Vânzări cumpărări

(Tribunalul Mehedinţi – d.c. 174/A/28.02.2017)

Prin cererea adresată Judecătoriei Vănju Mare la data de 10.02.2016, înregistrată sub nr. 465/ 332/2016, reclamantul, Ş.C., a solicitat ca, în contradictoriu cu pârâtul Ş.A., să se constate că, la data de 21.03.2015, pârâta i-a vândut suprafaţa de 5961 m.p. teren extravilan situat pe raza comunei Pătulele, în T-114/1, P-27, având ca vecini :N-Ţ.C., E-De, S- Ţ.Şt..V-antena şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la acest  imobil.

În fapt, a arătat ca, la data de 21.03.2015, a convenit cu pârâta să-i vândă  suprafaţa de 5961 m.p. teren extravilan situat pe raza comunei Pătulele, în T-114/1, P-27, avînd ca vecini :N-Ţ.C., E-De, S- Ţ.Şt..V-antena , preţul vânzării a fost de 2.000 lei şi a fost achitat  integral pârâtei de către  reclamant.

Reclamantul şi-a întemeiat acţiunea în drept pe disp. Art.1669 c.civ..

În dovedirea acţiunii, reclamantul a depus la dosar : înscrisul sub „antecontract de vânzare-cumpărare” încheiat la data de 21.03.2015, extras de carte funciară,  certificyt de atestare fiscală, avizul finalnr.2007/18.05.2014, dovada achitării taxei de timbru şi a solicitat proba cu martorul Ş.I.

Pârâta nu a  depus întâmpinare în termenul prevăzut de lege.

La termenul din data de 16.06.2016, instanţa a pus în vedere reclamantului să depună la dosar cauzei: sentinţa  de partaj, actele de identitate şi de filiaţie a părţilor, avizele cerute de Legea 17/2014 şi un extras de carte funciară pentru informare.

Judecătoria Vînju Mare  prin sentinţa supusă  apelului a respins acţiunea având ca obiect „acţiune în constatare” formulată de reclamantul Ş.C.  ,  ca neîntemeiată.

Pentru a pronunţa această soluţie instanţa de fond a reţinut că,la data de 21.03.2015, între reclamant, în calitate de cumpărător şi pârâtă în calitate de vânzătoare, a intervenit o promisiune de vânzare cumpărare cu privire la suprafaţa de 5961 m.p. teren extravilan situat pe raza comunei Pătulele, în T-114/1, P-27, avînd ca vecini: N-Ţ.C., E-De, S- Ţ.Şt..V-antena, pentru care reclamantul a achitat suma de 2.000 lei, cu titlu de preţ, ocazie cu care au încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat „antecontract de vânzare-cumpărare”.

Reclamantul, prin prezenta acţiune, a solicitat să se constate valabilă vânzarea – cumpărarea intervenită între vânzătoarea promitentă şi cumpărător cu privire la acest imobil şi să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.

Potrivit dispoziţiilor art.1527 C.civ. creditorul poate cere întotdeauna ca debitorul să fie constrâns să execute obligaţia în natura, cu excepţia cazului când o asemenea  executare este imposibilă, iar potrivit dispoziţiilor art.1528 C.,civ. în cazul neexecutării unei obligaţii de a face, creditorul poate, pe cheltuiala debitorului, să execute el însuşi sau să facă să fie executată obligaţia.

Conform art.1270 C. civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante, iar potrivit art.1527 C.civ. creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, această obligaţie impunându-se în temeiul principiului executării în natură a obligaţiilor. 

Promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare este acel contract sinalagmatic prin care promitentul – vânzător se obligă să vândă, iar promitentul – cumpărător se obligă să cumpere un anumit bun, în baza unui contract de vânzare – cumpărare care se va încheia în viitor.

Pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare în baza promisiunii sau antecontractului bilateral de vânzare – cumpărare, este necesară o nouă manifestare de voinţă din partea părţilor, în sensul încheierii contractului vizat de o atare promisiune.

Ca atare, promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare, nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului, dând naştere doar unei obligaţii de a face – aceea de a încheia în viitor contractul de vânzare - cumpărare – astfel încât, în caz de nerespectare a ei de către una dintre părţi, pentru a da forma autentică înţelegerii intervenite, instanţa judecătorească este în drept să constate valabilitatea vânzării cumpărării.

În cazul în care ”obligaţia de a face” nu este adusă la îndeplinire de către debitor, potrivit art. 1669 C. civ „când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite”.

Astfel, ori de câte ori este posibilă executarea în natură, inclusiv printr-un mijloc de constrângere directă, respectiv prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care sa consfinţească convenţia părţilor, acţiunea este admisibilă, hotărârea judecătorească fiind prin ea însăşi un act autentic care consfinţeşte în mod valabil actul de vânzare cumpărare al imobilului ce constă într-o suprafaţă de teren.

Pentru admisibilitatea acţiunii în pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de act autentic trebuie să fie îndeplinite următoarele condiţii: existenţa unui antecontract valabil încheiat; dovedirea acestuia în condiţiile dreptului comun; refuzul uneia dintre părţi de a autentifica actul de înstrăinare; partea care acţionează să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract; promitentul – vânzător să fie proprietar al bunului vândut, iar promitentul – cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.

Potrivit art 5 alin 1 din Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan, în toate cazurile in care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare-cumparare,  actiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este incheiat potrivit prevederilor Legii nr.287/2009, precum şi dacă sunt intrunite conditiile prevazute la art.3, 4 si 9 din lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este inscris in rolul fiscal şi în cartea funciară. 

Instanţa a reţinut că potrivit art.3 din Legea nr.17/2014, terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km fata de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, către interior, precum şi cele situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apararii Naţionale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuţii în domeniul siguranţei naţionale, prin structurile interne specializate menţionate la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 51/1991 privind securitatea naţionala a României, cu modificările şi completările ulterioare.

Având in vedere Decizia Curţii Constituţionale nr. 755/16.12.2014, potrivit căreia instanţa investită cu o cerere în temeiul art 1669 C.civ., va verifica îndeplinirea condiţiilor prevăzute de legea 17/2014 la momentul pronunţării hotărârii,  şi dispoziţiile art. 5 alin. 1 şi art. 20  din legea 17/2014 - astfel cum a fost modificată şi art. 2 alin. 1,2 şi 3 din Ordinul nr.719/2014  privind aprobarea normelor metodologice de punere în aplicare a legii,  instanţa reţine că reclamanta nu a depus la dosar toate înscrisurile necesare pentru a face dovada îndeplinirii tuturor condiţiilor prevăzute de lege.

Se constată că reclamantul nu a făcut dovada calităţii de proprietar a pârâtei  asupra terenului, respectiv nu au depus la dosar sentinţa de partaj, actele de identitate şi de filiaţie a părţilor, extras de carte funciară pentru informare şi, în conformitate cu art. 1.669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicata, cu modificările ulterioare, instanţa nu poate pronunţa o hotărâre judecătorească care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, cu privire la terenul extravilan.

Împotriva acestei sentinţe în termen legal a  formulat apel reclamantul  Ş.C., criticând sentinţa pentru nelegalitate şi netemeinicie.

Prin motivele de apel  apelantul reclamant  a solicitat  admiterea apelului aşa cum a fost formulat.

Instanţa de fond în mod nelegal , prin sentinţa apelata i-a respins acţiunea ca neîntemeiată, reţinând că apelantul nu a făcut dovada calităţii de proprietar a paratei asupra terenului , respectiv nu a depus la dosar sentinţa de partaj, actele de identitate si de filiaţie a pârtilor si extras de carte funciara pentru informare .

Motivele reţinute de instanţa de fond pentru pronunţarea acestei hotărâri consider ca nu sunt reale , instanţa neanalizând conţinutul înscrisurilor existente in dosar ( documentele de carte funciara : încheierea nr. 14022/03.11.2015 , plan de amplasament, extras carte funciara aflate la pag. 8-10 ) , înscrisuri care dovedesc calitatea de proprietara a terenului vândut de către parata .

Mai mult avizele prevăzute de Legea nr. 17/2014 existente in dosar care au fost eliberate după verificarea întregii documentaţii prevăzute de lege dovedeau de asemenea calitatea paratei de proprietara a terenului.

In condiţiile în care instanţa solicitase înscrisurile respective , deşi nu se impunea acest lucru având în vedere documentele existente în dosar, si stabilea aceasta obligaţie pentru subsemnat, trebuia conform art. 242 Cod proc.civ sa suspende judecarea cauzei.

Conform acestui articol alin.l Când constată că desfăşurarea normală a procesului este împiedicată din vina reclamantului, prin neîndeplinirea obligaţiilor stabilite în cursul judecăţii, potrivit legii, judecătorul poate suspenda judecata, arătând în încheiere care anume obligaţii nu au fost respectate.

Considera că, aceasta era în cel mai rău caz soluţia pe care trebuia sa o dea instanţa de fond si nu sa îi respingă acţiunea ca neîntemeiata , soluţie pe care o considera vădit nelegala .

A solicitat să se constate ca în aceasta cauza sunt îndeplinite toate condiţiile pentru pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de contract de vânzare cumpărare : existenta unui antecontract de vânzare cumpărare , plata preţului de vânzare , intrarea in posesia si folosinţa  apelantului a terenului cumpărat de la data încheierii antecontractului, invitarea paratei la notar pentru perfectarea contractului si neputinţa acesteia de a se conforma din motive de sănătate , îndeplinirea tuturor condiţiilor impuse de Legea nr. 17/2014.

 In procedura prealabilă intimatul  nu a formulat întâmpinare.

Apelul este fondat.

 La data de 21.03.2015, între reclamant, în calitate de cumpărător şi pârâtă în calitate de vânzătoare, a intervenit o promisiune de vânzare cumpărare cu privire la suprafaţa de 5961 m.p. teren extravilan situat pe raza comunei Pătulele, în T-114/1, P-27, avînd ca vecini: N-Ţ.C., E-De, S- Ţ.Şt..V-antena, pentru care reclamantul a achitat suma de 2.000 lei, cu titlu de preţ, ocazie cu care au încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat „antecontract de vânzare-cumpărare”.

Potrivit art. 1669 C. civ, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

Rezultă aşadar, că pentru admisibilitatea acţiunii în pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de act autentic trebuie să fie îndeplinite următoarele condiţii: existenţa unui antecontract valabil încheiat; dovedirea acestuia în condiţiile dreptului comun; refuzul uneia dintre părţi de a autentifica actul de înstrăinare; partea care acţionează să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract; promitentul – vânzător să fie proprietar al bunului vândut.

De asemenea, dispoziţiile art 5 alin 1 din Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan, prevăd condiţii în plus, respectiv : antecontractul să fie încheiat potrivit prevederilor Legii nr.287/2009, avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică care să certifice respectarea dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale ( art. 3 şi 9 din Lege), precum şi dacă sunt intrunite conditiile prevazute la art.3, 4 si 9 din lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este inscris in rolul fiscal şi în cartea funciară. 

În speţă, tribunalul reţine că toate aceste condiţii sunt îndeplinite.

Astfel, apelantul a depus la dosar în apel, atât titlu de proprietate nr. 47691/1997 eliberat numitului Ţ. T. V. cu moştenitor D. N., din care reiese că pentru terenul ce face obiectul cauzei, situat în extravilanul satului Pătulele, T 114/1, P27, în suprafaţă de 5961 mp, s-a reconstituit dreptul de proprietate, cât şi sentinţa civilă nr. 1316/09.11.2004 a Judecătoriei Vînju Mare prin care s-au partajat bunurile rămase după autorul D. N., pârâtei- promitente Ş.A. revenindu-i în lot terenul din cauză.

 Este dovedit şi refuzul  pârâtei- promitente Ş.A. de a autentifica actul de înstrăinare, aceasta din urmă recunoscând că deşi chemată la notar în vederea autentificării actului nu s-a deplasat, susţinerile acesteia că este bolnavă şi nu se poate deplasa fiind irelevante, devreme ce avea posibilitatea în această situaţie, pentru a-şi îndeplini obligaţia asumată, să solicite prezenţa notarului la domiciliu.

 De asemenea, reclamantul a depus la dosar avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică care să certifice respectarea dreptului de preempţiune, eliberat de Direcţia pentru Agricultură Mehedinţi, iar din certificatul de atestare fiscală eliberat de Primăria com. Pătulelel, respectiv extrasul de Carte funciară emis de BCPI Vînju Mare rezultă că imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.

 În acelaşi timp, se constată că în speţa de faţă nu era necesar avizul specific al Ministerului Apărării Naţionale pentru vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat impus de art. 3 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, deoarece alin. 2 al aceluiaşi articol dispune că prevederile alin. (1) nu se aplică preemptorilor, ori promitentul cumpărător Ş.C. este preemptor arendaş, calitate în care i s-a emis avizul final în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare.

Faţă de cele expuse, în temeiul art. 480 C.proc.civ., va fi admis apelul, schimbată sentinţa şi admiţând acţiunea se va constata  valabilitatea  antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la  21.03.2015 prin care promitentul  vânzător Şchiopu Ana vinde  cumpărătorului  Ş.C. suprafaţa de teren  de 5961 mp situaţi în extravilanul  com.Pătulele,T 114/1 P 27 cu vecini: E-DE, S-Ţ.St., N-Ţ.C., V-antena, contra sumei de  2000 lei achitată vânzătoarei.

Prezenta hotărâre va ţine loc de act de vânzare cumpărare după achitarea taxelor notariale.

Domenii speta

Spete similare