Revendicare; Buna credinţă la executarea unei construcţii pe terenul proprietatea altei persoane

Decizia civilă nr. 1755

Data : 05 decembrie 2016

Autor - Necula Carmen Andreea

Domeniu asociat: Revendicare (acţiuni, bunuri, drepturi)

Titlu: Revendicare; Buna credinţă la executarea unei construcţii pe terenul proprietatea altei persoane

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei  Ploiesti la data de 21.03.2014, sub nr. XXX, reclamanta SIC a chemat în judecată pe pârâtul SG, solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa să se dispună obligarea paratului să lase in deplina si paşnica proprietate suprafaţa de aproximativ 12 mp situata in P. str. XXX, jud. Prahova, ocupata fara drept prin extinderea construcţiei care îi aparține, obligarea paratului la repararea prejudiciului cauzat prin edificarea neautorizata a extinderii construcţiei sale pe terenul care îi aparţine in proprietate, urmând a fi restabilită situaţia anterioara prin demolarea acestei extinderi, fie de către acesta, fie de către mine, pe cheltuiala sa, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că este proprietara unui imobil situat in P. str. XXX, jud. Prahova, având nr. cadastral XXX, înscris in cartea funciara XXX UAT P., compus din teren in suprafaţă din acte 313 mp, măsurata 319 mp si construcţiile aflate pe acesta cu indicativele cadastrale XXX- C1 ( casa de locuit) si XXX- C2 ( anexa). A dobândit acest imobil prin moştenire legala, in baza certificatului de moştenitor nr. XXX eliberat de BN Laslo & Dobre si certificatului de moştenitor nr. XXX eliberat de fostul Notariat de Stat Judeţean Prahova.

A mai arătat reclamanta că pentru accesul din str. XXX , intrarea la imobil se face pe un drum de acces, prin imobilul vecin cu nr. cadastral YYY, care este afectat de o servitute de trecere, in baza Actului de partaj voluntar încheiat la 10.11.1947, transcris sub nr. ZZZ. Paratul, SG, deţine in proprietate un imobil cu nr. cadastral YYY, înscris in cartea funciara nr. XXX ( provenita din cartea funciara pe hârtie cu nr. XXX ( e : XXX) UAT P., compus din teren in suprafaţă de 256 mp din acte si de 241 mp din măsurători si construcţia aflată pe acesta având indicativ cadastral YYY- C1 (locuinţa).Imobilul proprietatea paratului se învecinează pe latura sa de sud cu imobilul proprietatea mea, descris anterior. Pe terenul aparţinând paratului, este constituita servitutea de trecere care asigura accesul de la str. XXX  la imobilul meu, servitutea fiind notata in cartea funciara. Paratul a dobândit proprietatea asupra imobilul sau prin Act notarial nr. XXX emis de BNP Ivan Constantin.

De asemenea a precizat reclamanta că după ce a devenit proprietar, paratul a început sa execute lucrări ample de renovare la casa sa de locuit, faţă de care, iniţial, deşi, era deranjata si nu i se ceruse acordul prealabil, nu a obiectat. Cu toate acestea, la un moment dat, a constatat ca, muncitori angajaţi de parat au început sa extindă locuinţa acestuia spre terenul reclamantei, depăşind efectiv limita de hotar.

Pârâtul si-a extins construcţia locuinţa pe terenul meu, ocupând suprafaţa totala de aprox. 12 mp, ( aprox. 1,5 ml x 8 ml).

În urma unei discuţii iniţiate de reclamantă, pârâtul i-a sugerat sa îi permită sa continue construiască si pe o porţiune din terenul reclamantei urmând ca, ulterior, dupa ce va obţine si autorizaţie de construcţie, intrucat, intenţiona sa vanda imobilul, sa facă un schimb intre terenul ocupat si cel asupra căruia era constituita servitutea de trecere. De principiu, reclamanta a fost de acord, deoarece, in aceasta modalitate, situaţia ar fi putut fi rezolvata favorabil pentru ambele parti, în sensul că pe de o parte, pârâtul nu trebuia sa desfiinţeze lucrările deja executate pe terenul reclamantei, iar, pe de alta parte, reclamanta ar fi dobândit in proprietate fasia de teren pe care o folosea doar cu drept de servitute de trecere, însă acordul era cert condiţionat de schimbul de terenuri, in caz contrar, neputând accepta sa îi fie ocupata o parte din curte.

Deşi a cerut pârâtului, în mai multe rânduri să urgenteze operaţiunile necesare pentru efectuarea schimbului de terenuri, de fiecare data, acesta îi spunea că nu are bani pentru demersurile necesare. Astfel, la data de 09.01.2013, paratul a semnat un proces verbal de vecinătate pentru imobilul situat pe aceeaşi strada XXX , la nr. 7, care este amplasat pe latura de vest a ambelor proprietăţi, recunoscând, astfel, inclusiv limita de proprietate cu terenul proprietatea reclamantei.

În drept au fost invocate disp. art. 6 alin. 5 Cod civil.

Pârâtul, deşi legal citat, nu a formulat întâmpinare în cauză.

La data de 26.01.2015 reclamanta a depus precizare prin care a solicitat obligarea pârâtului la repararea în natură a prejudiciului pe care i l-a cauzat prin executarea lucrărilor de renovare, modernizare şi extindere la clădirea cu destinaţie casă de locuit amplasată pe terenul proprietatea sa, dar şi parţial, pe terenul proprietatea reclamantei, obligarea pârâtului la plata de despăgubiri, în cuantum de 10.000 lei, în vederea reparării prejudiciului de natură morală.

La termenul de judecată din data de 18.05.2015, instanţa a încuviinţat pentru reclamantă proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâtului, proba cu expertiza specialitatea topografie şi proba cu expertiza specialitatea construcţii.

La termenul de judecată din data de 04.11.2015, instanţa a luat act că între părţi nu s-a încheiat nicio tranzacţie şi că acestea nu pot tranzacţiona,, fiind instituit un sechestru penal asupra imobilului deţinut de pârât.

La data de 11.11.2015, instanţa a dispus repunerea pe rol a cauzei în vederea completării probatoriilor.

În cauză, a fost administrată proba cu înscrisuri, proba cu expertiza specialitatea topografie şi proba cu expertiza specialitatea construcţii.

În urma probelor administrate în cauză, Judecătoria P. a pronunţat sentinţa civilă nr.4857/16.05.2016, prin care a admis în parte acţiunea completată formulată de reclamanta, a obligat pârâtul să lase reclamantei în deplină proprietate şi paşnică posesie suprafaţa de teren de 10 mp situată în P., str. XXX , nr.5, jud. Prahova, identificată conform raportului de expertiză topo şi schiţei de plan anexă acestuia, întocmit de expert topo Sandu Alexandrina, prin punctele 6 a, b, c, a obligat pârâtul să demoleze extinderea construcţiei din lemn edificată în parte pe terenul în suprafaţă de 10 mp, proprietatea reclamantei, zonă pozată în roşu, identificată conform raportului de expertiză construcţii şi schiţei de plan anexă nr. 1 întocmit de expert construcţii Băncilă Ion.

În caz de refuz, a fost autorizată reclamanta să demoleze construcţiile susmenţionate, pe cheltuiala pârâtului, cu obligarea pârâtului la plata sumei de 2650 lei către reclamantă, reprezentând contravaloare cheltuieli de demolare, identificate şi evaluate conform raportului de expertiză construcţii şi schiţei de plan anexă nr.5, deviz A, întocmit de expert construcţii Băncilă Ion.

A fost obligat pârâtul să monteze parazăpezi pe acoperişul construcţiei proprietatea acestuia pentru a evita căderea zăpezii pe servitutea de trecere instituită pe terenul proprietatea acestuia, în favoarea reclamantei.

A fost obligat pârâtul la completarea burlanelor de scurgerea apelor, cu montajul acestora şi dirijarea apei pluviale, în mod controlat, către stradă şi nu către servitutea de trecere instituită în favoarea reclamantei.

A fost obligat pârâtul la înlocuirea ferestrelor care au vedere către proprietatea reclamantei şi montarea de dale din sticlă tip Nevada, astfel cum au fost identificate potrivit aceluiaşi raport de expertiză şi schiţelor de plan anexă acestuia, întocmit de expert construcţii Băncilă Ion.

În caz de refuz, a fost autorizată reclamanta să execute pe cheltuiala pârâtului, lucrările de montare a burlanelor şi dirijarea apei pluviale, precum şi lucrările de montare a ferestrelor modificate.

A fost respinsă cererea reclamantei privind obligarea pârâtului la plata daunelor morale ca neîntemeiată şi obligat pârâtul la plata sumei de 4304 lei către reclamantă reprezentând contravaloarea cheltuielilor de judecată, respectiv taxă judiciară de timbru, timbru judiciar, onorariu de expert şi onorariu avocat.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut că reclamanta este proprietara imobilului situat în P., str. XXX, jud. Prahova, având nr. cadastral XXX, înscris in cartea funciara XXX UAT P., compus din teren in suprafaţă din acte 313 mp, măsurata 319 mp si construcţiile aflate pe acesta cu indicativele cadastrale XXX- C1 ( casa de locuit) si XXX- C2 ( anexa), dobândit prin moştenire legala, in baza certificatului de moştenitor nr. XXXeliberat de BN Laslo & Dobre si certificatului de moştenitor nr. XXX eliberat de fostul Notariat de Stat Judeţean Prahova.

De asemenea instanţa de fond a reţinut că accesul reclamantei din str. XXX  la imobil se face pe un drum de acces, prin imobilul vecin cu nr. cadastral YYY, care este afectat de o servitute de trecere, in baza Actului de partaj voluntar încheiat la 10.11.1947, transcris sub nr. ZZZ.

Terenul proprietatea reclamantei se învecinează în partea de sud cu imobilul proprietatea pârâtului, cu nr. cadastral YYY, înscris in cartea funciara nr. XXX ( provenita din cartea funciara pe hârtie cu nr. XXX ( e : XXX) UAT P., compus din teren in suprafaţă de 256 mp din acte si de 241 mp din măsurători si construcţia aflată pe acesta având indicativ cadastral YYY- C1 (locuinţa).

Potrivit raportului de expertiză în specialitatea topografie întocmit în cauză de expert topo Sandu Alexandrina rezultă că suprafaţa de teren deţinută în fapt de reclamantă este de 309 mp, perimetrul 7 8 9 10 11 12 13 c b a 5 4 3, mai mică decât suprafaţa din actele de proprietate, iar terenul proprietatea pârâtului este în suprafaţă de 246 mp, perimetrul 1 2 3 4 5 a b c 6.

Aplicând dispoziţiile legale în materie la situaţia de fapt reţinută, instanţa de fond a apreciat că pârâtul a acaparat din terenul proprietatea reclamantei suprafaţa de teren de 10 mp situată în P., str. XXX , nr.5, jud. Prahova, identificată conform raportului de expertiză topo şi schiţei de plan anexă acestuia, întocmit de expert topo Sandu Alexandrina, prin punctele 6 a, b, c.

Având în vedere concluziile raportului de expertiză construcţii, potrivit cărora extinderea şi renovarea locuinţei iniţiale a fost realizată în jurul anilor 2013- 2014, iar pe latura de S, pe o suprafaţă construită de 40,02 mp din care 10 mp de extindere executată pe terenul reclamantei. În această ipoteză, proprietarul terenului acaparat are dreptul de a cere demolarea părţii din construcţie ce se suprapune cu terenul proprietatea sa.

Astfel, instanţa de fond a obligat pârâtul să demoleze extinderea construcţiei din lemn edificată în parte pe terenul în suprafaţă de 10 mp, proprietatea reclamantei, zonă pozată în roşu, identificată conform raportului de expertiză construcţii şi schiţei de plan anexă nr. 1 întocmit de expert construcţii Băncilă Ion. În caz de refuz, a autorizat reclamanta să demoleze construcţiile susmenţionate, pe cheltuiala pârâtului, cu obligarea pârâtului la plata sumei de 2650 lei către reclamantă, reprezentând contravaloare cheltuieli de demolare, identificate şi evaluate conform raportului de expertiză construcţii şi schiţei de plan anexă nr.5, deviz A, întocmit de expert construcţii Băncilă Ion.

Conform art. 611 Cod civil: „Proprietarul este obligat să îşi facă streaşină casei sale astfel încât apele provenind de la ploi să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin”, iar potrivit art. 615 alin. 1 Cod civil: „ (1) Este obligatorie păstrarea unei distanţe de cel puţin 2 metri între fondul, îngrădit sau neîngrădit, aparţinând proprietarului vecin şi fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond”.

De asemenea în temeiul disp. art. 630 alin.1, 2 şi 3 Cod civil: „ (1) Dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său, inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate, instanţa de judecată poate, din considerente de echitate, să îl oblige la despăgubiri în folosul celui vătămat, precum şi la restabilirea situaţiei anterioare atunci când acest lucru este posibil. (2) În cazul în care prejudiciul cauzat ar fi minor în raport cu necesitatea sau utilitatea desfăşurării activităţii prejudiciabile de către proprietar, instanţa va putea încuviinţa desfăşurarea acelei activităţi. Cel prejudiciat va avea însă dreptul la despăgubiri. (3) Dacă prejudiciul este iminent sau foarte probabil, instanţa poate să încuviinţeze, pe cale de ordonanţă preşedinţială, măsurile necesare pentru prevenirea pagubei”.

Conform raportului de expertiză în specialitatea construcţii şi schiţei de plan anexă nr.5, deviz A, întocmit de expert construcţii Băncilă Ion, lucrările de extindere şi renovare a locuinţei executate de pârât nu respectă limitele de proprietate pentru terenul care îi aparţine, această extindere depăşeşte cu 10 mp terenul ce aparţine pârâtului, iar valoarea lucrărilor de demolare a extinderii din lemn care se impune a se demola de pe suprafaţa ocupată de pârât este de 2650 lei.

Menţionează expertul că şarpanta clădirii extinse se constată că este refăcută în totalitate având trei ape, învelitoarea este nouă, elementele componente ale şarpantei sunt făcute ecarisat nou şi nu poate preciza dacă în totalitate este nouă, acoperişul nu este prevăzut cu parazăpezi cu toate că se impune a fi montate, este prevăzut cu jgeaburi PVC pe faţada de Est şi burlane pentru scurgerea şi dirijarea apelor pluviale, incomplete, zăpada şi apa de pe acoperişul pârâtului cad pe terenul său numai dacă pe acoperiş se montează parazăpezi şi burlanele vor fi completate şi conduse până la trotuar. Pe zona unde clădirea extinsă a pârâtului ocupă terenul reclamantei, nu se respectă prevederile art. 611 Cod civ. Precizează expertul că în zona de clădire extinsă ce depăşeşte limita de teren a pârâtului, obligatoriu va fi demolată ( S.c = 10 mp), la fel ca şi suprafaţa de construcţie extinsă notată cu C2, ce este construită şi pe terenul reclamantei ( anexa nr. 1) se impune a fi demolată, extinderea este făcută fără autorizaţie şi proiect şi se impune demolarea întregului corp C2.

În ceea ce priveşte ferestrele, precizează expertul că nu respectă distanţa minimă prevăzută de art. 615 şi art. 616 Cod civil şi că acestea vor fi demolate odată cu întreaga construcţie C2 ce a fost executată ilegal, iar în situaţia în care se prezintă autorizaţie de construire şi proiect ce nu a fost respectat, valoarea lucrărilor de înlocuire a ferestrelor care au vedere spre proprietatea reclamantei, prin înlocuirea ferestrelor cu dale din sticlă este de 870 lei.

Din probatoriul administrat în cauză, instanţa de fond a reţinut că cererea reclamantei este întemeiată, dispunându-se obligarea pârâtului să monteze parazăpezi pe acoperişul construcţiei proprietatea acestuia pentru a evita căderea zăpezii pe servitutea de trecere instituită pe terenul proprietatea acestuia, în favoarea reclamantei, obligarea pârâtului la completarea burlanelor de scurgerea apelor, cu montajul acestora şi dirijarea apei pluviale, în mod controlat, către stradă şi nu către servitutea de trecere instituită în favoarea reclamantei şi obligarea pârâtului la înlocuirea ferestrelor care au vedere către proprietatea reclamantei şi montarea de dale din sticlă tip Nevada, astfel cum au fost identificate potrivit aceluiaşi raport de expertiză şi schiţelor de plan anexă acestuia, întocmit de expert construcţii Băncilă Ion. În caz de refuz, autorizează reclamanta să execute pe cheltuiala pârâtului, lucrările de montare a burlanelor şi dirijarea apei pluviale, precum şi lucrările de montare a ferestrelor modificate.

În ceea ce priveşte cererea reclamantei privind obligarea pârâtului la plata daunelor morale, instanţa a respins cererea ca neîntemeiată având în vedere că admonestarea acesteia de către vecini pentru executarea lucrărilor de către pârât, nu poate atrage sancţiunea pârâtului, ci a celor care au admonestat-o pe reclamantă, ori reclamanta nu a făcut dovada că s-a îndreptat împotriva acestora solicitând repararea eventualului prejudiciu moral cauzat.

Repararea prejudiciului prin recuperarea terenului ocupat de pârât se va realiza prin demolarea construcţiilor şi eliberarea terenului, ştirbirea dreptului de proprietate  se va realiza prin intrarea în legalitate cu edificarea corectă a ferestrelor, a burlanelor de către pârât şi nu prin acordarea daunelor morale, ceea ce ar însemna aplicarea a două sancţiuni pârâtului în vederea restabilirii aceleiaşi situaţii.

Pe de altă parte, disconfortul edificării sau extinderii unei construcţii din imediata vecinătate, decurge din raportul de vecinătate a imobilelor care implică acordul vecinilor sau suplinirea acestuia de către instanţă şi nicidecum obligarea la plata eventualelor daune morale acordate în astfel de situaţii.

Împotriva sentinţei instanţei de fond a declarat apel, în termen legal, pârâtul SG, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, arătând că instanţa de fond a apreciat faptul ca pretenţiile intimatei-reclamante sunt justificate de calitatea sa de proprietar asupra terenului situat in P., str. XXX , nr. 5, jud. Prahova, având număr cadastral XXX, compus din suprafaţa de teren de 313mp.

În motivarea apelului, apelantul a arătat că instanţa de fond s-a bazat exclusiv pe disp. art. 555, 611, 615, 616 si 630 N.C.civ. bazându-se exclusiv pe interpretarea normei de drept edictata de către legiuitor, fara a face însa o atenta analiza asupra situaţiei de fapt, descrisa chiar de către reclamanta prin cererea de chemare in judecata.

 Instanţa de fond a nesocotit tocmai cererea introductiva de instanţa, precum si argumentele aduse de reclamanta, argumente prin care insasi reclamanta probează buna-credința a apelantului-parat si isi justifica interesul pentru promovarea acţiunii ce face obiectul prezentului dosar.

Mai arată apelantul că, prin cerere de chemare in judecata, intimata insasi a precizat faptul ca "in urma unei discuţii inițiate de mine, paratul a sugerat sa ii permit sa continue sa construiască si pe o porţiune din terenul meu urmând ca, ulterior, după ce va obţine si autorizaţie de construcţie, întrucât, intenţiona sa vanda imobilul, sa facem un schimb intre terenul ocupat si cel asupra căruia era constituita servitutea de trecere. De principiu, am fost de acord, deoarece, in aceasta modalitate, situaţia ar fi putut fi rezolvata favorabil pentru ambele parți, deoarece, pe de o parte, paratul nu trebuia sa desfiinţeze lucrările deja executate pe terenul meu, iar, pe de alta parte, eu as fi dobândit in proprietate fasia de teren pe care o foloseam doar cu drept de servitute de trecere."

Pe cale de consecinţa, având in vedere cele exprimate de către intimata-reclamanta chiar in cuprinsul cererii de chemare in judecata este limpede de reţinut faptul ca apelantul SG nu a fost de rea-credința atunci când a edificat construcţia pe terenul intimatei, si mai mult decât atat, a avut si acordul expres al intimatei de a-si extinde construcţia pe terenul acesteia, exprimat sub condiţia efectuării schimbului de teren intre cele doua parți.

Dispoziţiile noului cod civil reglementează in cuprinsul art. 581 alin. 2 situaţia lucrărilor efectuate cu buna-credința, legiuitorul precizând faptul ca "în cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de bună-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:

a)să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării; sau

b)să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat."

Din acest punct de vedere, văzând buna-credința a apelantului-parat, recunoscuta implicit chiar de către intimata, apelantul a apreciat ca instanţa de fond s-a mărginit doar la textele de lege care reglementează situaţia constructorului de rea-credința, si nicidecum la situaţia de fapt, astfel cum este ea prezentata in cauza pendinte.

Manifestarea acordului de principiu al intimatei, in sensul de a permite apelantului sa construiască pe terenul sau, nu poate avea drept repercusiune obligarea acestuia la desfiinţarea construcţiei, contrar acordului dat, de vreme ce, in situaţia in care intimata si-ar fi manifestat de la bun-început dezacordul fata de lucrările executate pe terenul sau, atunci apelantul nu ar mai continuat executarea lucrării si nici nu ar mai avansat sumele de bani necesare materialelor puse in opera sau forţei de munca angajata pentru efectuarea lucrărilor.

Tot reclamanta este cea care isi justifica interesul acţiunii promovate in instanţa prin prisma faptului ca "de curând am aflat din zvonul public, dar si din informaţii transmise prin mass-media, ca paratul a fost arestat preventiv intr-un dosar  instrumentat de DIICOT. În cutia mea poştala, a fost depusa la data de 30.01.2014, încheierea nr. 2577/29.01.2014 a OCPI Prahova - BCPI P., in dosarul nr. 2577/ 15.01.2014, prin care s-a notat sechestru asiguratoriu asupra imobilului proprietatea paratului, la cererea Parchetului de pe langa Curtea de Apel P..

In aceasta situaţie, este evident imposibil ca paratul sa isi mai poată onora promisiunea de a proceda la schimbul unor porţiuni din terenurile noastre învecinate, motiv pentru care am fost nevoita sa promovez prezenta acţiune."

Fata de cele precizate mai sus apelantul apreciază ca intimata-reclamanta confirma faptul ca promovarea acţiunii nu se datorează refuzului apelantului de a-si respecta obligaţia asumata, ci datorita temerii ca acesta nu isi va mai putea respecta obligaţia prin prisma sechestrului asigurător instituit de Parchetul de pe langa Curtea de Apel P..

Formularea cererii de chemare in judecata nu s-a datorat unui inconvenient sau unei lezări a dreptului de proprietate pe care intimata l-ar fi suferit prin prisma acţiunilor apelantului-parat, ci strict datorita sechestrului asigurător instituit de către PCA P..

Apelantul-parat nu a refuzat sa dea curs înţelegerii bilaterale pe care a facut-o cu partea adversa, nefiind de rea-credinta, ci pur si simplu s-a aflat in imposibilitate obiectiva de a dispune de dreptul sau de proprietate, având in vedere măsura asiguratorie instituita asupra bunului sau.

In consecinţa, s-a apreciat ca admiterea cererii de chemare in judecata, de plano si prin raportare doar la textele de lege incidente in cauza, este de natura sa afecteze temeinicia hotărârii pronunţata in prima instanţa, cata vreme asa-zisa acaparare de teren s-a făcut cu acordul intimatei-reclamante. Uzitând de acelaşi raţionament, apelantul consideră ca si celelalte capete de cerere accesorii cererii principale sunt nefondate din acest punct de vedere, precum si acordarea in final a cheltuielilor de judecata, câta vreme ambele parti au fost de acord cu demersurile efectuate de către apelantul-parat.

Asa cum rezulta si din cuprinsul raportului de expertiza întocmit in cauza, expertul precizează faptul ca "pe faţada de sud avem amplasate trei ferestre, ferestrele sunt notate cu 1, 2 si 3 ferestrele de vedere realizata din PVC in doua canate cu geam incolor termoizolant."

Aşadar, apelantul-pârât apreciază că înlocuirea ferestrelor cu cărămizi de tip Nevada nu se impune, având in vedere faptul ca, oricum, aceste ferestre sunt dotate cu geam sablat, neexistand posibilitatea de a avea vedere in curtea intimatei-reclamante, rolul acestora fiind strict de a permite luminii naturale sa intre in casa. Totodată, a precizat faptul ca ferestrele in discuţie sunt fixe si nu se deschid către curtea intimatei-reclamante, astfel incat înlocuirea acestora cu cărămida de tip Nevada este total nejustificata.

Apelantul-pârât a învederat și că măsura asiguratorie instituita de către PCA P. se întinde asupra imobilului situat in P., str. XXX , nr. 5, jud. Prahova, proprietatea apelantului-parat, exact in forma in care acesta se prezenta la începutul anului 2014, adică in forma extinsa cu aprobarea intimatei Savin Ioana, fapt pentru care orice ingerinţa in cuprinsul măsurii asigurătorii instituita de PCA P. vine in contradicţie flagranta cu scopul pentru care a fost dispusa măsura asiguratorie.

Primindu-se dosarul la Tribunalul Prahova, cauza a fost înregistrată sub nr. XXX, la data de 13.09.2016.

In raport de motivele de apel, intimata a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea  apelului ca nefondat.

În apărare, intimata-reclamantă a arătat că nu a confirmat niciodată o alta situaţie decât cea reala, pe care a si dovedit-o cu probele administrate în fața primei instanțe, din care a rezultat indubitabil ca apelantul-parat a ocupat o parte din terenul său prin extinderea locuinţei, precum si ca, prin lucrările executate la aceasta a încălcat limitele statuate legal pentru exercitarea dreptului de proprietate in raporturile cu vecinii.

Intimata-reclamantă a precizat și că imobilul proprietatea paratului se învecinează pe latura de sud cu imobilul proprietatea sa și pe terenul aparţinând paratului este constituita servitutea de trecere care asigura accesul de la str. XXX  la imobilul intimatei-reclamante, servitutea fiind notata in cartea funciara.

Intimata-reclamantă a mai susținut că, dupa ce a devenit proprietar, paratul a început sa execute lucrări ample de renovare la casa sa de locuit, fata de care, inițial, deși, era deranjata si nu m se ceruse acordul prealabil, nu a obiectat. Cu toate acestea, la un moment dat, a constatat că muncitori angajaţi de parat au început sa extindă locuinţa acestuia spre terenul intimatei-reclamante, depăşind efectiv limita de hotar.

Intimata-reclamantă a precizat că paratul i-a propus sa ii permită sa continue sa construiască urmând ca, ulterior, dupa ce va obţine si autorizaţie de construcţie sa se realizeze un schimb intre terenul ocupat si cel asupra căruia era constituita servitute de trecere. Intimata-reclamantă a fost de acord, deoarece ar fi dobândit in proprietate fasia de teren pe care o folosea doar cu drept de servitute de trecere.

Cu toate acestea, apelantul-parat a amânat încheierea unui contract de schimb, executând, fara autorizaţie, lucrări de extindere la locuinţa sa, ocupând fara drept o porţiune din terenul proprietatea intimatei-reclamante, in suprafață totala de 10 mp, care a fost identificata si măsurata prin raportul de expertiza tehnica intocmit de ing. Sandu Alexandrina, cu amplasamentul din schiţa de pland anexa si parte integranta a acestuia.

Având in vedere ca, prin fapta sa, paratul a încălcat limita de hotar, ocupând fara drept o parte din terenul intimatei-reclamante, pe care a construit neautorizat, acestuia i se poate institui la cererea persoanei prejudiciate răspunderea delictuala, in conf. cu prev. art. 1.349 si 1.358 NCC.

Repararea prejudiciului material, care a fost cauzat este evident posibila in natura, prin restabilirea situaţiei anterioare, in temeiul disp. art. 1.386 al. 1 NCC, prin :

- desfiinţarea/demolarea extinderii locuinţei, respectiva corpului C2, care este amplasata pe terenul proprietatea mea;

- montarea de parazăpezi pe suprafeţele 'înclinate ale pantelor acoperişului clădirii paratului, care sunt înclinate spre calea de acces afectata de o servitute convenţionala de trecere, care imi asigura accesul către proprietatea mea ;

- montarea de burlane care sa asigure scurgerea apei pluviale, sau rezultate din topirea zăpezii acumulate pe acoperiş, din jgheaburi, in mod controlat, către strada si nu către calea de acces afectata de servitutea de trecere către proprietatea mea;

-'înlocuirea ferestrelor care au vedere către proprietatea mea, prin închiderea golurilor din pereţii exteriori cu cărămida de sticla, sau, modificarea acestor ferestre, in sensul de a ramane fixe ( fara deschidere către proprietatea mea si a avea geamuri mate, lucrările necesare urmând a le executa pe cheltuiala proprie, sau, in caz de refuz de executare a acestor obligaţii, prin autorizarea mea de a executa personal lucrările necesare anterior menţionate, tot pe cheltuiala acestuia.

Totodată, intimata-reclamantă a arătat că paratul nu a respectat limitele juridice ale dreptului sau de proprietate in ceea ce priveşte picătura streşinii, (art. 611 NCC), vederea asupra proprietăţii vecinului (art. 615 si art. 616 NCC) si dreptul de trecere (art. 617 si urm. NCC).

Examinând sentinţa apelată prin prisma criticilor formulate, a actelor şi lucrărilor dosarului, precum şi a dispoziţiilor legale care au incidenţă în soluţionarea prezentei cauze, tribunalul constată că apelul este nefondat pentru considerentele ce se vor expune în continuare:

  Tribunalul constată că toate presupusele motive de nelegalitate și netemeinicie a sentinței apelate gravitează în jurul noțiunii de bună-credință, apelantul-pârât fiind în eroare cu privire la semnificația acestei noțiuni.

Așadar, cu titlu preliminar, se impune a se lămuri că, potrivit art. 586 C.civ. 2011 (în vigoare la data începerii construcției de către apelant), ce are chiar denumirea marginala buna-credință a autorului lucrării, Autorul lucrării este de bună-credinţă dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărţii funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară şi nu a cunoscut pe nicio altă cale viciul titlului său.

Prin urmare, inclusiv în prezenta cauză, buna-credință a apelantului-pârât semnifică atitudinea sa subiectivă cu privire la calitatea sa de proprietar asupra întregului teren pe care a construit. Or, ambele părți au avut o poziție procesuală constantă în a susține că a existat o înțelegere verbală între constructor și proprietarul terenului, în sensul ca apelantul-pârât să își extindă construcția pe o suprafață de 10 m din terenul aparținând intimatei-reclamante, astfel cum acesta a și fost identificat de expert, urmând ca proprietarul terenului să fie despăgubit prin încheierea unui contract de schimb cu privire la o suprafață de teren asupra căruia intimata-reclamantă avea doar un drept de servitute.

Prin urmare, apelantul-pârât nu poate susține că are calitatea de constructor de bună-credință, în condițiile în care a cunoscut că nu este proprietarul suprafeței de teren de 10 mp, susținând constant că și-a extins construcția în baza unei înțelegeri prealabile cu proprietarul fondului învecinat.

Tribunalul constată că această înțelegere, chiar dacă a fost confirmată de intimata-reclamantă, nu îi conferă atributele unui constructor de bună-credință apelantului și nici vreun drept real ori de folosință asupra terenului.

Sub acest aspect, se constată că apelantul-pârât și-a asumat un risc construind în cunoștință de cauză pe terenul altei persoane, în lipsa unui titlu valabil prin care să i se constituie un drept de superficie ori chiar să i se transmită dreptul de proprietate.

În plus, buna-credință este înfrântă și de alin.2 al art 586 C.civ., conform căruia nu poate invoca bună-credinţă cel care construieşte în lipsa sau cu nerespectarea autorizaţiilor cerute de lege, iar apelantul-pârât a executat lucrările de extindere fără autorizație de construcție, acesta fiind un argument suplimentar în sensul că nu se poate prevala de buna-credință.

Se impune și precizarea că imposibilitatea obiectivă invocată de apelantul-pârât de a-și respecta înțelegerea verbală față de intimata-reclamantă nu schimbă situația juridică a părților, ținând cont de obiectul prezentei cauze – acțiune în revendicare imobiliară, o acțiune reală prin care se protejează dreptul de proprietate, neavând relevanță juridică imposibilitatea apelantului de a încheia un contract de schimb cu intimata.

În același sens, acordul prealabil dat de intimata-reclamantă, chiar recunoscut în cauză, întrucât nu a îmbrăcat forma autentică necesară constituirii unui drept real asupra terenului ori a unui drept de folosință care să îi dea dreptul apelantului să construiască pe terenul aparținând intimatei, nu înlătură caracterul ilicit al faptei de a construi pe terenul altei persoane și nici obligația de a ridica construcția realizată cu încălcarea limitelor dreptului de proprietate.

Existența unui sechestru asupra bunurilor apelantului-pârât nu împiedică admiterea acțiunii în revendicare întrucât, pe de o parte, terenul de 10 mp aparținând intimatei nu este în proprietatea apelantului, deci nu se putea institui nici măsura asiguratorie asupra acestui imobil, și pe de altă parte, nici construcția edificată de apelantul-pârât pe terenul altuia nu apare în evidențele cadastrale în proprietatea acestuia, nu există autorizație de construire și deci nici proces-verbal de recepție a lucrării, prin urmare pentru autorități nu există construcția în compunerea actuală, sechestrul fiind notat în cartea funciară asupra construcţiei cu o suprafaţă construită la sol de 72,97 mp.

Așadar, este legală soluția primei instanțe de admitere a acțiunii în revendicare, cu consecința demolării extinderii construcției edificată în parte pe terenul în suprafață de 10 mp, proprietatea intimatei-reclamante, astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiză construcții întocmit în cauză.

În ceea ce privește motivul de apel ce vizează înlocuirea ferestrelor care au vedere spre proprietatea intimatei-reclamante, și acest motiv este neîntemeiat. Astfel, tribunalul reține dispozițiile art. 616 C.civ. care prevăd dreptul proprietarului de a-și deschide, fără limită de distanță, ferestre de lumină dacă sunt astfel construite încât să împiedice vederea spre fondul învecinat.

 Raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit la prima instanță de expert Bancila Ion a concluzionat în sensul că există două ferestre de vedere, cu deschidere, ce nu respectă distanța minimă prevăzută în art. 615 C.civ. Nu pot fi reținute susținerile apelantului-pârât în sensul că ferestrele sunt fixe, acestea fiind contrazise de concluziile expertului, iar existența geamului sablat nu schimbă destinația acestor ferestre, având în vedere că acestea se deschid, sticla mată putând fi oricând înlocuită cu una transparentă. Or, art. 616 C.civ. este foarte clar când stipulează că ferestrele de lumină trebuie să fie construite astfel încât să împiedice vederea, ceea ce nu este cazul în speță, ferestrele în discuție fiind apte să asigure vederea către fondul învecinat și nu doar să lumineze încăperile.

Domenii speta

Spete similare