Antecontract de vânzare-cumpărare. Rezoluţiune pentru neexecutare în termenul stipulat ca „esenţial”. Condiţii. Repunere în situaţia anterioară. Raportare la moneda euro. calculul penalităţilor de întârziere raportat la preţul transformat în lei

Curtea de Apel Cluj, Secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, decizia nr. 3687 din 11 octombrie 2011

Prin sentinţa civilă nr. 344 din 26.01.2011 pronunţată în dosarul nr. 6975/1285/2010 al Tribunalului Comercial Cluj s-a respins contestaţia la tabelul preliminar de creanţe formulată de administratorul special C.D.D., în contradictoriu cu debitoarea S.C. C. S.R.L. prin administrator judiciar R.P. SPRL şi creditorul D.D.V. şi s-a dispus conexarea prezentei cauze la dosarul nr. xxx/1285/2010 al Tribunalului Comercial Cluj.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că  doctrina juridică a definit rezoluţiunea ca fiind o sancţiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia şi repunerea părţilor în situaţia avută anterior încheierii contractului. În ceea ce priveşte cuantumul creanţei creditorului înscrisă în tabelul preliminar, instanţa reţine că aceasta reprezintă echivalentul în lei, la cursul de la data deschiderii procedurii, a avansului plătit de către creditor în contul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu debitoarea. Faptul că plata s-a făcut în lei la cursul valutar convenit de părţi în contract, nu este de natură a duce la concluzia faptului că această creanţă ar fi una în lei, voinţa reală a părţilor contractante fiind aceea ca acest preţ să fie în euro, facturarea şi plata acestuia urmând a fi efectuată în lei, astfel că la repunerea părţilor în situaţia anterioară, în cazul rezoluţiunii contractului, creditorul este îndreptăţit la restituirea preţului raportat la moneda stabilită de către părţi în contract, respectiv în euro, echivalent în lei, în acest caz, la cursul de la data deschiderii procedurii, administratorul judiciar procedând în mod corect la înscrierea creditorului în tabelul preliminar al creanţelor.

Pentru a opera angajarea răspunderii contractuale trebuie să existe un contract, executarea necorespunzătoare sau cu întârziere a obligaţiei, existenţa unui prejudiciu, a unei legături cauzale între executarea necorespunzătoare sau cu întârziere şi prejudiciu şi culpa debitorului obligaţiei executate necorespunzător. De asemenea, s-a mai reţinut faptul că în raporturile comerciale, debitorul nu trebuie pus în întârziere, deoarece prin nerespectarea obligaţiei asumate el este de drept în întârziere, potrivit art. 43 Cod comercial. Astfel, sub acest aspect, tribunalul a apreciat că susţinerile contestatorului sunt neîntemeiate, creditorul neavând obligaţia de a-l pune în întârziere potrivit dispoziţiilor art. 1079 Cod civil, obligaţia fiind una comercială şi în consecinţă debitoarea se afla de drept în întârziere la împlinirea termenului potrivit art. 43 Cod comercial.

Potrivit antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între S.C. C. S.R.L. şi creditor, imobilul urma a fi predat în starea convenită, cu racordul la utilităţi, apă-canal, energie electrică, gaz, iar în termen de cel mult 3 luni de la data semnării procesului verbal de recepţie, debitoarea având obligaţia de a înscrie imobilul în cartea funciară şi de a efectua demersurile în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Mai mult, debitoarea s-a obligat să finalizeze lucrările de construcţie şi să semneze procesul verbal de predare primire  a lucrărilor până cel târziu la data de 30 noiembrie 2008, părţile stipulând în mod expres faptul că orice termen stabilit în contract este considerat esenţial.

Potrivit aceluiaşi antecontract, pentru predarea cu întârziere sau în neconformitate cu cele convenite, debitoarea va datora creditorului penalităţi de întârziere în cuantum de 0,01% calculate pe zi de întârziere asupra sumei achitate de către creditor. De asemenea, a mai subliniat instanţa, faptul că simpla convocare a creditorului la recepţia finală nu echivalează cu o acceptare a recepţiei, cu atât mai mult în ceea ce priveşte prezenta cauză,  căci potrivit proceselor verbale depuse de către creditor, acesta a formulat obiecţiuni în ceea ce priveşte starea imobilului, creditorul fiind îndreptăţit la îndeplinirea obligaţiei întocmai cum aceasta a fost stipulată. Astfel, nu se poate vorbi în cauză de o acceptare tacită de către creditor a recepţiei, aşa cum susţine contestatorul, în cauză fiind îndeplinite condiţiile angajării răspunderii contractuale a debitoarei, respectiv în cauză există un contract comercial, există o întârziere în executarea obligaţiei debitoarei şi o executare necorespunzătoare a obligaţiei, fapt care este imputabil acesteia, şi care a dus la producerea unui prejudiciu în patrimoniul creditorului, prejudiciu a cărui cuantum a fost stabilit convenţional de către părţi la data încheierii antecontractului, administratorul judiciar procedând în mod corect la înscrierea acestei creanţe în tabelul preliminar.

Raportat la cele de mai sus, susţinerile contestatorului cu privire la înscrierea creditorului în tabelul preliminar cu suma de 45.331,06 lei reprezentând penalităţi de întârziere, sunt neîntemeiate, tribunalul respingând contestaţia formulată.

Pentru aceste motive, instanţa a respins ca neîntemeiată contestaţia la tabelul preliminar de creanţe formulată de administratorul special C.D.D. în contradictoriu cu debitoarea SC C. SRL prin administrator judiciar R.P. SPRL şi creditorul D.D.V., iar în temeiul art. 164 Cod procedură civilă, a dispus conexarea prezentei cauze la dosarul nr. xxx/1285/2010 al Tribunalului Comercial Cluj.

Împotriva acestei sentinţe, S.C.  C.  S.R.L., prin administrator special C.D.D. a declarat recurs, solicitând admiterea acestuia, modificarea în tot a sentinţei atacate ca fiind nelegală şi netemeinică, cu consecinţa admiterii contestaţiei sale formulate şi implicit îndepărtării creanţei reprezentând penalităţi de întârziere solicitate de către creditorul D.D.V..

În primul rând, recurenta apreciază că sentinta atacata a fost pronunţată cu încălcarea principiului ,,restitutio in integrum". Astfel, în motivarea contestatiei a arătat că sumele solicitate de creditorul D.D.V. au la baza un calcul neconform cu prevederile legale, deoarece prin semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare, părţile au stabilit de comun acord preţul imobilului ce constituia obiectul respectivului antecontract. Conform înţelegerii părţilor, precum şi a legislaţiei în vigoare, orice plată urma să fie efectuată în lei la cursul de schimb BTRL din ziua plăţii, stabilirea sumei în moneda euro având rolul doar de a determina cuantumul sumelor în lei ce urmau să fie plătite promitentului vânzător.

De asemenea, precizează recurenta, acest lucru reiese atât din dovada achitării preţului, cât si din evidentele sale contabile, recurenta încasând doar echivalentul în lei a sumei stipulate în antecontracte, suma consolidată la momentul plătii prin realizarea viramentului in contului recurentei si înregistrarea sa în evidentele contabile.

In baza principiului repunerii părtilor în situaţia anterioara "restitutio in integrum" care guvernează efectele rezolutiunii contractelor sinalagmatice, recurenta apreciază că si calculul penalităţilor de întârziere trebuie raportat la suma efectiv încasată si nu la o altă sumă semnificativ mai mare. În caz contrar, patrimoniul creditorului s-ar mări pe seama diminuării patrimoniului recurentei, conform principiului îmbogăţirii fără just temei, drepturile recurentei fiind grav vătămate.

În al doilea rând, arată recurenta, sentinta atacată este nelegală, fiind data cu nerespectarea prevederilor art. 1079 Cod civil, prima instanţă aplicând în mod eronat dispozitiile art.43 Cod comercial. Astfel, creanta solicitată cu titlu de penalităţi a fost înscrisă în tabelul preliminar cu nerespectarea prevederilor legale şi contractuale. Edificator în speţă este aspectul naturii juridice a faptului generator al penalităţilor de întârziere pretinse, respectiv o obligatie de a face (predarea imobilului) si nu o obligatie de a da (achitarea unei sume de bani), fiind pe deplin aplicabile dispoziţiile art. 1079 Cod civil. In acest context se impune sublinierea caracterului subsidiar al obligaţiei de a da (daunele moratorii) faţă de obligatia de a face (obiectul contractului dintre părti).

Ca o excepţie de la dispoziţia menţionata mai sus, instanţa a apreciat în mod gresit aplicabilitatea prevederilor art. 43 Cod comercial, conform cărora debitorul ar fi de drept pus în întârziere ori de câte ori e vorba de o obligaţie comercială. Această susţinere nu poate fi primită prin raportare la prevederile exprese ale textului legal şi fiind o excepţie, ea este de strictă interpretare şi aplicare, neputând fi extinsă, prin analogie sau pe cale de interpretare, la obligaţiile nepecuniare. În acest sens s-a pronunţat şi Înalta Curte de Casatie si Justiţie. prin decizia nr. 892 din 3 februarie 2009. Pe cale de consecinţă, a apreciat recurenta, câtă vreme pârâta debitoare nu a fost pusă în întârziere printr-o notificare formala (prin intermediul executorilor judecătoreşti) prin care să i se fi pretins executarea şi aceasta să fi refuzat, dreptul creditorului de a i se acorda penalităţi pentru executarea cu întârziere a obligaţiei de predare a imobilului (obligaţie de a face) nu există şi nici nu a existat nici anterior consemnării îndeplinirii obligaţiei de predare si cu atât mai mult pana la data deschiderii procedurii insolventei.

În al treilea rând, recurenta susţine că sentinţa instanţei de fond a fost pronunţată cu nerespectarea prevederilor legale pentru angajarea răspunderii contractuale a debitorului. Mai exact, arată că a solicitat instanţei să constate din faptul că şi-a îndeplinit obligaţia de predare ("edificare") a imobilului, respectiv că la data de 09.12.2008, a transmis creditorului invitatia de a viziona imobilul si a semna procesul verbal de predare-primire, în conformitate cu prevederile contractuale.

Cât priveşte problematica pretinselor penalităţi datorate predării neconforme, recurenta învederează faptul că pentru obligaţia de remediere a oricăror neregularităţi părţile nu au prevăzut nici o clauză penală, limitându-se la a preciza" Vânzătoarea are obligaţia să remedieze, corecteze, repare deficienţele constatate şi semnalate de cumpărător, în conformitate cu prevederile proiectului de execuţie, pe cheltuiala sa în termen de 20 de zile calendaristice."

Astfel, orice prejudiciu invocat trebuie să fie dovedit de către partea care îl solicită, atât din punct de vedere al existenţei sale, cât şi din punct de vedere al întinderii acestuia.

Raportat la cele reiterate mai sus, recurenta apreciază ca predarea imobilului nu a fost posibilă dintr-o cauză străină ce nu-i poate fi imputată si de asemenea, conform clauzelor contractuale, procesul verbal de predare-primire a fost acceptat tacit de către cumpărătoare, astfel încât plata penalităţilor nu îsi găseşte nici o justificare legală sau contractuală.

De asemenea, recurenta menţionează că a solicitat instanţei de fond, în situaţia în care nu va ţine cont de motivele menţionate în primele paragrafe, să aprecieze că penalităţile de întârziere se calculează în aceeaşi monedă ca şi suma efectiv achitată, respectiv în lei şi nu în euro (sumă care apoi este transformată în lei la cursul zilei de la data deschiderii procedurii de către creditor).

Sintetizând, apreciază recurenta, creanţa cu care creditorul a fost înscris la masa credală cuprinde 2 erori, una constând în faptul că penalităţile de întârziere au fost calculate făra un temei legal sau contractual, iar cealaltă în aceea că aceste penalităţi de întârziere au fost calculate asupra unui debit mai mare decât cel real.

În considerarea acestor argumente, recurenta solicităm admiterea recursului şi modificarea în tot a sentintei pronunţate de Tribunalul Comercial Cluj, ca fiind nelegală si netemeinică, cu consecinţa admiterii contestaţiei formulate si implicit a micşorării cuantumului creanţei sub condiţie suspensivă reprezentând avans şi îndepărtarea creanţei reprezentând penalităţi de întârziere solicitate de către creditorul D.D.V..

Intimaţii, deşi legal citaţi, nu s-au prezentat personal sau prin reprezentat în faţa instanţei şi nu au depus întâmpinări prin care să-şi exprime poziţia procesuală.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa de recurs reţine următoarele:

Nici unul dintre cele trei principale argumente invocate de către recurentă în susţinerea căii de atac declarate nu este întemeiat. Astfel, în ceea ce priveşte modalitatea de stabilire a preţului apartamentului este real faptul că prin semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare, părţile au stabilit de comun acord preţul imobilului ce constituia obiectul respectivului antecontract în moneda Euro, însă este total neîntemeiată susţinerea recurentei conform căreia repunerea în situaţia anterioară trebuie să se facă în lei prin raportare la cursul de schimb de la data încheierii antecontractului.

În realitate rezultă în mod neîndoielnic din prevederile contractuale faptul că preţul a fost stabilit prin raportare exclusivă la moneda Euro şi prin raportare la unitatea de măsură standard metrul pătrat. Practica era una constantă printre dezvoltatorii imobiliari pentru a se pune la adăpost de riscul devalorizării monedei naţionale. Pentru a accepta punctul de vedere al recurentei, clauza legată de preţ trebuia stipulată de maniera următoare: 900 euro în echivalent lei la cursul valutar de la data încheierii antecontractului pentru un metru pătrat. În realitate, clauza legată de preţ nu cuprinde nici o referire la moneda naţională. Faptul că în concret executarea obligaţiei de plată a preţului a fost realizată în lei prin raportare la cursul de la data plăţii este perfect explicabil deoarece promitenta vânzătoare societate comercială îşi conduce evidenţa contabilă în moneda naţională. Pe de altă parte, executarea obligaţiei de plată a preţului reprezintă un aspect total diferit de stabilirea preţului prin antecontract, actul juridic al plăţii fiind diferit de actul juridic în baza în vederea executării căruia se face plata.

În consecinţă, repunerea părţilor în situaţia anterioară trebuie realizată tot prin raportare la moneda euro, această monedă fiind singurul reper în funcţie de care a fost stabilit preţul. Recurenta trebuie să suporte riscul deprecierii monedei naţionale faţă de moneda Euro, acesta fiind argumentul esenţial pentru care preţul a fost stabilit prin acordul părţilor în această monedă. La fel de bine recurenta putea beneficia şi de o eventuală apreciere a cursului monedei naţionale.

Instanţa de recurs reţine astfel că, contrar susţinerilor recurentei, în baza principiului repunerii părtilor în situaţia anterioara "restitutio in integrum" care guvernează efectele rezolutiunii contractelor sinalagmatice, şi calculul penalităţilor de întârziere trebuie raportat la preţul contractual în euro transformat în lei la data de referinţă.

Al doilea argument principal al recurentei se referă la o eronată aplicare a dispozitiilor art. 43 Cod comercial. Este reală susţinerea recurentei conform căreia natura juridică a faptului generator al penalităţilor de întârziere pretinse, constă într-o obligatie de a face (predarea imobilului) si nu o obligatie de a da (achitarea unei sume de bani), situaţie în care debitoarea nu era de drept în întârziere şi era necesară o manifestare de voinţă expresă în acest sens.

Tot atât de real este însă în opinia instanţei de recurs faptul că orice clauză contractuală trebuie interpretată după intenţia reală a părţilor şi nu după sensul literar al termenilor, interpretarea clauzelor se face prin coroborarea acestora şi mai mult, actul juridic şi implicit clauzele acestuia se interpretează în sensul în care să producă un efect şi nu în aşa fel încât să nu producă niciunul.

Aplicând aceste principii unanim acceptate la antecontractul de vânzare cumpărare analizat rezultă în opinia instanţei de recurs faptul că prin acordul părţilor s-a intenţionat înlăturarea obligaţiei de a proceda la punerea în întârziere şi în ceea ce priveşte obligaţia de a face (predarea imobilului). Doar în acest sens pot primi eficienţă juridică prevederile clauzei conform căreia ,,orice termen stabilit prin prezentul contract este considerat esenţial , şi orice prelungire a unui termen trebuie convenită în scris de către părţile semnatare ale prezentului act,,. Mai mult, pentru fiecare zi de întârziere a predării imobilului părţile au stabilit o penalitate de 0,01 % asupra sumei achitate de către cumpărător. Instanţa de recurs apreciază că prevederea expresă ,,termen esenţial,, impune curgerea de drept a penalităţilor contractuale pentru neîndeplinirea obligaţiei de predare a apartamentului fără nici o formalitate, în caz contrar prevederea asumată expres de către părţi fiind lipsită de orice finalitate. O simplă prevedere a unui termen de predare fără menţiunea esenţial şi fără prevederea expresă a unor penalităţi pe zi de întârziere pentru nerespectarea acestui termen ar fi impus desigur această formalitate a punerii în întârziere.

Mai mult, potrivit unei alte clauze, părţile au stabili că în cazul în care părţile  îndeplinesc obligaţiile contractuale, prezentul contract constituie titlu executoriu fără somaţie. În opinia instanţei de recurs, având în vedere şi clauzele anterior enunţate, intenţia părţilor a fost aceea ca analizatul contract să constituie titlu executoriu şi pentru penalităţile de întârziere prevăzute pentru nepredarea la termen a imobilului fără vreo punere în întârziere, mai ales în condiţiile în care termenul de predare a fost unul calificat expres ca ,,esenţial,,. Doar aşa clauza poate produce un efect deoarece actul autentic notarial nu poate constitui titlu executoriu decât pentru creanţele certe, lichide şi exigibile, iar obligaţia de predare a unui imobil nu are un astfel de caracter.

Cu privire la o pretinsă îndeplinire a obligaţiei de predare ("edificare") a imobilului, susţinerile recurentului sunt contrazise pe deplin de probatoriul administrat. Judecătorul sindic a reţinut în mod întemeiat că simpla convocare a creditorului la recepţia finală nu echivalează cu o acceptare a recepţiei. Mai mult, potrivit proceselor verbale depuse de către creditor, acesta a formulat evidente obiecţiuni în ceea ce priveşte starea imobilului, creditorul fiind îndreptăţit la îndeplinirea obligaţiei întocmai cum aceasta a fost stipulată. Astfel, la data de 16.04.2009 s-a încheiat între părţile contractului un proces verbal care consemnează pe verso un mare număr de impedimente obiective la predare, acceptate de ambele părţi, deşi apartamentul trebuia finalizat la data de 30.11.2008. Astfel la momentul enunţat nu existau racorduri de gaz şi electricitate, nu funcţionau utilităţile, nu funcţiona liftul, etc. În aceste condiţii, afirmaţiile recurentei care susţine că şi-a respectat obligaţiile contractuale sunt lipsite de orice temeinicie. Doar la data de 6.05.2010 s-a încheiat un proces verbal de predare primire care confirmă finalizarea imobilului cu toate condiţiile indispensabile locuirii. Pentru predarea cu întârziere a apartamentului, recurenta datorează daune contractuale conform clauzelor analizate.

Pentru toate aceste argumente, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. 1 Cpc instanţa va respinge recursul declarat de S.C.  C.  S.R.L., prin administrator special C.D.D. împotriva sentinţei civile nr. 344 din 26.01.2011 a Tribunalului Comercial Cluj, pe care o menţine în întregime. (Judecător Axente Irinel Andrei)

Domenii speta

Spete similare