Rezoluţiune antecontract vânzare cumpărare. Repunerea părţilor în situaţia anterioară

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Caracal sub nr. X/207/2016, la data de 22.02.2016, reclamanta B. I.  a chemat in judecată pe pârâta SC H. A. SRL B, solicitând instanţei rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare intervenită între reclamanta şi pârâtă la data de 20.09.2007, referitoare la vânzarea-cumpărarea suprafeţei de 10.000 mp teren arabil extravilan, situată pe raza comunei O de J, judeţul O în T X, P Y, cu vecini la R-B D, la A-V F, la S- C C, la N- De  şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, cu  cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii, se arată că la data de 20. 09. 2007 a înstrăinat paratei suprafaţa de 1,00 ha teren extravilan situat pe raza comunei O de J jud. O si a predat acesteia posesia terenului înstrainat.

Deoarece din motive imputabile numai paratei perfectarea in forma autentica a contractului de vânzare cumpărare nu mai este posibila, desi  a fost de buna credinţa se impune rezolutiunea convenţiei cu repunerea pârtilor in situaţia anterioara.

În drept, se invocă disp. art. 1020-1021 C.civ, art. 453 Cpc.

În dovedire, s-a solicitat proba cu înscrisuri şi interogatoriu.

La dosar s-au depus înscrisuri: promisiunea bilaterale de vânzare-cumpărare intervenită între reclamanta şi pârâtă la data de 20.09.2007,  împuternicire avocaţială, titlul de proprietate nr. X/64/25.10.1994, taxă judiciară de timbru.

Pârâta  SC H. A. SRL a depus la data  de 21.03.2016 cerere reconvenţională prin care solicită rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată la data de 20.09.2007, din culpa exclusivă a reclamantei  şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, cu menţiunea de a fi obligată reclamanta pârâta la plata clauzei contractuale stabilită în contract de 6000 lei, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, se arată că între părţi a fost încheiată la data de 20.09.2007 o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare având ca obiect suprafaţa de 10.000 mp teren arabil extravilan, situată pe raza comunei O de J, judeţul O, pentru care a achitat reclamantei suma de 3000 lei.

Conform clauzelor contractuale stipulate în convenţie, autentificarea contractului de vânzare-cumpărare urma să se încheie în termen de o lună de la data înregistrării cadastrului.

Deşi a făcut mai multe demersuri pe lângă promitenta vânzătoare în vederea îndeplinirii obligaţiei de a perfecta actele pentru intabulare, acesta în mod nejustificat a refuzat acest lucru,  culpa fiind exclusiv a promitentei vânzătoare.

În drept, se invocă art. 1021-1023 C.civ. art. 453 Cpc.

Pârâta reclamantă reconvenţional a solicitat probele cu înscrisuri, testimonială cu martorii B. M. şi B. M. şi cu interogatoriu.

Cererea reconvenţională a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în sumă de 470 lei.

La data de 31.03.2016, reclamanta a depus întâmpinare la cererea reconvenţională prin care a solicitat admiterea acesteia şi exonerarea sa de la plata cheltuielilor de judecată, arătând ca se reiterează exact conţinutul cererii de chemare în judecată.

Se solicită ca instanţa să facă aplicarea art. 454 Cpc, având în vedere că pârâta a recunoscut pretenţiile şi este de acord cu admiterea cererii.

În cauză au fost luate interogatoriile reciproce ale părtilor şi a fost audiat martorul B. M., ale căror depoziţii au fost consemnate şi ataşate la dosar.

Prin sentinţa civilă nr. X/21.06.2016 pronunţată de Judecătoria Caracal în dosarul nr. X/207/2016, s-a admis acţiunea formulată de  reclamanta B. I., în contradictoriu cu pârâta SC H. A. SRL, având ca obiect „rezoluţiune contract”.

S-a admis cererea reconvenţională formulată de pârâta reclamantă reconvenţional SC H. A. SRL.

S-a dispus rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare intervenită între reclamanta-pârâtă şi pârâta-reclamantă la data de 20.09.2007, referitoare la vânzarea-cumpărarea suprafeţei de 10.000 mp teren arabil extravilan, situată pe raza comunei O de J, judeţul O în T X, P Y şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.

A fost obligată reclamanta la plata sumei de 6.000 lei, reprezentând dublul preţului achitat, astfel cum este prevăzut în promisiunea de vânzare-cumpărare, către pârâtă.

S-au compensat cheltuielile de judecată şi obligă reclamanta la plata sumei de 215 lei, reprezentând cheltuieli de judecată, către pârâtă.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că la data de 20.09.2007, între reclamanta-pârâtă reconvenţional B. I. şi pârâta reclamantă reconvenţional SC H. A. SRL B a fost încheiată o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, referitoare la vânzarea-cumpărarea suprafeţei de 10.000 mp teren arabil extravilan, situată pe raza comunei O de J, judeţul O în T X, P Y cu vecinii la R-B D-tru, la A-V F, la S-C C, la N- De , pentru preţul de 3.000 lei.

În şedinţa publică din 25.04.2016, părtile au fost de acord cu rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare deoarece nu a fost posibilă perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă reclamanta pârâtă reconvenţional a solicitat repunerea părţilor în situaţia anterioară în sensul că se va face restituirea preţului de 3.000 lei ci nu a clauzei penale de 6.000 lei.

Din declaraţia martorului B. M. rezultă că după încheierea convenţiei, reprezentantul pârâtei reclamante reconvenţional, s-a deplasat la domiciliul promitentei vânzătoare pentru ca aceasta s-şi îndeplineasa obligaţiile stabilite prin antecontract şi ulterior să se prezinte la notariat pentru perfectarea actului în formă autentică, însă aceasta a refuzat.

Dispoziţiile art. 6 din noul cod civil cu privire la aplicarea în timp a legii civile prevăd că, legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare, iar aceasta nu are putere retroactivă.

De asemenea, actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.

Astfel, în speţă sunt aplicabile dispoziţiile legale prevăzute de vechiul cod civil.

Clauza penala reprezinta o stipulatie contractuala prin care partile convin asupra evaluarii anticipate a daunelor-interese contractuale datorate de catre debitor in cazul unei eventuale neexecutari sau executari necorespunzatoare a obligatitei asumate avand la baza culpa acestuia din urma.

Evaluarea conventionala a daunelor-interese nu se circumscrie exclusiv prestatiei de a da o suma de bani in caz de neexecutare sau executare defectuoasa a obligatiei principale, ci poate sa priveasca si indeplinirea unei alte obligatii de a da sau indeplinirea unei obligatii de a face.

Clauza penala este susceptibila sa produca efecte in cazul in care debitorul nu-si executa obligatia contractuala sau o executa intr-o maniera necorespunzatoare prevederilor stipulate iar aceasta neexecutare sau executare necorespunzatoare ii este imputabila. In acest context, creditorul se poate prevala fie de clauza penala, solicitand executarea acesteia, fie de dreptul de a solicita executarea silita in natura a obligatiei principale, insa nu poate cumula atat executarea clauzei penale cat si executarea in natura a obligatiei contractuale numai in cazul in care evaluarea anticipata a daunelor-interese s-a subsumat ipotezei unei neexecutari a obligatiei la timp sau in locul stabilit prin contract.

Potrivit art.1087 V.Cod civil, clauza penală nu poate fi cenzurată de instanţă, mărind-o sau micşorând-o, acest text de lege referindu-se la clauza penală legal asumată, deoarece clauza penală, ca orice prevedere contractuală, conform art.5 V.Cod civil nu poate deroga de la regulile care interesează ordinea publică şi bunele moravuri.

Aşa cum rezultă din disp.art.1069 V. Cod civil clauza penală este o compensaţie a daunelor interese ce creditorul suferă prin neexecutarea obligaţiei contractuale, iar conform art.1084 V.Cod civil daunele interese cuprind în genere pierderea suferită şi beneficiul de care a fost lipsit.

Prin urmare, conform art.1087 V. Cod civil, instanţa nu poate să modifice cuantumul daunelor evaluate de către părţi şi nici să ceară creditorului să dovedească prejudiciul suferit, soluţia decurgând din caracterul convenţional al clauzei penale, instanţa, în caz de executare parţială, putând totuşi să micşoreze cuantumul despăgubirilor convenţionale corespunzător cu ceea  ce s-a plătit.

Cum prin convenţia încheiată părţile s-au înţeles ca în situaţia în care promitentul vânzător se va răzgândi să încheie contractul autentic de vânzare-cumpărare  va plăti dublul preţului primit, iar din răspunsul la interogatoriu şi declaraţia martorului audiat rezultă neîndoielnic că acesta nu şi-a  îndeplinit obligaţia asumată,  faţă de textele legale mai sus menţionate, instanţa urmează să admită  acţiunea şi cererea reconvenţională şi să dispună rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare intervenită între reclamanta-pârâtă şi pârâta-reclamantă la data de 20.09.2007, referitoare la vânzarea-cumpărarea suprafeţei de 10.000 mp teren arabil extravilan, situată pe raza comunei O de J, judeţul O în T X, P Y şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Instanţa a obligat reclamanta la plata sumei de 6.000 lei, reprezentând dublul preţului achitat, astfel cum este prevăzut în promisiunea de vânzare-cumpărare, către pârâtă.

 În baza art. 453 alin. 2 Cpc, instanţa a dispus  compensarea cheltuielilor de judecată şi a fost  obligată reclamanta la plata sumei de 215 lei, reprezentând cheltuieli de judecată, către pârâtă.

Împotriva sentinţei a declarat apel reclamanta B. I., solicitând admiterea apelului si obligarea reclamantei numai la plata sumei de 3.000 lei, astfel cum aceasta a solicitat instanţei de fond si nu la suma de 6.000 lei.

În motivarea apelului se arată că prin acţiunea introductiva reclamanta B. I. a solicitat rezolutiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare intervenita intre aceasta si parata cu repunerea in situaţia anterioara in sensul restituirii contraprestatiilor reciproce ale pârtilor.

Parata a formulat la rândul ei cerere reconventionala prin care fara a solicita respingerea acţiunii reclamantei a solicitat si ea rezolutiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare dar cu obligarea reclamantei la plata dublului sumei incasate de aceasta drept pret, suma de 6 000 lei in loc de 3000 lei, invocandu-se o clauza penala inserata in convenţia pârtilor referitoare la posibilitatea pârtilor de a se răzgândi privitor la incheierea convenţiei in forma autentica - pentru reclamanta B. I. aceasta clauza constând in plata dublului sumei incasate cu titlul de pret.

Se solicită să se observe  ca aceasta modalitate de soluţionare a cauzei este in mod evident si esenţial nelegala fiind in contradicţie cu doctrina si practica judiciara.

Astfel potrivit art. 1021 Cod Civil, contractul nu este desfiinţat de drept, ci desfiinţarea trebuie sa se ceara inaintea justiţiei.

Asa cum se susţine in doctrina – G. B.- Tratat de drept civil Editura Hamangiu - pag. 265- „ rezolutiunea poate fi ceruta numai de creditorul obligaţiei neexecutate culpabil, iar nu si de partea vinovata de neexecutarea obligaţiei pe care si-a asumat-o prin contractul sinalagmatic. Cu alte cuvinte, cel ce solicita rezolutiunea trebuie sa fi executat obligaţia asumata prin contractul sinalagmatic sau sa se declare gata sa si-o execute. Partea indreptatita sa solicite rezolutiunea nu este obligata sa aleagă aceasta cale, ci poate sa opteze pentru soluţia executării silite in natura sau, dupa caz, prin echivalent) a obligaţiei asumate de cealaltă parte.

 In acelaşi sens doctrina juridica apreciază ca acordarea de despăgubiri uneia dintre parti contractante sub forma clauzei penale se poate face numai daca sunt indeplinite cumulativ 2 condiţii- debitorul sa fie pus in intarziere si sa nu existe o clauza de iresponsabilitate.

Punerea in intarziere consta in „manifestarea unilaterala de voinţa prin care creditorul pretinde executarea de la debitor,, Punerea in intarziere se poate face sub 2 forme : l) -prin notificare care se comunica prin intermediul executorului judecătoresc si 2) -prin introducerea cererii de chemare in judecata având ca obiect executarea obligaţiei civile asumate de debitor.

 In prezenta cauza, desi a invocat o prezumtiva culpa din partea reclamantei in neexecutarea clauzelor contractuale, parata nu a făcut dovezi certe ca a stăruit in incheierea actelor la notar si ca reclamanta s-ar fi opus sau ca i-ar fi comunicat in scris paratei ca s-a răzgândit in privinţa incheierii contractului in forma autentica .

Prin răspunsurile date de parata la interogatoriu -  fila 35 dosar, aceasta a recunoscut ca nu a uzat de clauza prevăzuta in contract de a se adresa instanţei de judecata pentru a pronunţa o hotărâre care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru terenul in litigiu, singurul sau demers fiind potrivit susţinerilor acesteia „ deplasările la domiciliul reclamantei, aspect nerelevant in cauza in condiţiile in care actele se fac la notar.

Învederează instanţei de apel ca in cauza isi au aplicabilitatea disp. art. 1078 din Vechiul Cod Civila care prevăd ca „ daca obligaţia consta in a da sau a face debitorul se va pune in intarziere prin notificare ce i se va face prin tribunalul domiciliului sau,,.

Simpla deplasare la domiciliul unei parti contractante, neconsemnata si nedovedita printr-un inscris, nu are nicio forţa probanta si nu poate fi luata in considerare ca reprezentând o punere in intarziere.

 In realitate, asa cum a rezultat din ansamblul probelor administrate in cauza, parata nu a efectuat niciun fel de demersuri in scopul de a finaliza antecontractul de vânzare cumpărare printr-un act autentic la notar si a fost de acord, imediat ce s-a promovat acţiunea in instanţa de judecata, cu desfiinţarea retroactiva a convenţiei.

Cu rea credinţa, parata a profitat de situaţia favorabila ei de a folosi si exploata terenul timp de peste 9 ani iar acum primeşte, nu numai suma achitata inapoi, ci chiar dublul acesteia, desi reclamanta nu are nicio culpa in neexecutarea contractului si acest fapt a fost deja constatat de instanţa de judecata atunci cand a admis in totalitate acţiunea acesteia, fara ca parata sa conteste sau sa critice soluţia data de instanţa de judecata in cauza.

Solicită admiterea apelului si modificarea hotărârii instantei de fond in ceea ce priveşte cuantumul sumei pe care trebuie sa o achite reclamanta paratei, cu cheltuieli de judecata in apel.

La data de 07 octombrie 2016, intimata-pârâtă S.C. H. A. S.R.L a depus la dosar întâmpinare, solicitând respingerea apelului formulat, cu cheltuieli de judecată.

Conform cererii reconvenţionale depuse la dosarul cauzei a solicitat rezoluţiunea promisiunii de vânzare cumpărare din vina exclusivă a apelantei reclamante.

Ca atare rezoluţiunea a fost cerută de creditorul obligaţiei neavând calitate de parte în neexecutarea obligaţiei.

Din probele administrate la dosarul cauzei (martor şi interogatoriu) rezultă neîndoielnic că apelanta nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare, astfel că în mod corect s-a dispus obligarea acesteia la plata sumei de 6.000 lei, reprezentând dublu preţului achitat.

Se solicită să se observe că apelanta nu a făcut nici o probă din care să rezulte că intimata a refuzat încheierea actului, astfel că în mod corect s-a reţinut culpa în neexecutarea obligaţiei în sarcina apelantei.

Punerea debitorului în întârziere a fost realizată prin introducerea cererii reconvenţionale care are caracter de cerere de chemare în judecată, astfel că nici acest motiv de apel nu este întemeiat.

In drept, invocă dispoz. art. 205 şi 453 C.p.c.

Analizând sentinţa prin prisma motivelor de apel, în considerarea dispoziţiilor legale incidente în cauză şi prin raportare la actele procedurale de la dosar, tribunalul constată că apelul este fondat, având în vedere următoarele considerente:

Prin demersul judiciar apelanta reclamantă a solicitat  rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare intervenită între părţi la data de 20.09.2007, cu privire la vânzarea-cumpărarea suprafeţei de 10.000 mp teren arabil extravilan, situată pe raza comunei O de J, judeţul O în T X, P Y şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.

La rândul său intimata  pârâta SC H. A. SRL, in termen legal a formulat cerere reconvenţională prin care solicită rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată la data de 20.09.2007, din culpa exclusivă a reclamantei şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, cu menţiunea de a fi obligată reclamanta pârâta la plata clauzei contractuale stabilită în contract de 6000 lei, clauză căreia instanţa de fond i-a dat eficacitate .

Rezoluţiunea este sancţiunea care intervine în cazul neexecutării culpabile a obligaţiilor izvorâte dintr-un contract sinalagmatic cu executare uno ictu, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia.

Potrivit art. 1021 C.civ. din 1864, contractul nu este desfiinţat de drept, astfel încât desfiinţarea trebuie să fie cerută în instanţă.

Rezultă că sub aspectul efectelor, rezoluţiunea se aseamănă cu nulitatea, principalul efect al acestei sancţiuni constituindu-l desfiinţarea (retroactivă) a contractului sinalagmatic. Prin urmare, părţile vor fi repuse în situaţia anterioară, prin restituirea a ceea ce s-a executat în baza contractului desfiinţat, putând fi acordate şi despăgubiri pentru repararea prejudiciului suferit prin neexecutarea culpabilă a obligaţiei de către cealaltă parte.

Însă, partea îndreptăţită să solicite rezolutiunea nu este obligată sa aleagă aceasta cale, ci poate sa opteze pentru soluţia executării silite în natură a obligaţiei asumate de cealaltă parte sau, după caz, prin echivalent.

Clauza penală este o convenţie accesorie prin care părţile determină anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării ori a executării cu întârziere sau necorespunzătoare a obligaţiei asumate de către debitor.

Fiind o convenţie accesorie, presupune, în primul rând, validitatea obligaţiei principale şi în al doilea rând propria validitate.

Potrivit art. 1067 C.civ. din 1864, nulitatea obligaţiei principale atrage pe aceea a clauzei penale. Rezultă că dacă obligaţia principală se stinge, atunci şi clauza penală se va stinge.

Conform art. 1068 C.civ. din 1864, creditorul are facultatea de a cere de la debitorul care n-a executat la timp, sau îndeplinirea clauzei penale (executarea silită prin echivalent), sau aceea a obligaţiei principale (executarea silită în natură).

Rezultă că partea îndreptăţită nu este obligată să solicite rezolutiunea contractului, ci poate să opteze pentru soluţia executării silite în natură a obligaţiei asumate de cealaltă parte sau, după caz, prin echivalent (în speţă, îndeplinirea clauzei penale).

Însă, aceasta nu poate cere atât rezoluţiunea convenţiei (antecontractului), care are drept consecinţă desfiinţarea retroactivă a acesteia, cât şi clauza penală, care presupune existenţa (valabilitatea) aceleiaşi convenţii.

Or, în cauza dedusă judecaţii nu s-a solicitat executarea silită prin echivalent a antecontractului încheiat de părţi la data de 20.09.2007, ci rezoluţiunea acestuia, reclamanta indicând drept temei de drept al acţiunii sale prevederile art. 1020-1021 C.civ.

Pentru aceste motive, concluzia instanţei de fond în sensul obligării apelantei-reclamante la plata sumei de 6.000 lei, reprezentând dublul preţului achitat, astfel cum este prevăzut în promisiunea de vânzare-cumpărare, către intimata-pârâtă, nu poate fi însuşită de tribunal.

Pe cale de consecinţă, în temeiul art. 480 alin. 2 C.proc.civ., apelul declarat va fi admis, iar sentinţa apelată va fi schimbată în parte sentinţa, în sensul admiterii în parte a cererii reconvenţionale şi obligării reclamantei la plata sumei de 3000 lei, reprezentând preţul primit conform promisiunii bilaterale, urmând a fi păstrate restul menţiunilor din sentinţă.

În conformitate cu prevederile art.453 C.proc.civ., reţinându-se culpa procesuală a intimatei, aceasta va fi obligată să plătească apelantei suma de 107,5 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru aferentă cererii de apel.

Data publicarii pe portal:26.05.2017

Domenii speta

Spete similare