Pretenţii

Dosar nr. 7100/318/2011operator 2445

R O M Â N I A

JUDECATORIA TÂRGU JIU;GORJ

SECTIA CIVILA

SENTINTA CIVILA Nr. 6295

Sedinta publica de la 07 Iulie 2011

Completul compus din:

PRESEDINTE LILIANA-MARIA CRUCERU

Grefier MIHAELA SIRBU

Pe rol  fiind pronuntarea asupra dezbaterilor ce au avut loc în sedinta publica din 04.07.2011,  în cauza civila privind pe reclamanta  ... si pe pârâtii Fundatia " ... si  ..., - în calitate de presedinte al Fundatiei " ..." si chemata în garantie Fundatia Casa de Cultura a Sindicatelor prin lichidator judiciar .... ,având ca obiect pretentii.

Mersul dezbaterilor si sustinerile partilor au fost  consemnate în încheierea de amânare a pronuntarii  din  data de 04.07.2011, ce face parte din prezenta sentinta, când instanta, având nevoie de timp pentru a delibera , a amânat pronuntarea la 07.07.2011.

S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, dupa care , instanta, deliberând pronunta urmatoarea sentinta.

INSTANTA

Prin actiunea înregistrata la Judecatoria Tg-Jiu sub nr.7100/318/2011, reclamanta ... ,  a chemat în judecata  pe pârâtii Fundatia " ... si  ..., - în calitate de presedinte al Fundatiei "...", solicitând ca prin sentinta ce se va pronunta sa se dispuna obligarea pârâtilor în solidar la plata sumei totale de 96.188,78 lei reprezentând  suma de 88.431,84 cu titlu de contravaloarea chirie pe lunile octombrie 2010- aprilie 2011 si 7756, 94 lei cu titlu de penalitati de întârziere, rezilierea contractului de închiriere nr. 2/29.01.2010 si a actului aditional la acesta din 18.11.2010, evacuarea pârâtilor din spatiul ce face obiectul contractului de închiriere  si a actului aditional aferent, cu cheltuieli de judecata.

În motivare arata ca partile au convenit transmiterea folosintei unui spatiu în suprafata de 270 mp , proprietatea reclamantei cu termen prelungit pâna în 31.12.2011,  conform actului aditional încheiat la data de 18.11.2010, ca pretul chiriei este de 1480 Euro lunar, iar pârâta a manifestat o conduita prejudiciabila prin încetarea platilor, ca s-a încercat solutionarea litigiului pe cale amiabila ca au fost emise facturi, fiind calculate si penalitati conform contractului si daune conform art. 14 pct.II alin. ultim din contractul de închiriere, ca prin refuzul nejustificat al pârâtilor sa-si execute obligatiile, rezilierea contractului si evacuarea pârâtilor se face în baza art. 24 si 25 din legea 114/1996, învederând ca s-a îndeplinit procedura prealabila prev. de art. 720/1 C.p.c.

În drept îsi întemeiaza actiunea pe art. 24 pct.b, art. 25 din legea 114/1996, art. 998, 999 , 1453 cod civil si 274 C.p.c, solicitând judecata în lipsa.

În dovedire depune la dosar situatia debitelor si penalitatilor , facturile fiscale, notificare BEJ ..., notificari catre pârâti pentru a se achita chiria, contract de închiriere si act aditional aferent.

Reclamanta formuleaza cerere de reducere si esalonare pe o perioada de 24 de luni a taxei de timbru, atasând un set de acte din care rezulta situatia veniturilor si cheltuielilor si facturile achitate.

Prin încheierea nr. 1828/06.06.2011 se admite în parte cererea si se dispune reducerea taxei de timbru cu 50% , respectiv, suma de 1773,39 lei , cu respingerea cererii de esalonare a platii.

Pârâtii depun întâmpinare prin care arata ca au fost indusi în eroare cu privire la calitatea de proprietar a reclamantei si pentru faptul ca toti ceilalti chiriasi au încheiat un contract similar cu reclamanta, ca în cursul anului 2010 au fost înstiintati de lichidatorul judiciar ..... sa încheie un contract de închiriere , specificându-i-se ca s-a deschis procedura falimentului debitoarei ..., ca s-au conformat vazând toate actele aratate ,ca vor formula plângere penala pentru înselaciune si evaziune fiscala împotriva reclamantei, fiindca nu avea nici un drept asupra imobilului, ca reclamanta a deconectat-o de la energia electrica , solicitând instantei pe calea ordonantei sa fie reconectata, ca au facut numeroase îmbunatatiri la spatiul folosit, desi au hotarâre judecatoreasca de reconectare la energia electrica , reclamanta refuza punerea în executare,  ca pârâta nu mai poate folosi spatiul, întrucât  prin atitudinea reclamantei s-a creat o stare de pericol, solicitând verificarea legalei timbrari a cererii, invocând exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtului ..., exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei , în ceea ce priveste evacuarea , iar cu privire la rezilierea si obligarea la plata chiriei si penalitatilor, reclamanta nu a asigurat folosinta spatiului, ca lichidatorul judiciar a solicitat instantei evacuarea chiriasilor , ce au contract cu reclamanta, ca 80 mp nu a mai fost folositi înca din 2010 din cauza starii deplorabile, ca acea chirie a fost platita pâna când au fost înstiintati, ca reclamanta nu are nici un drept de a închiria imobilul, formulând cerere reconventionala pentru îmbunatatiri în cuantum de 30 000 lei , atasând sentinta 1045/2010, adresa 5131/2010, 5738/2010, 2190/2011, 306/2010, contractul de închiriere 6135/2010 , s.c 4147/2011 si procesul verbal ale executorului judecatoresc.

În cauza se administreaza proba cu înscrisuri, respectiv, înscrisurile depuse de reclamanta si consemnate în încheierea din 06 iunie 2011, existente la filele 62-90, pârâta precizeaza ca nu întelege sa timbreze cererea reconventionala, formulând cerere de chemare în garantie a ... prin lichidator judiciar .....

Reclamanta depune taxa de timbru aferenta cererii, cerere de recuzare a completului de judecata, solutionata prin respingerea acesteia prin încheierea 33R/21.06.2011, depunând factura  GDR nr. ... si ordinul de plata  din 08.06.2011.

Analizând actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:

Reclamanta, în calitate de locator, încheie un contract de închiriere spatiu nr.2/29.01.2010, cu pârâta, în calitate de locatar,  cu valabilitate pe perioada 01.01.2010-31.12.2010, spatiu având o suprafata de 270 mp fiind situat în ... . Partile au convenit ca pret 1480 euro cu plata în primele 10 zile ale lunii în curs, în caz contrar va suporta 0,05% /zi întârziere cu titlu de penalitati. Au mai contractat ca în cazul încalcarii contractului de închiriere de catre locatar, acesta va plati locatorului o suma egala cu balanta chiriei pentru restul termenului contractului de închiriere. La art. 5 din contract, locatorul garanteaza ca are drept de dispozitie asupra spatiului si ca are dreptul sa-l închirieze.

Prin sentinta 1045/22.09.2010, Tribunalul Gorj-sectia comerciala  dispune printre alte masuri,  deschiderea procedurii simplificata a falimentului ..., dispune ridicarea dreptului de administrare debitoarei si sigilarea bunurilor debitoarei. Lichidatorul .... prin adresa cu nr... notifica pârâta prin care îi aminteste ca aceasta a optat în încheierea unui nou contract de închiriere cu  iar în cazul în care nu se va mai opta pentru închirierea spatiului, va trebui sa-l evacueze.

Pârâta încheie cu reclamanta actul aditional nr.2 în data de 18.11.2010 prin care convin prelungirea contractului de închiriere initial pâna în data de 31.12.2011 cu aceleasi clauze ca si în contract însa cu începere din 01.01.2011.

Lichidatorul judiciar al fundatiei ..., revine cu adresa  catre pârâta prin care îi aduce la cunostinta ca adunarea creditorilor a votat continuarea închirierii spatiilor, astfel încât va fi asteptat în data de 03.12.2010 în vederea încheierii unui astfel de contract, urmând sa achite chirie în cuantum de 1480 euro aferenta lunii decembrie 2010 indicând contractul 15/28.12.2007 si act aditional ... cu valabilitate pâna la 31.12.2010, în caz contrar va formula actiune în evacuare cu costuri suplimentare pentru pârâta. În acest sens, pârâta, în calitate de locatar, încheie cu lichidatorul judiciar, în calitate de locator, contractul de închiriere  cu începere din 01.01.2011 pe o perioada de un an.

De partea cealalta, reclamanta întocmeste facturi fiscale pe lunile octombrie 2010-aprilie 2011 în cuantum total de 40201,6 lei (filele 63-67) semnate de ambele parti. Potrivit contractului de închiriere si actului aditional aferent, penalitatile de întârziere sunt de 0,05%/zi întârziere, respectiv, suma de 7756, 94 lei.

Cu toate ca instanta a solicitat lichidatorului judiciar relatii pentru a comunica daca pârâtii au platit chirie pentru spatiul din incinta ... din momentul în care a fost numit lichidator judiciar prin sentinta 1045/2010, daca platile din octombrie 2010 privitoare la chirie s-au efectuat catre ..... în calitate de lichidator judiciar sau catre  ... si daca au cunostinta de existenta unui litigiu privind imobilul ... , respectiv, daca s-a pus în  discutie faptul ca acest imobil  ar apartine ... si nu ,  acesta a ignorat solicitarile instantei , neraspunzând si nedepunând nici un înscris în acest sens în decurs de mai multe termene de judecata .

Desi pârâta formulase cerere reconventionala, în sensul obligarii reclamantei la plata îmbunatatirilor aduse spatiului închiriat, aceasta a precizat ca nu timbreaza cererea, motiv pentru care, în baza art.20 din Legea 146/1997, instanta va admite exceptia de netimbrare a cererii reconventionale si va anula cererea reconventionala ca netimbrata. În acelasi sens se va solutiona si cererea de chemare în garantie formulata de pârâta împotriva chematului în garantie ...... întrucât pârâta, desi legal citata cu mentiunea de a timbra, aceasta nu a depus taxa de timbru aferenta cererii.

Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale active , instanta constata ca obiectul prezentei actiuni este plata chiriei, a penalitatilor aferente, daune interese, reziliere contract si evacuare ca urmare a neexecutarii contractului de închiriere. Astfel, contractul de închiriere (locatiune) este contractul translativ de folosinta. Nefiind un contract translativ de proprietate acesta nu este obligatoriu sa fie încheiat de catre proprietar, fiind posibila locatiunea bunului altuia. În acest sens este si practica judiciara care a retinut ca un astfel de contract îsi pastreaza valabilitatea întrucât contractul are caracterul unui act de administrare (art.1411 c.civ., art.711 pct.9 c.pc teoria proprietarului aparent, Hotarârea ...). Pe de alta parte, în cazul în care chiriasul nu îsi executa contractul, locatorul poate cere executarea silita sau rezilierea contractului în privinta locatarului rau platnic cu consecinta evacuarii acestuia din spatiul închiriat.

Calitatea procesuala presupune justificarea dreptului sau obligatia unei persoane de a participa ca parte în cadrul procesului civil. Aceasta calitate procesuala nu se raporteaza cu necesitate la raportul juridic dedus judecatii, ci la dreptul de a reclama în justitie si la obligatia de a raspunde fata de pretentiile formulate prin actul de investire al instantei.

În consecinta, se va respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active .

Referitor la exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtului ... în calitate de presedinte al ..., instanta urmeaza sa respinga aceasta exceptie întrucât reclamanta nu l-a chemat în judecata în calitate de persoana fizica ci în calitate de presedinte a persoanei juridice ce a încheiat contractul de închiriere si actul aditional la acest contract, hotarâre ce trebuie sa-i fie opozabila.

Pe fondul cauzei, instanta retine ca partile au încheiat contract de închiriere spatiu cu nr.2/29.01.2010 si act aditional la acest contract. Pretul chiriei este de 1480 euro cu plata unei penalitati de 0,05%/zi întârziere, iar valabilitatea contractului fiind pâna la 31.12.2011. Având în vedere ca aceste acte îsi pastreaza valabilitatea asa cum s-a aratat mai sus, constatând ca pârâtul nu a facut dovada platii facturilor însusite la plata prin semnatura,  în baza art. 1410 si urm. Cod civil, instanta urmeaza sa oblige pârâta ..., persoana juridica ce a încheiat contractul de închiriere, la executarea obligatiei principale respectiv, chiria pentru lunile octombrie 2010-aprilie 2011 în cuantum de 40201,6 lei. Potrivit contractului, partile au inserat o clauza privind plata unor penalitati în cuantum de 0,05%/zi întârziere, respectiv, suma de 7756,94 lei, clauza penala pentru întârzierea executarii obligatiei principale(plata chiriei). Întotdeauna solicitarea executarii obligatiei principale se poate cumula cu daunele moratorii pentru executarea cu întârziere a obligatiei principale (penalitati de întârziere), motiv pentru care va obliga pârâtul la plata sumei de 7756,94 lei.

Se retine ca reclamanta, în calitate de locator a încheiat contractul de închiriere cu pârâta, în calitate de locatar, anterior încheierii contractului de închiriere între aceeasi pârâta, în calitate de locatar pentru acelasi spatiu cu lichidatorul judiciar Consulting Company IPURL , în calitate de locator, urmând ca cei doi locatori sa-si descotoroseasca socotelile privind proprietatea asupra spatiului.

Instanta nu poate avea în vedere sustinerea pârâtilor în sensul ca reclamanta nu si-a îndeplinit obligatia principala de asigurare a folosintei imobilului, întrucât asa cum rezulta din cuprinsul s.c nr. 4147/2011, reclamanta a fost obligata la reconectarea pârâtei la reteaua de curent electric , ca urmare a unei situatii  existente la data de 04.05.2011, dupa data formularii prezentei actiuni, respectiv, 20.04.2011. Cu privire la faptul ca din suprafata  de 270 mp închiriata, 80 mp nu au putut fi folositi datorita starii degradante în care se afla, se constata ca pârâta nu a facut nici o dovada în acest sens.

Instanta constata ca în contractul încheiat de parti la art.14 pct II alin.5, se prevede ca locatarul va plati locatorului o suma egala cu balanta chiriei pentru restul termenului contractului de închiriere. Aceasta reprezinta tot o clauza penala  ca modalitate de evaluare a prejudiciului suferit de locator în caz de neexecutare a obligatiei principale. Întrucât aceasta clauza (daune - interese) are menirea sa înlocuiasca obligatia principala, nu se poate cumula cu aceasta. În consecinta, locatorul, în caz de neexecutare poate cere, fie îndeplinirea obligatiei principale atunci când aceasta a devenit exigibila si nu a fost executata de debitor, fie clauza penala (daune-interese) potrivit art.1068 c.civ. Chiar daca contractul de închiriere a fost însusit de parti, în baza art.969 c.civ, conventiile legal facute au putere de lege între parti, ori , asa cum s-a aratat anterior, reclamanta nu poate cumula plata chiriei si penalitatilor de întârziere cu plata daunelor interese, motiv pentru care nu se vor acorda. Se are în vedere scopul acestei actiuni, respectiv, si capetele de cerere privind rezilierea contractului si evacuarea pârâtilor din spatiul închiriat.

Referitor la rezilierea contractului de închiriere si actului aditional la acesta si evacuarea pârâtilor din spatiul închiriat, constatând ca pârâta nu si-a îndeplinit obligatia principala de plata a chiriei,  instanta va admite aceste capete de cerere si va dispune rezilierea contractului de închiriere încheiat de parti cu nr. 2/29.01.2010 si a actului aditional la acest contract cu nr. 264/18.11.2010 si evacuarea  pârâtilor din spatiul ce face obiectul contractului de închiriere încheiat de parti cu nr. 2/29.01.2010 si actului aditional la acest contract cu nr. 264/18.11.2010.

Potrivit art.274 C.p.c cheltuielile de judecata se vor plati de cel ce cade în pretentii , la cererea celui ce câstiga procesul, în limitele admisibilitatii actiunii.

Instanta va lua act ca reclamanta solicita cheltuieli pe cale separata astfel încât, instanta nu se va pronunta asupra acestor cheltuieli.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTARASTE

Admite exceptia de netimbrare a cererii reconventionale.

Anuleaza ca netimbrata cererea reconventionala formulata de pârâta ... , cu sediul în ...

Admite exceptia de netimbrare a cererii de chemare în garantie .

Anuleaza ca netimbrata cererea de chemare în garantie a ... , prin lichidator judiciar ....., cu sediul în ....

Respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului.

Respinge exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtului ... în calitate de presedinte al ...

Admite în parte actiunea formulata de  reclamanta  ... ,  în contradictoriu cu  pârâtii ..., cu sediul în ... si  ... - în calitate de presedinte al ...

Obliga pârâta ...  la plata sumei de 47958,54 lei , actualizata la data platii efective catre reclamanta, reprezentând chirie si penalitati pe perioada octombrie 2010- aprilie 2011.

Dispune rezilierea contractului de închiriere încheiat de parti cu nr. 2/29.01.2010 si a actului aditional la acest contract cu nr. 264/18.11.2010.

Dispune evacuarea pârâtilor din spatiul ce face obiectul contractului de închiriere încheiat de parti cu nr. 2/29.01.2010 si actului aditional la acest contract cu nr. 264/18.11.2010.

 Ia act ca reclamanta solicita cheltuieli de judecata pe cale separata.

Cu recurs în 15 zile de la comunicare.

Pronuntata în sedinta publica, azi, 07.07.2011.

Presedinte,

LILIANA-MARIA CRUCERU Grefier,

MIHAELA SIRBU

Domenii speta

Spete similare