Refuz nejustificat, nedovedit

Prin sentinţa  civilă nr. X din 08.02.2018  pronunţată de Judecătoria Balş în dosarul civil nr. X/184/2017  s-a respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamanta SC R SRL CRAIOVA, împotriva pârâta AE,având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic de vânzare - cumpărare.

Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut că prin acţiunea înregistrată la datata de 16.10.2017 pe rolul Judecătoriei Balş sub nr. X/184/2017, reclamanta SC R SRL, a chemat în judecată pe pârâta AE, pentru ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare – cumpărare între părţi, având ca obiect o suprafaţă de 12000 mp, situat în T25, P124, având nr. cadastral X, tern extravilan situat în comuna S, jud. Olt, menţionate în chitanţa încheiată între părţi la data de 15.06.2017.

În motivarea acţiunii reclamanta a arătat că printr-un act sub semnătură privată din data de 15.06.2017, a cumpărat de la pârâţi, imobilele menţionate în antecontractul de vânzare-cumpărare, pentru care a plătit preţul de 5608 lei.

În dovedire, reclamanta a depus: antecontract vânzare cumpărare, notificare, aviz final Ministerul Agriculturii, procură notarială, titlu de proprietate, copie carte de identitate pârâtă, extras de carte funciară, certificat de moştenitor, contract de partaj voluntar.

Pârâta, deşi legal citată, nu a depus întâmpinare.

Instanţa a încuviinţat pentru reclamantă proba cu înscrisuri şi interogatoriul pârâtei care a fost citată cu această menţiune.

Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanţa a reţinut următoarele:

La data de 15.06.2017, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare între reclamanta SC R SRL, pe de o parte, în calitate de promitent-cumpărător şi pârâta AE, în calitate de promitenţi-vânzători prin care pârâta s-a obligat să înstrăineze reclamantei o o suprafaţă de 12000 mp, situat în T25, P124, având nr. cadastral X, tern extravilan situat în comuna S, jud. Olt, menţionate în chitanţa încheiată între părţi la data de 05.06.2017 (fila 3 dosar).

Prin această cerere, reclamanta a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, susţinând că pârâţii au refuzat să se prezinte la notariat in vederea încheierii actului in forma autentică.

Instanţa  a reţinut că antecontractul încheiat în prezenta cauză, reprezintă o promisiune bilaterală, prin care părţile s-au angajat să constituie în viitor un drept real asupra imobilelor menţionate in actul de vânzare cumpărare.

Prin urmare, acest antecontract nu transmite dreptul de proprietate asupra imobilului de la promitentul vânzător la promitentul beneficiar, ci dă naştere numai la obligaţii de a face în sarcina părţilor, respectiv de a vinde pentru promitenţii vânzători şi de a cumpăra pentru beneficiarul cumpărător.

În drept, potrivit art. 1669 Cod civil „când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite”

De asemenea, art.1279 alin.1 din Codul civil reglementează faptul că „promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.”, iar potrivit alin. 3 „dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.

Aşadar, dacă vreuna din părţile convenţiei refuză să îşi îndeplinească obligaţiile stabilite prin antecontractul încheiat, inclusiv obligaţia de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în forma prevăzută de lege, cealaltă parte, care si-a îndeplinit toate obligaţiile, are posibilitatea de a se adresa instanţei de judecată competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimţământului debitorului şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic.

Din analiza acestor dispoziţii legale, instanţa constată că pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic, reclamanta are obligaţia de dovedi îndeplinirea următoarelor condiţii: dreptul de proprietate exclusivă a pârâtului-vânzător asupra bunului înstrăinat, acesta trebuind să fie în continuare în patrimoniul vânzătorului la data pronunţării hotărârii, plata preţului de către cumpărător, refuzul nejustificat al pârâtului de a încheia actele în formă autentică, precum si lipsa oricăror sarcini asupra terenului conform certificatului de sarcini eliberat de O.C.P.I.

O condiţie esenţială de admisibilitate a unei astfel de acţiuni o reprezintă existenţa refuzului nejustificat al uneia dintre părţi de a-şi îndeplini obligaţia asumată prin antecontract de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică,  refuz nejustificat ce poate fi dovedit prin orice mijloc de probă.

Analizând îndeplinirea acestei condiţii în cauza de faţă, instanţa a reţinu că reclamanta nu a făcut dovada refuzului nejustificat al pârâţilor de a se prezenta la notarul public în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Astfel, din înscrisuri întocmite în cauză, respectiv notificarea din data de 08.09.2017 (fila 5), notificarea din data de 15.09.2017 (fila 37) şi procesul verbal din data de 15.09.2017 (fila 38) nu se poate reţine existenţa unui real refuz, nejustificat al pârâtei de a se prezenta la notar în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, în lipsa unei certificări a notarului public referitoare la neprezentarea pârâtei la data stabilită în notificare.

De asemenea, instanţa a apreciat că pentru notificarea din data de 15.09.2017 (fila 37), reclamanta nu a făcut dovada comunicării şi a luării efectiv la cunoştinţă de către pârâta, factura depusă în cauză nefiind suficientă, în lipsa avizului de primire a scrisorii recomandate, iar adresa indicată fiind diferită de cea din cartea de identitate a pârâtei.

Instanţa a reţinut că părţile nu au posibilitatea de a alege între notar şi instanţa de judecată pentru realizarea vânzării-cumpărării unor imobile, acestea trebuind să se prezinte la notar pentru realizarea respectivei operaţiuni. Atribuţiile în acest sens ale instanţelor judecătoreşti se nasc numai în ipoteza apariţiei unui conflict între părţi, a unui refuz nejustificat din partea promitentului-vânzător de a se prezenta la notar ori de a încheia actul promis, ipoteză care, aşa cum s-a arătat deja, nu se regăseşte în speţă.

Astfel, legea reglementează posibilitatea unei părţi de a se adresa instanţei de judecată doar în situaţia în care exista un refuz nejustificat al celeilalte părţi de a se prezenta în vederea încheierii contractului, refuz ce trebuie să fie dovedit de reclamant.

Întrucât reclamanta, prin probele administrate, nu a făcut dovada refuzului nejustificat al pârâei de a încheia contractul de vânzare, instanţa a respins cererea formulată, ca neîntemeiată.

Împotriva sentinţei a declarat apel apelanta reclamantă SC R SRL CRAIOVA  , prin care a solicitat  admiterea  apelului,  , schimbarea în tot a sentinţei civile apelate şi pe fond, admiterea acţiunii,  constatarea  în baza unui înscris sub semnătura privată denumit „Antecontract de vânzare-cumpărare", încheiat în data de 15.06.2017 că apelanta  reclamantă a cumpărat de la intimata-pârâta, un teren situat in extravilanul comunei S, jud. Olt,în suprafaţă de 12000 mp., tarlaua 25, parcela 124, cu vecinii: N- Ps 179, E- HC, S- De 965, V- M I. M şi să se pronunțe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

 Reclamanta arată că a chemat în judecată pe intimata pârâtă  AE, solicitând instanţei să constate că în baza unui înscris sub semnătură privată denumit „Antecontract de vânzare-cumpărare", încheiat în data de 15.06.2017,  aceasta a cumpărat de la intimata-pârâta terenul descris mai sus, cu suma de 5608 lei şi instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare a acestui bun imobil.

Prin sentinţa civilă sus menţionată instanţa de fond a respins ca neîntemeiată acţiunea cu motivarea că, nu sunt întrunite în totalitate cerinţele impuse prin prevederile art.1669 Cod civil.

De asemenea instanţa de fond a apreciat ca pentru notificarea din data de 15.09.2017 nu ar fi făcut dovada comunicării si a luării efectiv la cunoștința de către parata, iar adresa indicata fiind diferita de cea din cartea de identitate a paratei.

Consideră că sentinţa civilă apelată este nelegală, pentru următoarele motive:

Din probele administrate în cauză, prin prisma dispoziţiilor art.1516 şi urm. art.1528 şi urm. şi art.1669 Cod civil, rezultă temeinicia acţiunii formulate, având în vedere următoarele aspecte:

Prin înscrisul sub semnătură privată denumit „Antecontract de vânzare-cumpărare", încheiat în data de 15.06.2017 reclamanta  a  convenit să cumpăre de la pârâtă, terenul de mai sus cu suma de 5608 lei, sumă plătită şi încasată în întregime de pârâta, la data semnării înscrisului.

Bunul imobil ce a făcut obiectul vânzării este proprietatea intimatei-pârâte conform actelor de proprietate.

Acest teren a fost înscris în Carte funciară având nr. cadastral X, aşa cum rezultă din încheierea de intabulare, planul de amplasament şi extrasul de Carte funciară.

Prin acest înscris sub semnătură privată părţile  s-au  obligat să se prezent în termen de 3 luni  la BNP VI, din oraşul B, judeţul Olt, în vedere perfectării în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare a bunului imobil ce a facut obiectul acestui înscris sub semnătură privată.

Potrivit dispoziţiilor art.1241 Cod civil, înscrisul care constată încheie contractului poate fi sub semnătură privată sau autentic, având forţa probai prevăzută de lege, la ort. 1244 Cod civil, stipulându-se că trebuie să fie încheiată pi înscris autentic, sub sancțiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută s constituie drepturi reale ce urmează a fi înscrise în carte funciară.

De asemenea art.12 Cod civil, prevede că este lovit de nulitate absolută contractul încheiat în lipsa formei care în chip neîndoielnic, legea o cere pentru încheierea sa valabilă.

Aşadar se poate constata ca fiind neîndeplinită forma prevăzută în mod imperativ lege pentru transmiterea valabilă a dreptului de proprietate asupra terenului, între părţi intervenit o promisiune bilaterală de vânzare - cumpărare, prin care părţile se obligă încheie în viitor, la preţul stabilit, un contract de vânzare-cumpărare.

Promisiunea, bilaterală de vânzare cumpărare este un antecontract care naştere unor drepturi de creanţă şi obligaţii reciproce în favoarea beneficiarilor promisiunii  proprietarul  bunului având obligaţia  de  a se prezenta  în  vedere autentificării actului juridic încheiat.

Fiind un act juridic bilateral trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validit prevăzute de art. 1179 din noul Cod civil: consimţământul valabil exprimat al părţii capacitate deplină de exerciţiu, obiect determinat şi cauză licită.

Dacă promitentul vânzător nu-şi respectă obligaţia asumată de a se prezenta vederea  încheierii  în  mod valabil a actului juridic, beneficiarul promisiunii a posibilitatea ca în situaţia în care bunul se mai află în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale, să solicite în lumina principiului executării în natură obligaţiilor şi reparării în natura pagubelor să se pronunţe o hotărâre judecătorească.

Conform prevederilor ort. 1669 din noul Cod civil, când una dintre părţile care <A încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contracte promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

Acest act jurisdicţional va ţine loc de act autentic de vânzare cumpărare şi avea caracter translativ de drepturi, operând transferul dreptului de proprietate de u data rămânerii irevocabile, din patrimoniul promitentului vânzător în patrimonii beneficiarului promisiunii în calitate de cumpărător.

Dispoziţiile legale menţionate mai sus îşi găsesc aplicabilitate în prezenta cauză sens în care a dovedit existenţa promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare, dreptul de proprietate pentru pârâta asupra acestor bunuri imobile, dovada refuzului de a se prezenta la notariat, pentru perfectarea convenţiei, situația fiscală şi documentaţi cadastrală.

Precizează  că a convocat-o de 2 ori pe pârâta să se prezinte la Notariat pentru încheierea în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare a bunului imobil ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare însă pârâta nu s-a conformat acestei obligaţii, dimpotrivă  parata a recunoscut ca a fost notificata si ca nu doreşte a se prezenta.

Cu aceste notificări pe care chiar pârâta a semnat pe una dintre ele, iar cealaltă i-a fost comunicata prin posta, a făcut dovada pe deplin a refuzului acesteia să încheie actul de vânzare cumpărare, la notariat.

Astfel obligaţia pârâtei AE, în calitate de promitent-vânzător de a se prezenta la notariat în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în formă autentică, decurge din antecontractul de vânzare-cumpărare, încheiat la data de 15.06.2017, prin care părţile au stabilit un termen de executare de 3 luni.

Conform principiului răspunderii civile contractuale, izvorâte din dispoziţiile art 1270 şi urm. Cod civil, în materie contractuală, neexecutare se prezumă, fiind necesar bar ca partea interesată să dovedească existenţa raportului juridic şi a drepturilor şi obligaţiilor care rezultă din acesta, revenind în sarcina debitorului unei obligaţii, în speţa de faţă pârâtul, să probeze eventuala îndeplinire, a obligaţiei asumate, sau existenţa vreuneia din cauzele exoneratoare de răspundere.

Astfel  reclamanta a dovedit existenţa antecontractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu pârâta, urmând ca aceasta din urmă să pretindă sau să probeze executarea obligaţiei asumate prin acest contract, fie existenţa unei cauze exoneratoare de răspundere, în caz contrar se justifică admisibilitatea prezentei acţiuni.

De altfel art. 1669 Cod civil vorbeşte de situația în care una din părţi refuză încheierea actului autentic, refuz dovedit pe deplin prin cele 2 notificări, cât şi  prin faptul că intimata-pârâta, deşi legal citata la domiciliul său nu s-a prezentat în instanţă şi deşi citata şi cu menţiunea personal la interogatoriu, a refuzat să răspundă, instanţa poate socoti aceste împrejurări ca o mărturisire deplină ori numai ca un început de dovadă în folosul aceluia care a propus interogatoriul, conform art.358 Cod procedură civilă.

Pentru ca terenul se afla in extravilanul comunei a depus avizele necesare in conformitate cu disp. Legii 17/2014.

Pentru aceste motive solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinţei civile apelate şi pe fondul cauzei, admiterea acţiunii, să constataţi că în baza unui înscris sub semnătură privată denumit „Antecontract de vânzare-cumpărare", încheiat în data de 15.06.2017,  reclamanta  a cumpărat de la intimatul-pârât, , un teren situat in extravilanul comunei S, jud. Olt, în suprafaţă de 12000 mp., tarlaua 25, parcela 124, cu vecinii: N- Ps 179, E- HC, S- De 965, V- M I. M şi să pronunţaţi o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Intimata pârâtă AE  nu a formulat întâmpinare.

Analizând sentinţa prin prisma motivelor de apel, în considerarea dispoziţiilor legale incidente în cauză şi prin raportare la înscrisurile de la dosar, tribunalul constată că apelul  este  nefondat , având în vedere următoarele considerente:

Contrar susţinerilor apelantei reclamante, Tribunalul constată că sentinţa instanţei de fond este temeinică şi legală, în mod corect reţinându-se că reclamanta nu a reuşit să facă dovada în cauză a refuzului nejustificat al pârâtului de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică. 

Astfel, coroborând înscrisurile depuse la dosar de către reclamantă, instanţa constată că la data de 15.06.2017,  părţile au încheiat o convenţie de vânzare cumpărare, materializată printr-un  înscris sub semnătură privată denumit Antecontract de vânzare-cumpărare, prin care pârâtul a înţeles să vândă reclamantei terenul menţionat în cererea introductivă, pentru preţul total de 5608  lei, achitat integral de către reclamantă pârâtului.

Având în vedere faptul că înţelegerea părţilor a fost încheiată după data de 01.10.2011, data intrării în vigoare a Noului cod civil, Tribunalul reţine că în speţă devin aplicabile dispoziţiile normative prevăzute de Noul cod civil conform art. 5 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind NCC.

Coroborând dispoziţiile art. 1244, art. 557 şi art.  888 N C.civ. cu cele prevăzute de art. 1260 NC.Civ, Tribunalul constată că înţelegerea intervenită între părţi nu poate avea valoare de act translativ de proprietate (deoarece în materie imobiliară acesta trebuie încheiat în formă autentică), însă poate fi luată în considerare drept o promisiune de vânzare-cumpărare prin care cele două părţi s-au angajat ca pe viitor să încheie un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul respectiv (aplicând principiul conversiunii).

Conform dispoziţiilor normative incidente (art. 1669 NC.Civ.): „când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract”.

Din analiza textului de lege citat anterior rezultă că, pentru a putea să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, instanţa trebuie să constate din probele administrate în cauză existenţa unui refuz expres şi nejustificat al pârâtului de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Refuzul nu poate fi însă dedus prin simpla neîncheiere a contractului în formă autentică, fiind necesar să se dovedească faptul că deşi promitentul vânzător a fost notificat în vederea prezentării la notarul public, pentru perfectarea vânzării, a refuzat nejustificat să îşi îndeplinească această obligaţie.

În cauza de faţă, instanţa constată că reclamanta nu a făcut dovada refuzului expres al pârâtului de a se prezenta în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, ambele părţi litigante declarându-se de acord cu acest fapt, pârâtul intimat afirmând că recunoaşte vânzarea, însă consideră că nu este nevoie de prezenta sa la notariat.

Prin urmare, reţine că niciuna din probele administrate în cauză nu confirmă  existenţa unui refuz de a încheia actul de vânzare-cumpărare venit din partea pârâtului, în condiţiile în care, cum corect a reţinut instanţa de fond,  procedura instituită de art. 1669 N C.Civ, de pronunţare a unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare nu este o procedură alternativă celei notariale, lăsată la alegerea părţilor, ci este o procedură specială care poate fi urmată numai în situaţia în care „una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis”.

Este deci necesar ca refuzul să poarte chiar asupra încheierii actului de vânzare-cumpărare, privit ca negotium, nu numai asupra solicitărilor prin care unul dintre promitenţi îi cere celuilalt să se deplaseze la notariat în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, privit ca instrumentum.

Prin urmare, este necesar ca reclamantul să facă dovada că pârâtul refuză însăşi încheierea actului în formă autentică, în sensul că nu mai vrea să vândă (sau după caz să cumpere) imobilul în cauză, pentru că în sens contrar pârâtul nu se află în situaţia de „a refuza nejustificat să încheie contractul promis”, aşa cum cere art. 1669 NC.Civ. pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

Prin urmare, Tribunalul constată că, în condiţiile în care nici una dintre părţile cocontractante nu refuză încheierea actului (negotium), adică vrea în continuare ca vânzarea să se producă, reclamanta nu poate obţine pe cale judiciară pronunţarea unei hotărâri care să suplinească voinţa (de a vinde sau de a cumpăra, după caz) a părţii respective, deoarece această voinţă există.

În plus, în ceea ce priveşte solicitarea apelantei, cu referire la aplicarea art. 358 C.pro.civ., instanţa reţine că este lăsat la aprecierea judecătorului de a socoti refuzul părţii de a se înfăţişa pentru a răspunde la interogatoriu ca reprezentând o mărturisire deplină sau ca un început de dovadă în folosul celui care a propus interogatoriul. Ori, în prezenta se constată că pârâtul, deşi nu s-au prezentat în vederea administrării probei cu interogatoriul,  nu au rămas în pasivitate, ci a formulat întâmpinare la dosar, exprimându-şi poziţia cu referire la acţiunea formulată de către reclamantă. Prin urmare, aşa cum reţinut şi în jurisprudenţa C.E.D.O., art. 225 din Vechiul CPC 1865 - care îşi găseşte corespondent în art. 358 Noul C.proc.civ - nu impune instanţelor sesizate cu o cauză să tragă vreo concluzie din refuzul părţii de a răspunde la un interogatoriu, ci doar le oferă această posibilitate.

Întrucât în speţă a fost posibilă o verificare a stării de fapt pe baza altor probe, ce au fost administrate la solicitarea apelantei reclamante, instanţa nu va considera aşadar refuzul părţii de a se înfăţişa pentru a răspunde la interogatoriu ca reprezentând o mărturisire deplină, ci doar un început de dovadă în folosul reclamantei, care însă nu se coroborează cu materialul probator de la dosar.

Pe cale de consecinţă, în temeiul art. 480 alin. 1 C.proc.civ., tribunalul urmează să respingă apelul declarat de apelanta reclamantă, ca nefondat.

Data publicarii pe portal: 05.10.2018

Domenii speta

Spete similare