Antecontract de vânzare-cumpărare. Teren neîntabulat în carte funciară. Incidenţa Legii nr. 17/2014

Antecontract de vânzare-cumpărare. Teren neîntabulat în carte funciară. Incidenţa Legii nr. 17/2014.

Potrivit dispoziţiilor art.5 alin. 1 teza finală din Legea nr.17/2014, o primă condiţie de admisibilitate a cererii pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract este aceea ca terenul extravilan care face obiectul vânzării să fie intabulat la cartea funciară, împrejurare în raport cu care, în situaţia în care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic cu privire la acest teren, se impune respingerea ca inadmisibilă a cererii promovate în acest sens.

Împrejurarea că promisiunea de vânzare-cumpărare sau antecontractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat între părţi anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014 nu prezintă relevanţă juridică raportat la dispoziţiile legii, câtă vreme, la momentul semnării convenţiei nu s-a realizat transmiterea dreptului de proprietate, aceasta neputând opera decât la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică sau la momentul pronunţării hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract. Drept urmare, acesta este momentul la care notarul sau instanţa de judecată, după caz, au obligaţia verificării îndeplinirii condiţiilor prevăzute de lege.

Judecătoria Satu Mare, Secţia civilă, Sentinţa civilă nr. 1594/27.04.2015, definitivă prin neapelare

În fapt, prin titlul de proprietate nr.31-49555 s-a reconstituit dreptul de proprietate al numitei CV asupra suprafeţei de 2,4400 ha teren extravilan în comuna Botiz.

Potrivit adeverinţei nr.206/16.01.2013, terenul extravilan în suprafaţă de 2,44 ha se află înscris la rolul fiscal al comunei Botiz, reclamantul FS fiind cel care plăteşte taxele aferente acestuia.

Din certificatul eliberat de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Satu Mare sub nr.9591/10.11.2014 rezultă că terenul care face obiectul Titlului de proprietate nr.31-49555 nu a fost înscris în cartea funciară.

Prin „contractul provizoriu de vânzare-cumpărare” sub semnătură privată din data de 22.02.1994, defuncta CV s-a obligat la transmiterea dreptului de proprietate asupra întregii suprafeţe de teren, în favoarea reclamanţilor FB, MG şi FM.

Potrivit art.5 din Legea nr.17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr.268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agentiei Domeniilor Statului , în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr.287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară. Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de prezenta lege.

În conformitate cu dispoziţiile art.3 terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, către interior, precum şi cele situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naţionale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuţii în domeniul siguranţei naţionale, prin structurile interne specializate menţionate la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 51/1991 privind securitatea naţională a României, cu modificările şi completările ulterioare. [...]Terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz, emis în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător. Procedura şi alte elemente privind obţinerea avizului specific al Ministerului Culturii se reglementează prin normele metodologice de aplicare a legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligaţii, avizul se consideră ca fiind favorabil.

Conform art.4 din acelaşi act normativ înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale. Prin excepţie de la dispoziţiile alin. (1), înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările ulterioare. Solicitarea şi utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile şi alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credinţe atât a părţilor din contract, cât şi pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară.

Potrivit art.9 avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 de hectare, de către structura centrală.

Conform art.20 din lege prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor şi pactelor de opţiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia (Curtea Constituţională, prin Decizia nr. 755/2014, a constatat că prevederile art.20 alin.(1) din Legea nr.17/2014 referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr.17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituţionale).

Analizând cererea formulată, prin prisma excepţiei inadmisibilităţii acesteia, invocată de instanţă din oficiu raportat la dispoziţiile art.9 cu trimitere la art.3, 4 şi 5 din Legea nr.17/2014, instanţa a constatat că, odată cu intrarea în vigoare a Legii nr.17/2014 au fost instituite anumite condiţii pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor situate în extravilanul localităţilor prin contracte de vânzare-cumpărare.

Un prim aspect supus verificării instanţei vizează categoria de folosinţă a terenului, pentru stabilirea incidenţei Legii nr.17/2014. Din cuprinsul titlului de proprietate depus în extras, precum şi din certificatul eliberat de OCPI Satu Mare sub nr.9591/10.11.2014 rezultă că terenul ce face obiectul litigiului este un teren situat în extravilanul localităţii Dorolţ.

Drept urmare, în temeiul principiului neretroactivităţii legii civile, aceste dispoziţii sunt aplicabile înstrăinărilor, prin vânzare, a terenurilor situate în extravilanul localităţilor, care au loc ulterior adoptării legii, fie că înstrăinarea s-a realizat prin încheierea de contracte de vânzare-cumpărare autentice, fie că aceasta a fost constatată prin pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare.

Împrejurarea că promisiunea de vânzare-cumpărare sau antecontractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat între părţi anterior intrării în vigoare a legii nu prezintă relevanţă juridică raportat la condiţiile legii, câtă vreme, la momentul semnării convenţiei nu s-a realizat transmiterea dreptului de proprietate (aceasta neputând opera decât la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, sau la momentul pronunţării hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract). Raţiunea constă în aceea că, la data semnării promisiunii de vânzare-cumpărare ori a antecontractului, după caz, în patrimoniul promitentului cumpărător nu s-a transmis dreptul real, ci s-a născut doar un drept de creanţă, care îi permite acestuia obligarea promitentului la încheierea contractului în forma prevăzută de lege ori obligarea acestuia la daune-interese pentru neexecutare, situaţie în care se impune dovedirea culpei promitentului-vânzător.

Momentul transmiterii efective a dreptului de proprietate – deci al realizării înstrăinării prin vânzare – este momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în forma cerută de lege pentru intabulare sau la data pronunţării hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de contract. Drept urmare, acesta este momentul la care notarul sau instanţa de judecată, după caz, au obligaţia verificării îndeplinirii condiţiilor prevăzute de lege.

Un alt argument în sensul incidenţei dispoziţiilor legii nr.17/2014 asupra raporturilor juridice născute în temeiul antecontractelor sau promisiunilor de vânzare-cumpărare încheiate anterior adoptării legii, rezultă din prevederile art.20 care constituia o cauză de excludere a antecontractelor si pactelor de opţiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia. Prin decizia nr.755/2014, Curtea Constituţională a constatat că prevederile art.20 alin.(1) din Legea nr.17/2014 referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr.17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituţionale.

Rezultă că, în urma declarării neconstituţionalităţii textului mai sus menţionat, nici măcar antecontractele şi pactele de opţiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a legii nu mai sunt exceptate de la aplicarea acesteia, din interpretarea per a contrario a legii rezultând că aceasta este incidentă tuturor situaţiilor juridice care presupun transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor extravilan, prin vânzare-cumpărare, dacă transferul dreptului de proprietate operează după adoptarea legii (fie prin contract autentic, fie prin hotărâre care ţine loc de contract).

Or, potrivit dispoziţiilor art.5 alin.(1) teza finală din Legea nr.17/2014, o primă condiţie de admisibilitate a cererii pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract este aceea ca terenul extravilan care face obiectul vânzării să fie intabulat la cartea funciară.

Instanţa a constatat că această condiţie nu este îndeplinită, din certificatul eliberat de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Satu Mare sub nr.9591/10.11.2014 rezultând că terenul care face obiectul Titlului de proprietate nr.31-49555 nu a fost înscris în cartea funciară.

Constatând că nu este îndeplinită prima condiţie de admisibilitate a cererii pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract, instanţa a apreciat că nu se mai impune analizarea îndeplinirii celorlalte condiţii legale, astfel că admis excepţia inadmisibilităţii cererii de chemare în judecată.

Domenii speta

Spete similare