Drept civil

8.Recunoaşterea prin lege a vocaţiei foştilor chiriaşi la dreptul de folosinţă asupra terenului aferent construcţiei ulterior cumpărate este opozabilă fostului proprietar, însă acest fapt, dublat de absenţa oricărei despăgubiri, constituie o sarcină disproporţionată şi excesivă, care afectează dreptul de proprietate al acesteia – decizia civilă nr.282/08.06.2010 – dosar nr.18554/212/2008.

Prin sentinţa civilă nr.9360/25.05.2009 Judecătoria Constanţa a  respins ca nefondată cererea precizată formulată de reclamanta B.I. în contradictoriu cu pârâţii C.M. şi C.M. şi a admis cererea reconvenţională, în sensul că a obligat reclamanta să lase liber accesul pe terasa circulabilă situată deasupra clădirii din Constanţa.

În considerentele sentintei,  instanta a retinut ca prin sentinta civila nr.132/1.03.2000 pronuntata de Tribunalul Constanta, reclamantei i-a fost restituit imobilul situat in Constanta, compus din teren in suprafata de 135 mp si constructie compusa din demisol, parter, 3 etaje si terasa circulabila.

Prin protocolul de predare-primire incheiat la data de 11.01.2001 intre RAEDPP Constanta si reclamanta B.I. s-a constatat ca spatiul de locuit situat la etajul III a fost vandut paratei C.M., conform contractului de vanzare-cumparare nr.27095/30.09.1996, iar potrivit art.3 din acest protocol „proprietarul considera starea tehnica a imobilului in momentul preluarii ca fiind buna si nu va avea nici un fel de pretentii din partea regiei, ca administrator”.

Potrivit contractului de vanzare-cumparare nr.27095 din 30.09.1996, apartamentul nr.5 situat la etajul III al imobilului din str., a fost vandut catre C.M. si M. in baza Legii nr.112/1995,iar la paragraful 5 din contract se stipuleaza ca „se atribuie cumparatorului in folosinta pe durata existentei constructiei, terenul aferent locuintei in suprafata de 29,62 mp...”.

Instanta a retinut ca ambele parti au precizat in fata instantei ca nu a fost anulat contractul de vanzare-cumparare al paratilor, aspect ce rezulta si din considerentele deciziei civile nr.20/C/23.01.2008 pronuntata de Curtea de Apel Constanta.

 In privinta primului capat de cerere, respectiv obligarea paratilor sa remonteze conductele de apa ce alimenteaza anexele si grupul sanitar situate pe terasa circulabila, proprietatea reclamantei si sa refaca scurgerea de la grupul sanitar, instanta a retinut din raportul de expertiza efectuat in cauza ca aceste conducte sunt inglobate in peretele ce desparte baia de bucatarie, coloana ce se mentine de la subsol pana la etajul 3 si posibil sa se continue si la etajul 4, dar intrucat s-a demontat chiuveta de la spalatorie, s-a obturat racordul catre obiectele sanitare, insa coloanele raman montate in perete fiind functionale. Intrucat  din raportul de expertiza rezulta ca, conductele de apa exista inglobate in perete fiind doar obturat racordul pe terasa, datorita demontarii chiuvetei de la spalatorie, instanta a apreciat cererea reclamantei de remontare a conductelor este nefondata.

 Din fisa cladirii emisa de Intreprinderea de Gospodarie Locativa Constanta rezulta ca imobilul a fost construit in anul 1932 si a fost preluat in administratie in 1959. In aceeasi fisa se consemneaza si existenta unui „WC talpa”, ceea ce inseamna WC-ul turcesc.

 Nu rezulta din nici o proba administrata in cauza ca paratii sunt cei care au taiat racordul WC-ului turcesc. S-ar putea presupune ca daca paratii ar fi taiat racordul WC-ului turcesc, l-ar fi taiat pana la nivelul planseului inferior (podelei) si nu ar fi ramas la o distanta de 30-40 cm de planseul superior (plafon), astfel cum s-a constatat prin raportul de expertiza.

 Cu privire la cel de-al doilea capat de cerere precizat, prin care reclamanta a solicitat, in temeiul art.998, 999 si 1075 Cod civil, despagubiri  pentru lipsa de folosinta a terenului in suprafata de 29,62 mp, aflat in indiviziune sub imobil, instanta a retinut ca prin contractul de vanzare-cumparare nr.27035 din 30.09.1996 cumparatorului i-a fost atribuit in folosinta pe durata existentei constructiei, terenul aferent locuintei in suprafata de 29,62 mp, in cota indiviza. Dreptul de folosinta asupra cotei indivize din terenul de sub constructie a fost constituit anterior dobandirii proprietatii de catre reclamanta, ca drept real ce insoteste dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.5. Nu se poate retine o raspundere civila delictuala, in urma careia paratii –proprietari ai apartamentului nr.5 sa fie obligati la plata unor desbagubiri pentru o lipsa de folosinta a cotei indivize de sub constructie, atat timp cat dreptul lor de folosinta a fost instituit prin contractul de vanzare-cumparare al apartamentului, contract ce nu a fost anulat printr-o hotarare judecatoreasca.

În ceea ce priveste cererea reconventionala, prima instanta a retinut ca reclamanta-parata nu locuieste efectiv in imobilul restituit, blocarea accesului la terasa, in situatiile in care se impun reparatii ce nu s-ar putea efectua decat de pe terasa, i-ar pune pe paratii-reclamanti in imposibilitate de a-si intretine imobilul, cu consecinta degradarii acestuia.

Împotriva acestei hotărâri, reclamanta a declarat în termen legal recurs, ce a fost calificat de tribunal ca fiind apel..

În motivarea căii de atac, reclamanta a susţinut că soluţia instanţei de fond este rezultatul aprecierii eronate a probatoriilor administrate, precum şi a greşitei aplicări a legii la speţa dedusă judecăţii. Respingerea cererii, sale prin care a solicitat obligarea pârâţilor la plata lipsei de folosinţă a terenului, este greşită deoarece atribuirea în folosinţă a terenului s-a făcut de către RAEDPP Constanţa, care nu are îndreptăţirea să procedeze la darea în folosinţă a terenului, neavând o astfel de competenţă. La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare dintre pârâţi şi RAEDPP, terenul era în proprietatea statului, iar pentru atribuirea în folosinţă era necesară emiterea unei decizii în acest scop. Procesul din instanţă, întemeiat pe disp. art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001 a vizat transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului şi nu dreptul de folosinţă asupra terenului. Dreptul de folosinţă, chiar dacă este legat de existenţa unei construcţii, nu poate să devină, astfel cum apreciază instanţa, un drept real.

O altă critică a vizat admiterea cererii reconvenţionale formulată de pârâţi, prin care s-a permis accesul acestora pe terasa circulabilă.

Tribunalul reţine următoarele :

Este real că prin contractul de vânzare-cumpărare nr.27095/1996  s-a atribuit în folosinţă cumpărătorilor C.M. şi M., pe durata existenţei construcţiei, terenul aferent locuinţei în suprafaţă de 29,62 mp.

Din interpretarea art.37 din Normele metodologice şi art.26 alin. ultim din Legea nr.112/1995, rezultă că ex lege se constituie în favoarea cumpărătorilor dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcţiei, materializarea dreptului depinzând de manifestarea de voinţă a acestora în sensul arătat, prin urmare cu atât mai mult cumpărătorii sunt îndreptăţiţi la dobândirea dreptului de folosinţă asupra terenului respectiv.

Reclamanta se legitimează însă în calitate de titular al dreptului de proprietate asupra întregii suprafeţe de teren de 135 mp, aferentă imobilului situat în Constanţa, potrivit sentinţei irevocabile a Judecătoriei Constanţa nr.132/2000, fiind pusă în posesia terenului prin procesul-verbal de predare-primire din 10.07.2001 încheiat cu Primăria municipiului Constanţa.

Desigur că recunoaşterea prin lege a vocaţiei foştilor chiriaşi la dreptul de folosinţă asupra terenului aferent construcţiei închiriate şi apoi cumpărate, materializată apoi prin contract, este opozabilă reclamantei, însă în acelaşi timp acest fapt, dublat de absenţa oricărei despăgubiri, constituie o sarcină disproporţionată şi excesivă care afectează dreptul de proprietate al acesteia, practic reclamanta este privată de exercitarea tuturor atributelor dreptului său de proprietate, între care şi folosinţa. De asemenea, se observă că această sarcină se constituie într-o lipsire perpetuă de folosinţă, din moment ce dreptul de folosinţă asupra terenului s-a constituit în favoarea pârâţilor pe durata existenţei construcţiei.

Nu sunt reale susţinerile intimaţilor din întâmpinare, în sensul că nu există o lipsă de folosinţă propriu-zisă asupra terenului deoarece clădirea este structurată pe mai multe nivele, iar apartamentul lor se află la etajul 3. Din moment ce există un drept de folosinţă asupra terenului indiviz aferent apartamentelor situate în clădiri cu mai multe nivele, absenţa dreptului pentru o altă persoană îndreptăţită se constituie într-o lipsă de folosinţă.

Cererea reclamantei, cu toate capetele de cerere, a fost întemeiată pe disp. art.479-481, 998-999, 1075 Cod civil. În mod greşit a apreciat instanţa de fond că cererea reclamantei privind obligarea pârâţilor la contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului s-a întemeiat pe răspunderea civilă delictuală, în realitate temeiul de drept fiind cel oferit de disp. art.480 Cod civil privind ocrotirea dreptului de proprietate.

Observând că suprafaţa de teren indiviz aferentă locuinţei pârâţilor, calculată prin expertiza tehnică judiciară Ştefan Marinescu efectuată în apel, este de 29,46 mp, că nu s-a contestat nici în primă instanţă şi nici în apel preţuirea efectuată de reclamantă, tribunalul va dispune reformarea soluţiei primei instanţe şi obligarea pârâţilor către reclamantă la plata sumei de 9.500 lei reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului indiviz în suprafaţă de 29,46 mp, aferentă construcţiei proprietatea pârâţilor.

Domenii speta

Spete similare