Revendicare imobiliară- grăniţuire- sarcina probei, consecinţele acceptării înscrierii în contractul de vânzare- cumpărare a unei suprafeţe de teren mai mică decât cea înscrisă în act

Revendicare imobiliară- grăniţuire- sarcina probei, consecinţele acceptării înscrierii în contractul de vânzare- cumpărare a unei suprafeţe de teren mai mică decât cea înscrisă în act

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr …/200/17.11.2011 reclamanţii … au solicitat în contradictoriu cu pârâta …. pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti prin care să se dispună obligarea pârâtei să lase în deplină proprietate suprafaţa de 316 mp şi grăniţuirea terenurilor părţilor

În motivarea în fapt a acţiunii reclamanţii au învederat că prin moştenire legală şi consecinţă a cumpărării au dobândit suprafaţa de 1210 mp şi o casă în sat Borduşani, com Săgeata, jud Buzău cu vecinii : Ţ…. şi drum sătesc, din 2003 şi până în prezent nu au avut litigii

Pârâta şi-a edificat la acel moment o casă pe terenul învecinat, însă pe latura de nord a desfiinţat gardul despărţitor şi pe întreaga delimitare a ocupat suprafaţa de 316 mp refuzând să schimbe amplasamentul.

În drept au fost invocate art 480 şi urm C. civ.

Prin cererea depusă la fila 18 dosar reclamanţii au completat acţiunea sub raport obiectiv solicitând şi obligarea pârâtei să ridice construcţia pe care a edificat-o pe terenul lor, alinierea acesteia la distanţa de 60 cm faţă de linia de hotar, amenajarea acesteia încât picătura streşinii să cadă pe terenul proprietatea sa motivat de faptul că pârâta cu rea credinţă a mutat gardul despărţitor şi construcţiile sale au depăşit linia de hotar cu 40-60 cm

În drept au fost invocate art 583 C. civ, art 630 C. civ, art 611-612 C. civ, art 24 lit a, 11 şi 38 din Legea 50/1991

În ceea ce priveşte pârâta, prin întâmpinarea depusă la filele25-28 dosar a solicitat respingerea acţiunii, cu cheltuieli de judecată, corectarea numelui său în …, a invocat excepţia lipsei calităţii procesual active a reclamantei …, motivat de faptul că terenul învecinat este proprietatea reclamantului care nu a dovedit că este proprietarul terenului în litigiu, şi-a intabulat dreptul său de proprietate la OCPI, încă de la data cumpărării terenului de reclamanţi în contractul de vânzare cumpărare a fost reţinută o diferenţă de teren , au existat litigii permanente între proprietarii terenurilor lor limitrofe, în urmă cu 3 ani au refăcut gardul despărţitor fără a avea pretenţii cu privire la cheltuielile de grăniţuire, acesta fiind amplasat la o distanţă de 30-40 cm pe terenul său pentru a evita discuţiile cu vecinii, gardul de plasă vechi a rămas pe vechiul amplasament, faţă de încheierea nr 4956 emisă de OCPI şi actele anexate acesteia are în proprietate o suprafaţă de 1025 mp în acte şi măsurată de 941 mp

Referitor la cererile privind ridicarea construcţiei , alinierea ei la o distanţă de 60 cm faţă de linia de hotar şi amenajarea acesteia în aşa fel încât picătura streşinii să cadă pe terenul său, urmează a fi respinse ca neîntemeiate deoarece construcţia a fost ridicată exclusiv pe terenul său la o distanţă mai mare de 60 cm faţă de linia de hotar, iar picătura streşinii nu cade pe terenul reclamantului

În drept au fost invocate dispoziţiile art 115 C.p.civ

Instanţa în temeiul art 137 alin 2 C.p.civ a unit cu fondul excepţia lipsei calităţii procesual active a reclamantei … şi a efectuat corectarea citativului cu privire la numele pârâtei.

În cauză instanţa a administrat la solicitarea părţilor proba cu expertiză topo ( raportul de expertiză întocmit de exp Mitrea Ştefan fiind depus la filele 43-52 dosar), proba cu interogatoriu ( răspunsurile date de părţi fiind depuse la filele 53-57 dosar, în privinţa reclamantei au fost aplicate art 225 C.p.civ), proba testimonială ( depoziţia martorului … fiind consemnată la fila 58 dosar) şi proba cu înscrisuri în cadrul căreia au fost ataşate în copie filele 5- 6, 29-31, 90-92, 96 dosar.

Reclamanţii au formulat obiecţiuni la raportul de expertiză ce au fost respinse de către instanţă pentru motivele arătate în încheierea de şedinţă din 11.03.2013

Reclamanţii au depus la dosar concluzii scrise

Analizând întregul material probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarea situaţie de fapt şi de drept:

Examinând  excepţia lipsei calităţii procesual active a reclamantei …. invocată de pârâta, instanţa urmează  să o respingă reţinând că aceasta este o excepţie de ordine publică, care poate fi invocată în orice fază a procesului, iar pe de altă parte fiecare dintre părţile raportului juridic dedus judecăţii trebuie să aibă justificată calitatea procesuală.

Reclamând posesiunea nelegală exercitată de pârâtă asupra unei suprafeţe de teren din proprietatea lor, precum obligarea pârâtei la ridicarea construcţiilor edificate pe terenul reclamanţilor, grăniţuirea terenurilor limitrofe, aceştia au făcut dovada prin contractul de vânzare cumpărare cu clauză de întreţinere depus la fila 5 dosar că persoana reclamantei ….  este subiect activ al dreptului dedus judecăţii.

Referitor la primul capăt de cerere, instanţa va avea în vedere că nici în alte acte normative şi nici în Codul civil nu există o reglementare de principiu a acţiunii în revendicare imobiliară, care să o privească în mod direct, astfel încât a revenit doctrinei şi jurisprudenţei sarcina de a contura regimul juridic al acesteia.

În general, în literatura noastră juridică de specialitate se reţine că regimul juridic al acţiunii în revendicare imobiliară priveşte două probleme : imprescriptibilitatea acţiunii sub raport extinctiv şi proba dreptului asupra bunului revendicat.

Mai întâi trebuie observat că regula înscrisă în art 1169 C. civ potrivit cu care cel care face o propunere , adică cel care pretinde ceva înaintea judecăţii, trebuie să o dovedească, este aplicabilă şi în materia dovedirii dreptului de proprietate în cadrul unei acţiuni în revendicare. Reclamantul este cel care trebuie să facă dovada pozitivă, în sensul că el este titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat, pârâtul posesor are o situaţie pur pasivă de aşteptare, în favoarea lui operând o prezumţie de proprietate dedusă din simplul fapt al posesiei.

În al doilea rând, prin titlu în această materie se înţelege actul juridic, actul jurisdicţional sau chiar actul translativ ori declarativ de proprietate, care generează o prezumţie de proprietate în favoarea persoanei care îl invocă.

În speţă, reclamantii,potrivit contractului de vânzare cumpărare cu clauză de întreţinere autentificat sub nr …/10.04.2003 de BNI Vişinoiu Elena depus la fila 5 dosar şi a titlului de proprietate nr …./38/3.06.1993 depus la fila 6 dosar, sunt proprietarii suprafeţei de 442 mp conform măsurătorii ( 605 mp conform actului)  şi a construcţiei de pe acest teren, amplasate în sat Borduşani, com Săgeata , jud Buzău .Potrivit fişei corpului de proprietate depusă la fila 90 dosar, rezultă că reclamanţii deţineau la data de 20.01.2002 suprafaţa măsurată de 442 mp ( 605 mp conform actului)

Din coroborarea înscrisurilor depuse la filele 34-31 dosar, instanţa va reţine că pârâta , a dobândit împreună cu soţul acesteia prin contractul de vânzare cumpărare nr …/04.06.1998 autentificat de BNI Vişinoiu Elena suprafaţa din acte de 1025 mp, măsurată de 941 mp, amplasată în sat Borduşani, com Săgeata , jud Buzău , imobil înscris în cartea funciară prin încheierea nr …/09.02.2012 emisă de OCPI Buzău.

Prin raportul de expertiză topo întocmit de expert Mitrea Ştefan, a fost evidenţiat că reclamanţii deşi  conform actelor de proprietate  aveau dreptul la  442 mp stăpâneau la data măsurătorii o suprafaţă de 487 mp, în timp ce pârâta deţinea o suprafaţă măsurată de 922 mp, mai mică decât cea din actele sale de proprietate;  ca urmare, reclamanţii deţineau cu 45 mp mai mult decât actul lor de proprietate, iar pârâta mai puţin.

Martorul audiat în cauză a arătat că pârâta a reconstruit o parte din gardul vechi înăuntrul proprietăţii sale pe o lăţime de 10-20 cm, gardul vechi a rămas pe vechiul amplasament. Acest aspect este confirmat de planşele fotografice depuse la filele 47-52 dosar.

Instanţa va înlătura ca nedovedite susţinerile reclamanţilor potrivit cărora ar fi trebuit să stăpânească suprafaţa de 605 mp . Chiar de la data cumpărării terenului în discuţie reclamanţii au ştiut că la data vânzării cumpărării era în fapt o suprafaţă măsurată de 442 mp, aspect ce nu este imputabil pârâtei.

În acest context, instanţa apreciază că pârâta nu a acaparat vreo suprafaţă de teren din proprietatea reclamantilor,  urmând ca în temeiul art 480 C. civ  să respingă ca neîntemeiat capătul de cerere analizat  referitor la obligarea pârâtei să lase reclamantilor în deplină proprietate şi paşnică posesie  suprafaţa de  316 mp  teren.

 În ceea ce priveşte la capătul de cerere privind grăniţuirea proprietăţilor părţilor, instanţa va avea în vedere depoziţia martorului audiat în cauză din care rezultă că de aproximativ 20 de ani a existat între cele două proprietăţi limitrofe un gard vechi de plasă de sârmă.

Reclamantul a recunoscut prin răspunsul dat la întrebarea nr 5 a interogatoriului luat că vechiul gard de plasă , ce despărţea cele două proprietăţi, a rămas pe vechiul amplasament, fila 55 dosar.

În acest context, instanţa la alegerea variantei de grăniţuire a proprietăţilor părţilor, instanţa va mai ţine seama şi de faptul că la nivelul anilor când părţile au dobândit terenurile lor limitrofe , graniţa dintre proprietăţile părţilor era în linie dreaptă potrivit schiţelor depuse la filele 31, 90-91 dosar.

Faţă de cele ce preced, instanţa urmează să admită acest capăt de cerere, având în vedere disp. art 584 C. civ, va consfinţeşti linia de hotar dintre proprietăţile limitrofe ale părţilor, amplasate în  sat Borduşani, com Săgeata, jud Buzău,  pe aliniamentul 6,7,8,9,10,11,12,13 ( 10,37m+4,42m+6,36m+6,89m+7,15m+ 4,31m+7,78m) delimitată cu linia continuă  prin schiţa anexă la raportul de expertiză topo întocmit de expert Mitrea Ştefan, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Referitor la capetele de cerere privind obligarea pârâtei la ridicarea de pe terenul reclamanţilor a construcţiei edificate de aceasta, alinierea construcţiei la distanţă de 60 cm faţă de linia de hotar, amenajarea construcţiei încât picătura streşinii să cadă pe proprietatea sa, instanţa le va respinge ca neîntemeiate întrucât  prin raportul de expertiză topo întocmit de expert Mitrea Ştefan şi a schiţei anexe rezultă că faţă de linia continuă de hotar, dreaptă, straşina locuinţei pârâtei se află la o distanţă de 34 cm de hotarul existent, în dreptul punctului 12 şi o distanţă de 81 cm în colţul opus  , nefiind identificate construcţii care să fi fost edificate de pârâta pe terenul reclamanţilor.

Instanţa, faţă de autorizaţia de construire, certificatul de urbanism, procesului verbal de recepţie finală la terminarea lucrărilor  depuse la filele 29-34 dosar, apreciază că pârâta a respectat dispoziţiile normative speciale privind amplasarea construcţiilor, cu respectarea art 610 C. civ.

Din nici o probă administrată în cauză, deşi sarcina acesteia incumba reclamanţilor potrivit art 129 C.p.civ, nu a rezultat că apa din ploi se scurge de pe construcţia pârâtei pe locul vecin sau că nu a fost lăsată o distanţă corespunzătoare între streaşina casei pârâtei şi fondul vecin proprietatea reclamanţilor

Faţă de soluţia instanţei, având în vedere pe de o parte culpa procesuală diferenţiată  a fiecăreia dintre părţi, de art 584 C. civ care stipulează că toate cheltuielile grăniţuirii se vor face pe jumătate, în temeiul art 276 C.p.civ, faţă de înscrisurile doveditoare depuse, instanţa va compensa în parte cheltuielile de judecată ( respectiv suma de câte 500 lei )  şi  obligă pârâta la plata către reclamanţi a sumei de 209,65 lei cheltuieli de judecată, urmând a respinge obligarea pârâtei de plata deferenţei de 976,85 lei cheltuieli de judecată către reclamanţi  (  rezultate din taxa judiciară de timbru, timbru judiciar, onorariu avocat şi onorariu expert)

După rămânerea sa definitivă şi irevocabilă, prezenta hotărâre se va comunica OCPI Buzău  potrivit  art 54 al 2 din Legea 7/1996 republicată.

Domenii speta

Spete similare