Legea nr. 10/2001. Notificare formulata pentru restituirea în natura a terenului liber. Acordarea imobilului în compensare unei terte persoane, urmata de înstrainarea lui succesiva. Invocarea bunei-credinte a tertilor dobânditori.

În procedura Legii nr. 10/2001, tertii subdobânditori nu se pot apara prin mijlocirea bunei-credinte si invocarea aparentei în drept a titlului societatii, câta vreme notificarea nu trebuia sa fie dublata de masuri suplimentare de opozabilitate (notarea litigiului în registrele de publicitate, notificarea directa a tertilor de catre persoana îndreptatita etc.), simpla ei înregistrare atragând interdictia încheierii oricarui act juridic translativ de drepturi asupra imobilului vizat.

Art. 20, alin. 1, art. 21  din Legea nr. 10/2001

Prin sentinta civila nr. 3480/9.06.2011 a Tribunalului Constanta a fost admisa în parte actiunea reclamantilor G.A., G.E., V.(G.)E. si G.R. în contradictoriu cu pârâtii PRIMARUL MUNICIPIULUI CONSTANTA, S.C. H.D.G. S.A. BUCURESTI, P.M., P.C., D.G.C. si D.R.L., astfel cum a fost precizata.

S-a constatat nulitatea absoluta partiala a Dispozitiei nr.3332/09.12.2003 emise de pârâtul Primarul Municipiului Constanta în favoarea pârâtei S.C. H.D.G. S.A. Bucuresti, în ceea ce priveste atribuirea în compensare a suprafetei de teren de 418, 68 mp. din suprafata totala de 525,00 mp. situata la intersectia str. M. cu str. C. (identificat conform expertizei).

A fost respinsa ca nefondata cererea reclamantilor de constatare a nulitatii absolute partiale a contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 1402/27.04.2004 la BNP M.I. si a contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 5520/02.10.2007.

Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut ca prin notificarea formulata conform Legii 10/2001 si înregistrata la BEJ R.A. sub nr.103/14.06.2001, reclamantii - în calitate de mostenitori ai defunctilor G.I. si G.M. - au solicitat Primariei Municipiului Constanta restituirea imobilului din Constanta, str. M. nr.20A, colt cu str. C. nr.30 (fost str. M. nr.20, colt cu str. ICB nr.30).

În absenta oricarui raspuns dat notificarii, s-au adresat ulterior Tribunalului Constanta cu cerere de solutionare pe fond a notificarii (dosarul civil nr.1410/118/2008, a carui judecata a fost suspendata prin încheierea din 23.11.2009 în temeiul art.244 alin.1 pct.1 Cod proc.civ, pâna la solutionarea irevocabila a prezentei cauze).

S-a avut în vedere ca Dispozitia nr.3323/09.12.2003 emisa de Primarul Municipiului Constanta în solutionarea notificarii nr.105830/07.08.2001 a admis cererea formulata de S.C. H.D.G. S.A. Bucuresti (cesionar de drepturi litigioase în baza contractelor încheiate cu mostenitorii fostului proprietar al imobilului-teren în suprafata de 100.000 mp. situat în Constanta, Parcul Tabacariei), atribuindu-se acestei societati, în compensare, suprafata de teren de 133.696,9 mp. situata în intravilanul Municipiului Constanta, în care este inclus si lotul în suprafata de 525 mp. situat la intersectia strazilor M. si C.

Prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.1402/27.04.2004 la BNP M.I., S.C. H.D.G. S.A. a transmis numitilor P.C. si P.M. dreptul de proprietate asupra terenului în discutie; la rândul lor, pârâtii P. au vândut acelasi teren pârâtilor D.R.L. si D.G.C., prin contractul de vânzare-cumparare autentif. sub nr.5520/02.10.2007.

Instanta s-a raportat la expertiza efectuata în cauza de expert S.M., în sensul ca terenul de 525 mp. sus-mentionat se suprapune partial, în limitele a 418,68 mp. delimitati de expert prin punctele ABC1D1, cu terenul din Constanta, str. M.B. nr.20 colt cu str. C. nr.27, reprezentând lotul 1, careul 142 în planul cadastral din 1936, preluat de stat în baza Decretului nr.92/1950 si revendicat de reclamanti în procedura Legii nr.10/2001.

Ca disp. art.21 alin.5 din Legea nr.10/2001 (introdus prin Legea nr.247/2005), dar si la cele ale art. 20 al. 1 din lege (anterior modificarii aduse prin actul normativ din 2005) prevad sanctiunea nulitatii – în forma initiala, implicit, iar ulterior, explicit – pentru toate actele juridice patrimoniale create pâna la solutionarea procedurilor administrative si, dupa caz, judiciare. Ca prin aceste prevederi s-a urmarit, astfel cum rezulta si din pct. 20.1 al Normelor Metodologice de aplicare unitara a Legii nr.10/2001, aprobate prin H.G. nr.498/2003, indisponibilizarea imobilelor restituibile si suspendarea oricaror proceduri legale de înstrainare catre alte persoane decât cele îndreptatite în temeiul legii speciale, pâna la solutionarea notificarii.

Instanta a apreciat ca în cazul atribuirii în compensare (echivalenta ca efecte juridice notiunii de „înstrainare”), nulitatea nu priveste nerespectarea conditiilor legale pentru acordarea masurilor reparatorii prin echivalent în aceasta modalitate, ci se fundamenteaza pe faptul ca bunul face obiectul unei cereri de restituire în natura formulate de mostenitorii pretinsului fost proprietar.

Ori, în situatia în care, mai înainte de solutionarea notificarii reclamantilor, primarul a emis o dispozitie de atribuire în compensare a unei parti din terenul notificat, masura este lovita de nulitate prin prisma impedimentului legal sus-citat, fara a prezenta vreo relevanta daca societatea pârâta era sau nu îndrituita la  masuri reparatorii în temeiul Legii nr.10/2001.

Pentru aceste considerente a fost considerata întemeiata cererea în  constatarea nulitatii absolute partiale a Dispozitiei de Primar nr.3332/2003, cât priveste suprafata de 418, 68 mp. din totalul de 525,00 mp.

Instanta de fond a respins însa ca neîntemeiate capetele de cerere privind constatarea nulitatii absolute partiale, pentru aceeasi suprafata, a contractelor de vânzare-cumparare autentificate sub nr. 1402/27.04.2004 si respectiv sub nr.5520/02.10.2007, ca acte subsecvente actului nul. S-a aratat ca desi de principiu, anularea titlului de proprietate al transmitatorului cu titlu oneros al unui bun este de natura sa atraga si caducitatea actului în privinta tertului achizitor (ca efect al principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis), în cazul în care acesta din urma este de buna-credinta poate pastra bunul, solutia justificându-se pe ratiuni de etica si utilitate sociala.

S-a pornit de la teza bunei credinte, care se prezuma în raport de art. 1899 cod civil si s-a aratat ca în speta nu s-au administrat probe din care sa rezulte ca pârâtii P. au actionat în fraudarea drepturilor reclamantilor, fiind astfel de rea credinta la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 1402/27.04.2004, pentru a se retine cauza ilicita si, deci, nulitatea acestuia.

Judecatorul fondului a avut în vedere ca înstrainarea a fost perfectata în baza certificatului fiscal nr.48760/27.04.2004 emis de Consiliul Local Constanta-SPITVBL si a extrasului de carte funciara eliberat de B.C.F. /Judecatoria Constanta, precum si a declaratiei cumparatorului în sensul ca a verificat personal existenta titlului de proprietate al societatii vânzatoare, asigurându-se ca terenul nu este scos din circuitul civil si nu este grevat de sarcini sau procese. Ca în aceste conditii nu li se poate reprosa pârâtilor cumparatori ca nu au manifestat  prudenta si diligenta la data încheierii actului a carui nulitate se invoca si ca nu s-au informat asupra situatiei juridice a imobilului. S-a avut în vedere si ca nu au fost administrate dovezi ca, anterior încheierii contractului, pârâtii ar fi fost înstiintati despre intentia reclamantilor de redobândire a imobilului si despre demersurile facute în acest sens.

Prin urmare, a conchis judecatorul, din moment ce societatea vânzatoare figura ca proprietar în evidentele fiscale, iar verificarile în registrele de publicitate imobiliara nu au relevat existenta unor litigii sau a unor eventuale sarcini care sa greveze terenul înstrainat, se poate retine ca pârâtii P. au contractat fara a avea cunostinta despre notificarea reclamantilor si având reprezentarea adevaratului proprietar în persoana SC H.D.

Au fost retinute aceleasi argumente referitoare la buna credinta a dobânditorilor cu titlu oneros D.R.L. si D.G.C.

Împotriva acestei hotarâri au formulat apel, în termen legal, atât reclamantii G.E., V.(G.)E. si G.R., cât si pârâtul PRIMARUL MUNICIPIULUI CONSTANTA, criticile vizând schimbarea solutiei pronuntate fiind însa depuse doar de catre apelantii reclamanti.

În motivele de apel prezentate la 19.10.2011, reclamantii au aratat ca hotarârea primei instante este netemeinica si nelegala cât priveste respingerea cererii în constatarea nulitatii absolute partiale a contractelor de vânzare-cumparare mentionate, ca o gresita aplicare a principiului anularii actelor juridice subsecvente ca efect al anularii actului principal.

S-a solicitat sa se constate ca instanta de fond nu a observat ca dreptul transmitatorului provine de la un non dominus (statul), care si-a construit calitatea de proprietar pe baza unei preluari nelegale a bunului litigios, în temeiul unui act normativ care contravenea legilor de la acea vreme în materia dreptului de proprietate.

S-a sustinut ca buna-credinta a subdobânditorului trebuie probata, atunci când este vorba despre bunuri preluate de stat fara titlu valabil, omisiunea acestuia de a verifica daca transmitatorul dreptului era un verus dominus constituindu-se într-o grava neglijenta si, implicit, în rea-credinta. Buna-credinta nu creeaza, prin ea însasi, dobândirea dreptului de proprietate.

Apelantii reclamanti au solicitat totodata sa se constate ca intimatii pârâti persoane fizice nu au avut o conduita lipsita de orice culpa sau îndoiala, pentru a se stabili ca au fost de buna credinta, pentru ca ei cunosteau ca acest teren acordat în compensare societatii H.D.G. S.A. fusese preluat în mod abuziv de catre stat, ei urmând sa aiba un dubiu cu privire la legalitatea titlului statului.

În lipsa unor masuri de prudenta si diligenta, intimatii pârâti si-au asumat toate consecintele, iar încheierea acestor contracte de vânzare-cumparare a constituit un abuz de drept, care trebuie reprimat.

Analizând criticile astfel formulate, Curtea va retine ca apelul reclamantilor este fondat.

Astfel, ceea ce s-a pus în discutie în raport de disp. art. 295 alin. 1 Cod proc. civila este aplicarea directa în prezentul litigiu a principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, care reflecta ca regula situatia juridica a actului subsecvent celui constatat nul.

În doctrina s-a aratat ca principiul anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului initial se prezinta ca o consecinta fireasca în plan juridic a celorlalte doua principii care guverneaza nulitatea actului, anume, retroactivitatea (ceea ce înseamna ca orice act nul repune partile în situatia anterioara încheierii lui) si respectiv, a celui definit prin adagiul nemo dat quod non habet (ceea ce arata ca nimeni nu poate transmite valabil ceea ce nu are/detine).

În speta, instanta de fond a analizat corect – intrând în puterea lucrului judecat prin neapelare – aspectul încalcarii art. 20 alin. 1 din lege, care a reglementat ,,indisponibilizarea’’ bunului imobil indicat în notificare.

În mod judicios a aratat astfel instanta de fond ca legiuitorul – desi nu a indicat explicit prin lege, ci doar prin pct. 20.1 din Normele metodologice de aplicare unitara a Legii nr. 10/2001, aprobate prin H.G. nr. 198/2003 (intrate în vigoare înainte de emiterea dispozitiei 3323/9.12.2003 a Primarului mun. Constanta) – a urmarit cu claritate scopul mentinerii situatiei juridice a imobilului existente la data aparitiei legii reparatorii si evitarea eventualelor acte juridice translative de proprietate care ar pune în imposibilitate persoana îndreptatita sa mai obtina vreodata masura prevalenta a restituirii în natura.

Art. 9 alin. 1 din lege (în forma existenta la data notificarii depuse de apelantii reclamanti) dispunea în sensul ca ,,Imobilele preluate în mod abuziv, indiferent în posesia cui se afla în prezent, se restituie în natura în starea în care se afla la data cererii de restituire si libere de orice sarcini’’.

În acest sens este si interpretarea data în literatura juridica si în jurisprudenta constanta a instantelor în legatura cu sfera de aplicare a art. 46 din Legea nr. 10/2001 (în forma anterioara republicarii), în sensul ca ea vizeaza exclusiv actele juridice de înstrainare încheiate înainte de intrarea în vigoare a legii si nicidecum cele facute dupa acest moment.

Pornind corect de la aceasta premisa, instanta de fond s-a îndepartat însa ulterior, în analiza valabilitatii actelor juridice subsecvente, de la regula generala aplicabila în materia nulitatii actelor juridice, opinând ca fata de buna-credinta a tertilor intimati persoane fizice nu se poate retine si nulitatea absoluta partiala a contractelor de vânzare-cumparare încheiate succesiv.

Din acest punct de vedere, instanta urmeaza a retine ca respectarea unui alt principiu de drept, cel al asigurarii securitatii raporturilor juridice si al circuitului civil, nu îsi gaseste relevanta decât în analiza drepturilor obtinute de tertul subdobânditor asupra unui bun detinut cu buna credinta, în considerarea statului transmitator ca fiind verus dominus si pe aparenta în drept fondata pe titlul notoriu al statului, precum si pe credinta comuna si invincibila a dreptului acestuia asupra bunului în discutie.

Doar în aceste conditii s-a pus problema crearii unui dubiu tertului subdobânditor, prin actele sau faptele publice si neechivoce ale fostului titular al dreptului în legatura cu imobilul în cauza, fondate pe dreptul sau anterior celui exhibat de stat; astfel fiind, notificat asupra procedurilor administrative sau jurisdictionale initiate de cel din urma în vederea obtinerii retrocedarii bunului imobil, tertul nu se va mai putea apara prin invocarea bunei credinte sau a valabilitatii titlului statului, pentru a clama la rândul sau exceptia de la regula resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis.

Este fara dubiu faptul ca cerinta notificarii asupra procedurilor administrative sau jurisdictionale este pe deplin îndeplinita în speta, câta vreme legea speciala pretinde, ca o cerinta prealabila a acestei ,,indisponibilizari’’, doar notificarea entitatii detinatoare în conditiile art. 21 din Legea nr. 10/2001, prin executorul judecatoresc.

Asadar, câta vreme notificarea adresata Municipiului Constanta viza fara echivoc o masura reparatorie de restituire în natura, unitatea detinatoare nu putea, cum corect a stabilit si tribunalul, sa acorde masuri reparatorii în echivalent pentru acelasi imobil unei terte persoane,  fara a încalca scopul explicit al legii – emitând un act lovit de nulitate cât priveste suprafata notificata.

În egala masura, tertii subdobânditori nu se pot apara prin mijlocirea bunei credinte si invocarea aparentei în drept a titlului societatii, câta vreme notificarea nu trebuia sa fie dublata, conform legii, de masuri suplimentare de opozabilitate (notarea litigiului în registrele de publicitate, notificarea directa a tertilor de catre persoana îndreptatita etc.), simpla ei înregistrare atragând interdictia încheierii oricarui act juridic translativ de drepturi asupra imobilului vizat.

În raport de toate aceste considerente care tin de corecta interpretare si aplicare a legii, instanta de apel va avea în vedere ca în speta urmau a fi admise si pretentiile legate de constatarea nulitatii absolute partiale (anume, pentru suprafata identificata conform expertizei ca s-ar suprapune peste imobilul din notificare – 418,68 mp) a contractelor de vânzare-cumparare încheiate între pârâti.

În ce priveste apelul declarat de apelantul pârât PRIMARUL MUNICIPIULUI CONSTANTA, Curtea va retine ca nu sunt argumente pentru care sa se admita în raport de disp. art. 292 al. 2 cod proc. civila vreuna din criticile invocate de aceasta parte cu ocazia judecatii în fond.

Astfel fiind, pentru temeiul dat de art. 296 cod proc.civila si ca o consecinta a admiterii apelului reclamantilor, se va schimba în parte hotarârea apelata, în sensul constatarii nulitatii absolute partiale a contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 1402/27.04.2004, încheiat între pârâtii S.C. H.D.G. S.A. si P.M. si P.C., respectiv a contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 5520/02.10.2007, încheiat între pârâtii P.M., P.C., D.G.C. si D.R.L., pentru suprafata de 418,68 m.p. identificata prin expertiza.

Domenii speta

Spete similare