Teren aferent locuintei înstrainate conform Legii nr. 112/1995. Imposibilitatea restituirii in natura a terenului aferent.

Terenul aferent reprezinta nu numai terenul de sub constructie, ci întreaga suprafata care asigura o utilizare normala a constructiei înstrainate conform Legii nr. 112/1995.

Ca proprietari ai constructiei, chiriasii cumparatori au un drept de folosinta si asupra terenului, dar numai în masura necesara exercitarii dreptului de proprietate asupra constructiei. Asa cum s-a statuat în practica judiciara, dreptul de superficie (dreptul de proprietate pe constructie si dreptul de folosinta pe terenul  aferent) nu poate fi redus doar la suprafata de teren aflata efectiv sub constructie, deoarece în acest caz titularul constructiei ar fi profund prejudiciat, el fiind în imposibilitatea de a-si exercita prerogativele dreptului de proprietate  asupra casei de locuit si fiind lipsit total de folosinta terenului din jurul casei – teren absolut necesar pentru folosinta normala a locuintei – precum si de folosinta terenului care îi asigura accesul la calea publica.

Prin cererea adresata Tribunalului Constanta si înregistrata sub nr. 1561/13.02.20007 reclamantul T.G. a solicitat în contradictoriu cu pârâtii Primarul Municipiului Constanta, Municipiul Constanta prin Primar si Comisia Centrala pentru Stabilirea Despagubirilor Bucuresti pentru ca prin hotarârea ce se va pronunta sa se dispuna restituirea în natura a imobilului situat în municipiul Constanta str. B.V. nr. 48 compus din teren în suprafata de 325 mp. si constructie, acordarea de masuri compensatorii reprezentând despagubiri banesti pentru imobilul mai sus mentionat, cu obligarea pârâtilor la plata cheltuielilor de judecata.

În motivarea cererii de chemare în judecata s-a aratat ca prin notificarea înregistrata sub nr. 491 din 16.10.2001 la BEJ V.G. a solicitat Prefectului Judetului Constanta acordarea de masuri compensatorii reprezentând despagubiri banesti pentru imobilul situat în Constanta str. B.V. nr. 48 compus din teren în suprafata de 325 mp. si constructie.

S-a mai aratat ca ulterior s-a solicitat restituirea în natura a imobilului mai sus mentionat, ce a apartinut parintilor sai J.T. si A.T., dobândit în temeiul contractului de vânzare cumparare nr.138 din 9.07.1945 si preluat ulterior în proprietatea statului prin Decretul nr. 111/ 1951 .

În drept s-au invocat dispozitiile art. 23- 24 din Legea nr. 10/ 2001.

Prin sentinta civila nr. 2338 din 18 dec. 2007 pronuntata de catre Tribunalul Constanta în dosarul civil nr. 1561/ 118/ 2007 a fost admisa în parte actiunea formulata de reclamant cu obligarea pârâtului sa emita o dispozitie care sa contina o propunere de acordare a despagubirilor pentru imobilul format din teren în suprafata de 325,3 mp si locuinta situata în Constanta, str. B.V. nr. 48, judetul Constanta.

Totodata a fost respinsa cererea privind restituirea în natura a imobilului, ca neîntemeiata.

De asemenea, a fost respinsa actiunea formulata în contradictoriu cu Comisia Centrala pentru acordarea despagubirilor ca fiind îndreptata împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuala pasiva.

În considerentele sentintei civile mai sus mentionate s-a retinut ca prin sentinta civila nr. 420 din 2.03 2005 Tribunalul Constanta a admis cererea reclamantului Tacorian Garabet si a obligat Prefectura Constanta sa raspunda notificarii nr. 491 din 16.10.2005, prin acordarea unei oferte de despagubiri., iar prin adresa nr. 9145 din 5.10.2005 Prefectura Constanta a înaintat Primariei municipiului Constanta spre solutionare notificarea nr. 491/ 2001 ce nu a fost solutionata pâna la pronuntarea hotarârii judecatoresti.

S-a mai aratat ca potrivit dispozitiilor art. 24 din Legea nr. 10/ 2001 în absenta unor probe contrare, existenta si dupa caz întinderea dreptului de proprietate se prezuma a fi cea recunoscuta în actul normativ sau de autoritate prin care s-a dispus masura preluarii abuzive, iar faptul ca imobilul se regaseste în patrimoniul statului constituie o prezumtie relativa de preluare abuziva, iar pârâtul nu a facut nici o dovada contrarie acestei prezumtii, sens în care instanta a precizat ca terenul – care în prezent face parte din domeniul privat al municipiului Constanta - a fost preluat în mod abuziv.

S-a mai retinut ca dispozitiile art. 26 din Legea nr. 10/ 2001 obliga, în cazul în care restituirea în natura nu este posibila, pe detinatorul imobilului sau, dupa caz, entitatea învestita potrivit prevederilor legii cu solutionarea notificarii ca, prin decizie sau, dupa caz, prin dispozitie motivata, în termenul prevazut la art. 25 alin.1 sa acorde persoanei îndreptatite în compensare alte bunuri sau servicii ori sa propuna acordarea de despagubiri în conditiile legii speciale privind regimul de stabilire si plata a despagubirilor aferente imobilelor preluate în mod abuziv, în situatiile în care masura compensarii nu este posibila sau aceasta nu este acceptata de persoana îndreptatita (ceea ce este cazul în speta).

Împotriva sentintei civile mai sus mentionate au promovat apel reclamantul T.G. si pârâtii Primarul municipiului Constanta, Consiliul local Constanta si Municipiul Constanta prin Primar prin care au criticat hotarârea instantei de fond pentru nelegalitate si netemeinicie.

Prin decizia civila nr. 101/ C din 7 mai 2008 pronuntata de catre Curtea de Apel Constanta în dosarul civil nr. 1561/ 118/ 2007 a fost respins apelul civil promovat de catre primarul municipiului Constanta si admis apelul reclamantului T.G., cu consecinta desfiintarii sentintei civile atacata, si trimiterea cauzei spre rejudecare Tribunalului Constanta.

În motivare s-a aratat ca nu se poate retine o contradictie între dispozitiv si considerente întrucât în sarcina Primarului municipiului Constanta în calitate de unitate detinatoare, cade obligatia de a emite dispozitie privind masurile reparatorii ce se cuvin reclamantului ca persoana îndreptatita.

S-a mai aratat ca instanta de fond a fost învestita cu o cerere privind restituirea în natura a imobilului si în subsidiar cu o cerere privind acordarea masurilor compensatorii prin echivalent, iar prima instanta în mod gresit a respins ca tardiva cererea si nu a solutionat pretentiile reclamantului.

Cauza a fost reînregistrata pe rolul Tribunalului Constanta sub nr. 7111/118/2008.

Prin sentinta civila nr. 1257/10.11.2008 prima instanta a admis în parte cererea de chemare în judecata si a obligat pârâtul Primarul Municipiului Constanta sa emita o dispozitie motivata care sa contina propunere de acordare a despagubirilor calculate la standardele internationale de evaluare, pentru imobilul compus din teren si suprafata de 325,3 mp. si constructie situate în Constanta, str. B.V. nr. 48, judet Constanta, conform Titlului VII din Legea nr. 247/2005.

A fost respinsa cererea privind restituirea în natura a imobilului mai sus mentionat.

S-a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Comisiei Centrale pentru Stabilirea Despagubirilor Bucuresti cu consecinta respingerii actiunii ca fiind introdusa împotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.

Pentru a pronunta aceasta solutie prima instanta a retinut în esenta ca reclamantul este îndreptatit la acordarea de masuri reparatorii conform art. 3 din Legea nr. 10/2001pentru imobilul situat în Constanta, str. B.V. nr. 48, bun preluat în mod abuziv de catre stat de la autorii lui T.A. si J.

S-a mai retinut ca imobilul nu poate fi restituit în natura reclamantului întrucât constructia a fost înstrainata chiriasilor B.G. si E. în baza contractului de vânzare-cumparare nr. 28350/27.12.1996 încheiat conform Legii nr. 112/1995, iar terenul în suprafata de 325 mp. este necesar pentru folosinta normala a locuintei înstrainate.

Împotriva acestei sentinte, în termen legal, a declarat apel reclamantul T.G. care a criticat-o pentru nelegalitate si netemeinicie sub aspectul solutionarii cererii de restituire în natura a terenului liber în suprafata de 204,5 mp.

- Apelantul a sustinut ca în mod gresit instanta de fond a respins cererea sa de restituire în natura a terenului liber de constructii în suprafata de 204,5 mp.

Conform raportului de expertiza tehnico-imobiliara efectuat în cauza din suprafata totala de teren de 325,30 mp., este ocupata de constructii numai o suprafata de 120,80 mp., restul terenului de 204,5 mp. este  liber de constructii cu caracter definitiv, iar constructiile cu caracter provizoriu – magazie si garaj – nu constituie un impediment la restituirea în natura a acestui teren.

- În speta se impune si stabilirea valorii de circulatie a întregului teren, pentru ca masurile compensatorii sa fie acordate în acelasi echivalent valoric.

Analizând legalitatea hotarârii Tribunalului Constanta în raport de criticile reclamantului se constata ca apelul este nefondat pentru urmatoarele considerente:

Legea nr. 10/2001 se înscrie în încercarea legiuitorului român de a reglementa masuri reparatorii cât mai complete si mai adecvate proprietarilor, fostilor proprietari sau, dupa caz, mostenitorilor acestora, deposedate abuziv de statul român în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989. Legiuitorul a fost preocupat sa acopere pe cât posibil toate situatiile de preluare a imobilelor de catre stat în perioada de referinta, acordând prevalenta restituirii în natura a bunurilor preluate abuziv de catre stat.

Numai în cazul în care aceasta masura nu este posibila sau este expres înlaturata de la aplicare se va proceda la aplicarea celorlalte masuri reparatorii.

Solutia adoptata de prima instanta cu privire la terenul în suprafata de 325,30 mp. nu încalca principiul restituirii în natura consacrat de legea speciala, cum în mod eronat sustine reclamantul, deoarece tribunalul a constatat justificat ca terenul nu este liber în sensul art. 9 din Legea nr. 10/2001, si pe cale de consecinta nu poate fi restituit în natura, iar în acest context singura modalitate de rezolvare a solicitarii în cadrul Legii nr. 10/2001 era acordarea de masuri reparatorii în echivalent.

Imposibilitatea restituirii în natura a terenului în suprafata de 204, 5 mp. a fost corect apreciata pentru ca actuala destinatie a terenului intra în aria de cuprindere a sintagmei „teren aferent imobilelor care au fost înstrainate în temeiul dispozitiilor Legii nr. 112/1995”, conform art. 7 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 republicata cu modificari.

Astfel, din expertiza efectuata în cauza de ing. B.E. rezulta ca imobilul ce a facut obiectul notificarii reclamantului se afla în Constanta, str. B.V. nr. 48. Din suprafata totala de 325 mp. o suprafata de 120,80 mp. este ocupata de locuinta alcatuita din 3 camere, sala, marchiza, bucatarie si camara, înstrainata în baza Legea nr. 112/1995 chiriasului B.E.. Constructia este asezata pe partea dreapta a terenului, cum privesti din strada. Diferenta de teren de 204,5 mp. constituie curtea imobilului, prin care se realizeaza accesul în locuinta si care asigura utilizarea normala a cladirii înstrainate.

Conform dispozitiilor art. 7 alin. (1) si alin. (5) din Legea nr. 10/2001 nu se restituie în natura, ci doar prin echivalent, imobilele care au fost înstrainate în baza Legii nr. 112/1995 si nici terenurile aferente imobilelor care au fost înstrainate în temeiul disp. Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare.

Potrivit art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 republicata, în baza art. II din H.G. nr. 11/1997 în situatiile de vânzare catre chiriasi a apartamentelor si când este cazul si a anexelor gospodaresti si a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândeste si asupra terenului aferent, cu respectarea dispozitiilor art. 26, alineat ultim din lege.

Terenul aferent reprezinta nu numai terenul de sub constructie, ci întreaga suprafata care asigura o utilizare normala a constructiei înstrainate conform Legii nr. 112/1995.

Ca proprietari ai constructiei, chiriasii cumparatori au un drept de folosinta si asupra terenului, dar numai în masura necesara exercitarii dreptului de proprietate asupra constructiei. Asa cum s-a statuat în practica judiciara, dreptul de superficie (dreptul de proprietate pe constructie si dreptul de folosinta pe terenul  aferent) nu poate fi redus doar la suprafata de teren aflata efectiv sub constructie, deoarece în acest caz titularul constructiei ar fi profund prejudiciat, el fiind în imposibilitatea de a-si exercita prerogativele dreptului de proprietate  asupra casei de locuit si fiind lipsit total de folosinta terenului din jurul casei – teren absolut necesar pentru folosinta normala a locuintei – precum si de folosinta terenului care îi asigura accesul la calea publica.

În aceste conditii, chiar daca prin contractul de vânzare-cumparare, încheiat în favoarea cumparatorilor B.G. si E., nu s-a transmis chiriasilor cumparatori si dreptul de proprietate asupra terenului aferent locuintei, ei au vocatie legala de dobândirea dreptului de proprietate si asupra acestui imobil, care nu poate fi restituit în natura reclamantului.

Imposibilitatea acestei restituiri priveste întreaga suprafata de teren de 325,30 mp., inclusiv suprafata de 204,5 mp. neconstruita, deoarece „terenul aferent” la care fac referire prevederile legale mentionate – reprezinta tot ceea ce tine de respectiva constructie, ori în cauza, din cuprinsul contractului de vânzare-cumparare nr. 28350/1996, indicat în baza Legii nr. 112/1995 si al schitei anexa la expertiza B.E., efectuat la instanta de fond rezulta ca suprafata construita este de 120,80 mp. – casa de locuit, 25,65 mp. – magazie si 13,50 mp.- garaj, iar diferenta de teren reprezinta prin dimensiuni si configuratie teren necesar utilizarii normale a locuintei.

Referitor la solicitarea de efectuare a expertizei de evaluare a terenului revendicat de reclamant în vederea stabilirii cuantumului despagubirilor se retine ca aceasta proba nu este utila solutionarii cauzei, deoarece în speta sunt incidente prevederile alin. (2) al art. 16 din Legea nr. 247/2005, fiind vorba de o notificare nesolutionata pâna la data intrarii în vigoare a acestei hotarârii, ori prin decizia Sectiilor Unite ale Înaltei Curtii de Casatie si Justitie nr. 52/4.06.2007 s-a statuat ca pentru situatia data, instanta trebuie sa se limiteze doar la stabilirea dreptului persoanei care a formulat notificarea de a primi masuri reparatorii prin echivalent, sub forma despagubirilor prevazute de noua lege, fara a mai putea statua asupra valorii acestora, întrucât art. 16 din Titlul VII al Legii nr. 247/2005 contine norme de procedura care sunt de imediata aplicare.

Cuantumul despagubirilor cuvenite reclamantului se va stabili în conformitate cu procedura stabilita de Titlul VII din Legea nr. 247/2005, de catre Comisia Centrala, pe baza propunerilor unitatii detinatoare a imobilului, hotarârea Comisiei Centrale putând fi cenzurata în contencios administrativ.

În cauza se retine ca reclamantul a solicitat în principal restituirea în natura a bunului si în subsidiar acordarea de despagubiri banesti, iar nu acordarea de bunuri sau servicii în compensare pentru imobilul ce nu poate fi restituit în natura.

Conform principiului disponibilitatii partilor în procesul civil si avându-se în vedere împrejurarea ca unitatea detinatoare nu a facut o oferta de acordare de bunuri sau servicii în compensare reclamantului, pe care acesta sa o fi acceptat, prima instanta în mod corect a obligat pârâtul sa emita o dispozitie motivata cu propunerea de acordare de despagubiri, conform Titlului VII din Legea 247/2005.

Pentru considerentele expuse, în baza art. 296 Cod proc. civila se va respinge apelul reclamantului ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare