1.Rezoluţiune antecontract de vânzare – cumpărare. Punerea debitorului în întârziere. Lipsa acordării unui termen suplimentar debitorului înăuntrul căruia partea să-şi execute obligaţiile. Culpa debitorului în neexecutarea obligaţiei.

Deşi Notificarea nr. 1104/08.12.2014 nu şi-a atins finalitatea de a acorda debitorului un termen suplimentar înăuntrul căruia partea să-şi execute obligaţiile, instanţa reţine pe de o parte că prin adresa din data de 22.12.2014 societatea pârâtă a relevat că oricum nu este în măsură a perfecta contractul de vânzare, fiind în imposibilitatea obţinerii documentaţiei necesare, iar pe de altă parte că punerea în întârziere poate avea loc direct prin cererea de chemare în judecată ( art. 1522 alin. 1 C.civ. ), condiţia fiind de acordare a unui termen rezonabil de executare. În acest sens trebuie menţionat că recepţia la terminarea lucrării „Amenajare locuinţă Corp 5” a avut loc la data de 14.01.2015 (procesul – verbal aflat la fila 145 ), dată după care pârâtei SC F.S.D. SRL i-ar fi revenit obligaţia de a înscrie noua construcţie în cartea funciară, de a perfecta actul de dezmembrare şi de a intabula fiecare lot (apartament cu terenul aferent), astfel încât sa poată înstrăina imobilul ce face obiectul prezentei promisiuni de vânzare - cumpărare.

Prin acţiunea înregistrată la data de 24.02.2015 pe rolul Tribunalului Constanţa, reclamanţii V.A. şi R. M. – N. J. V. au solicitat în contradictoriu cu pârâta SC F.S.D. SRL rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2041/12.10.2010 din culpa pârâtei, precum şi obligarea acesteia la plata în favoarea reclamanţilor a sumei de 98224 Euro în echivalent lei la cursul BNR de la data plăţii cu titlu de despăgubiri reprezentând dublul sumei achitate în avans, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, reclamanţii au arătat că au încheiat cu pârâta antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2041/12.10.2010  prin care aceasta din urmă s-a obligat să transmită dreptul de proprietate asupra imobilului situat în intravilanul comunei M K, şoseaua DN2A, judeţul Constanta, compus din apartamentul nr.3 situat la etajul si parterul corpului de clădire C5, împreuna cu suprafaţa de teren aferentă reprezentând aproximativ 125 mp (din care cea. 75 mp suprafaţa construita la sol si cea 50 mp teren liber), precum şi dreptul de coproprietate forţată si perpetuă asupra părţilor din imobil care prin natura sau destinaţia lor sunt în folosinţa comuna a tuturor coproprietarilor construcţiei C5, până cel târziu la data de 31.10.2013. Pârâta s-a obligat, de asemenea, să transmită cumpărătorilor promitenţi ( reclamanţilor ) şi dreptul de folosinţă asupra a două locuri de parcare, precum şi să obţină toate înscrisurile care să ateste finalizarea construcţiei (proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor), să înscrie noua construcţie în cartea funciară, să perfecteze actul de dezmembrare si sa intabuleze fiecare lot (apartament cu terenul aferent), astfel încât sa poată înstrăina imobilul ce face obiectul prezentei promisiuni de vânzare - cumpărare.

Reclamanţii au susţinut că şi-au îndeplinit în totalitate obligaţia de plată a preţului imobilului în sumă de 45.000 Euro în modalitatea stipulată în contract, în timp ce pârâta nu si-a executat obligaţiile asumate prin Antecontract cu privire la finalizarea documentaţiei si transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului ce face obiectul antecontractului, deşi a fost notificată prin Notificarea nr. 1104/08.12.2014 prin intermediul BEJ S.C. G. S.

 Reclamanţii au conchis că sunt incidente dispoziţiile din Antecontract potrivit cărora pârâta este obligată să restituie suma încasată şi încă o sumă egală cu aceasta, dat fiind că nu s-a finalizat din cauza sa contractul de vânzare - cumpărare în termenul convenit.

În drept, s-au invocat disp. art. 969 C.civ., art. 1020 - 1021 C.civ., art. 1298 C.civil, art. 223 al.3 C.pr.civ.

În dovedirea acţiunii, reclamanţii au solicitat administrarea probei cu înscrisuri, interogatoriul şi proba testimonială cu martorul B. C.

S-au depus la dosar, în copii xerox: antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2041/12.10.2010 la BNP B. C, ordine de plată, foi de vărsământ, notificarea nr. 1104/08.12.2014 emisă prin intermediul BEJ S.C. G. S., încheierea de certificare nr. 14 din data de 19.12.2014 emisă de BNP C.B., comunicarea din 22.12.2014 a SC F.S.D. SRL, certificat constatator RECOM Online privind pe pârâta SC F.S.D. SRL.

Conform Încheierii din data de 05.01.2016 a Tribunalului Constanţa reclamanţii au renunţat la audierea martorului B. C. pentru imposibilitatea administrării probei, având în vedere că martorul locuieşte şi munceşte în Anglia, fiind şofer pe tir şi nu se poate prezenta în instanţă.

Pârâta SC F.S.D. SRL nu a formulat întâmpinare.

Prin Încheierea din data de 02.06.2015 a Tribunalului Constanţa s-a admis excepţia decăderii pârâtei SC F.S.D. SRL din dreptul de a mai propune probe.

S-a constatat decăzută pârâta SC F.S.D. SRL din dreptul de a propune probe.

În baza disp. art. 254 alin. 5 NCPC corob. cu art. 22 alin. 2 teza a doua NCPC s-a dispus din oficiu administrarea probei cu înscrisurile la care a făcut referire pârâta prin apărător în şedinţă publică.

Tribunalul a reţinut textual că pârâta SC F.S.D. SRL nu a depus întâmpinare în termenul prevăzut de disp. art. 201 alin. 1 NCPC, ceea ce atrage incidenţa disp. art. 208 alin. 2 NCPC potrivit cărora „Nedepunerea întâmpinării în termenul prevăzut de lege atrage decăderea pârâtului din dreptul de a mai propune probe şi de a invoca excepţii, în afara celor de ordine publică, dacă legea nu prevede altfel”.

În baza disp. art. 254 NCPC „ (1)Probele se propun, sub sancţiunea decăderii, de către reclamant prin cererea de chemare în judecată, iar de către pârât prin întâmpinare, dacă legea nu dispune altfel. Ele pot fi propuse şi oral, în cazurile anume prevăzute de lege.

(2)Dovezile care nu au fost propuse în condiţiile alin. (1) nu vor mai putea fi cerute şi încuviinţate în cursul procesului, în afară de cazurile în care:

1.necesitatea probei rezultă din modificarea cererii;

2.nevoia administrării probei reiese din cercetarea judecătorească şi partea nu o putea prevedea;

3.partea învederează instanţei că, din motive temeinic justificate, nu a putut propune în termen probele cerute;

4.administrarea probei nu duce la amânarea judecăţii;

5.există acordul expres al tuturor părţilor”.

Excepţiile de la sancţiunea decăderii, respectiv situaţiile prevăzute de disp. art. 254 alin. 2 pct. 3 şi 4, când părţile pot cere probe cu depăşirea termenului stipulat de lege nu-şi găsesc aplicabilitatea în cauză, întrucât, pe de o parte, pârâta nu a făcut dovada motivelor temeinice pentru care nu a depus întâmpinarea, în contextul în care cererea de chemare în judecată i-a fost comunicată în mod legal. Pe de altă parte, cazul prevăzut de disp. art. 254 alin. 2 pct. 4 are în vedere situaţia în care la termenul la care este propusă proba partea are formulat interogatoriul, martorul este prezent, etc, adică ipotezele în care probele se administrează la termenul de judecată când au fost propuse,  situaţie care nu se regăseşte în cauză.

Pentru considerentele expuse mai – sus, urmează a se admite excepţia decăderii pârâtei din dreptul de a mai propune probe, constatându-se că pârâta SC F.S.D. SRL este decăzută din dreptul de a propune probe.

Faţă de disp. art. 254 alin. 5 „Dacă probele propuse nu sunt îndestulătoare pentru lămurirea în întregime a procesului, instanţa va dispune ca părţile să completeze probele. De asemenea, judecătorul poate, din oficiu, să pună în discuţia părţilor necesitatea administrării altor probe, pe care le poate ordona chiar dacă părţile se împotrivesc” şi de disp. art. 22 alin. 2 teza a doua NCPC „Judecătorul are îndatorirea să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greşeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor şi prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunţării unei hotărâri temeinice şi legale. În acest scop, cu privire la situaţia de fapt şi motivarea în drept pe care părţile le invocă, judecătorul este în drept să le ceară să prezinte explicaţii, oral sau în scris, să pună în dezbaterea acestora orice împrejurări de fapt sau de drept, chiar dacă nu sunt menţionate în cerere sau în întâmpinare, să dispună administrarea probelor pe care le consideră necesare, precum şi alte măsuri prevăzute de lege, chiar dacă părţile se împotrivesc”, precum şi de rolul judecătorului în aflarea adevărului, se va dispune din oficiu administrarea probei cu înscrisurile la care a făcut referire pârâta prin apărător în şedinţă publică.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Din perspectiva legii aplicabile actului juridic, se constată incidenţa normelor Vechiului Cod civil faţă de data încheierii antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2041/12.10.2010 şi disp. art. 6 alin. 2 şi 3 NCC şi art. 102 din Legea nr. 71/2011 în baza cărora „ Contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa”. 

Sub aspectul situaţiei de fapt, instanţa reţine că părţile au încheiat la data de 12.10.2010 antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2041/12.10.2010  prin care pârâta SC F.S.D. SRL în calitate de promitent vânzător s-a obligat să transmită în favoarea reclamanţilor având calitatea de promitenţi cumpărători dreptul de proprietate asupra imobilului situat în intravilanul comunei M K, şoseaua DN2A, judeţul Constanta, compus din apartamentul nr.3 situat la etajul si parterul corpului de clădire C5, împreuna cu suprafaţa de teren aferentă reprezentând aproximativ 125 mp (din care cea. 75 mp suprafaţa construita la sol si cea 50 mp teren liber), precum şi dreptul de coproprietate forţată si perpetuă asupra părţilor din imobil care prin natura sau destinaţia lor sunt în folosinţa comuna a tuturor coproprietarilor construcţiei C5, până cel târziu la data de 31.10.2013. Pârâta s-a obligat, de asemenea, să transmită reclamanţilor dreptul de folosinţă asupra a două locuri de parcare, precum şi să obţină toate înscrisurile care să ateste finalizarea construcţiei (proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor), să înscrie noua construcţie în cartea funciară, să perfecteze actul de dezmembrare si sa intabuleze fiecare lot (apartament cu terenul aferent), astfel încât sa poată înstrăina imobilul ce face obiectul prezentei promisiuni de vânzare - cumpărare.

Potrivit antecontractului preţul imobilului a fost stabilit la suma de 45.000 Euro la care se adaugă TVA ce urma a fi plătit astfel:

- suma de 5.000 Euro - 14.10.2010;

- suma de 5.000 Euro - 30.11.2010 ;

- 35.000 Euro în rate lunare egale de câte 1.000 Euro fiecare.

Părţile au prevăzut în antecontract că dacă actul nu se va perfecta din vina SC F.S.D.  SRL, aceasta va restitui suma încasată până la data respectivă şi încă o sumă egală cu aceasta.

Prin Notificarea nr. 1104/08.12.2014 emisă prin intermediul BEJ S.C. G. S. primită la data de 19.12.2014 reclamanţii i-au solicitat  pârâtei să se prezinte în data de 19.12.2014 la BNP C. B. in vederea perfectării actului de vânzare - cumpărare pentru bunul imobil promis a fi vândut.

Prin adresa din data de 22.12.2014 emisă de D-l F. P., în calitate de asociat al SC E. C. & M. SRL, care, la rândul său are calitatea de asociat al societăţii pârâte s-a confirmat primirea Notificării nr. 1104/08.12.2014 la data de 19.12.2014 şi s-a învederat că societatea F.S.D. SRL nu este în măsură a perfecta contractul de vânzare, fiind în imposibilitatea obţinerii documentaţiei necesare, invocându-se boala, urmată de intervenţia decesului unuia dintre reprezentanţii societăţii pârâte.

Conform procesului – verbal aflat la fila 145 dosar recepţia la terminarea lucrării „ Amenajare locuinţă Corp 5” a avut loc la data de 14.01.2015.

Pentru a opera rezoluţiunea judiciară a contractului (antecontractului) trebuie îndeplinite următoarele condiţii:

1. existenţa unei neexecutări a obligaţiei din partea debitorului şi care să-i fie imputabilă acestuia;

2. debitorul obligaţiei să fi fost pus în întârziere în prealabil.

Partea care şi-a executat obligaţiile este îndreptăţită să primească despăgubiri pentru prejudiciului suferit ca urmare a neexecutării culpabile a obligaţiei de către cocontractant.

Părţile au prevăzut în antecontract o clauză penală stabilind anticipat echivalentul prejudiciului încercat de creditorul obligaţiei în caz de neexecutare culpabilă a obligaţiei de către debitor drept dublul sumei plătite de către promitentul cumpărător.

În acest sens disp. art. 1298 VCC stipulează: „ Dacă vinderea nu s-a executat prin culpa uneia din părţile contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită, dacă parte care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea vinderii”.

Conform înscrisurilor aflate la dosar ( foi de depunere, ordine de plată, foi de vărsământ, filele 22 - 108 ) reclamanţii au achitat cu titlu de avans preţ suma de 49.112 Euro, în timp ce pârâta SC F.S.D. SRL nu şi-a îndeplinit obligaţia corelativă de transmitere a dreptului de proprietate până la data de 31.10.2013, de obţinere a tuturor înscrisurilor care să ateste finalizarea construcţiei (proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor) şi înscrierea noii construcţii în cartea funciară, respectiv perfectarea actului de dezmembrare şi intabularea pe fiecare lot.

În cadrul răspunsurilor la interogatoriul ce i-a fost administrat ( filele 142 – 144, 158 ) pârâta a susţinut că la data de 31.10.2013 reclamanţii nu au achitat TVA –ul aferent preţului imobilului, astfel că părţile au convenit prelungirea termenului de încheiere a contractului de vânzare – cumpărare. Ulterior, la data de 19.12.2014, reclamanţii nu au mai notificat societatea pârâtă în vederea prezentării la notar pentru încheierea contractului de vânzare – cumpărare.

Tribunalul Constanţa reţine că sunt aplicabile dispoziţiile Noului Cod civil cu privire la punerea în întârziere a pârâtului debitor faţă de disp. art. 114 din Legea nr. 71/2011 conform cărora „ Dispoziţiile art. 1521 – 1526 din Codul civil privitoare la punerea în întârziere a debitorului sunt aplicabile în cazul obligaţiilor născute după data intrării sale în vigoare” .

Potrivit disp. art. 1522  NCC „ (1)Debitorul poate fi pus în întârziere fie printr-o notificare scrisă prin care creditorul îi solicită executarea obligaţiei, fie prin cererea de chemare în judecată.

 (2)Dacă prin lege sau prin contract nu se prevede altfel, notificarea se comunică debitorului prin executor judecătoresc sau prin orice alt mijloc care asigură dovada comunicării.

(3)Prin notificare trebuie să se acorde debitorului un termen de executare, ţinând seama de natura obligaţiei şi de împrejurări. Dacă prin notificare nu se acordă un asemenea termen, debitorul poate să execute obligaţia într-un termen rezonabil, calculat din ziua comunicării notificării”.

Din conţinutul alin. 3 al art. 1522 NCC reiese obligaţia creditorului, în situaţia ajungerii la scadenţă a obligaţiei fără a fi executată de către debitor, de a acorda acestuia din urmă un termen suplimentar înăuntrul căruia partea să-şi execute obligaţiile, scopul fiind acela de protecţie a debitorului. Acordarea acestui termen suplimentar nu este necesară dacă debitorul este de drept în întârziere în baza unor dispoziţii legale sau a unei prevederi contractuale, ipoteze care nu se regăsesc în litigiul de faţă. Dacă debitorul nu-şi execută obligaţia în termenul indicat în notificare, creditorul este îndreptăţit să uzeze de mijloacele pe care le consideră necesare pentru realizarea dreptului său.

Astfel cum s-a reţinut mai – sus reclamanţii i-au solicitat  pârâtei să se prezinte în data de 19.12.2014 la BNP C. B. în vederea perfectării actului de vânzare - cumpărare pentru bunul imobil promis a fi vândut prin Notificarea nr. 1104/08.12.2014 emisă prin intermediul BEJ S.C. G. S., notificare ce a fost primită însă la data de 19.12.2014.

Prin adresa din data de 22.12.2014 emisă de D-l F. P., în calitate de asociat al SC E. C. & M. SRL, care, la rândul său are calitatea de asociat al societăţii pârâte s-a confirmat primirea Notificării nr. 1104/08.12.2014 la data de 19.12.2014 şi s-a învederat că societatea F.S.D. SRL nu este în măsură a perfecta contractul de vânzare, fiind în imposibilitatea obţinerii documentaţiei necesare, invocându-se boala, urmată de intervenţia decesului unuia dintre reprezentanţii societăţii pârâte.

Deşi Notificarea nr. 1104/08.12.2014 nu şi-a atins finalitatea de a acorda debitorului un termen suplimentar înăuntrul căruia partea să-şi execute obligaţiile, instanţa reţine pe de o parte că prin adresa din data de 22.12.2014 societatea pârâtă a relevat că oricum nu este în măsură a perfecta contractul de vânzare, fiind în imposibilitatea obţinerii documentaţiei necesare, iar pe de altă parte că punerea în întârziere poate avea loc direct prin cererea de chemare în judecată ( art. 1522 alin. 1 C.civ. ), condiţia fiind de acordare a unui termen rezonabil de executare. În acest sens trebuie menţionat că recepţia la terminarea lucrării „ Amenajare locuinţă Corp 5” a avut loc la data de 14.01.2015 (procesul – verbal aflat la fila 145 ), dată după care pârâtei SC F.S.D. SRL i-ar fi revenit obligaţia de a înscrie noua construcţie în cartea funciară, de a perfecta actul de dezmembrare şi de a intabula fiecare lot (apartament cu terenul aferent), astfel încât sa poată înstrăina imobilul ce face obiectul prezentei promisiuni de vânzare - cumpărare.

Referitor la apărările pârâtei în sensul înţelegerii părţilor de prelungire a termenului de încheiere a contractului de vânzare – cumpărare, acestea nu au suport probator, partea neproducând nicio dovadă în acest sens, deşi sarcina probei îi revenea potrivit disp. art. 249 NCPC. În ceea ce priveşte neîndeplinirea de către reclamanţi a obligaţiei de plată a TVA – ului, acestea nu sunt concludente, câtă vreme operaţiunile cuprinse în sfera de aplicare a TVA sunt operaţiunile ce constituie sau sunt asimilate cu o livrare de bunuri sau o prestare de servicii, în sfera taxei, efectuate cu plată. Este considerată livrare de bunuri transferul dreptului de a dispune de bunuri ca şi un proprietar. Or, în cauză nu este vorba de un transfer al dreptului de proprietate, aspectele legate de TVA urmând a fi fost reglate între părţi la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare.

Aşadar, reţinând, din probele administrate în cauză, neexecutarea obligaţiei contractuale de către pârâta SC F.S.D. SRL în sensul menţionat mai – sus, în raport de disp. art. 969 , art. 1073, art. 1020, art. 1021 C.civ. urmează a se admite acţiunea astfel cum a fost formulată, a se dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2041/12.10.2010 din culpa pârâtei, cu daune – interese în sumă de 98224 Euro în echivalent lei la cursul BNR de la data plăţii constând în dublul sumei achitate de către reclamanţi.

În baza disp. art. 453 alin. 1 NCPC reţinând culpa procesuală a pârâtei SC F.S.D. SRL în pornirea procesului civil de faţă, urmează a o obliga pe aceasta  la plata în favoarea reclamanţilor V. A. şi R. M. – N. J. V. a cheltuielilor de judecată în sumă de 15.514,09 lei constând în taxă judiciară de timbru şi onorariu avocat.

Domenii speta

Spete similare