Contract de închiriere. Tacita relocațiune

Potrivit dispoziţiilor art. 1810 al. 1 şi 2 Cod Civil „dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor. Noua locaţiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenţia părţilor nu se prevede altfel”.

În cazul locaţiunii încheiate pe durată nedeterminată, denunţarea contractului se poate face prin notificare, cu respectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanţe (art. 1816 Cod Civil).

Jurnalul de încasări pentru perioada 30.06.2013-26.04.2017 depus la filele 5-6 din dosarul de apel relevă că după data de 30.06.2013 intimatul M C a achitat cu regularitate chiria aferentă apartamentului, pentru perioada iulie 2013-februarie 2014. Pe cale de consecinţă, în contextul îndeplinirii obligaţiei de plată a chiriei fără vreo împotrivire din partea locatorului, se constată că între părţi a survenit tacita relocaţiune privind folosinţa imobilului anterior identificat, plata chiriei fundamentând prezumţia că debitorul locatar a continuat să deţină bunul.

Întrucât nu s-a dovedit că această nouă locaţiune, pe durată nedeterminată, ar fi încetat la un moment anterior celui invocat de reclamant (prin denunţare formală, de exemplu), Tribunalul constată că se impune admiterea apelului promovat de reclamant, în temeiul dispoziţiilor art. 480 al. 2 Cod procedură civilă. Nu este întrunită în speţă vreuna dintre ipotezele legale reglementate prin prevederile art. 480 al. 3, 4, 5 sau 6 Cod procedură civilă, nesubzistând motive pentru anularea hotărârii, astfel cum a solicitat apelantul, ci pentru schimbarea acesteia

Prin sentinţa civilă nr. 1601 din 17.02.2017, pronunţată de Judecătoria Baia-Mare în dosarul nr. 3696/182/2016 s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul Municipiul Baia Mare în contradictoriu cu pârâtul M C, prin curator special Av. ca fiind neîntemeiată.

Pentru a pronunţa această sentinţă prima instanţă a reţinut că în fapt, la data de 05.10.2012 între reclamantul Municipiul Baia Mare şi pârâtul M C, s-a încheiat Contractul de închiriere nr. 766/05.10.2012, în baza căruia reclamantul s-a obligat să asigure pârâtului folosinţa imobilului situat în Baia Mare, str. Melodiei, nr. 4, ap. 33, judeţul Maramureş, în schimbul chiriei lunare de 7,50 lei. Totodată, potrivit art. III, lit. B) din contract, debitorul avea obligaţia de a achita lunar obligaţiile ce-i revin din cheltuielile comune (taxele comunale).

Conform art. I din contract, termenul de închiriere a imobilului este cu începere de la data de 05.10.2012 şi până la data de 31.12.2012. Prin Actul adiţional nr. 2 depus la fila 14, durata contractului a fost prelungită până la data de 30.06.2013.

Din Fişa personală depusă la fila 15, rezultă că la data de 28.01.2016, pârâtul figura în evidenţele reclamantei cu un debit restant de 422,02 lei, reprezentând chirie restantă şi contravaloarea utilităţilor aferente perioadei ianuarie 2014-mai 2014

În drept, instanţa a reţinut prevederile art. 1270, art. 1516 şi art. 1535 C.civ., precum şi faptul că în conformitate cu art. 1810 C.civ., dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor.

În speţă, din înscrisurile depuse la dosar rezultă că suma de 422,02 lei solicitată de către reclamant prin cererea de chemare în judecată reprezintă chiria restantă şi contravaloarea taxelor comunale pentru o perioadă care excede termenului contractual prevăzut de părţi la art. I din contract, prelungit prin actul adiţional.

Cu toate că, reclamanta a invocat faptul că după expirarea perioadei contractuale, a operat tacita relocaţiune, totuşi aceasta nu a administrat nicio probă din care să rezulte că după ajungerea la termen a contractului, pârâtul a continuat să locuiască în imobilul care a făcut obiectul locaţiunii şi şi-a îndeplinit obligaţiile prevăzute în contract.

Având în vedere că, în lipsa unui contract valabil încheiat între părţi ulterior datei de 30.06.2013, răspunderea contractuală a pârâtului pentru neplata sumei de 422,02 lei aferentă perioadei ianuarie 2014-mai 2014 este lipsită de temei juridic, prima instanţă a respins cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul Municipiul Baia-Mare, solicitând a se dispune anularea hotărârii, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea apelului, în esenţă Municipiul Baia-Mare a arătat că întrucât pârâtul a continuat să folosească spaţiul după expirarea termenului de închiriere, respectiv după 30.06.2013, fără să fie împiedicat de instituţia reclamantă în această folosinţă şi a achitat chiria şi utilităţile şi după încetarea contractului, sunt îndeplinite condiţiile art. 1810 din Codul civil pentru ca locaţiunea să fie considerată reînnoită prin tacita relocaţiune, noua locaţiune încheindu-se în condiţiile celei vechi şi prin urmare debitorul este obligat ca urmare a tacitei relocaţiuni pentru perioada martie 2014-mai 2014 la plata contravalorii chiriei şi a utilităţilor.

Faţă de faptul că acesta nu a predat locuinţa la împlinirea termenului locaţiunii, 30.06.2012, subzistă prezumţia că debitorul a beneficiat efectiv de folosinţa spaţiului locativ şi după data de 31.12.2013, forţa probantă a prezumţiei fiind stabilită de art. 327, 329 NCC. Mai mult, chiriaşul a efectuat plăţi, reprezentând chirie şi utilităţi, după data de 30.06.2013 data încetării contractului, astfel fiind achitate chiria aferentă perioadei iulie 2013-februarie 2014 şi utilităţile, aşa cum rezultă din Centralizator – Jurnal încasări pentru perioada iulie 2013-aprilie 2017.

Apelantul a precizat că se impune admiterea apelului aşa cum a fost formulat, în sensul anulării sentinţei şi obligarea intimatului debitor la plata sumei de 422,02 lei conform cererii iniţiale de chemare în judecată.

Intimatul, pentru care s-a procedat prin încheierea şedinţei Camerei de consiliu din data de 19.05.2017 la desemnarea unui curator în persoana d-lui avocat, nu a formulat întâmpinare.

Analizând sentinţa apelată, Tribunalul a reţinut următoarele:

Conform menţiunilor din Actul Adiţional nr. 2 la contractul de închiriere nr. 766 din 5.10.2012 încheiat între părţi pentru locuinţa situată în Baia Mare, strada Melodiei nr. 4/33, judeţul Maramureş, raporturile contractuale dintre apelant şi intimat au fost prorogate până la data de 30.06.2013, posterior acestui moment nemaifiind încheiate acte adiţionale.

Reclamantul a învederat că după data de 30.06.2013 a operat tacita relocaţiune, ce a încetat la 5.05.2014 prin evacuarea tuturor chiriaşilor din imobil, cu acordul lor, urmare a faptului că întreg imobilul a intrat în reabilitare.

Potrivit dispoziţiilor art. 1810 al. 1 şi 2 Cod Civil „dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor. Noua locaţiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenţia părţilor nu se prevede altfel”.

În cazul locaţiunii încheiate pe durată nedeterminată, denunţarea contractului se poate face prin notificare, cu respectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanţe (art. 1816 Cod Civil).

Jurnalul de încasări pentru perioada 30.06.2013-26.04.2017 depus la filele 5-6 din dosarul de apel relevă că după data de 30.06.2013 intimatul M C a achitat cu regularitate chiria aferentă apartamentului, pentru perioada iulie 2013-februarie 2014. Pe cale de consecinţă, în contextul îndeplinirii obligaţiei de plată a chiriei fără vreo împotrivire din partea locatorului, se constată că între părţi a survenit tacita relocaţiune privind folosinţa imobilului anterior identificat, plata chiriei fundamentând prezumţia că debitorul locatar a continuat să deţină bunul.

Întrucât nu s-a dovedit că această nouă locaţiune, pe durată nedeterminată, ar fi încetat la un moment anterior celui invocat de reclamant (prin denunţare formală, de exemplu), Tribunalul constată că se impune admiterea apelului promovat de reclamant, în temeiul dispoziţiilor art. 480 al. 2 Cod procedură civilă. Nu este întrunită în speţă vreuna dintre ipotezele legale reglementate prin prevederile art. 480 al. 3, 4, 5 sau 6 Cod procedură civilă, nesubzistând motive pentru anularea hotărârii, astfel cum a solicitat apelantul, ci pentru schimbarea acesteia.

Debitul pretins de reclamant (contravaloare chirie) este dovedit cu menţiunile din fişa personală a intimatului, coroborate cu contractul de închiriere nr. 766 din 5.10.2012, iar contravaloarea consumului de apă respectiv a serviciilor de salubritate menajeră, cu aceleaşi menţiuni din fişa personală coroborate cu contractul nr. 289J/14.10.2011 încheiat cu SC Vital SA, ordinele de plată ce atestă achitarea de către reclamantul-apelant a sumelor aferente serviciilor prestate pentru imobilul de pe strada Melodiei nr. 4, contractul nr. J 10511 din 9.05.2012 încheiat cu SC D SA, ordinele de plată aferente, toate aceste înscrisuri regăsindu-se în dosarul primei instanţe.

În considerarea acestor aspecte, în aplicarea prevederilor art. 1270, art. 1516 şi art. 1535 Cod civil Tribunalul, în contextul schimbării sentinţei apelate, va admite acţiunea şi va obliga pe pârâtul M C să achite reclamantului suma de 15 lei reprezentând chirie restantă pentru perioada martie-aprilie 2014, suma de 10,11 lei cu titlu de dobândă, suma de 297,16 lei reprezentând consum de apă aferent perioadei februarie-mai 2014 şi suma de 99,75 lei reprezentând servicii de salubritate menajeră aferente perioadei ianuarie-mai 2014.

Întrucât în apel au fost solicitate cheltuieli de judecată, iar potrivit ordinului de plată depus la fila 14 dosar, apelantul a achitat suma de 300 lei reprezentând onorariu curator special pentru dl. avocat, în aplicarea dispoziţiilor art. 482 raportate la art. 452, 453 al. 1 Cod procedură civilă, art. 48 al. 3 din OG nr. 80/2013, Tribunalul îl va obliga pe intimatul M C să achite apelantului suma de 300 lei reprezentând cheltuieli de judecată-remuneraţie definitivă pentru curatorul special,. 

Domenii speta

Spete similare