Acţiune în constatare

Dosar nr. 2563/3/2015

R O M Â N I A

TRIBUNALUL BUCUREŞTI, SECŢIA A-VI-A CIVILĂ

Sentinţa civilă nr. 4649

Şedinţa publică de la 09 septembrie 2015

Completul constituit din:

Preşedinte: V  MA

Grefier: N G-R

Pe rol soluţionarea cauzei civile privind pe reclamanta H 22 IT S.R.L. prin lichidator judiciar C S.P.R.L, în contradictoriu cu pârâta TI S.R.L., având ca obiect rezoluţiune contract, pretenţii şi acţiune în constatare.

La apelul nominal făcut în şedinţă publică, la ordinea listei de şedinţă,  au lipsit părţile.

Tribunalul în temeiul art. 104 alin. 13 din Regulamentul de ordine interioară al instanţelor judecătoreşti, aprobat prin Hotărârea Consiliului Superior al Magistraturii  nr. 387/2005, dispune lăsarea cauzei la ultima strigare.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

La apelul nominal făcut în şedinţă publică la ultima strigare a cauzei se prezintă pârâta, prin avocat G A, cu delegaţie aflată la fila 131 din dosarul nr. 24425/301/2013 al Judecătoriei Sector 3 Bucureşti, lipsind reclamanta.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, care învederează obiectul cauzei, stadiul procesual, modalitatea de îndeplinire a procedurii de citare, după care,

În raport de dispoziţiile art. 131 din Codul de procedură civilă tribunalul pune în discuţie competenţa de soluţionare a cauzei.

Pârâta, prin avocat, arată că instanţa sesizată este competentă să soluţioneze pricina.

Tribunalul,  verificând competenţa, constată că este competent din punct de vedere general, material și teritorial să soluţioneze prezenta cauză, în raport de dispoziţiile art. 103, art. 101 alin. 1 şi 2, art. 99 alin. 2 şi art. 107 alin. 1 din Codul de procedură civilă.

În raport de dispoziţiile art. 238 din Codul de procedură civilă  tribunalul pune în discuţia părţilor estimarea duratei de cercetare a procesului.

Pârâta, prin avocat, estimează durata de cercetare a procesului la o lună de zile.

Tribunalul, în raport de dispoziţiile art. 238 din Codul de procedură civilă, estimează durata de cercetare a procesului la 3 luni de zile începând de astăzi.

Nemaifiind alte cereri de formulat, tribunalul acordă cuvântul pentru propunerea de probe.

Pârâta, prin avocat, solicită proba cu înscrisurile aflate la dosar. Pe probele solicitate de reclamantă arată că este de acord cu proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei şi solicită respingerea probei cu expertiza evaluatorie ca nefiind utilă soluţionării cauzei faţă de dispoziţiilor contractului de închiriere (art. 8 lit. d). Solicită şi respingerea probei testimoniale solicitată de reclamantă  ca nefiind soluţionării cauzei, nefiind indicată nici teza probatorie a aceste probe şi există acte  referitoare la executarea contractului de închiriere. Totodată, solicită decăderea reclamantei din proba cu interogatoriu pârâtei persoană juridică, deoarece interogatoriul nu a fost depus la dosar o dată cu cererea de chemare în judecată.

În temeiul dispoziţiilor art. 258 alin. 1 din Codul de procedură civilă raportat la art. 255 din Codul de procedură civilă, tribunalul încuviinţează pentru reclamantă şi pârâtă proba cu înscrisurile aflate la dosar, apreciind această probă ca fiind pertinentă, concludentă şi utilă cauzei. Constată tribunalul că reclamanta este decăzută din dreptul de a propune şi administra proba cu interogatoriul pârâtei, interogatoriul nefiind depus la dosarul cauzei odată cu cererea de chemare în judecată, astfel cum prevăd dispoziţiile  art. 194 lit.e) din Codul de procedură civilă. Tribunalul respinge, ca nefiind utilă soluţionării cauzei, proba testimonială solicitată de reclamantă. Mai mult, reţine instanţa că nu sunt indicate teza probatorie şi adresele martorilor. Totodată, tribunalul respinge, ca nefiind utilă soluţionării cauzei, proba cu expertiză evaluatorie solicitată de reclamantă.

Pârâta, prin avocat, învederează că nu are alte cereri de formulat.

Stabileşte tribunalul că nu reprezintă veritabile excepţii apărările cu privire la lipsa de obiect şi inadmisibilitate, invocate de pârâtă prin întâmpinare, urmând a acestea să fie avute în vedere la soluţionarea în fond a cauzei.

Nemaifiind cereri prealabile de formulat, excepţii de invocat sau probe de administrat, tribunalul constată cauza în stare de judecată şi acordă cuvântul în dezbateri pe fond.

Pârâta, prin avocat, solicită respingerea cererii de chemare în judecată modificată şi precizată în dosarul nr. 10861/301/2014, aflată la filele 29-33, prin care s-a solicitat rezoluţiunea contractului ca urmare a neexecutării contractului de către pârâtă şi obligarea T I  S.R.L. la plata sumei ce va fi stabilită prin expertiză, suma estimată la 122.525 lei, reprezentând investiţii efectuate de reclamantă pe perioada închirierii in imobilul proprietatea T I S.R.L., precum şi la restituirea chiriei achitate de reclamanta pârâtei, în sumă de 76.181 lei. Arată că din înscrisurile aflate la dosar rezultă că la 29.07.2011 s-a încheiat un contract de închiriere şi era necesară obţinerea de avize şi acorduri, Asociaţia de Proprietari nefiind de acord pentru cafenea şi bufet, iar reclamanta a fost înştiinţată de acest lucru şi a fost de acord cu această situaţie şi a încheiat contractul de închiriere. Pentru că reclamanta nu a achitat chiria pe perioada decembrie 2011-iunie 2012 s-a notificat rezilierea contractului şi există o sentinţă a Judecătoriei Sector 3 Bucureşti prin care a fost admisă cererea T I S.R.L. de obligarea a H 22 I T S.R.L. la plata chiriei şi utilităţilor. Mai arată că reclamanta a fost de acord cu încetarea contractului. Precizează că nu se impune rezoluţiunea contractului pentru neexecutarea lui de către pârâtă, contractul fiind încetat înainte de introducerea prezentei cereri de chemare în judecată. Mai arată că reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin contract, iar clauza de la pct. 8 lit. d) nu este nelegală. Menţionează că va solicita pe cale separată cheltuielile de judecată.

Tribunalul în baza art. 394 alin. 1 din Codul de procedură civilă declară dezbaterile închise şi reţine cauza spre soluţionare.

T R I B U N A L U L,

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului  3 Bucureşti  la data de 23.05.2013, sub nr. 24425/301/2013, astfel cum a fost precizată şi completată prin cererea depusă la dosar a data de 05.07.2013, reclamanta H 22 I T S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta T I S.R.L.,  solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună rezoluţiunea contractului de închiriere nr. 224/29.07.2011, ca urmare a neexecutării contractului de către pârâtă; restituirea chiriei achitate în sumă de 76.181 lei, ca urmare a neexecutării clauzei prevăzută la art. 1 din contract privind acordul pentru funcţionarea barului-cafenea; repunerea părţilor în situaţia anterioară şi obligarea pârâtei la plata de daune-interese constând în contravaloarea îmbunătăţirilor estimate la suma de 122.525 lei.

În drept, s-au invocat prevederile art. 1020, art. 1021 din Codul civil din anul 1864, art. 90 şi art. 204 din Codul de procedură civilă, Legii nr. 146/1997.

Prin încheierea din 11.11.2013 pronunţată în camera de consiliu în dosarul  nr. 24425/301/2013 al Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, a fost anulată cererea în temeiul art. 200 alin. 3 din Codul de procedură civilă.

Prin încheierea din 14.02.2013 pronunţată în camera de consiliu în dosarul nr. 24425/301/2013/a2 a fost admisă cererea de reexaminare formulată de reclamanta H 22 I T S.R.L. şi s-a revenit asupra măsurii anulării dispusă prin  încheierea din 11.11.2013 pronunţată în camera de consiliu în dosarul nr. 24425/301/2013 al Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, fiind trimisă cauza completului iniţial învestit.

Înainte de anularea cererii prin  încheierea din 11.11.2013 pronunţată în camera de consiliu în dosarul nr. 24425/301/2013 al Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, la data de 13.02.2013 reclamanta a formulat o nouă cerere de chemare în judecată, la data de 13.02.2013, înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti sub nr. 10861/301/2014.

Prin încheierea din 18.02.2014 pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti în dosarul nr. 10861/301/20114  s-a dispus în temeiul art. 962 din Regulamentul de ordine interioară al instanţelor judecătoreşti, aprobat prin Hotărârea Consiliului Superior al Magistraturii nr. 387/2005, trimiterea cauzei completului iniţial învestit, respectiv completului învestit cu soluţionarea dosarului nr. 24425/301/2013.

Prin sentinţa civilă nr. 11294/10.09.2014  pronunţată de Judecătoria Sectorului  3 Bucureşti în dosarul nr. 24425/301/2013 s-a  admis excepţia necompetenţei materiale a Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti şi s-a stabilit competenţa de soluţionarea a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a VI-a Civilă la data de 27.01.2015, sub nr. 2563/3/2015.

Având în vedere susţinerile părţilor, faptul că cererea de chemare în judecată din dosarul nr. 10861/301/2014 este formulată înainte de primul termen de judecată din dosarul nr. 24425/301/2013, faţă de prevederile art. 204 din Codul de procedură civilă,  la termenul de judecată din 22 aprilie 2015 s-a stabilit că tribunalul este învestit cu cererea de chemare în judecată din dosarul nr. 10861/301/2014.

Prin cererea  înregistrată pe rolul  Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti la data de  13.02.2014, sub nr. 10861/301/2014, reclamanta H 22 I T S.R.L. a chemat în judecată pârâta T I S.R.L., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să dispună rezoluţiunea contractului ca urmare a neexecutării contractului de către pârâtă, obligarea T I S.R.L., la plata sumei ce va fi stabilită prin expertiză, estimată la 122.525 lei, reprezentând investiţii efectuate de reclamantă pe perioada închirierii, în imobilul proprietatea pârâtei, restituirea chiriei achitată de reclamantă pârâtei, în suma de 76.181 lei, iar în subsidiar, în cazul în care nu se va dispune rezoluţiunea contractului, s-a solicitat să se dispună anularea  şi înlăturarea clauzei nelicite  de la art. 8  lit. d) din contractul de închiriere  încheiat  de părţi.

Totodată, reclamanta a solicitat să se  constate neexecutarea contractului de către pârâtă, respectiv a clauzei prevăzută de art. 1 din contractului de închiriere, privind acordul pentru funcţionarea barului-cafenea şi să se constate executarea îmbunătăţirilor de către reclamantă, cu materialele sale plus manopera, cu acordul pârâtei, în spaţiul proprietatea sa din bd. Unirii nr. …., bl. …., format din parter (110,46 mp) şi mezanin (321,10 mp), spaţiu ce a făcut obiectul Contractului de închiriere nr. 224/ 29.07.2011.

În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâta Contractul de închiriere nr. 224/ 29.07.2011, prin care părţile au convenit ca H 22 I T S.R.L. să închirieze spaţiul din Bucureşti, bd. Unirii nr. …, bl. …, format din parter (110,46 mp) şi mezanin (321,10 mp), pentru 5 ani de zile, chiria fiind de 4.000 euro/lună în primul an, respectiv 5.000 euro/lună în doilea an. Data preluării efective a spaţiului este de 15.09.2011.

La data de 29.07.2011, data încheierii contractului de închiriere, pârâta, a fost de acord ca o suprafaţa de 160 mp să fie subînchiriată de către debitoare, unei alte firme deţinută de acesta, respectiv PP S.R.L., pentru care îşi propusese să desfăşoare activităţi de salon de înfrumuseţare, comerţ cu amănuntul şi en gros de confecţii, cafenea si bufet. Acordul de subînchiriere avea aceeaşi valabilitate ca si contractul de închiriere.

Ulterior, pârâta a prezentat un răspuns la data de 10.08.2011 prin care preciza că nu a putut obţine acordul de la Asociaţia de Proprietari la parterul blocului unde se afla spaţiul comercial, centru activităţile de cafenea si bufet. Acest lucru a fost o reducere a şanselor locatarului de a obţine venituri care să justifice chiria uriaşă pe care şi-a  asumat-o şi prin faptul că odată intraţi clienţii pentru a servi o cafea, puteau solicita si serviciile de înfrumuseţare - coafor, cosmetica, manechiură, făcându-şi astfel clientela de care orice salon nou are nevoie. O afacere nouă fără portofoliu de clienţi are nevoie de o strategie, altfel afacerea este pierdută. Planul era logic şi de bun simt: clienţii cafenelei ar fi avut nevoie cel mai probabil şi de servicii de înfrumuseţare.

Pentru a putea funcţiona ca salon de înfrumuseţare, a arătat reclamanta că a investit major în amenajarea spaţiului, respectiv a investit circa 77.525 lei conform facturilor emise de furnizorii de servicii şi mărfuri, instalaţii, ce au fost montate la spaţiul pârâtei şi care au fost achitate în perioada septembrie 2011-noiembrie 2011.

Aceste îmbunătăţiri pe care le-a efectuat sunt: 4 grupuri sanitare dotate cu duşuri, wc şi chiuvete, vestiar, 4 camere compartimentate cu rigips, instalaţii electrice şi instalaţii de apă refăcute integral, vopsitorie pereţi, tapet, plafon fals si multe altele. Au mai fost efectuate şi alte lucrări de construcţie, ce urmează a fi dovedite cu martori, lucrări cu o valoare de peste 10.000 euro.

A menţionat reclamanta că valoarea îmbunătăţirilor este estimată la  122.525 lei, îmbunătăţiri pe care le-a făcut la spaţiul proprietatea pârâtei din bd. Unirii nr. ……, bl. ……., format din parter (110,46 mp) si mezanin (321,10 mp), spaţiu ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 224/ 29.07.2011.

A mai arătat reclamanta că solicită să se dispună rezoluţiunea contractului, întrucât contractul avea o durata de 5 ani, astfel că în acest interval investiţia în amenajarea spaţiului ar fi avut timpul necesar să producă profit, iar amenajările erau indispensabile desfăşurării activităţii.

De asemenea, a arătat reclamanta că acesta este motivul pentru care consideră că art. 8 lit. d din contract, este lovit de nulitate, întrucât, pe lângă faptul ca obţinerea unei sume de 30.000 euro prin lucrările incorporate in imobil sunt vădit disproporţionate faţă de contractul de închiriere şi de scopul acestuia, mai mult scopul contractului era de a derula o afacere 5 ani de zile, ori părţile aşa au stabilit în cadrul acestei clauze, respectiv că la sfârşitul contractului de închiriere s-ar transmite cu titlu gratuit îmbunătăţirile şi modificările aduse spaţiului. Or, sfârşitul contractului a venit după un an, când pârâta a reziliat contractul pentru neplata a trei luni de chirie. Clauza de gratuitate nu se aplică în aceste condiţii şi este lovită de nulitate pentru motivul nelicit, disproporţionat

Reclamanta învederează în susţinerea cererii, faptul că  a  acceptat o chirie uriaşă - 4.000 euro lunar, pentru criza în care se afla economia, a investit valori imense în spaţiul de 431 mp, iar creditoarea cu maximă rea credinţa a reziliat contractul anticipat. Aceasta în condiţiile în care avea un plus valoare în spaţiul său de circa 122.525 lei (echivalent a 27.000 euro).

A arătat reclamanta  că a invocat pe fond, neexecutarea contractului de către pârâtă, întrucât, potrivit art. 1 din contract, s-a obligat să îi acorde dreptul de a derula „activităţi de comerţ, vânzare en detail şi en gros, confecţii, servicii de înfrumuseţare, salon de înfrumuseţare cu cafenea-bufet pentru clienţi şi personal", pe o perioada de 5 ani.

Prin refuzul exprimat la data de 04.08.2011, a arătat reclamanta că a fost  împiedicată  să  desfăşoare  activităţi de cafenea - bar, pârâta încălcând astfel contractul de închiriere şi creând grave prejudicii,  respectiv posibilitatea de a atrage clienţi care să cunoască şi oferta salonului de înfrumuseţare, pentru a putea avea încasări profit, vitale pentru achitarea chiriei.

De asemenea, a arătat reclamanta că pârâta trebuie să răspundă pentru neîndeplinirea contractului, astfel reclamanta solicită să îi achite  investiţiile cu care a rămas în amenajarea spaţiului, respectiv în toaletele complet dotate pe care le-a făcut, plafoanele false care au costat enorm, zugrăvelile, cât şi să i se restituie chiria achitată deoarece pârâta nu şi-a  îndeplinit chiar obiectul contractului - art. 1 din contract.

Totodată, a arătat reclamanta că sunt aplicabile prevederile art. 1823 din noul Cod civil, având în vedere că lucrările de renovare a imobilului închiriat au fost executate după intrarea in vigoare a noului Cod civil.

A mai arătat  reclamanta că faţă de prevederile legii civile  sunt aplicabile prevederile cu privire la  îmbogăţirea fără  justa cauză a pârâtei, precum şi la obligaţia de restituire şi despăgubire a constructorului de buna credinţă - reclamanta, care a acţionat, prin renovarea spaţiului închiriat, lucrări ce sunt imposibil de recuperat în natură, lucrări încorporate în imobilul proprietatea pârâtei.

În drept, s-au invocat dispoziţiile: art. 504-516 cod civil privind accesiunea, art. 581 584, 586, 598 şi urm. di noul Cod civil, art. 948 alin. 4, art. 966, art. 968, art. 970, art.997, 998 şi urm. din Codul civil din anul 1864, art. 1345, art. 1638 din noul Cod civil.

Prin încheierea din camera de consiliu de la data de 06.09.2013 pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti, în dosarul nr. 24425/301/2013/a1, a fost admisă în parte cererea de ajutor public judiciar, s-a dispus scutirea reclamantei de jumătate din cuantumul taxei judiciare de timbru( în cuantum total de 7186,12 lei), iar pentru cealaltă jumătate s-a dispus plata eşalonată a taxei judiciare de timbru, în rate lunare de câte 100 lei, rate ce trebuie achitate în data de 1 a fiecărei luni, începând cu luna octombrie 2013.

Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată, şi obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

La termenul de judecată din 09.09.2015, pârâta a arătat că îşi rezervă dreptul de a solicita cheltuielile de judecată pe  cale separată.

În motivarea în fapt a cererii, pârâta a arătat că prin contractul de închiriere nr. 224/29.07.2011 a închiriat reclamantei spaţiul comercial în suprafaţă de 431,5 mp, situat în Bucureşti, bd. Unirii nr. ….., bl. ….., parter şi mezanin. Conform art. 1 din contract închirierea s-a făcut în vederea desfăşurării de către reclamantă de activităţi de comerţ, activităţi care potrivit art. 8 lit. j) din contract urmau a se desfăşura numai cu obţinerea oricăror şi tuturor autorizaţiilor şi avizelor necesare desfăşurării activităţii în spaţiul închiriat.

A menţionat pârâta că reclamanta a fost de acord ca să desfăşoare activitatea cu obţinerea tuturor autorizaţiilor şi avizelor necesare desfăşurării activităţii în spaţiul închiriat, inclusiv acordul Asociaţiei de Proprietari Bl. ….., care în şedinţa din 04.08.2011 nu a aprobat ca reclamanta să desfăşoare activităţi de bar şi bufet în spaţiul închiriat.

A arătat reclamanta că prin adresa nr. 239/10.08.2011 a comunicat reclamantei acordul Asociaţiei de Proprietari Bl. ….., respectiv adresa nr. 15/04.08.2011, iar faţă de acest acord reclamanta a acceptat şi continuat închirierea în condiţiile acceptate de Asociaţia de Proprietari Bl. ……..

De asemenea, a arătat pârâta că întrucât reclamanta nu a achitat chiria şi utilităţile pentru spaţiul închiriat în perioada decembrie 2011-iunie 2012, pârâta i-a notificat încetarea contractului de închiriere, conform art. 17 lit. c) din contract.

Totodată, a arătat pârâta că prin cererea de emitere a unei somaţii de plată ce a făcut obiectul dosarului nr. 37162/301/2012 al Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, a solicitat emiterea unei somaţii de plată, iar prin sentinţa civilă nr 1172/28.01.2013 pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti, rămasă definitivă prin respingerea cererii în anulare,  s-a admis cererea pe care a formulat-o fiind obligată reclamanta din prezenta cauză la plata sumei de 114.011,60 lei, chirie restantă, pentru perioada decembrie 2011- iunie 2012, a plata penalităţilor de întârziere de 0,1% pe zi calculate de la data scadenţei fiecărei facturi şi până la plata integrală a debitului, precum şi la plata sumei de 8020,06 lei, reprezentând contravaloare utilităţi.

A arătat reclamanta că astfel cum s-a reţinut prin sentinţele prin care s-a admis cererea de emitere a ordonanţei de plată şi de respingere a cererii în anulare, reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei şi a utilităţilor, astfel că pârâta în mod corect a activat clauza prevăzută la art. 17 lit. c) din contractul de închiriere, contractul încetând de drept în virtutea pactului comisoriu de grad IV inserat de părţi.

De asemenea, a arătat reclamanta că pârâta a fost de acord cu încetarea contractului, plata chiriei şi a utilităţilor, precum şi plata penalităţilor de întârziere, iar la data de 05.07.2012 a predat spaţiul închiriat, conform procesului-verbal de predare-primire încheiat.

Prin urmare, a arătat pârâta că cererea  este nu numai lipsită de obiect, dar şi inadmisibilă, contractul de închiriere încetând de drept la data de 15.06.2012, în virtutea pactului comisoriu de grad IV.

A mai arătat pârâta că urmează a se reţine că acţiunea în rezoluţiune, potrivit art. 1021 din Codul civil din anul 1864 poate fi intentată numai de partea care a executat contractul, iar reclamanta este cea care nu şi-a executat obligaţiile.

De asemenea, a arătat pârâta că faptul că reclamanta nu a putut desfăşura activităţi de bar şi cafenea nu îi este imputabil, deoarece  reclamanta nu şi-a asumat obligaţia de a obţine avizul de la Asociaţia de Proprietari Bl. ……...

A arătat pârâta că sunt neîntemeiate capetele de cerere subsidiare rezoluţiunii contractului, privind plata investiţiilor efectuate pe perioada închirierii şi la restituirea chiriei achitate.

Cu privire la îmbunătăţiri a arătat pârâta că acestea a fost efectuate în  special pentru desfăşurarea obiectului de activitate al reclamantei, servicii de înfrumuseţare, iar bunurile şi obiectele de mobilier achiziţionate în acest scop au fost ridicate de reclamantă la predarea spaţiului.

Pe de altă parte, pârâta nu datorează contravaloarea investiţiilor pretins efectuate de reclamantă, întrucât, potrivit art. 8 lit. d) din contract, reclamanta a fost de acord ca toate modificările, îmbunătăţirile şi/sau reparaţiile făcute în spaţiu, să rămână  în spaţiul locatorului, cu titlu gratuit la încetarea contractului de închiriere.

A mai arătat pârâta că este neîntemeiată şi cererea reclamantei privind restituirea chiriei, întrucât potrivit art. 8 lit. b) din contractul de închiriere, reclamanta era obligată să plătească chiria în cuantumul şi la termenele prevăzute în contract.

De asemenea, a arătat pârâta că este neîntemeiat şi capătul de cerere privind anularea clauzei nelicite prevăzută la art. 8 lit. d) din contract, deoarece reclamanta nu invocă nici un motiv care să fi fost concomitent încheieri contractului, ci face doar simple afirmaţii, determinate de împrejurări ulterioare încheierii contractului. Faptul că, din culpa reclamantei, contractul de închiriere a încetat înainte de termen, prin denunţarea lui de către pârâtă, urmare a neachitării chiriei de către reclamantă pe o perioadă mai mare de 60 de zile, prin activarea clauzei privind pactul comisoriu de grad IV, nu înseamnă că prevederile art. 8 lit. d) din contract sunt lovite de nulitate, iar nulitatea trebuie analizată în raport de dispoziţiile legale în vigoare la data încheierii contractului, respectiv art. 1431 şi art. 494 din Codul civil din anul 1864. Dispoziţiile legale menţionate nu interziceau încheierea de către părţi a unei convenţii privind situaţia lucrărilor de amenajare a spaţiului, astfel încât această clauză nu este nelicită şi nici contrară bunelor moravuri şi ordinii publice.

A arătat pârâta că este neîntemeiat capătul de cerere privind neexecutarea de către pârâtă a clauzei prevăzută la art. 1 din contract, pentru motivele arătate la capătul de cerere privind rezoluţiunea.

Totodată, a arătat pârâta că este lipsit de interes capătul de cerere privind constatarea executării îmbunătăţirilor de către reclamantă, cu materialele sale plus manopera, faţă de prevederile art. 8 lit. d) din contract potrivit cărora reclamanta a fost de acord ca toate îmbunătăţirile efectuate în spaţiul închiriat să rămână în proprietatea pârâtei.

A menţionat pârâta că toate susţinerile reclamantei referitoare la îmbogăţirea fără justă cauză şi obligaţia de restituire şi de despăgubire a constructorului de bună-credinţă sunt lipsite de orice relevanţă.

În drept, s-au invocat dispoziţiile art. 205 din Codul de procedură civilă şi art. 969 Cod civil.

A fost încuviinţată şi s-a administrat pentru reclamantă proba cu înscrisuri, sens în care s-au depus la dosar fotocopii de pe: notificarea nr. 746/14.05.2015, factura proforma nr. P22001/14.5.2015, procesul-verbal nr. 10/26.03.2013, formularul de acceptare a medierii  din 21.03.2013, contractul de închiriere nr. 224/29.07.2011 şi  actele adiţionale la acestea  nr. 2/09.09.2011 şi nr. 3/15.12.2011, acordul pârâtei din 29.07.2013 privind subînchirierea spaţiului ce face obiectul contractului nr. 224/29.07.2011, adresa nr. 236/11.08.2011 emisă de pârâtă, acordul nr. 15/04.08.2011 emis de Asociaţia de Proprietari Bl. ………., procesul-verbal din 04.08.2011, procesul-verbal de predare primire din 01.08.2011, procesul-verbal de predare primire din 05.07.2012, facturi şi ordine de plată ( filele 32-80 din dosarul nr. 24425/301/2013)

A fost încuviinţată şi s-a administrat pentru pârâtă proba cu înscrisuri, sens în care s-au depus la dosar fotocopii de pe: contractul de închiriere nr. 224/29.07.2011 şi actele adiţionale la acesta nr. 1/29.07.2011, nr. 2/09.09.2011, nr. 3/15.12.2011 şi nr. 4/25.06.2012, acordul pârâtei din 29.07.2013 privind subînchirierea spaţiului ce face obiectul contractului nr. 224/29.07.2011, adresa nr. 236/11.08.2011 emisă de pârâtă, acordul nr. 15/04.08.2011 emis de Asociaţia de Proprietari Bl. ………., procesul-verbal din 04.08.2011, procesul-verbal de predare primire din 01.08.2011, notificarea  nr. 138/15.06.2012 şi dovezi privind comunicarea acesteia reclamantei, angajamentul de plată din 23.05.2012, procesul-verbal de predare primire din 05.07.2012, adresa nr. 0015/24.0.2012 emisă de reclamantă, sentinţa civilă nr. 8138/23.05.2013 pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti, în dosarul nr. 7576/301/2013, sentinţa civilă nr. 1172/28.01.2013 pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti în dosarul  nr. 37162/301/2012.

Analizând materialul probator administrat în cauză, tribunalul reţine următoarele:

Prin contractul de închiriere nr. 224/29.07.2011 pârâta a închiriat reclamantei spaţiul comercial în suprafaţă de 431,56 mp, situat în Bucureşti, sector 3, bd. Unirii nr. …., bl. ………, parter şi mezanin.

Conform art. 1 din contract închirierea s-a făcut în vederea desfăşurării de către reclamantă de activităţi de comerţ, activităţi care potrivit art. 8 lit. j) din contract urmau a se desfăşura numai cu obţinerea oricăror şi tuturor autorizaţiilor şi avizelor necesare desfăşurării activităţii în spaţiul închiriat.

Prin contract reclamanta a fost de acord ca să desfăşoare activitatea cu obţinerea tuturor autorizaţiilor şi avizelor necesare desfăşurării activităţii în spaţiul închiriat, inclusiv acordul Asociaţiei de Proprietari Bl. ………., care în şedinţa din 04.08.2011 nu a aprobat ca reclamanta să desfăşoare activităţi de bar şi bufet în spaţiul închiriat.

Pin adresa nr. 239/10.08.2011 pârâta a comunicat reclamantei acordul Asociaţiei de Proprietari Bl. …………, respectiv adresa nr. 15/04.08.2011, potrivit căreia nu se puteau desfăşura în spaţiul închiriat activităţi de bar şi cafenea, iar reclamanta a acceptat şi continuat închirierea în condiţiile acceptate de Asociaţia de Proprietari Bl. J3B.

 Potrivit art. 17 lit. c) din  contractul  nr. 224/29.07.2011 contractul încetează de drept, fără îndeplinirea unor formalităţi, şi atrage desfiinţarea sa de drept, fără a fi necesară punerea în întârziere prin notificare sau prin orice alt mijloc, aceasta producându-şui efectele în virtutea prezentului pact comisoriu de gradul IV, fără intervenţia justiţiei în situaţia în care locatarul nu-şi îndeplineşte obligaţiile care-i incumbă potrivit prezentului contract mai mult de 60 de zile de la data scadentă, obligaţii care îi incumbă potrivit prezentului contract. În situaţia în care locatorul înţelege să se prevaleze de pactul comisoriu de mai sus va trimite în acest sens o notificare locatarului, care să prevadă data rezilierii contractului de închiriere.

Întrucât reclamanta nu a achitat chiria şi utilităţile pentru spaţiul închiriat în perioada decembrie 2011-iunie 2012, pârâta prin notificarea nr. 138/15.06.2012 i-a notificat încetarea contractului de închiriere, conform art. 17 lit. c) din contract, începând cu data de 15.06.2012.

Constată tribunalul că prin sentinţa civilă nr. 1172/28.01.2013 pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti, rămasă irevocabilă prin respingerea cererii în anulare,  s-a  stabilit cu putere de lucru judecat că reclamanta H 22 I T S.R.L. datorează pârâtei T I S.R.L. suma de 114.011,60 lei, chirie restantă, pentru perioada decembrie 2011- iunie 2012, penalităţi de întârziere de 0,1% pe zi calculate de la data scadenţei fiecărei facturi şi până la plata integrală a debitului, precum şi suma de 8020,06 lei, reprezentând contravaloare utilităţi.

Prin urmare, reţine tribunalul că reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei şi a utilităţilor, astfel că pârâta în mod corect a activat clauza prevăzută la art. 17 lit. c) din contractul de închiriere, contractul încetând în virtutea pactului comisoriu de grad IV, la data de 15.06.2012.

Potrivit art. 1020 şi art. 1021  din Codul civil din anul 1864, aplicabil în cauză potrivit art. 102 din Legea nr. 71/2011, faţă de data încheierii contractului de închiriere, 29.07.2011, condiţia rezolutorie este subînţeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice în caz de neexecutare culpabilă a uneia dintre obligaţii.

 Conform art. 1021 din Codul civil din anul 1864 în cazul în care creditorul obligaţiei contractuale, neexecutată în mod culpabil, solicită rezoluţiunea contractului, aceasta are întotdeauna caracter judiciar (în lipsa unui pact comisoriu expres de gradul IV), instanţa fiind obligată a cerceta nu numai neîndeplinirea culpabilă a obligaţiei, ci şi cauza neexecutării culpabile, respectiv de a cerceta dacă neexecutarea obligaţiei de către debitor nu este imputabilă chiar creditorului acelei obligaţii.

Reţine tribunalul că faptul că reclamanta nu a putut desfăşura activităţi de bar şi cafenea nu îi este imputabil pârâtei, deoarece  reclamanta nu şi-a asumat obligaţia de a obţine avizul de la Asociaţia de Proprietari Bl. ….. Mai mult, iar potrivit art. 1 din contractul de închiriere nr. 224/29.07.2011 spaţiul a fost închiriat de reclamantă în vederea desfăşurării de activităţi de comerţ, vânzare confecţii şi servicii de înfrumuseţare cu cafenea-bufet numai pentru clienţi şi personal. Pe de altă parte, nu rezultă din materialul probator administrat că reclamanta nu a avut clientela la care s-a aşteptat la momentul închirierii din cauza faptului că nu a avut servicii de bar şi cafenea, iar acesta a folosit spaţiul până la 05.07.2012, când  a fost predat ca urmare a rezilierii contractului din culpa sa.

Din înscrisurile depuse la dosar instanţa reţine că a încetat încă de la data de 15.06.2012 contractul de închiriere, ca urmare a neîndeplinirii culpabile a obligaţiilor de către reclamantă, ca urmare a aplicării pactului comisoriu de grad IV din art. 17 lit. c) din contact, iar pe de altă parte, reclamanta nu a făcut dovada că ar fi în culpă pârâta pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractuale, astfel că este neîntemeiat capătul de cerere privind rezoluţiunea contractului (în fapt fiind vorba de reziliere).

Faţă de argumentele expuse, consideră tribunalul că este neîntemeiat şi capătul de cerere privind neexecutarea de către pârâtă a clauzei prevăzută la art. 1 din contract.

Apreciază tribunalul că sunt neîntemeiate şi capetele de cerere subsidiare capătului de cerere privind rezoluţiunea contractului, prin care s-a solicitat obligarea pârâtei la plata investiţiilor efectuate pe perioada închirierii şi la restituirea chiriei achitate.

Cu privire la îmbunătăţiri reţine tribunalul că acestea au fost efectuate în  special pentru desfăşurarea obiectului de activitate al reclamantei, servicii de înfrumuseţare, iar pârâta nu datorează contravaloarea investiţiilor pretins efectuate de reclamantă, întrucât, potrivit art. 8 lit. d) din contractul încheiat de părţi, reclamanta a fost de acord ca toate modificările, îmbunătăţirile şi/sau reparaţiile făcute în spaţiu, să rămână  în spaţiul locatorului, cu titlu gratuit, la încetarea contractului de închiriere.

Capătul de cerere privind restituirea chiriei este neîntemeiat,  întrucât potrivit art. 8 lit. b) din contractul de închiriere, reclamanta era obligată să plătească chiria în cuantumul şi la termenele prevăzute în contract, iar prin sentinţa civilă nr. 1172/28.01.2013 pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti, rămasă  irevocabilă prin respingerea cererii în anulare,  s-a  stabilit cu putere de lucru judecat că reclamanta H 22 I T S.R.L. datorează pârâtei T I S.R.L. suma de 114.011,60 lei, chirie restantă, pentru perioada decembrie 2011- iunie 2012, penalităţi de întârziere de 0,1% pe zi calculate de la data scadenţei fiecărei facturi şi până la plata integrală a debitului, precum şi suma de 8020,06 lei, reprezentând contravaloare utilităţi.

Consideră tribunalul că faţă de materialul probator administrat în cauză este neîntemeiat şi capătul de cerere prin care s-a solicitat de către reclamantă să se constate nulitatea art. 8 lit. d) din contractul de închiriere nr. 224/29.07.2011, pentru cauză ilicită.

Nulitatea trebuie analizată în raport de dispoziţiile legale în vigoare la data încheierii contractului. Potrivit art. 969 din Codului civil din anul 1864 părţile erau libere să încheie  o convenţie privind situaţia lucrărilor de amenajare a spaţiului la momentul încetării contractului, astfel încât clauza prevăzută de art. 8 lit. d) din contractul de închiriere potrivit căreia „ părţile sunt de acord ca toate modificările, îmbunătăţirile şi s-au reparaţiile făcute în spaţiu rămân în proprietatea locatorului, cu titlu gratuit la încetarea contractului de închiriere” nu este nelicită şi nici contrară bunelor moravuri şi ordinii publice.

Constată tribunalul că la momentul încheierii contractului nu s-a prevăzut o sumă în limita căreia trebuia reclamanta să facă îmbunătăţiri în spaţiul închiriat, pentru a aprecia că obligaţiile asumate de părţi ar fi fost disproporţionale. Pe de altă parte, încetarea contractului, după un an de la încheierea acestuia, şi nu după cinci ani  cum au prevăzut părţile, timp în care reclamanta şi-ar fi amortizat investiţiile, nu poate fi imputată pârâtei. Contractul a încetat ca urmare a rezilierii din culpa reclamantei, iar aceasta nu-şi poate invoca propria culpă.

Consideră tribunalul că este neîntemeiat şi capătul de cerere privind constatarea executării îmbunătăţirilor de către reclamantă, cu materialele sale plus manopera, faţă de prevederile art. 8 lit. d) din contract potrivit cărora reclamanta a fost de acord ca toate îmbunătăţirile efectuate în spaţiul închiriat să rămână în proprietatea pârâtei, iar pârâta nu a contestat efectuarea îmbunătăţirilor de către reclamantă în temeiul contractului.

Apreciază tribunalul că sunt nefondate şi alegaţiile reclamantei referitoare la îmbogăţirea fără justă cauză şi obligaţia de restituire şi de despăgubire a constructorului de bună-credinţă. Îmbunătăţirile au fost efectuate în baza contractului încheiat de părţi şi potrivit art. 8 lit. d) din contract se cuvin pârâtei, cu titlu gratuit, iar în conformitate cu prevederile art. 8 lit. b) din contractul de închiriere nr. 224/29.07.2011 reclamanta avea obligaţia de a achita chiria.

Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 969, art. 1020, art. 1021 din Codul civil din anul 1864, art. 249 din Codul de procedură civilă, tribunalul va respinge cererea de chemare în judecată, în forma aflată la filele 3-6 din dosarul nr. 10861/301/2014 al Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, ca neîntemeiată.

În baza principiului disponibilităţii se va lua act că pârâta şi-a rezervat dreptul de a solicita cheltuielile de judecată pe cale separată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂŞTE:

Respinge cererea de chemare în judecată, în forma aflată la filele 3-6 din dosarul nr. 10861/301/2014 al Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti,  formulată de reclamanta H 22 I T S.R.L. cu sediul în Bucureşti, reprezentată de lichidatorul judiciar C S.P.R.L. cu sediul în Bucureşti, în contradictoriu cu pârâta TI S.R.L. cu sediul în Bucureşti, ca neîntemeiată.

Ia act că pârâta şi-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.

Cererea de apel se depune la Tribunalul Bucureşti, Secţia a VI-a Civilă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 09 septembrie 2015.

PREŞEDINTE,   GREFIER,

Domenii speta

Spete similare