Pretenţii

Dosar nr. 17945/271/2009

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA ORADEA

SECŢIA CIVILĂ

SENTINTA CIVILA  Nr. 2471/2011

Şedinţa publică de la 02 Martie 2011

Completul compus din:

PREŞEDINTE FOB

Grefier AOS

Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe  reclamant T G  şi pe pârât S G, având ca obiect pretenţii

La apelul nominal făcut în şedinţa publică nu se prezinta partile

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei, dupa care:

Se constata ca prin serviciul registratura reclamantul prin avocat  a depus  concluzii şi chitanta  din 08.02.2011 in suma de 500 lei reprezentand onorariu avocat; paratul prin avocat a depus  copia chitantei din 26.03.2010  in suma de 400 lei  reprezentand onorariu avocat

Se constată că fondul cauzei s-a dezbătut în şedinţa publică din 23.02.2011, când părţile prezente au pus concluzii în fond, care au fost consemnate în încheierea de şedinţă din acea dată şi care face parte integrantă din prezenta hotărâre, şi când pentru a depune partile concluzii scrise, s-a amânat pronunţarea hotărârii pentru 02.03.2011, dată la care s-a pronunţat hotărârea.

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei  de faţă, constată următoarele :

Prin cererea inregistrata la instanta sub nr de dosar 17945/271/2009, legal timbrata, formulata de reclamantul T G, împotriva paratului S G  se solicita obligarea acestuia la restituirea sumei de 1000 EURO reprezentand avans pret contractual, cu dobanda legala si cu cheltuieli de judecata.

In motivarea cererii, reclamantul arata ca la data de 10.02.2009, a încheiat cu pârâtul o tranzacţie (Precontract) prin care am convenit la vânzarea-cumpărarea unei suprafeţe de teren.

In temeiul acestei înţelegeri a şi achitat pârâtului în „avans" suma de 1000 euro, diferenţa urmând a se achita în interval de trei luni.

Se mai arata ca din diferite cauze diferenţa nu s-a mai achitat, cele trei luni împlinindu-se în 10.05.2009.

Reclamantul arata ca in in conventia incheiata s-a stipulat ca” In cazul în care nu se realizează plata la termenul stabilit actualul precontract devine nul. " , in consecinţă şi prestaţiile efectuate urmau a fi restituite.

In drept cererea a fost intemeiata pe dispoziţiile art. 969 şi urm., 1367 şi 992 cod civil, art. 274 cod de proc.civ.

Reclamantul a depus la dosarul cauzei in copie: precontractul din 10.02.2009, Notificare adresata paratului.

Ulterior, la termenul din data de 26.05.2010, reclamantul a depus la dosarul cauzei o precizare de actiune ( fila 16 dosar).

In precizarea de actiune reclamantul a aratat ca, în baza clauzei convenite, a căutat o rezolvare amiabilă a problemei, căutându-l pe pârât în nenumărate la rânduri la telefon, fara vreun efect insa. Ulterior i-a adresat o notificarea, dar nu a binevoit a răspunde.

Avându-se în vedere clauza de anulare enunţată, iar părţile neconvenind ca în caz de neperfectare a vânzării s-ar datora despăgubiri, nu poate veni acum cu pretentii compensatorii, care de altfel nici nu sunt dovedite şi justificate. Dacă după trecerea celor trei luni convenite - care poate fi considerat ca un termen suspensiv de realizare a obiectlui convenţiei - nu s-a realizat plata preţului, pârâtul putea să-si valorifice terenul oricui i-ar fi oferit preţul, dar nu a facut-o, preferând să ceară daune interese, pe o perioadă nedefinită.

Nu interesează nici motivul neperfectării vânzării, răzgăndirea, căderea pietei imobiliatre ori altele, termenul suspensiv fiind stabilit de comun acord, aşa că nu se poate vor nici de culpă a vreunei părţi şi nici de prejudiciere din vina aceleiaşi părţi, căderea pieţii fiii obiectivă şi universală, iar echitatea cel puţin impune restabilirea situaţiei anterioare, altfel una din părţi rămâne şi cu bunul şi cu banii.

Fata de cele de mai sus se solicita rezolutiunea antecontactului in temeiul art. 1020 cod civil.

Reclamantul T G a depus la dosarul cauzei concluzii scrise prin care solicita admiterea actiunii astfel cum a fost precizata, in sensul constatarii rezolutiunii antecontractului de vanzare cumparare si obligarii paratului la restituirea sumei de 1000 EURO primita cu titlu de avans pret vanzare.

Paratul S G a depus la dosarul cauzei Intampinare si cerere reconventionala ( fila 16 dosar), prin care a solicitat respingerea cererii de chemare in judecata ca neintemeiata si admiterea cererii reconventionale in sensul obligării reclamantului la plata sumei de 8.000 ron, cu titlu de daune interese compensatorii, reprezentând prejudiciul suferit ca urmare a nerespectarii obligaţiei asumate prin antecontract de către reclamant, cu cheltuieli de judecata.

In motivarea pozitiei sale procesuale, paratul reclamant reconventional a aratat ca prin cererea de chemare in judecata se solicita obligarea sa (promitent vânzător) la restituirea sumei de 1000 Euro, care i-a fost achitata cu titlu de avans de către reclamant (promitent cumpărător), cu ocazia Încheierii antecontractului de vânzare cumpărare din data de 10.02.2009, având ca obiect terenul in suprafaţa de 501 mp, situat in intravilanul localităţii Paleu, inscris in CF 1247  Paleu, nr.cadastral  1495.

La data semnării acelui antecontract, reclamantul - promitent cumpărător i-a achitat suma de 1000 Euro, totodată stabilindu-se ca perfectarea contractului de vânzare- cumpărare sa aiba loc in termen de 3 luni, cand urma sa se achite si diferenţa de pret in suma de 10.000 Euro. Insa reclamantul s-a răzgândit si nu a mai dorit Încheierea contractului in forma autentica, lucru pe care i 1-a comunicat telefonic, dupa o perioada de timp, spunand ca, urmare a scăderii preturilor pe plata imobiliara, nu mai este dispus sa achiziţioneze acest teren in condiţiile stabilite in antecontract.

Prin  urmare,culpa  pentru  neincheierea contractului in forma autentica este in exclusivitate a reclamantului, motiv pentru care este evident ca paratul, de buna credinţa fiind, nu ar putea fi obligat la restituirea sumei ce i-a fost achitata cu titlu de avans. Ba mai mult, in intervalul de timp prevăzut in antecontract, paratul reclamant reconventional a pierdut posibilitatea de a-si valorifica imobilul, desi a avut mai multe oferte de cumpărare, insa asa cum a precizat, fiind de buna credinţa, si-a respectat obligaţia asumata prin antecontractul incheiat cu reclamantul.

Se mai arata ca, de la momentul incheierii antecontractului, preturile imobilelor sunt intr-o permanenta scădere, astfel ca daca la acel moment preţul unui mp in zona Paleu era de 22E/mp, dupa o perioada de 3 luni acesta a ajuns la o valoare de aproximativ 15E/mp, prejudiciul suferit de către parat fiind mai mult decât evident. Astfel, ca daca s-ar ajunge in situaţia de a se repune părţile in situaţia anterioara incheierii antecontractului, respectiv de a fi obligat la restituirea avansului, paratul ar fi prejudiciat de doua ori, in acest ultim caz, in mod cu totul nelegal, mai ales având in vedere buna sa credinţa si culpa exclusiva a reclamantului pentru nefinalizarea vânzării.

Paratul a depus in probatiune la dosarul cauzei in copie: contract de vanzare cumparare autentificat sub nr 176/08.04.2009.

In cauza a fost administrata proba cu interogatoriul paratului S G ( fila 28 dosar) si interogatoriul reclamantului T G ( fila 29 dosar).

Au fost audiati ca martorii B N si H A pentru reclamant si BD pentru parat.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa  reţine următoarele:

Intre reclamant, in calitate de promitent comparator si parat, in calitate de promitent vanzator, s-a incheiat in data de 10.02.2009 un antecontract de vanzare -cumparare, având ca obiect terenul in suprafaţa de 501 mp, situat in intravilanul localităţii Paleu, inscris in CF 1247  Paleu, nr.cadastral  1495.

Prin antecontractul incheiat s-a stabilit ca pretul contractual este in suma de 11.000 EURO, din care reclamantul – promitent cumparator a achitat un avans de 1.000 EURO, urmand ca diferenta de pret contractual de 10.000 EURO sa o achite in termen de 3 luni.

Totodata, s-a stipulat ca “in cazul in care nu se realizeaza plata in termenul stabilit actualul precontract devine nul”.

Din declaratia martorului B N rezulta ca partile au discutat ca in cazul in care  in termenul de 3 luni de la data platii avansului reclamantul nu poate plati si restul din pretul contractual, paratul se obliga sa-i restituie avansul achitat.

De asemenea, din declaratia martorului H A rezulta ca partile au discutat ca in cazul in care nu se finalizeaza tranzactia, paratul urmeaza a restitui avansul incasat de la reclamant.

Prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 176/08.04.2009 paratul S G a instrainat catre numitul Moronga Ioan terenul in suprafaţa de 501 mp, situat in intravilanul localităţii Paleu, inscris in CF 1247  Paleu, nr.cadastral  1495.

Potrivit art. 1021 c. civil “ intr-acest caz ( cazul prevazut de art. 1020 c.civil) contractul nu este desfiintat de drept. Partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta a executa conventia, cand este posibil, sau sa-i ceara desfiintarea, cu daune interese. Desfiintarea trebuie sa se ceara inaintea justitiei, care, dupa circumstante, poate acorda un termen partii actionate”.

Cu alte cuvinte, conform art. 1021 cod civil, creditorul unei obligatii are alegerea intre a solicita executarea contractului sau rezolutiunea acestuia.

In speta, reclamantul – promitent cumparator nu are la dispozitie decat rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare, in conditiile in care paratul – promitent vanzator a instrainat terenul in suprafaţa de 501 mp, situat in intravilanul localităţii Paleu, inscris in CF 1247  Paleu, nr.cadastral  1495 prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 176/08.04.2009 catre numitul Moronga Ioan.

Prin antecontractul de vanzare cumparare incheiat la data de 10.02.2009 reclamantul nu a dobandit vreun drept real asupra terenului inscris in CF 1247  Paleu, nr.cadastral  1495 ci a dobandit doar un drept de creanta, astfel ca nu mai poate solicita decat rezolutiunea antecontractului.

Ca efect a rezolutiunii antecontractului, partile urmeaza a fi puse in situatia anterioara, mai exact paratul promitent vanzator va fi obligat la restituirea avansului incasat.

Fata de cele de mai sus, avand in vedere ca paratul promitent vanzator nu-si mai poate indeplini obligatia asumata prin antecontract, anume de a incheia contractul de vanzare cumparare si de a transmite dreptul de proprietate catre reclamant – promitent comparator, instanta urmeaza a admite cererea principala si va dispune rezolutionarea antecontractului din data de 10.02.2009 incheiat intre parti, avand ca obiect imobilul teren situat in Paleu, in suprafata de 501 mp, inscris in CF nr. 1247 Paleu, cu nr. cad. 1495, obligand paratul S G sa restituie reclamantului T G suma de 1000 EURO incasata de parat cu titlu de avans din pretul contractual, cu dobanda legala de la data de 05.10.2009 ( data notificarii) pana la data platii efective.

In ceea ce priveste cererea reconventionala, instanta retine urmatoarele.

Astfel, paratul reclamant reconventional, in calitate de promitent vanzator al terenului situat in Paleu, in suprafata de 501 mp, inscris in CF nr. 1247 Paleu, cu nr. cad. 1495, putea la randul sau sa opteze intre obligarea promitentului cumparator la incheierea contractului sau sa solicite rezolutiunea promisiunii de vanzare cumparare.

In conditiile in care a sustinut faptul ca reclamantul parat reconventional s-a razgandit in privinta vanzarii refuzand sa mai plateasca diferenta pretului contractual se putea adresa instantei de judecata cu o actiune prin care sa solicite obligarea reclamantului la plata diferentei de pret contractual si sa incheie contractul de vanzare cumparare in forma autentica, in caz contra hotararea judecatoreasca sa tina loc de contract autentic de vanzare cumparare.

In antecontractul incheiat nu a fost stipulata vreo clauza penala prin care sa se stabileasca eventualele daune pe care partile ar urma sa le plateasca in caz de rezolutiune a contractului. Prin cererea reconventionala, paratul reclamant reconventional solicita obligarea reclamantului parat reconventional la plata sumei de 8.000 ron, cu titlu de daune interese compensatorii, reprezentând prejudiciul suferit ca urmare a nerespectarii obligaţiei asumate prin antecontract de către reclamant. In concret se arata ca suma pretinsa reprezinta diferenta de pret al terenului intre data incheierii antecontractului cand pretul era de  22E/mp si data la care a vandut terenul catre un tert, dupa o perioada de 3 luni, cand pretul a ajuns la o valoare de aproximativ 15E/mp.

Fata de cele de mai sus, instanta urmeza a respinge cererea reconventionala avand in vedere ca reclamantul parat reconventional nu a cauzat nici un prejudiciu paratului reclamant reconventional. Mai mult, paratul reclamant reconventional putea sa nu vanda la un pret mai mic terenul unui tert, ci se putea adresa instantei de judecata cu o actiune prin care sa solicite obligarea reclamantului parat reconventional la plata diferentei de pret contractual si la incheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica.

In baza art. 274 C.p.c.  paratul, fiind în culpă procesuală, va fi obligat  să plătească reclamantului cheltuielile de judecata in suma de 2693 lei, din care 2188 lei taxa judiciara de timbru, 5 lei timbru judiciar si 500 lei onorariu avocatial.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

H O T Ă R Ă Ş T E:

Admite acţiunea civilă precizată formulată de reclamantul T G, domiciliata in O, I, nr. 51, împotriva paratului S G, domiciliata in A, nr. 6 şi, în consecinţă:

Dispune rezolutionarea antecontractului din data de 10.02.2009 incheiat intre parti, avand ca obiect imobilul teren situat in Paleu, in suprafata de 501 mp, inscris in CF nr. 1247 Paleu, cu nr. cad. 1495.

Obliga paratul S G sa restituie reclamantului T G suma de 1000 EURO incasata de parat cu titlu de avans din pretul contractual, cu dobanda legala de la data de 05.10.2009 pana la data platii efective.

Respinge cererea reconventionala formulata de paratul – reclamant reconventional S G in contradictoriu cu reclamantul – parat reconventional TG.

Obliga paratul S G sa plateasca reclamantului T G cheltuieli de judecata in suma de 2693 lei, din care 2188 lei taxa judiciara de timbru, 5 lei timbru judiciar si 500 lei onorariu avocatial.

Cu recurs in 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică din 02.03.2011.

Domenii speta

Spete similare