Contestație la executare. Efectuarea actelor de executare trebuie să respecte principiul legalităţii

I.PROCEDURA ÎN FAŢA PRIMEI INSTANŢE

Prin contestaţia la executare înregistrată la  data de 14.05.2015 pe rolul Judecătoriei Mangalia sub nr. 1837/254/2015, contestatorii B C C şi B M V au solicitat în contradictoriu cu intimata  B C R S.A. să se dispună anularea încheierii pronunţate de B.E.J. S I la data de 27.04.2015 în dosarul de executare nr. 1615/2014, precum şi a raportului de evaluare întocmit de expertul Despina Camelia-Iuliana în dosarul de executare nr. 1615/2015.

În motivarea contestaţiei, contestatorii au arătat că imobilul supus executării silite a fost dobândit prin contractarea unui credit în sumă de 50.000 euro de la B.C.R., pentru care a fost instituită ipotecă de rang II înscrisă în Cartea Funciară, imobil care a fost supus urmăririi silite ca urmare a imposibilităţii de plată a ratelor scadente. Arată contestatorii că nu sunt de acord cu suma rezultată din evaluarea acestui imobil întrucât au efectuat modificări substanţiale, l-au dotat, finisat şi izolat atât interior cât şi exterior. Se mai menţionează că nu au fost înştiinţaţi în scris despre efectuarea expertizei, astfel încât concluziile expertului nu au legătură cu realitatea sub aspectul finisajelor interioare; de asemenea, o serie de îmbunătăţiri nu au fost menţionate în raport, întrucât expertul nu a intrat în apartament. În consecinţă, arată contestatorii, preţul la care apartamentul a fost scos la licitaţie este inferior preţurilor practicate de notarii publici.

In drept, au invocat disp. Noului Cod de procedură civilă.

În susţinerea acţiunii s-au depus copiile actelor de executare contestate:încheierea din data de 27.04.2015, publicaţia de vânzare şi raportul de evaluare.

Intimata, legal citată cu copia contestaţiei, nu a formulat întâmpinare şi nici nu s-a prezentat la termenul de judecată din 27.05.2015.

Prin sentinţa civilă nr. 844/27.05.2015, a fost admisă contestaţia la executare fiind anulată încheierea pronunţată de B.E.J. S I la data de 27.04.2015 în dosarul de executare nr. 1615/2014,, raportul de evaluare întocmit de expertul Despina Camelia-Iuliana în dosarul de executare nr. 1615/2015. Totodată s-a dispus continuarea executării silite şi întocmirea unui nou raport de evaluare, urmând a se efectua o evaluare integrală a imobilului supus executării silite, atât la exteriorul proprietăţii, cât şi la interiorul acesteia.

În considerentele hotărârii s-a arătat, în esenţă, că din cuprinsul raportului de expertiză efectuat de expertul Despina Camelia-Iuliana în dosarul de executare nr. 1615/2014 rezultă că „inspecţia s-a realizat numai la exteriorul proprietăţii”, iar în calculele sale de evaluare expertul  „a considerat finisaje medii, fără încălzire” astfel că, reţine instanţa, susţinerile contestatorilor se confirmă, evaluarea apartamentului realizându-se printr-o inspectare superficială a proprietăţii, fără evaluarea îmbunătăţirilor pretins efectuate de către contestatori în interiorul apartamentului în discuţie ceea ce a pricinuit contestatorilor o vătămare care nu se poate înlătura decât prin anularea acestor acte.

II.PROCEDURA ÎN FAŢA INSTANŢEI DE APEL

Împotriva acestei hotărâri a formulat apel intimata creditoare B C R S.A. solicitând modificarea sentinţei apelate în sensul respingerii contestaţie la executare cu consecinţa menţinerii actelor de executare silită efectuate în dosarul de executare nr. 1615/2014 al B.E.J. S I.

În motivele de apel s-a arătat că instanţa de fond trebuia să dea mai multă eficienţă prevederilor art. 211 NCPC însă din motivarea instanţei a rezultat o cercetare superficială a fondului cauzei şi a probelor administrate. Se mai arată că prin intermediul contestaţie la executare nu sunt invocate nici un fel de nelegalităţi sau neregularităţi ale actelor de executare silită, argumentele invocate fiind exclusiv apărări de fond. Cu privire la preţul stabilit prin raportul de expertiză, apelanta arată că aceste este unul real raportat la valoarea de piaţă de la data efectuării expertizei cu respectarea criteriilor de individualizare stabilite de Corpul experţilor tehnici din România, evaluarea fiind realizată în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare IVS şi Standardele ANEVAR. Preţul stabilit de expert reflectă valoarea de circulaţie şi nu contravine dispoziţiilor art. 166 alin. 2 şi art. 1665 din Noul Cod civil neprejudiciind interesele BCR S.A. ca şi creditor garantat.

În drept s-au invocat dispoziţiile art. 466 C.pr.civilă.

Intimaţii, deşi li s-a comunicat cererea de apel şi au fost legal citaţi, nu au formulat întâmpinare şi nici nu s-au prezentat la termenul de judecată.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa constată şi reţine următoarele:

Situaţia de fapt

Prin contractul de credit nr. 2008344835/22.05.2008, intimaţii contestatori B C C şi B M V au împrumutat suma de 50000 euro în vederea cumpărării unui imobil, imobil asupra căruia au instituit o ipotecă de gradul II.

Întrucât nu au achitat ratele la data scadenţei, creditoarea a iniţiat executarea silită fiind încuviinţată executarea silită în dosarul de executare nr. 1615/2017 al BEJ S I prin Încheierea nr. 789/03.09.2014 pronunţată de Judecătoria Mangalia în dosarul nr. 26060/212/2015.

La data de 19.11.2014 s-a întocmit în cadrul dosarului de executare procesul verbal de situaţie cu privire la imobilul proprietatea debitorilor constând în apartament alcătuit din 3 camere şi dependinţe cu o suprafaţă utilă de 74 mp şi balcon în suprafaţă de 7,20 mp situat în XXX.

Prin adresa din data de 19.11.2014 executorul judecătoresc a invitat debitorii la sediul executorului judecătoresc în vederea stabilirii preţului de pornire al licitaţiei pentru imobilul menţionat.

Prin încheierea din data de 03.12.2014, executorul judecătoresc a dispus numirea în calitate de expert tehnic imobiliar  S.C. P I S.R.L. întrucât niciuna dintre părţi nu a propus o sumă care să reprezinte preţul de începere a licitaţiei pentru imobilul urmărit.

Din raportul de expertiză întocmit de S.C. P I S.R.L. prin expert Despina Camelia-Iuliana rezultă că valoarea de piaţă a imobilului a fost de 44918 euro cu menţiunea că inspecţia s-a realizat doar la exteriorul proprietăţii întrucât nu a avut acces la interiorul imobilului astfel că în calculele de evaluare a considerat finisaje medii, fără încălzire.

În dosarul de executare (fila 153, verso, din dosarul de fond) se află adresa nr. 223/03.04.2015 prin care expertul convoacă părţile la data de 15.04.2015 la adresa imobilului în vederea inspectării imobilului. Nu se află la dosar, însă, dovada comunicării acestei convocări şi dovada primirii ei de către debitorii contestatori.

Prin Încheierea din data de 24.04.2015, executorul judecătoresc a stabilit valoarea de circulaţie a imobilului urmărit proprietatea debitorilor la suma de 199189 lei (echivalentul sumei de 44918 euro).

Prin încheierea din data de 27.04.2015 s-a stabilit termen pentru vânzarea imobilului la licitaţie data de 27.05.2015 ora 10.30 la sediul executorului judecătoresc.

Dispoziţii legale aplicabile

În primul rând trebuie precizat că dispoziţiile legale aplicabile sunt cele în vigoare la data înregistrării cererii de executare silită (11.08.2014) deci cele ale noului Cod de procedură civilă anterior modificării acestuia prin Legea nr. 138/2014 (în vigoare din data de 19.10.2014).

Potrivit art. 835 C.pr.civilă (actual art. 836 după republicare) „(1)Executorul judecătoresc va stabili de îndată, prin încheiere, valoarea de circulaţie a imobilului, raportată la preţul mediu de piaţă din localitatea respectivă, şi o va comunica părţilor.

(2)Totodată, executorul va cere biroului de cadastru şi publicitate imobiliară să îi comunice drepturile reale şi alte sarcini care grevează imobilul urmărit, precum şi eventualele drepturi de preferinţă înscrise în folosul altor persoane. Titularii acestor drepturi vor fi înştiinţaţi despre executare şi vor fi citaţi la termenele fixate pentru vânzarea imobilului.

(3)La cererea părţilor interesate sau în cazul în care nu poate proceda el însuşi la evaluare, executorul judecătoresc va numi un expert care să stabilească valoarea de circulaţie a imobilului.

(4)Cererea de expertiză va fi făcută de părţi, în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii prevăzute la alin. (1), sub sancţiunea decăderii. Expertiza poate fi cerută şi de terţul dobânditor, de coproprietari în cazul prevăzut la art. 822, precum şi de creditorii intervenienţi, în acelaşi termen.

(5)La cerere se vor alătura toate înscrisurile care pot servi pentru evaluarea imobilului.

(6)Expertul va fi numit de către executor prin încheiere executorie, care va arăta şi termenul de depunere a raportului de expertiză, dispoziţiile art. 757 alin. (6)-(9) aplicându-se în mod corespunzător. Încheierea se comunică părţilor şi expertului. Creditorul poate depune la dosar înscrisuri în vederea evaluării imobilului, dacă este cazul.

(7)O altă expertiză nu este admisibilă, dar părţile pot conveni o altă valoare.

(8)Refuzul debitorului de a permite accesul expertului în imobil în vederea evaluării nu împiedică evaluarea, urmând să se ia în considerare înscrisurile depuse la dosarul de executare, precum şi orice alte date sau informaţii disponibile, inclusiv cele obţinute de executor pe baza demersurilor întreprinse în condiţiile art. 659.”

Art. 757 alin. 6-9 C.pr.civilă prevede că” Executorul se va pronunţa de urgenţă, fără citarea părţilor, asupra cererii de expertiză, prin încheiere executorie, care va cuprinde stabilirea onorariului provizoriu ce se cuvine expertului şi termenul în care trebuie depus raportul conform alin. (4).

(7)Onorariul provizoriu va fi depus de partea interesată, sub sancţiunea decăderii, în cel mult 5 zile de la comunicarea admiterii cererii de expertiză.

(8)Expertul va cita părţile. Acestea pot desemna experţi consilieri, dispoziţiile art. 330 aplicându-se în mod corespunzător.

(9)Dacă expertul nu va depune raportul în termenul fixat ori dacă din cauza nerespectării termenului a cauzat amânarea vânzării, la cererea părţii interesate, instanţa de executare poate lua împotriva acestuia măsurile prevăzute la art. 187 alin. (1) pct. 2 lit. d) şi la art. 189.”

Potrivit art. 625 C.pr.civilă „(1)Executarea silită se face cu respectarea dispoziţiilor legii, a drepturilor părţilor şi ale altor persoane interesate” iar art. 176 că „Actul de procedură este lovit de nulitate dacă prin nerespectarea cerinţei legale s-a adus părţii o vătămare care nu poate fi înlăturată decât prin desfiinţarea acestuia.(2)În cazul nulităţilor expres prevăzute de lege, vătămarea este prezumată, partea interesată putând face dovada contrară”.

De asemenea, art. 177 C.pr.civilă prevede că „Ori de câte ori este posibilă înlăturarea vătămării fără anularea actului, judecătorul va dispune îndreptarea neregularităţilor actului de procedură.

(2)Cu toate acestea, nulitatea nu poate fi acoperită dacă a intervenit decăderea ori o altă sancţiune procedurală sau dacă se produce ori subzistă o vătămare.

(3)Actul de procedură nu va fi anulat dacă până la momentul pronunţării asupra excepţiei de nulitate a dispărut cauza acesteia”.

Considerentele care au stat la baza soluţiei instanţei de apel

Este adevărat că debitorii contestatori nu au indicat în contestaţia la executare formulată nelegalităţi sau neregularităţi ale actelor de executare silită şi nici nu au indicat vreun temei de drept în mod expres însă din motivele contestației se poate deduce că nemulţumirea lor este legată de preţul de pornire a licitaţiei pentru imobilul executat menţionată în raportul de evaluare şi  încheierea de stabilire a preţului de licitaţie. În raport de aceste critici instanţa de fond a analizat actele de executare şi, deşi motivarea acesteia este sumară, rezultă că aceasta a avut în vedere modul de aplicare a dispoziţiilor privind evaluarea imobilului, dispoziţii legale prevăzute de art. 835 C.pr.civilă.

Sub acest aspect, instanţa reţine că în mod corect executorul judecătoresc a dispus efectuarea unei expertize în vederea stabilirii preţului de pornire a licitaţiei însă această expertiză nu a fost realizată cu respectarea dispoziţiilor art. 835 alin. 6 şi 8. Astfel, potrivit alin. 6 care face trimitere la disp. art. 757 alin. 8, expertul avea obligaţia de a cita părţile iar dovada citării trebuia depusă în dosarul de executare. În lipsa acestei dovezi, instanţa nu poate decât să prezume că nu a fost realizată citarea sau că aceştia nu au fost înștiințați de ziua efectuării expertizei, după cum susţin contestatorii în contestaţia la executare depusă. În această situaţie, efectuarea expertizei doar pe baza înscrisurilor fără a se constata un refuz al debitorilor de a permite accesul în imobil nu este legală întrucât încălcă dispoziţiile art. 835 C.pr.civilă, interpretate per a contrario. Astfel, evaluarea imobilului fără a se avea în vedere finisajele, îmbunătăţirile şi modernizările efectuate de debitori nu este valabilă decât în situația în care se constată refuzul debitorilor de a permite accesul în imobil.

Dispoziţiile art. 1660 şi 1665 din noul Cod civil nu au relevanţă în cauză întrucât se referă la  raporturile contractuale şi la contractul de vânzare însă în cauză este vorba de o executare silită care are ca principiu respectarea legalităţii, conform art. 625 C.pr.civilă.

Chiar dacă executorul judecătoresc a respectat Standardele Internaţionale de Evaluare IVS şi Standardele ANEVAR, este evident că prin această expertiză s-au avut în vedere finisaje medii deşi debitorii au învederat că au efectuat modificări, modernizări şi finisaje.

Întrucât prin stabilirea unui preţ de pornire al licitaţie prin raportare la un imobil cu finisaje medii iar nu prin raportare la imobilul supus urmării silite, instanţa consideră că nu au fost respectat dispoziţiile art. 835 alin. 6 şi 8 coroborate cu art. 757 alin. 8 C.pr.civilă, nerespectarea care are ca efect vătămarea debitorilor întrucât prin vânzarea imobilului la un preţ subevaluat şi vor fi nevoiţi să plătească în continuare creanţa rămasă de recuperat. Această vătămare nu poate fi înlăturată fără anularea actului pentru a fi aplicabile dispoziţiile art. 177 C.pr.civilă astfel că în temeiul art. 175 alin. 1 C.pr.civilă, se impune anularea actelor de executare efectuate cu încălcarea dispoziţiilor legale menţionate.

Prin urmare, instanţa constată că în mod corect a fost admisă contestaţia la executare astfel că nefiind identificate motive de nelegalitate sau netemeinicie a hotărârii instanţei de fond, se va respinge apelul de faţă ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare