001, iar fostul proprietar nu mai are deschisa calea actiunii în revendicare direct la instanta de judecata ci, este obligat sa urmeze procedura administrativa prevazuta de legea speciala, calea actiunii în justitie fiind deschisa numai în conditiile si cu respectarea termenelor prevazute de legea speciala.

Recurentul a subliniat ca s-a încheiat contractul de vânzare-cumparare nr.6065/31987/01.06.2000 înainte de a se emite dispozitia de restituire a imobilului în litigiu, acest aspect sustinând buna credinta a partilor la încheierea contractului.

Si apelantii-pârâti R.M. si R.M. au declarat recurs împotriva deciziei pronuntata de tribunal, sustinând ca au intrat în posesia imobilului în litigiu prin mostenire testamentara de pe urma defunctului G.I., care a fost cumparator de buna credinta, întrucât, desi a întreprins numeroase demersuri pentru a se asigura ca imobilul nu este cerut spre retrocedare si nici nu este revendicat, ca sa se asigure ca achizitionarea va fi legala si sigura din punct de vedere juridic, nu a primit nicio notificare cu privire la o eventuala cerere de revendicare din partea cuiva.

Au mai aratat recurentii ca actiunea in revendicare trebuia timbrata la valoarea imobilului, conform legii taxelor de timbru, deoarece în cadrul revendicarii se solicita imobilul de la o persoana fizica si legea obliga ca toate actiunile în revendicare sa fie supuse timbrajului.

În alta ordine de idei, recurentii au sustinut ca actiunea reclamantelor nu mai poate fi judecata dupa dispozitiile dreptului comun, respectiv Codul Civil, deoarece acest proces trebuie guvernat de legea speciala - 10/2001, asa cum a fost ea modificata prin Legea nr.1/2009, care trebuie sa se aplice cu prioritate, deoarece deroga de la dreptul comun, ceea ce face ca o astfel de actiune sa fie inadmisibila.

Examinând decizia recurata, prin prisma criticilor formulate, în raport de dispozitiile legale incidente în cauza, Curtea a constatat ca recursurile sunt nefondate.

Analiza deciziei pronuntata de instanta de apel, ce se impune a fi facuta de instanta de recurs, presupune controlul judiciar în raport de cazul de nelegalitate prevazut de dispozitiile art.304 punctul 9 Cod procedura civila, invocat de ambii recurenti, respectiv de a verifica, in primul rând, daca au fost corect interpretate si aplicate dispozitiile legale in ceea ce priveste admisibilitatea actiunii în revendicare întemeiata pe dreptul comun, dupa aparitia Legii nr. 10/2001.

Curtea a apreciat ca fiind nefondata acesta critica, prin care se sustine de catre recurentii pârâti ca, dupa aparitia Legii nr. 10/2001, ar fi inadmisibila actiunea în revendicare întemeiata pe dreptul comun, deoarece legea speciala nu cuprinde dispozitii care sa stabileasca expres ca, dupa intrarea ei în vigoare, nu mai pot fi promovate cereri de revendicare fondate pe art.480 C.civil, ci Legea nr.10/2001 reglementeaza doar masurile reparatorii ce pot fi acordate în cadrul raportului juridic dintre persoana îndreptatita si unitatile detinatoare, respectiv organe ale administratiei publice, regii autonome si societati care au fost privatizate, nefiind  vizate raporturile existente între fostul proprietar ce a fost deposedat de bunul sau în regimul anterior si unitatea detinatoare a imobilului.

Curtea a constatat ca actiunea în revendicare, formulata de reclamante si întemeiata pe teza compararii de titluri, este admisibila în raport de datele concrete ale cauzei.

Art.480 din Codul Civil consacra dreptul proprietarilor de a dispune în mod exclusiv si absolut de bunul lor, putând cere tuturor celorlalti sa respecte acest drept  iar prin  art. 481 Cod civil  se prevede ca unica situatie în care proprietatea poate fi cedata este cea reclamata de utilitatea publica, ceea ce nu s-a dovedit în speta .

Apararea pârâtilor potrivit careia este inadmisibila compararea titlurilor, nu poate fi retinuta, deoarece promovarea unei actiuni în revendicare nu este conditionata de desfiintarea anterioara a unuia sau altuia dintre titlurile ce se compara, aceasta operatiune presupunând titluri deopotriva valabile juridic, dar cu relevanta  diferita.

În ceea ce priveste sustinerea recurentilor, potrivit careia dreptul pretins de reclamante poate fi valorificat numai in cadrul procedurii instituite de Legea nr.10/2001, fiind exclusa calea unei actiuni directe în justitie, se constata ca aceasta contravine dispozitiilor art.21 din Constitutie, concordante cu art.6 pct.1 din  Conventia Europeana a Drepturilor Omului, întrucât, desi rezolvarea concursului între legea generala si cea speciala se solutioneaza în favoarea legii speciale, astfel cum a statuat Înalta Curte de Casatie si Justitie, prin Decizia nr.33 din 09.06.2008, pronuntata în cadrul unui recurs în interesul legii, instanta suprema face referire la dispozitiile Conventiei Europene a Drepturilor Omului, întrucât rezolvarea acestui concurs trebuie sa se faca prin raportare la dispozitiile acestui Tratat, obligatoriu pentru instanta, conform art.20 din Constitutie.

Astfel, în cauza Faimblat  împotriva României (cererea nr.23066/02, hotarârea din 13 ianuarie 2009), Curtea a constatat încalcarea art. 6 si 1 din Conventie, ca urmare a respingerii ca inadmisibile a actiunii reclamantilor, având ca obiect constatarea caracterului nelegal al nationalizarii imobilului, întrucât legea speciala nu a asigurat reclamantilor o rezolvare eficienta a cauzei lor, concluzie care se poate aplica mutatis mutandis în speta, întrucât reclamantii urmaresc restituirea bunului.

În al doilea rând, Curtea a constatat ca instanta de apel a retinut în mod just reaua credinta a autorului pârâtilor la încheierea contractului de vânzare-cumparare, deoarece acestia nu au dovedit ca au efectuat niciun demers în vederea aflarii situatiei juridice a imobilului si, de asemenea, nu au depus diligente pentru a afla cine era proprietarul imobilului, care urma sa formeze obiectul contractului de vânzare cumparare, cumparând astfel pe riscul lor.

 Daca ar fi depus un minim de diligente pentru a afla daca imobilul intra sau nu în categoria imobilelor carora li se aplicau dispozitiile Legii nr.112/1995, respectiv daca acesta fusese sau nu preluat cu titlu de catre Statul Român, ar fi constatat ca reclamantele au obtinut sentinta civila nr.5740/24.03.2000 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, prin care s-a admis actiunea în revendicare formulata de reclamante.

Aceasta sentinta, asa cum au retinut si instantele de fond, a fost pronuntata la o data anterioara aceleia la care a fost încheiat contractul de vânzare - cumparare nr.6065/31987/01.06.2000, astfel ca în mod corect s-a retinut ca, întrucât se constatase ca apartamentul 12 din imobilul situat in Bucuresti, Calea Dorobantilor nr..., sector 1 nu a trecut în mod valabil în proprietatea statului, în speta nu îsi gaseau aplicarea prevederile Legii nr.112/1995, apartamentul neîndeplinind conditiile prevazute de art.1 din lege, respectiv preluarea cu titlu valabil de catre stat, astfel încât nu putea face obiectul vânzarii în favoarea  fostului chirias, G.I., autorul recurentilor-pârâti R.M. si R.M.

Pentru considerentele expuse anterior, Curtea nu va primi nici sustinerea recurentului-pârât Municipiul Bucuresti, prin Primarul General, potrivit careia la data încheierii contractului de vânzare-cumparare nr. 6065/31987/01.06.2000, titlul statului nu era desfiintat, iar chiriasul îndeplinea toate cerintele prevazute în mod expres în Legea nr.112/1995, la momentul achizitionarii imobilului, deoarece din analiza probatoriului administrat in cauza, rezulta ca Primaria Municipiului Bucuresti a ignorat faptul ca pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti era înregistrat dosarul nr..../1999, în care pârât figura Consiliul General al Municipiului Bucuresti, cauza solutionata prin sentinta civila nr.5740/24.03.2000 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, având o atitudine contrara dispozitiilor art.13 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995, a dispozitiei nr.1449/08.10.1996 a Primarului Municipiului Bucuresti si a Hotarârii nr.117/1996 a Comisiei Municipiului Bucuresti de Aplicare a Legii nr.112/1995, care prevedeau ca actele de vânzare-cumparare a imobilelor nationalizate nu pot fi încheiate, decât dupa clarificarea situatiei juridice a acestora.

Pe de alta parte, faptul ca a fost încheiat contractul de vânzare-cumparare nr.6065/31987/01.06.2000, înainte de a se emite dispozitia de restituire a imobilului în litigiu, nu poate fi opus ca un argument în sustinerea bunei-credinte, asa cum solicita recurentul-pârât Municipiul Bucuresti, câta vreme emiterea dispozitiei de restituire reprezinta un act final, prin care se încheie demersurile judiciare efectuate pentru solutionarea cererii de restituire în natura si de care, asa cum s-a mentionat anterior, cu minime diligente, autorul recurentilor-pârâti ar fi putut avea cunostinta.

Referitor la critica recurentilor R.M. si R.M., privitoare la necesitatea timbrarii actiunii în revendicare, raportat la valoarea imobilului, Curtea arata ca potrivit art. 15 lit. r din Legea nr.146/1997, sunt scutite de taxele judiciare de timbru, inclusiv în caile de atac, cererile introduse de proprietari sau succesorii acestora, pentru restituirea imobilelor preluate de stat sau de alte persoane juridice in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, precum si cererile incidente si accesorii.

Într-o ultima analiza a criticilor recurentilor, Curtea are în vedere ca reclamantele au un titlu de proprietate ce provine de la adevaratul proprietar, spre deosebire de pârâti, care detin un titlu de la o persoana al carui titlu nu a existat, ceea ce înseamna ca, în prezenta cauza, pârâtii opun un titlu care provine de la un "non dominus".

Astfel, având în vedere ca titlul Municipiului Bucuresti este unul nevalabil, întrucât preluarile de imobile în temeiul Decretului nr.92/1950 au fost considerate abuzive, acesta nu putea înstraina autorului recurentilor-pârâti R., un drept pe care nu îl avea în patrimoniu.

Mai mult decât atât, Curtea Europeana a Drepturilor Omului, în jurisprudenta sa, a retinut ca exista un fundament suficient pentru existenta sperantei legitime, atunci când dreptul de proprietate al fostului proprietar a fost confirmat definitiv printr-o hotarâre irevocabila care constata nevalabilitatea titlului Statului, chiar si atunci când aceasta a survenit ulterior vânzarii imobilului catre chirias în baza Legii 112/1995 (cauza Strain si altii împotriva României - paragraful 38, cauza Porteanu împotriva României - paragraful 33, cauza Rateanu împotriva României - paragraful 23).

Prin urmare, nu prezinta importanta momentul în care s-a confirmat dreptul de proprietate al fostului proprietar, în sensul ca nu este necesar ca, la momentul chemarii în judecata a chiriasului dobânditor, sa existe deja constatarea nevalabilitatii titlului Statului printr-o hotarâre judecatoreasca definitiva, ci, este suficient ca nevalabilitatea titlului statului sa fie confirmata definitiv în cadrul aceluiasi litigiu în care fostul proprietar se judeca în contradictoriu cu chiriasul dobânditor, asa cum este cazul si în pricina dedusa judecatii.

În raport de aceste considerente, Curtea constata ca hotarârea instantei de apel a fost pronuntata cu aplicarea corespunzatoare a prevederilor legale invocate, neexistând motive de modificare a hotarârii, conform art.304 pct.9 Cod procedura civila, astfel încât recursurile au fost respinse ca nefondate, în baza dispozitiilor art.312 alin.1Cod procedura civila.

1

Domenii speta

Spete similare