Evacuare

Evacuare şi pretenţii. Efectele notificării denunţării unilaterale a contractului de locaţiune. Acceptarea chiriei de către reclamantul – locator după comunicarea notificării de încetare a închirierii nu are efectul unei relocaţiuni tacite.

Dosar nr. 6024/55/2014

Prima instanţă :

Admite în parte acţiunea, dispune evacuarea pârâtei din imobil şi  obligă pârâta la plata sumei de 1.200 lei cu titlu de contravaloare lipsă de folosinţă în perioada iunie – decembrie, precum şi la plata sumei de 200 lei lunar, cu începere din iunie 2014 până la eliberarea efectivă a imobilului.

În esenţă, s-a reţinut că : între reclamant, în calitate de locator, şi pârâtă, în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere nr.X pe o perioadă nedeterminată. Prin notificarea nr.2/08.01.2014 comunicată prin intermediul executorului judecătoresc MCF la data de 08.01.2014 reclamantul a denunţat unilateral contractul de închiriere, acordându-i pârâtei un preaviz de 60 de zile.

În conformitate cu dispoziţiile art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011, faţa de data încheierii contractului de închiriere, legea aplicabilă în cauză este Codul civil de la 1864. Potrivit art.1436 al.2 Cod civil contractele de locaţiune încheiate pe perioadă nedeterminată iau sfârşit prin denunţarea unilaterală făcută de oricare dintre părţi, cu condiţia respectării termenului de preaviz.

Susţinerile pârâtei în sensul că notificarea nu i-a fost comunicată sunt infirmate de deovada depusă de reclamant în probaţiune, în care s-a consemnat atât refuzul pârâtei de a primi notificarea, cât şi faptul că aceasta i-a fost depusă în cutia poştală. Prin notificarea menţionată reclamantul i-a acordat un termen de preaviz de 60 de zile, aspect care îi profită pârâtei, în condiţiile în care în convenţia părţilor s-a prevăzut un termen de 30 de zile.

Chiar dacă s-ar admite că după împlinirea termenului de preaviz, când contractul şi-a încetat efectele, prin plăţile efectuate de pârâtă şi acceptate de reclamant, părţile ar fi convenit să înlăture efectele denunţării unilaterale a contractului, în practica judiciară este unanim acceptat că cererea de chemare în judecată pentru evacuarea chiriaşului constituie o manifestare neechivocă a voinţei proprietarului de denunţare a contractului de închiriere, iar durata de soluţionare a cererii conferă un termen de preaviz rezonabil.

Instanţa a reţinut că, cererea de evacuare înregistrată pe rolul Judecătoriei Arad la data de 02.04.2014 sub nr.6024/55/2014 reprezintă o denunţare incontestabilă a contractului de închiriere, astfel că în prezent pârâta ocupă imobilul situat în Arad, str. Caisului, nr.58, fără a mai deţine un titlu locativ.

Instanţa de apel :

Respinge apelul. Tribunalul reţine că notificarea reclamantului – locator de denunţare unilaterală a contractului de închiriere cu acordarea unui preaviz de 60 de zile a fost trimisă apelantei prin intermediul executorului judecătoresc M.F., iar comunicarea efectivă a acesteia s-a realizat prin depunerea actului extrajudiciar în cutia poştală. În procesul verbal de înmânare a actului extrajudiciar se menţionează refuzul primirii actelor de către destinatar acesta fiind motivul depunerii notificării în cutia poştală. Această modalitate de comunicare a actului de procedură extrajudiciar (notificarea) este legală, fiind conformă cu dispoziţiile art. 163 alin. 3 prima teză NCPC, ce permit depunerea actului în cutia poştală dacă destinatarul refuză primirea lui.

Acceptarea chiriei de către reclamantul – locator după comunicarea notificării de încetare a închirierii nu are efectul unei relocaţiuni tacite, căci notificarea de mai sus reflectă fără echivoc voinţa proprietarului de a nu prelungi contractul. Acceptarea sumelor de bani achitate de către apelantă cu titlu de chirie, ulterior primirii notificării, este firească din moment ce atâta timp cât pârâta ocupa efectiv imobilul, reclamantul era lipsit de folosinţa bunului său. Aşadar, până la împlinirea termenului stabilit prin notificare suma de 200 lei lunar era datorată de apelantă cu titlu de chirie, iar după împlinirea acelui termen, ce marca încheierea raporturilor contractuale ale părţilor, ea reprezenta contravaloarea lipsei folosinţei imobilului, despăgubire a proprietarului întemeiată pe răspunderea civilă delictuală.

Domenii speta

Spete similare