Nulitate act juridic

Pe rol se află soluţionarea cererii formulate de către reclamanții R.J.G. și R.F. în contradictoriu cu pârâții V.A., V.E.N. reprezentaţi prin V.A., U.R. și V.M., având ca obiect constatare nulitate act juridic.

La apelul nominal făcut în şedinţă publică, se prezintă reclamantul R.J.G. și reprezentantul convenţional al pârâtei U.R., av. I.C., lipsă fiind celelalte părţi.

Potrivit dispoziţiilor art. 114-117 din ROIJ adoptat prin HCSM 1375/2015, instanţa verifică calitatea de avocat a reprezentantei pârâtei pe portalul eMap şi constată faptul că dna av. I.C. nu este suspendată din profesia de avocat.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă care învederează instanţei următoarele:

- la data de 08.02.2017 reclamanţii au depus la dosar precizare de acţiune – filele 77-79 dosar;

- la data de 20.03.2017 pârâta U.R., prin avocat I.C. a depus la dosar o cerere prin care a solicitat judecarea cauzei în lipsă pentru termenul de judecată din data de 30.03.2017, având anexată dovada achitării cheltuielilor judiciare, respectiv chitanţa nr. 30/07.06.2017 – filele 80-81 dosar;

- la data de 20.03.2017 pârâta U.R., prin avocat I.C. a depus la dosar concluzii scrise.

Instanţa ia act de faptul că cererea formulată de pârâta U.R., prin avocat, este rămasă fără obiect, având în vedere prezenţa reprezentantului convenţional al pârâtei la acest termen de judecată.

Totodată, instanţa ia act că, la dosar au fost depuse concluzii scrise de pârâta U.R., prin avocat, având anexată dovada achitării cheltuielilor judiciare.

La interpelarea instanţei pârâta U.R., prin avocat, arată că reclamanţii i-au comunicat cererea precizatoare a acţiunii introductive de instanţă.

Fiind interpelate, de către instanţă, părţile arată că nu au cererii sau excepţii de formulat.

Instanţa declară încheiată cercetarea judecătorească şi acordă cuvântul pe fondul cauzei.

Reclamantul R.J.G. arată că solicită să fie anulat contractul de vânzare-cumpărare care face obiectul acţiunii, având în vedere că nu a fost încheiat în mod corect.

Pârâta U.R., prin avocat, solicită instanţei respingerea ca inadmisibilă cererea de chemare în judecată bazată pe prevederile art. 1730-1740 ale Noului Cod civil, respingerea ca nefondată a cererii de chemare în judecată şi obligarea reclamanţilor în solidar la plata cheltuielilor de judecată. În motivare, pârâta U.R., prin avocat, arată că în speţă nu sunt aplicabile prevederile Noului Cod civil, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3159/16.08.2011, a cărui anulare se solicită de către reclamanţi, este încheiat înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod civil, prin urmare nu-i este aplicabil dreptului de preemţiune.

Pentru aceste motive şi pentru cele arătate pe larg prin întâmpinare şi prin concluziile scrise depuse la dosarul cauzei pârâta, U.R., prin avocat, solicită respingerea acţiunii cu obligarea reclamanţilor în solidar la plata cheltuielilor de judecată.

Instanţa, considerând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt şi temeiurile de drept ale cauzei, reţine cauza spre soluţionare.

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 17.11.2015, sub nr. 12965/320/2015, reclamanţii R.J.G. şi R.F., au solicitat în contradictoriu cu pârâţii V.A. şi V.E.N., reprezentat prin V.A., instanţei să constate:

-nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 3159/2011 încheiat între U.E.în calitate de vânzător, şi pârâţii în calitate de cumpărători şi să se dispună anularea acestuia.

În motivare s-a arătat că, la data de 23 mai 2007, împreună cu U.E.au cumpărat de la numitul V.A.F. din localitatea C., Com. S., jud. Mureş o suprafaţă de 3547 mp teren cositor, extravilan, pentru a construi ulterior pe baza obţinerii unor fonduri europene o pensiune turistică.

După achiziţionarea terenului menţionat întrucât mai deţine o proprietate în zonă, U.E.l-a împuternicit prin procura notarială specială nr. 4170/2007 să îi reprezinte cu puteri depline în raport cu orice persoane fizice sau juridice inclusiv autorităţi ori instituţii ale statului în vederea obţinerii tuturor avizelor şi autorizaţiilor necesare în vederea edificării de construcţii pe terenul menţionat".

În cursul anului 2013, intervenind decesul lui U.E., coproprietarului terenului, nu a mai întreprins - până în prezent - nici un fel de demers în vederea realizării proiectului pentru care a cumpărat acel teren. La data de 5 noiembrie 2015 s-a deplasat la OCPI Mureş - BCPI Reghin în vederea obţinerii unui extras de carte funciară, pentru informare, necesar proiectantului întrucât intenţionează demararea lucrărilor pentru realizarea proiectului pentru care a fost achiziţionat terenul respectiv.

A mai arătat că la data de 11 noiembrie 2015 a primit prin poştă extrasul solicitat.

Studiind conţinutul acestuia, a observat că U.E., înainte cu 2 ani de decesul său şi-a vândut cota parte din terenul achiziţionat în comun, fără să-l fi anunţat, fără să îi fi propus să îl cumpere, cum ar fi fost firesc şi legal.

Vânzarea s-a realizat cu încălcarea prevederilor legale, că i-a fost încălcat dreptul de preempţiune iar prin înstrăinarea cotei de 1/2 din terenul respectiv nu mai poate realiza obiectivul propus la achiziţionarea terenului.

În drept, s-au invocat prevederile Noului Cod civil, art. 555, art. 1247,1248, al 1 şi ale art. 94, pct.1 lit. h din Noul Cod de procedură civilă.

Pârâta V.A. a depus la dosar întâmpinare prin care a arătat că, prin cererea introductivă reclamanţii invocă „ nulitatea" actului translativ de proprietate prin care numitul U.E.în calitatea de vânzător a înstrăinat cumpărătorilor pârâţi dreptul de nudă proprietate asupra cotei de 1/2 parte din 3547 mp. teren (din total 14188 mp) situat în S., judeţul Mureş, evidenţiat în CF nr. 408 S., nr. cad. 1563,1564,1565, cotă de teren dobândită prin cumpărarea ca bun propriu în anul 2007.

Reclamanţii invocă nerespectarea de către cumpărător a unui presupus drept de preemţiune pe care aceştia nu l-au putut exercita în condiţiile în care au aflat de tranzacţia încheiată de vânzătorul U.E.la data de 11 noiembrie 2015.

În drept, cererea este motivată pe dispoziţiile art. 1247 şi 1248 alin. l Noul Cod civil, prevederi legale prin care legiuitorul distinge cu privire la cauzele ce duc la desfiinţarea unui act juridic, cauze care privesc încălcarea unor dispoziţii pentru ocrotirea unui interes general sau pentru ocrotirea unui interes particular.

Deşi se invocă cele două norme juridice la care s-a făcut referire, din considerentele cererii de chemare în judecată se deduce că actul juridic atacat ar fi„ anulabil" şi nu „nul de drept" deoarece reclamanţii susţin încălcarea unui prezumtiv interes particular(dreptul de preemţiune).

În raport de temeiurile de fapt şi de drept ale cereri introductive de instanţă în principal invocăm lipsa calităţii procesuale pasive a pârâţilor V.A. şi V.E.N. întemeiată pe dispoziţiile art.32 lit. b Noul Cod procedură civilă.

Potrivit prevederilor art. 1248 alin.(2) Noul Cod civil „ nulitatea relativă poate fi invocată numai de cel al cărui interes este ocrotit prin dispoziţia legală încălcată" de partea co-contractantă, în speţă de unul din semnatarii actului juridic translativ de proprietate.

Părţile care au semnat contractul de vânzare-cumpărare a cărui anulare se solicită sunt U.E.(vânzător) şi pârâţii în calitatea de cumpărători.

Actul juridic prin care s-a realizat transferul dreptului de proprietate din patrimoniul vânzătorului în cel al cumpărătorilor îndeplineşte toate condiţiile legale şi produce efecte doar între părţile contractante. Vânzătorul U.E.în calitate de proprietar asupra cotei de 1/2 parte din imobilul în suprafaţa de 3548 mp. avea capacitatea de a dispune în mod liber şi nestingherit de bunul său, inclusiv dreptul de a înstrăina nuda proprietate pârâţilor.

Din coroborarea clauzelor cuprinse în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.695/28 mai 2007 de BNP C.S. prin care reclamanţii şi numitul U.E.au dobândit dreptul de proprietate în cote de câte 1/2 parte asupra terenului în suprafaţa de 3547 mp., şi cele cuprinse în actul juridic atacat se constată că reclamanţii nu beneficiază de un drept de preemţiune pentru cota 1/2 parte a numitului U.E..

În contractul autentic de vânzare-cumpărare încheiat în anul 2007 cumpărătorii cotelor de câte 1/2 au drepturi egale, printre care şi dreptul de a dispune ulterior cu privire la bunul dobândit.

Ulterior încheierii acestui act între defunctul U.E.şi reclamanţi nu a intervenit nici o convenţie prin care părţile să stabilească instituirea unui drept de preemţiune în favoarea acestora din urmă, în cazul unei eventuale vânzări.

În ceea ce priveşte procura specială autentificată sub nr. 4170/23 octombrie 2007 BNP A.T. încheiată de defunctul U.E.în favoarea reclamantului R.J.G. aceasta are doar valoarea unei împuterniciri cu caracter general ( obţinerea avizelor şi autorizaţiilor necesare pentru edificarea unor construcţii), construcţii care aşa cum rezultă din cererea de chemare în judecată nu s-au realizat.

În drept, s-au invocat dispoziţiile art. 205 Noul Cod procedură civilă.

Pârâta U.R. a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat pe excepţie:

-să se constate lipsa calităţii procesuale pasive,

-să se dispună respingerea cererii de chemare ca inadmisibilă,

Pe fondul cauzei:

- respingerea ca nefondată a cererii de chemare în judecată,

- cu cheltuieli de judecată.

În motivare s-a arătat pe excepţie, că nu are calitate procesuală pasivă în prezenta cauză. Astfel soţul său a cumpărat prin contractul de vânzare cumpărare autentificat nr 695 în anul 2007, în cote de 1/2 parte împreună cu reclamanţii R.J.G. şi R.F. terenul în suprafaţă de 3547 mp situat în com. L.B. sat N., nr. ... înscris în CF 408 S. nr. top 1563, 1564,1565.

Noul CF în care este înscrisă această proprietate devine conform extrasului de la fila 7 din dosar CF nr 51125/S. nr. top 1563, 1564,1565 cu suprafaţa totală de 14.188 mp teren.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3159/16.08.2011 defunctul U.E.a vândut acest teren astfel, cota 1/16 parte lui V.M. căsătorit cu V.A. şi cota de 1/2 parte lui V.E.N. minor ca bun propriu, minor reprezentat de V.A..

În prezent, în CF 51125/S. sunt întabulaţi în calitate de proprietari sub B.17 V.M. căsătorit cu V.A. cu cota de 1/16 parte şi V.E.N. cu cota de 1/16 parte.

La data de 25 aprilie 2012 soţul său U.E.a decedat, conform actului de deces 17/25 apr 2012, deci anterior introducerii cererii de chemare în judecată, înainte de a deceda acesta a întocmit testamentul autentificat sub nr 4010/14.10.2011, testament prin care era legatar testamentar cu privire la cota de 1/2 parte din apartamentul nr… situat în Tg-Mureş, str. C. nr. … şi cu privire la eventuale depozite bancare care sunt în conturile deschise de acesta la Banca Transilvania SA.

În baza acestui testament autentic s-a întocmit certificatul de legatar testamentar, prin care a moştenit cota de 1/2 parte din apartamentul nr. 6 situat în Tg-Mureş, str. C. nr. …împreună cu terenul aferent acestui imobil. Alte bunuri nu a moştenit şi nu are calitatea de moştenitor legal după soţul său. Menţionează că din căsătoria lor nu au rezultat copii.

Astfel având în vedere cele arătate consideră că nu are calitate procesuală pasivă în prezenta cauză. Astfel nu are calitate de moştenitor legal după soţul său U.E.decedat la data de 25.04.2012.

Pe fondul cauzei: consideră că această cerere de chemare în judecată este nefondată. La data la care soţul său a încheiat contractul de vânzare cumpărare nr 3165/2011 nu erau în vigoare prevederile Noul Cod civil, astfel că nu sunt aplicabile textele legale invocate de către reclamanţi.

Regimul juridic al circulaţiei terenurilor era dat de dispoziţiile cuprinse în Titlul X al Legii nr. 247/2005, intitulat „Circulaţia juridică a terenurilor într-adevăr, abrogând expres şi în întregime Legea nr. 54/1998. Prin dispoziţiile titlului amintit al Legii nr. 247/2005 a fost instituit un regim juridic al circulaţiei terenurilor în dreptul nostru civil ce putea fi sintetizat în două principii esenţiale. Un prim principiu este acela că toate terenurile proprietate privată erau considerate a fi în circuitul civil general. Astfel, potrivit art. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005,terenurile proprietate privată, indiferent de destinaţia şi titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil; ele puteau fi înstrăinate şi dobândite în mod liber, prin oricare dintre modurile drepturilor reale prevăzute de lege, cu respectarea unor dispoziţii înscrise în cuprinsul aceluiaşi titlu al Legii nr. 247/2005. Prin această prevedere s-a ajuns, după multă vreme, la unificarea regimului circulaţiei terenurilor, fără a se face vreo deosebire după destinaţia sau locul în care ele sunt situate: terenuri agricole, terenuri construibile sau cu o altă destinaţie, situate în intravilanul sau extravilanul localităţilor, terenuri cu destinaţie forestieră, păşuni de orice categorie etc., iar înstrăinarea şi dobândirea lor se puteau face prin oricare dintre modurile care erau prevăzute de art. 644-645 fostul Cod civil sau de alte dispoziţii legale. De asemenea, din moment ce toate terenurile erau în circuitul civil, aceasta însemna că ele puteau forma nu numai obiect al unor transmisiuni prin acte între vii ori prin acte pentru cauză de moarte, ci şi obiect al constituirii dezmembrămintelor dreptului de proprietate ce erau reglementate de legislaţia noastră civilă aplicabilă sub regimul fostului Cod civil şi care au rămas, în esenţă, aceleaşi şi sub regimul noului cod.

În această lege care a fost abrogată expres prin Legea 71/2011 nu este prevăzut nici un drept de preemţiune.

Mai mult decât atât şi dacă ar fi fost prevăzut acest drept de preemţiune ar fi fost sancţionat cu nulitatea relativă având în vedere interesul pe care îl protejează.

Astfel că dat fiind faptul că această acţiune a fost depusă în anul 2015 după 6 ani de la data încheierii acestui contract, aceasta ar fi fost tardivă având în vedere prevederile Decretului 167/1958.

Reclamanţii cunoşteau încă de la data introducerii acţiunii că soţul său U.E.era decedat având în vedere că erau prieteni şi puteau verifica existenţa dosarului de dezbatere succesorală precum şi existenţa certificatului de legatar testamentar nr 17/23 mai 2012.

În acest context consideră că aceştia şi-au exercitat cu rea credinţă drepturile procesuale, astfel că solicită obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată. Mai mult decât atât aceştia cunoşteau conţinutul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 695/2007 şi cunoşteau faptul că nu este semnatara acestui contract iar soţul său nu a declarat că este căsătorit la data încheierii acestui contract.

Reclamanţii au depus la dosar note de şedinţă prin care a solicitat să se constate că:

- numita U.R. are calitate procesuală în calitate de moştenitoare a numitului U.E.în conformitate cu prevederile art. 970 Noul Cod civil.

- contractul de vânzare cumpărare a fost întocmit în 16.08.2011, iar NCC prin articolele 1730-1740 a completat toate prevederile privind dreptul de preemţiune şi nu au fost abrogate, deci considerăm că subsemnaţii corect am solicitat judecarea după Noul Cod civil,

- pe fondul cauzei consideră că le-a fost încălcat dreptul de preemţiune.

Dreptul de preemţiune este acel drept subiectiv civil, recunoscut de lege anumitor titulari, în virtutea căruia aceştia se bucură de prioritate la cumpărarea unui teren agricol din extravilan, în ordinea prevăzută de lege. Acest lucru a fost prevăzut de Legea nr. 18/1991 a fondului funciar.

În cazul în care proprietarul unui teren agricol extravilan intenţionează să-l vândă, legea conferă un drept prioritar la cumpărare, denumit drept de preemţiune. Acesta reprezintă o derogare de la principiul liberei circulaţii a bunurilor şi de la principiul că proprietarul dispune liber de bunul său (art. 1730 Noul Cod civil).

Astfel, odată cu intrarea în vigoare a Noului Cod civil, respectiv a Legii de punere în aplicare, Legea nr.71/2011, art. 123 alin 1, prevede că „ de la data intrării în vigoare a Codului Civil, prevederile referitoare la dreptul de preemţiune cuprinse în legile speciale aflate în vigoare la această dată se completează cu dispoziţiile art. 1730-1740 din Cod civil”.

Astfel dreptul de preemţiune amintit mai sus îi conferă dreptul proin lege de a cumpăra un teren extravilan în cazul în care proprietarul vrea să-l înstrăineze prin vânzare, mai ales că sunt coproprietari ai acestui teren.

Consideră că dreptul de preemţiune s-a născut în momentul în care d-nul U. a scos terenul agricol din extravilan la vânzare, deoarece aşa cum se poate observa contractul încheiat a avut ca efect transmiterea dreptului de proprietate.

Înainte de apariţia Legii nr. 17/2014 privind vânzarea terenurilor agricole extravilane, dreptul de preemţiune se exercită astfel:

- proprietarul era obligat să înregistreze oferta de vânzare la sediul Primăriei din zonă, ofertă ce trebuia să conţină datele de identificare a vânzătorului, datele de identificare a terenului, categoria de folosinţă a acestuia şi locul unde este situat, fără a fi obligat la afişarea unui preţ, fiind în acest fel afişată un fel de invitaţie la ofertă. Oferta înregistrată la Primărie, trebuia să fie afişată timp de 45 de zile. În acest timp, titularii dreptului de preemţiune puteau să-şi exercite acest drept. Dacă doreau cumpărarea acestui teren trebuia să depună o ofertă de cumpărare. Dar din moment ce acest lucru nu s-a întâmplat, vânzarea s-a făcut pe ascuns, nu au avut cunoştinţă de această vânzare şi ca urmare nu au avut posibilitatea exercitării dreptului de preemţiune, deoarece şi ei au fi oferit acelaşi preţ pentru partea vândută, fiind coproprietari ai celeilalte părţi de 1/2 din teren.

In cazul de faţă s-a încheiat un contract de vânzare cumpărare cu nerespectarea dreptului de preemţiune şi ca urmare se impune aplicarea sancţiunii de nulitate relativă a acestui contract. In acest caz terenul ar trebui să revină în proprietatea vânzătorului (a moştenitorului în cazul lor) , teren care nu va putea fi vândut decât cu respectarea dreptului de preemţiune.

În lumina Noului Cod civil, în art. 1730 alin. 3 este consfinţit termenul de acceptare a ofertei de vânzare de 10 zile pentru bunurile mobile şi de 30 de zile pentru bunurile imobile. De asemenea este specificat faptul că un bun cu privire la care există un drept de preemţiune poate fi vândut numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preemţiune de către preemtor.

În ceea ce priveşte contractul de vânzare cumpărare încheiat între U.E.şi V.A.M. căsătorită cu V.M. şi minorul V.E.N., acesta s-a încheiat pe ascuns fără a fi respectate prevederile legale privind afişarea ofertei, fără a se respecta dreptul de preemţiune al lor deoarece ofereau şi ei aceeaşi sumă ca şi cumpărătorii, de fapt raţiunea dreptului de preemţiune rezidă în evitarea fragmentării excesive a proprietăţii funciare, lucru ce în acest caz s-a făcut.

Mai mult, din cuprinsul contractului de vânzare cumpărare reiese obligaţia cumpărătorilor de a înregistra această vânzare la Primăria din zonă pentru a fi luat în evidenţa fiscală, lucru ce nu a fost făcut pentru a nu afla că a fost efectuată această tranzacţie, achitând în continuare impozitul pe acest teren deoarece nu ştiau că a fost înstrăinat. Înregistrarea acestui contract la OCPI, trebuia comunicat un exemplar din extrasul de carte funciară către toţi coproprietarii, lucru ce nu a fost făcut pentru acelaşi motiv de a nu se afla de această tranzacţie.

În drept, s-au invocat prevederile art. 970, art. 1730-1740 din Noul Cod civil.

Reclamanţii au depus la dosar o precizare de acţiune prin care consideră că a fost încălcat dreptul de preemţiune al lor, iar când afirmă acest lucru se referă la:

Legislaţia aflată în vigoare înainte de apariţia Noului Cod civil acordă reglementare privind dreptul de preemţiune, avându-se în vedere faptul că fracţionarea bunului ar implica diminuarea valorii sale economice şi de piaţă, cauzând prejudicierea proprietarului. Legea română permite sancţiunea nerespectării dreptului de preemţiune: fie desfiinţarea retroactivă a contractului în cazul acţiunii în anulare, fie acesta va fi supus efectelor nulităţii relative. In urma abrogării Legii nr. 54/1998, dreptul de preemţiune nu mai are o reglementare expresă pentru materia dreptului de proprietate asupra terenurilor situate în extravilan, acest drept de preemţiune aplicându-se încă în cazul chiriaşilor, coproprietarilor, domeniului silvic şi asociaţilor unei societăţi comerciale.

Scopul urmărit de legiuitor pentru acordarea dreptului de preemţiune este - în cazul coproprietarilor - dreptul de preemţiune care permite realizarea unei unităţi a proprietăţii, ceea ce duce la o mai bună folosinţă şi îngrijire a bunurilor pentru care se exercită acest drept;

Proprietarul, cu intenţia de a vinde, nu are nici un rol în naşterea şi exercitarea dreptului de preemţiune de către titularul acestuia, iar prin nerespectarea acestuia se va aplica sancţiunea prevăzută de lege. Din acestea rezultă că dreptul de preemţiune este o derogare de la principiul conform căruia proprietarul dispune liber - exclusiv şi absolut - de bunul său, potrivit art. 480 Cod civil.

Datorită faptului că acest drept reglementat de lege reprezintă o derogare de la aceste principii rezultă că dispoziţiile legale care îl reglementează trebuie interpretate restrictiv. In acelaşi timp, dreptul de preemţiune trebuie ocrotit, potrivit cazurilor şi condiţiilor prevăzute de lege, ca un drept patrimonial, indiferent de persoana care trebuie să îl respecte sau de titularul acestuia.

Asemănător drepturilor reale, dreptul de preemţiune este opozabil erga omnes, ceea ce implică faptul că, în eventualitatea în care proprietarul vinde bunul său fără să respecte acest drept reglementat de norma juridică, se poate cere instanţei de judecată anularea contractului de vânzare-cumpărare, indiferent de situaţia terţului cumpărător - de bună sau de rea-credinţă, de beneficiar al unui pact de preferinţă sau având dreptul la retract litigios. Potrivit legii, în conflictele privitoare la diferitele tipuri de preferinţă la cumpărare, dreptul de preemţiune va fi prioritar în aplicare.

Condiţiile de aplicare a dreptului de preemţiune diferă în funcţie de: bunul pentru care se aplică, formând obiectul acestui drept; actul ce urmează a fi încheiat, contractul de vânzare-cumpărare; dreptul înstrăinat prin contractul încheiat, ce încalcă acest drept.

Dreptul de preemţiune este prevăzut de lege numai în situaţia în care înstrăinarea se face prin vânzare-cumpărare - cum este şi în situaţia de faţă -, care implică încheierea unui contract cu titlu oneros, comutativ, dreptul de preemţiune neputând fi recunoscut în cazul unei înstrăinări cu titlu gratuit (ex. donaţie) sau cu caracter aleatoriu (ex. contract de întreţinere sau de rentă viageră), fie printr-un contract de schimb chiar cu sultă. Bunul, neavând un preţ, specific operaţiei de vânzare-cumpărare, dreptul de preemţiune nu poate fi recunoscut, acesta operând numai la preţ egal.

Astfel, odată cu intrarea în vigoare a Noului Cod civil, respectiv a Legii de punere în aplicare, Legea nr.71/2011, art. 123 alin 1, prevede că „ de la data intrării în vigoare a Codului Civil, prevederile referitoare la dreptul de preemţiune cuprinse în legile speciale aflate în vigoare la această dată se completează cu dispoziţiile art. 1730-1740 din Cod civil.”

Astfel dreptul de preemţiune amintit mai sus le conferă dreptul prin lege de a cumpăra un teren agricol din extravilan în cazul în care proprietarul vrea să-l înstrăineze prin vânzare, mai ales că sunt coproprietari al acestui teren.

Înainte de apariţia Legii nr. 17/2014 privind vânzarea terenurilor agricole extravilane, dreptul de preemţiune se exercită astfel:

- proprietarul era obligat să înregistreze oferta de vânzare la sediul Primăriei din zonă, ofertă ce trebuia să conţină datele de identificare a vânzătorului, datele de identificare a terenului, categoria de folosinţă a acestuia şi locul unde este situat,fără a fi obligat la afişarea unui preţ, fiind în acest fel afişată un fel de invitaţie la ofertă. Oferta înregistrată la Primărie, trebuia să fie afişată timp de 45 de zile. În acest timp, titularii dreptului de preemţiune puteau să-şi exercite acest drept. Dacă doreau cumpărarea acestui teren trebuia să depună o ofertă de cumpărare. Dar din moment ce acest lucru nu s-a întâmplat, vânzarea s-a făcut pe ascuns, subsemnaţii nu am avut cunoştinţă de această vânzare şi ca urmare nu am avut posibilitatea exercitării dreptului de preemţiune, deoarece şi noi am fi oferit acelaşi preţ pentru partea vândută, noi fiind coproprietari ai celeilalte părţi de 1/2 din teren.

In cazul de faţă s-a încheiat un contract de vânzare cumpărare cu nerespectarea dreptului de preemţiune şi ca urmare se impune aplicarea sancţiunii de nulitate relativă a acestui contract. In acest caz terenul ar trebui să revină în proprietatea vânzătorului (a moştenitorului în cazul nostru), teren care nu va putea fi vândut decât cu respectarea dreptului de preemţiune.

In lumina Noului Cod civil, în art. 1730 alin 3 este consfinţit termenul de acceptare a ofertei de vânzare de 10 zile pentru bunurile mobile şi de 30 de zile pentru bunurile imobile. De asemenea este specificat faptul că un bun cu privire la care există un drept de preemţiune poate fi vândut numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preemţiune de către preemtor.

În drept, s-au invocat prevederile art. 970, art. 1730-1740 din Noul Cod civil.

Pârâta U.R. a depus la dosar concluzii scrise prin care a solicitat instanţei să dispună:

- respingeţi ca inadmisibilă a cererii de chemare în judecată bazată pe prevederile art. 1730-1740 Noul Cod civil.

- respingerea ca nefondată a cererii de chemare în judecată,

- cu obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare s-a arătat că, soţul său a cumpărat prin contractul de vânzare cumpărare autentificat nr. 695 în anul 2007, în cote de 1/2 parte împreună cu reclamanţii R.J.G. şi R.F. terenul în suprafaţa de 3547 mp situat în com. L.B. sat N. nr. ... înscris în CF 408 S. nr. top 1563, 1564,1565. Soţul său era la acea vreme prieten cu reclamantul şi probabil aşa cum au menţionat reclamanţii în cerere urmau să efectueze o investiţie pe acel teren. La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu a figurat ca parte în acest contract deşi reclamantul cunoştea faptul că U.E.era căsătorit.

Noul CF în care este înscrisă această proprietate devine conform extrasului de la fila 7 din dosar CF nr 51125/S. nr. top 1563, 1564,1565 cu suprafaţa totală de 14.188 mp teren.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3159/16.08.2011 defunctul U.E.a vândut acest teren astfel, cota 1/16 parte lui V.M. căsătorit cu V.A. şi cota de 1/2 parte lui V.E.N. minor că bun propriu, minor reprezentat de V.A..

În prezent în CF 51125/S. sunt intabulaţi în calitate de proprietari sub B.17 V.M. căsătorit cu V.A. cu cota de 1/16 parte şi V.E.N. cu cota de 1/16 parte.

La data de 25 apr 2012 soţul său U.E.a decedat, conform actului de deces 17/25 aprilie 2012, deci anterior introducerii cererii de chemare în judecată. Înainte de a deceda acesta a întocmit testamentul autentificat sub nr 4010/14.10.2011, testament prin care era legatar testamentar cu privire la cota de 1/2 parte din apartamentul nr… situat în Tg-Mureş, str. C. nr. … şi cu privire la eventuale depozite bancare care sunt în conturile deschise de acesta la Banca Transilvania SA.

În baza acestui testament autentic s-a întocmit certificatul de legatar testamentar, prin care a moştenit în baza acestui testament cota de 1/2 parte din apartamentul nr. … situat în Tg-Mureş, str. C. nr… împreună cu terenul aferent acestui imobil. A menţionat că din căsătoria lor nu au rezultat copii.

Prin acţiunea formulată reclamanţii solicită să se dispună constatarea nulităţii contractului de vânzare cumpărare 3159/2011 încheiat la BNP A.T. invocându-se prevederile art. 1730-1740 din Noul Cod civil.

Consideră că acţiunea este inadmisibilă vând în vedere că în cauză lipseşte ca şi pârât una din părţile contractante şi semnatare a contractului autentic de vânzare cumpărare nr 3159/2011, respectiv V.M..

Consideră că această cerere de chemare în judecată este nefondată. La data la care soţul său a încheiat contractul de vânzare cumpărare nr. 3165/2011 nu erau în vigoare prevederile Noului Cod civil, astfel că nu sunt aplicabile textele legale invocate de către reclamanţi.

Conform art. 6 din Noul Cod civil - aplicarea în timp a legii civile -

Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă.

Actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite" sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor. Având în vedere acest text legal nu pot fi aplicabile unui contract de vânzare cumpărare încheiat la data de 16 august 2011 prevederile noului cod civil care a intrat în vigoare la data de 20.10.2011.

Pentru actul juridic, legiuitorul a stabilit ca regulă aplicarea legii în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privinţa condiţiilor de validitate şi, pe cale de consecinţă, a nulităţii, ci şi pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după intrarea în vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligaţiilor asumate de părţi, pentru încetarea actului juridic. Această regulă se desprinde atât din dispoziţiile art. 6 alin. (2) şi (3) C.civ. (reluate în art. 3 şi art. 4 din Legea nr. 71/2011), cât şi din art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, potrivit căruia, "contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data 4 când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa". Potrivit art. 6 alin. (3) C.civ. şi art. 4 din Legea nr. 71/2011, actele juridice lovite de nulitate absolută ori relativă sau afectate de alte cauze de ineficacitate la data intrării în vigoare a legii noi sunt supuse dispoziţiilor legii vechi, neputând fi considerate valabile ori, după caz, eficace potrivit dispoziţiilor legii noi. Aşadar, validitatea sau eficacitatea actelor juridice se apreciază potrivit condiţiilor stabilite de legea în vigoare în momentul încheierii actului juridic, fiind fără relevantă faptul că legea nouă (ulterioară momentului încheierii actului) ar adăuga o condiţie de validitate sau eficacitate a actului juridic sau ar suprima o asemenea condiţie. Altfel, nulitatea sau altă cauză de ineficacitate a actului juridic (este supusă legii în vigoare în momentul încheierii actului.

În cazul nulităţii nu s-ar putea deroga de la această regulă (deoarece ar însemna să se atribuie legii noi efect retroactiv), dar în privinţa unor cauze de ineficacitate regulă menţionată, în măsura în care nu ar constitui o aplicaţie a principiului neretroactivităţii legii noi, ci a ultra-activităţii legii vechi.

Regimul juridic al circulaţiei terenurilor era dat de dispoziţiile cuprinse în Titlul X al Legii nr. 247/2005, intitulat „Circulaţia juridică a terenurilor într-adevăr, abrogând expres şi în întregime Legea nr. 54/1998, Prin dispoziţiile titlului amintit al Legii nr. 247/2005 a fost instituit un regim juridic al circulaţiei terenurilor în dreptul nostru civil ce putea fi sintetizat în două principii esenţiale, Un prim principiu este acela că toate terenurile proprietate privată erau considerate a fi în circuitul civil general. Astfel, potrivit art. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005/terenurile proprietate privată, indiferent de destinaţia şi titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil; ele puteau fi înstrăinate şi dobândite în mod liber, prin oricare dintre modurile drepturilor reale prevăzute de lege, cu respectarea unor dispoziţii înscrise în cuprinsul aceluiaşi titlu al Legii nr. 247/2005. Prin această prevedere s-a ajuns, , după multă vreme, la unificarea regimului circulaţiei terenurilor, fără a se face vreo deosebire după destinaţia sau locul în care ele sunt situate: terenuri agricole, terenuri construibile sau cu o altă destinaţie, situate în intravilanul sau extravilanul localităţilor, terenuri cu destinaţie forestieră, păşuni de orice categorie etc., iar înstrăinarea şi dobândirea lor se puteau face prin oricare dintre modurile care erau prevăzute de art. 644-645 fostul Cod civil sau de alte dispoziţii legale. De asemenea, din moment ce toate terenurile erau în circuitul civil, aceasta însemna că ele puteau forma nu numai obiect al unor transmisiuni prin acte între vii ori prin acte pentru cauză de moarte, ci şi obiect al constituirii, dezmembrămintelor dreptului de proprietate ce erau reglementate de legislaţia noastră civilă aplicabilă sub regimul fostului Cod civil şi care au rămas, în esenţă, aceleaşi şi sub regimul noului cod.

În această lege care a fost abrogată expres prin Legea 71/2011 nu este prevăzut nici un drept de preemţiune.

Mai mult decât atât şi dacă ar fi fost prevăzut acest drept de preemţiune ar fi fost sanţionat cu nulitatea relativă având în vedere interesul pe care îl protejează.

Astfel că dat fiind faptul că această acţiune a fost depusă în anul 2015 după 6 ani de la data încheierii acestui contract, aceasta ar fi fost tardivă având în vedere prevederile Decretului 167/1958.

În final a solicitat respingerea cererii cu obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În probaţiune s-au depus la dosar următoarele înscrisuri: Contract de vânzare cumpărare nr. 695/28 mai 2007 (f.3); Extras de carte funciară din 28 mai 2007 (f.4); încheiere nr. 8243/2007 (f.5); Procura specială nr,4870/23 oct. 2007 (f.6); Extras de carte funciară din 05 nov.2015 (f.7-8); contract de vânzare cumpărare (f.18); copie certificate de deces (f.55); Copie testament (f.56), Copie certificat legatar testamentar 17/2012 (f.57-59).

Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa reţine următoarele:

Între V.A.F., în calitate de vânzător şi reclamanţii R.J.G. şi R.F., precum şi defunctul U.E., în calitate de cumpărători, s-a încheiat la data de 28.05.2007 contractul de vânzare cumpărare autentificat la B.N.P. C.S. prin încheierea nr. 695 (f. 3), prin care cumpărătorii au dobândit, fiecare în cotă de ½ terenul în suprafaţă totală de 3547 mp situat în comuna L.B., sat N., numărul …, judeţ Mureş, înscris în careta funciară nr. 408 S., număr ord. A+4, număr topo 1563, 1564, 1565, de sub B-29 (f. 4).

Ulterior, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat la B.N.P. A.T. prin încheierea nr. 3159/16.08.2011 (f. 18), defunctul U.E.a înstrăinat nuda proprietate asupra cotei sale de ½ din terenul deţinut în coproprietate cu reclamanţii, pârâţilor V.A., căsătorită cu V.M. şi V.E.N..

Prin prezentul litigiu, reclamantul solicită a se dispune nulitatea relativă a contractului de vânzare cumpărare încheiat între defunctul U.E.şi pârâţii V., motivat de faptul că i s-ar fi încălcat un drept de preemţiune, nemaiputând realiza obiectivul propus la achiziţionarea terenului, situaţie în care acesta ar fi lipsit de valoare.

Instanţa constată că pârâţii V. au invocat prin întâmpinare excepţia lipsei calităţii procesuale pasive , recalificată de instanţă la data de 22.09.2016, prin încheiere interlocutorie, ca fiind apărare de fond.

Cu privire la această apărare instanţa o va respinge ca neîntemeiată, în condiţiile în care pârâţii V. au calitatea de parte în contractul a cărei nulitate se solicită a fi dispusă în cauză, ca atare, suntem în prezenţa unui litisconsorţiu pasiv obligatoriu, grefat pe necesitatea ca hotărârea pronunţată să fie opozabilă tuturor părţilor contractante.

În continuare, trecând la analiza existenţei sau inexistenţei unui drept de preemţiune al reclamanţilor instanţa reţine următoarele:

La termenul de judecată din data de 26.01.2017, instanţa, după discutarea problemei juridice în condiţii de contradictorialitate, a stabilit în baza art. 6 alin. 2 din Noul Cod Civil faptul că, prin raportare la data încheierii contractului a cărei nulitate se solicită a fi constatată – 16.08.2011 – nu sunt aplicabile prevederile din Noul Cod Civil (intrat în vigoare la data de 01.10.2011), şi prin raportare la această împrejurare li s-a pus în vedere reclamanţilor să indice izvorul legal al dreptului de preemţiune invocat.

Cu toate acestea, prin precizarea depusă la data de 08.02.2017 (f. 77), reclamanţii solicită în continuare judecarea conform prevederilor Noului Cod civil (şi implicit a dispoziţiilor Legii nr. 17/2014 privind vânzarea terenurilor agricole extravilane), aspect care însă nu este la latitudinea părţilor sau a instanţei de judecată, dispoziţiile legale cu privire la aplicabilitatea în timp a prevederilor legii civile fiind de natură imperativă.

Instanţa apreciază că pentru justa soluţionare a cauzei se impun a fi analizate două chestiuni esenţiale, respectiv, dacă potrivit prevederilor legale aplicabile prin raportare la momentul încheierii contractului exista vreun drept de preemţiune în favoare coproprietarilor, şi respectiv, stabilirea categoriei de folosinţă a terenului în discuţie.

Analizând cronologic reglementarea legală în materia dreptului de preemţiune, se constată că acesta a fost legiferat prin art. 69 din Legea nr. 18/1991, abrogat prin Legea 54/1998, care prevedea la art. 5 faptul că coproprietarii au un drept de preemţiune in ceea ce priveşte terenurile agricole extravilane.

Se impune remarca faptului că Legea nr. 54/1998 a fost abrogată în mod expres prin dispoziţiile titlului X – Circulaţia juridică a terenurilor din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, publicată în Monitorul Oficial nr. 653/2005, care a instituit principiul potrivit căruia toate terenurile proprietate privată, indiferent de destinaţia, locul în care sunt situate şi titularul lor, sunt, cu excepţiile prevăzute în art. 4 al aceluiaşi titlu, în circuitul civil general, ele putând fi înstrăinate şi dobândite în mod liber, fără impunerea altor condiţii.

Noul Cod civil (art. 1.730-1.740 cuprinse în titlul IX – Diferite contracte speciale, cap. I – Contractul de vânzare, secţiunea 1 – Dispoziţii generale, subsecţiunea 7 – Dreptul de preempţiune) a instituit un cadru general de aplicabilitate a dreptului de preempţiune la vânzarea unui bun, mobil sau imobil, aplicabil numai dacă prin lege – drept de preempţiune de sorginte legală, sau prin contract – drept de preempţiune convenţional, nu se prevede altfel.

Legea nr. 17/2014 a instituit o procedură derogatorie de la dispoziţiile art. 1.730 şi următoarele din Codul civil în cazul terenurilor agricole situate în extravilan, instituind un drept de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale (art. 4 din Legea nr. 17/2014).

Efectuând o analiză globală a succesiunii cronologice a dispoziţiilor legale în materia dreptului de preemţiune al coproprietarilor se desprinde concluzia evidentă potrivit căreia în intervalul 2005 – 2014 (de la data intrării în vigoare a Legii nr. 247/2005 şi până la intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014) nu a existat reglementat un atare drept de preemţiune legal.

Prin urmare, la data perfectării contractului de vânzare cumpărare autentificat la B.N.P. A.T. prin încheierea nr. 3159/16.08.2011, coproprietarul asupra cotei de ½ parte din teren nu avea un drept de preemţiune legal.

Pe de altă parte, chiar şi în ipoteza în care, prin raportare la încheierea contractului ar fi fost aplicabilă una din Legile anterior menţionate, se observă împrejurarea că dreptul de preemţiune al coproprietarilor a existat şi există şi actualmente doar în cazul terenurilor agricole extravilane.

Or, în speţă, astfel cum rezultă din certificatul de atestare fiscală de la fila 22 din dosar, terenul în suprafaţă total de 3547 mp din loc. N. (care a constituie obiectul vânzării cumpărării supuse analizei) este intravilan, fâneţe. Acest aspect este confirmat de altfel şi de adresa comunei L.B. de la fila 72 din care rezultă că terenul în discuţie nu este înregistrat în registrul terenurilor agricole situate în extravilan. Ca atare, chiar şi în ipoteza în care, dispoziţiile legale aplicabile ar fi fost cele prevăzute de Legea nr. 17/2014, reclamanţii nu ar fi fost titularii unui drept legal de preemţiune.

Prin urmare, instanţa apreciază că se impune respingerea acţiunii ca nefondată, vânzarea efectuată de defunctul U.E.fiind valabilă din perspectiva celor invocate de reclamanţi.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, instanţa reţine că potrivit dispoziţiilor art. 453 alin. 1 Cod proc. civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuielile de judecată. Ca atare, aplicând prevederile legale anterior menţionate, va dispune obligarea reclamanţilor la plata în favoarea pârâtei U.R. a sumei de 2.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu avocaţial.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii R.J.G., CNP ... şi R.F., CNP …, ambii cu domiciliul în … …., jud. Mureş, în contradictoriu cu pârâţii V.A., CNP …., V.M., ambii cu domiciliul în …. str. …., V.E.N., prin reprezentant legal V.A., cu domiciliul în …, str. … şi U.R., CNP …. cu domiciliul în …, cu domiciliul procesual ales la Cabinetul individual de avocatură „I.C.” din …, ca nefondată.

Obligă reclamanţii la plata sumei de 2000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în favoarea pârâtei U.R..

Cu drept de apel, în termen de 30 zile de la comunicare.

Cererea de apel se depune la Judecătoria Târgu-Mureş.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, 30.03.2017.

Domenii speta

Spete similare