Procedura insolvenţei

Când sunt încălcate dispoziţiile art.118(4) din Legea nr.85/2006, contractul este lovit de nulitate, potrivit dispoziţiilor art.1250 Cod civil potrivit căruia: "Contractul este lovit de nulitate absolută în cazurile anume prevăzute de lege, precum şi atunci când rezultă neîndoielnic din lege că interesul ocrotit este unul general".

Prin Decizia civilă nr. 87/A/15.02.2018 pronunţată în dosarul nr. … al Curţii de Apel Timişoara, Secţia a II-a Civilă, au fost respinse apelurile formulate împotriva sentinței civile nr. 46/26.01.2017 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr. …, instanţa de control judiciar reţinând următoarele:

Prin sentinţa civilă apelată Tribunalul Arad a admis cererea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâţii: debitoarea falită prin lichidator judiciar şi SC (…)SRL Arad; s-au admis cererile de intervenţie în interes propriu formulate de intervenienţii persoane fizice, s-a respins cererea de intervenţie formulată de intervenienta Bancă (…) formulată  în interesul pârâtei debitoare  prin lichidator judiciar; s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub cu nr…. la BNP încheiat între pârâţi, în ceea ce priveşte imobilul situat în …, str. (…) înscris în CF (…)…b; s-a dispus efectuarea cuvenitelor modificări în cartea funciară după rămânerea definitivă a sentinţei .

Pentru a hotărî astfel, Tribunalul a reţinut că reclamanta are  calitatea de asociat alături de intervenienţii persoane fizice în cadrul societăţii debitoare.

Imobilul situat în …, Str (…) s-a aflat în proprietatea societăţii debitoare, fiind dobândit prin cumpărare în anul 2003.

La data de 04.04.2013 Tribunalul Arad Secţia a  II - a Civilă a dispus deschiderea procedurii generale a insolvenţei societăţii debitoare întemeiată pe dispoziţiile Legii nr.85/2006, iar la data de 17.11.2013 a dispus trecerea în procedura falimentului şi a desemnat ca şi lichidator judiciar societatea de insolvenţă actuală căreia i-au fost încredinţate atribuţiile prevăzute de art.25 din Legea nr.85/2006.

La data de 20.11.2013 Adunarea generală a creditorilor a adoptat Hotărârea nr.2 prin care a hotărât modalitatea de valorificare a bunurilor aflate în patrimoniul societăţii debitoare şi desemnarea unui evaluator pentru evaluarea bunurilor mobile şi imobile aflate în patrimoniul debitoarei.

Intervenientul în interes propriu, în calitatea sa de administrator special al debitoarei, a formulat o contestaţie împotriva Hotărârii nr… a Adunării generale a creditorilor pe care a criticat-o pentru aspecte de nelegalitate, Tribunalul Arad Secţia a  II - a Civilă a admis contestaţia formulată de către intervenient şi a dispus desfiinţarea  Hotărârii nr.2/2013 a Adunării  Generale a creditorilor debitoarei.

Prin Decizia civilă nr.919/17.11.2014 Curtea de Apel Timişoara Secţia a II-a Civilă a respins apelurile promovate de către lichidatorul judiciar şi Banca (…), menţinând  hotărârea Tribunalului Arad.

S-a constatat  că există o neconcordanţă între ordinea de zi publicată şi hotărârea adoptată, respectiv Hotărârea nr.2/20.11.2013 a Adunării generale a creditorilor şi anume faptul că pe ordinea de zi (publicată în BPI nr. …), a Convocatorului Adunării  Generale a Creditorilor din 22.11.2013, figurează ca punct: ..”aprobarea modalităţii de valorificare a bunurilor aflate în patrimoniul societăţii debitoare”, iar hotărârea face referire la „...Creditorii aprobă vânzarea prin negociere... cu cumpărător identificat.” O parte dintre creditori au optat pentru valorificarea activului imobil prin licitaţie publică cu strigare: (…), ori, pentru a respecta dispoziţiile art. 14 alin. 1, convocatorul ar fi trebuit să cuprindă explicit această exprimare  respectiv bunul urmează să fie vândut prin negociere.

Considerentul pentru care, alături de cel expus, s-a apreciat că este nulă hotărârea este raportarea la art. 14 alin  2 din lege, în condiţiile în care la şedinţă nu au participat titularii  tuturor creanţelor, hotărârea vizând o deliberare asupra unei chestiuni necuprinse în convocator.

Apoi, la punctul 3 al ordinii de zi, s-a stabilit „ aprobarea desemnării unui evaluator... în vederea evaluării stocului de marfă aflat în patrimoniul societăţii debitoare”, iar hotărârea face referire la un imobil care urmează să fie valorificat.

De asemenea s-a  reţinut faptul că practicianul  în insolvenţă actual, a preluat faptic această procedură începând cu 22.10.2013 solicitând ca instanţa să ia act de numirea sa de abia la termenul din 07.11.2013, însă nu a fost identificată vreo publicare sau vreun raport întocmit de practicianul în insolvenţă  pe care creditorii să-l poată contesta conform art. 21 din Legea 85/2006, care să facă vorbire de evaluarea imobilului.

Ca urmare, stabilirea discreţionară a preţului contravine interesului concursual al creditorilor şi încalcă dispoziţiile 41 alt. 2 din Legea nr. 85/2006, în acest sens, din acelaşi Raport publicat la 07.11.2013 în BPI nr. 18602 Judecătorul sindic reţine că la aliniatul 7 din raport practicianul arată că „aduce la cunoştinţa creditorilor că domnul (…) a făcut o ofertă de cumpărare” a imobilului în discuţie şi că oferta va fi analizată în cadrul şedinţei Comitetului creditorilor la data de 20.11.2013, or, convocatorul publicat pentru şedinţa din 20.11.2013, nu conţine ca punct de pe ordinea de zi analiza ofertei de cumpărare prezentată de acesta, dimpotrivă se vorbeşte despre o altă ofertă a pârâtei  de 133.000 Euro în loc de 220.000 Euro  cât a oferit domnul (…).

Astfel, în condiţiile în care  pe rolul Tribunalului Arad Secţia a II-a Civilă  se afla contestaţia prin care s-a urmărit  desfiinţarea  Hotărârii nr.2/2013 a Adunării generale a creditorilor debitoarei, la data de 06.12.2013, prin negociere cu un cumpărător identificat şi la preţul oferit de către acesta, lichidatorul judiciar a vândut imobilul proprietatea debitoarei situat în Arad, Str. (…) fiind încheiat Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.5951/06.12.2013.

Din  Raportul publicat la ….  că la aliniatul 7 din raport practicianul arată că „aduce la cunoştinţa creditorilor că domnul (…)a făcut o ofertă de cumpărare” a imobilului în discuţie şi că oferta va fi analizată în cadrul şedinţei Comitetului creditorilor la data de 20.11.2013, or, convocatorul publicat pentru şedinţa din 20.11.2013, nu conţine ca punct de pe ordinea de zi analiza ofertei de cumpărare prezentată de acesta ci se vorbeşte despre o altă ofertă de 133.000 Euro în loc de 220.000 Euro  cât a oferit domnul (…).

Cu toate acestea lichidatorul judiciar a vândut imobilul proprietatea debitoarei situat în Arad Str. (…), fiind încheiat Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.5951/06.12.2013, către pârâtă la preţul de 133.000 Euro ignorând oferta de cumpărare a domnului (…) de 220.000 Euro .

Judecătorul sindic a constatat  că la acelaşi Birou Notarial la care a fost  încheiat Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr…., către SC (…) SRL  la preţul de 133.000 Euro, la data de 24.12.2012, s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 5778, cu termen de finalizare la 1 martie 2012,  între debitoare şi promitenta cumpărătoare SC (M…) SRL, la preţul de 197.000 euro, fila 161 dosar a3 ** unde se stipula că părţile nu exclud, revenirea asupra intenţiei de a finaliza actul şi se autorizează reciproc să obţină în caz de neperfectare a actului de vânzare-cumpărare în formă definitivă, o hotărâre judecătorească care să ţină loc de contract.

 Judecătorul sindic apreciază astfel că,  stabilirea  preţului contravine interesului concursual al creditorilor şi încalcă dispoziţiile 41 alt. 2 din Legea nr. 85/2006.

În aceste condiţii judecătorul sindic a reţinut că  contractul  de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu intenţia de evidentă fraudare a drepturilor creditorilor întrucât au existat creditori care au solicitat ca vânzarea bunurilor proprietatea societăţii debitoare să fie efectuată prin metoda licitaţiei publice cu strigare.

Judecătorul sindic a mai apreciat că nu este vorba doar despre fraudarea intereselor  creditorilor, ci şi despre o fraudă la lege în condiţiile în care la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare, autentificat sub nr.5951/06.12.2013,  privind imobilul proprietatea debitoarei situat în Arad, Str. (…), pe rolul Tribunalului Arad se afla contestaţia împotriva Hotărârii nr.2/2013 promovată de către intervenientul administrator special, la data de 28.11.2013,  fapt cunoscut  de către lichidatorul  judiciar.

În plus, la data de 23.10.2013,  pârâta SC (…) SRL, a depus la sediul Băncii (…),  oferta de cumpărare a imobilului, ofertă înregistrată sub nr.2504/23.10.2013, astfel cum rezultă din procesul verbal încheiat la data de 22.11.2013, cu ocazia negocierii ofertei de cumpărare fila 38 dosar 4352/108/2013/a3.

Judecătorul sindic a constatat că această ofertă a fost depusă anterior adoptării Hotărârii nr.2/20.11.2013 a Adunării generale a creditorilor debitoarei şi cu toate că pe rolul Tribunalului Arad a fost înregistrată contestaţia promovată de către intervenientul administrator special la data de 28.11.2013, lichidatorul judiciar şi pârâta SC (…) SRL au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat  la data de 06.12.2013, dată în raport cu care nu era împlinit termenul de 30 zile prevăzut de art. 118 alin. 4 din Legea nr.85/2006 care stipulează :  (1) Imobilele vor putea fi vândute direct, în urma propunerii lichidatorului, aprobată de adunarea generală a creditorilor. (2) Propunerea lichidatorului va trebui să identifice imobilul, prin situaţia de pe teren şi prin datele din registrele de publicitate imobiliară, să arate sarcinile de care este grevat şi să indice pasul de supraofertare şi data până la care, în caz de aprobare a vânzării, sunt acceptate supraoferte. (3) Lichidatorul va convoca adunarea generală a creditorilor, în termen de maximum 20 de zile de la data propunerii, notificând propunerea administratorului special, creditorilor cu garanţii reale asupra bunului, titularilor unor drepturi de retenţie de orice fel şi comitetului creditorilor, supunând votului adunării generale a creditorilor propunerea de vânzare. (4) Ulterior aprobării de către adunarea generală a creditorilor, vânzarea va putea fi făcută, sub sancţiunea nulităţii, numai după 30 de zile de la data ultimei publicări făcute de lichidator în ziar a anunţului privind condiţiile de supraofertare.

Astfel, contractul de vânzare-cumpărare vizând înstrăinarea imobilului proprietatea debitoarei, în legătură cu care s-a hotărât, la data de 20.11.2013, vânzarea directă către SC (…) SRL, putea fi încheiat numai după 30 de zile de la data ultimei publicări făcute de lichidator în ziar a anunţului privind condiţiile de supraofertare.

Or, lichidatorul judiciar nu a îndeplinit această obligaţie legală,  care nu putea fi făcut decât cel mai devreme la data de 20.11.2013, ca atare, contractul de vânzare-cumpărare nu se putea încheia mai devreme de 21.12.2013, iar încheierea acestuia înainte de expirarea termenului de 30 de zile, atrage incidenţa art. 118 alin. 4 din Legea nr.85/2006 “…vânzarea va putea fi făcută, sub sancţiunea nulităţii …”.

Astfel, această cauză de nulitate este prevăzută de lege, părţile contractuale având obligaţia de a cunoaşte şi de a respecta  prevederile art. 118 alin. 4 din Legea nr.85/2014, situaţie în care prin încălcarea acesteia, nu mai poate fi vorba nici măcar  de buna credinţă a cumpărătoarei, fapt ce  atrage incidenţa art. 1638 Noul Cod civil, potrivit cu care prestaţia primită sau executată în temeiul unei cauze ilicite sau imorale rămâne întotdeauna supusă restituirii.

 De asemenea, potrivit art. 1250 Noul Cod civil, contractul este lovit de nulitate absolută în cazurile anume prevăzute de lege, precum şi atunci când rezultă neîndoielnic din lege că interesul ocrotit este unul general.

Potrivit art. 1254 Noul Cod civil, „ (1) Contractul lovit de nulitate absolută sau anulat este considerat a nu fi fost niciodată încheiat. (2) Desfiinţarea contractului atrage, în condiţiile legii, şi desfiinţarea actelor subsecvente încheiate în baza lui.; (3) În cazul în care contractul este desfiinţat, fiecare parte trebuie să restituie celeilalte, în natură sau prin echivalent, prestaţiile primite, potrivit prevederilor Art. 1639-1.647, chiar dacă acestea au fost executate succesiv sau au avut un caracter continuu.”

De asemenea la data de 27.11.2013 (anterior perfectării Contractului reprezentanta promitentei-cumpărătoare SC (M…) SRL - doamna care a semnat Promisiunea autentică de vânzare-cumpărare pentru acelaşi spaţiu comercial la preţul de 197.000 euro),  a devenit  asociat şi administrator al cumpărătoarei SC (…) SRL, astfel cum rezultă din certificatul constatator emis de Oficiul Registrului Comerţului de pe lângă Tribunalul Arad, aceasta cumpărând  potrivit contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 5951/06.12.2013, imobilul proprietatea debitoarei situat în Arad, Str. (…), la acelaşi Birou Notarial Public din Arad, spaţiul comercial cu preţul redus de 133.000 euro  în condiţiile în care nici una dintre părţi nu a reziliat Promisiunea autentică de vânzare-cumpărare,  nici vânzătoarea debitoare falită nici promitenta - cumpărătoare SC (M…) SRL şi nici  nu au solicitat instanţei pronunţarea unei hotărâri care să transfere proprietatea asupra bunului imobil, astfel cum este stipulat în această promisiune.

Referitor la investiţiile efectuate de către SC (…) SRL la imobilul proprietatea debitoarei situat în Arad. Str.(…) achiziţionat de aceasta, judecătorul sindic a constatat că la data obţinerii Autorizaţiei de desfiinţare nr. 373/7 mai 2014, prin Sentinţa civilă nr.29/10.04.2014 Tribunalul Arad  a desfiinţat Hotărârea Adunării Creditorilor din 20.11.2013, iar această hotărâre a  fost comunicată vânzătoarei debitoare şi  lichidatorului  judiciar şi tuturor creditorilor  la data de 22.04.2014,  fila 11 dosar, astfel că nu se poate reţine că investiţiile au fost făcute în calitatea de proprietar pe care ştiau că o au, respectiv cu totală bună-credinţă.

Având în vedere că art. 118(4) din Legea nr.85/2006 prevede sancţiunea nulităţii, în mod explicit, pentru situaţia nerespectării acestor norme, astfel cum s-a evidenţiat, judecătorul sindic apreciază că este lipsit de importanţă, dacă interesul ocrotit este unul general, sau unul particular, ca atare nu  este aplicabilă nici excepţia privitoare la „eroarea comună” în care s-ar  fi aflat cumpărătoarea, întrucât consecinţa nerespectării prevederilor art. 118(4) din Legea nr.85/2006 este nulitatea absolută şi nu este de natura error communis facit jus.

Aşa fiind, apreciind incidenţa în cauză a prevederilor art. 118(4) din Legea nr.85/2006, judecătorul sindic a constatat  nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub cu nr.5951/06.012.2013, la BNP  încheiat între pârâţi, în ceea ce priveşte imobilul  situat în Arad, str. (…)înscris în CF, cu nr. top 3017/b.

În ceea ce priveşte cererea de intervenţie principală formulată de administratorul special al debitoarei falite şi persoana fizică (…)  în calitate de creditor, asociat  al debitoarei, în raport cu obiectul  acestei cereri, respectiv constatarea  nulităţii  absolute a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.5951/06.12.2013 încheiat între cele două societăţi pârâte, având ca obiect imobilul situat în Arad Str. (…), înscris în CF  Arad, cu nr. top 3017/b, care este acelaşi cu obiectul cererii principale, văzând prevederile art. 61-62 şi art. 66 Noul Cod de Procedură Civilă, s-a admis această cerere de intervenţie principală şi s-a constatat  nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub cu nr.5951/06.012.2013, la BNP încheiat între pârâţii, în ceea ce priveşte imobilul  situat în …, str. (…) înscris în CF, cu nr. top 3017/b.

Referitor la cererea de intervenţie accesorie  formulată de Banca (…) în interesul pârâtei debitoare, prin care a solicitat să se constate  admisibilitatea în principiu a cererii de intervenţie, iar pe fondul cauzei să  se dispună atât respingerea cererii formulată de către reclamanta (…) cât şi respingerea cererii de intervenţie principală formulată de către intervenienţii persoane fizice,  pentru că s-a constatat de către judecătorul sindic nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare autentificat  sub cu nr.5951/06.012.2013, la BNP  încheiat între pârâţii, în ceea ce priveşte imobilul  situat în …, str. (…) înscris în CF, cu nr. top 3017/b, văzând prevederile art. 63 şi art. 67  Noul Cod de Procedură Civilă, s-a respins cererea de intervenţie accesorie.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta falită, solicitând în condiţiile art. 466 şi urm. C. proc. civ. să se dispună admiterea prezentului apel, schimbarea în tot a sentinţei atacate, în sensul respingerii, ca neîntemeiată, a cererii introductive având ca obiect constatarea nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 5951/06.12.2013, la B.N.P., în ceea ce priveşte imobilul situat în …, Str. (…), jud. Arad, imobil înscris în C.F. , cu nr. top. 3017/b, precum şi a cererii având ca obiect efectuarea cuvenitelor modificări în cartea funciară mai înainte menţionată.

În motivare, arată că instanţa de fond a admis acţiunea judiciară introductivă, reţinând, în esenţă, că nulitatea Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5951/06.12.2013, la B.N.P., se impunea a fi constatată întrucât:

a)prin încheierea acestui Contract, a fost încălcat interesul concursual al creditorilor societăţii debitoare falite consecinţă a faptului că el - Contractul - a fost încheiat la un preţ de 133.000 de euro, în timp ce, în privinţa aceluiaşi imobil, obiect al Contractului, au fost avansate societăţii debitoare  alte două anterioare oferte de cumpărare, una la 220.000 de euro şi o alta, la 197.000 de euro;

b)că încheierea acestui Contract astăzi litigiat a fost încheiat, deşi exista o contestaţie judiciară la adresa Hotărârii cu nr. 2/20.11.2013, de care lichidatorul judiciar al societăţii debitoare avea cunoştinţă şi care contestaţie a şi fost admisă printr-o hotărâre judecătorească definitivă, prin care mai înainte indicata Hotărâre a fost anulată;

c)că, prin încheierea Contractului de vânzare-cumpărare astăzi disputat, au fost încălcate dispoziţiile art. 118 alin. (4) din Legea cu nr. 85/2006;

d)că, în sfârşit, asocierea d-nei. care a semnat în numele şi în reprezentarea S.C. (M…) S.R.L. promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată cu debitoarea, având ca obiect acelaşi imobil ulterior cumpărat de apelantă, la un preţ de 197.000 de euro de societatea cumpărătoare, societate în care aceeaşi d-nă. a devenit şi administrator, urmată de semnarea, în numele apelantei, a Contractului de vânzare-cumpărare astăzi atacat, contract încheiat la un preţ de 133.000 de euro, denotă (potrivit Judecătorului de Primă Instanţă) un plan fraudulos ticluit în dauna creditorilor societăţii debitoare.

Sentinţa judecătorului de primă instanţă este nelegală şi netemeinică, astfel că se impune schimbarea în tot a acesteia.

Cu privire la ignorarea, prin încheierea Contractului de vânzare-cumpărare astăzi criticat, a anterioarelor oferte de cumpărare, avansate la 197.000 şi, respectiv, la 220.000 de euro, învederează că, în ce priveşte imobilul situat în Municipiul Arad, Str. (…), fostul administrator al societăţii debitoare, a adus la cunoştinţa conducerii BĂNCII (…), o ofertă de cumpărare din partea unui cetăţean italian, pentru suma de 220.000 de euro; această ofertă era datată 14.05.2013 şi a fost înaintată conducerii centrale a Băncii anterior menţionate la data de 15.05.2013.

În urma ofertei mai sus descrise, a avut loc o întâlnire cu cetăţeanul italian la finalul căreia acesta a precizat că înţelege să se dezică de iniţiala ofertă de cumpărare, la preţul de 220.000 de euro şi că va înainta o nouă şi distinctă ofertă de cumpărare, având ca obiect imobilul astăzi disputat, într-adevăr, acelaşi cetăţean italian a avansat societăţii debitoare o nouă ofertă de cumpărare, însă la preţul de 90.000 de euro + T.V.A., ofertă care a avut un termen de valabilitate de 30 de zile de la data înregistrării ei la societatea debitoare.

Mai toate cele de mai sus - ca atare reţinute în cuprinsul Ordonanţei de clasare dată la 08.07.2015, în Dosarul de urmărire penală cu nr. 831/P/2015 al Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Timişoara - dovedesc faptul că ignorarea de către lichidatorul societăţii debitoare a ofertei de cumpărare avansata de cetăţeanul italian, la nivelul a 220.000 de euro, nu a reprezentat şi nici nu poate fi considerată o conduită care să fi fraudat interesul concursual al creditorilor societăţii debitoare mai sus menţionată. La data încheierii de către apelantă cu societatea debitoare  a Contractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 5951/06.12.2013, la B.N.P., iniţiala ofertă de cumpărare, avansată de cetăţeanul italian, în cuantum de 220.000 de euro fusese retrasă, prin avansarea de către acelaşi cetăţean italian a unei noi oferte, la nivelul a 90.000 de euro, iar această din urmă ofertă este, evident, mult sub nivelul valoric la care a fost încheiat Contractul de vânzare-cumpărare prin care apelanta a dobândit în  proprietate imobilul astăzi disputat şi pentru care apelanta a plătit un preţ de 133.000 de euro.

În privinţa ofertei de cumpărare a aceluiaşi imobil astăzi disputat, ofertă aparţinând societăţii (M…) S.R.L şi care s-a situat la nivelul 197.000 de euro, arată faptul că nici ignorarea acestei oferte nu reprezintă, în sine, un fapt ilicit, de natură a frauda drepturile şi interesele concursuale ale creditorilor societăţii debitoare. Şi aceasta întrucât, aşa cum se poate lesne observa din chiar conţinutul acestei Promisiuni de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. 5778/24 decembrie 20012, la B.N.P., angajamentul societăţii (M…) S.R.L luat în relaţia cu societatea debitoare, de a cumpăra de la aceasta din urmă imobilul despre care discutăm în prezenta cauză, era afectat de un termen extinctiv; concret, acest angajament trebuia să se metamorfozeze într-un efectiv Contract de vânzare-cumpărare până la data de 1 martie 2013 şi tot până la această dată, ar fi trebuit ca promitenta-cumpărătoare să avanseze/să plătească debitoarei întreaga sumă reprezentată de preţul ofertat, de 197.000 de euro, din care 47.000 de euro din sursele proprii ale societăţii (M…) S.R.L, iar diferenţa, în cuantum de 150.000 de euro, urma a fi plătită dintr-un credit pe care aceeaşi societate mai înainte menţionată urma a-l obţine de la o bancă anume (fapte ce au fost menţionate, în mod expres, în conţinutul Promisiunii de vânzare-cumpărare mai sus evocată). Or, în aceeaşi Ordonanţă de clasare dată în acelaşi dosar de urmărire penală mai sus individualizat, se indică în manieră explicită faptul că, pe parcursul urmăririi penale, s-a stabilit faptul că promisiunea de cumpărare iniţial avansată de societatea (M…) S.R.L nu a mai putut fi onorată, societatea confruntându-se cu dificultăţi financiare care au împiedicat-o să finalizeze operaţiunea de vânzare-cumpărare proiectată prin anterioara Promisiune intervenită între aceleaşi părţi.

Faţa de cele mai sus expuse, este evident faptul că încheierea de către apelantă cu societatea debitoare a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5951/06.12.2013, prin care apelanta a dobândit proprietatea asupra imobilului astăzi litigiat, la preţul de 133.000 de euro, nu a avut cum să fraudeze drepturile concursuale ale creditorilor societăţii debitoare.

Cu privire la susţinerea potrivit căreia încheierea acestui Contract astăzi litigiat s-a făcut în mod fraudulos, raportat la împrejurarea că, la data perfectării acestui contract, exista o contestaţie judiciară la adresa Hotărârii cu nr. 2/20.11.2013, de care lichidatorul judiciar al societăţii falite avea cunoştinţă şi care contestaţie a şi fost admisă printr-o hotărâre judecătorească definitivă, prin care mai înainte indicata Hotărâre a fost anulată, arată că prin Sentinţa civilă cu nr. 29/10.04.2014, dată de Tribunalului Timiş în Dosarul cu nr. …, a fost admisă contestaţia formulată de creditorul-administrator special şi, în consecinţă, a fost desfiinţată Hotărârea Adunării Generale a Creditorilor societăţii falite în privinţa modalităţii de valorificare a bunurilor aflate în patrimoniul debitoarei şi, respectiv, în privinţa desemnării unui evaluator a acestor bunuri. Această sentinţă a rămas definitivă, prin Decizia cu nr. 919/A/17 noiembrie 2014, dată de Curtea de Apel Timişoara.

Dosarul cu nr. …, având ca obiect anularea/desfiinţarea Hotărârii Adunării Generale a Creditorilor societăţii falite. a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Arad, la data de 21.01.2014, în timp ce Contractul de vânzare-cumpărare atacat în prezentul dosar judiciar a fost încheiat sub nr. 5951, la data de 06.12.2013, deci înainte de înregistrarea acţiunii judiciare având ca obiect desfiinţarea/anularea mai sus indicatei Hotărâri. În consecinţă, la data încheierii Contractului de vânzare-cumpărare despre care se discută în prezenta cauză, apelanta nu avea şi nici nu putea să aibă cunoştinţă despre existenţa Dosarului cu nr. …. În plus, Tribunalul Arad a pronunţat Sentinţa din Dosarul cu nr. … abia la data de 10.04.2014, deci la circa 5 luni după încheierea Contractului de vânzare-cumpărare în prezent defăimat, iar apelanta S.C. (…)S.R.L. nu a avut calitatea de parte în anterior menţionatul Dosar cu nr. 4352/108/2013/a2. În sfârşit, Decizia definitivă dată în acelaşi Dosar cu nr. …, în ciclul procesual al apelului, a fost pronunţată la 17.11.2014, la aproape un an după încheierea Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5951/06.12.2013, la B.N.P., prin care apelanta a dobândit în proprietate imobilul astăzi în litigiu.

Dincolo însă de cele mai sus notate - împrejurări de natură a dovedi cu prisosinţă buna credinţă a apelantei în relaţia cu faptele mai sus descrise, inclusiv cu împrejurarea încheierii Contractului de vânzare-cumpărare ce face obiectul adiacent al dosarului de faţă - un lucru mai rămâne a fi lămurit: acela al relaţiei dintre S.C. (…) S.R.L. şi ulterioara Hotărâre cu nr. 2/20.11.2013 aparţinând Adunării Generale a Creditorilor societăţii debitoare-falite.

După cum lesne se poate observa din înscrisurile depuse la instanţa de fond, precum şi din înscrisurile adăugate de către apelantă în calea de atac a apelului, rezultă că apelanta nu a avut nici un moment calitatea de creditor al societăţii debitoare.; că nu a deţinut nici o calitate în cadrul procedurii de insolvenţă/faliment deschisă, la un moment dat, împotriva societăţii debitoare; că, raportat la cele mai sus observate, nu a avut calitatea de parte în Dosarul cu nr. … având ca obiect anularea Hotărârii cu nr. 2/20.11.2013 a Adunării Generale a Creditorilor societăţii debitoare., nici în primă instanţă şi nici în apel; că momentul la care a fost încheiat Contractul de vânzare-cumpărare astăzi criticat de reclamanta-intimată, Hotărârea cu nr. 2/20.11.2013 era un act juridic în vigoare şi neatacat la instanţa specializată de contencios sindic, acţiunea la acest judecător fiind înregistrată Secţia a II-a a Tribunalului Arad abia la data de 21.01.2014, adică la circa o lună şi jumătate de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare astăzi criticat; că, faţă de observaţia de mai sus, apelanta pârâtă a fost de o totală bună-credinţă, S.C. (…) S.R.L. nefiind informată în legătură cu existenţa acestei Hotărâri cu nr. 2/20.11.2013, ulterior desfiinţată de instanţa de judecată; or, aşa cum s-a reţinut în clasica noastră literatură juridică, loialitatea este un element esenţial caracterizant în evaluarea bunei-credinţe a părţilor între care urmează să intervină un aranjament contractual, iar una din componentele acestei loialităţi îmbracă forma obligaţiei reciproce a părţilor de a se informa în privinţa tuturor datelor şi a elementelor necesare pentru încheierea în bune condiţii a contractului ce urmează să intervină între respectivele părţi; or, lichidatorul societăţii debitoare  nu a informat-o pe apelantă în privinţa Hotărârii cu nr. 2/20.11.2013.

De altfel, aşa cum rezultă Contractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 5951/06.12.2013, acest act juridic civil a fost încheiat în baza Procesului-verbal al Adunării Creditorilor Societăţii  întocmit în Dosarul cu nr. … şi în conformitate cu Procesul-verbal cu nr. 4082/25.11.2013, fără ca în conţinutul aceluiaşi contract de vânzare-cumpărare să se facă vorbire şi despre Hotărârea cu nr. 2/20.11.2013 şi nici despre publicarea acestei Hotărâri în B.P.I..

În plus, obligaţia de informare pe care lichidatorul societăţii debitoare  ar fi trebuit să o îndeplinească în relaţia cu pârâta apelantă, trebuie apreciată cu ridicată stricteţe, în condiţiile în care angajamentul ce urma a se perfecta între S.C. (…)S.R.L., pe de-o parte şi falita, pe de altă parte, se îndepărta, prin modalitatea specifică de încheiere - în interiorul unei proceduri de lichidare, guvernată de Legea specială cu nr. 85/2006 - de situaţia încheierii unui similar contract în condiţii normale, prin raportare la care condiţii şi aşteptările apelantei ar fi fost, desigur, normale.

Nu trebuie omis nici faptul că acţiunea în anularea Hotărârii cu nr. 2/20.11.2013 a Adunării Generale a Creditorilor societăţii debitoare a fost înregistrată pe rolul instanţelor de judecată la data de 21.01.2014 şi definitiv soluţionată după 11 luni, la 17 noiembrie 2014, interval de timp în care apelanta S.C. (…)S.R.L. a demolat construcţiile iniţial cumpărate de la debitoarea falită şi a edificat o altă construcţie, respectiv un aşezământ dedicat activităţii medicale şi de imagistică medicală.

Apelanta arată că nu a avut calitatea de parte în litigiul având ca obiect anularea Hotărârii cu nr. 2/20.11.2013, nefiind citată în acest proces şi că, în tot răstimpul scurs până la soluţionarea definitivă a acestui litigiu, în condiţii de totală bună-credinţă, a realizat noua construcţie, pe care o deţine astăzi în proprietate nu în virtutea contractului de vânzare-cumpărare ce face obiectul adiacent al prezentei cauze, ci în virtutea faptului material-juridic al edificării.

Plata preţului pe care pârâta apelantă l-a plătit pentru imobilul cumpărat de la falită, în cuantum de 133.000 de euro, a fost vărsat direct în contul Băncii (…) şi în vederea stingerii unei creanţe pe care această unitate bancară o avea împotriva debitoarei falite; or, în ipoteza în care soluţia dată de judecătorul de primă instanţă, în prezentul dosar, ar fi prezervată, apelanta ar suferi, în pofida bunei sale credinţe, o serie de vătămări, printre care: s-ar vedea lipsită de dreptul de proprietate asupra terenului pe care l-a cumpărat prin acelaşi Contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5951/06.12.2013; s-ar vedea pusă în faţa riscului major de a nu mai recupera cei 133.000 de euro plătiţi ca preţ al imobilului anterior cumpărat de la debitoarea falită, sumă ce a fost plătită direct unei unităţi bancare ce avea calitatea de creditor privilegiat al aceleiaşi societăţi debitoare, dar în beneficiul/folosul acestei din urmă societăţi care - în insolvenţă/lichidare fiind - nu poate fi urmărită pe calea unei acţiuni directe în restituirea preţului avansat de apelantă, întrucât, potrivit art. 36 din Legea cu nr. 85/2006, o atare acţiune ar fi, ab iniţia, suspendată, iar apelanta ar putea să recupereze ceea ce a plătit debitoarei, cu titlu de preţ al imobilului anterior cumpărat, numai prin înscrierea pe tabloul creditorilor (fapt incert), pe o poziţie/pe un loc de pe care speranţa de a recupera ceea ce a plătit este extrem de mică (fapt cert), în considerarea creanţelor prioritare şi/sau privilegiate pe care alţi terţi creditori le au faţă de aceeaşi debitoarea (fapt cert); ar fi pusă în situaţia de a mobiliza noi resurse financiare, dar şi de timp, în vederea aşezării relaţiei juridice a subscrisei, în calitate de proprietar al construcţiei pe care a edificat-o, cu societatea debitoare care ar redeveni proprietara terenului pe care această construcţie se găseşte în prezent.

Cu privire ia pretinsa încălcare, prin încheierea Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5951/06.12.2013, a dispoziţiilor art. 118 alin. (4) din Legea cu nr. 85/2006, invocă art. 118 din Legea cu nr. 85/2006 .

Aşa cum a arătat şi mai sus, Contractul de vânzare-cumpărare atacat în interiorul prezentului dosar a fost încheiat nu în baza hotărârii cu nr.2/20.11.2013 a Adunării Generale a Creditorilor societăţii debitoare, ci în temeiul Procesului-verbal al Adunării Creditorilor aceleiaşi societăţi, proces-verbal întocmit în Dosarul cu nr. … şi în conformitate cu Procesului-verbal cu nr. …. În conţinutul acestui din urmă document se indică, în mod expres faptul că „creditorii aprobă vânzarea prin negociere cu cumpărător identificat, respectiv cu S.C (…) S.R.L, pornind de o suma oferită de 133.000 euro. Lichidatorul judiciar este împuternicit să încheie formalităţile până în 02.12.2013".

Prin urmare, aşa cum se poate lesne observa din conţinutul documentului mai sus decriptat, apelantei i s-a înfăţişat un proces-verbal din care rezulta cu claritate faptul că Adunarea Generală a Creditorilor societăţii falite aprobase, în covârşitoarea lor majoritate, vânzarea prin negociere, cu un cumpărător identificat a imobilului despre care se discută în prezenta cauză. Aşa cum arată Contractul de vânzare-cumpărare astăzi litigios, acest act juridic civil a fost încheiat tocmai în baza procesului-verbal mai sus decriptat, apelanta neavând cunoştinţă nici de conţinutul convocatorului în baza căruia s-a întrunit Adunarea Creditorilor şi nici de publicarea în Buletinul Procedurilor de Insolvenţă a acestui Convocator.

În relaţie cu cele mai sus arătate, din nou, buna-credinţă a apelantei, cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare astăzi litigat este, în egală măsură, evidentă, dar şi reputată. Concret, nu a existat nici un element, care să fi fost dovedit înaintea instanţei de fond şi din care să fi decurs, cu puterea evidenţei, existenţa vreunei înţelegeri frauduloase, cu caracter precontractual, între apelantă şi societatea debitoare, prin lichidatorul ei, la data încheierii Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5951/06.12.2013. Şi chiar dacă, prin ipoteză, ar lega soarta acestui contract de anterioara Hotărâre cu nr. 2/20.11.2013, o atare împrejurare nu ar putea şi nici nu ar trebui să se răsfrângă asupra apelantei. Şi aceasta întrucât cumpărătoarea nu a avut cunoştinţă de existenţa acestei Hotărâri înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare astăzi disputat. Ceea ce reprezentanţilor apelantei i s-au înfăţişat au fost - aşa cum, de altfel, rezultă din chiar conţinutul acestui contract - doar procesul-verbal în al cărui cuprins este reţinută, în mod explicit, ideea că lichidatorul este însărcinat să vândă, prin negociere, cu un cumpărător identificat. Or, la acel moment - al încheierii contractului - apelanta nici nu ştia şi nici nu avea de unde să ştie de existenţa procesului judiciar având ca obiect Hotărârea cu nr. 2/20.11.2013 şi nici nu i s-a adus la cunoştinţă - la acelaşi moment, al încheierii contractului - de către lichidatorul debitoarei falite, împrejurarea că aceeaşi hotărâre a ajuns în situaţia de a face obiectul unei contestaţii în interiorul procedurii de insolvenţă/lichidare la care această societatea debitoare se găsea.

În consecinţă, apelanta s-a întemeiat pe aparenţa creată de lichidatorul falitei, plătind - cu totală bună-credinţă - cu titlu de preţ al imobilului cumpărat, consistenta sumă de 133.000 de euro, în condiţiile în care, în privinţa acestui preţ, şi-a exprimat acordul şi BANCA (…), unitate de credit în al cărui direct beneficiu urma a fi vărsat preţul plătit de apelantă.

În sfârşit, de valorificat în contextul celor deja notate este şi faptul că preţul pe care apelanta l-a plătit pentru imobilul cumpărat a fost vărsat, cu dedicaţie, direct în contul BĂNCII(…), în vederea stingerii unui credit ipotecar pe care debitoarea îl angajase anterior faţă de această instituţie de credit. Or, în ipoteza în care sentinţa dată de judecătorul de primă instanţă ar fi prezervată, consecinţă a respingerii prezentului apel, S.C. (…) S.R.L. ar risca să ajungă în situaţia de a nu mai putea recupera, nici în tot şi nici în parte, suma de 133.000 euro, anterior plătită societăţii debitoare, în baza contractului astăzi disputat, fie şi numai pentru că apelanta, în încercarea de recuperare a sumei anterior menţionată, ar intra în ecuaţie concursuală cu toţi ceilalţi creditori încă neîndestulaţi ai falitei În plus, chiar plătind în beneficiul societăţii debitoare, dar direct băncii suma de 133.000 euro, nu a ajuns în situaţia de a se subroga în drepturile şi, respectiv, în garanţiile creditorului plătit. Dacă la cele notate se adaugă şi faptul că, pentru motivele anterior enunţate, restituirea reciprocă a prestaţiilor părţilor contractului de vânzare-cumpărare în prezent criticat este, practic, imposibilă, se ajunge foarte repede la un tablou situaţional indezirabil pentru apelanta cumpărătoare, societate care, chiar de bună-credinţă fiind, a ajuns în postura de a pierde ori de a nu mai putea recupera nici preţul pe care l-a plătit pentru imobilul cumpărat şi nici dreptul de proprietate având ca obiect imobilul pe care l-a cumpărat şi pentru care a plătit efectiv mai înainte invocatul preţ.

Nu în ultimul rând, nu poate fi legată asocierea d-nei. - fost asociat la S.C. (M…) S.R.L. - societate care, la rândul ei, a avansat o anterioară ofertă de cumpărare a aceluiaşi imobil, astăzi disputat, ofertă pe care, ulterior, a revocat-o din lipsa disponibilităţilor băneşti la S.C. (…) S.R.L. - conexiune/legătură pe care judecătorul de primă instanţă a făcut-o - de o eventuală înţelegere frauduloasă în care apelanta să fi fost implicată, împreună cu S.C. (M…) S.R.L. şi, eventual, cu lichidatorul societăţii debitoare, în dauna intereselor creditorilor concursuali ai acestei din urmă societăţi. Or, la dosarul cauzei nu a fost produsă nici o dovadă care - obiectiv - să susţină verosimilitatea unei aserţiuni de felul celui anterior enunţat. Practic, instanţa de fond recurge la o speculaţie - nici măcar la o prezumţie - legată de această asociere, concluzionând că faptul asocierii constituie, în sine, o dovadă a acestei pretinse, dar neprobate, înţelegeri frauduloase.

În plus, se mai impune a fi notat şi faptul că, la data dezbaterii pe" fond a acestei cauze, eventuala nulitate a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5951/06.12.2013 nu a fost legată de evenimentul asocierii d-nei., ci în special de circumstanţele şi, respectiv, de preţul la care a fost până la urmă încheiat, cu subscrisa astăzi apelantă, contractul de vânzare-cumpărare mai sus individualizat.

Prin prisma valorificării bunei-credinţe, de care apelantă a fost marcată la data încheierii Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5951/06.12.2013 şi, respectiv, în relaţie cu faptul că apelanta, posterior încheierii contractului mai înainte identificat, a demolat edificatul de la faţa locului, construind un nou edificat, în care se desfăşoară activităţi medicale (inclusiv de imagistică medicală) - se mai impun a fi reţinute două idei, cu valoare de argument în sprijinul menţinerii, în privinţa apelantei, a contractului de vânzare-cumpărare astăzi defăimat de reclamanta-intimată, şi anume:

a) că efectele vreunei eventuale cauze de nulitate a acestui contract nu ar trebui să o atingă pe apelantă, raportat la împrejurarea că S.C. (…) S.R.L a încheiat contractul de vânzare-cumpărare astăzi criticat de reclamantă, încrezându-se în aparenţa creată de lichidatorul debitoarei, aparenţă potrivit căreia exista un acord regulat în privinţa vânzării imobilului astăzi în discuţie, către apelantă, la preţul de 133.000 de euro, vânzare ce urma să fie perfectată, potrivit Procesului-verbal înfăţişat de acest lichidator reprezentanţilor apelantei, până la 02.12.2013; în aceste condiţii, practic, apelanta a fost victima unei erori invincibile;

b)că reaua-credinţă, respectiv complicitatea apelantei la frauda căreia i-ar fi căzut victimă creditorii concursuali ai societăţii debitoare a fost dedusă de judecătorul de primă instanţă din simple prezumţii, nesusţenabile şi neverificate, împrejurare facil de observat raportat cele reţinute de acest judecător la conţinutul Ordonanţei de clasare, dată de Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Timişoara, în Dosarul de urmărire penală cu nr. 831/P/2015, conţinut privitor la cele două anterioare oferte de cumpărare vizând acelaşi imobil despre care discutăm în prezenta cauză;

c)că eventuala conservare a soluţiei date de judecătorul de primă instanţă ar prejudicia-o pe apelantă în multiple rânduri: pentru că şansa de a reintra în posesia preţului anterior plătit, în cuantum de 133.000 de euro, în relaţia cu un potenţial debitor astăzi în lichidare este, practic, nulă; că s-ar vedea pusă în situaţia de a fi plătit un preţ pentru un bun de care ar fi frustrată; că exercitarea de către apelantă a dreptului de proprietate asupra edificatului construit de aceasta, pe terenul care ar reveni în patrimoniul debitoarei, ar deveni extrem de anevoioasă, implicând aşezarea - în această privinţă - a raporturilor dintre apelanta proprietară a edificatului şi societatea debitoare, proprietară a terenului pe care se găseşte acest edificat.

Împotriva aceleiaşi hotărâri a declarat apel şi intervenienta Banca (…), solicitând admiterea acestuia şi pe cale de consecinţă schimbarea în tot a sentinţei atacate, în sensul respingerii acţiunii principale, precum şi în sensul respingerii cererii de intervenţie formulată de cei doi intervenienţi.

În motivare, arată că potrivit art.118 din Legea nr.85/2006 "(1) imobilele vor putea fi vândute direct, în urma propunerii lichidatorului, aprobată de adunarea generală a creditorilor; (2) Propunerea lichidatorului va trebui să identifice imobilul, prin situaţia de pe teren şi prin datele din registrele de publicitate imobiliară, să arate sarcinile de care este grevat şi să indice pasul de supraofertare şi data până la care, în caz de aprobare  a  vânzării, sunt acceptate supraoferte; (3) Lichidatorul va convoca adunarea generală a creditorilor, în termen de maximum 20 de zile de la data propunerii, notificând propunerea administratorului special, creditorilor cu garanţii reale asupra bunului, titularilor unor drepturi de retenţie de orice fel şi comitetului creditorilor, supunând votului adunării generale a creditorilor propunerea de vânzare; (4) ulterior aprobării de către adunarea generală a creditorilor, vânzarea va putea fi făcută, sub sancţiunea nulităţii, numai după 30 de zile de la data ultimei publicări făcute de lichidator în ziar a anunţului privind condiţiile de supraofertare."... însă, considerăm că judecătorul sindic avea obligaţia să verifice dacă, dispoziţiile mai sus iterate sunt aplicabile în speţa de faţă, raportat la votul şi voinţa creditorilor, exprimate prin Hotărârea Adunării Creditorilor din data de 20.11.2013.

Solicită instanţei de apel să aibă în considerare voinţa creditorilor a fost exprimată în procesul - verbal al Adunării Creditorilor din 20.11.2013, completat prin procesul - verbal nr.4082/25.11.2013, potrivit cărora "creditorii aprobă vânzarea prin negociere cu cumpărător identificat, respectiv cu SC (…) SRL, pornind de la suma de 133.000 euro. Lichidatorul judiciar este împuternicit să încheie formalităţile până în 02.12.2013"; raportându-se la vătămarea intereselor creditorilor este important de observat şi faptul că ulterior Hotărârii Creditorilor din 20.11.2013, ori ulterior Hotărârii Creditorilor din 24.06.2015 nu a existat nici o altă ofertă care să fie superioară din punct de vedere financiar celei înregistrată de SC (…) SRL, care, de altfel a fost şi singura ofertă concretă şi reală, "oferta" despre care face vorbire judecătorul sindic în motivarea sentinţei civile fiind mai mult o intenţie exprimată faţă de unul dintre asociaţii debitoarei, fără a avea caracterul real şi cert al unei oferte  şi fără a putea conduce la ideea că au fost vătămate interesele concursuale ale creditorilor sau că ar fi putut afecta procedura de maximizare a averii debitoarei.

Judecătorul sindic reţine faptul că exista o ofertă de 220.000 euro, ofertă care nu a fost analizată, fiind astfel vătămat interesul concursual al creditorilor.

Vizavi de ofertă, arată că nici la fostul administrator judiciar, nici la actualul administrator judiciar şi nici la creditorul majoritar nu a fost depusă o asemenea ofertă, ci, în realitate ea a fost dată în mod direct asociatului (…), care nu a înregistrat-o în mod oficial la nici una din persoanele sau instituţiile indicate mai sus.

Singura ofertă pe care cetăţeanul italian a făcut-o concret în legătură cu imobilul respectiv, a fost în cuantum de 90.000 euro + TVA, înregistrată la data de 30.07.2013 la creditoarea Banca (…), ofertă ulterioară intenţiei exprimată asociatului (…) şi în cuprinsul căreia arată că aceea ofertă de 90.000 euro + TVA reprezintă oferta sa certă, serioasă şi angajantă, valabilă pentru 30 de zilei

Pentru a înţelege intenţia reală a ofertantului, trebuie spus că acesta a formulat această ofertă din data de 30.07.2013, urmare a discuţiilor purtate cu reprezentanţii creditoarei majoritare, ocazie cu care acesta a şj relatat faptul că nu a înţeles niciodată să cumpere imobilul respectiv pentru suma de 220.000 euro şi că aceea "scrisoare" i-a dat-o asociatului (…) la insistenţele acestuia, fără să îşi asume vreun angajament în acest sens.

Din punct de vedere al procedurii insolvenţei, în termenul de valabilitate a ofertei de 90.000 euro + TVA, arată că fostul administrator judiciar tocmai ce fusese infirmat, iar administratorul judiciar numit de către Adunarea Creditorilor încă nu fusese confirmat de către judecătorul sindic, nepreluând procedura decât spre finalul anului 2013, astfel că, această ofertă a devenit caducă prin neluare în considerare. De altfel, preţul oferit fiind mult inferior ofertei ulterioare de 133.000 euro al SC (…) SRL, nu se poate reţine vreo vătămare a intereselor creditorilor sau vreo stabilire discreţionară a preţului de vânzare.

În ceea ce priveşte argumentul vătămării, prin existenţa vreunui prejudiciu cauzat creditorilor, arată că în speţa de faţă nu se poate vorbi de cauzarea vreunui prejudiciu, atâta timp cât imobilul a fost vândut la preţul cel mai mare oferit, peste valoarea de expertiză determinată prin expertiza extrajudiciară efectuată în dosarul de insolvenţă, cu atât mai mult în condiţiile în care oferta anterioară a cetăţeanului italian, în valoare de 90.000 euro a fost considerată ca fiind sub preţul de evaluare şi de natură a lipsi de orice efect juridic orice altă ofertă anterioară provenită de la aceiaşi ofertant, rar intenţia de cumpărare a celor de la SC (M…) SRL Arad a fost retrasă încă înainte de deschiderea procedurii de insolvenţă.

Lichidatorul judiciar al falitei, a declarat, de asemenea, apel împotriva sentinței civile nr. 46/26.01.2017 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr. … solicitând admiterea acestuia, modificarea în tot a sentinței apelate.

 Arată că până la acest moment, nu i-a fost comunicată sentinţa atacată la sediul lichidatorului judiciar din Bucureşti, nu i-a fost comunicat nici un act de procedură din cadrul dosarului aflat pe rolul Curţii de Apel Timişoara (apelurile formulate, întâmpinări, alte acte de procedură), că a solicitat atât Curţii de Apel Timişoara, cât şi Tribunalului Arad, comunicarea la sediul lichidatorului judiciar din Bucureşti, , însă până în prezent nu a primit sentinţa civila menţionata.

Arată că sediul lichidatorului judiciar nu mai este în locaţia veche încă din luna mai 2014 (conform dovezi ataşate). De asemenea, lichidatorul judiciar nu a avut sediul social în Bucureşti.

Aceste aspecte au fost arătate şi în fata instanţei de fond şi consemnate în consecinţă, iar comunicările procedurale s-au efectuat de către Tribunalul Arad la sediul lichidatorului judiciar (conform dovezii ataşate).

Mai arată că declaraţia de apel a fost transmisă prin poştă, atât către Tribunalul Arad, cât şi către Curtea de Apel Timişoara, în Dosarul nr. …

Cu privire la soluţia pronunţată de către instanţa de fond, arată că cererea de chemare în judecată nu poate fi primită, având în vedere imposibilitatea părţilor de a fi repuse în situaţia anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Astfel, obiectul contractului de vânzare-cumpărare (clădirea) nu mai este în fiinţă, fiind demolata de către cumpărător; în speţă nu au fost invocate şi nu sunt incidente cazuri de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub cu nr.5951/06.012.2013, la BNP. Cazurile de nulitate absolută sunt expres şi limitative prevăzute de lege şi nu pot fi incidente în cauza dedusă judecăţii.

Faţă de cele de mai sus, rezultă că procedura de comunicare a sentinţei civile nu a fost îndeplinită cu pârâta falită, urmând ca, după comunicarea sentinţei, să dezvolte motivele de apel, conform dispoziţiilor art. 468 şi urm. Cod proc.civ.

Prin motivele de apel depuse la dosar, debitoarea falită, prin lichidator judiciar, arată că în speţa nu sunt incidente cazuri de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.5951/06.12.2013, la BNP.

Arată că imobilul a fost vândut la cel mai mare preţ oferit, preţ care depăşeşte valoarea stabilita prin raportul de evaluare, astfel că nu există o fraudă a intereselor creditorilor în procedură, care să determine nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare. De asemenea, nu este incidentă în prezenta cauză frauda la lege, câtă vreme nu au fost încălcate dispoziţii legale imperative, care să ocrotească un interes general.

Astfel, cu privire la preţul la care s-a adjudecat imobilul, cea mai mare ofertă de cumpărare a fost cea a SC (…) SRL, care a oferit 133.000 Euro.

Cu privire la oferta cetăţeanului italian, menţionează că nu a fost depusă de către acesta nici o ofertă la sediul lichidatorului judiciar sau a băncii ipotecare. În realitate, acesta a redactat o scrisoare de intenţie pentru suma de 220.000 euro, pe care a înmânat-o asociatului (…), fără să-şi asume nici un angajament în acest sens. Mai mult decât atât, ulterior si-a "revocat" propria intenţie, arătând ca nu înțelege să o mai susţină.

De altfel, se poate observa că singura oferta reală, sinceră şi serioasă a cetăţeanului italian a fost înregistrată la data de 30.07.2013, sub nr. de înregistrare 1819, care a înregistrat la creditoarea Banca (…) o nouă ofertă în valoare de 90.000 euro + TVA, cu peste 100.000 euro sub scrisoarea de intenţie neangajantă, iniţială. Un aspect foarte important, neavut în vedere de către judecătorul fondului cu ocazia judecării acţiunii formulate, îl reprezintă faptul că această din urmă ofertă, întruneşte toate caracteristicile cerute pentru a putea vorbi despre o ofertă reală, ofertantul făcând menţiune expresă şi asupra termenului, precum şi asupra faptului că oferta este certă, serioasă şi angajantă. În plus, această oferta de 90.000 Euro, pe lângă faptul că este sub preţul oferit de către SC (…) SRL, a devenit şi caducă, având în vedere că în termenul de valabilitate a acesteia nu au fost perfectate actele de procedură.

Prin urmare, nu se poate reţine o vătămare a intereselor creditorilor sau o stabilire discreţionară a preţului, cel puţin din perspectiva faptului că imobilul a fost valorificat la un preț superior celui stabilit prin raportul de evaluare.

Toate aceste aspecte au făcut obiectul unei plângeri penale şi au fost lămurite prin Ordonanţa de clasare emisă la data de 08.07.2015, în Dosarul de urmărire penală nr. 831 AP/2015 al Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Timişoara - prin care se stabileşte că lichidatorul judiciar nu a încălcat dispoziţiile legale în vigoare şi nu a avut o conduita care să fi fraudat interesul concursual al creditorilor.

Faptul că preţul imobilului a fost stabilit la valoarea de 132.600 euro, urmare a unui Raport de evaluare - raport pe care practicianul în insolventă, deși nu are obligaţia de a-1 publica, l-a adus la cunoştinţa contestatorului, prin persoana avocatului acestuia care a primit un exemplar din Raportul de evaluare — nu poate fi interpretat ca un mod discreţionar de stabilire a preţului, astfel cum a fost interpretat de către judecătorul sindic, cu atât mai mult cu cât această valoare este mult peste singura ofertă reală existentă (90.000 euro + TVA).

Cu privire la oferta de cumpărare a SC (M…) SRL, învederează că instanţa de fond din nou se află într-o eroare esenţială, deoarece oferta s-a situat la nivelul sumei de 197.000 Euro, însă era afectată de un termen extinctiv, astfel că a devenit caducă, întrucât până la data de 01.03.2013, aceasta nu a achitat preţul, antecontractul de vânzare cumpărare s-a desfiinţat de plin drept, lichidatorul judiciar neavând nici o cale legală de a obliga ofertantul sa plătească preţul. Aceste aspecte au fost reţinute şi de către organul penal, prin Ordonanţa mai sus menţionata, reținându-se totodată că SC (M…) SRL nici nu ar mai fi avut posibilitatea să achite preţul, aflându-se în dificultate financiară şi având în vedere că 150.000 euro urma să fie plătiţi dintr-un credit pe care aceeaşi societatea ar fi trebuit să-1 obțină anterior de la o bancă.

Cu privire la împrejurarea reţinută de instanţă conform căreia încheierea contractului de vânzare cumpărare s-ar fi făcut în mod fraudulos, întrucât la data perfectării acestui contract, exista o contestaţie împotriva Hotărârii Adunării creditorilor nr.2/20.11.2013, instanţa de fond nu a luat în considerare faptul că, la momentul semnării contractului, pe rolul instanţelor de judecată nu era înregistrată nici o contestaţie împotriva Hotărârii Adunării creditorilor. Contestaţia împotriva adunării creditorilor a fost înregistrata la Tribunalul Arad în data de 21.01.2014, în timp ce contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat la data de 06.12.2013.

În mod evident, în aceste condiţii nu se poate vorbi de o rea-credință a lichidatorului judiciar şi a cumpărătoarei, care nu puteau bănui sau ghici că peste mai bine de 2 luni de zile se va înregistra o contestaţie. De altfel, între momentul luării Hotărârii adunării creditorilor şi momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare au trecut 15 zile, timp în care nu s-a înregistrat nici o cale de atac, ceea ce a determinat lichidatorul judiciar să aibă bănuială legitimă că hotărârea adunării creditorilor nu a fost atacată.

Cu privire la incidenţa art. 118 alin.4 din Lege, aceste dispoziţii legale trebuie analizate prin raportare la voinţa creditorilor exprimată prin Hotărârea adunării creditorilor din data de 20.11.2013.

Conform acestei hotărâri, la al doilea punct al ordinii de zi, creditorii "aprobă vânzarea prin negociere cu un cumpărător identificat, respectiv SC (…) SRL, pornind de la suma oferită de 133.000 euro. Lichidatorul judiciar este împuternicit să încheie formalităţile până în 02. 12.2013."

Prin urmare, lichidatorul judiciar a acţionat strict în interesul şi conform voinţei creditorilor, fiind de bună-credință atât la momentul luării Hotărârii din data de 20.11.2013, cât şi la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare cu SC (…) SRL.

Dat fiind faptul că, în cadrul procedurii, creditorii au stabilit în mod expres modalitatea de valorificare a imobilului, prin vânzare directă către un comparator identificat, până la data de 02.12.2013, înţelegând să deroge de la normele generale, lichidatorul judiciar este ţinut să respecte această hotărâre. Trebuie avut în vedere că dispoziţiile art. 118 alin.4 din Lege instituie o nulitate relativă, şi nicidecum o nulitate absolută (după cum reţine instanţa de fond).

De altfel, singurii creditori care au ales ca metodă de valorificare licitaţia publică cu strigare  au fost prezenţi în cadrul adunării creditorilor din data de 20.11.2013, însă au ales să nu conteste Hotărârea adunării creditorilor, considerând că, prin hotărârea luată, nu le sunt vătămate interesele.

Cazurile de nulitate absolută sunt expres şi limitative prevăzute de lege şi nu pot fi incidente în cauza dedusa judecăţii.

Reiterează faptul că imobilul a fost valorificat la un preț superior celui stabilit prin raportul de evaluare, neexistând din acest punct de vedere nici un prejudiciu în patrimoniul creditorilor ori interes în desfiinţarea operaţiunii de vânzare.

În legătură cu faptul că nu există un raport de evaluare a imobilului care să poată fi contestat, arată că acesta a fost întocmit în procedură în data de 21.01.2013, regăsindu-se la dosarul cauzei, pe de o parte, iar pe de altă parte, subliniază faptul ca procedura instituită de Legea nr. 85/2006 nu prevede instituţia "contestării raportului de evaluare" coroborat cu principiul potrivit căruia orice cerere adresată judecătorului sindic trebuie să fie întemeiată pe dispoziţiile normei speciale.

Pe acest motiv trebuie avut în vedere faptul că, în procedura falimentului nu a fost formulată o contestaţie la licitaţie sau vreo alta cerere similară. Mai mult decât atât, solicită instanţei să observe că sumele obţinute din valorificarea bunului imobil au fost distribuite şi, nici împotriva acestui act procedural nu a fost formulată contestaţie.

Menţionează faptul că obiectul contractului de vânzare-cumpărare nu mai este în fiinţă, clădirea iniţială fiind demolată de către cumpărător.

În prezent, pe terenul în cauză cumpărătoarea a construit o nouă clădire, în care se desfăşoară activităţi medicale (inclusiv de imagistică medicală). Atât terenul, cât şi noua clădire au fost intabulate în Cartea Funciară pe numele cumpărătorului.

Prin urmare, dispozitivul sentinţei instanţei de fond prin care se prevede astfel: "Dispune efectuarea cuvenitelor modificării în cartea funciară după rămânerea definitivă a sentinţei” nu poate fi pus în executare, întrucât clădirea vândută nu mai există nici faptic, nici în evidentele Cărţii Funciare.

Intimaţii au formulat întâmpinare la apelul declarat de Banca (…), prin care solicită respingerea acestuia ca nefondat şi obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, arată că, criticile apelantei se bazează pe susţinerea potrivit căreia aplicarea legii putea fi decisă prin "votul şi voinţa creditorilor", exprimate prin Hotărârea din data de 20.11.2013 (Hotărârea nr.2).

Acest argument este lipsit de orice suport legal, însă reprezintă dovada certă că Adunarea creditorilor, prin Hotărârea nr.2/20.11.2013, a acţionat cu intenţia evidentă de a sfida legea.

Intimaţii sunt surprinşi de aceste susţineri ale apelantei, cu cât atât mai mult cu cât acestea dovedesc, fără echivoc, faptul că Adunarea generală a creditorilor a considerat că poate vota respectarea legii şi că, în opinia sa, respectarea legii poate depinde de voinţa şi votul membrilor săi.

În acest context, este evident că instanţa de fond nu era obligată să verifice dacă Adunarea generală a creditorilor votase să se respecte sau nu dispoziţiile art.118(4) din Legea nr.85/2006. Este nerelevantă voinţa şi votul creditorilor de a nu se respecta normele legale imperative, fiind suficient sa se constate fraudarea acestora.

Potrivit dispoziţiilor art. 118(4) din Legea nr.85/2006, Contractul de vânzare-cumpărare ce avea ca obiect imobilul debitoarei, în legătură cu care s-a decis, la data de 20 noiembrie 2013, vânzarea directă către SC (…) SRL, putea fi încheiat doar după 30 de zile de la data ultimei publicări a anunţului privind condiţiile de supraofertare.

Nu s-a dovedit existenţa anunţului de supraofertare publicat în vreun ziar, însă, în mod cert, acest anunţ nu putea fi făcut decât, cel mai devreme, la data de 20 noiembrie 2013.

În aceste condiţii, contractul autentic nu se putea încheia mai devreme de data de 21 decembrie 2013, iar încheierea acestuia înainte de expirarea termenului de 30 de zile pentru supraofertare, adică la data de 6 decembrie 2013, a fost sancţionat în mod corect de instanţa de fond.

Cauza de nulitate incidentă este prevăzută de lege, astfel că instanţa de fond a stabilit în mod corect că ambele părţi ale contractului de vânzare-cumpărare aveau obligaţia de a cunoaşte prevederile art. 118(4) din Legea nr,85/2006.

Nu există nici o justificare privitoare la graba în care contractul autentic a fost încheiat, iar ambele părţi ale contractului şi-au asumat consecinţele ce decurg din nerespectarea termenului de 30 de zile de la data adoptării Hotărârii AGC şi până la semnarea acestui contract, inclusiv consecinţa sancţiunii nulităţii contractului pentru nerespectarea dispoziţiilor legale.

Pe de altă parte, apelanta preia selectiv starea de fapt stabilită în mod corect de instanţa de fond.

Astfel, apelanta ignoră faptul incontestabil că Hotărârea nr.2/20.11.2013 a făcut obiectul unei contestaţii admisă, iar Hotărârea nr.2 a fost anulată prin sent.civ.nr.29 din 10.04.2014 a Tribunalului Arad, soluţie confirmată prin decizia civilă nr. 919 din 17.11.2014 a Curţii de apel Timişoara; faptul incontestabil ca Hotărârea nr.2/20.11.2013 a fost considerată nelegală întrucât prin aceasta a fost aprobată vânzarea directă a imobilului din litigiu către un cumpărător identificat, în condiţiile în care convocatorul pentru adunarea generală s-a referit la evaluarea bunurilor în vedere vânzării, nu la vânzarea imobilului,; faptul incontestabil că, la data adoptării Hotărârii nr.2, de vânzare directă a imobilului din litigiu, exista în patrimoniul SC Plastera SRL- proprietara imobilului - o obligaţie rezultată din Promisiunea de vânzare autentificată sub nr.5778/2012, prin care se obliga să vândă imobilul din litigiu cu suma de 197.000 Euro către SC (M…) SRL, iar apelantei îi fusese comunicat acest act înainte de adoptarea Hotărârii nr.2, neexistând nici o explicaţie pentru conduita acestei creditoare de a accepta vânzarea imobilului ce făcea obiectul garanţiei creanţei sale pentru o suma mai mică  decât suma pe care o putea obţine dacă s-ar fi valorificat drepturile rezultate din Promisiunea autentificată, sumă care i-ar fi permis să-şi recupereze creanţa; faptul incontestabil că reprezentanta promitentei-comparatoare, SC (M…) SRL, din Promisiunea autentificată sub nr.5778/2012, a devenit asociat-administrator al cumpărătoarei din contractul supus litigiului, anterior semnării acestui contract, adică la data de 27.11.2013, ceea ce dovedeşte că SC (…) SRL cunoştea despre existenţa Promisiunii de vânzare pentru suma de 197.000 Euro; oferta de cumpărare pentru suma de 220.000 Euro a d-lui (…) a fost cunoscută de către apelantă, chiar dacă aceasta nu a înregistrat-o în evidenţele sale - cu scopul evident de a putea justifica formal ignorarea acesteia. Nu a fost negată existenţa ofertei de 220.000 Euro, prezentată reprezentanţilor apelantei de către d-1 (…), invocându-se doar neînregistrarea "oficială" a acesteia.

În mod evident, apelanta nu face nici o referire la acele considerente ale instanţei de fond care privesc ipoteza de a se fi vândut imobilul la preţul de 197.000 Euro prevăzut în Promisiunea autentificată sub nr.5778/2012, care justifică soluţia instanţei de a se constata că, prin vânzare directă pentru suma de 133.000 Euro au fost fraudate interesele concursuale ale creditorilor.

În acest context, toate argumentele prin care se invocă existenţa unei oferte de 90.000 Eur, care ar fi justificat vânzarea la preţul de 133.000 Euro, trebuie analizate prin raportare la existenţa unei obligaţii asumate de promitentul cumpărător SC (M…) SRL de a cumpăra imobilul pentru preţul de 197.000 Euro, fiind evidentă prejudicierea creditorilor concursuali.

Susţinerea potrivit căreia obligaţia de a cumpăra imobilul pentru suma de 197.000 Eur ar fi fost retrasă de către promitenta cumpărătoare SC (M…) SRL înainte de deschiderea procedurii insolvenţei este vădit incorectă, în condiţiile în care părţile Promisiunii autentificate sub nr.5778/2012 au arătat în mod explicit că se exclude revenirea asupra intenţiei de a finaliza actul şi se autorizau reciproc să obţină pe cale judecătorească o hotărâre care să ţină loc de act autentic în cazul în care actul autentic nu s-ar fi perfectat de bunăvoie.

Mai mult, instanţa de fond a stabilit în mod corect că nu a existat nici o acţiune prin care promitenta-cumpărătoare să solicite desfiinţarea Promisiunii autentificate, astfel că susţinerile privind "retragerea" ofertei de a cumpăra, sunt vădit neîntemeiate.

Apelanta nu a acţionat doar în contra intereselor creditorilor concursuali, ci în contra intereselor propriilor acţionari, întrucât a existat posibilitatea legală de a acţiona în judecată promitenta-cumpărătoare pentru a obţine suma de 197.000 Euro şi nu suma de 133.000 Euro din vânzarea imobilului. Conduita apelantei-in calitatea sa de creditoare, beneficiară directă a încheierii contractului pentru suma de 133.000 Euro- este lipsită de orice logică juridică, neexistând nici explicaţii pertinente ale acesteia pentru modul în care a acţionat. Oricum, instanţele au sancţionat acţiunile apelantei, anulând hotărârea de a vinde la preţul de 133.000 Euro, având în vedere că această vânzare a fost decisă prin votul sau, de creditor majoritar.

Intimaţii au formulat întâmpinare şi faţă de apelul declarat de SC (…) SRL, prin care solicită respingerea acestuia ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.

În ceea ce priveşte critica referitoare la încheierea contractului din litigiu în condiţiile ignorării ofertelor de cumpărare, instanţa de fond a stabilit în mod corect că, la data adoptării Hotărârii nr.2/20.11.2013, în patrimoniul debitoarei există o obligaţie şi un drept corelativ rezultate din Promisiunea de vânzare autentificată sub nr.R778/2012, a căror valorificare ar fi permis obţinerea sumei de 197.000 Euro, iar anterior datei de 20.11.2013. instituţia bancară ce deţinea o creanţă garantată cu ipoteca asupra imobilului din litigiu, primise o ofertă de cumpărare de 220.000 Euro.

Astfel, instanţa de fond a stabilit, pe baza probelor de la dosar, că Promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată la BNP cu inch. nr.5778/2012, i-ar fi permis lichidatorului judiciar să valorifice dreptul de a obţine obligarea promitentei cumpărătoare de a încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul din litigiu şi de a achita preţul stabilit, de 197.000 Euro. Prin această Promisiune, debitoarea  s-a obligat sa vândă imobilul din litigiu cu suma de 197.000 Eur către SC (M…) SRL, iar Banca (…), deţinătoarea ipotecii asupra imobilului din litigiu cunoştea despre existenţa acestui act înainte de adoptarea Hotărârii nr.2.

Deţinătoarea creanţei garantată de ipoteca asupra imobilului din litigiu nu a oferit nici o explicaţie pentru conduita sa, de a accepta vânzarea imobilului pentru o sumă mai mică - de 133.000 Euro - decât suma pe care o putea obţine dacă s-ar fi valorificat drepturile rezultate din Promisiunea autentificată, sumă care i-ar fi permis să-şi recupereze creanţa.

În mod evident, apelanta-pârâtă nu are nici un interes să explice cum a fost posibil să-şi asume riscul de a cumpăra imobilul, cu toate că avea cunoştinţă de existenţa promisiunii de vânzare-cumpărare, întrucât reprezentanta societăţii promitente-cumpărătoare, a devenit asociat cu funcţie de administrator al apelantei-pârâte înainte de încheierea, la data de 6.12.2013, a contractului supus litigiului.

Recunoaşterea de către apelantă a existenţei unei oferte de cumpărare pentru suma de 220.000 Euro prezintă importanţă, întrucât dovedeşte că avea cunoştinţă despre această ofertă şi despre întâlnirile dintre reprezentanţii băncii deţinătoare a ipotecii asupra imobilului din litigiu şi terţii care aveau interes sa cumpere imobilul - deşi nu participase la aceste discuţii - ceea ce demonstrează că oferta sa de cumpărare nu a fost întâmplătoare, ci a fost posibilă ca urmare a relaţiilor strânse cu reprezentanţii băncii care deţinea creanţa garantată cu ipoteca asupra imobilului din litigiu. Se poate prezuma ca, în contextul în care se cunoştea existenţa Promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată pentru 197.000 Euro şi oferta de cumpărare de 220.000 Euro, decizia de vânzare la 133.000 Euro către apelantă a fost rezultatul conivenţei dintre apelantă, banca creditoare şi lichidatorul judiciar.

Contrar susţinerilor apelantei, în cuprinsul Promisiunii autentificate cu nr.5778/2012 nu există nici un termen extinctiv, neexistând nici o clauză care să prevadă ca termenul de 1 martie 2013 este termenul la a cărui împlinire, obligaţiile asumate de părţi se sting pentru viitor . Aşadar, Promisiunea nu stabileşte durata de timp în care raportul obligaţional are existenţă.

Dimpotrivă, potrivit clauzelor Promisiunii: "Totodată, noi, părţile semnatare ale prezentului act, prin reprezentant, excludem revenirea asupra intenţiei de a finaliza actul şi ne autorizăm reciproc să obţinem, în caz de neperfectare a actului de vânzare-cumpărare în formă definitivă, o hotărâre judecătorească care să ţină loc de contract."

Faptul că, în faţa organelor de cercetare penală, sesizate pentru săvârşirea infracţiunii de abuz în serviciu contra intereselor persoanelor, SC (M…) SRL a susţinut că nu a putut încheia contractul autentic la care s-a obligat prin Promisiunea de vânzare-cumpărare nu are nici o relevanţă, în condiţiile în care, aşa cum a stabilit instanţa de fond, nici instituţia bancară, pe calea unei acţiuni oblice şi nici lichidatorul judiciar, pe calea unei acţiuni directe, nu s-au prevalat de clauza mai sus citată şi nu au încercat să obţină o hotărâre judecătorească prin care sa oblige promitenta-cumpărătoare să achite preţul stipulat, devenind proprietara imobilului.

Dacă s-ar lua în considerare raţionamentul apelantei, ar însemna să se accepte că SC (M…) SRL putea să nu-şi respecte obligaţiile asumate - fără nici un fel de consecinţe - şi că se putea răzgândi şi să nu mai plătească preţul stabilit în Promisiune, susţinând că nu mai are resurse financiare, chiar dacă în Promisiune s-a prevăzut explicit că "se exclude revenirea asupra intenţiei de a finaliza contractul" - ceea ce ar echivala cu o permisiune de a nu încălca legea părţilor.

Ordonanţa de clasare din care apelanta a extras argumente, nu are nici o valoare probatorie, întrucât cele stabilite prin aceasta nu au autoritate de lucru judecat. Astfel, reprezintă probe ce pot fi valorificate în prezentul litigiu, doar probele administrate direct, în condiţii de contradictorialitate, nu susţinerile unui organ de cercetare penale care a fost investit pentru a stabili existenţa unor fapte penale, altele decât cele care fac obiectul prezentului litigiu.

Contrar susţinerilor apelantei, contractul din litigiu a fost încheiat în contra intereselor creditorilor concursuali, întrucât a existat posibilitatea şi obligaţia legală de a acţiona în judecată promitenta-cumpărătoare pentru a obţine suma de 197.000 Eur şi nu suma de 133.000 Eur din vânzarea imobilului. Diferenţa semnificativă dintre preţul obţinut şi preţul ce se putea obţine din valorificarea drepturilor stabilite prin Promisiune reprezintă concretizarea fraudării intereselor creditorilor concursuali.

Menţionează că intenţia de fraudare a intereselor creditorilor a rezultat şi din aceea că, pe de o parte, Hotărârea AGC nr.2/20.11.2013 de vânzare a imobilului către apelantă a ignorat solicitarea creditorilor  de vânzare la licitaţie publică cu strigare şi, pe de altă parte, că Hotărârea nr. 2 a fost adoptată în condiţiile în care a fost ascunsă intenţia de aprobare a acestui mod de valorificare a imobilului, întrucât convocatorul pentru Adunarea generală a creditorilor din data de 20.11.2013 nu s-a referit la aceasta vânzare directă, ci doar la evaluarea bunurilor în vederea vânzării.

Instanţa de fond a stabilit în mod corect că pârâta cunoştea despre existenţa contestaţiei împotriva Hotărârii nr.2/20.11.2013. Pe de altă parte, valabilitatea Contractului din litigiu a fost analizată din perspectiva unor dispoziţii legale imperative, fiind cert faptul că apelanta a cunoscut existenţa Hotărârii nr.2.

Contestaţia împotriva Hotărârii nr.2/20.11.2013 a fost formulată la data de 28.11.2013. Apelanta-pârâtă cunoştea că, potrivit legii nr.85/2006, Hotărârea nr.2/20.11.2013 putea fi contestată şi, având în vedere că deţinea multe alte informaţii legate, de exemplu, de întâlnirile pe care reprezentanţii băncii creditoare le-au avut cu persoane interesate să cumpere imobilul, este posibil a se prezuma că a avut acces şi la informaţia pe care banca, în calitate de participant la adoptarea Hotărârii nr.2, o deţinea în legătură cu existenţa contestaţiei. Putem prezuma că apelanta a avut interesul legitim să încerce să afle dacă Hotărârea nr.2, prin care se aprobase vânzarea, a fost sau nu contestată.

Mai mult, în faţa instanţei de fond, pârâta-apelantă a recunoscut că avea cunoştinţă de existenţa Hotărârii nr.2, astfel cum vom explica la pct.3.

Avându-se în vedere faptul că buna-credinţă poate fi invocată ca excepţie de la unul dintre principiile efectelor nulităţii, respectiv efectul principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial - resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis- principiu care nu se aplică situaţiei de faţă, întrucât SC (…)SRL nu este subdobânditor faţă de actul supus litigiului, în mod corect instanţa de fond a înlăturat susţinerile pârâtei potrivit cărora ar fi cumpărător de bună-credinţă, iar consecinţa bunei sale credinţe ar fi aceea a neaplicării efectelor nulităţii.

De asemenea, instanţa de fond a aplicat în mod corect prevederile art.1250 Cod civil, potrivit cărora "Contractul este lovit de nulitate absolută în cazurile anume prevăzute de lege, precum şi atunci când rezultă neîndoielnic din lege că interesul ocrotit este unul general".

Sunt lipsite de relevanţă susţinerile apelantei referitoare la faptul că nu a avut calitatea de creditor al falitei, că nu a participat în procedura insolvenţei/falimentului, că nu a avut calitatea de parte în dosarul nr.4352/108/2013/a2 având ca obiect anularea Hotărârii nr.2/20.11.2013, nefiind reală susţinerea potrivit căreia, la data de 6.12.2013, data încheierii contractului din litigiu, Hotărârea nr.2/20.11.2013 nu ar fi fost contestată, în condiţiile în care a fost contestată încă din data de 28.11.2013.

Este surprinzătoare şi neveridică afirmaţia apelantei că nu a cunoscut despre existenţa Hotărârii nr.2/20.11.2013, în condiţiile în care este evident că prin aceasta s-a decis să i se vândă direct la preţul de 133.000 Euro oferit de apelantă.

În mod cert, apelanta însăşi a urmărit să i se aprobe cumpărarea la preţul oferit, fiind greu de crezut că nu a cunoscut rezultatul votului din AGC din data de 20.11.2013, iar în Procesul-verbal de şedinţă al AGC  există menţiunea că SC (…) SRL a fost invitată la negociere.

Sunt lipsite de relevanţă, pentru legalitatea şi temeinicia sentinţei apelate, menţiunile din primul paragraf al contractului din litigiu, în condiţiile în care vânzarea imobilului a fost stabilită prin Hotărârea nr.2/20.11.2013, care reprezintă concretizarea celor arătate în Procesele-verbale la care se referă contractul.

Este irelevantă referirea la obligaţia de informare pe care lichidatorul ar fi avut-o faţă de apelantă, ori invocarea bunei-credinţe, precum reiterarea faptului că apelanta nu a fost parte în dosarul ce a avut ca obiect contestaţia împotriva Hotărârii nr.2/2013.

Instanţa de fond a stabilit în mod corect că pârâta trebuie să-şi asume consecinţele constatării nulităţii contractului, indiferent de susţinerile sale că, urmare a acestei constatări ar urma să fie prejudiciată.

Nu există nici o dispoziţie legală care să condiţioneze constatarea nulităţii unui contract de inexistenţa vreunei vătămări a uneia dintre părţile contractului, iar consideraţiile expuse de apelantă sunt irelevante, întrucât, ca efect al nulităţii, apelanta poate obţine restituirea preţului achitat. Soluţia asupra cererilor ce fac obiectul dosarului nu poate fi influenţată de invocarea de către apelantă a dificultăţii în care s-ar afla pentru a-şi recupera preţul plătit.

Este culpa apelantei că, deşi cunoştea despre existenţa hotărârilor judecătoreşti prin care a fost anulată Hotărârea nr.2/20.11.2013, a preferat să construiască un imobil, probabil pentru a putea ulterior să invoce această împrejurare în apărarea sa. Ori, în opinia noastră, nu este posibil ca apelanta-pârâtă să se sustragă de la aplicarea consecinţelor ce decurg din încălcarea dispoziţiilor legale, indiferent de argumentele pe care le-a invocat.

Instanţa de fond a stabilit în mod corect că au fost încălcate dispoziţiile art.118(4) din Legea nr.85/2006, iar contractul din litigiu este lovit de nulitate.

Potrivit dispoziţiilor art.1250 Cod civil, "Contractul este lovit de nulitate absolută în cazurile anume prevăzute de lege, precum şi atunci când rezultă neîndoielnic din lege că interesul ocrotit este unul general".

În conformitate cu dispoziţiile art.n8(4) din Legea nr.85/20063, Contractul de vânzare-cumpărare ce avea ca obiect imobilul debitoarei falite, în legătură cu care s-a decis, la data de 20 noiembrie 2013, vânzarea directă către SC (…) SRL, putea fi încheiat doar după 30 de zile de la data ultimei publicări a anunţului privind condiţiile de supraofertare.

Afirmaţia că apelantei nu i s-a prezentat Hotărârea nr.2/20.11.2013 a AGC, ci doar cele două procese-verbale menţionate în Contract, nu are nici o relevanţă juridică, aşa cum arătat mai sus.

De altfel, această afirmaţie este contrazisă de afirmaţia din întâmpinarea depusă la instanţa de fond, în care pârâta-apelantă a arătat că i s-a adus la cunoştinţă despre Hotărârea nr.2/20.11.2013 prin Procesul-verbal din data de 22.11.2013 şi astfel a constatat "că lichidatorul judiciar acţionează în conformitate cu aprobarea dată de creditori".

Dispoziţiile legale ce ar fi trebuit respectate sunt stabilite de art.118(4) din Legea nr.85/2006, nu de Hotărârea nr.2/20.11.2013. Cu sau fără intenţie, din necunoaştere sau cu bună-ştiinţă, este cert că aceste dispoziţii legale au fost încălcate de părţile contractante, restul consideraţiilor expuse de apelantă fiind nerelevante pentru temeinicia şi legalitatea sentinţei apelate.

Cauza de nulitate este prevăzută de lege, astfel că ambele părţi ale contractului de vânzare-cumpărare aveau obligaţia de a cunoaşte prevederile art.118(4) din Legea nr.85/2006.

Încălcarea prevederilor legale citate se referă la conduita ambelor părţi contractante, astfel că este exclusă buna-credinţă invocata de cumpărătoare. De altfel, buna-credinţă a fost argumentată cu aceea că nu a cunoscut despre existenţa contestaţiei împotriva Hotărârii AGC (înregistrată la 28 noiembrie 2013), ori despre existenţa Hotărârii nr.2/20.11.2013, arătând că apelanta, în încercarea de a testa spiritul de observaţie a intimaţilor, şi-a contrazis propriile afirmaţii din faţa instanţei de fond, potrivit cărora, la data încheierii contractului a constatat că lichidatorul acţionează în conformitate cu Hotărârea nr.2/20.11.2013.

Nu au înţeles care este semnificaţia afirmaţiei că preţul a fost vărsat, "cu dedicaţie", în contul Băncii (…), neavând nici o relevanţă pentru valabilitatea contractului dacă lichidatorul nu a încasat preţul în contul său, pentru a vira ulterior suma obţinută din vânzare creditorului ce deţinea garanţia asupra imobilului obiect al vânzării sau s-a decis plata directă în contul acestui creditor.

Ipoteza că apelanta nu şi-ar mai putea recupera suma de 133.000 Eur nu este de natură să justifice neaplicarea dispoziţiilor art. 118(4) din L.85/2006.

Apelanta nu a oferit nici o explicaţie pentru că a acceptat să nu respecte dispoziţiile art. ll8(4) din L.85/2006 şi nici nu a oferit vreun argument pertinent din care să rezulte că instanţa de fond nu ar fi aplicat corect aceste dispoziţii legale.

Repetarea argumentului invalid că a fost de buna-credinţă, este o eroare de logică informală, ce nu poate fi poate fi luată în considerare.

Repetarea de către apelantă a afirmaţiei că a fost de bună credinţă la încheierea contractului nu este de natură să confere afirmaţiei sale consecinţele pe care le  urmăreşte, astfel cum au arătat şi anterior.

Instanţa de fond a stabili în mod corect că d-na (…)a semnat Promisiunea de vânzare-cumpărare nr. 5778/2012 în calitate de reprezentantă a promitentei-cumpărătoare SC (M…) SRL, iar ulterior, la data de 6.12.2013 deţinea calitatea de asociat-administrator al apelantei.

Contrar afirmaţiilor apelantei, instanţa de fond şi-a întemeiat afirmaţia - care i-a permis să prezume existenţa unei legături de conivenţă a apelantei cu Banca(…) şi cu lichidatorul judiciar - că semnatara Promisiunii, a devenit asociat-administrator al pârâtei-apelante. anterior semnării contractului din litigiu, pe Certificatul constatator emis de ORC Arad.

Astfel, faptul dovedit cu certificatul constatator existent la dosar – că d-na (…) a fost reprezentanta promitentei-cumpărătoare care a semnat Promisiunea, dar şi asociat-administrator al cumpărătoarei imobilului - a permis instanţei să stabilească circumstanţele încheierii contractului din litigiu şi, chiar dacă acest fapt nu a fost avut în vedere, ca motiv de nulitate, a fost important pentru stabilirea corectă a stării de fapt la care instanţa a aplicat normele legale pe baza cărora a dispus constatarea nulităţii contractului.

Instanţa de fond a stabilit în mod corect că apelanta-pârâtă nu a fost de bună-credință cu ocazia demolării construcţiilor cumpărate şi a realizării noilor construcţii. în speţă nu sunt aplicabile efectele pe care le produce buna-credinţă.

Pe baza probelor existente la dosar, instanţa de fond a stabilit că, la data obţinerii Autorizaţiei de desfiinţare nr. 373/7 mai 2014, pârâta-apelantă cunoştea despre existenţa sentinţei civile nr.29/10.04.2014 a Tribunalului Arad, prin care a fost desfiinţată Hotărârea nr.2/20.11.2013 a AGC, cunoscând că a fost contestat modul de transferare a dreptului de proprietate, astfel că nu se poate reţine că investiţiile au fost realizate cu totală bună-credinţă.

Mai mult, instanţa de fond a stabilit în mod corect că nu este aplicabilă excepţia privitoare la "eroarea comună", întrucât art.n8(4) din L.85/2006 prevede sancţiunea nulităţii în mod explicit pentru nerespectarea acestor norme.

Pentru a se aplica "error communis facit jus" ar fi fost necesar ca pârâta să fie terţ subdobânditor al imobilului asupra căruia s-a transmis dreptul de proprietate cu încălcarea dispoziţiilor art.118(4) din Legea 85/2006, nu parte a contractului astfel încheiat. Această interpretare rezultă din cuprinsul art.901(4) Cod civil.

Este evident că, pentru încălcarea normelor prevăzute de art.118(4) din Legea 85/2006, apelanta-pârâtă încearcă să culpabilizeze exclusiv pe administratorul-judiciar/lichidatorul-judiciar, în condiţiile în care avea obligaţia proprie de a verifica dacă, la data de 6.12.2013 (data încheierii contractului) fuseseră respectate aceste dispoziţii. Aceste norme erau obligatorii şi pentru pârâta-apelantă, iar buna-credinţă pe care o invocă nu are nici o relevanţă pentru valabilitatea contractului.

Apelanta nu prezintă nici un temei legal pentru susţinerea potrivit căreia nerespectarea dispoziţiilor art.118(4) din Legea 85/2006 nu ar trebui să producă nici un fel de efecte în privinţa sa. Susţinerea că s-ar fi încrezut în "aparenţa creată de lichidatorul debitoarei" este vădit eronată, întrucât apelanta cunoștea că are obligaţia să respecte normele legale stabilite de art. 118(4) din Legea 85/2006.

Chiar dacă s-ar fi bazat doar pe Procesul-verbal pretins a i se fi înfăţişat cu ocazia semnării contractului, este evident că nevalabilitatea contractului din litigiu nu-şi are temeiul în cuprinsul Hotărârii nr.2/20.11.2013, ci în dispoziţiile art. 118(4) din L.85/2006, pe care le-a încălcat în mod conştient.

Această pretinsă aparenţă "a acordului regulat în privinţa vânzării imobilului"- pretins a fi fost creată de lichidatorul debitoarei - nu reprezintă decât o recunoaştere a lipsei de diligentă a apelantei de a se informa în legătură cu obligaţiile L.85/2006 pe care ar fi trebuit să le respecte, care nu poate justifica admiterea apelului.

Instanţa de fond a constatat nulitatea contractului din litigiu ca urmare a stabilirii că dispoziţiile art. 118(4) din L.85/2006 au fost încălcate, nefiind relevante reaua-credinţă ori complicitatea la fraudarea intereselor creditorilor concursuali, iar Ordonanţa de clasare - invocată de apelantă - nu a stabilit că apelantei i-ar fi fost permis să încalce aceste dispoziţii fără a suporta consecinţele legii civile.

A se reţine ca fiind întemeiate motivele apelului, argumentate cu aceea că apelantei i-ar fi imposibil să-şi recupereze preţul plătit, că a plătit preţul pentru un bun de care ar fi "frustrată", ori că ar fi anevoioasă exercitarea dreptului de proprietate asupra construcţiei nou edificate, ar însemna să nu se aplice, în mod nelegal, dispoziţiile art. 118(4) din L.85/2006.

Pe de altă parte, speculaţiile apelantei în legătură cu modul în care şi-ar putea recupera preţul achitat, exced cadrului procesual, instanţa neavând posibilitatea legală să reţină că acestea ar justifica o eventuală exonerare de la aplicarea sancţiunii nulităţii.

Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimata (…), a solicitat respingerea apelului pârâtei SC  (…) SRL şi menţinerea sentinţei atacate ca fiind temeinică şi legală.

În motivare, arată că are calitatea de asociat în societatea comercială falită, că în această societate comercială dl. (…) a deţinut şi calitate de administrator, iar după deschiderea procedurii falimentului, a deţinut calitatea de administrator special.

Instanţa de fond a admis acţiunea formulată de reclamanta intimată, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.5961/06.12.2013 autentificat la BNP privind imobilul din Arad, str. (…) şi a dispus efectuarea cuvenitelor menţiuni în cartea funciară.

Pentru această soluţie, instanţa de fond a reţinut, în mod corect situaţia de fapt şi hotărârile existente deja.

Nu a fost identificată vreo publicare sau vreun raport întocmit de practicianul în insolvenţă care să facă vorbire despre evaluarea imobilului şi care să poată fi contestat de către creditori.

Din Raportul publicat în BPI nr. 18602 la data de 07.11.2013 rezultă că practicianul insolventei aduce la cunoştinţa creditorilor că cetăţeanul italian a făcut o ofertă de cumpărare a imobilului şi că această ofertă va fi analizată în şedinţa Adunării Generale a Creditorilor din 20.11.2013, ori din convocatorul şedinţei nu rezultă că ordinea de zi a şedinţei ar fi cuprins ca punct pe ordinea de zi discutarea ofertei de cumpărare depusă de acesta, dimpotrivă la acea şedinţă s-a discutat o altă ofertă de cumpărare depusă de către SC (…) SRL la un preț mult mai mic (133.000 euro) faţă de oferta de 220.000 euro.

Cu toate acestea lichidatorul judiciar a vândut bunul imobil aflat în patrimoniul societăţii cu preţul diminuat de 133.000 euro, deși nici oferta SC (…) SRL nu fusese adresată lichidatorului judiciar, ci creditoarei Banca (…).

Ulterior anulării definitive de către instanţa a Hotărârii nr.2 din 20.11.2013, lichidatorul judiciar a reluat procedura pentru valorificarea bunurilor aparţinând falitei şi a convocat o nouă Adunare Generala a Creditorilor pentru data de 24.06.2015, însă la dosarul cauzei nu au fost depuse până acum înscrisurile solicitate de către instanţă de la lichidatorul judiciar al debitoarei, respectiv: ordinea de zi, convocatorul pentru şedinţa Adunării Generale din data de 24.06.2015, dovada publicării acestui convocator, dovada voturilor exprimate în Adunarea Generală, deşi lichidatorul a fost citat expres cu menţiunea de a depune aceste înscrisuri.

De altfel, nici la data Adunării Generale din 24.06.2015 şi nici până în prezent nu există întocmit de către lichidatorul judiciar un raport de evaluare al imobilului aflat în proprietatea societăţii debitoare şi care să constituie baza de pornire a negocierilor pentru vânzarea acestui imobil. (Raportul de evaluare care a fost depus la dosarul cauzei în faţa instanţei de apel a fost întocmit în septembrie 2013 la solicitarea creditoarei Banca (…)).

Ordinea de zi a acestei Adunări Generale a fost, potrivit Convocatorului publicat în BPI aprobarea ofertei de cumpărare depusă de către SC (…) SRL în valoare de 133.000 euro, pentru imobilul aflat în patrimoniul debitoarei.

Nici la momentul iunie 2015 nu a fost desemnat un evaluator al acestui bun imobil, nu a fost avut în vedere cel mai mare preț oferit pentru vânzarea bunului - atâta timp cât la data așa-zisei vânzări a imobilului mai exista o altă ofertă de cumpărare a imobilului la un preț mult mai mare şi nu a fost identificată vreo publicare sau vreun raport întocmit de practicianul în insolvenţă pe care creditorii să-1 poată contesta conform dispoziţiilor art. 21 din Legea 85/2006 şi care să facă vorbire despre evaluarea imobilului.

Practic prin Hotărârea Adunării Generale din 24.06.2015 s-a procedat, fără nici o modificare, la revotarea ofertei din anul 2013, ofertă aprobată prin Hotărârea Adunării Generale din 20.11.2013.

Si această nouă Hotărâre a Adunării Generale din 24.06.2015 a fost desfiinţată prin Sentinţa civilă nr.407/17.12.2015 pronunţată de Tribunalul Arad, menţinută prin Decizia civila nr.283/A/04.04.2016 - Curtea de Apel Timişoara.

La momentul desfăşurării Adunării Generale din 24.06.2015, lichidatorul judiciar nu avea o altă ofertă depusă pentru cumpărarea imobilului, eventual o ofertă corespunzătoare momentului iunie 2015, ci s-a avut în vedere oferta prezentată în 2013 de către aceeaşi cumpărătoare.

De altfel, lichidatorul judiciar nu a făcut nici un fel de publicitate acestei așa-zise „vânzări", nici nu a fost interesat de obţinerea unui preț mai mare din valorificarea acestui bun.

Arată că atât Raportul de evaluare, cât si așa-zisa „Ofertă de cumpărare a spaţiului comercial cu suma de 133.000 euro" au fost adresate Băncii (…), deși aceasta avea calitatea de creditoare în dosarul de insolvenţă al falitei iar oferta trebuia adresată lichidatorului judiciar, urmând ca acesta să supună votului Adunării Generale a Creditorilor atât modalitatea de valorificare a celui mai valoros bun al societăţii, cât şi modalitatea de stabilire a preţului acestui bun în vederea vânzării.

Susţinerile apelantei referitoare la Promisiunea autentică de vânzare-cumpărare cu nr.5778/2012 încheiată între debitoare şi o altă promitentă-comparatoare SC (M…) SRL având ca obiect vânzarea aceluiaşi imobil, nu pot fi reţinute în cauză, în sensul că promitenta ar fi avut dificultăţi financiare care nu i-au permis finalizarea operaţiunii de cumpărare a bunului imobil indicat.

În cauză nu s-au adus nici un fel de probe în susţinerea acestei teze şi nici lichidatorul judiciar al debitoarei care a preluat procedura insolvenţei înăuntrul termenului prevăzut pentru finalizarea vânzării din Promisiunea indicată - nu a iniţiat în numele falitei o acţiune care să aibă ca petit obligarea promitentei-comparatoare  la cumpărarea imobilului şi achitarea preţului de 197.000 euro la care aceasta se obligase prin promisiunea amintită, ba chiar a ignorat existenţa acestei promisiuni şi a "aprobat" pentru a doua oară oferta de cumpărare depusă de comparatoarea SC (…)  SRL pentru o sumă mult diminuata (133.000 euro).

Această promisiune stipula expres că: părţile exclud revenirea asupra intenţiei de a finaliza actul şi se autorizau reciproc să obţină pe cale judecătorească o hotărâre care să ţină loc de contract, în cazul în care nu se va perfecta actul de vânzare-cumpărare în formă definitivă.

Faţă de existenţa acestei promisiuni de vânzare-cumpărare anterioară intrării societăţii în insolvenţă, există incontestabil obligaţia lichidatorului judiciar ca şi continuator al falitei de a iniţia o acţiune vizând obligarea promitentei-comparatoare la cumpărarea imobilului şi achitarea preţului de 197.000 euro la care aceasta se obligase prin promisiunea amintită.

În fata instanţei de fond s-au depus înscrisuri emise de ORC Arad care atestă împrejurarea că reprezentanta promitentei-comparatoare SC (M…) SRL - cea care a semnat Promisiunea autentică de vânzare-cumpărare cu nr.5778/2012 pentru imobilul în litigiu cu preţul de 197.000 euro - a devenit asociat şi administrator al actualei cumpărătoare SC (…) SRL, pârâta din prezenta cauză, cea care a cumpărat acelaşi imobil la un preț diminuat de numai 133.000 euro şi care a autentificat actul de vânzare-cumpărare la acelaşi Birou Notarial din Arad unde anterior se autentificase şi Promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată cu SC (M..) SRL.

În speţă, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare care formează obiectul prezentului litigiu nu au fost respectate dispoziţiile art. l18 alin.4 din Legea nr.85/2006 care stipulează: "Ulterior aprobării de către adunarea generală a creditorilor, vânzarea va putea fi făcută, sub sancţiunea nulităţii, numai după 30 de zile de la data ultimei publicări făcute de lichidator în ziar a anunţului privind condiţiile de supraofertare."

Ori, lichidatorul nu a îndeplinit această obligaţie legală şi nici notarul public care a instrumentat autentificarea actului de vânzare-cumpărare nu a solicitat vânzătoarei falite prin lichidator să indice data ultimei publicări făcute de lichidator a anunţului privind condiţiile de supraofertare. Această împrejurare a fost recunoscută de către notarul public cu prilejul declaraţiilor făcute în faţa organelor de cercetare penală. Această cauză de nulitate fiind prevăzută de lege, nu se poate invoca necunoaşterea legii şi nici buna-credință a cumpărătoarei la data încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Pe de altă parte, intimata împreună cu soţul său sunt chemaţi în judecată în calitate de pârâţi de ordin 1 şi 2 şi în acţiunea oblică formulată de reclamanta Banca (…), acţiune civilă înregistrata cu nr. 5366/108/2013 la Tribunalul Arad având ca obiect declararea ca inopozabil faţă de reclamantă a Contractelor de vânzare - cumpărare autentificat cu nr.559/27.03.2013 la BNP  privind imobilul din Arad, str. (….), a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr.276/20.02.2013 la BNP  privind imobilul teren arabil extravilan, precum şi a Actului de revocare donaţie autentificat cu nr. 277/20.02.2013 la BNP privind imobilul situat în Arad str. (…).

Intimata a formulat întâmpinare şi faţă de apelul declarat de Banca(…), solicitând respingerea acestuia şi menţinerea sentinţei atacate ca fiind temeinică şi legală.

La data de 25.01.2018, intimaţii au depus întâmpinare la apelul declarat de lichidatorul judiciar al falitei, solicitând respingerea acestuia ca nefondat şi obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

În ceea ce priveşte critica referitoare la oferta cetăţeanului italian, arată că în motivarea apelului, pârâta arată că vânzarea imobilului s-a făcut la cel mai mare preț, iar cetăţeanul italian nu a depus nici o oferta la sediul lichidatorului judiciar sau la sediul băncii ipotecare.

Aceste susţineri nu au nici un suport real, singura lor menire fiind aceea de a induce în eroare instanţa de judecată.

La dosarul de insolvenţă (4352/108/2013, aflat pe rolul Tribunalului Arad, cu următorul termen de judecata la data de 22.02.2018) se află cererea Băncii (…), depusă la data de 29.05.2013 pentru termenul din data de 30.05.2013, prin care, având în vedere "intenţia de cumpărare a imobilului constituit din ...formulată de numitul (…) şi oferta acestuia în sumă de 220.000 (douasutedouazecidemii) euro anexata prezentei" (redat din cererea băncii-pagina 668 verso) se solicita ca "ca în baza art. 39 din Legea nr. 85/2006...să dispuneţi ridicarea suspendării prevăzute de art. 36 cu privire la creanţa subscrisei şi valorificarea imediată, în cadrul procedurii, a bunului..." (redat din cererea băncii pagina 668 verso).

De asemenea, la cererea depusă este ataşată adresa nr. 424/23.05.2013 a fostului administrator judiciar către Banca (…)prin care îi înaintează oferta de cumpărare formulată de domnul (…) în valoare de 220.000 euro.

Din aceste înscrisuri rezulta că atât Banca (…), cât şi lichidatorul judiciar au avut cunoştinţă de oferta de 220,000 euro, însă au preferat să ignore şi această ofertă şi Promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată la BNP  cu înch.nr.5778/2012, care i-ar fi permis lichidatorului judiciar să valorifice dreptul de a obţine obligarea promitentei cumpărătoare de a încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul din litigiu şi de a achita preţul stabilit, mult superior preţului de vânzare. Prin această Promisiune, debitoarea s-a obligat să vândă imobilul din litigiu cu suma de 197.000 Euro către SC (M…) SRL, iar Banca (…), deţinătoarea ipotecii asupra imobilului din litigiu, cunoştea despre existenţa ambelor oferte înainte de adoptarea Hotărârii nr.2.

Deţinătoarea creanţei garantată de ipoteca asupra imobilului din litigiu nu a oferit nici o explicaţie pentru conduita sa, de a accepta vânzarea imobilului pentru o sumă mult mai mică - de 133.000 Euro - decât suma pe care o putea obţine dacă s-ar fi valorificat ofertele primite, sumă care i-ar fi permis să-şi recupereze creanţa.

În ceea ce privesc criticile referitoare la incidenţa nulităţii absolute, instanţa de fond a stabilit în mod corect că au fost încălcate dispoziţiile art.118(4) din Legea nr.85/2006, iar contractul din litigiu este lovit de nulitate.

Potrivit dispoziţiilor art.1250 Cod civil, "Contractul este lovit de nulitate absolută în cazurile anume prevăzute de lege, precum şi atunci când rezultă neîndoielnic din lege că interesul ocrotit este unul general".

În conformitate cu dispoziţiile art.118(4) din Legea nr.85/2006, Contractul de vânzare-cumpărare ce avea ca obiect imobilul debitoarei falite, în legătură cu care s-a decis, la data de 20 noiembrie 2013, vânzarea directă către SC (…) SRL, putea fi încheiat doar după 30 de zile de la data ultimei publicări a anunţului privind condiţiile de supraofertare.

Dispoziţiile legale ce ar fi trebuit respectate sunt stabilite de art. 1184) din Legea nr.85/2006, nu de Hotărârea nr.2/20.11.2013. Cu sau fără intenţie, din necunoaştere sau cu bună-ştiinţă, este cert că aceste dispoziţii legale au fost încălcate de părţile contractante, restul consideraţiilor expuse de apelantă fiind nerelevante pentru temeinicia şi legalitatea sentinţei apelate.

Cauza de nulitate este prevăzută de lege, astfel că ambele părţi ale contractului de vânzare-cumpărare aveau obligaţia de a cunoaşte prevederile art. 118(4) din Legea nr.85/2006.

Încălcarea prevederilor legale citate se referă la conduita ambelor părţi contractante, astfel că este exclusă buna-credinţă invocată de cumpărătoare. De altfel, buna-credinţă a SC(…)SRL a fost argumentată cu aceea că nu a cunoscut despre existenţa contestaţiei împotriva Hotărârii AGC (înregistrată la 28 noiembrie 2013), ori despre existenţa Hotărârii nr.2/20.11.2013, solicitând a se observa şi că aceasta, în încercarea de a le testa spiritul de observaţie, şi-a contrazis propriile afirmaţii din faţa instanţei de fond, potrivit cărora, la data încheierii contractului a constatat că lichidatorul acţionează în conformitate cu Hotărârea nr.2/20.11.2013.

Contrar afirmaţiilor apelantei, in ceea ce priveşte soluţia din dosarul nr. 1435/59/2016 al Curţii de Apel Timişoara prin care s-a respins plângerea împotriva soluţiilor date de procuror, arată că în motivarea încheierii penale nr. 413/PI/CC/05.12.2016 se face referire la faptul că soluţiile din dosare civile nu pot duce la concluzia că s-au săvârşit fapte penale, însă nu este exclusă încălcarea unor norme de drept civile, ceea ce este şi cazul în speţa de faţă.

Instanţa de fond a stabilit în mod corect că apelanta-pârâtă SC (…) SRL nu a fost de buna-credinţă cu ocazia demolării construcţiilor cumpărate şi a realizării noilor construcţii. În speţă nu sunt aplicabile efectele pe care le produce buna-credinţă.

Pe baza probelor existente la dosar, instanţa de fond a stabilit că, la data obţinerii Autorizaţiei de desfiinţare nr.373/7 mai 2014, pârâta-apelantă SC (…) SRL cunoştea despre existenţa sentinţei civile nr. 29/10.04.20I4 a Tribunalului Arad, prin care a fost desfiinţată Hotărârea nr.2/20.11.2013 a AGC, cunoscând că a fost contestat modul de transferare a dreptului de proprietate, astfel că nu se poate reţine că investiţiile au fost realizate de aceasta cu totală bună-credinţă.

Mai mult, instanţa de fond a stabilit în mod corect că nu este aplicabilă excepţia privitoare la "eroarea comună", întrucât art. 118(4) din Legea 85/2006 prevede sancţiunea nulităţii în mod explicit pentru nerespectarea acestor norme.

Pentru a se aplica "error communis facit jus" ar fi fost necesar ca pârâta să fie terţ subdobânditor al imobilului asupra căruia s-a transmis dreptul de proprietate cu încălcarea dispoziţiilor art. 118(4) din L.85/2006, nu parte a contractului astfel încheiat, așa cum rezultă din prevederile art.901(4) Cod civil.

Instanţa de fond a constatat nulitatea contractului din litigiu ca urmare a stabilirii că dispoziţiile art. 118(4) din L.85/2006 au fost încălcate, nefiind relevante reaua-credinţă ori complicitatea la fraudarea intereselor creditorilor concursuali.

A invoca în motivarea apelului că o instanţă de judecată nu poate da o hotărâre, prin care constată încălcarea normelor legale, pe considerentul că acel imobil care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nu mai există şi că apelanta-pârâtă SC (…) SRL a construit alt imobil, înseamnă a susţine să nu se aplice, în mod nelegal, dispoziţiile art. 118(4) dinL.85/2006.

Pentru termenul de judecată din 21.06.2017, apelanta intervenientă Banca (…)a fost citată cu menţiunea de a achita taxă de timbru de 4848,20 lei, sub sancţiunea anulării apelului ca netimbrat,  însă nu s-a conformat acestei dispoziţii, arătând în scris că nu înţelege să timbreze apelul, astfel încât, în baza art. 33 din OUG nr. 80/2013 şi art. 197 C. pr. civ., Curtea va anula ca netimbrat apelul declarat de intervenienta Banca (…).

Examinând apelurile declarate de pârâţii SC (….)SRL Arad şi falită prin prisma motivelor de apel şi a prevederilor art. 466 şi urm. C. pr. civ., Curtea va constata că acestea sunt nefondate, hotărârea primei instanţe fiind legală şi temeinică, conformă cu probele administrate în cauză.

Astfel, în mod corect, din probele administrate în cauză prima instanţă a reţinut că imobilul situat în Arad, str. (…) s-a aflat în proprietatea societăţii pârâte falite, fiind dobândit prin cumpărare în anul 2003.

La data de 04.04.2013 Tribunalul Arad Secţia a  II - a Civilă a dispus deschiderea procedurii generale a insolvenţei debitoarei întemeiată pe dispoziţiile Legii nr.85/2006 în dosarul nr. 4352/108/2013 , iar la data de 17.11.2013 aceeaşi instanţă a dispus trecerea în procedura falimentului şi a desemnat ca şi lichidator judiciar societatea de insolvenţă actuală.

La data de 20.11.2013 Adunarea generală a creditorilor debitoarei a adoptat Hotărârea nr. 2, prin care a hotărât modalitatea de valorificare a bunurilor aflate în patrimoniul societăţii debitoarei şi desemnarea unui evaluator pentru evaluarea bunurilor mobile şi imobile aflate în patrimoniul debitoarei.

Intervenientul în interes propriu, în calitate de administrator special al debitoarei, a formulat contestaţie împotriva Hotărârii nr.2/20.11.2013 a Adunării generale a creditorilor pe care a criticat-o pentru aspecte de nelegalitate, iar Tribunalul Arad Secţia a  II - a Civilă, prin sentinţa civilă nr. 29/10.04.2014, a admis contestaţia formulată de către intervenient şi a dispus desfiinţarea  Hotărârii nr.2/2013 a Adunării  Generale a creditorilor debitoarei.

Prin Decizia civilă nr.919/17.11.2014 Curtea de Apel Timişoara Secţia a II-a Civilă a respins apelurile promovate de către lichidatorul judiciar şi Banca (…), menţinând  hotărârea Tribunalului Arad.

În condiţiile în care  pe rolul Tribunalului Arad Secţia a II-a Civilă  se afla în curs de judecare contestaţia prin care s-a urmărit  desfiinţarea  Hotărârii nr.2/2013 a Adunării generale a creditorilor debitoarei, la data de 06.12.2013, prin negociere cu un cumpărător identificat şi la preţul oferit de către acesta, lichidatorul judiciar, prin încălcarea dispoziţiilor legale, a vândut imobilul proprietatea debitoarei situat în Arad, Str. (…) către SC (…) SRL Arad la preţul de 133.000 Euro, fiind încheiat Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.5951/06.12.2013.

Această vânzare a fost perfectată, cu toate că pe rolul Tribunalului Arad a fost înregistrată contestaţia promovată de către intervenient la data de 28.11.2013, aspect care putea şi trebuia verificat de către lichidatorul judiciar şi pârâta SC (…) SRL, care au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat  la data de 06.12.2013, dată în raport cu care nu era împlinit nici termenul de 30 zile prevăzut de art. 118 alin. 4 din Legea nr.85/2006.

Potrivit art. 118 alin. 4 din Legea nr.85/2006, aplicabil în cauză având în vedere data deschiderii procedurii insolvenţei faţă de debitoarea falită:

„(1) Imobilele vor putea fi vândute direct, în urma propunerii lichidatorului, aprobată de adunarea generală a creditorilor.

(2) Propunerea lichidatorului va trebui să identifice imobilul, prin situaţia de pe teren şi prin datele din registrele de publicitate imobiliară, să arate sarcinile de care este grevat şi să indice pasul de supraofertare şi data până la care, în caz de aprobare a vânzării, sunt acceptate supraoferte.

(3) Lichidatorul va convoca adunarea generală a creditorilor, în termen de maximum 20 de zile de la data propunerii, notificând propunerea administratorului special, creditorilor cu garanţii reale asupra bunului, titularilor unor drepturi de retenţie de orice fel şi comitetului creditorilor, supunând votului adunării generale a creditorilor propunerea de vânzare.

(4) Ulterior aprobării de către adunarea generală a creditorilor, vânzarea va putea fi făcută, sub sancţiunea nulităţii, numai după 30 de zile de la data ultimei publicări făcute de lichidator în ziar a anunţului privind condiţiile de supraofertare.”

Astfel, contractul de vânzare-cumpărare vizând înstrăinarea imobilului proprietatea debitoarei, în legătură cu care s-a hotărât, la data de 20.11.2013, vânzarea directă către SC (…) SRL, putea fi încheiat numai după 30 de zile de la data ultimei publicări făcute de lichidator în ziar a anunţului privind condiţiile de supraofertare.

Or, lichidatorul judiciar nu a îndeplinit această obligaţie legală, de publicare în ziar a anunţului privind condiţiile de supraofertare, anunţ care nu putea fi făcut decât cel mai devreme la data de 20.11.2013, ca atare contractul de vânzare-cumpărare nu se putea încheia mai devreme de 21.12.2013, iar încheierea acestuia înainte de expirarea termenului de 30 de zile atrage incidenţa art. 118 alin. 4 din Legea nr.85/2006, sancţiunea fiind nulitatea absolută.

În aceste condiţii, devin incidente dispoziţiile art. 1254 Cod civil:  „

(1) Contractul lovit de nulitate absolută sau anulat este considerat a nu fi fost niciodată încheiat.

(2) Desfiinţarea contractului atrage, în condiţiile legii, şi desfiinţarea actelor subsecvente încheiate în baza lui.

(3) În cazul în care contractul este desfiinţat, fiecare parte trebuie să restituie celeilalte, în natură sau prin echivalent, prestaţiile primite, potrivit prevederilor art. 1639-1.647, chiar dacă acestea au fost executate succesiv sau au avut un caracter continuu”.

Apelanta pârâtă SC (…) SRL Arad  a invocat prin motivele de apel că a fost de bună credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare din 06.12.2018, întrucât dosarul cu nr. …, având ca obiect anularea/desfiinţarea Hotărârii Adunării Generale a Creditorilor societăţii falite ar fi fost înregistrat pe rolul Tribunalului Arad la data de 21.01.2014, în timp ce Contractul de vânzare-cumpărare atacat în prezentul dosar a fost încheiat sub nr. 5951 la data de 06.12.2013, deci înainte de înregistrarea acţiunii judiciare.

Această susţinere este infirmată de dovezile din dosarul nr. nr. … al Tribunalului Arad, din care rezultă în mod indubitabil că contestaţia promovată de către intervenient a fost înregistrată la data de 28.11.2013, aspect care putea şi trebuia verificat de către lichidatorul judiciar şi de pârâta SC (…) SRL, care au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat  la data de 06.12.2013. Faptul că această pârâtă nu a avut calitatea de parte în litigiul având ca obiect anularea Hotărârii cu nr. 2/20.11.2013 nu are relevanţă, în condiţiile în care, având în vedere că a încheiat contractul de vânzare cu lichidatorul judiciar al unei societăţi aflate în insolvenţă, avea obligaţia de a face verificările necesare pentru a constata dacă erau îndeplinite condiţiile prevăzute de Legea nr. 85/2006 în privinţa acestei vânzări.

Nefăcând aceste verificări nu se poate considera că  pârâta SC (…) SRL Arad a fost de bună credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare din 06.12.2013, având în vedere că pe rolul Tribunalului Arad era înregistrată contestaţia promovată de către intervenient la data de 28.11.2013 (contestaţie prin care era atacată hotărârea prin care se aproba vânzarea)., iar în raport cu data încheierii contractului de vânzare nu era împlinit termenul de 30 zile prevăzut de art. 118 alin. 4 din Legea nr.85/2006.

Este neîntemeiată şi susţinerea pârâtei apelante că vânzarea nu s-ar fi făcut în baza hotărârii nr.2/20.11.2013 a Adunării Generale a Creditorilor societăţii debitoare, ci în temeiul Procesului-verbal al Adunării Creditorilor aceleiaşi societăţi, proces-verbal întocmit în dosarul cu nr. … şi în conformitate cu Procesul-verbal cu nr. …, întrucât decizia creditorilor pentru aprobarea vânzării s-a materializat prin hotărârea nr.2/20.11.2013 a Adunării Generale a Creditorilor societăţii debitoare, hotărâre anulată ulterior de instanţa de judecată.

În ceea ce priveşte susţinerile apelantei falite, prin lichidator judiciar, că imobilul a fost vândut la cel mai mare preţ oferit, preţ care depăşeşte valoarea stabilita prin raportul de evaluare, astfel că nu există o fraudă a intereselor creditorilor în procedură, care să determine nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare şi că nu este incidentă în prezenta cauză frauda la lege, câtă vreme nu au fost încălcate dispoziţii legale imperative, care să ocrotească un interes general, Curtea va înlătura aceste susţineri, întrucât, aşa cum s-a arătat mai sus, pe rolul Tribunalului Arad era, la data vânzării, înregistrată contestaţia  formulată de către intervenient la data de 28.11.2013 (contestaţie prin care era atacată hotărârea prin care se aproba vânzarea), aspect care putea şi trebuia verificat de către lichidatorul judiciar şi de pârâta SC (…) SRL, iar în raport cu data încheierii contractului de vânzare nu era împlinit termenul de 30 zile prevăzut de art. 118 alin. 4 din Legea nr.85/2006, sancţiunea prevăzută de lege fiind nulitatea absolută a actului de vânzare încheiat cu nerespectarea dispoziţiilor legale, iar nu nulitatea relativă, aşa cum susţine apelanta.

Reţinând cele de mai sus, având în vedere nulitatea absolută a actului de vânzare încheiat cu nerespectarea dispoziţiilor legale, este de prisos analizarea celorlalte motive din apelurile declarate de pârâţii SC (…) SRL Arad şi falita, respectiv că, prin încheierea acestui contract, ar fi fost încălcat sau nu interesul concursual al creditorilor societăţii falite, consecinţă a faptului că acest contract a fost încheiat la un preţ de 133.000 de euro, în timp ce, în privinţa aceluiaşi imobil, obiect al contractului, au fost avansate societăţii debitoare alte două anterioare oferte de cumpărare, una la 220.000 de euro şi o alta la 197.000 de euro şi că asocierea d-nei. (…)la SC (…)S.R.L. urmată de semnarea, în numele pârâtei apelante, a contractului de vânzare-cumpărare ar denota sau nu un plan fraudulos în dauna creditorilor societăţii falite.

Aşa fiind, neexistând motive de anulare sau schimbare  a sentinţei apelate, în baza art. 480 C. pr. civ., Curtea va respinge ca nefondate apelurile declarate.

Având în vedere prevederile art. 482 şi 453 C. pr. civ., Curtea va obligă pârâţii şi intervenienta la plata sumei de 1.500 lei în total cheltuieli de judecată în apel către intimaţii (…), reprezentând onorariu de avocat.

Domenii speta

Spete similare