Anularea contractului de vânzare – cumpărare, Preţ derizoriu

Prin cererea înregistrata pe rolul judecatoriei sub nr. 2582/740/2010, reclamantul B. T. a solicitat în contradictoriu cu pârâtele Gh. V. E., Întreprinderea Familiala C. M. , Comuna B. prin primar constatarea nulitatii contractului de arendare înregistrat cu nr. 6 din data de 09.03.2010, precum si a contractului de vânzare – cumparare autentificat cu nr. 1681 din 22 decembrie 1998.

În motivarea cererii, cu privire la contractul de arenda, reclamantul a aratat ca exista titlu de proprietate pe numele B. Fl. P., iar el este unicul

mostenitor al acestuia. Contractul este insuficient semnat de reprezentantii Primariei B., respectiv este semnat doar de secretar, ceea ce nu este îndeajuns.

Cu privire la contractul de vânzare-cumparare, reclamantul a aratat ca în acesta s-a mentionat, în mod fals, ca este necasatorit. Din buletinul de identitate rezulta contrariul, respectiv ca reclamantul este casatorit si ca are doi copii. Contractul încheiat nu are nici data certa. Ulterior, prin cererea precizatoare, reclamantul a mai aratat ca nu exista carte funciara, pretul vânzarii este derizoriu, fiind sub valoarea reala a bunurilor înstrainate, ceea ce reliefeaza lipsa de discernamânt a presupusului vânzator. Adeverinta de la Agrozootehnica nu poate substitui titlul de proprietate. Pretul platit reprezinta doar valoarea uneia dintre case si a terenului aferent, iar nu a doua case si a terenului extravilan de 8,71 ha. A mai aratat ca nu exista dovada ca imobilele sunt lipsite de sarcini si ca erau achitate taxele la zi. Certificatele de sarcini cu numerele 2247 si 2346 fac incerta data actului încheiat. La aceasta data, pârâta nu a intrat în posesia imobilelor din contract. Contractul nu este semnat de notar.

Cererea nu a fost întemeiata în drept.

La data de 28 octombrie 2010, pârâta G. V.-E. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiata.

În motivarea cererii, pârâta a aratat ca actul este autentic, fiind încheiat la notarul public. Pe de alta parte, termenul de formulare a cererii a fost depasit, trecând aproape 12 ani de la data semnarii contractului.

Instanta a încuviintat proba cu înscrisuri.

Partile au mai depus la dosar, în copie, urmatoarele înscrisuri: contract de arendare nr. 6 din data de 09 martie 2010 (filele 3 – 4), contractul de vânzare-cumparare autentificat cu numarul 1681 din data de 22 decembrie 1998 (filele 10 – 11), buletin de identitate (fila 18), titlul de proprietate din data de 07 martie 2002, adeverinta nr. 2448 din data de 28 septembrie 2010, contract de vânzare-cumparare nr. 554 din data de 07 aprilie 1999 (fila 37).

La solicitarea instantei, B.N.P. T. M. si T. M. a înaintat actele ce au stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumparare autentificat cu numarul 1681 din data de 22 decembrie 1998 (filele 46 – 89).

Prin sentinta civila nr. 1198 din 21.04.2011 Judecatoria A. a respins exceptia prescriptiei dreptului la actiune si a respins cererea având ca obiect anulare contract de arenda formulata de reclamantul B. T. împotriva pârâtilor G. V. E., Întreprinderea Familiala C. M. si Comuna B. – prin primar, ca neîntemeiata.

Pentru a hotarî astfel instanta a retinut ca prin cererea formulata, reclamantul a invocat mai multe critici la adresa contractului de vânzare-cumparare autentificat cu numarul 1681 din data de 22 decembrie 1998 si a contractului de arendare nr. 6 din data de 09 martie 2010. Aceste motive nu constituie cauze de nulitate relativa a contractelor, astfel ca instanta apreciaza ca nu sunt aplicabile prevederile speciale referitoare la prescriptia extinctiva în cazul actiunii în anulare pentru vicii de consimtamânt de la art. 9 din Decretul nr.167/1958. Asadar, în raport de motivele expuse de reclamant în cererea formulata, instanta retine ca obiect al cauzei constatarea nulitatii absolute a celor doua contracte, iar acestea vor fi analizate pe fond doar în conditiile în care constituie cauze de nulitate absoluta a actelor juridice încheiate. În consecinta, instanta retine ca fiind aplicabile prevederile art. 2 din Decretul nr.167/1958, astfel ca va respinge exceptia prescriptiei dreptului la actiune. 

Cu privire la valabilitatea contractului de vânzare-cumparare încheiat la data de 07 aprilie 1999, instanta identifica, ca motive invocate de reclamant, urmatoarele: mentiunea nereala din contract ca este necasatorit, faptul ca actul nu are data certa, lipsa cartii funciare, pretul derizoriu al vânzarii, faptul ca vânzatorul nu era proprietar.

Singurul motiv ce constituie o cauza de nulitate absoluta a contractului este pretul derizoriu al vânzarii. În raport de probele administrate în cauza, instanta nu poate retine caracterul derizoriu al pretului de 15.000.000 lei vechi la data încheierii contractului. Împrejurarea ca pretul stabilit este sub valoarea de circulatie nu constituie o cauza de nulitate a contractului de vânzare-cumparare, în conditiile în care aceasta a fost vointa partilor exprimata în fata notarului public.

În ce priveste lipsa datei certe, instanta apreciaza si aceasta sustinere ca fiind neîntemeiata, tinând seama de împrejurarea ca contractul a fost autentificat de notar prin Încheierea nr. 1681 din data de 22 decembrie 1998 a notarului public, astfel ca nu sunt aplicabile prevederile art. 1182 din Codul civil, iar constatarile notarului public fac dovada deplina dovada pâna la declararea falsului.

Nici împrejurarea ca reclamantul ar fi fost casatorit la data încheierii contractului nu este relevanta, aceasta împrejurare putând constitui motiv de nulitate relativa a vânzarii doar în ce o priveste pe persoana interesata, respectiv eventuala sotie a reclamantului. Oricum, împrejurarea ca pe buletinul de identitate emis cu 5 ani înainte apare mentiunea „casatorit” nu dovedeste ca reclamantul avea aceeasi stare civila la încheierea contractului.

Reclamantul a mai sustinut ca, la data încheierii contractului, el nu era proprietarul terenului în suprafata de 8,71 ha si, în consecinta, el nu putea sa îl înstraineze.

Instanta, analizând continutul contractului de vânzare-cumparare retine ca obiect al vânzarii l-a constituit actiunile detinute de reclamant la S.C. Agrozootehnica M. S.A., iar nu terenul în suprafata de 8,71 ha. Potrivit art. 977 si 978 din Codul civil, clauzele contractuale trebuie interpretate dupa intentia comuna a partilor si în sensul producerii de efecte juridice. În conditiile în care în contract s-a mentionat ca parte a obiectului vânzarii „suprafata de 8,71 ha teren reconstituit în actiuni la S.C. Agrozootehnica M. S.A., conform adeverintei nr. 147/1998”, instanta retine ca partile au avut în vedere ca vânzatorul detine doar actiuni pentru aceasta suprafata de teren, iar nu terenul în materialitatea lui. Acest lucru rezulta si din adeverinta mentionata si avuta în vedere de notar, prin care aceasta societate a recunoscut calitatea de actionar al autorului reclamantului.

De asemenea, instanta are în vedere ca reclamantul este alaturi de B. T. si B. A., mostenitor legal acceptant al defunctului B. P., cu o cota indiviza de 3/8 din masa succesorala, conform certificatului de mostenitor nr. 75/14 mai 1998, prin care s-a retinut calitatea acestuia de proprietar al ternului restituit în actiuni conform adeverintei mentionate. Din certificatele de mostenitor cu numerele 76 din data de 14 mai 1998 si 77 din data de 14 mai 1998, instanta retine ca reclamantul este unicul mostenitor acceptant al numitilor B. T. si B. A. În consecinta, reclamantul a mostenit, în final, întreaga masa succesorala ramasa de pe urma defunctului B. P..

Instanta are în vedere ca adeverinta emisa de societatea pe actiuni nu a fost eliberata de comisia de fond funciar, astfel ca nu atesta dreptul de proprietatea asupra terenului. Ea a fost emisa pentru recunoasterea calitatii de actionar, ca modalitate a reconstituirii dreptului de proprietate prin echivalent, conform art. 37 alin. 1 din Legea nr.18/1991.

În concluzie, în fapt, instanta retine ca reclamantul a înstrainat bunuri al carui proprietar era.

Chiar daca s-ar aprecia ca intentia partilor ar fi fost aceea de înstrainare a terenului, iar nu a actiunilor detinute la societatea pe actiuni, lipsa calitatii de proprietar a vânzatorului nu constituie o cauza de nulitate a contractului, ci doar o neexecutare a acestuia. Împrejurarea ca vânzarea unui bun de catre un neproprietar este valabila rezulta din interpretarea art.1337 si urmatoarele din Codul civil referitoare la raspunderea pentru evictiune. Modul în care este reglementata acest tip de raspundere duce la concluzia logica ca este un caz de raspundere contractuala si pentru nerespectarea unei obligatii contractuale de garantie pentru evictiune totala sau partiala. Acest tip de raspundere are ca izvor un contract valabil, chiar daca ipoteza este aceea a vânzarii unui bun de catre un neproprietar evins.

Pentru motivele expuse, instanta apreciaza ca contractul de vânzare-cumparare autentificat cu numarul 1681 din data de 22 decembrie 1998 nu este lovit de nulitate absoluta. În acord cu sustinerile reclamantului însa, instanta retine ca prin acest contract nu s-a înstrainat si terenul în suprafata de 9,71 ha.

Instanta mai are în vedere ca, ulterior acestei vânzari si dupa dezbaterea succesiunii autorilor reclamantului, s-a emis titlu de proprietate în conformitate cu prevederile Legii nr. 18/1991 pe numele defunctului B. P., fiind reconstituit dreptul de proprietate în natura asupra terenului în suprafata de 8,71 ha (fila 19).

În ce priveste valabilitatea contractului de arenda nr. 6 din data de 09 martie 2010, instanta retine ca prin acest contract, pârâta G. V.-E. a arendat terenul în suprafata de 8,71 ha pârâtei Întreprinderea Familiala C. M., întemeindu-se pe contractul de vânzare-cumparare încheiat cu reclamantul. Împrejurarea ca pârâta, în calitate de arendator nu a dovedit calitatea de proprietar al acestui teren nu constituie o cauza de nulitate absoluta a contractului încheiat între parti, caci legea nu prevede o astfel de conditie de validitate a contractului, iar obiectul acestuia îl reprezinta folosinta pe un termen determinat al suprafetei de teren, iar nu înstrainarea sa. Adevaratul proprietar al terenului are la dispozitie, în schimb, o actiune pentru revendicarea bunului de la posesorul neproprietar, chiar daca instanta nu retine o cauza de nulitate absoluta a acestui contract de arenda.

Analizând conditiile de forma prevazute de art. 6 alin. 1 din Legea nr.16/1994, instanta retine ca acestea sunt îndeplinite în cauza, respectiv contractul a fost încheiat în scris în trei exemplare si a fost înregistrat la Consiliul Local al Comunei B..

Împotriva acestei sentinte a formulat recurs, reclamantul B. T. considerând sentinta atacata nelegala si netemeinica.

În esenta - se arata ca la data de 21.04.2011 când a fost pronuntata hotarârea instantei de judecata a judecat cauza fara citarea partilor.

Recursul este neîntemeiat.

Sustinerile recurentului ca instanta a solutionat cauza fara citarea partilor sunt neîntemeiate având în vedere ca reclamantul a fost prezent la judecata în data de 24.03.2011 având termen în cunostinta pentru data de 24.03.2011. faptul ca nu s-a prezentat în data de 21.04.2011 nu împiedica instanta de judecata sa solutioneze cauza, prezenta sau absenta acestuia la proces fiind o optiune personala.

Fata de aceste consideratii, tribunalul va respinge ca nefondat recursul declarat în cauza.

Domenii speta

Spete similare