Evacuare

Pe rol fiind soluţionarea acţiunii civile având ca obiect evacuare formulată de reclamantul – pârât S.T., domiciliat în Târgovişte, str. T.V împotriva pârâţilor – reclamanţi Z.G.M., Z.E., Z.F., Z.D., Z.M.C.şi Z.R.N., cu reprezentaţi legali Z.E. şi Z.G.M., toţi domiciliaţi în comuna Bucşani, sat Racoviţa intervenientă în nume propriu fiind S.E., domiciliată în Târgovişte, , cu procurator S.T., domiciliat în Târgovişte,

La apelul nominal făcut în şedinţă publică au răspuns reclamantul – pârât, personal şi asistat de avocat P.G., pârâţii – reclamanţi Z.E., Z.D., Z.M.C., Z.R.N., personal şi asistaţi de avocat A.C.care substituie pe avocat Pană Nicolae, lipsă fiind pârâţii – reclamanţi Z.G.M. şi Z.F., reprezentaţi de avocat A.C.şi intervenienta în nume propriu S.E., reprezentată de procurator S.T..

Acţiune timbrată cu suma de 10 lei conform chitanţei nr. 4061285/24.01.2008, cu suma de 10 lei conform chitanţei nr. 4067202/05.03.2008, cu suma de 540 lei conform chitanţei nr. 4071866/17.04.2008, cu suma de 336 lei conform chitanţei nr. 03885893/02.07.2007 şi timbru judiciar în valoare de 0,30 lei.

Grefierul de şedinţă referă oral obiectul pricinii, stadiul în care se află judecata, modul de îndeplinire a procedurii de citare, măsurile dispuse de instanţă.

După referatul cauzei Preşedintele completului de judecată a verificat personal modul de îndeplinire a procedurii de citare ca fiind legal îndeplinită, după care:

Se ia interogatoriu reclamantului, răspunsurile acestuia fiind consemnate în şedinţă publică şi ataşate la dosarul cauzei.

Apărătorul reclamantului – pârât precizează că nu are obiecţiuni la raportul de expertiză.

Apărătorul pârâţilor – reclamanţi precizează că are obiecţiuni la raportul de expertiză în sensul că expertul nu a evaluat îmbunătăţirile aduse imobilului, nu s-a evaluat soba cu coş, imobilul este foarte vechi, că nu este stabilită corect contravaloarea manoperei. Depune la dosar obiecţiunile în scris.

Instanţa pune în discuţie obiecţiunile formulate de apărătorul pârâţilor – reclamanţi.

Apărătorul reclamantului – pârât pune concluzii de respingere a obiecţiunilor. Dispoziţiile art. 1447 Cod civil se referă la obligaţiile locative ale bunului proprietar. Expertul a evaluat totul şi s-a conformat obiectivelor stabilite de instanţă.

Procuratorul intervenientei solicită respingerea obiecţiunilor şi precizează că nu are obiecţiunii la raportul de expertiză.

Instanţa respinge obiecţiunile formulate de apărătorul pârâţilor – reclamanţi la raportul de expertiză întrucât expertul a răspuns punctual obiectivelor stabilite de instanţă, făcând evaluări corespunzătoare raportat la actele normative invocate, obiecţiunile fiind neîntemeiate în condiţiile în care expertul a evaluat îmbunătăţirile menţionate în cererea reconvenţională (fila 46), conform obiectivelor stabilite de instanţă iar soba cu coş nu este solicitată prin cererea reconvenţională.

Apărătorii părţilor şi procuratorul intervenientei, având pe rând cuvântul, precizează că nu mai au alte cereri de formulat, probe de administrat ori excepţii de invocat şi solicită acordarea cuvântului pe fond.

Apărătorul reclamantului – pârât pune concluzii de admitere a acţiunii, să se dispună evacuarea pârâţilor – reclamanţi din imobil, admiterea cererii de intervenţie, respingerea cererii reconvenţionale, obligarea pârâţilor – reclamanţi la plata către reclamantul – pârât a sumei de 5461,10 lei reprezentând contravaloarea chiriei. Cu cheltuieli de judecată, depune la dosar chitanţa nr. 9/02.04.2009, reprezentând onorariul apărător ales.

Apărătorul pârâţilor – reclamanţi pune concluzii de admitere a primului capăt de cerere, respectiv evacuarea şi de respingere a capătului II de cerere privind contravaloarea chiriei, socotind că aceste mici reparaţii efectuate la imobil pot fi compensate cu contravaloarea chiriei. Este de acord ca pârâţii – reclamanţi să plătească reclamantului – pârât suma de 2000 lei reprezentând contravaloarea chiriei neachitate. Pune concluzii de admitere a cererii reconvenţionale şi a cererii de intervenţie.

Procuratorul intervenientei precizează că nu are studii juridice şi depune la dosar note scrise.

I N S T A N Ţ A

Asupra cauzei civile de faţă :

Prin cererea înregistrată la Judecătoria Târgovişte  sub nr. 722/315/2008 reclamantul S.T., domiciliat in Târgovişte , , a chemat in judecată pe pârâţii Z.M., Zamfirescu  Elena , Z.F. , Zamfirescu Cristi, Z.D., Zamfirescu Niculae , toţi domiciliaţi în comuna Bucşani, sat Racoviţă,  solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa  pârâţii să fie obligaţi la plata chiriei pentru o perioadă  de 2,5 ani ,  pârâţii să fie evacuaţi  din imobilul proprietatea sa,  să fie obligaţi la plata despăgubirilor  pentru lipsa de folosinţă a terenului  şi nevalorificarea  produselor agricole  să fie obligaţi la plata  contravalorii recoltei de struguri furate  în anii 2005 şi 2006  să fie obligaţi la plata  despăgubirilor  pentru necreşterea  şi nevalorificarea unor păsări şi animale  în gospodăria proprie , precum şi  obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii  se arată că a închiriat pârâţilor  imobilul casă şi teren , anexe gospodăreşti pe data de  17.04.2005 că pârâţii au efectuat  lucrări  fără aprobarea proprietarului , că a constatat că pârâţii furau curent  prin intermediul unei instalaţii improvizate  că a fost ameninţat de către chiriaşul M.Z., că nu au achitat facturile  de curent electric , nu au achitat chiria  convenită că au furat recolta  de struguri că a formulat plângere penală  finalizată cu condamnarea  pârâtului Z.M., că a solicitat în repetate rânduri chiriaşilor  să părăsească imobilul , că s-au organizat chefuri cu muzică la maxim , au avut loc  certuri, scandaluri şi bătăi cu vecinii din jur, că a respectat termenul convenit  pentru închiriere , că îi este îngrădit  dreptul de proprietate , temeiul în drept al cererii fiind  art. 21 , art. 24  din Legea 114/1996 art. 1429, art. 1436, art. 1431 şi art. 1444 cod civil.

La dosarul cauzei s-au depus :  timbru judiciar in sumă de 0,30 lei , taxă de timbru in cuantum de 10 lei ( fila 3 )  contract de vânzare – cumpărare  autentificat sub nr.  3618/2002, proces – verbal  încheiat  la 25.10.2005, proces – verbal  încheiat la 17.07.2005, anexă ( fila 15 ) , adresă către SDFE Moreni, copie plângere prealabilă,  sentinţa penală nr.  174/2007, cerere de intervenţie  în interes propriu formulată de  S.E. prin care solicită, în calitate de moştenitoare  a imobilelor închiriate pârâţilor  evacuarea acestora , procură judiciară dată  de această parte , taxă de timbru în cuantum de 10 lei ( fila 36) , cerere reconvenţională formulată de pârâţi prin care solicită contravaloarea îmbunătăţirilor aduse la imobilul închiriat şi instituirea  unui drept de retenţie , taxă de timbru  în cuantum de 540 lei ( fila 54 ) , întâmpinare formulată la cererea reconvenţională, precizare a cererii de intervenţie  prin care se solicită pe lângă evacuarea pârâţilor  şi plata contravalorii chiriei, împuternicire avocaţială pentru reclamantul – pârât , taxă de timbru în cuantum de 336 lei ( fila 80 ) precizări formulate de reclamantul – pârât ,note de şedinţă formulate de pârâta – reclamantă Z.E. , chitanţa nr. 9/2009 privind achitare onorariu apărător ales  pentru reclamantul – pârât, concluzii scrise formulate  de procuratorul intervenientei.

În şedinţa publică din  27.03.2008 reclamantul – pârât  precizează că renunţă  la judecata capetelor de cerere privind  acordarea contravalorii  despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă a terenului agricol contravaloarea pentru furtul recoltei şi despăgubiri pentru imposibilitatea  creşterii şi valorificării unor păsări şi animale , cererea fiind pusă în discuţia părţilor  şi conform art. 246  Cod procedură civilă , instanţa ia act de această renunţare şi constatând că este investită numai cu evacuare şi obligarea pârâţilor la plata contravalorii chiriei.

În şedinţa publică din  5.06.2008 după ascultarea părţilor  şi a persoanei care intervine  conform art. 52  Cod procedură civilă ,  instanţa  a încuviinţat în principiu cererea de intervenţie  formulată de intervenienta  S.E..

La solicitarea părţilor , instanţa încuviinţează pentru acestea  , proba cu înscrisuri, interogatoriu, proba testimonială şi expertiză de specialitate  apreciind că probele solicitate  sunt utile şi concludente în dezlegarea pricinii în sensul dispoziţiilor art. 167 alin 1  Cod procedură civilă .

La dosarul cauzei  au fost depuse înscrisuri de către părţi sau luat interogatorii  şi s-au audiat martorii J.M.  ( fila 231) Stan Ionuţ ( fila 232) S.C. ( fila 245) .

In şedinţa publică din  26.02.2009 apărătorul pârâţilor  precizează că renunţă la audierea  celui de al doilea martor încuviinţat şi după punerea în discuţie a cererii , instanţa ia act de această renunţare.

La dosarul cauzei a fost depus raportul de expertiză ( fila 253),  ce a fost pus  în discuţia părţilor,  după  ce acestea  au luat cunoştinţă de conţinutul expertizei.

Analizând actele şi lucrările dosarului ,  instanţa reţine  că prin contractul de vânzare – cumpărare nr. 3618/2002 ( fila 7 ), reclamantul – pârât  S.T.  şi Şeran Ghe Elena  au dobândit dreptul de proprietate  asupra  imobilelor construcţii  şi teren situate în intravilanul comunei Bucşani, sat Racoviţă , judeţul Dâmboviţa .

Intervenienta S.E. , sora  reclamantului – pârât  este moştenitoare  alături de S.T. asupra imobilelor  menţionate ,la cota parte  de 1 / 2  ce a aparţinut  defunctei sale mame Ş.E., cu privire la imobilele dobândite  prin contractul de vânzare – cumpărare  nr. 3618/2002.

La data de  17.07.2005 între reclamantul – pârât  şi pârâţii – reclamanţi s-a încheiat proces – verbal ( fila 12 )  privind închirierea imobilului construcţie  şi teren , grădină pe o perioadă  de 1 an, cu stabilirea chiriei de 1500.000 lei vechi pe lună , cu stabilirea unor clauze şi apoi la 28.07.2005 se încheie o anexă ( fila 15) în care se stabilesc  obligaţii şi condiţii de exercitare a folosinţei imobilelor.

La fila 24 din dosarul cauzei  se află depusă sentinţa penală nr. 174/2007 parte vătămată fiind  S.T. , iar inculpat  Z.G.M. condamnat in baza art. 208 alin 1  cod penal , raportat la art.  210 cod penal , cu art. 74 – 76 cod penal  la 3 luni închisoare  cu suspendarea condiţionată a executării pedepsei  cu acordarea părţii vătămate  de despăgubiri civile şi daune morale.

Prin răspunsurile date la interogatoriu ( fila 229)  Z.E.  recunoaşte convenţia de închiriere  , cuantumul chiriei şi perioada de închiriere  că s-a încheiat  un proces – verbal  de către  poliţistul din comuna Bucşani, că anterior  închirierii contractului  cu pârâţii – reclamanţi  în imobil  au fost alţi chiriaşi şi recunoaşte la întrebarea  nr. 9 că nu au dat reclamantului bani pentru chirie , motivând „ i-am făcut anumite servicii”.

Din depoziţia martorului J.M.  ( fila 231) instanţa reţine  că pârâţii locuiesc  în imobilul proprietatea  reclamantului  ca anterior au fost alţi chiriaşi că pârâţii – reclamanţi nu au achitat chiria , iar imobilul era locuibil  reclamantul  fiind nevoit  să apeleze la organele de poliţie pentru a intra în proprietatea sa. Martorul Stan Ionuţ ( fila 232) , fost lucrător de poliţie  în cadrul Postului de Poliţie  Răcari arată prin constatări directe , că imobilul era locuibil” proaspăt văruit in exterior”.

Martorul S.C.  ( fila 245) arată că în casa în care locuiau pârâţii „ ploua peste tot” şi a făcut reparaţii, respectiv  a pus carton pe casă, coş la sobă şi un alt coş pe casă, a înlocuit căpriorii  s-a  folosit scândură  şi face aprecieri  privind contravaloarea materialelor  şi a manoperei lucrărilor .

Prin raportul de expertiză întocmit în cauză ( fila 254)  sunt identificate  lucrările efectuate , precum şi calculul valorii chiriei, expertul  arătând  în concluzii răspunsul la obiectivele  stabilite de instanţă.

Cauza  este analizată şi prin  prisma  dispoziţiilor legale  incidente în materie. Închirierea de locuinţe  este contractul prin care  locatorul  se obligă  să asigure altei persoane  numită chiriaş ( locatar )  folosinţa temporară , totală sau parţială a unei locuinţei  în schimbul unei sume de bani numită chirie. Dispoziţiile Legii nr. 114/1996 sunt aplicabile  contractelor de închiriere având ca obiect o locuinţă. Dreptul de folosinţă  al locuinţei se naşte pe data  intrării în vigoare a contractului ( art. 21 lit i ). Potrivit art. 27 din Legea nr. 114/1996 soţul ( soţia ) descendenţii şi ascendenţii dobândesc drepturi locative prin simpla locuire  cu titularul de contract ( lit a  şi b ). Fiind un contract sinalagmatic  părţile trebuie să determine  cuantumul chiriei lunare , condiţie îndeplinită în cauză. Părţile pot stabili prin voinţa lor  termenul închirierii , iar potrivit dreptului comun , locaţiunea  nu poate  fi perpetuă , veşnică, ci se încheie  pe o perioadă determinată ( art. 38  din Normele Metodologice). Potrivit art. 13 din Legea 114/1996 în cazul în care părţile  nu convin  asupra reînnoirii contractului de închiriere , chiriaşul este obligat  să părăsească locuinţa  la expirarea termenului  contractual  când încetează  dreptul de folosinţă al chiriaşului , instanţa urmând să dispună  evacuarea lui. Pe parcursul  executării contractului  atât locatarul cât şi locatorul ( art. 28 lit b,c,d )  au o serie de obligaţii . Raportat la cauza dedusă judecăţii proprietarul a predat imobilul în condiţii să fie locuibil , în stare de siguranţă în exploatare , erau bine întreţinute  elementele structurii de rezistenţă şi nu au fost necesare  reparaţii  determinate de un caz de forţă majoră ( seism ) pentru ca acestea să intre in sarcina locatorului.

Legea mai prevede  dreptul chiriaşului la despăgubiri pentru sporul de valoare  adus locuinţei  prin îmbunătăţirile necesare  şi utile  efectuate .

Conform art. 1429 cod civil,  chiriaşul este obligat să folosească locuinţa  potrivit destinaţiei  şi ca un bun proprietar  pentru că la mutare  trebuie să o predea  în stare normală de folosinţă şi de curăţenie ţinându-se seama de starea în care a fost închiriată. In lipsă de act constatator  se prezumă că locuinţa a fost predată chiriaşului în stare normală de folosinţă ( art. 1421 cod civil, art. 1431 – 1432 cod civil ).

Potrivit dreptului comun  locuinţa încetează  la expirarea termenului  stabilit de părţi afară numai dacă a operat tacita relocaţiune. Legea precizează că evacuarea chiriaşului se face în baza unei hotărâri judecătoreşti, chiriaşul fiind obligat la plata chiriei prevăzute  în contractul de închiriere.

În operaţiunea de interpretare  şi coroborare  a probelor administrate în cauză, instanţa şi-a format convingerea că se impune  admiterea cererii  aşa cum a fost formulată şi precizată de reclamantul pârât  ca fiind întemeiată şi dovedită şi va admite în parte  cererea reconvenţională formulată de pârâţii reclamanţi numai cu privire la acordarea despăgubirilor reprezentând  contravaloarea îmbunătăţirilor , urmând a fi respins  capătul de cerere privind  instituirea unui drept de retenţie. Instanţa va admite in fond  cererea de intervenţie în interes propriu aşa cum a fost formulată şi precizată aceasta fiind justificată , întemeiată şi dovedită.

Instanţa va dispune  evacuarea pârâţilor – reclamanţi  din imobilele construcţii şi teren  proprietatea reclamantului – pârât  şi a intervenientei , imobile situate în comuna Bucşani, sat Racoviţă nr. 232, deoarece sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege  pentru încetarea dreptului de folosinţă  al chiriaşului.

Acţiunea in evacuare  reprezintă un act de administrare  putând fi intentată de unul  dintre coproprietari, în cauza dedusă judecăţii  ambii coproprietari  solicitând  instanţa în acelaşi sens.

Referitor la respingerea capătului de cerere  privind instituirea  unui drept de retenţie  de menţionat  că acesta este un drept ce conferă deţinătorului unui bun imobil al altuia posibilitatea de a refuza  restituirea lui până când  creditorul lucrului îşi execută obligaţia  ce o are câtre el , plătindu-i sumele  cheltuite cu lucrul. Există o conexiune  între creanţele  persoanei ce deţine lucrul altuia şi lucrul a cărui  restituire se refuză  căci conexiunea există  ori de câte ori deţinerea lucrului  şi creanţa corelativă  sunt prilejuite  de acelaşi raport juridic.

Fiind un drept recunoscut  tuturor creditorilor  ale căror creanţe  s-au născut în legătură  cu bunurile supuse restituirii , instanţa îl poate constata , la cererea părţii interesate recunoscându-l  ca o garanţie  prin plata creanţei. In acest context  de menţionat că dreptul de retenţie  are un caracter  indivizibil , iar in cauza  dedusă judecăţii acesta nu se justifică urmând a fi respins.

Expertiza  efectuată  a stabilit  valoarea îmbunătăţirilor  la suma de 1456 lei , iar valoarea chiriei  la suma de  6525 lei , coroborând constatările expertului  cu menţiunile din depoziţiile martorilor  audiaţi în cauză şi cu răspunsurile date la interogatoriu , instanţa va dispune  obligarea pârâţilor – reclamanţi la plata în solidar  către reclamantul – pârât şi intervenienta a sumei de 6525 lei  reprezentând contravaloare chirie aferentă perioadei  cuprinsă între  17.07.2005 şi 28.02.2009. Reclamantul – pârât şi intervenienta  vor fi obligaţi la plata  către pârâţii – reclamanţi a sumei de 1456 lei  reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor efectuate .  De menţionat  că referitor la acordarea contravalorii îmbunătăţirilor  operează şi dispoziţiile art. 998 – 999 cod civil,  fiind îndeplinite cumulativ condiţiile răspunderii civile.

În aceste condiţii  sunt necesare a se face precizări cu privire  la compensaţie ,  care este modul de stingere a obligaţiilor  care constă în stingerea a două obligaţii reciproce , până la concurenţa  celei mai mici dintre ele. Compensaţia  poate opera în cauză  deoarece există două raporturi juridice obligaţionale  distincte  în cadrul cărora  aceleaşi persoane  sunt creditor şi debitor , una faţă de cealaltă. Compensaţia este reglementată  prin art. 1143 – 1153 cod civil,  şi reprezintă  un mod simplificat  de executare prin  evitarea unei plăţi duble. In cauză  nu ne regăsim  în cazurile expres prevăzute  când nu operează compensaţia ( art. 1147 cod civil ) ci ne aflăm în situaţia  prevăzută de art. 1144 cod civil,  fiind îndeplinite condiţiile  legate de  reciprocitatea obligaţiilor , iar creanţele ce urmează a se compensa  sunt certe, lichide şi exigibile. Conform art. 1144 cod civil, cele două datorii se sting reciproc în momentul când ele se găsesc  existând deodată  şi până la concurenţa  cotităţilor lor respective.

Faţă de  cele reţinute mai sus,  instanţa va compensa  creanţele părţilor  până la valoarea de 1456 lei  urmând ca pârâţii reclamanţi  să achite reclamantului – pârât  şi intervenientei în interes propriu suma de 5461,10 lei .

Văzând şi dispoziţiile art. 274  Cod procedură civilă , precum şi  actul de investire al instanţei ţinând seama  de capetele de cerere admise şi respinse , respectând exigenţele  principiului , culpei procesuale  şi reparării integrale a prejudiciului , pârâţii – reclamanţi  vor fi obligaţi  la plata către reclamantul – pârât  S.T.  a sumei de 714,3 lei  reprezentând cheltuieli de judecată , iar către intervenienta S.E. vor fi obligaţi la plata sumei de  10 lei  reprezentând  cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Admite cererea aşa cum a fost formulată şi precizată de reclamantul – pârât S.T., domiciliat în Târgovişte, str. T.V., bl. 3, sc. E, ap. 7, judeţ D-ţa împotriva pârâţilor – reclamanţi Z.G.M., Z.E., Z.F., Z.D., Z.M.C.şi Z.R.N., cu reprezentaţi legali Z.E. şi Z.G.M., toţi domiciliaţi în comuna Bucşani, sat Racoviţa, nr. 232, judeţ D-ţa, intervenientă în nume propriu fiind S.E., domiciliată în Târgovişte, str. IE Florescu, bl. 9, et. 4, ap. 102, judeţ D-ţa, cu procurator S.T., domiciliat în Târgovişte, str. T.V., bl. 3, sc. E, ap. 7, judeţ D-ţa.

Admite în parte cererea reconvenţională  formulată de pârâţii – reclamanţi .

Respinge capătul de cerere  privind instituirea  unui drept de retenţie  formulat de pârâţii – reclamanţi în cererea reconvenţională.

Admite in fond  cererea de intervenţie  în interes propriu  aşa cum a fost formulată şi precizată  de intervenienta  S.E..

Dispune evacuarea  pârâţilor – reclamanţi  din imobilul situat în comuna Bucşani, sat Racoviţă, nr 232, judeţul Dâmboviţa , imobile construcţii şi teren proprietatea  reclamantului – pârât  şi a intervenientei  în interes propriu.

Obligă pârâţii – reclamanţi  la plata în solidar  către  reclamantul – pârât  S.T. şi intervenienta în interes propriu S.E.  a sumei de  6525 lei  reprezentând contravaloare chirie  aferentă perioadei  cuprinsă între  17.07.2005 şi 28.02.2009.

Obligă reclamantul – pârât  S.T.  şi intervenienta în interes propriu S.E.  la plata în solidar  către pârâţii – reclamanţi a sumei de  1456 lei  reprezentând contravaloarea  îmbunătăţirilor efectuate.

Compensează creanţele părţilor până la valoarea de  1456 lei , urmând ca pârâţii – reclamanţi  să achite  reclamantului – pârât  S.T. şi intervenientei în interes propriu, S.E.  suma de  5461,10 lei.

Obligă pârâţii – reclamanţi la plata către reclamantul – pârât  S.T. a sumei de  714,3 lei , reprezentând cheltuieli de judecată.

Obligă pârâţii – reclamanţi  la plata către intervenienta  S.E.  a sumei de 10 lei  reprezentând cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică din 2.04.2009.

Domenii speta

Spete similare