Vânzarea bunului aflat în indiviziune

DECIZILA CIVILĂ NR. 1285

Data: 28.09.2016

Autor  – Gheorghe Daniela

Domeniu asociat: contracte

Titlu: vânzarea bunului aflat în indiviziune

Deliberând asupra apelului civil de faţă, constată:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sinaia la data de 30.07.2014, sub număr dosar XXX, reclamantul XXX, în contradictoriu cu pârâţii Oraşul YYY prin primar, ZZZ, Instituţia Prefectului Prahova prin prefect şi UUU, a solicitat ca în urma administrării probelor necesare să se pronunţe o hotărâre judecătorească prin care să se dispună:

- nulitatea absolută a Hotărârii nr. X şi nr. Y emise de Primăria YYY şi actului administrativ nr. XXX emis de Instituţia Prefectului Prahova ca fiind netemeinice şi nelegale, fiind emise prin fraudă la lege fără acordul coproprietarului TTT, fără forma autentică cerute de lege întrucât nu a fost sistată starea de coproprietate a terenului în suprafaţă de 780 mp situat în YYY, XXX, judeţul Prahova;

- nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. XXX de BNP XXX, prin care s-a înstrăinat suprafaţa de teren de 101 mp situaţi în YYY, XXX, judeţul Prahova, înscris în CF XXX a localităţii YYY şi număr cadastral XXX, întrucât s-a înstrăinat un teren aflat în stare de coproprietate, fiind încheiat prin fraudarea legii, întrucât terenul era în posesia şi folosinţa reclamantului pe care îl deţinea în coproprietate cu statul Român, nefiind sistată starea de coproprietate şi nu are acordul celuilalt coproprietar, respectiv TTT. Cu cheltuieli de judecată.

În fapt, reclamantul a arătat că autoarea sa, defuncta XXX a cumpărat de la numiţii XXX, imobilul situat în YYY, str. XXX, judeţul Prahova, compus din teren în suprafaţă de 100 mp, aflat în indiviziune cu Statul Roman, conform Hotărârii nr.X dată de Consiliul Local al oraşului YYY, judeţul Prahova şi construcţia edificată pe acest teren prin contractual de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. XXX de BNP Iulia Şapşa, contract rectificat prin încheierea de rectificare nr. 3607 din 08.07.200 emisă de BNP Semper, cu sediul în Bucureşti, Calea Victoriei, nr. 1-5, sector 5.

A mai arătat reclamantul că prin Certificatul de moştenitor nr. Zemis de BNP Asociaţi Lidia Georgescu & Bogdan Moldoveanu a moştenit imobilul situat în YYY, str. XXX, judeţul Prahova, având număr cadastral -1230/C2, imobil dobândit de autoarea sa prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. XXX de BNP XXX, act rectificat prin încheierea nr. XXXautentificată de XXX din cadrul Biroul Notarial Semper, imobil compus din teren de 100 mp din suprafaţă indiviză de 780 mp si construcţia existentă formată din parter - compus din magazin 22 mp, grup sanitar 1,61 mp, total suprafaţă de 23,61 mp, suprafaţă construită de 36,90 mp  etajul I, compus din cameră de 15,50 mp, hol casa scării de 4,39 mp, casa scării 1,52 mp, bucătărie de 3,18 mp, baie de 2,39 mp, total suprafaţă de 26,98 mp, balcon de 1,35 mp, total suprafaţă de 28,33 mp, suprafaţă construită de 43,20 mp, etajul II compus din cameră de 20,70 mp, hol casa scării de 1,91 mp, baie de 2,82 mp, total suprafaţă de 25,43 mp, balcon de 1,35 mp total suprafaţă de 26,78 mp şi suprafaţa construită de 39,60 mp. Construcţia are parter cu acces direct din exterior pe latura de est, etaj I cu acces printr-o scara exterioară închisă situată pe latura de sud a construcţiei şi etajul II cu acces pe casa scării care leagă cele doua etaje. Imobilul are următoarele vecinătăţi XXX. Terenul în suprafaţă de 100 mp se afla în indiviziune, aşa cum rezultă din Hotărârea nr. XXXde Consiliul local al oraşului YYY, judeţul Prahova.

Prin încheierea nr. 53253 din 09.09.2011 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Prahova, prin Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ploieşti, s-a întabulat dreptul de proprietate în favoarea lui TTT, iar ulterior, pârâtele Oraşul YYY şi Instituţia Prefectului Prahova au emis următoarele acte, fără a sista stare de coproprietate a terenului, fără a avea acordul coproprietarului TTT şi fără a respecta forma autentică, respectiv Hotărârea nr. X şi nr. Y emise de Primăria YYY şi actul administrativ nr. XXX emis de Instituţia Prefectului,

Prin încheierea nr. 29675 din 26.05.2011 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Prahova, Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ploieşti, s-a întabulat dreptul de proprietate în favoarea Oraşului YYY, pentru suprafaţa de teren de 101 mp din cei 780 mp aflaţi în indiviziune.

Astfel, s-a mai arătat de către reclamant că autoarea sa a cumpărat o suprafaţa de teren aflată în stare de coproprietate cu Statul Român, aşa cum reiese din Hotărârii nr. 22 din 22.05.1998 dată de Consiliul Local al oraşului YYY, judeţul Prahova şi contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. XXX de BNP XXX, act rectificat prin încheierea nr. XXXautentificată de XXX din cadrul Biroul Notarial Semper, coproprietatea fiind un drept de proprietate pe cote-părţi ideale, abstracte, matematice, aparţinând la două sau mai multe persoane.

În continuare, s-a arătat de către reclamant că fiind vorba de un imobil aflat în stare de coproprietate niciunul dintre copărtaşi nu au drepturi sau prerogative asupra unei părţi determinate din bun, privit în materialitatea sa, considerând că niciunul dintre copărtaşi nu poate face niciun fel de act de dispoziţie cu privire la acel bun, fără acordul unanim al tuturor copărtaşilor, cum este cazul şi în speţa de faţă.

Astfel, pentru a sista această stare de coproprietate trebuia ca toţi coproprietarii să încheie unul dintre actele juridice pentru a pune capăt acestei stări de coproprietate, respectiv prin acte juridice, care nu au fost încheiate nici de autoarea sa defuncta XXX şi nici de el.

S-a mai arătat că împărţeala este reglementată de art. 728-799 din Vechiul Cod civil, care era în vigoare la data naşterii stării de coproprietate şi la data emiterii Hotărârilor nr. X şi nr. Y emise de Primăria YYY şi actul administrativ nr. XXX emis de Instituţia Prefectului.

De asemenea, s-a arătat că, fiind un act juridic, convenţia de împărţeală trebuia să îndeplinească toate condiţiile de validitate ale actelor juridice, împărţeala fiind permisă numai dacă toţi coproprietarii sunt prezenţi şi se înţeleg asupra bunului, iar în cazul în care împărţeala este făcută în lipsa unui copărtaş, aceasta este lovită de nulitate relative ceea ce este si cazul în prezenta cauză.

Reclamantul a considerat că fiind vorba de un teren, acest act de sistare a stării de coproprietate se putea face doar în formă autentică şi nu prin act administrativ formă care nu a fost respectată.

Forma actelor juridice este o condiţie intrinsecă de validitate a contractelor deoarece este prevăzută de lege ca o cerinţă de validitate a consimţământul părţilor contractante, iar nerespectarea acesteia se sancţionează cu nulitatea absolută.

Astfel, potrivit art. 46 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, obligaţia ca partajul terenurilor să îmbrace forma autentică, pe care Hotărârea nr. X şi nr. Y emise de Primăria YYY şi actul administrative nr. XXX emis de Instituţia Prefectului, nu o îmbracă.

S-a mai arătat de către reclamant că Hotărârile nr. X şi nr. Y emise de Primăria YYY şi actul administrativ nr. XXX emis de Instituţia Prefectului nu respectă condiţiile de validitate pentru emiterea unor asemenea acte.

Existenţa unei stări de coproprietate asupra terenului situat în YYY, XXX, judeţul Prahova, înscris în CF XXX a localităţii YYY si număr cadastral XXX, nu a fost sistată în niciunul dintre modurile prevăzute de Codul civil, lipsind acordul expres şi semnăturile tuturor coproprietarilor asupra terenului situat în YYY, XXX, judeţul Prahova, înscris în CF XXX a localităţii YYY şi număr cadastral XXX şi al reclamantul TTT sau al autoarei acestuia, defuncta XXX.

Reclamantul a menţionat că atât el, cât şi autoarea sa, defuncta XXX sunt persoane surdo-mute, motiv pentru care, când şi-ar fi exprimat consimţământul trebuia să fie asistaţi de un interpret, lucru care nu a fost respectat.

S-a mai arătat că lipseşte forma autentică a actelor de partaj pentru terenul situat în YYY XXX, judeţul Prahova, înscris în CF XXX a localităţii YYY şi număr cadastral XXX, care nu a fost respectată la încheierea Hotărârii nr. X şi nr. Y emise de Primăria YYY si actului administrativ nr. XXX emis de Instituţia Prefectului a Judeţului Prahova, astfel că aceste acte sunt emise prin fraudă la lege, fiind lovite de nulitate absolute.

Reclamantul a considerat că fiind vorba de acte emise sub imperiul Vechiului Cod civil, raportat la art. 3 şi 4 din Legea nr. 287/2009, se prevede că actele şi faptele juridice încheiate sau produse înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii, respectiv a Vechiului Cod civil, motiv pentru care temeiul acţiunii este cel prevăzut de vechiul Cod civil.

Potrivit art. 966 din Vechiul Cod civil prevede că obligaţia nelicită nu poate avea niciun efect, iar potrivit art. 968 Vechiul Cod civil cauza este nelicită când este prohibit de legi, când este contra bunelor moravuri şi ordinii publice, iar sancţiunea care intervine este nulitatea absolute a actului juridic civil.

Potrivit art. 5 din Vechiul Cod civil conduita părţilor actului juridic civil trebuie să fie în concordanţă cu legea şi cu regulile de convieţuire socială nerespectare care atrage nulitatea absolute.

De asemenea, s-a arătat că lipsa formei actului juridic civil, care reprezintă un element esenţial al actului juridic civil atrage nulitatea absolute a actului încheiat, astfel că în ceea ce priveşte acest prim capăt de cerere, reclamantul arată că înţelege să se judece în contradictoriu cu pârâtele Oraşul YYY şi Instituţia Prefectului a Judeţului Prahova.

S-a arătat că temeiul de drept al primului capăt de cerere privind nulitatea absolută a Hotărârilor nr. X şi nr. Y emise de Primăria YYY şi actul administrativ nr. XXX emis de Instituţia Prefectului a Judeţului Prahova este art. 966 din Vechiul Cod civil, art. 968 Vechiul Cod civil, art. 5 Vechiul Cod civil, art. 3 şi 4 din Legea nr. 287/2009, art. 2 din Legea nr. 247/2005 care modifică Legea nr. 18/1991, art. 728-799 din Vechiul Cod civil, art. 148-149 şi 194-195 Noul Cod de procedură civilă.

Totodată, s-a arătat de reclamant că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 517 din 11.08.2011 de BNP XXX, încheiat între Oraşul YYY, în calitate de vânzătoare şi ZZZ, în calitate de vânzătoare, s-a vândut suprafaţa de teren de 101 mp situaţi în YYY, XXX, judeţul Prahova, număr cadastral XXX, înscris în Cartea funciara nr. XXX, teren care este în folosinţa şi posesia subsemnatului TTT din suprafaţa totală de 780 mp aflaţi în indiviziune.

S-a mai arătat că prin încheierea nr. 47224 din 12.08.2011 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Prahova, Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ploieşti, s-a intabulat dreptul de proprietate în favoarea doamnei ZZZ.

Reclamantul a susţinut că terenul înstrăinat numitei ZZZ este chiar terenul care se află în posesia şi folosinţa sa, parte din terenul care se află în indiviziune, teren în suprafaţă totală de 780 mp, nefiind făcut partajul acestui teren pe cale voluntară sau prin instanţă, considerând că Hotărârile nr. X şi nr. Y emise de Primăria YYY şi actul administrative nr. XXX emis de Instituţia Prefectului Prahova sunt lovite de nulitate absolute, întrucât aceste terenuri se aflau în stare de coproprietate, care nu a fost sistată, astfel că nu puteau fi emise aceste acte fără acordul celuilalt coproprietar TTT.

Având în vedere că niciunul dintre copărtaşi nu au drepturi sau prerogative asupra unei părţi determinate din bun, privit în materialitatea sa, consideră reclamantul că niciunul dintre copărtaşi nu poate face niciun fel de act de dispoziţie cu privire la acel bun, fără acordul unanim al tuturor copărtaşilor, cum este cazul şi în speţa de fată.

Reclamatul a susţinut că pârâta Oraşul YYY a înstrăinat acest teren numitei ZZZ, arătând că sunt proprietari exclusivi, deşi, în realitate, sunt coproprietari cu el, fiind vorba de un teren aflat în stare de coproprietate.

Pe de altă parte, reclamantul a arătat că pârâta ZZZ avea cunoştinţă că el avea posesia şi folosea exclusiv terenul care potrivit adresei nr. 1026 din 10.06.1998 emisă de Primăria YYY, urmează să fie atribuit vânzătorului XXX, fiind identificat prin schiţa anexată adresei, unde terenul care urma să fie atribuit acestuia este identificat prin punctele A,B,C,D, având lungimea de 14,45m şi lăţimea de 4,1 lm.

Astfel, s-a arătat că atât el, cât şi autoarea sa defuncta XXX au folosit acest amplasament menţionat anterior, în mod exclusiv, urmând ca atunci când se va face ieşirea din indiviziune să-i fie atribuit acest amplasament.

Pe de altă parte, reclamantul a considerat că pârâta ZZZ cunoştea faptul că el este proprietarul acestui teren, dar a depus cerere pentru cumpărarea acestuia în baza Legii nr. 112/1995, motiv pentru care consideră că este de rea-credinţă.

Pentru a dovedi faptul că pârâta ZZZ cunoştea că el este proprietarul acestui teren, pe care îl folosea în mod exclusiv, aspect cunoscut de toţi vecinii de la nr. 97, reclamantul a solicitat proba cu martorii, domiciliaţi în YYY, str. XXXA, judeţul Prahova.

Faţă de aceste susţineri, reclamantul a considerat că, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 517 din 11.08.2011 de BNP XXX, încheiat între Oraşul YYY, în calitate de vânzătoare şi ZZZ, în calitate de vânzătoare, prin s-a vândut suprafaţa de teren de 101 mp situată în YYY, XXX, judeţul Prahova, având număr cadastral XXX, înscris în Cartea funciara nr. XXX, este lovit de nulitate relativă, întrucât s-a înstrăinat un teren în stare de coproprietate, care nu a fost sistată în mod legal, prin acordul tuturor coproprietarilor şi în forma autentică cerută de lege.

S-a mai considerat că nu au fost respectate condiţiile de validitate a obiectul actului juridic, respectiv obiectul contractului să fie determinat, potrivit art. 948 alin. 3 din Vechiul Cod civil care presupune un obiect determinat, or, în speţă obiectul nu poate să fie determinat, întrucât terenul în suprafaţa de teren de 101 mp situaţi în YYY, XXX, judeţul Prahova, număr cadastral XXX, înscris în Cartea funciara nr. XXX se afla în stare de coproprietate, obiectul contractului să fie licit şi moral, potrivit art. 5 din Vechiul Cod civil, " părţilor actului juridic civil trebuie să fie în concordanţă cu legea şi cu regulile de convieţuire social", nerespectare care atrage nulitatea absolută, ceea ce este în cazul în prezenta speţă, întrucât contractual are ca obiect un teren care se află în stare de coproprietate.

De asemenea, s-a mai arătat că reaua credinţă a pârâţilor ZZZ şi Oraşul YYY reiese şi din nerespectarea condiţiilor de validitate a contractului respectiv existenţa unei cauze licite şi morală la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ştiind că prin încheierea acestui contract îl prejudiciază pe el, care este coproprietarul acestui teren. Potrivit disp. art. 966 din Vechiul Cod civil "obligaţia nelicită nu poate avea niciun efect ", iar potrivit disp. art. 968 Vechiul Cod civil " cauza este nelicită când este prohibit de legi, când este contra bunelor moravuri şi ordinii publice", iar sancţiunea care intervine este nulitatea absolută a actului juridic civil.

Reclamantul a arătat că reaua-credinţă a pârâtului Oraşului YYY rezultă şi din notificarea nr. 98/04.03.2013, pe care i-a trimis-o prin intermediul Executorului Judecătoresc Dobranici Doina Crenguţa, primită în data de 07.03.2013, conform dovezii de primire, prin care îi învederează că a vândut un teren care se află în coproprietate.

Pârâtul Oraşul YYY recunoaşte prin răspunsul la notificare că persoana care i-a vândut autoarei reclamantului, respectiv XXX nu a mai făcut ieşirea din indiviziune şi că reclamantul are în coproprietate suprafaţa de 100 mp aflaţi în indiviziune cu Oraşul YYY din suprafaţa totală de 780 cât există în YYY, XXX, judeţul Prahova şi îl invită să se prezinte la Primărie, pentru a sista prin bună învoială această stare de coproprietate.

Faţă de recunoaşterea de către pârâtul Oraşul YYY a stării de coproprietate a terenului în suprafaţă de 100 mp din suprafaţa totală de 780 mp, reclamantul a arătat ca nu putea să vândă în calitate de proprietar exclusiv pârâtei ZZZ suprafaţa de 101 mp situaţi YYY, XXX, judeţul Prahova în condiţiile în care acest teren se află în stare de coproprietate.

Parata orașul YYY a formulat întâmpinare, fila 64 volum I si s-a invocat excepţia necompetentei materiale a Judecătoriei Sinaia de a soluţionarea primul capăt de cerere.

În ceea ce priveşte cel de-al doilea capăt de cerere, prin care se solicită constatarea nulităţii relative a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. XXX de BNP XXX, prin care s-a înstrăinat suprafaţa de teren de 101 mp, situat in YYY B-dul Libertăţii nr. 97, judeţul Prahova, înscris in CF XXX a localităţii YYY si număr cadastral XXX, pârâtul a menţionat că prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. XXXde BNP Iulia Sapsa, numitul XXX se angaja ca în numele şi interesul cumpărătoarei XXXsă se prezinte la notarul public competent pentru autentificarea actului de ieşire din indiviziune asupra terenului in suprafaţa de 100 mp cu statul.

S-a mai menţionat faptul că acesta nu s-a prezentat pentru încheierea actului de ieşire din indiviziune, iar reclamantul a fost înştiinţat să se prezinte pentru încheierea actului de ieşire din indiviziune, dar nu s-a prezentat.

În continuare, pârâtul a arătat că suprafaţa de 100 mp. propuşi pentru ieşirea din indiviziune erau distribuiţi, astfel: 30 mp. teren aflat sub construcţie, 11 mp. cota indiviza din drumul de acces si 59 mp. teren situat în spatele agenţiei loto.

De asemenea, s-a menţionat că terenul pârâtei ZZZ Măria nu afectează terenul reclamantului.

Prin rezoluţia din data de 19.09.2014, instanţa de fond a dispus comunicarea întâmpinării pârâtului Oraşul YYY către reclamant, pentru a formula răspuns în termen de 10 zile de la comunicare.

La data de 06.10.2014, reclamantul a depus răspuns la întâmpinarea pârâtului Oraşul YYY, prin care a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună respingerea apărărilor pârâtului, ca neîntemeiate şi admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată şi completată.

În fapt, reclamantul a arătat că prin întâmpinare pârâtul Oraşul YYY solicită respingerea acţiunii ca neîntemeiată, dar recunoaşte că cu privire la terenul situat în YYY, str. XXX, judeţul Prahova, având număr cadastral - 1230/C2, dobândit de autoarea sa prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. XXX de BNP XXX, act rectificat prin încheierea nr. XXX autentificată de XXX din cadrul Biroul Notarial Semper " imobil compus din teren de 100 mp din suprafaţă indiviză de 780 mp sunt în stare de coproprietate care nu a fost sistată până în prezent.

S-a mai arătat de către reclamant că faptul că autoarea sa XXX sau el nu s-au prezentat la Primăria YYY, în vederea sistării stării de indiviziune nu înseamnă că există vreo culpa din partea lor şi nu produce nicio consecinţă juridică cu privire la sistarea stării de indiviziune a terenului.

Astfel, reclamantul a arătat că autoarea sa a cumpărat o suprafaţa de teren aflată în stare de coproprietate cu Statul Român, conform Hotărârii nr. 22 din 22.05.1998 dată de Consiliul Local al oraşului YYY, judeţul Prahova si contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. XXX de BNP XXX, act rectificat prin încheierea nr. XXX  autentificată de XXX din cadrul Biroul Notarial Semper ". Coproprietatea este un drept de proprietate pe cote-părţi ideale, abstracte, matematice, aparţinând la două sau mai multe persoane.

Prin rezoluţia din data de 08.10.2014, instanţa a fixat termen de judecată la data de 10.11.2014, cu citarea părţilor.

La data de 13.10.2014, reclamantul a depus completare a cererii introductive, prin care a solicitat ca prin probele ce se vor administra să se constate, fila 79:

- nulitatea absolută a Hotărârii nr. X şi nr. Y emise de Primăria YYY si actului administrativ nr. XXX emis de Instituţia Prefectului Prahova ca fiind netemeinice şi nelegale, fiind emise prin fraudă la lege, fară acordul coproprietarului TTT, fară forma autentică cerute de lege, întrucât nu a fost sistată starea de coproprietate a terenului în suprafaţă de 780 mp situat în YYY, XXX, judeţul Prahova;

- nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. XXX de BNP XXX prin care s-a înstrăinat suprafaţa de teren de 101 mp situată în YYY, XXX, judeţul Prahova, înscris în CF XXX a localităţii YYY si număr cadastral XXX, întrucât s-a înstrăinat un teren aflat în stare de coproprietate, fiind încheiat prin fraudarea legii, întrucât terenul era în posesia şi folosinţa reclamantului pe care îl deţinea în coproprietate cu statul Român, nefiind sistată starea de coproprietate şi nu are acordul celuilalt coproprietar, respectiv TTT;

- nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 603 din 23.05.2013 de BNP Constantinescu Eva prin care pârâta UUUa dobândit nuda proprietate asupra suprafeţei de teren de 101 mp situaţi în YYY, XXX, judeţul Prahova, înscris în CF XXX a localităţii YYY şi număr cadastral XXX, întrucât a fost încheiat prin fraudarea legii şi cu scop ilicit şi imoral pentru a nu mai putea fi revendicat de la nepoata pârâtei ZZZ, respectiv pârâta UUU de către reclamantul TTT; cu cheltuieli de judecată.

Pentru termenul de judecată din data de 19.01.2015, pârâta Instituţia Prefectului Prahova prin prefect a depus întâmpinare, prin care a solicitat prin care va solicitat respingerea acţiunii reclamantul ca neîntemeiată.

În fapt, pârâta a arătat că prin cererea de chemare in judecată, reclamantul a solicitat ca prin sentinţa ce se va pronunţa sa dispună nulitatea absolută a Hotărârilor nr. X şi nr. Y emise de Primăria YYY si a actului administrativ nr. XXX emis de Instituţia Prefectului; nulitatea relativa a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.XXX de BNP XXX; nulitatea relativa a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.603/23.05.2013 de BNP Constantinescu Eva.

Pe cale de excepţie, pârâta a invocat excepţia necompetentei materiale a Judecătoriei Sinaia pentru primul capăt al petitului acţiunii formulate.

În susţinerea excepţiei, pârâta a arătat că înscrisul a cărui nulitate absoluta se solicită, respectiv Hotărârea Consiliului Local YYY nr. X ce priveşte reactualizarea bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al localităţii YYY este un act administrativ, astfel că competenţa de soluţionare a cauzei revine Tribunalului Prahova Secţia de contencios administrativ şi fiscal, potrivit art. 1 alin. (l) prevăzut de Legea nr. 554/2004 privind contenciosul administrativ, cu modificările si completările ulterioare.

Referitor la actul administrativ nr. XXX emis de Instituţia Prefectului, a arătat pârâta că acesta nu îmbracă forma unui act administrativ conform reglementarilor în materie, reprezentând în fapt un răspuns la solicitarea primăriei oraşului YYY.

Faţă de celelalte doua capete ale petitului acţiunii, respectiv nulitatea relativa a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. XXX de BNP XXX şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 603/23.05.2013 de BNP Constantinescu Eva, pârâta a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a prefectului, motivat de faptul prefectul nu a fost parte în niciunul dintre aceste contracte.

Faţă de cele expuse, s-a solicitat admiterea excepţiilor invocate şi pe fond respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

Prin Sentinţa civilă nr. 972/11.12.2015 pronunţată de Judecătoria Sinaia a fost respinsă excepția lipsei calităţii procesuale pasive a paratei Instituţia Prefectului, a fost admisă în parte acţiunea civilă de  constatare nulitate act juridic completată de reclamantul XXX, în contradictoriu cu pârâţii Oraşul YYY prin primar, ZZZ, Instituţia Prefectului Prahova prin prefect şi UUU şi în consecință: a constatat nulitatea actului administrativ nr. XXX emis de Orașul YYY si a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. XXX de BNP XXX si a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 603 din 23.05.2013 de BNP Constantinescu Eva, a obligat parații Oraşul YYY, ZZZ şi UUU la cheltuieli reclamantului astfel: 1750 lei Orasul YYY şi 1750 lei ZZZ şi UUU, respingând în rest ca neîntemeiată cererea introductivă completată.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de examinând actele şi lucrările dosarului fiind administrate probe cu înscrisuri, interogatorii, expertiza tehnica topografica ing. Mladinovici Iulian a reţinut în fapt că defuncta XXX, autoarea reclamantului, a cumpărat de la numiţii XXX imobilul situat în orasul YYY, str. XXX, judeţul Prahova, compus din teren în suprafaţă de 100 mp, aflat în indiviziune cu Statul Roman, conform Hotărârii nr. 22 din 22.05.1998 dată de Consiliul Local al oraşului YYY, judeţul Prahova şi construcţia edificată pe acest teren – astfel cum rezulta din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. XXX de BNP Iulia Şapşa, contract rectificat prin încheierea de rectificare nr. 3607 din 08.07.200 emisă de BNP Semper, cu sediul în Bucureşti, Calea Victoriei, nr. 1-5, sector 5.(file 13 – 15, volum I)

XXX na decedat la 20.01.2006, fiind emis certificatul de moştenitor nr. Z- BNP Asociaţi Lidia Georgescu & Bogdan Moldoveanu  din conținutul căruia rezulta ca reclamantul a moştenit imobilul situat în YYY, str. XXX, judeţul Prahova, având număr cadastral -1230/C2, imobil dobândit de autoarea sa prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. XXX de BNP XXX, act rectificat prin încheierea nr. XXX autentificată de XXX din cadrul Biroul Notarial Semper, imobil compus din teren de 100 mp indiviz din 780 mp si construcţia existentă formată din parter - compus din magazin 22 mp, grup sanitar 1,61 mp, total suprafaţă de 23,61 mp, suprafaţă construită de 36,90 mp  etajul I, compus din cameră de 15,50 mp, hol casa scării de 4,39 mp, casa scării 1,52 mp, bucătărie de 3,18 mp, baie de 2,39 mp, total suprafaţă de 26,98 mp, balcon de 1,35 mp, total suprafaţă de 28,33 mp, suprafaţă construită de 43,20 mp, etajul II compus din cameră de 20,70 mp, hol casa scării de 1,91 mp, baie de 2,82 mp, total suprafaţă de 25,43 mp, balcon de 1,35 mp total suprafaţă de 26,78 mp şi suprafaţa construită de 39,60 mp. Construcţia are parter cu acces direct din exterior pe latura de est, etaj I cu acces printr-o scara exterioară închisă situată pe latura de sud a construcţiei şi etajul II cu acces pe casa scării care leagă cele doua etaje. Imobilul are următoarele vecinătăţi la Nord -, la Sud YYY, la Est - , la Vest – proprietatea. Terenul în suprafaţă de 100 mp se afla în indiviziune, aşa cum rezultă din Hotărârea nr. XXX de Consiliul local al oraşului YYY, judeţul Prahova.(fila 17 volum I)

Prin încheierea nr. 53253 din 09.09.2011 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Prahova, prin Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ploieşti, s-a intabulat dreptul de proprietate în favoarea lui TTT asupra dreptului astfel dobândit, file 20, 21, volum I.

 Prin încheierea nr. 29675/26.05.2011 – în baza Hotărârii nr. X şi nr. Y emise de Primăria YYY şi a actului administrativ nr. XXX emis de Instituţia Prefectului s-a intabulat dreptul de proprietate al orașului YYY asupra terenului de 101 mp situat in orașul YYY, bulevardul Libertarii, nr. 97 cu privire la terenul de 101 mp – nefiind evidențiata în încheierea de intabulare ca acest teren ar fi indiviz din 780 mp. De altfel , din cuprinsul planului de amplasament aflat la fila 29 rezulta ca terenul de 101 mp a fost identificat ca un tot exclusiv şi nu s-a evidențiat în PAD terenul de 780 mp in legătura cu care sa poarte starea de indiviziune.

Acest aspect conturează concluzia certa ca Orașul YYY a realizat delimitarea respectiv sistarea stării de indiviziune printr-un act la săvârșirea căruia reclamantul nu a participat deși era coproprietar. Acest act administrativ a fost hotărârea nr. Y emisa de Orașul YYY; astfel, prin hotărârea nr. X se aproba modificarea si completarea inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al orașului YYY – fila 68 iar prin actul administrativ nr. XXX – fila 67- al Instituţiei Prefectului Prahova se emite avizul de legalitate pentru hotărârea nr. X.

Cu privire la hotărârea nr. X prin care se aproba modificarea si completarea inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al orașului YYY si respectiv la actul administrativ nr. XXX al Instituţiei Prefectului Prahova – nicio componenta de nelegalitate nu se poate identifica fiind acceptat de toate părțile în cauza ca terenul de 101 mp din YYY, str. XXX, judeţul Prahova era proprietatea orașului YYY fiind așadar legal ca acesta sa fie evidențiat in domeniul privat al acestei entităţi astfel cum s-a hotărât prin cele doua acte administrative contestate.

Cu privire însa la hotărârea nr. Y emisa de Orașul YYY s-a reţinut că aceasta a săvârșit partajul bunului teren din YYY str. XXX, judeţul Prahova teren asupra căruia si reclamantul avea un drept de 100 mp indiviz din 780 mp. Potrivit art. 733 si art. 747 Cod civil de la 1864 imparțeala prin buna învoiala a unui bun nu putea fi săvârşita decât cu acordul tuturor coproprietarilor si, fiind vorba de un teren, in forma actului autentic notarial. In cauza hotărârea nr. Y emisa de Orașul YYY nu a respectat niciuna din aceste condiţii astfel ca aceasta a săvârșit si consemnat un act juridic nul absolut.

In ce privește conținutul hotărârii nr. Y – s-a reţinut ca s-a solicitat paratei orașul YYY in mai multe rânduri depunerea lui, ultima solicitare s-a formulat la 02.03.2015 prin încheierea din ședința publica de la aceeași data, file 207, 208, 210 însă aceasta nu a înțeles sa răspundă solicitărilor instanței. Potrivit art. 295 Cod procedura civila „daca partea, după ce s-a dovedit deținerea înscrisului nu se conformează ordinului dat de instanța de a-l înfățișa, instanța va putea socoti ca dovedite afirmațiile făcute cu privire la conținutul acelui înscris de partea care a cerut înfățișarea.” Reclamantul XXX a solicitat înfățișarea înscrisului, instanța a ordonat prezentarea lui iar parata nu s-a supus astfel ca se va socoti ca acest înscris este in conținut actul de partaj la care face referire reclamantul XXX. Ca este așa o dovedește si documentația de cadastru la care s-a făcut anterior referire precum si răspunsurile paratei Orașul YYY la interogatoriu, fila 296 întrebări 7,8,9. Parata recunoaște implicit ca prin acest act a făcut unilateral partajul si oferă ca si justificare faptul ca reclamantul nu s-a prezentat.

Astfel fiind cu privire la cele trei acte administrative contestate ca fiind nule s-a reţinut incidenta sancțiunii pentru considerentele de fapt si de drept ce preced numai cu privire la actul administrativ nr. Y.

A mai contestat reclamantul doua acte juridice solicitând nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. XXX de BNP XXX prin care s-a înstrăinat suprafaţa de teren de 101 mp situată în YYY, XXX, judeţul Prahova, înscris în CF XXX a localităţii YYY si număr cadastral XXX; deși a făcut vorbire de nulitatea relativa a actului reclamantul a invocat in principal cauze de nulitate absoluta respectiv frauda la lege, cauza ilicita. A solicitat reclamantul si nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 603 din 23.05.2013 de BNP Constantinescu Eva prin care pârâta UUUa dobândit nuda proprietate asupra suprafeţei de teren de 101 mp situaţi în YYY, XXX, judeţul Prahova, înscris în CF XXX a localităţii YYY şi număr cadastral XXX, „întrucât a fost încheiat prin fraudarea legii şi cu scop ilicit şi imoral.”

Este evident ca deși face vorbire de nulitate relativa reclamantul invoca nulitatea absoluta a actelor astfel că instanța a examinat cauza ilicita ca si cauza de nulitate a actelor juridice.

Cu privire la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. XXX de BNP XXX prin care s-a înstrăinat suprafaţa de teren de 101 mp situată în YYY, XXX, judeţul Prahova s-a reţinut că , atât vânzătoarea, cât şi comparatoarea au fost de rea-credință nefiind animate de dorința de a vinde şi respectiv cumpăra, ci de dorința de a vinde si cumpăra un anumit teren anume cel aflat in posesia reclamantului – aspect pe care ambele parți îl cunoșteau. Înscrisurile aflate la 45, 47 volum I evidențiază faptul ca parata a recunoscut dreptul autorului reclamantului XXX şi a realizat o partajare a folosinței terenului, partajare cu care si proprietarul Secuianu a fost de acord, sens in care s-a întocmit planul de situație aflat la fila 47. Acest teren a fost stăpânit si de reclamantul XXX însă pentru considerente ce nu au fost evidențiate parata Orașul YYY a interes ca acest teren este necesar paratei ZZZ astfel ca într-un interval scurt de timp s-au săvârșit mai multe acte, inclusiv așa zisa ieșire din indiviziune si terenul s-a vândut paratei ZZZ. Este evident așadar ca vânzătoarea a fost animata, ca si comparatoarea ZZZ dealtfel, locatara a aceluiași imobil, de dorința de a fi transmis chiar acest teren aflat in folosința reclamantului XXX – ceea ce conturează caracterul ilicit al înțelegerii. De altfel vânzătoarea a făcut de una singura partajul terenului in luna mai a anului 2011, a realizat formalitățile de cadastru si a si vândut in luna august fiind evident concernul fraudulos desfășurat în detrimentul reclamantului.

Suprapunerea parțială de suprafața între cele doua terenuri, cel înstrăinat paratei ZZZ si cel aflat in folosința reclamantului XXX conform adresei 1026/1998, fila 46 este evidențiata si de expertiza tehnica topografica, fila 25 volum II.

S-a reţinut așadar incidenta art. 966 Cod civil de la 1864 ca si cauza de nulitate absoluta a actului si s-a constatat nulitatea acestuia.

Cu privire la contractul succesiv, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 603 din 23.05.2013 de BNP Constantinescu Eva prin care pârâta UUU a dobândit nuda proprietate asupra suprafeţei de teren de 101 mp situaţi în YYY, XXX, judeţul Prahova, înscris în CF XXX a localităţii YYY şi număr cadastral XXX de la parata ZZZ Maria – s-a reţinut că şi acesta este afectat de aceeași cauza de nulitate absoluta – cauza ilicita. Cu privire la poziția subiectiva a vânzătoarei – aceasta a fost evidențiata in examinarea anterioara, iar in ceea ce o privește pe comparatoare aceasta este nepoata a vânzătoarei, aspect ce rezulta din cuprinsul actului, fila 130, fiind evidenta ca si aceasta cunoștea intenția vânzătoarei de a realiza prin transferuri succesive de drept deposedarea reclamantului de chiar terenul ce-l avea acesta in folosința. Astfel fiind, văzând si art. 1238 alin. 2 Cod civil s-a constatat şi nulitatea acestui act juridic.

În baza art. 453 Cod procedura civilă au fost obligați parații la cheltuieli de judecata reclamantului – parțiale din 4076 lei (2500 lei onorariu avocat, 800 lei onorariu expert, 456 si respectiv 320 lei taxe judiciare, file 56 si 215)– proporțional cu pretențiile încuviințate respectiv 3500 lei. Nu vor fi puse cheltuieli pe seama paratei Instituția Prefectului care, cu privire la petitul care ii genera calitate procesuala, nu a căzut in pretenții.

Cu privire la excepțiile invocate în cauza s-a reţinut că  , cea privind competenta materială a fost rezolvata prin încheierea din ședința publica de la 30.03.2015, fila 301 fiind respinsa in baza art. 1 din Legea nr. 544/2004.

Excepția lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei Instituția Prefectului a fost respinsa ca neîntemeiata deoarece aceasta parata a fost atrasa in cadru procesual având îndreptățirea sa figureze in ce privește petitul privind nulitatea unui act administrativ emanat de aceasta si nu cu privire la celelalte capete de cere, ceea ce nici reclamantul nu a pretins.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta UUU, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

Referitor la primul motiv de apel  ce vizează dispoziţie referitoare la constatarea nulităţii absolute a hotărârii nr.X şi nr. Y, emise de Primăria YYY şi actul administrativXXX emis de Instituţia Prefectului Prahova, apelanta – pârâtă a arătat că, în ce privește legalitatea acestora, singurul element invocat de către XXX a fost lipsa acordului proprietarilor asupra lotului de teren situat în Oraș YYY, XXX, judeţ Prahova şi lipsa formei autentice de înstrăinare însă terenul aflat în litigiu este teren ce se afla în domeniul privat al Oraşului YYY, conform HCL 50/2011, iar actul administrativ XXX emis de Instituţia Prefectului Prahova da avizul privind legalitatea HCL 50/2011.

Astfel, apelanta – pârâtă a susţinut că terenul aflându-se în domeniul privat al Oraşului YYY a fost înstrăinat respectând condiţiile impuse de lege pentru acesta.

Cât priveşte susţinerile XXX cum că ar fi folosit acesta terenul aflat în litigiu, acestea se bazează pe faptul că în ultimii anii i-a fost permisă parcarea în curtea comună, fiind o curte comuna bazându-se pe regulile de buna vecinătate şi bun simt, iar ZZZ Maria, deşii cultiva terenul, îngrijea pomi fructiferi şi avea o mică gradină pe acel teren, nu s-a opus ca vecinul ce venea în vizita să parcheze maşina în interior atât timp cât parcarea nu afecta culturile sale.

Or, apelanta – pârâtă a susţinut că instanţa în mod nejustificat a considerat că ZZZ Maria a dorit în mod injust terenul folosit de XXX, neținând cont de faptul ca ZZZ Maria a solicitat şi a achiziţionat de la Oraşul YYY suprafaţa de teren aflata exact in fata casei sale, așa cum arăta planul cadastral aflat în dosar terenul se aflat în faţă şi continuarea casei sale.

Referitor la al doilea motiv de apel cu privire la actul de vânzare-cumpărare XXX, autentificat la BNP XXX, prin care s-a înstrăinat terenul situat în Oraș YYY, judeţ Prahova cu nr. cadastral XXX,apelanta – pârâtă a susţinut că instanţa a reţinut în mod nejustificat reaua-credinţa a vânzătoarei şi cumpărătoarei.

Astfel, apelanta – pârâtă a susţinut că instanţa a considerat ca nejustificată transmiterea proprietăţii ca fiind însă justificată pe baza relaţiei de rudenie dintre cele două.

În acest sens, apelanta – pârâtă a învederat că martorul adus de XXX, a arătat că terenul aflat în litigiu este folosit de XXX şi că acesta era scos din indiviziune, martorul a susţinut că el cunoaşte faptul că terenul ce l-au cumpărat ei este al lui XXX .

Mai mult, apelanta – pârâtă a susţinut că martorul Hoitan Gheorghe a minţit cu bună-ştiinţă, contractul de vânzare-cumpărare al terenului aflat în indiviziune deţinut de autoarea acestuia nota în formă autentică faptul că terenul respectiv se aflăîn indiviziune şi, pe cale de consecinţă,  dacă acesta cunoştea textul actului invocate în susţinerile sale, acesta a minţit cu bună-știință şi cu intenţia de a induce în eroare instanţa.

Pentru toate aceste motive, apelanta – pârâtă a solicitat să se desfiinţeze în totalitate Hotărârea civilă nr 972/2015, menţinând ca fiind valabile actele desfiinţate prin această hotărâre.

În probatoriu,apelanta – pârâtă a precizat că înţelege să se folosească de declaraţia martorei data în faţa primei instanţei şi de cea martorului , domiciliat în Oraș YYY, martorul este vecin în curtea comuna şi locuieşte din 1988-1989 în imobil.

De asemenea,apelanta – pârâtă a precizat că înțelege să se folosească de probele cu înscrisuri şi interogatoriul lui XXX , precum şi orice alte probe vor mai fi necesare.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul Oraşul YYY prin Primar, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, pentru motivele ce urmează a le învedera.

În motivarea cererii de apel, pârâtul a învederat faptul că instanţa de fond a avut în vedere faptul că prin Încheierea nr. 29675/26.05.2011 - în baza Hotărârii nr.X şi nr.Y emise de Primăria YYY şi a actului administrativ nr.XXX emis de Instituţia Prefectului s-a intabulat dreptul de proprietate al Oraşului YYY asupra terenului de 101 mp situat in YYY, B-dul Libertăţii nr.97 cu privire la terenul de 101 mp.- nefiind evidenţiată încheierea de intabulare că acest teren ar fi indiviz din 780. Actul administrativ care ar fi condus la sistarea stării de indiviziune ar fi fost hotărârea Y emisa de Oraşul YYY.

De asemenea, s-a mai reținut că prin Hotărârea nr. Y emisă de Oraşul YYY  s-ar fi săvârşit partajul bunului asupra căruia şi reclamantul avea un drept de 100 mp. indiviz din 780 mp.

Apelantul – pârât a mai susţinut că în cuprinsul hotărârii s-a mai precizat că s-ar fi solicitat instituţiei lor să depună HCL nr.22/1998, HCL nr.50/2011 si HCL nr.10635/2011.

Astfel, apelantul – pârât a menţionat că a depus HCL nr.50./2011 şi documentaţia care a stat la baza emiterii acesteia.

Cu privire la așa zisa HCL nr.10635/2011, apelantul – pârât a menţionat că instituţia apelanta  nu a emis o asemenea hotărâre şi nicio hotărâre de partaj așa cum a socotit instanţa de fond ca fiind înscrisul înregistrat sub nr.10635/2011.

Or, apelantul – pârât a susţinut că înscrisul înregistrat sub nr.10635/2011 nu este decât o adeverinţa prin care se atestă că terenul în suprafaţă de 101 mp. se afla în proprietatea privată a Oraşului YYY, adeverinţa necesară la OCPI Prahova pentru intabularea dreptului de proprietate.

Apelantul – pârât a susţinut că aceasta adeverinţă a fost depusă la OCPI Prahova, instituţia nemaifiind în posesia acesteia şi astfel nu a putut să depună la instanţa.

Astfel, apelantul – pârât a susţinut că instanţa de fond în mod greşit a dispus constatarea nulităţii actului administrativ nr.10635/2011.

Mai mult, apelantul – pârât a menţionat că acest act administrativ nu putea produce efecte juridice dacă nu era însoțit de HCL 50/2011 cu privire la domeniul privat al localităţii.

Cu privire la nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.XXX de BNP Vasiu Mariana, apelantul – pârât a învederat că instanţa reţine că atât vânzătoarea, cât şi comparatoarea au fost de rea-credinţă, fiind animate de dorinţa de a vinde şi cumpăra un anumit teren şi anume cel aflat în posesia reclamantului.

Cu privire la aceasta afirmaţie, apelantul – pârât a susţinut că reclamantul nu a avut niciodată posesia acestei suprafeţe de teren în fapt, ci a fost doar o propunere de ieşire din indiviziune care nu s-a finalizat nu din vina Primăriei YYY, ci din vina autorilor săi şi a sa, astfel că acesta nu poate învinovăți instituţia şi nici pe pârâta ZZZ pentru propria neglijenţă.

Apelantul – pârât a apreciat că instanţa de fond în mod greşit a considerat încheierea acestui contract prin fraudarea legii şi cu scop ilicit şi moral.

Astfel, apelantul – pârât a solicitat să se observe şi din depoziţia martorei, pârâta ZZZ Maria a folosit această suprafaţă de teren de peste 20 de ani, iar reclamantul nu 1-a folosit niciodată.

Mai mult, apelantul – pârât a susţinut că martorul acestuia prin depoziţia sa a declarat că reclamantul XXX își parca maşina pe acest loc,  întrebându-se ce organ de politie emite permis de conducere unei persoane cu deficiente de vorbire şi auz ( surdo-mut). Reclamantul XXX nu locuieşte în imobilul proprietatea sa, din YYY, parterul fiind închiriat la diferite societăţi comerciale,  astfel că instanţa nu poate să afirme că terenul în discuţie se afla în folosinţa sa.

În sensul celor de mai sus,apelantul – pârât a solicitat să se admită apelul şi să se dispună respingerea cererii ca fiind neîntemeiată.

În drept, apelantul – pârât a invocat disp. art.466 şi urm. Cod pr.civila.

Primindu-se dosarul la Tribunalul Prahova, cauza a fost înregistrată sub acelaşi număr unic de dosar 930/281/2014, la data de 18.02.2016.

Intimatul - reclamant TTT a formulat la data de 28.03.2016 întâmpinare cu privire la apelul declarat de apelanta-pârâtă UUU(f.47 dosar apel), solicitând , in esenţă , ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună respingerea apelului formulat ca neîntemeiat şi menţinerea ca temeinică şi legală a sentinţei primei instanţe de judecată, întrucât Hotărârea nr. X şi nr. Y emise de Primăria YYY şi actului administrativ nr. XXX au fost emise prin fraudă la lege, fără acordul coproprietarului TTT, fără forma autentică cerută de lege şi fără a fi sistată starea de coproprietate a terenului în suprafaţă de 780 mp situat în YYY, B-dul Libertăţii nr. 97, judeţul Prahova, întrucât prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. XXX de BNP XXX a fost înstrăinat un teren aflat în stare de coproprietate, fiind încheiat prin fraudarea legii, întrucât terenul era în posesia şi folosinţa intimatului-reclamant pe care îl deţinea în coproprietate cu Statul Român, nefiind sistată starea de coproprietate şi nu are acordul celuilalt coproprietar, respectiv XXX  Ştefan-Paul şi întrucât contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 603 din 23.05.2013 de BNP Constantinescu Eva a fost încheiat prin fraudarea legii şi cu scop ilicit şi imoral pentru a nu mai putea fi revendicat de la nepoata intimatei-pârâte Pârţoacă Maria, respectiv apelanta-pârâtă Ene Clemetina-Ioana , de către intimatul-reclamant TTT.

De asemenea, intimatul - reclamant a solicitat cheltuieli de judecată.

În probaţiune, intimatul – reclamant a precizat că înţelege să se folosească de proba cu înscrisuri, interogatoriul apelantei-pârâtei UUU, intimate-pârâte Pârţoacă Maria şi apelantei-pârâte Oraşul YYY şi martor Hoitan Gheorghe, domiciliat în YYY, XXXA, judeţul Prahova.

Intimatul - reclamant TTT a formulat la data de 28.03.2016 şi întâmpinare cu privire la apelul declarat de apelantul-pârât Oraşul YYY (f.36 dosar apel), reiterând, în esenţă, aceleaşi susţineri, mai sus arătate.

Intimata – pârâtă ZZZ a formulat la data de 04.04.2016 întâmpinare la cererea de chemare în judecată având ca obiect constatarea nulităţii actului juridic prin care a cumpărat terenul supus litigiului, formulată de reclamantul XXX în dosarul nr. 930/310/2014 (f.32 dosar apel), solicitând să se desființeze în totalitate Sentinţa cu nr. 972 din 11decembrie 2015 pronunţată de Judecătoria Sinaia şi să fie obligat reclamantul la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea întâmpinării a învederat că în data de 11.08.2011 a cumpărat terenul în suprafaţă de 101 mp, teren care fusese scos din indiviziune şi care avea număr de Carte Funciara, teren care a fost declarat de către vânzătoare-Oraşul YYY ca fiind liber de orice sarcini conform extrasului de Carte Funciara nr.XXX/ 08.08.2011.

În acest sens, intimata – pârâtă observa că în data de 08.08.2011, terenul era liber de orice fel de sarcini , individualizat-scos din starea de indiviziune, avea Carte Funciara, iar cumpărătoarea a fost de bună-credinţă, deoarece vânzătoarea în speţa Oraşul YYY a adus actele doveditoare ala ieşirii din indiviziune şi hotărârea HCL 68/ 28.06.2003 si HCL 55/25.09.2003 emise de Consiliul Local YYY ce priveau vânzarea terenurilor situate intravilan cu destinaţie de curte către persoanele care le aveau închiriate.

Intimata – pârâtă a mai susţinut că, XXX(autoarea reclamatului XXX ) a cumpărat în data de 02.06.1998 teren în suprafaţă totală de 100 mp+  construcţia edificată pe acesta, teren care se afla în indiviziune cu statul conform hotărârii cu numărul XXX a Consiliului Local a Oraşului YYY, Jud. Prahova.

Or, intimata – pârâtă a susţinut că XXX Stefan-Paul a moştenit suprafaţa de teren de la mama sa, suprafaţă ce nu a fost niciodată scoasă din indiviziune.

 Pentru acest motiv, intimata – pârâtă a considerat acţiunea reclamantului a fi greşit îndreptată împotriva lor deoarece la momentul la care ZZZ Maria a achiziţionat terenul in suprafaţa de 101 mp, deţinea acesta suprafaţa în baza contractului de închiriere cu numărul 7356/1999, încheiat cu Consiliul Local YYY, contract ce se afla depus in probatoriu şi care nu poate fi confundat cu terenul deţinut de XXX.

Intimata – pârâtă a susţinut că, în ce priveşte acţiunea civilă, nu poate să privească stricto-sensum doar terenul cumpărătoarei ZZZ Maria, deoarece nici autoarea reclamantului XXX şi nici acesta nu au făcut vreun demers privind ieşirea din indiviziune si precizează că exista şi în prezent un număr de mai multe persoane in indiviziune inclusiv XXX, care împart acelaşi lot, fapt pentru care pretenţia acestora legata de singurul lot aflat în indiviziune şi cumpărat de intimată este absurdă.

Intimata – pârâtă a susţinut  referitor la probele administrate  că rezulta din expertiza topografică că între proprietatea comuna a celorlalţi vecini ai curţii inclusiv XXX si terenul vândut doamnei ZZZ Maria de către Oraşul YYY ar exista o suprapunere însa reclamantul nu poate invoca pretenţii asupra unui teren cu lotul său, acesta fiind vecin cu lotul tuturor , atâta timp cât nici dânsul şi nici vecinii acestuia nu au ieşit din indiviziune.

În continuare, intimata – pârâtă a revenit şi a precizat că soluţia instanţei de fond este greşita în principal pentru că , atât timp cât XXX  se afla în indiviziune împreună cu ceilalţi vecini, instanţa nu poate atribui acestuia - fără a-1 scoate din indiviziune- lotul său, vecin cu lotul deţinut de ceilalţi locatari din imobilele vecine, deţinut de intimata  prin Contract de închiriere, scos din indiviziune de Oraşul YYY şi pe care l-a cumpărat cu îndeplinirea procedurilor legale de la Oraşul YYY.

În acelaşi timp, intimata – pârâtă a arătat că persoana îndreptățită de a-şi cere drepturile asupra terenului lipsa în fapt este persoana care în urma ieşirii din indiviziune ar rămâne în fapt fără suprafaţa menţionata scriptic in acte, iar niciuna din probele administrate nu arată ca XXX ar fi cel prejudiciat, cu alte cuvinte acesta nu a demonstrat că are un interes bine determinat.

Intimata – pârâtă a susţinut în ce priveşte proba cu martor că , reclamantul a demonstrat  astfel că  XXX a reuşit să înşele vigilenta vecinilor convingându-i pe aceştia ca dansul a ieşit din indiviziune şi că parcând maşina de doua ori pe an ar avea drepturi de proprietate asupra terenului cumpărat de ZZZ  a .

Or, intimata – pârâtă a susţinut că martorul acestuia nu cunoaşte cele scrise în actul de vânzare-cumpărare şi că în mod intenţionat şi mincinos susţine cauza prietenului său.

Intimata – pârâtă a susţinut că, pretenţiile reclamanţilor privind ieşirea din indiviziune sunt nejustificate deoarece la momentul la care s-a procedat la ieşirea din indiviziune a terenului aceasta a fost făcuta în urma inventarierii bunurilor Oraşului YYY şi a raportului de specialitate cu numărul 1642/14.02.2011 în care se precizează clar că la data emiterii terenul se afla în proprietatea oraşului YYY  , reamintind că ZZZ a cumpărat terenul pe care îl închiriase si pe care îl folosea cultivând pe acesta legume de foarte mulţi ani.

Pentru cele arătate mai sus, intimata – pârâtă a solicitat să se desființeze în totalitate Sentinţa cu nr. 972 din 11.decembrie 2015 data de Judecătoria Sinaia,  păstrând validitatea actelor de vânzare cumpărare încheiate cu Oraşul YYY şi cu nepoata sa şi să fie obligat reclamantul la plata cheltuielilor de judecată.

În probatoriu, intimata – pârâtă a precizat că, în dovedirea celor afirmate, înţelege să se folosească de proba scrisă, proba cu interogatoriul pe care îl va depune la termen pentru XXX , proba cu martori pe care îi va nominaliza şi, de asemeni, orice alta proba va fi utilă cauzei pentru aflarea adevărului şi restabilirea situaţiei iniţiale.

Ulterior, la data de 22.08.2016, intimatul-reclamant TTT a formulat apel incident la apelurile declarate de pârâtul Oraşul YYY şi, respectiv, de pârâta UUU (f.130 dosar apel), reiterând, în esenţă, susţinerile din întâmpinările susmenţionate.

La termenul de judecată din data de 19.09.2016, apelantul – pârât Oraşul YYY prin Primar a depus la dosar întâmpinare la apelul incident formulat de reclamantul XXX.

În motivarea întâmpinării, apelantul – pârât a învederat faptul că prin apelul incident formulat, reclamantul XXX Stefan-Paul a solicitat admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinţei civile nr.972/11.12.2015 pronunţata in dosarul 930/310/2014 al Judecătoriei Sinaia în sensul dispunerii nulităţii absolute si a Hotărârii nr.X emisă de Primăria YYY şi a actului administrative XXX emis de Instituţia Prefectului Prahova ca fiind netemeinice si nelegale, fiind emise prin fraudă la lege, fără acordul coproprietarului XXX , fără forma autentică cerută de lege, întrucât nu a fost sistată starea de coproprietate a terenului în suprafaţa de 780 mp. situat în YYY, B-dul Libertăţii nr. 97, jud.Prahova şi sunt acte succesive hotărârii nr. 10635 din 20.05.2011 emisă de oraşul YYY, care a fost anulată de prima instanţa.

Faţă de cele de mai sus, apelantul – pârât a precizat că înţelege să facă următoarea precizare.

În primul rând, apelantul – pârât a precizat că înţelege să invoce excepţia tardivităţii formulării apelului incident, motivat de faptul că potrivit art.474 alin.(l)NCPC: „Apelul incident şi apelul provocat se depun de către intimata odată cu întâmpinarea la apelul principal."

Astfel, apelantul – pârât a solicitat a se observa că întâmpinarea a fost depusa de intimatul-reclamant încă din luna aprilie 2016, termenul la care trebuia formulat şi apelul incident așa cum prevede art.474 alin.l din Noul Cod de procedura civilă, acesta fiind depus cu mult peste acest termen.

Cu privire la fondul apelului, apelantul – pârât a considerat că acesta nu este întemeiat deoarece solicitarea acestuia a făcut obiectul cererii de chemare in judecată, iar dacă acesta era nemulţumit de soluţia pronunţata de instanţa de fond era îndreptăţit sa formuleze la rândul sau apel.

Apelantul – pârât a învederat că se arată că prin apelul declarat s-a susţinut că Hotărârea Y nu poate produce efecte juridice decât dacă este însoţită de Hotărârea X emisă de Primăria YYY prin care s-a evidenţiat şi actualizat inventarul terenurilor din domeniul privat al oraşului YYY.

Mai mult, apelantul – pârât  a menţionat că intimatul-reclamant avea cunoştinţa de aceasta hotărâre încă de la instanţa de fond deoarece s-a depus HCL 50./2011 şi documentaţia care a stat la baza emiterii acesteia.

Cu privire la așa zisa HCL 10635/2011, apelantul – pârât  a menţionat că instituţia nu a emis o asemenea hotărâre şi nici o hotărâre de partaj așa cum a socotit instanţa de fond ca fiind înscrisul înregistrat sub nr. 10635/2011.

De altfel, apelantul – pârât a susţinut că înscrisul înregistrat sub nr. 10635/2011 nu este decât o adeverinţa prin care se atesta că terenul în suprafaţa de 101 mp. se afla în proprietatea privată a Oraşului YYY, adeverinţa necesară la OCPI Prahova pentru intabularea dreptului de proprietate, iar această adeverinţă a fost depusă la OCPI Prahova,

În sensul celor de mai sus, apelantul – pârât a solicitat să se admită excepţia invocată, iar daca se va trece peste această apărare, să se dispună respingerea apelului incident ca fiind neîntemeiat.

În drept, apelantul – pârât a invocat disp. art.205-208 Noul Cod de procedura civilă.

Tribunalul, examinând cauza în raport de situaţia de fapt reţinută, de probele administrate în cauză, de criticile formulate şi ţinând seama de dispoziţiile legale incidente în cauză, constată următoarele:

În ce priveşte apelul declarat de  pârâta UUU , Tribunalul constată că se invocă , în primul rând faptul că , în opinia apelantei , terenul in litigiu se afla in domeniul  privat al oraşului YYY , conform HCL 50/2011 , iar actul administrativ XXX emis de Instituţia Prefectului Prahova  dă avizul privind legalitatea  HCL 50/2011 , astfel că terenul a fost înstrăinat  cu respectarea condiţiilor impuse de lege , reclamantul XXX  neavând folosinţa terenului , teren  care in realitate se află in faţa casei pârâtei ZZZ.

 Tribunalul constata că aceste critici sunt nefondate  deoarece in mod just a reţinut instanţa de fond faptul că , hotărârea nr. X prin care se aproba modificarea si completarea inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al orașului YYY si respectiv  actul administrativ nr. XXX al Instituţiei Prefectului Prahova – îndeplinesc condiţiile de legalitate necesare emiterii lor fata de natura juridică a terenului in litigiu. 

Cu toate acestea , nu se poate reţine că  înstrăinarea terenului către intimata pârâtă ZZZ  a fost efectuata  cu respectarea dispoziţiilor legale ,  atât timp cât terenul in litigiu se afla in indiviziune  cu reclamantul  apelant TTT , iar vânzarea s-a facut fara acordul  acestui coproprietar şi fara ca în prealabil sa  se efectueze o ieşire din indiviziune  care nu putea îmbrăca decât forma  unei împărţeli prin acordul părţilor sau a unui partaj  judiciar  în situaţia in care  părţile nu  se înţelegeau asupra acestui aspect.

Prin urmare , în mod corect a avut in vedere judecătorul fondului faptul că , potrivit art. 733 si art. 747 Cod civil-1864 împărțeala prin buna învoiala a unui bun nu putea fi  efectuata decât cu acordul tuturor coproprietarilor , acord care în cazul imobilelor trebuie sa îmbrace forma actului autentic notarial , act care însă nu se regăseşte în ansamblul probelor administrate în cauză.

De asemenea ,  este lipsită de relevanţă  şi  împrejurarea invocata de apelanta , in sensul că  reclamantul TTT  nu a folosit decât ocazional terenul al cărui coproprietar în indiviziune era , iar  pârâta ZZZ l-a folosit constant o perioada mai mare de timp .

Astfel , Tribunalul are in vedere faptul că dreptul de proprietate al reclamantului , aşa cu a fost dobândit prin succesiune este incontestabil si nu  poate fi pierdut prin neuz , fiind protejat de dispoziţiile art. 44 al.2 din Constituţia României potrivit cărora „Proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular”.

Aşadar , în sensul protejării dreptului de proprietate privată, Constituţia instituie o serie de garanţii ce presupun: ocrotirea si garantarea proprietăţii de către lege, indiferent de titular, având in vedere aplicarea principiului egalităţii in drepturi si a egalităţii in fata legii precum si  inviolabilitatea proprietăţii private.  De asemenea , atât vechea cât si noua reglementare a Codului civil  consfinţeşte dreptul real al titularului de a poseda, de a folosi şi de a dispune  de bunul său, proprietate privată, atribute ce pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv şi perpetuu, cu respectarea limitelor legale.

Toate aceste dispoziţii legale au fost corect aplicate prezentei cauze de către judecătorul fondului , care a constatat că dreptul de proprietate al reclamantului a fost încălcat prin vânzarea bunului al cărui coindivizar era ,  fără acordul sau si fără o prealabilă ieşire din indiviziune. 

Al doilea motiv de apel  se referă la faptul că în mod greşit ar fi reţinut instanţa de fond reaua credinţă a vânzătoarei si respectiv a cumpărătoarei cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. XXX autentificat de BNP XXX , apelanta susţinând că încheierea contractului a fost justificată de relaţia de rudenie existenta intre cele doua.

Tribunalul constata, în primul rând, că  apelanta se afla in eroare cu privire la contractul despre care face vorbire invocând relaţia de rudenie a părţilor contractante deoarece contractul enunţat de către apelanta si anume cel cu nr. XXX autentificat de BNP XXX  a fost încheiat intre Oraşul YYY si ZZZ , părţi între care evident nu exista vreo relaţie de rudenie  care sa legitimeze  încheierea acestui act in detrimentul intereselor si al dreptului de proprietate al reclamantului.

De altfel, aşa cum s-a arătat în precedent, instanţa de fond a argumentat în mod judicios  soluţia constatării nulităţii absolute a  acestui  contract  prin care Oraşul YYY a înstrăinat , în mod fraudulos , un teren  aflat în proprietate indiviza cu reclamantul XXX, fără acordul acestuia si fără a exista o ieşire din indiviziune prealabilă efectuată prin acordul ambelor părţi coindivizare sau în lipsa acordului , prin partaj judiciar. Consecinţa constatării nulităţii absolute a acestui contract este evident cea a constatării nulităţii absolute si a actelor subsecvente, respectiv a celui încheiat intre ZZZ Maria si  nepoata sa , apelanta UUU ,  existenta relaţiei de rudenie a celor două nefiind de natură a legitima  transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului in litigiu , în  mod fraudulos  si cu încălcarea dreptului de proprietate al reclamantului.

Al treilea motiv de apel se referă la faptul că , in opinia apelantei , depoziţia  martorului audiat la instanţa de fond , respectiv a numitului Hoitan Gheorghe , nu corespunde adevărului în ce priveşte starea de indiviziune în care se afla terenul .

Nici această critică nu este justificată deoarece declaraţia acestui martor se coroborează cu actele aflate la dosar din care rezultă că reclamantul XXX  a dobândit terenul  prin succesiune de la mama sa , XXX care la rândul său l-a cumpărat  cu act autentic de la XXX si --- , ieşirea  din indiviziune efectuata de către Primăria oraşului YYY  si invocata de către apelanta in sprijinul susţinerilor sale fiind  însă realizată de primărie în mod unilateral , fara acordul  proprietarilor coindivizari ,  ceea ce o lipseşte de efectele  juridice conferite de lege privitoare la transmiterea dreptului de proprietate .

Concluzionând , Tribunalul constata ca toate criticile formulate de către apelanta UUU  sunt nefondate , apelul urmând a fi respins ca atare.

În ce priveşte apelul declarat de  pârâta Oraşul YYY reprezentat prin Primar, Tribunalul va reţine că se invocă , în primul rând , faptul că nu a emis HCL 10635/2011  si nici o hotărâre de partaj , aşa cum a considerat instanţa de fond ca fiind  înscrisul înregistrat sub nr. 10635/2011 , acesta fiind in realitate o adeverinţă prin care se atestă  ca terenul in suprafaţa de 101 m.p. se află in proprietatea privata a Oraşului YYY , adeverinţa necesara la OCPI Prahova pentru intabularea dreptului de proprietate  si care , din acest motiv , nu se  mai află in posesia apelantei . Mai arata că ,  în mod greşit , instanţa de fond a dispus anularea acestui act administrativ care nu putea produce efecte decât împreună cu HCL 50/2011.

Tribunalul constata ca aceasta critică este nefondată deoarece, pe de o parte ,  înscrisul înregistrat sub nr. 10635/2011  nu a fost prezentat instanţei de către organul emitent respectiv apelanta din prezenta cauza , deşi s-a solicitat acest lucru de către judecătorul fondului , iar pe de alta parte  ,  acest  act a stat la baza înscrierii in cartea funciara  a dreptului de proprietate exclusiv al oraşului YYY asupra terenului in litigiu ,  producând astfel efectele juridice ce au  generat prezentul litigiu. 

De asemenea , chiar şi  în ipoteza in care acest înscris are conţinutul declarat de către apelantul Oraşul YYY  , respectiv faptul ca terenul in litigiu se afla in proprietatea privata exclusiva a oraşului , acest  act a fost in mod corect anulat de către instanţa fondului  deoarece situaţia de fapt consemnata nu  corespunde realităţii , terenul in discuţie fiind in proprietatea coindiviză a acestei apelante si a  lui XXX, şi nu în proprietatea exclusiva a unităţii administrativ teritoriale. 

Al doilea motiv de apel invocat se refera în esenţă , la faptul că , în opinia apelantei , în mod greşit s-a dispus constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 517/2011 deoarece reclamantul nu a avut niciodată posesia acestei suprafeţe de teren , propunerea de ieşire din indiviziune a primăriei nefiind finalizata  din culpa reclamantului si a autorilor săi.

Şi acest motiv de apel este nefondat deoarece , aşa cum s-a arătat şi în precedent , titlul de proprietate al reclamantului este neîndoielnic si nu se poate pierde prin neuz , fiind garantat si protejat de lege .

De asemenea , chiar şi în ipoteza în care  a existat la un moment dat , din partea primăriei oraşului YYY , intenţia de a ieşi din indiviziune cu privire la acest teren , intenţie nefinalizată indiferent de motiv , soluţia legală ce trebuia adoptata de către partea ce dorea  efectuarea acestei operaţiuni de împărţeală  era aceea a partajului judiciar , în lipsa acordului părţilor cu privire la acest aspect  ,  şi nu cea a  împărţelii prin voinţa sa exclusivă 

În nici un caz  o partajare prin voinţa  unilaterală a unei singure părţi coindivizare , în modalitatea dorită exclusiv de către aceasta parte  , nu este de natura a satisface cerinţele legale prevăzute de disp. art. 673 ind. 1 din Codul de proc.civ. -1865 (în vigoare la data la care s-a efectuat de către apelanta Oraşul YYY , pretinsa ieşire din indiviziune ce a făcut posibila încheierea ulterioară a contractului de vânzare-cumpărare nr.517/2011) , cu respectarea dreptului de proprietate al coproprietarilor  garantat de dispoziţiile legale si constituţionale.

Totodată , chiar si în situaţia  învederată de către aceasta apelanta, respectiv aceea a  inexistentei unei ieşiri  din indiviziune anterioară vânzării  contestate,  soluţia instanţei de fond de anulare a celor doua acte de  vânzare-cumpărare succesive este temeinică deoarece Oraşul YYY a transmis cu  rea-credinţa un drept de proprietate ce aparţinea unei terţe persoane , atribuindu-şi in mod fraudulos proprietatea exclusiva asupra terenului in litigiu ,  pe care ulterior  l-a vândut numitei Pârtoaca Maria.

În ce priveşte apelul incident declarat de  reclamantul XXX, tribunalul constata că,  prin acest apel se solicita anularea Hotărârii X emisa de primăria YYY  si a actului administrativ nr. XXX .

Cu privire la aceste acte s-a reţinut in mod corect de către instanţa de fond faptul că prin hotărârea nr. X  se aproba modificarea si completarea inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al orașului YYY , iar prin actul administrativ nr. XXX al Instituţiei Prefectului Prahova s-a  dat avizul de legalitate pentru  această hotărâre.

Astfel , prin Hotărârea nr. 50/2011 8 filele 68-69 dosar de fond) s-a aprobat reactualizarea inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al  oraşului YYY , conform cu anexele 1-9 ce fac parte integranta din hotărâre .

Or ,  terenul in litigiu se află şi in proprietatea oraşului YYY , este adevărat nu in proprietatea exclusivă a acestuia,  ci coindiviză cu reclamatul XXX  , astfel încât  terenul face parte din inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al orașului YYY ,  însă cu aceasta menţiune a existentei stării de indiviziune.

Prin urmare, susţinerile reclamantului apelant in sensul anulării hotărârilor  arătate in precedent sunt nefondate si vor fi respinse ca atare.

Faţă de suma acestor considerente , în temeiul art. 480 NCPC , Tribunalul va respinge apelurile formulate de apelanţii UUU şi Oraşul YYY împotriva sentinţei nr. 972/11.12.2015 pronunţată de Judecătoria Sinaia, ca nefondat. 

In temeiul art. 453 NCPC , fiind în culpă procesuală, Tribunalul va admite în parte cererea intimatului XXX de obligare a apelanţilor la plata cheltuielilor de judecată aferenta fazei procesuale a apelului  şi pe cale de consecinţă va obliga apelanţii UUU şi Oraşul YYY reprezentat prin primar , în solidar , la plata către intimatul XXX, a sumei de 3500 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentând onorariu de avocat , conform chitanţei aflate la dosar la fila 115 , constatând a nu se justifica includerea in cuantumul  cheltuielilor de judecata şi a  taxei judiciare de timbru aferentă apelului incident , faţă de soluţia adoptată cu privire la acesta.

Domenii speta

Spete similare