Rectificare înscriere în cartea funciară

Rectificare înscriere în cartea funciară

- art. 33, 34 şi 36 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare

Adeverinţa în baza căreia s-a radiat ipoteca din coala de carte funciară, foaia C, a fost desfiinţată, fiind contrafăcută, astfel că, operaţiunea de radiere nu a fost una valabilă, dispoziţiile art. 33, art. 34 aliniat 1 punctele 1, 3 din Legea nr. 7/1996 fiind astfel aplicabile, în mod corect instanţele au dispus revenirea la situaţia anterioară, buna credinţă a subdobânditorului imobilului, raportat la prevederile art. 36 din acelaşi act normativ, nefiind de natură a determina respingerea acţiunii.

Curtea de Apel Oradea – Secţia I-a civilă

Decizia nr. 201 din 14 decembrie 2017

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei (...) la data de 27.11.2009, sub dosarul nr. (...)/(...)/2009 (care a fost reînregistrat ulterior sub nr. (...)/(...)/2011), reclamanta BANCA (...) (...), care ulterior şi-a schimbat denumirea în (...), în contradictoriu cu pârâţii SC (...) SRL şi OFICIUL DE CADASTRU ŞI PUBLICITATE IMOBILIARĂ (...), a solicitat instanţei să constate nulitatea absolută a adeverinţei nr. (...)/06.04.2009 ce a stat la baza radierii dreptului de ipotecă, precum şi a interdicţiei de înstrăinare, grevare, închiriere, demolare şi dezmembrare, înscrise în favoarea reclamantei în CF nr. (...) (...); să dispună rectificarea înscrierilor de sub B4 şi C1 din CF nr. (...) (...), în sensul reînscrierii drepturilor reclamantei radiate în baza actului - adeverinţei - ce nu este valabilă, dispunând ca O.C.P.I. (...) să facă cuvenitele menţiuni pentru a se reveni la vechea situaţie de CF; cu cheltuieli de judecată în caz de opunere.

Pârâtul OFICIUL DE CADASTRU ŞI PUBLICITATE IMOBILIARĂ (...) a depus întâmpinare la data de 12.01.2010 (fila 14 din Dosarul nr. (...)/(...)/2009, ataşat la prezentul), prin care a arătat că nu se opune acţiunii formulate, dar solicită respingerea cheltuielilor de judecată solicitate.

A menţionat că adresa emisă de Banca (...), Agenţia (...), este legalizată de către B.N.P. (...), astfel că O.C.P.I. (...) a respectat legislaţia sus menţionată.

În data de 08.02.2010, intervenienţii (...) (...) şi (...) (...) au depus cerere de intervenţie în interes propriu (fila 19 din Dosarul nr. (...)/(...)/2009, acvirat la prezentul), prin care au solicitat respingerea acţiunii şi admiterea cererii de intervenţie în interes propriu, cu cheltuieli de judecată.

În data de 08.04.2010, pârâta SC (...) SRL a depus întâmpinare (fila 26 din Dosarul nr. (...)/(...)/2009, ataşat la prezentul), prin care a solicitat respingerea acţiunii, cu cheltuieli de judecată.

Instanţa a încuviinţat şi administrat pentru părţi proba cu înscrisurile de la dosar.

Prin sentinţa civilă nr. (...)/2017 din data de 30 martie 2017, Judecătoria (...) a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta (...) (fosta BANCA (...) S.p.a.), în contradictoriu cu pârâţii SC (...) SRL şi OFICIUL DE CADASTRU ŞI PUBLICITATE IMOBILIARĂ (...) şi, în consecinţă a constatat nulitatea absolută a adeverinţei nr. (...)/06.04.2009 ce a stat la baza radierii dreptului de ipotecă, precum şi a interdicţiei de înstrăinare, grevare, închiriere, demolare şi dezmembrare, înscrise în favoarea reclamantei în CF nr. (...) (...) (nr. CF vechi (...) (...). Totodată s-a dispus rectificarea înscrierilor de sub B4 şi C1 din CF nr. (...) (...) (nr. CF vechi (...) (...), în sensul reînscrierii drepturilor reclamantei radiate în baza adeverinţei susmenţionate.

A fost obligat pârâtul OFICIUL DE CADASTRU ŞI PUBLICITATE IMOBILIARĂ (...) să efectueze cuvenitele menţiuni în cartea funciară, conform dispozitivului. Instanţa a  respins în rest cererea de chemare în judecată formulată şi cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienţii (...) (...) şi (...) (...).

Intervenientul (...) (...) a fost obligat să achite reclamantei suma de 29,30 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie prima instanţă a reţinut următoarele:

Prin Sentinţa penală nr. (...) din 25 martie 2016, pronunţată de Judecătoria (...) în dosarul nr. (...)/(...)/2012, rămasă definitivă prin Decizia Curţii de Apel (...) nr. (...)/A/2016 pronunţată la data de 27.09.2016 în acelaşi dosar, s-a dispus desfiinţarea totală a adeverinţei de radiere nr. (...)/06.04.2009 (filele 37-42), în temeiul căreia a fost radiat dreptul de ipotecă al reclamantei asupra imobilului înscris în CF nr. (...) (...) (nr. CF vechi (...) (...).

Instanţa a reţinut că hotărârea judecătorească susmenţionată se bucură de putere de lucru judecat în ceea ce priveşte valabilitatea adeverinţei de radiere nr. (...)/06.04.2009, conform art. 1201 din vechiul Cod civil.

S-a mai reţinut că doctrina şi jurisprudenţa au statuat în mod constant că, pentru a se invoca obligativitatea unei hotărâri judecătoreşti irevocabile privind soluţionarea unei probleme juridice, nu este necesară existenţa triplei identităţi de părţi, cauză şi obiect, ci este necesară doar probarea identităţii între problema soluţionată irevocabil şi problema dedusă judecaţii, instanţa de judecată fiind ţinută să pronunţe aceeaşi soluţie, deoarece, în caz contrar s-ar ajunge la situaţia încălcării componentei res judicata a puterii de lucru judecat.

În ceea ce priveşte adeverinţa susmenţionată, s-a apreciat că în considerentele Sentinţei penale nr. (...) din 25 martie 2016, s-a reţinut cu putere de lucru judecat că aceasta este contrafăcută, fiind rezultatul unor operaţiuni de tehnoredactare computerizată, iar la final, cel puţin o operaţiune de fotocopiere. De asemenea, s-a mai reţinut că această adeverinţă a fost prezentată la Biroul Notarului Public (...), în vederea legalizării sale. Ulterior, prin folosirea copiilor legalizate a adeverinţei la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (...), s-a obţinut radierea ipotecilor înscrise în cartea funciară asupra unor imobile în favoarea reclamantei BANCA (...) (...), care ulterior şi-a schimbat denumirea în (...).

Raportat la fondul cauzei, instanţa a reţinut că efectele desfiinţării totale sau parţiale a înscrisurilor declarate false prin hotărârea instanţei penale constau în înlăturarea completă, opozabilă erga omnes a forţei probatorii a acestora cu privire la aspectele necorespunzătoare realităţii pe care acestea le-au atestat sau cu privire la care au avut potenţialitatea de a le atesta faţă de terţi.

Nulitatea absolută sau nulitatea relativă a actelor juridice desfiinţate de instanţa penală, în sensul de negotium iuris, s-a reţinut că poate fi constatată sau declarată pe calea unei acţiuni civile separate, care este de competenţa instanţelor civile.

Potrivit art. 6 din Noul Cod civil, s-a reţinut că „legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă”. Pentru actul juridic, legiuitorul a stabilit ca regulă aplicarea legii în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privinţa condiţiilor de validitate şi, pe cale de consecinţă, a nulităţii, ci şi pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după intrarea în vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligaţiilor asumate de parţi, precum şi pentru încetarea actului juridic. Această regulă se desprinde atât din dispoziţiile art. 6 alin. (2) şi (3) din Noul Cod civil (reluate în art. 3 şi art. 4 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil), cât şi din art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011. Potrivit art. 6 alin. (3) din Noul Cod civil şi art. 4 din Legea nr. 71/2011, actele juridice lovite de nulitate absolută ori relativă sau afectate de alte cauze de ineficacitate la data intrării în vigoare a legii noi sunt supuse dispoziţiilor legii vechi, neputând fi considerate valabile ori, după caz, eficace potrivit dispoziţiilor legii noi.

Raportat la data adeverinţei de radiere nr. (...)/06.04.2009, pentru soluţionarea prezentei speţe, instanţa de fond a avut în vedere dispoziţiile vechiului Cod civil de la 1864.

S-a avut în vedere faptul că actul juridic civil este manifestarea de voinţă, cu intenţia de a produce efecte juridice. Din punct de vedere juridic, în structura voinţei intră două elemente: consimţământul şi cauza sau scopul. Prin consimţământ, se înţelege acea condiţie esenţială, de fond şi generală a actului juridic civil, care constă în hotărârea de a încheia un act juridic civil manifestată în exterior. Nevalabilitatea actului juridic civil se datorează nevalabilităţii condiţiilor sale esenţiale, care sunt, în acelaşi timp, condiţii de valabilitate.

Lipsa totală a consimţământului atrage nulitatea absolută a actului juridic civil.

Instanţa, prin Sentinţa penală nr. (...) din 25 martie 2016, pronunţată de Judecătoria (...) în dosarul nr. (...)/(...)/2012, rămasă definitivă prin Decizia Curţii de Apel (...) nr. (...)/A/2016 pronunţată la data de 27.09.2016 în acelaşi dosar, a dispus desfiinţarea totală a adeverinţei de radiere nr. (...)/06.04.2009, în contextul în care această adeverinţă nu a fost emisă de reclamantă, prima instanţă a constatat că actul juridic unilateral susmenţionat este nul absolut pentru lipsa consimţământului.

Potrivit art. 80 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, s-a reţinut că ,,Cererile de înscriere, precum şi acţiunile în justiţie, întemeiate pe dispoziţiile Legii nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, indiferent de data introducerii lor, vor fi soluţionate potrivit normelor materiale în vigoare la data încheierii actului sau, după caz, la data săvârşirii ori producerii faptului juridic generator al dreptului supus înscrierii, cu respectarea normelor procedurale în vigoare în momentul introducerii lor’’.

Totodată instanţa de fond a reţinut că acţiunea în rectificarea conţinutului cărţii funciare reprezintă mijlocul cel mai eficace în a restabili concordanţa între situaţia juridică reală şi înscrierea efectuată în cartea funciară, astfel încât înscrierea să reflecte în mod constant situaţia juridică a imobilului. Prin intermediul acţiunii în rectificare se poate îndrepta orice înscriere din cartea funciară care nu mai corespunde realităţii.

Dispoziţiile art. 34 din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, prevăd expres şi limitativ cazurile de admisibilitate a acţiunii în rectificare. Astfel, s-a reţinut că potrivit art. 34 din Legea nr. 7/1996, republicată, ,,Orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că:

 1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;

 2. dreptul înscris a fost greşit calificat;

 3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;

 4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului’’.

Din economia acestui text de lege, s-a concluzionat că acţiunea în rectificarea înscrierilor făcute în cartea funciară este o acţiune subsecventă unei acţiuni principale, prin care trebuie să se constate, definitiv şi irevocabil, unul dintre cazurile prevăzute limitativ de textul de lege indicat.

S-a mai reţinut că, potrivit dispoziţiilor art. 33 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, republicată, "Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară’’.

Instanţa a constatat incident cazul prevăzut de art. 34 pct. 1 teza a II-a din Legea nr. 7/1996, republicată, în sensul că actul juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil.

Având în vedere că instanţa a constatat nulitatea absolută a adeverinţei nr. (...)/06.04.2009, în temeiul căreia s-a dispus radierea dreptului de ipotecă al reclamantei asupra imobilului înscris în CF nr. (...) (...) (nr. CF vechi (...) (...), s-a dispus şi rectificarea înscrierilor din cartea funciară susmenţionată, în sensul reînscrierii drepturilor reclamantei care au fost radiate în baza adeverinţei nule, astfel cum au fost acestea menţionate sub B4 şi C1.

În ceea ce priveşte solicitarea reclamantei de a se reveni în totalitate la vechea situaţie de carte funciară, instanţa de fond a respins cererea atâta timp cât ulterior datei de 06.04.2009, au fost înscrise drepturi reale în beneficiul pârâtei SC (...) SRL.

S-a reţinut că sub B 5 din CF nr. (...) (...) (nr. CF vechi (...) (...), s-a înscris dreptul de proprietate în favoarea pârâtei SC (...) SRL, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...)/13.07.2009 de B.N.P. (...), contract ce nu a făcut obiectul prezentului litigiu şi nici nu s-a probat că acest act juridic ar fi fost desfiinţat până în prezent.

A mai reţinut instanţa că doctrina şi practica judiciară sunt constante în a aprecia că prin acţiunea în rectificarea înscrierilor în Cartea Funciară, se poate cere îndreptarea sau suprimarea unor înscrieri necorespunzătoare făcute în cuprinsul acesteia, pentru a pune de acord starea tabulară cu situaţia juridică reală a imobilului, însă această acţiune are, de obicei, un caracter subsidiar, fiind grefată pe o altă acţiune având ca obiect constatarea nulităţii sau anularea unui act, simulaţia, rezoluţiunea acestuia etc.

S-a apreciat că este inadmisibilă acţiunea în rectificarea menţiunilor din cartea funciară în sensul radierii dreptului de proprietate al proprietarului tabular actual, în condiţiile în care titlul în baza căruia s-a înscris dreptul de proprietate al acestuia nu a fost desfiinţat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă. Aşadar, s-a opinat că aspectele vizând valabilitatea sau lipsa de valabilitate a titlului, buna sau reaua credinţă a proprietarului tabular actual, nu pot fi examinate direct în cadrul unei acţiuni în rectificare de carte funciară.

Din conţinutul şi motivele cererii introductive, instanţa de fond a reţinut că reclamanta a solicitat rectificarea cărţii funciare menţionate mai sus inclusiv în sensul de a se dispune radierea dreptului de proprietate al proprietarului tabular actual.

Potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996, republicată, ,,acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris’’.

Din interpretarea acestui text de lege, instanţa de fond a reţinut că acţiunea în rectificare îndreptată împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, este admisibilă numai pentru cazurile de rectificare prevăzute de art. 34 pct. 1 şi 2 din Legea nr. 7/1996, republicată, respectiv atunci când rectificarea se solicită pe motiv că înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil ori dreptul înscris a fost greşit calificat.

Instanţa a constatat că pârâta SC (...) SRL şi-a intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...)/13.07.2009 de B.N.P. (...).

Acest contract de vânzare-cumpărare s-a reţinut că nu a făcut obiectul prezentului litigiu şi nici nu s-a făcut dovada unei hotărâri judecătoreşti anterioare privind anularea sau constatarea nulităţii absolute a acestuia, ocazie cu care instanţa ar fi verificat inclusiv buna-credinţă a terţului dobânditor.

În acest context, cu privire la înscrierile în cartea funciară antemenţionată a proprietarului tabular actual - pârâta SC (...) SRL -, motivul de rectificare invocat de reclamantă, s-a reţinut că nu se încadrează în cazurile strict şi limitativ prevăzute de dispoziţiile art. 34 din Legea nr. 7/1996, republicată.

Aşadar, în contextul în care instanţa nu a fost învestită cu un capăt de cerere privind desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...)/13.07.2009 de B.N.P. (...) (petit care ar fi trebuit timbrat corespunzător), neputându-se pronunţa decât în limitele investirii sale, instanţa a dispus obligarea Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (...) doar la efectuarea cuvenitelor menţiuni referitoare strict la ipotecile reclamantei înscrise în cartea funciară menţionată mai sus, neputând dispune în prezentul dosar revenirea în întregime la vechea situaţie de carte funciară.

Concluzionând, instanţa de fond a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată conform dispozitivului.

Raportat la cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienţii (...) (...) şi (...) (...), instanţa a respins-o având în vedere soluţia pronunţată în ceea ce priveşte acţiunea principală.

Reţinând culpa procesuală a intervenientului (...) (...) în promovarea prezentei acţiuni, în temeiul art. 274 alin. 1 din vechiul Cod de procedură civilă, instanţa de fond l-a obligat pe acesta la plata către reclamantă a sumei de 29,30 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru şi timbru judiciar (filele 4 şi 12 din Dosarul nr. (...)/(...)/2009, ataşat la prezentul). În acest sens, instanţa a constatat că nu s-a probat reaua-credinţă a celorlalte părţi în promovarea prezentei acţiuni, în timp ce reaua-credinţă a intervenientului (...) (...) reiese din considerentele Sentinţei penale nr. (...) din 25 martie 2016, pronunţată de Judecătoria (...) în dosarul nr. (...)/(...)/2012, rămasă definitivă prin Decizia Curţii de Apel (...) nr. (...)/A/2016 pronunţată la data de 27.09.2016 în acelaşi dosar.

Instanţa de fond a respins solicitarea celorlalte părţi de acordare a cheltuielilor de judecată, reţinând că părţile fie au solicitat acordarea onorariilor avocaţiale pe cale separată, fie nu au solicitat astfel de onorarii, sens în care nu s-au acordat cheltuieli de judecată cu acest titlu în prezentul dosar.

Împotriva Sentinţei civile nr. (...)/2017 pronunţată de Judecătoria (...) la data de 30.03.2017 a declarat apel apelanta SC (...) SRL, solicitând admiterea apelului, schimbarea în parte a hotărârii instanţei de fond în sensul respingerii în întregime a cererii de chemare în judecată, cu acordarea de cheltuieli de judecată.

Împotriva aceleaşi sentinţe a Judecătoriei (...) au formulat apel (...) (FOSTĂ (...) (...) (...) şi (...) (...), solicitând admiterea apelului şi în rejudecare schimbarea în parte a sentinţei atacate în sensul respingerii acţiunii, cu cheltuieli de judecată.

Prin decizia civilă nr.(...)/A din 13.09.2017, Tribunalul (...) a respins apelurile formulate de apelanta SC (...) SRL, cu sediul în comuna (...), nr. (...), judeţul (...), înregistrată la Registrul Comerţului sub nr. J(...)/1996, CUI RO(...) şi apelanţii (...) (fostă (...) (...) (...), cu domiciliul în mun. (...), str. (...), jud. (...) şi (...) (...), cu domiciliul în (...), ambii cu domiciliul procesual ales în mun. (...), str. (...), jud. (...) la Cabinet de avocat (...), în contradictoriu cu intimatele (...) (fosta BANCA (...) S.p.a.), cu sediul social în (...), prin SUCURSALA (...), cu sediul în (...), str. (…), înregistrată la Registrul Comerţului sub nr. J(...)/1996, CUI RO(...), având sediul procesual ales pentru comunicarea actelor de procedură la AGENŢIA (...), cu sediul în (...), (…), judeţul (...) şi OFICIUL DE CADASTRU ŞI PUBLICITATE IMOBILIARĂ (...), cu sediul în (...), str. (…), judeţul (...) împotriva sentinţei civile nr. (...)/2017 pronunţată în data de 30 martie 2017 de Judecătoria (...).

Fără cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a reţinut următoarele considerente:

Cu privire la starea de fapt, Tribunalul a apreciat că potrivit copiei colii CF (...) (...) imobilul de sub A1, în natură teren în suprafaţă de 500 mp de sub nr. Cad (...) a fost înfiinţat în ianuarie 2008 prin dezmembrare, proprietari (sub B1-2) fiind la acea dată (...) (...) şi soţia (...) (...) (...). Aceştia au în prezenta cauză calitatea de intervenienţi (în fond) respectiv apelanţi, cu menţiunea că (...) (...) (...) a revenit între timp la numele de familie anterior, acela de (...).

În aceeaşi coală CF în mai 2008, s-a înscris sub B2-3 în favoarea aceloraşi proprietari dreptul de proprietate asupra construcţiei casă P+M, de sub A1.1. privind cad (...) –C1.

S-a mai reţinut că în baza încheierii de CF (...)/28.05.2018, concomitent cu înscrierea de sub C1 s-au notat cu privire la casă şi teren, în favoarea Băncii (...) interdicţia de înstrăinare, grevare, închiriere, demolare şi dezmembrare (sub B 4) şi un drept de ipotecă pentru 1.600.000 euro plus dobânzi (sub C1).

La rubrica observaţii /referinţe în dreptul B4 şi C1 s-a concluzionat că apare menţiunea “(provenită din conversia CF (...) radiată prin cererea (...)/14.07.2008; actul nr. Adeverinţa nr. (...)/(...)/06.04.2009”, deci contrar susţinerilor apelanţilor adeverinţa a făcut obiectul unei înscrieri de carte funciară.

S-a reţinut că prin aceeaşi cerere (...)/14.07.2008 s-au radiat drepturile anterioare inclusiv ipoteca precum şi interdicţia şi dreptul de proprietate a fost transcris liber de sarcini în favoarea SC (...) SRL cu titlul de vânzare cumpărare în baza actului notarial autentificat nr. (...)/13.07.2009 al BNP (...).

În 2009 (deci înainte de împlinirea a trei ani) reclamanta a sesizat instanţa civilă cu cererea de anulare a adeverinţei care a stat la baza radierii interdicţiei şi a ipotecii. Cauza a fost iniţial înregistrată sub nr. de dosar (...)/(...)/2009, apoi în urma soluţionării unui conflict de competenţă a fost reînregistrată sub nr. de dosar (...)/(...)/2011 şi suspendată până la soluţionarea dosarului penal.

Prin Sentinţa penală nr. (...)/2016 pronunţată de Judecătoria (...) în dosar nr. (...)/(...)/2012 rămasa definitivă prin Decizia Curţii de Apel (...) nr. (...)/A/2016 s-a dispus pe lângă condamnarea lui (...) (...) pentru infracţiunea de uz de fals şi desfiinţarea a 28 de adeverinţe de radiere, printre care şi adeverinţa nr. (...)/06.04.2009.

S-a constatat de instanţa de apel că problemele de drept deduse judecăţii în fond respectiv apel vizează efectul unei hotărâri de desfiinţare a unui act de către instanţa penală, posibilitatea anulării ulterioare a unui asemenea act de către instanţa civilă, efectul desfiinţării/anulării cu privire la operaţiunile de carte funciară de radiere efectuate în baza actului desfiinţat, posibilitatea rectificării cărţii funciară în sensul revenirii la situaţia anterioară radierii în condiţiile transmiterii bunului către un alt proprietar, care se declară de bună credinţă.

Tribunalul a reţinut că aşa cum corect a apreciat şi instanţa de fond în speţa de faţă sunt aplicabile potrivit principiului tempus regit actum prevederile Legii nr. 7/1996 nu cele din noul Cod civil.

Rectificarea întabulării sau înscrierii se poate solicita numai pentru motivele expres şi limitativ prevăzute în art. 34 din Legea 7/1996.

Rectificarea de carte funciară nu este o acţiune de sine stătătoare, chiar dacă este formulată pe cale principală, ci ea are caracter subsidiar, venind după soluţionarea, pe cale amiabilă sau judiciară, a chestiunii de fond cu privire la care se solicită rectificarea.

În acest sens s-a reţinut că s-a statuat şi prin Decizia nr. 3583 din 10 septembrie 2013 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie la care a făcut trimitere şi instanţa de fond: “Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară este acea acţiune prin care se cere îndreptarea sau suprimarea unor înscrieri necorespunzătoare făcute în cuprinsul acesteia, pentru a pune de acord starea tabulară cu situaţia juridică reală a imobilului. Această acţiune are un caracter subsidiar, de obicei fiind grefată pe o acţiune având ca obiect constatarea nulităţii sau anularea unui act, simulaţia sau rezoluţiunea acestuia.”

Rectificarea de carte funciară poate fi utilizată numai pentru a îndrepta o eroare existentă în cartea funciară, eroare care nu priveşte dreptul de proprietate în esenţa lui. Rectificarea nu poate fi utilizată pentru a radia dreptul de proprietate al unei persoane şi a-l înscrie în beneficiul unei alte persoane, câtă vreme acel drept a fost dobândit şi înscris în cartea funciară în baza unui act a cărui valabilitate nu a fost contestată.

S-a mai reţinut că potrivit art. 33 alin. 2 din Legea 7/1996 „Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară’’. Potrivit art. 26 alin. 4 din Legea 7/1996 “înscrierile sunt de trei feluri: a) intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale; b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare; c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară”.

Urmare a constatării falsului adeverinţa a fost desfiinţată de instanţa penală. În sentinţa şi în decizia penală s-a menţionat că desfiinţarea s-a făcut în tot, ceea ce înseamnă că se consideră că acel act nu mai există atât ca operaţiune juridică (negotium iuris) cât şi ca suport material (instrumentum probationis).

Chiar dacă la momentul investirii instanţei civile acest înscris beneficia de prezumţia că există şi este valabil, la momentul pronunţării s-a apreciat că, cererea de anulare era lipsită de obiect, aspect corect sesizat de apelanţi. În această ordine de idei, neputându-se anula ceva ce nu există, s-a apreciat de instanţa de apel că dispoziţia de constatare a nulităţii absolute este nu neapărat nelegală ci mai degrabă redundantă şi lipsită de efecte.

Cu toate acestea motivele de apel bazate pe greşita soluţionare pe fond a cererii de constatare a nulităţii s-a reţinut că nu sunt în mod necesar apte să ducă la admiterea apelului atâta timp cât nu pot duce la modificarea soluţiei cu privire la cererea de rectificare (aspectul vizat de autorii ambelor cereri de apel).

În anul 2008 în coala B a imobilului s-a reţinut că a fost notată o interdicţie, iar în coala C a fost intabulat dreptul de ipotecă, iar în baza adeverinţei aceste operaţiuni de carte funciară au fost radiate. Ca urmare a desfiinţării/anulării/nulităţii adeverinţei, operaţiunea de radiere a rămas fără suport legal. Indiferent să s-a vorbit de un înscris desfiinţat de instanţa penală sau de un act juridic anulat sau constatat a fi nul de către instanţa civilă, s-a apreciat de instanţa de apel că situaţia se încadrează în cazul de rectificare prevăzut în art. 34 alin. 1 pct. 1 din Legea nr. 7/1996 („înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a făcut înscrierea nu a fost valabil”).

Prin urmare, s-a reţinut că este nefondat şi motivul de apel formulat de (...) (fostă (...) (...) (...) şi (...) (...) bazat pe inadmisibilitatea rectificării subsecvente unei cereri de constatare a nulităţii adeverinţei.

S-a reţinut că în art. 34 din Legea 7/1996 legiuitorul vorbeşte de valabilitatea înscrierii sau a actului în baza căruia s-a făcut înscrierea, nu despre acţiune în anulare sau în constatarea nulităţii şi nici nu face diferenţe între acţiuni în realizare respectiv constatare. Mai mult, în cadrul deciziei nr. 3583/2012 enumerarea tipurilor de acţiuni care ar putea duce ulterior la formularea unei acţiuni în rectificare este exemplificativă nu exhaustivă.

Tribunalul a reamintit că între o acţiune în constatarea nulităţii şi o acţiune în anulare nu există diferenţe majore, ambele având ca scop aplicarea de către instanţă a sancţiunii nulităţii în privinţa unui act juridic. Denumirea diferită este dată de regimul diferitelor nulităţi şi de tehnica de redactare utilizată de judecători, fiind de regulă admis că nulitatea absolută se constată de instanţă, iar cea relativă se declară de instanţă. Apoi cererea prin care se invocă nulitatea unui act juridic are întotdeauna caracterul unei acţiuni în realizare nu a unei acţiuni în constatare în sensul art. 111 Cod de procedură civilă 1865, diferenţierea între acţiunile în constatare şi realizare fiind făcută în funcţie de scopul urmărit nu de denumirea concretă a cererii.

Instanţa a avut în vedere şi faptul că nulitatea este sancţiunea juridică civilă aplicabilă actelor juridice încheiate cu nerespectarea cumulativă a condiţiilor esenţiale prevăzute de art. 948 din vechiul Cod civil, respectiv capacitatea de a contracta, consimţământul valabil exprimat al părţii care se obligă, un obiect determinat şi o cauză licită.

Instanţa de apel a reţinut că unul dintre efectele nulităţii îl constituie revenirea la situaţia juridică anterioară. Atâta timp cât efectul adeverinţei a fost radierea unor înscrieri de carte funciară, revenirea la situaţia juridică anterioară nu se poate face decât prin rectificare, deci, indiferent că vorbim de un act desfiinţat sau de un act nul absolut, soluţia instanţei de fond s-a apreciat că este legală din acest punct de vedere. S-a menţionat însă că în speţa de faţă revenirea la situaţia juridică anterioară nu presupunea reînscrierea ipotecii şi interdicţiei, ci s-a considerat că acestea nu ar fi fost niciodată radiate. Totuşi, din perspectiva creditorului beneficiar s-a reţinut că este irelevant că acestea se reînscriu sau se revine efectiv la vechile înscrieri, iar acest aspect nu a făcut obiectul unei cereri de apel.

Totodată, instanţa de apel a reţinut că nu poate fi primită susţinerea apelanţilor în sensul că înscrierea dreptului de proprietate în favoarea unui terţ ar bloca rectificarea cărţii funciare cu privire la ipotecă şi interdicţie, reamintindu-se că ipoteca şi interdicţia vizează în primul rând imobilul nu proprietarul, iar rectificarea vizează strict aceste operaţiuni. Rectificarea nu afectează înscrierile de sub B5, deci dreptul subdobânditorului nu este afectat în mod direct.

În privinţa dreptului subdobânditorului s-a mai arătat că actul notarial prin care a fost transmis apelantei SC (...) SRL s-a încheiat în 13.07.2009 şi apoi a fost depus împreună cu adeverinţa la OCPI după o zi, atât radierea interdicţiei şi a ipotecii cât şi întabularea fiind efectuate concomitent, în baza aceleiaşi încheieri din 14.07.2009.

Prin urmare, instanţa de apel a apreciat că la data semnării actului translativ de proprietate SC (...) SRL ipoteca şi interdicţia erau încă înscrise în cartea funciară. Principiile care stau la baza funcţionării sistemului de carte funciară s-a apreciat că fac opozabile înscrierile şi notările inclusiv faţă de terţi, deci la data semnării contractului subdobânditorul SC (...) SRL trebuia să cunoască existenţa ipotecii şi interdicţiei (încă radiate), iar susţinerile sale în sensul că imobilul ar fi fost liber de sarcini la momentul cumpărării nu pot fi primite.

S-a reţinut că nu sunt apte să împiedice rectificarea nici susţinerile apelantei SC (...) SRL în sensul că preţul plătit a fost corespunzător unui imobil liber de sarcini sau pretinsa culpă ori lipsă de diligenţă a creditorului în a se preveni asemenea situaţii.

Efectuarea de către creditor a formalităţilor de publicitate imobiliară ar fi trebuit să fie suficiente în condiţii normale. S-a reţinut că săvârşirea unei infracţiuni constituie un eveniment ieşit din comun, deci nu i se poate imputa creditorului că nu l-a prevăzut şi/sau prevenit şi nici nu i se poate cere să renunţe la dreptul său în beneficiul subdobânditorilor. Dimpotrivă, dacă prin fapta ilicită a vânzătorului terţul subdobânditor a suferit sau va suferi anumite daune în ideea valorificării în viitor a ipotecii, concluzia fiind că acestea nu pot fi opuse creditorului victimă a infracţiunii ci eventual vânzătorului autor al infracţiunii, care l-a garantat pe cumpărător pentru evicţiune.

Pentru argumentele expuse Tribunalul a respins apelul şi a menţinut soluţia primei instanţe.

Instanţa de apel nu a analizat cheltuielile de judecată în apel faţă de lipsa unei investiri exprese din partea OCPI şi declaraţia intimatei (...) în sensul că se vor solicita cheltuieli pe cale separată.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, timbrat cu suma de 40 lei au declarat recurs apelanţii (...) (fostă (...) (...) (...) şi (...) (...), solicitând admiterea acestuia, modificarea în parte a sentinţei în sensul admiterii apelului, cu cheltuieli de judecată.

 Prin motivele de recurs s-a invocat că, din economia art. 34 din Legea nr. 7/1996 reiese faptul că acţiunea în rectificarea înscrierilor făcute în cartea funciară este una subsecventă unei acţiuni principale prin care trebuie să se constate, definitiv şi irevocabil, unul dintre cazurile prevăzute limitativ de acest text. Simpla formulare a solicitării constatării nulităţii nu reprezintă acţiunea în anulare propriu zisă la care se referă practica, doctrina, astfel că invocă excepţia inadmisibilităţii, câtă vreme solicitarea este de a se constata nulitatea unui act deja desfiinţat prin sentinţa penală nr. (...)/25.03.2016 pronunţată de Judecătoria (...), astfel că, sentinţa din prezentul dosar este legală, temeinică, s-a dispus constatarea nulităţii adeverinţei nr. (...)/06.04.2009 ce la data pronunţării era desfiinţată, astfel că, acest capăt de cerere a rămas fără obiect, neputându-se dispune anularea unui act desfiinţat total ce nu mai există, ca efect al puterii de lucru judecat al sentinţei penale.

 Faţă de modalitatea redactării petitului acţiunii se impunea respingerea întregii acţiuni atâta timp cât în privinţa capătului de cerere privind constatarea, nu s-a formulat un petit în realizare, se impunea a fi respins şi capătul de cerere privind rectificarea cărţii funciare deoarece nu mai este grefat pe o acţiune în anulare cum statuează Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în considerentele Deciziei nr. 3583/10 septembrie 2013.

 Potrivit art. 33 aliniat 2 din Legea nr. 7/1996, prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară. Nu a solicitat reclamanta în principal nulitatea absolută a actelor care au stat la baza înscrierilor efectuate în cartea funciară în baza contractului de vânzare - cumpărare încheiat între ei şi SC (...) SRL, la aceea dată imobilul era liber de sarcini iar cumpărătorul nu a fost parte în contractul de ipotecă.

 Rezultă din interpretarea art. 34 din Legea nr. 7/1996 că, pentru a fi admisibilă acţiunea în rectificarea înscrierilor de carte funciară, este necesar să se constate prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă că înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea, nu a fost valabil. Constatarea nulităţii adeverinţei face inadmisibilă cererea de rectificare a cărţii funciare câtă vreme aceasta nu a fost înscrisă în careta funciară respectivă.

 Nu a fost formulată vreo solicitare de anulare a contractelor de vânzare cumpărare succesive, ce reprezintă contracte valabile, iar pentru a fi admisibilă acţiunea în rectificare de carte funciară trebuia să existe o hotărâre care să constate nevalabilitatea contractelor, care nu există. Constatarea nulităţii absolute a unei adeverinţe ce nu a stat la baza înscrierii în cartea funciară a ipotecii reclamantei, limitele investiri instanţei, existenţa valabilă a unui contract de vânzare cumpărare care atestă dreptul de proprietate al pârâtei asupra imobilului în litigiu, fac imposibil capătul de cerere privind rectificarea înscrierilor din cartea funciară în sensul reînscrierii drepturilor reclamantei radiate în baza adeverinţei nr. (...)/06.04.2009.

 Pentru aceste motive solicită admiterea excepţiei inadmisibilităţii capătului de cerere privind rectificare înscrierilor de carte funciară. Sentinţa s-a pronunţat cu aplicarea, interpretarea greşită a art. 34 din Legea nr. 7/1996, constatând nulitatea adeverinţei, greşit s-a considerat că sunt întrunite condiţiile cerute de acest text legal, or, acest capăt de cerere a rămas fără obiect, nu poate fi constatată nulitatea unui act ce nu mai există de la rămânerea definitivă a sentinţei penale, 27.09.2016 prin care adeverinţa a fost desfiinţată în totalitate.

 Nu a fost această adeverinţă înscrisă în cartea funciară, nu poate fi efectul constatării nulităţii acesteia, rectificarea unei înscrieri efectuate în baza altor documente ce a căror nulitate nu a fost investită instanţa. Nu există în dosar un alt extras de carte funciară din care să reiasă că a fost notată această adeverinţă, chiar dacă era, tot nu sunt îndeplinite condiţiile rectificării prevăzute de art. 34 din Legea nr. 7/1996, greşit s-a constatat că se impune automat rectificarea cărţii funciare ca un efect al constatării nulităţii adeverinţei.

 Chiar instanţa a reţinut în considerente că, acţiunea în rectificarea înscrierilor de carte funciară este una subsecventă unei acţiuni principale prin care trebuie să se constate definitiv şi irevocabil unul din cazurile limitativ prevăzute de lege. Interpretarea trebuie făcută ţinând cont de toate actele încheiate, de situaţia juridică a imobilului, odată cu înscrierea dreptului de proprietate al cumpărătorilor subsecvenţi s-a înscris şi radierea dreptului de ipotecă al reclamantei asupra imobilului, or, instanţa trebuia să ţină cont de existenţa acestui contract, să analizeze actul în temeiul căruia s-a făcut înscrierea radierii ipotecii, să ţină cont de dreptul proprietarilor subsecvenţi.

 Prin admiterea capătului de cerere privind rectificarea înscrierilor de carte funciară în sensul reînscrierii drepturilor reclamantei radiate în baza adeverinţei, s-a pronunţat o hotărâre nelegală, netemeinică, s-a încălcat art. 480 Cod civil, atributul dreptului de proprietate - dispoziţia -, trebuia să se aibă în vedere art. 36 din Legea nr. 7/1996, nu s-a analizat situaţia concretă din cauză, nici prevederile art. 22 din Legea nr. 7/1996.

 Instanţa de apel în considerente a arătat că în hotărârile penale s-a menţionat că desfiinţarea s-a făcut în tot, ceea ce înseamnă că acel act - adeverinţa - nu mai există, chiar dacă la momentul investirii instanţei civile acest înscris beneficia de prezumţia că există şi este valabil, la momentul pronunţării sentinţei cererea de anulare era lipsită de obiect, or, s-a apreciat cu toate acestea că motivele lor de apel bazate pe greşita soluţionare în fond a cererii de constatare a nulităţii nu sunt apte să ducă la admiterea apelului întrucât nu pot duce la modificarea soluţiei cu privire la rectificare.

 S-au invocat în drept art. 401 pct. 8 şi 9, art. 282 alineat 1, art. 60 alineat 1, art. 61 aliniat 1, art. 114 Cod de procedură civilă, art. 22, art. 34, art. 36 din Legea nr. 7/1996, art. 480, art. 1337 Cod civil.

 Prin întâmpinarea, depusă la dosar, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (...), a solicitat respingerea pretenţiilor cu privire la cheltuielile de judecată, nu are calitatea procesuală pasivă potrivit art. 32 din Legea nr. 7/1996, activitatea de carte funciară a fost şi este o procedură necontencioasă căreia i se aplică principii, reguli specifice prevăzute de lege ce se întregesc cu art. 527 - 537 Cod de procedură civilă.

 Nu este necesară citarea sa doar pentru opozabilitate câtă vreme este obligat să pună în aplicare hotărârea judecătorească pronunţată. Prin Decizia nr. LXXII a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie s-a admis recursul în interesul legii cu privire la calitatea procesuală pasivă a Oficiilor de Cadastru şi Publicitate Imobiliară în plângerile de carte funciară şi s-a stabilit că nu are calitate procesuală pasivă.

 SC (...) SRL (...), prin întâmpinarea depusă la dosar, a solicitat admiterea recursului, ea a dobândit imobilul cu bună credinţă, eronat s-a apreciat că se impune automat rectificarea cărţii funciare ca efect al constatării nulităţii absolute a adeverinţei. A dobândit un drept de proprietate deplin, neafectat de sarcini, procese sau drepturi reale, nu se poate acesta ştirbi prin înscrierea unui drept real accesoriu de ipotecă în favoarea unei instituţii bancare cu care nu are vreun raport juridic.

Nu a avut cunoştinţă despre existenţa unui drept de ipotecă, nu poate fi ţinută să răspundă pentru datoriile ipotecare, buna credinţă trebuie protejată şi se impune menţinerea situaţiei de carte funciară de la data dobândirii de către ea a imobilului, raportat la art. 22 şi art. 30 din Legea nr. 7/1996.

Prin concluziile scrise depuse la dosar (...) FOSTĂ BANCA (...) (...). – (...), a invocat excepţia de nulitate a recursului, având în vedere că nu se invocă şi nu se dovedeşte incidenţa niciunuia dintre motivele de recurs din Codul de procedură civilă, iar referitor la fondul cauzei, solicită respingerea recursului ca nefondat, fiind temeinică şi legală hotărârea instanţei de apel, fără cheltuieli de judecată.

Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs cât şi din oficiu, excepţia de inadmisibilitate a acţiunii invocată de recurenţi, instanţa de recurs a constatat următoarele:

Litigiul a fost promovat de către intimata reclamantă Banca (...) (...) (...), fiind înregistrat pe rolul Judecătoriei (...) la data de 27.11.2009, prin cererea dedusă judecăţii s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a adeverinţei nr. (...)/06.04.2009, ce a stat la baza radierii dreptului de ipotecă, a interdicţiei de înstrăinare, grevare, închiriere, demolare, dezmembrare, înscris în favoarea sa în CF nr. (...) (...), a se dispune rectificarea înscrierilor de sub B 4, C 1 ,a reînscrierii drepturilor sale radiate în baza acestei adeverinţe nevalabile, a se dispune Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (...) să facă cuvenitele menţiuni pentru a se reveni la situaţia veche de carte funciară.

Potrivit extrasului de carte funciară, fila 8 dosar de fond, imobilul înscris în cartea funciară nr. (...) (...), având nr. cadastral (...), reprezentând în natură casă şi 500 mp teren aferent, a constituit dreptul de proprietate al recurenţilor (...) (...) şi (...) (în prezent (...) (...) (...), dobândit prin cumpărare asupra terenului, foaia B nr. 1, 2 şi prin construire asupra casei, înscris la foaia B nr. 3 prin încheierea de intabulare nr. (...)/28.05.2008. La foaia B nr. 4 s-a notat interdicţia de înstrăinare, grevare, închiriere, demolare, dezmembrare în baza aceleiaşi încheieri de intabulare în favoarea intimatei reclamante Banca (...), la foaia C nr. 1 fiind intabulat contractul de ipotecă (...)/2008 emis de BNP (...), dreptul de ipotecă pentru suma de 1600000 euro plus dobânzi în favoarea acestei Bănci, drept radiat prin cererea nr. (...)/14.07.2009 în baza adeverinţei nr. (...)/(...)/06.04.2009.

Curtea a mai reţinut faptul că, la aceeaşi dată de 14.07.2009, prin aceeaşi încheiere s-a intabulat şi contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. (...)/13.07.2009 emis de BNP (...) prin care proprietarii tabulari recurenţi au înstrăinat dreptul lor de proprietate asupra imobilului constând în casă şi teren în favoarea intimatei SC (...) SRL, aspecte din care Curtea a reţinut faptul că la data redactării, încheierii acestui act translativ de proprietate, cartea funciară era grevată de sarcini, de interdicţii în favoarea Băncii (...), actuală denumire (...) (...), apărările, susţinerile recurenţilor în sensul că imobilul era liber de sarcini apar ca nefondate. De altfel, contractul s-a încheiat la data de 13.07.2009 iar cererea de intabulare a acestuia, de radiere a ipotecii s-a formulat ulterior la data de 14.07.2009.

Potrivit adeverinţei cu nr. (...)/06.04.2009, aflată în copie la dosar de fond fila 11, în baza căreia s-a radiat dreptul de ipotecă, celelalte interdicţii instituite în favoarea Băncii (...), s-a solicitat de către aceasta intimatului Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (...), radierea ipotecii pentru suma de 1600000 euro, interdicţiile de înstrăinare, grevare, închiriere, demolare asupra imobilului înscris în CF nr. (...) (...), nr. cadastral (...) proprietatea lui (...) (...) şi (...) (...) (...), cu motivarea că garanţia a fost înlocuită.

Referitor la această adeverinţă, potrivit Deciziei penale nr. (...)/27.09.2016, pronunţate de Curtea de Apel (...) în dosar nr. (...)/(...)/2012, aflată la dosarul de fond filele 37-42, prin care s-au păstrat cele dispuse prin Sentinţa Penală nr. (...)/25.03.2016, pronunţate de Judecătoria (...), s-a dispus desfiinţarea totală a mai multor adeverinţe de radiere printre care şi cea în litigiu cu nr. (...)/06.04.2009 arătată mai sus, a cărei constatate a nulităţii absolute s-a solicitat în prezentul litigiu. S-a reţinut pentru pronunţarea acestei soluţii faptul că această adeverinţă este rezultatul unor operaţiuni de tehnoredactare computerizată, că este contrafăcută, că a fost prezentată notarului (...) pentru realizarea unor copii legalizate ce ulterior au fost prezentate, folosite la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (...), în baza acestora s-au radiat ipoteci din coli de carte funciară, inclusiv din cea în litigiu.

Din cele expuse se reţine faptul că la data la care a fost promovat prezentul litigiu - 27.11 2009 - adeverinţa a cărei nulitate s-a solicitat a se constata nu fusese desfiinţată, sentinţa penală ce a dispus în acest sens s-a pronunţat doar la data de 25.03.2016 şi a rămas definitivă doar la data de 27.09.2016, urmare a pronunţării Deciziei penale nr. (...) de către Curtea de Apel (...), astfel că, la data pronunţării sentinţei de către instanţa de fond, într-adevăr capătul de cerere prin care se solicitase a se constata nulitatea absolută a adeverinţei era fără obiect, dar, mai jos se vor reda motivele pentru care nu se impunea, nu se impune admiterea căilor de atac, modificarea celor dispuse în acest sens.

Conform art. 33 din Legea 7/1996, a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, în cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia. Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară. Prin modificare se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate. Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţie autentică, fie în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă. Erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor în cartea funciară pot fi îndreptate la cerere sau din oficiu. Procedura de rectificare a înscrierilor în cartea funciară, a modificărilor şi cea de îndreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al Agenţiei Naţionale.

Potrivit art. 34 din Legea nr. 7/1996, a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, astfel cum era în vigoare la data promovării prezentului litigiu, „orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că:

 1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;

 2. dreptul înscris a fost greşit calificat;

 3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;

 4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului”.

 Din analiza acestor dispoziţii legale Curtea a reţinut faptul că legiuitorul nu a stabilit pentru admisibilitatea unei acţiuni în rectificare de carte funciară ca în cadrul litigiului prin care se solicită rectificarea unei înscrieri în cartea funciară să existe şi o cerere prin care să se solicite constatarea unuia dintre cazurile de rectificare susmenţionate, aceasta putând fi solicitată în cadrul unui litigiu anterior şi soluţionată favorabil. De altfel în speţă, potrivit celor expuse mai sus, a existat un capăt de cerere prin care s-a solicitat a se constata nulitatea absolută a adeverinţei în baza căreia s-a radiat ipoteca, interdicţiile şi celelalte drepturi înscrise în favoarea intimatei (...) (...) - fostă Banca (...) (...), s-a şi dispus în acest sens, criticile în sensul că ar fi acţiunea inadmisibilă apar ca nefondate. Faptul că a rămas fără obiect acest capăt de cerere, urmare a celor dispuse în cadrul dosarului penal, nu este de natură a determina admiterea excepţiei invocate.

 Atâta timp cât actul în baza căruia s-a efectuat o înscriere în cartea funciară, în speţă s-au radiat ipoteca, interdicţiile instituite în favoarea creditorului, a fost desfiinţat chiar prin hotărârile penale susmenţionate, implicit prevederile art. 33, art. 34 aliniat 1 punctele 1 şi 3 din Legea nr. 7/1996 erau incidente în cauză, criticile în sensul că trebuia pentru a fi incidente aceste prevederi legale ca acest act să fi fost iniţial înscris în cartea funciară, apar ca nefondate, interpretarea instanţei de fond şi apel fiind una corectă şi legală.

Nu s-a dispus cu privire la radierea intabulării prin care recurenţii au înstrăinat imobilul în litigiu intimatei SC (...) SRL, astfel că, implicit nu se impunea a exista o hotărâre judecătorească în acest sens, radierea înscrierii prin care s-a radiat ipoteca, interdicţiile nu impunea o astfel de hotărâre, dreptul de proprietate al cumpărătorului rămânând astfel înscris însă cu sarcinile aferente ce urmează imobilul nu proprietarul, fiind astfel posibilă o desocotire a părţilor contractante referitor la acest aspect, ce excede însă cadrului procesual prezent.

Câtă vreme, chiar dacă s-ar admite recursul şi s-ar fi admis implicit şi apelul reclamanţilor urmare a faptului că primul capăt de cerere a rămas fără obiect, câtă vreme în dosarul penal s-a desfiinţat adeverinţa a cărei nulitate absolută s-a constatat, soluţia privitor la rectificarea înscrierilor de carte funciară ar fi rămas aceeaşi, astfel că, din acest motiv nu se impunea şi nici nu se impune a se dispune astfel, corect instanţa de apel reţinând că practic această dispoziţie este lipsită de efecte juridice

Efectul esenţial al desfiinţării unui act este revenirea la situaţia anterioară emiterii acestuia, cum corect a reţinut instanţa de apel, or, acest aspect putea fi posibil doar prin restabilirea situaţiei anterioare radierii dispuse în baza adeverinţei, capătul de cerere prin care s-a solicitat rectificarea înscrierilor din cartea funciară este evident unul în realizarea dreptului, criticile în sensul că nu ar exista un astfel de capăt de cerere apar ca neavenite.

Curtea a mai reţinut şi faptul că, potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, astfel cum era în vigoare la data efectuării înscrierilor a căror radiere s-a dispus, acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris, or, câtă vreme potrivit celor expuse mai sus, radierea ipotecii, a interdicţiilor a fost efectuată în baza unei adeverinţe ce a fost desfiinţată, deci, titlul nu a fost unul valabil în înţelesul acestei dispoziţii legale, acţiunea în rectificare de carte funciară era una admisibilă, chiar dacă cumpărătorul a fost de bună credinţă, corect dispunându-se astfel în acest sens.

Faţă de toate considerentele expuse, nefiind incidente prevederile art. 304 Cod de procedură civilă, Curtea în baza art. 312 aliniat 1 Cod de procedură civilă a respins ca nefondat recursul şi a menţinut în întregime decizia recurată, ca fiind legală şi temeinică.

Referitor la excepţia invocată de către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (...) privind lipsa calităţii sale procesuale pasive, câtă vreme deşi a fost învederată şi în faţa instanţei de apel, aceasta nu s-a pronunţat în acest sens, or, în lipsa declarării unui recurs de către acesta, nu s-a impus a fi analizată. De altfel, s-a solicitat doar a nu fi obligat la cheltuieli de judecată, or, faţă de soluţia ce s-a impus asupra căii de atac, nu s-a dispus în acest sens.

Domenii speta

Spete similare