Antecontract de vânzare-cumpărare asupra unui teren arabil extravilan. Obligare la încheierea unui contract autentic de vânzare – cumpărare cu condiţia înscrierii terenului la rol - ul fiscal şi în cartea funciară.

Prin sentinţa civilă nr.1/2016 Judecătoria Mediaş a admis în parte acţiunea civilă formulată de reclamantul A.A. în contradictoriu cu pârâţii B.B., C.C., D.D. și E.E., a constatat că reclamantul, în calitate de promitent cumpărător, a încheiat la data de 15.01.2014, cu pârâții, în calitate de promitenți vânzători, un antecontract de vânzare-cumpărare, având ca obiect terenul arabil extravilan în suprafaţă de 7.000 mp din tarlaua 8, parcela 5/1, înscris în titlul de proprietate nr. 8/4/27.03.2003 eliberat de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Sibiu, a obligat pârâţii să încheie cu reclamantul contract autentic de vânzare-cumpărare asupra terenului identificat mai sus, cu condiţia prealabilă a înscrierii terenului la rolul fiscal şi în cartea funciară, şi a întrunirii condiţiilor prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din Legea 17/2014, precum şi a celor privind exercitarea dreptului de preemţiune.

Prin aceeaşi sentinţă au fost respinse cererea reclamantului de obligare a pârâţilor să încheie contract autentic de vânzare-cumpărare asupra terenului identificat mai sus fără îndeplinirea condiţiilor prealabile prevăzute mai sus, cererea reclamantului de pronunţare a unei hotărâri care să ţină locul unui contract de vânzare-cumpărare autentic asupra terenului identificat mai sus şi cererea reclamantului de dispunere a întabulării dreptului de proprietate al reclamantului.

Pentru a pronunţa această soluţie instanţa de fond a constatat că, prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 7.10.2015, reclamantul A.A., a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B.B., C.C., D.D. şi E.E. ca, prin sentinţa care se va pronunţa :

-Să se constate că reclamantul, în calitate de promitent cumpărător, a încheiat la data de 15.01.2014, cu pârâții, în calitate de promitenți vânzători, un antecontract de vânzare-cumpărare, având ca obiect terenul arabil extravilan în suprafaţă de 7.000 mp din tarlaua 1, parcela 5/1, înscris în titlul de proprietate nr. 8/4/27.03.2003 eliberat de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Sibiu,

-Să fie obligaţi pârâţii să încheie cu reclamantul contract autentic de vânzare-cumpărare asupra terenului identificat mai sus, iar în cazul refuzului acestora, hotărârea care se va pronunţa să ţină locul unui asemenea contract

-Să se dispună întabularea dreptului de proprietate al reclamantului condiţionat de efectuarea lucrării cadastrale.

În motivarea acţiunii se susţine că, la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, reclamantul a plătit preţul de 7.000 lei, şi a intrat în posesia terenului, şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, însă pârâţii nu s-au prezentat la notar pentru încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare.

În drept sunt invocate prevederile art.5 alin.2 din Titlul X al Legii 247/2005.

Pârâţii nu au depus întâmpinare.

Pârâtele C.C. şi B.B. au răspuns la interogatoriu, arătând că sunt de acord cu admiterea acţiunii.

Ceilalţi pârâţi nu s-au înfăţişat în instanţă şi nu şi-au precizat poziţia procesuală în cauză.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa a reţinut următoarele :

Reclamantul, în calitate de promitent cumpărător, a încheiat la data de 15.01.2014, cu pârâții, în calitate de promitenți vânzători, un antecontract de vânzare-cumpărare, având ca obiect terenul arabil extravilan în suprafaţă de 7.000 mp din tarlaua 1, parcela 5/1, înscris în titlul de proprietate nr. 8/4/27.03.2003 eliberat de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Sibiu.

În înscrisul sub semnătură privată care consemnează convenţia părţilor (fila 4 dosar) se menţionează plata preţului şi predarea terenului la momentul încheierii antecontractului.

Terenul ce face obiectul antecontractului este teren agricol situat în extravilan, fiind înscris în titlul de proprietate nr. 8/4/27.03.2003 eliberat de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Sibiu, pe numele defunctei F.F. (decedată la 2.05.2001 – certificat de deces – fila 6).

Terenul nu este înscris în cartea funciară, astfel cum reiese din certificatul emis de Biroul de cadastru şi Publicitate Imobiliară Mediaş (fila 22 dosar).

Potrivit certificatului de moştenitor nr. 7/5.04.2002 (fila 14), moştenitori ai defunctei F.F. sunt : pârâţii E.E., B.B. şi D.D., în calitate de descendenţi de gradul I., dar şi G.G., în calitate de soţ supravieţuitor (decedat ulterior la data de 21.05.2004 – potrivit adeverinţă fila 33), şi H.H., fiu, decedat şi el la 6.06.2008 (potrivit adeverinţă – fila 34).

În urma defunctului H.H. a rămas ca moştenitor unic pârâta C.C., în calitate de soţie supravieţuitoare (potrivit certificatului de moştenitor nr. 1589/10.09.2009 – fila 45), ipostază care îi conferă acesteia dreptul de a dispune de dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu, în calitate de coproprietar asupra acestuia, şi legitimare procesuală în cauză.

În privinţa cotei părţi care revine defunctului G.G. din terenul în litigiu, aceasta s-a transmis moştenitorilor acestuia, anume pârâţilor E.E., B.B. şi D.D., în calitate de descendenţi de gradul I., dar şi pârâtei C.C., în urma moştenirii averii succesorale a soţului său  H.H., fiu al defunctului.

Reclamantul, beneficiar al unei promisiuni neexecutate de a vinde terenul identificat mai sus, este titularul unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei de a vinde asumată de pârâţii promitenţi, în temeiul antecontractului.

Potrivit art. 1.669 alin.1 C. civ., când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

Corespunzător deciziei nr. 755/16.12.2014 pronunţată de Curtea Constituţională, publicată în Monitorul oficial nr. 101/9.02.2015, condiţiile de validitate pe care instanţa învestită în temeiul art. 1.669 C.civ. trebuie să le verifice sunt reprezentate de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune, în vigoare la data pronunţării hotărârii judecătoreşti. Curtea statuează în sensul că „ îndeplinirea condiţiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.”

Analizând în speţă îndeplinirea condiţiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, instanţa reţine că nu sunt întrunite condiţiile prevăzute de art. 5 alin.1 din Legea 17/2014, incident în cauză, pentru că vânzarea vizează un teren agricol situat în extravilan.

Astfel, potrivit art. 5 alin.1 din Legea 17/2014, în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă, printre altele, numai dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.

Prin urmare, este necesar, pe de o parte ca imobilul în litigiu să fie înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară, iar, pe de altă parte, se impune obţinerea avizului final prevăzut de art.9 din lege, care să garanteze îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art.3 şi 4 din aceeaşi lege –cerinţe care nu sunt îndeplinite în speţă.

Totodată, vânzătorul este ţinut să urmeze procedura prevăzută de art.6 din lege, pentru a se asigura exercitarea dreptului de preemţiune al titularilor acestuia, în condiţiile prescrise de art.7 din lege şi de prevederile dreptului comun incidente.

Ca atare, instanţa a apreciat ca fiind neîntemeiată cererea reclamantului de pronunţare a unei hotărâri care să ţină locul unui contract de vânzare-cumpărare autentic asupra terenului identificat mai sus.

Cu toate acestea, reclamantul este deţinătorul unui drept de creanţă în raport cu pârâţii, astfel cum s-a argumentat mai sus, şi în considerarea acestui drept el este îndreptăţit la a cere pârâţilor executarea obligaţiei corelative dreptului său, potrivit art. 1.516 şi 1.518 C.civ.

În consecinţă, a fost admisă în parte acţiunea reclamantului, în sensul că s-a constatat că reclamantul, în calitate de promitent cumpărător, a încheiat la data de 15.01.2014, cu pârâții, în calitate de promitenți vânzători, un antecontract de vânzare-cumpărare, având ca obiect terenul arabil extravilan în suprafaţă de 7.000 mp din tarlaua 1, parcela 5/1, înscris în titlul de proprietate nr. 8/2/27.03.2003 eliberat de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Sibiu, şi au fost obligaţi pârâţii să încheie cu reclamantul contract autentic de vânzare-cumpărare asupra terenului identificat mai sus, cu condiţia prealabilă a înscrierii terenului la rolul fiscal şi în cartea funciară, şi a întrunirii condiţiilor prevăzute la art.3, 4 şi 9 din Legea 17/2014, precum şi a celor privind exercitarea dreptului de preemţiune.

Pentru considerentele deja expuse, au fost respinse: cererea reclamantului de obligare a pârâţilor să încheie contract autentic de vânzare-cumpărare asupra terenului identificat mai sus fără îndeplinirea condiţiilor prealabile prevăzute mai sus;  cererea reclamantului de pronunţare a unei hotărâri care să ţină locul unui contract de vânzare-cumpărare autentic asupra terenului identificat mai sus; cererea reclamantului de dispunere a întabulării dreptului de proprietate al reclamantului.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul A.A. solicitând schimbarea în parte în sensul admiterii tuturor capetelor de cerere aşa cum au fost formulate.

Apelantul susţine că nelegal instanţa de fond a admis doar în parte acţiunea formulata cu motivarea ca în cauză nu sunt întrunite condiţiile prevăzute de art.5 alin.l din Legea 17/2014 si numai după îndeplinirea procedurilor pentru exercitarea dreptului de preemțiune prevăzut de Legea nr. 17/2014 aplicabilă şi convenţiilor anterioare aşa cum a stabilit Curtea Constituţională prin decizia nr.755/16.12.2015.

Neîndeplinirea condiţiilor arătate de instanţa cu privire la dreptul de preemțiune este sancționată cu nulitatea relativă, care poate fi invocată numai de terțele persoane interesate şi nu din oficiu de către instanţa de fond. De altfel, apelantul susţine că instanţa de fond i-a încălcat dreptul la apărare întrucât nu a pus în discuţie aceste împrejurări.

Pe de alta parte, apelantul arată că dispozițiile legale privind dreptul de preemțiune şi celelalte prevederi din Legea 17/2014 nu sunt aplicabile în prezenta speţă deoarece antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în data de 15.01.2014, împrejurare care face sa-i fie aplicabile dispoziţiile legale în vigoare la data încheierii acestuia. Ori, Legea nr. 17/2014 care reglementează dreptul de preemțiune şi celelalte condiții prevăzute de art.5 alin. 1 nu are caracter retroactiv, aplicându-se numai pentru viitor antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate sub imperiul ei, si nu antecontractelor de vânzare - cumpărare în baza cărora apelantul a cerut pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti în sensul arătat în acţiune.

Un alt motiv de apel arată că instanţa de fond, în mod vădit nelegal şi prin încălcarea principiului disponibilităţii, a admis doar în parte acțiunea, deși pârâţii au fost de acord cu admiterea acesteia în totalitate şi în calitate de proprietari ai terenului care constituie obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare împrejurare dovedită cu răspunsul la interogatoriul luat pârâţilor.

În drept: art.5 alin.2 din titlul X al Legii nr.247/2005, art. 129 alin.6 din C.pr. civ.vechi.

Analizând sentinţa atacată prin prisma motivelor de apel şi, din oficiu, sub toate aspectele, tribunalul reţine că apelul este neîntemeiat şi va fi respins pentru considerentele pe care le vom arăta în continuare.

Instanţa de fond a reţinut în mod corect starea de fapt şi elementele juridice aplicabile în speţă. Reclamantul, în calitate de promitent cumpărător, a încheiat la data de 15.01.2014, cu pârâții, în calitate de promitenți vânzători, un antecontract de vânzare-cumpărare, având ca obiect terenul arabil extravilan în suprafaţă de 7.000 mp din tarlaua 1, parcela 5/1, înscris în titlul de proprietate nr. 8/4/27.03.2003 eliberat de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Sibiu. Terenul nu este înscris în cartea funciară şi este un teren agricol situat în extravilan.

Legitimarea procesuală a pârâţilor, în calitate de proprietari ai terenului şi de semnatari sau moştenitori ai semnatarilor promisiunii de vânzare-cumpărare nu a fost contestată.

Aşa cum a reţinut şi instanţa de fond, apelantul reclamant, în calitate de beneficiar al promisiunii de vânzare-cumpărare are un drept de creanţă în temeiul căruia poate cere pârâţilor să îşi îndeplinească obligaţia sau, dacă aceştia refuză îndeplinirea ei, poate cere obligarea lor prin intermediul instanţei de judecată.

În cauză pârâţii nu s-au opus acţiunii, deci au fost de acord cu încheierea contractului autentic, ceea ce arată că nici nu se impunea ca reclamantul să apeleze la forţa coercitivă a statului pentru realizarea dreptului său de creanţă. În aceste condiţii, în mod corect instanţa de fond a verificat, pentru admiterea acţiunii, dacă în cauză sunt respectate dispoziţiile legale referitoare la înstrăinarea terenurilor agricole din extravilan, respectiv cele cuprinse în art.1669 Cod civil şi în Legea nr.17 din 2014, modificată.

Cel mai important aspect reţinut se regăseşte chiar în cuprinsul deciziei nr. 755/16.12.2014 pronunţată de Curtea Constituţională, publicată în Monitorul oficial nr. 101/9.02.2015, care statuează că „îndeplinirea condiţiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.”

Deciziile Curţii constituţionale sunt obligatorii şi instanţa de fond era obligată să ţină cont de această hotărâre la pronunţarea soluţiei, în mod contrar ar fi pronunţat o hotărâre judecătorească nelegală.

În ceea ce priveşte motivul de apel că încălcarea dreptului de preemţiune ar fi sancţionată cu nulitatea relativă, acesta este real, dar nu poate fi reţinut ca motiv de admitere a apelului. Dacă instanţa ar obliga pârâţii la încheierea contractului fără a respecta dispoziţiile referitoare la dreptul de preemţiune, beneficiarii acestuia nu ar mai putea să îl exercite decât înfrângând puterea de lucru judecat a hotărârii. În plus, în contextul în care pârâţii nu s-au opus admiterii acţiunii, conivenţa acestora ar putea avea drept scop tocmai eludarea acestor dispoziţii legale, ceea ce nu poate fi recunoscut printr-o hotărâre judecătorească.

Dreptul la apărare al apelantului nu a fost încălcat atât timp cât instanţa de fond şi-a întemeiat hotărârea pe dispoziţii legale în vigoare şi a căror necunoaştere nu poate fi invocată.

Pentru toate aceste motive, în baza art.480 Cod proc.civ. se va respinge apelul şi se va păstra sentinţa atacată.

Domenii speta

Spete similare