Pretenţii

Dosar nr. 3052/280/2010

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA PITEŞTI

SECŢIA CIVILĂ

SENTINŢĂ CIVILĂ Nr. 8093/2011

Şedinţa publică de la 08 Septembrie 2011

Completul compus din:

PREŞEDINTE A.R.

Grefier V.M.

Pe rol judecarea cererii de chemare în judecată formulată de reclamanta ASOCIATIA DE

PROPRIETARI V., în contradictoriu cu pârâta S.A., având ca obiect pretenţii.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică nu au răspuns părţile.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, după care,

Instanţa constatând că dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc la data de 01.09.2011

şi sunt consemnate în încheierea de amânare a pronunţării din acea dată care face parte integrantă

din prezenta, deliberând a pronunţat următoarea soluţie: 

INSTANŢA

Constată că, prin cererea înregistrată la data de 05.10.2007 pe rolul Judecătoriei Piteşti sub

nr. 10441/280/2007, reclamanta Asociaţia de Proprietari V. a chemat în judecată pe pârâta S.A.,

solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce va pronunţa să se dispună obligarea pârâtei la plata sumei

de 2075,23 lei, reprezentând 1342,71 lei contravaloare utilităţi şi 732,52 lei c/val. penalităţi de

întârziere, pentru perioada septembrie 2003 – iulie 2007.

În motivare, se arată că pârâta, în calitate de membră a asociaţiei reclamante, avea

obligaţia să achite c/val. utilităţilor consumate şi, în pofida faptului că a fost somată, cu rea

credinţă a refuzat acest lucru.

În drept, cererea a fost întemeiată pe art. 46 şi art. 50 din Lg. nr. 230/2007.

S-au anexat acţiunii înscrisuri.

Pârâta a formulat întâmpinare, solicitând iniţial admiterea în parte a cererii de chemare în

judecată.

Ulterior, în urma probatoriului administrat, pârâta a solicitat respingerea acţiunii, ca

neîntemeiată.

În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri şi expertiză tehnică – specialitatea construcţii.

Judecătoria Piteşti, prin sentinţa civilă nr. 2327 din 25 martie 2009 a respins acţiunea

formulată de reclamanta ASOCIATIA DE PROPRIETARI V., împotriva pârâtei S.A. şi a obligat

reclamanta la plata sumei 700 lei către pârâtă, reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut că pârâta este membră a

Asociaţiei de proprietari V., iar conform dispoziţiilor art. 46 din Lg. nr. 230/2007, avea obligaţia

să plătească lunar cota de contribuţie ce îi revenea la cheltuielile asociaţiei, inclusiv penalizări de

întârziere, pe care asociaţia de proprietari o poate stabili în sistem propriu.

Pentru justificarea sumei pretinse prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a depus

listele lunare de plată, acordul de asociere, anexa nr. 1 la acordul de asociere.

În listele de plată, se constată că, este trecută aceeaşi suprafaţă utilă şi aceeaşi cotă parte

indiviză, pentru fiecare apartament, respectiv garsonieră, iar sumele rezultate sunt egale pentru

toţi proprietarii asociaţiei.

În anexa nr. 1 la acordul de asociere (f. 113) este reprezentată cota parte indiviză ce revine

fiecărui proprietar din proprietatea comună. Adunând cota parte indiviză, ce revine fiecărui

proprietar şi făcând totalul pentru cele 39 de apartamente, situate pe scara D, unde locuieşte

pârâta se obţine un total care depăşeşte întregul, respectiv 203,63%, în loc de 100%.

Prin raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat în cauză (f.159-162) expertul cauzei P.

M, confirmă că, suprafaţa utilă a spaţiilor locative (apartamente), variază de la proprietar la

proprietar, în funcţie de extinderile făcute de aceştia pe casa scării. Rezultă că, nu toţi proprietarii

au aceeaşi suprafaţă utilă, astfel cum reţine reclamanta în listele de plată şi, implicit ceea ce-i

revine să plătească pârâtei drept c/val. utilităţi este calculat greşit.

Conform art. 46 din H.G.R. nr. 1588/2007, pentru aprobarea Normelor metodologice de

aplicare a Lg. 230/2007, cota parte indiviză de proprietate reprezintă raportul procentual dintre

suprafaţa utilă a apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă şi suma

suprafeţelor utile ale tuturor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă

din condominiu.

Faptul că diverşi proprietari şi-au mărit suprafaţa utilă o afectează în mod direct pe pârâtă,

deoarece cota parte indiviză este un raport ce are la numitor suma suprafeţelor utile ale tuturor

apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din condominiu.

Pentru a calcula cota parte indiviză ce revine pârâtei nu are importanţă identificarea

proprietarilor care şi-au mărit suprafaţa utilă a apartamentelor, ci trebuie să se constate că,

împărţind suprafaţa utilă a apartamentului acesteia, la totalul suprafeţelor utile ale tuturor

proprietăţilor individuale – valoare ce s-a mărit prin mărirea suprafeţelor utile ale apartamentelor

– se obţine o cotă parte indiviză ce-i revine pârâtei mai mică.

Neprocedând în acest mod, reclamanta a încărcat lista de plată pentru toate cheltuielile ce

se calculează în funcţie de cota parte indiviză.

În consecinţă, suma calculată ca fiind datorată de către pârâtă pe listele lunare de plată nu

este reală.

Prin decizia civilă nr. 1934/R/30.11.2009 pronunţata de Tribunalul Argeş s-a admis

recursul formulat de reclamantă, s-a casat sentinţa şi s-a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi

instanţa.

Pentru a se pronunţa astfel, tribunalul a reţinut următoarele:

Pârâta a fost cea care a solicitat în contraprobă, administrarea probelor cu expertiză

construcţii şi expertiză contabilă şi, care, la termenul de judecată din 18 februarie 2009, faţă de

probele administrate până la acel termen, în special concluziile raportului de expertiză construcţii,

a renunţat la administrarea probei cu expertiză contabilă, însă, la acelaşi termen de judecată,

instanţa a apreciat, în baza art.129 alin.5 c.proc.civ., că pentru corecta soluţionare a cauzei se

impune efectuarea acestei expertize, astfel încât a dispus administrarea probei cu expertiză

contabilă, expertul contabil urmând să ţină cont de cota indiviză efectivă de care beneficiază

petenta, constatată de către expertul constructor în urma măsurătorilor.

De asemenea, prin expertiza construcţii s-a concluzionat că în ceea ce o priveşte pe pârâta

nu a fost calculată corect cota parte indiviză, ce diferă la membri asociaţiei, proprietari ai

apartamentelor/garsoniere din imobilul bloc 29 care au adus modificări spaţiului locuibil.

Însă pârâta a folosit spaţiul respectiv, chiar şi aşa diminuat în raport cu ceilalţi proprietari,

astfel încât trebuia, inevitabil, să fie menţionată la rubrica cheltuieli de întreţinere a imobilului

ocupat. În plus, pârâta a şi arătat că este de acord să  plătească valoarea acestor cheltuieli, dar nu

în cuantumul propus de reclamantă.

Tribunalul a constatat şi faptul că în afară de contribuţia pârâtei la cheltuielile comune,

aceasta este obligată şi la cheltuielile fixe (gunoi, pază, întreţinere ascensor, etc ), pe care, de

asemenea, reclamanta le-a solicitat prin acţiune dar pe care pârâta  ne le-a achitat deloc, aşa cum

pretind dispoziţiile Ord.nr.233/2004.

Drept urmare, s-a apreciat că instanţa de fond a lăsat nesoluţionată cererea reclamantei,

fiind admis  recursul şi trimisă cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de fond în scopul stabilirii

prin expertiză contabilă dacă în raport de cota determinată de expertul în construcţii s-au calculat

corect de către asociaţie cheltuielile puse în sarcina pârâtei, iar în caz contrar care este cuantumul

corect al acestor cheltuieli reprezentate atât de cele comune, cât şi de cele fixe, ambele obligatorii.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Piteşti la data de 09.02.2010 sub acelaşi nr.

unic.

În urma admiterii cererii de abţinere formulată de preşedintele completului, cauza a fost

repartizata aleatoriu, sub nr. 3052/280/2010.

La data de 01.09.2010 pârâta a depus la dosar cerere reconvenţională solicitând obligarea

reclamantei pârâte la plata sumei de 1600 lei cheltuieli de judecată efectuate în primul ciclu

procesual la fond şi în recurs (fil. 28-29).

La data de 30.03.2011 pârâta şi-a majorat câtimea  obiectului cererii reconvenţionale la

suma de 2234 lei.

La data de 02.09.2010 reclamanta şi-a majorat câtimea obiectului în sensul că a solicitat

obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de întreţinere şi a penalităţilor aferente începând cu luna

septembrie 2003 la zi.

Ulterior la data de 07.10.2010 reclamanta a precizat cuantumul pretenţiilor respectiv

obligarea pârâtei la plata sumei de 7040,73 lei, inclusiv septembrie 2010, reprezentând 3544,39 lei

cote de întreţinere, 2966,34 lei penalităţi şi 530 lei fond de rulment (fil. 49).

La data de 15.06.2011 pârâta a depus la dosar note de şedinţa prin care a invocat excepţia

lipsei calităţii procesuale active a reclamantei arătând că potrivit dispoziţiilor art. 28 alin 2 din Lg.

nr. 230/2007 pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilităţi furnizorul

serviciului  va acţiona împotriva proprietarilor restanţieri.

S-a mai precizat că pârâta a arătat în mod constant că nu datorează vreo suma de bani cu

titlul de ,, cheltuieli căldură” întrucât începând cu anul 2003 este debranşată şi nu are niciun fel de

raport juridic cu furnizorul T. S.A.

La data de 01.09.2011 reclamanta a precizat din nou cererea de chemare în judecată,

achiesând la concluziile raportului de expertiza întocmit în cauză, solicitând obligarea pârâtei la

plata cheltuielilor de întreţinere restante aferente perioadei 05.10.2004-28.02.2011, în suma totală

de 5989,16 lei.

În cauză s-a administrat, în rejudecare proba cu înscrisuri şi expertiza contabilă (file.144-

161), având ca obiective calcularea cheltuielilor de întreţinere şi a penalităţilor de întârziere

datorate de pârâta  în doua variante: septembrie 2003 la zi şi respectiv 05.10.2004 la zi, având în

vedere ca pârâta este debranşată de la sistemul de încălzire urmând a se raporta la suprafaţa utilă

ocupata de pârâta şi suprafeţele comune determinate în raportul de expertiza specialitatea

construcţii (file. 201-209 din dosarul iniţial); să stabilească daca sumele reprezentând cote de

întreţinere au fost corect stabilite.

În şedinţa publica din 07.04.2011, faţa de poziţia părţilor consemnata în practicaua

încheierii de şedinţa (fil. 139) instanţa  a lămurit obiectivul nr. 1 stabilit, în sensul că  expertul

cauzei urmează a avea în vedere datele rezultate din expertiza construcţii privind suprafeţele utile

pentru fiecare apartament al scării D în parte, urmând a se determina astfel suprafaţa utila totală.

De asemenea, expertul să aibă în vedere suprafaţa construita totală a scării D, respectiv 2777, 44

mp, necontestată de părţi şi având la baza formula de calcul depusă la dosar la fila 123,

recomandata de  ANCPI, să stabilească cota parte indiviză ce revine apartamentului pârâtei,

urmând ca în funcţie de acest  parametru, să răspundă obiectivelor stabilite de instanţa.

Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa următoarele:

Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale active instanţa reţine că potrivit

dispoziţiilor art. 28 alin 1 şi 2 din Lg. nr. 230/2007 asociaţia de proprietari poate intermedia

servicii între furnizori şi proprietarii consumatori, în special cu privire la serviciile publice de

utilităţi, pe baza unor contracte de prestări de servicii sau de furnizare cu caracter individual.

Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile şi obligaţiile cu privire la serviciul

furnizat aparţin, pe de o parte, furnizorului şi de cealaltă parte, proprietarului.

Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilităţi, furnizorul

serviciului va acţiona împotriva proprietarilor restanţieri.

Se constată că în cauză nu există un contract de prestări servicii, respectiv de furnizare a

energiei termice cu caracter individual încheiat între S.C. T. şi pârâta, astfel încât dispoziţiile legale

suscitate nu sunt aplicabile în cauză, reclamanta fiind cea care deţine un contract de furnizare cu

furnizorul  local de energie termică.

Ca urmare, instanţa urmează să respingă excepţia lipsei calităţii procesuale active ca

neîntemeiată. 

Pârâta S.A. este membru al Asociaţiei de Proprietari V, fiind proprietar al apartamentului

nr. 35 situat in Pitesti, (fila. 25 din dosarul iniţial).

Reclamanta a calculat lunar sumele reprezentand cheltuieli de intretinere aferente

imobilului ce apartine paratei, afisandu-le in listele de plata pe care pârâta nu le-a contestat (cel

puţin pană la data formulării cererii de chemare în judecată, respectiv 05.10.2007).

Prin întâmpinarea depusă la dosar la data de 18.12.2007 (fil. 15-19 din dosarul iniţial)

pârâta a solicitat ca valoarea cheltuielilor comune pe care trebuie să le suporte să fie aferente cotei

din proprietatea forţata a imobilului, urmând ca acestea să fie determinate printr-un raport de

expertiză, respectiv cheltuieli pe cotă parte de proprietate deţinuta în condominiu şi numai

ţinându-se cont de actuala suprafaţa comuna a imobilului.

Se constată că în urma expertizei specialitatea construcţii întocmite în dosarul iniţial (fil.

201-209) s-au stabilit suprafeţele utile ale fiecărui apartament al scării D în parte.

Expertul desemnat în cauză, în rejudecare a stabilit cota parte indiviză ce revine

apartamentului pârâtei, respectiv 2,83 şi a procedat la recalcularea cheltuielilor cu căldura (file.

150-159) menţionând că sumele reprezentând cheltuieli de întreţinere au fost corect stabilite, mai

puţin partea de încălzire, pentru ca administratorul a folosit o cotă indiviza mai mare decât în

realitate (fiel.145). S-a stabilit cuantumul total al cheltuielilor de întreţinere pentru perioada

05.10.2004-28.02.2011 la suma de 3602,17 lei, care actualizate cu rata inflaţiei ajung la 4459,16 lei,

la care se adăuga 1530 lei fond de reparaţii, rezultând un debit total de 5989,16 lei.

Legat de situatia de fapt prezentata, instanta retine dispozitiile art. 46 din Legea nr.

230/2007, potrivit carora toţi proprietarii au obligaţia să plătească lunar, conform listei de plată a

cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de

contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din

asociaţia de proprietari.

Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt următoarele:

a) cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi

individuale;

b) cheltuieli pe consumuri individuale;

c) cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcţie de suprafaţa utilă a proprietăţii individuale;

d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate

financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari;

e) cheltuieli pe consumatori tehnici;

f) cheltuieli de altă natură (art. 47 din Lg. nr. 230/2007).

Conform art. 32 alin 3 din H.G. nr. 1588/2007, niciun proprietar de apartament sau de

spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă nu va fi exceptat de la obligaţia de a contribui la

plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunţării la folosirea unei părţi din proprietatea comună,

a abandonării apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă ori în alte

situaţii.

Cheltuielile care sunt determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu şi nu pot

fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de măsură se repartizează

proporţional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în clădire în luna

pentru care se calculează lista de plată şi reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece, caldă şi

canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrică utilizată

pentru funcţionarea instalaţiilor comune; colectarea deşeurilor menajere, vidanjare.

Potrivit art.  35 din H.G. nr. 1588/2007 prin hotărâre a adunării generale, pot fi exceptate

de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea

ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol,

parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din clădirile fără mezanin. De asemenea, în cazul clădirilor

care au amplasate la etajele superioare băi, spălătorii, uscătorii, prin hotărâre a adunării generale,

persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la

etajul 1 din clădirile fără mezanin pot să fie exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului

de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor, în baza unor angajamente

personale, date în scris către asociaţia de proprietari de către persoanele care nu folosesc spaţiile

de la etajele superioare.

Conform art. 52 alin 4 din H.G. nr. 1588/2007 dacă proprietarul unui apartament sau al

unui spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă modifică suprafaţa echivalentă termic de

încălzire din apartamentul sau din spaţiul pe care îl deţine, cota-parte de participare la cheltuielile

pentru încălzire se va recalcula prin aplicarea unui coeficient de modificare a suprafeţei utile luate

în calcul, fără a modifica cota indiviză a apartamentului. Coeficientul se calculează conform

normelor tehnice elaborate de Autoritatea Naţională de Reglementare pentru Serviciile

Comunitare de Utilităţi Publice, pe baza unui studiu de specialitate.

Legea mai prevede ca Asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice

proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de

proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.

Aceleasi principii erau reglementate si in actele normative anterioare, respectiv anexa 2 a

Legii nr.114/1996 si OG nr.85/2001.

Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi

funcţionarea asociaţiilor de proprietari, aprobate prin  HG nr.1588/2007, prevad la art.12 pct.A

lit.d dreptul proprietarului să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la

cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, eventual, să o conteste la preşedintele asociaţiei de

proprietari, în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari

este obligat să răspundă la contestaţie în termen de 7 zile. Se reţine că, pană la data formulării

cererii de chemare în judecată (05.10.2007) pârâta nu a uzat de acest drept.

Concluzionând instanţa reţine că reclamanta a calculat cotele de întreţinere ale pârâtei,

însumând cheltuielile cu ridicarea gunoiului, energie electrică, aferentă funcţionarii instalaţiilor

electrice din spaţiile comune, de întreţinere a liftului şi alte cheltuieli gospodăreşti (care potrivit

HG nr.  1588/2007 reprezintă cheltuieli cu salariile administratorului şi femeii de serviciu) şi

cheltuieli cu căldura aferenta suprafeţei utile a apartamentului, raportat la energia termica radiantă

aferenta ţevilor care traversează apartamentul proprietatea pârâtei.

Pe fondul actiunii, instanta apreciaza ca se impune obligarea paratei la plata cheltuielilor

de intretinere. Plata acestora reprezinta o obligatie a oricarui proprietar, iar refuzul indeplinirii

acestei sarcini poate produce prejudicii grave asociatiei si celorlalti membrii.

In consecinta, instanta apreciaza ca se impune obligarea paratei la plata sumelor restante,

astfel cum au fost stabilite de expertul desemnat în cauză.

Potrivit art.274 C.pr.civ., partea care a cazut in pretentii este obligata sa suporte si

cheltuielile de judecata avansate de cealalta parte. Ca urmare instanţa va respinge cererea

reconvenţională formulata de pârâta –reclamanta având în vedere obiectul acesteia, respectiv

cheltuieli de judecată şi faptul că pârâta a căzut în pretenţii.

Totodată, va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 3300 lei cheltuieli de

judecata, reprezentând onorariu avocat şi onorariu expert.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge excepţia lipsei calităţii procesuale active.

Admite cererea precizată şi restrânsă formulată de reclamanta ASOCIATIA DE

PROPRIETARI V. prin administratori D.I. şi C. D, în contradictoriu cu pârâta S.A.

Respinge cererea reconvenţională.

Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 5989,16 lei, reprezentând cheltuielilor

de întreţinere pentru perioada 05.10.2004 – februarie 2011, actualizată cu rata inflaţiei.

Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 3300 lei cheltuieli de judecată.

Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică de la 08 Septembrie 2011.

Preşedinte,

A.R.

Grefier,

V.M.

Red. AR

Tehn. LB 04.10. 2011

4/ex

5

Domenii speta

Spete similare