Contract de închiriere. Prelungirea de drept a contractului în temeiul art.14 alin.3 din oug nr.40/1999. oug nr.40/1999 - art.6; art.10 alin.1 - art.13 alin.1 - art.14 alin.3 oug nr.8/2004 Legea nr.10/2001 - art.13 alin.1; art.15 ...

1. Contract de închiriere.

Prelungirea de drept a contractului în temeiul art.14 alin.3 din OUG nr.40/1999.

OUG nr.40/1999 - art.6; art.10 alin.1

- art.13 alin.1

- art.14 alin.3

OUG nr.8/2004

Legea nr.10/2001 -  art.13 alin.1; art.15

republicată

În condiţiile în care proprietarul redobândeşte imobilul în procedura administrativă a Legii nr.10/2001,acesta are obligaţia  de a respecta dispoziţiile art.15 din  Legea nr.10/2001, republicată.

Contractul de închiriere a fost prelungit până la 8.04.2009 prin efectul OUG nr.8/2001 la o dată la care imobilul se afla în patrimoniul statului, astfel că noul proprietar se subrogă în obligaţiile statului cu privire la imobil, contractul încheiat între stat şi chiriaşi, fiindu-i opozabil.

Incidenţa în raportul dintre părţi a dispoziţiilor OUG nr.40/1999 este determinată de dispoziţiile art.13 alin.1 din Legea nr.10/2001, republicată, care consacră aplicabilitatea prevederilor OUG nr.40/1999 în situaţia restituirii unui imobil prin procedura administrativă sau prin hotărâre judecătorească.

(C.A.B.S.IV.Civ. - dec.civ.1311/17.09.2008)

Prin cererea formulată  la data de  23.04.2007, reclamanta  J. M.  I.a solicitat  evacuarea pârâţilor  S. Z., B. F. şi B. T. din imobilul  situat în Bucureşti,  sector 6,  imobil  pe care îl ocupă  fără titlu.

La data de  31.05.2007, pârâţii au formulat întâmpinare  şi cerere  reconvenţională, solicitând  respingerea  cererii principale  şi pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate  prelungit  de drept  contractul de  închiriere  pentru o perioadă  de 5  ani, în condiţiile art. 14 alin.3  din OUG  nr.40/1999.

Prin sentinţa civilă nr. 4556/03.07.2007, Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti a respins cererea  principală, ca neîntemeiată şi a admis  în parte  cererea  reconvenţională, constatând  prelungit  de drept  contractul de  închiriere nr.404/21.07.1999, în baza OUG  nr.8/2004,

Pentru  a se pronunţa astfel,  prima  instanţă a reţinut că prin Dispoziţia  nr.6167/17.07.2006 a Primarului  General  al Municipiului Bucureşti a fost  restituit în natură reclamantei pârâte apartamentul sus-menţionat, în temeiul Legii nr.10/2001.

Instanţa a  reţinut incidenţa în cauză a  OUG  nr.8/2004, în raport  de  care a constatat că,  contractul  de încheiere  este prelungit  pentru încă 5 ani, până la 08.04.2009,  întrucât acest contract  era în curs  de  executare la momentul  restituirii , iar locuinţa făcea parte  din  patrimoniul  P.M.B.

Împotriva acestei sentinţe  au declarat apel atât reclamanta, cât şi pârâţii.

Prin cererea de apel, aceştia au solicitat  desfiinţarea în parte  a sentinţei în sensul  admiterii  cererii  reconvenţionale  în totalitate,  arătându-se că, deşi din motivarea  sentinţei  apelate rezultă  cu claritate  că a fost admisă cererea în totalitate,  în dispozitiv  se reţine că a fost admisă  cererea pârâţilor  reclamanţi doar în parte , iar cererea reconvenţională  nu a avut  decât un singur  capăt de cerere.

Apelanţii pârâţi  au formulat  întâmpinare  faţă de apelul declarat de  reclamantă, solicitând respingerea  acestuia ca nefondat.

Prin  decizia  civilă nr. 1361 A din  2.11.2007 pronunţată de  Tribunalul Bucureşti Secţia a  III -a Civilă,  s-a admis apelul declarat de  apelanta reclamantă  J. M. I.  împotriva sentinţei  civile nr.4556/3.06. 2007  pronunţată  de Judecătoria  Sectorului 6 Bucureşti; a fost schimbată  în tot  sentinţa civilă  apelată în sensul că  s-a admis acţiunea principală ;  s-a dispus evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Bucureşti,  sector  6; s-a  respins  cererea  reconvenţională  ca  neîntemeiată  şi  s-a respins  ca nefondat apelul  declarat  de apelanţii -pârâţi  S. Z. , B.T.  împotriva sentinţei  civile nr.4556/3.07.2007 pronunţată de Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti.

Tribunalul  a respins  apelul  pârâţilor reclamanţi,  a admis  apelul  formulat  de reclamantă  şi  în baza  art. 296  Cod procedură civilă, a schimbat în tot  sentinţa apelată în sensul celor arătate  anterior.

Împotriva acestei  decizii a declarat  recurs  recurenţii-pârâţi.

În dezvoltarea motivelor de recurs întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă,  recurenţii susţin că prin  nerespectarea  dispoziţiilor  art. 10 alin.1  din OUG nr.40/1999,  contractul de închiriere  anterior  s-a prelungit de drept până la încheierea noului contract de închiriere.

În combaterea tezei referitoare la  faptul că aplicabilitatea dispoziţiilor OUG nr. 40/1999, a încetat la 8.04.2004,  se susţine că raţiunea  dispoziţiilor cuprinse în acest act normativ, este aceea  a asigurării unei protecţii a chiriaşilor, inclusiv prin limitarea cazurilor în care proprietarul  poate refuza  reînnoirea contractului de închiriere.

Se invocă dispoziţiile  art. 13 alin.1 din Legea nr. 10/2001, care fac trimitere la  OUG nr.40/1999.

Examinând criticile formulate,  Curtea constată că recursul este fondat.

Imobilul în litigiu a fost restituit  intimatei-reclamante , prin dispoziţia  nr.6167/17.07.2006,  emisă de Primăria Municipiului  Bucureşti.

În art. 3  al acestei dispoziţii se  stipulează încetarea  de drept  a contractului de închiriere  dintre chiriaş şi SC Orizont SA pe data punerii în posesie a proprietarului.

Pe lângă faptul că  în sistemul legislativ român  nu există  noţiunea de  încetare de drept a contractului  de închiriere  decât pentru situaţia  ajungerii  acestuia la termen, schimbarea proprietarului dă naştere  în mod obligatoriu unei proceduri contencioase în contradictoriu cu chiriaşul pentru reglementarea eventualelor raporturi locative.

Ca atare,  menţiunea  din dispoziţie  nu  produce nici un fel de efecte  în privinţa drepturilor  anterior dobândite de chiriaş,  acestea urmând a fi soluţionate  în raport de dispoziţiile legale incidente în materie.

În aceeaşi dispoziţie la art. 2  se face trimitere la obligaţia  proprietarului care redobândeşte bunul  în procedura administrativă a Legii nr. 10 de a respecta  dispoziţiile  art. 15 din Legea nr. 10/2001 republicată.

În aceste condiţii,  având în vedere că  la data restituirii către  intimata reclamantă a imobilului  recurenţii erau chiriaşi ai statului, având  un contract de închiriere ce fusese prelungit, până la data de 8.04.2009 prin efectul  OUG nr.8/2004,  la o dată la care  imobilul se afla  în patrimoniul statului, intimata - reclamantă se subrogă în obligaţiile statului cu privire la imobil, contractul  încheiat  între stat şi pârâţi , fiindu-i opozabil.

Contrar argumentelor instanţei de apel,  incidenţa  în raporturile  dintre părţi a  dispoziţiilor OUG nr. 40/1999 este  determinată  de  dispoziţiile art. 13 alin.1 din  Legea nr. 10/2001  republicată care  consacră  aplicabilitatea  prevederilor OUG nr. 40/1999,  în situaţia restituirii  unui imobil prin procedură administrativă sau prin hotărâre judecătorească.

În raport de aceste considerente, în baza  art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, rap. la  art. 13, 15 din Legea nr. 10/2001, Curtea va admite recursul, va modifica decizia  recurată în sensul că  va respinge apelul declarat de reclamanta J.M.I.şi va menţine  celelalte dispoziţii ale  deciziei  recurate.

Domenii speta

Spete similare