Reziliere contract de închiriere

Deliberând asupra apelului de faţă, constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 6/2016  pronunţată de Judecătoria Sibiu, s-a admis  acţiunea civilă formulată reclamantul Serviciul Public pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în Proprietatea Municipiului Sibiu, în contradictoriu cu pârâtul A.A. şi în consecinţă:

S-a constatat  reziliat contractul de închiriere nr. 1/2014 încheiat de părţi.

S-a dispus  evacuarea pârâtului din imobilul situat administrativ în Sibiu, str. X nr.1.

A fost obligat pârâtul  să plătească reclamantului suma de 142,86 lei, cu titlu de chirie restantă, pentru perioada 15.05.2015-29.07.2015, şi penalităţi de întârziere de 66,43 lei, aferente perioadei 16.02.2015-29.07.2015.

A fost obligat pârâtul  să plătească reclamantei contravaloarea chiriei şi a penalităţilor de întârziere până la data executării hotărârii de evacuare.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut că prin contractul de închiriere nr. 1/2014 încheiat cu reclamantul Serviciul Public de Administrarea Fondului Locativ aflat în Proprietatea Municipiului Sibiu, pârâtul A.A. a intrat în folosinţa locuinţei situată în Sibiu, str. X nr. 1 (f. 9). Prin această convenţie, pârâtul şi-au asumat mai multe obligaţii, printre care şi obligaţia de plată a chiriei lunare până la data de 15 a lunii în curs, sub sancţiunea plăţii de penalizări de 0,5% pe zi de întârziere, potrivit art. IV din contract.

Deşi a fost somat în acest sens, pârâtul  nu  au  achitat chiria lunară în perioada 15.05.2015-29.07.2015, cumulând un debit cu acest titlu în sumă de lei  209,20 lei, la care s-au calculat penalităţi de întârziere în sumă de 66,43 lei, pentru perioada menţionată.

Din analiza convenţiei părţilor, respectiv a clauzei  prevăzută la cap. VIII, lit. h, alin. 2 din contract rezultă faptul că „în caz de neexecutare, totală sau parţială, a obligaţiilor asumate, acesta se consideră desfiinţat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere, fără orice altă formalitate prealabilă sau fără intervenţia vreunei instanţe judecătoreşti, acesta reprezentând un pact comisoriu expres de gradul IV”. Această clauză reprezintă un pact comisoriu.

Raportat la momentul încheierii contractului de închiriere, instanţa apreciază că sunt aplicabile dispoziţiile Noului Cod Civil.

Art. 1550 alin. 2 Noul Cod Civil prevede faptul că, în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părţile au convenit astfel, rezoluţiunea poate opera de plin drept.

Potrivit dispoziţiile art. 1553 Noul Cod Civil, pactul comisoriu produce efecte dacă prevede, în mod expres, obligaţiile a căror neexecutare atrage rezoluţiunea sau rezilierea de drept a contractului.

Instanţa de judecată poate numai să constate existenţa unei neexecutări culpabile, validitatea pactului comisoriu şi corecta sa aplicare. Prin urmare, în cazul unui contract cu pact comisoriu de gradul 4, instanţa doar constantă rezoluţiunea, nu o pronunţă.

Analizând clauza supusă analizei, instanţa de fond a constatat că sunt întrunite condiţiile legale enunţate mai sus, părţile convenind că neîndeplinirea oricărei obligaţii asumate prin contract atrage rezilierea de drept a acestuia.

Faţă de aceste considerente de fapt şi de drept, instanţa de fond a constatat reziliat contractul de închiriere nr. 1/2014  încheiat de părţi.

Având în vedere faptul că pârâtul nu mai deţine nici un titlu locativ care să le permită folosirea imobilului din litigiu, instanţa, în conformitate cu dispoziţiile art. 1831 Noul Cod Civil,  va dispune evacuarea acestora din imobil.

În conformitate cu dispoziţiile art. 1270 Noul Cod Civil coroborate cu cele ale art. 1797 Noul Cod Civil, instanţa de fond a obligat pârâţii să plătească reclamantului suma de  142,86 lei, cu titlu de chirie restantă, pentru perioada 15.05.2015-29.07.2015, şi penalităţi de întârziere de 66,43 lei, aferente perioadei 16.02.2015-29.07.2015.

Totodată, instanţa de fond a obligat pârâtul să plătească reclamantului contravaloarea chiriei şi a penalităţilor de întârziere, conform contractului de închiriere nr.  1944/27.06.2014, până la data executării efective a hotărârii de evacuare.

Împotriva acestei hotărâri a formulat apel pârâtul A.A., solicitând admiterea apelului, şi respingerea  acţiunii formulate de Serviciul Public  pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în proprietatea Municipiului Sibiu.

În motivarea cererii de apel s-a arătat că este de profesie profesor şi cel mai mult timp şi-l petrece cu elevii  şi în turnee, în ţară si străinătate. După moartea mamei apelantului, în urma cu 4 ani, locuieşte singur în apartamentul format din cameră, baie şi o mică bucătărie şi întotdeauna şi-a achitat obligaţiile ce rezulta din contractul de închiriere.

Neplata chiriei pe lunile mai şi iunie 2015, în sumă de 142,86 lei nu poate fi explicată decât că a fost plecat din Sibiu şi că problemele de serviciu i-au atras atenţia de la plata acestei chirii.

In curtea imobilului, din Sibiu, str. X nr. 1 sunt mai multe apartamente, sunt spaţii cu altă destinaţie decât locuinţă şi mai sunt probleme cu primirea corespondenţei, în sensul că nu sunt puse plicurile, întotdeauna în cutiile poştale ale fiecărui locatar, acest lucru se datorează şi faptului că nu au trecute pe adresă numărul apartamentului.

În aceasta situaţie se află şi apelantul, de la un vecin a aflat că este cu chiria în urmă, prin deschiderea plicului primit şi ca trebuie să meargă să o plătească, că altfel va fi evacuat. A plătit  restanţa şi chiria datorată pe mai multe luni în data de 16.09.2015.

Apelantul nu a avut cunoştinţa de existenţa dosarului civil şi a faptului că a fost încunoştinţat de instanţa să plătească chiria restanta, drept urmare nu a depus nicăieri acea chitanţă. Mai mult, nici măcar nu a păstrat chitanţa ştiind că în actele paratei apare cu chiria la zi.

După primirea şi lecturarea Sentinţei civile apelată, şi-a dat seama de consecinţele neatenţiei sale, şi ca atare,  solicită admiterea prezentului apel motivat de faptul că a plătit chiria în timpul procesului, dar nu a depus dovada şi nici nu s-a prezentat să-şi apere cauza.

Aşa cum a arătat, este singur, nu are pe nimeni, iar locuinţa pe care o deţine, prin contractul de închiriere, este adăpostul lui, ca atare este un om terminat dacă îşi pierde această locuinţa.

A solicitat de la Direcţia fiscală locală Sibiu să-i elibereze o copie a chitanţei de plata chiriei restante şi i s-a eliberat exemplarul Debite-plăţi-rămăşiţe  pe care î1 ataşează.

De asemenea i s-a eliberat şi chitanţa  nr. 1/2016  din care se poate observa că nu mai are chirii neplătite şi ca atare a achitat si chiria ce face obiectul prezentului proces.

În consecinţă, solicită analizarea celor susţinute prin cererea de apel şi pe baza actelor depuse, cu admiterea căii de atac.

În probaţiune depune înscrisuri.

Intimatul nu a depus întâmpinare.

Analizând cererea de apel prin prisma motivelor invocate, raportat la dispoziţiile legale în materie, tribunalul reţine următoarele:

Prin contractul de închiriere pentru suprafeţele cu destinaţia de locuinţă nr. 1/2014 încheiat printre părţi, având ca obiect locuinţa situată în mun. Sibiu, str. X, nr. 1, s-a stipulat la Cap. IX – Rezilierea contractului de închiriere – „Contractul se consideră reziliat înainte de expirarea termenului pentru care a fost încheiat: (…); în cazul în care chiriaşul nu a achitat chiria, cel puţin trei luni consecutiv (…)”.

Chiria a fost stabilită la suma de 58,98 lei lunar, urmând a fi achitată până în data de 15 ale lunii următoare.

În cuprinsul aceluiaşi capitol s-a stipulat că în caz de neexecutare, totală sau parţială, a obligaţiilor, precum şi a clauzelor, asumate prin prezentul contract, acesta se consideră desfiinţat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere, fără orice altă formalitate prealabilă sau fără intervenţia vreunei instanţe judecătoreşti, acesta reprezentând un pact comisoriu expres prevăzut de art. 1550 al. 2 şi 1553 al. 1 şi 2 C.civ.

Analizând aceste clauze din convenţia părţilor, raportat la înscrisul existent la fila 7 dosar fond (depus de reclamant o dată cu cererea de chemare în judecată), tribunalul constată că pentru perioada 15.05.2015 – 15.06.2015 – 15.07.2015 apelantul avea de achitat sumele de 24,90 lei – 58,98 lei – 58,98 lei.

Rezultă că, potrivit contractului (Cap. IV), pentru lunile aprilie – mai – iunie 2015, apelantul nu achitase:

-jumătate din chiria aferentă lunii aprilie;

-chiria pe lunile mai şi iunie.

Apoi, prin cererea de chemare în judecată, reclamantul solicită obligarea pârâtului la plata sumei de 142,86 lei, cu titlu de chirie restantă, pentru perioada 15.05.2015-29.07.2015: se observă că perioada la care se referă reclamantul, în care se susţine că pârâtul nu a achitat chiria „trei luni consecutiv”, este de 2 luni şi 2 săptămâni, iar suma solicitată reprezintă de asemenea, contravaloarea chiriei aferente unei perioade de 2 luni şi jumătate.

De asemenea, nu poate fi vorba de neplata chiriei pe cel puţin trei luni consecutiv astfel cum apare în convenţie, clauză care, dacă nu este respectată, activează pactul comisoriu stipulat.

Nefiind activat pactul comisoriu stipulat în contractul de închiriere a locuinţei, întrucât nu este vorba de neachitarea chiriei cel puţin trei luni consecutiv (ci doar două luni şi jumătate), instanţa va analiza incidenţa dispoziţiilor de drept comun prevăzute de art. 1830 alin. 1 coroborat cu art. 1551 raportat la art. 1549 alin. 3 C.civ.

Astfel, se constată nu numai că neexecutarea este de mică însemnătate, dar nu are nici caracter repetat. S-a făcut dovada de către pârât că la data de 19.01.2016 a achitat la zi chiria, inclusiv penalităţile, şi de asemenea, la data de 01.02.2017 chiria era plătită la zi (chitanţe depuse la dosar, f. 3, 29).

Fiind vorba de o neexecutare de mică însemnătate, fără caracter repetat, instanţa constată că nu sunt îndeplinite condiţiile legale sus menţionate pentru a dispune rezilierea contractului de închiriere a locuinţei încheiat între părţi.

În consecinţă, instanţa de fond în mod greşit a apreciat că pactul comisoriu inserat de părţi în contractul de închiriere încheiat este activat, întrucât nu sunt îndeplinite condiţiile stipulate de părţi (neplata chiriei pe trei luni).

Faţă de aceste considerente, tribunalul apreciază calea de atac exercitată de pârât ca fiind întemeiată, sens în care, în baza art. 480 alin. 2 C.pr.civ., va admite apelul formulat de acesta împotriva sentinţei civile nr. 6/03.12.2016 pronunţată de Judecătoria Sibiu în dosarul nr. 1/306/2015, pe care o va schimba în tot, în sensul că va respinge acţiunea civilă formulată reclamantul Serviciul Public pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în Proprietatea Municipiului Sibiu în contradictoriu cu pârâtul A.A..

Domenii speta

Spete similare