Rezolutiune

DOMENIU: REZILIERE

SENTINŢA CIVILĂ NR. 6670 DIN 15.06.2010

I N S T A N T A

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată:

Prin cererea de chemare în judecată  formulată la data de 26.09.2008 şi înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, sub nr. /301/2008 reclamantul C R. Ş. a chemat în judecată pe pârâtul R. J. solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună rezilierea contractului de vânzare cumpărare autentificat la BNP Adela Surgiu sub nr. 200/29.02.2008, a actului adiţional având încheierea de autentificare nr. 853/19.06.2008, repunerea părţilor în situaţia anterioară şi restituirea avansului achitat la încheierea antecontractului.

În motivarea acţiunii reclamantul arată că la data de 29.02.2008 între reclamant în calitate de promitent cumpărător şi J. F. A. ( autoarea pârâtului ) în calitate de promitentă vânzătoare a fost încheiat antecontractul susmenţionat cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra terenului intravilan în suprafaţă de 525,61 mp situat în Bucureşti, C. C. nr., sector 3, pentru preţul de 900.000 de Euro, achitându-se un avans de 100.000 Euro.

Se mai arată că suprafaţa reală a terenului este de 394,23 mp, diminuată cu 131,77 mp fiind ocupată de construcţii care nu aparţin pârâtului. Deşi în urma negocierilor pârâtul s-a obligat ca până la data scadentă terenul să fie liber, iar suprafaţa să corespundă actelor, acesta nu şi-a îndeplinit această obligaţie.

Reclamantul a învederat de asemenea a solicitat pârâtului o renegociere a preţului în raport de suprafaţa de teren existentă la faţa locului şi cu toate că pârâtul i-a adus la cunoştinţă că până la scadenţă terenul va fi liber şi suprafaţa va corespunde celei din antecontract nu s-a conformat.

În drept au fost invocate disp. art. 953, art. 954, art. 1020 şi art. 1021 C. civ.

În dovedirea acţiunii reclamantul a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, martori, expertiză , interogatoriu,  depuând la dosar în copii certificate : antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.200/29.02.2008, act adiţional la contractul de vânzare cumpărare nr.200/29.02.2008 autentificat sub nr.853/19.06.2008, Dispoziţia Primarului General al Municipiului Bucureşti nr.406/12.07.2002.

La data de 20.10.2008, pârâtul a depus întâmpinare prin care a invocat excepţia necompetenţei teritoriale a instanţei, arătând că instanţa competentă să soluţioneze cererea reclamantului, în conformitate cu art. 5 C. pr. civ., este Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti.

Pârâtul a solicitat de asemenea ca reclamantul să-şi precizeze obiectul cererii de chemare în judecată pentru a se stabili dacă solicită nulitatea antecontractului de vânzare cumpărare , motivul nulităţii,sau rezilierea acestuia.

Pe fondul cauzei pârâtul a arătat că reclamantul este cel care refuză încheierea contractului de vânzare cumpărare, motivat de faptul că nu dispune de mijloacele materiale necesare achitării preţului.

Pârâtul a mai arătat că terenul ce face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare nu este ocupat, iar suprafaţa este cea indicată în schiţa cadastrală, ce i-a fost pusă la dispoziţie reclamantului atât cu ocazia desfăşurării negocierilor în vederea încheierii antecontractului de vânzare cumpărare cât şi în momentul semnării antecontractului, suprapunerea de teren de 29,5 mp nefiind un impediment pentru reclamant , care a consimţit la încheierea convenţie.

A mai arătat pârâtul faptul că dacă reclamantul avea nelămuriri cu privire la situaţia terenului ar fi trebuit să le invoce la momentul încheierii actului adiţional .

Condideră pârâtul că reclamantul are la îndemână promovarea acţiunii în revendicare pentru apărarea dreptului de dreptului de proprietate, învederând totodată că , după expirarea termenului stabilit prin antecontract în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare l-a notificat pe reclamant în vederea încheierii contractului , acesta deşi s-a prezentat la notariat a refuzat să încheie contarctul în formă autentică doarece nu a putut obţine creditul bancar pe care conta, încercând să renegocieze preţul motivat de faptul de faptul că suprafaţa de teren din acte nu corespunde cu suprafaţa reală.

Pârâtul a mai susţinut că reclamantul este cel care  a refuzat în mod culpabil încheiere contractului iar în privinţa sumei de 100.000 Euro a arătat că reprezintă o veritabilă arvună în condiţiile art.977 şi 979 c.civil şi atâta vreme cât  antecontractul constituie titlu executoriu nu se mai poate dispune restituirea acesteia.

În dovedirea poziţiei sale procesuale pârâtul a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, martori, interogatoriu, depunând la dosar în copie certificată încheierea de certificare autentificată sub nr.9901/26.09.2008, antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.200/29.02.2008, act adiţional la contractul de vânzare cumpărare nr.200/29.02.2008 autentificat sub nr.853/19.06.2008.

Acţiunea a fost modificată la data de 28.11.2008, reclamantul solicitând rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 200/29.02.2008 şi a actului adiţional nr. 853/19.06.2008 şi restituirea avansului în cuantum de 100.000 Euro.

A mai arătat reclamantul faptul că imobilul este situat în Bucureşti, C. C. nr., sector 3 şi nu C. C. nr. 175.

În drept au fost invocate prevederile art. 1020 şi art. 1021 C. civ. şi urm., art.112 C.proc.civ. şi urm.

Prin sentinţa civilă nr. 1613 din 12.02.2009, Judecătoria Sectorului 3 a admis excepţia necompetenţei teritoriale şi a declinat competenţa de soluţionare, în favoarea Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti .

Pe rolul acestei instanţe cauza a fost înregistrată la data de 09.04.2009, sub nr. /300/2009.

La termenul de judecată din data de 08.06.2010, pârâtul a invocat excepţia lipsei de interes, excepţie unită cu fondul de instanţă conform disp. art.137 alin.2 c.pr.civ..

În motivarea excepţiei  pârâtul a arătat că aşa cum rezultă din cuprinsul raportului de expertiză, terenul afectat de o alee de beton este de 40,88 mp iar conform planului de identificare întocmit în anul 2007, afectarea este de 99,57 mp. De asemnea, din concluziile raportului de expertiză judiciară rezultă că nu este evidenţiată o suprapunere în raport de documentaţia cadastrală care a stat la baza încheierii antecontractului, situaţia fiind favorabilă reclamantului atâta  vreme cât suprafaţa afectată este mai mică cu 50 mp.

Instanţa a încuviinţat reclamantului proba cu înscrisuri, un martor şi expertiză tehnică judiciară în speciliatatea topografie şi pârâtului proba cu înscrisuri şi un martor.

Au fost audiaţi martorii P. Ş.ia şi Ş.A.M., declaraţiile acestora fiind consemnate şi ataşate la dosar.

A fost depus al dosar raportul de expertiză întocmit de domnul expert Ionescu Ioan Dorel filele 109-121.

Au fost ataşate toate înscrisurile care au stat la baza încheierii antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.200/29.02.2008 şi actului adiţional la contractul de vânzare cumpărare nr.200/29.02.2008 autentificat sub nr.853/19.06.2008.

Analizând probatoriul administrat în cauză prin prisma excepţiei lipsei de interes unită cu fondul instanţa reţine următoarele :

Cu privire la excepţia lipsei de interes invocată de către pârât instanţa o va respinge ca neîntemeiată reţinînd că reclamantul justifică un interes legitim, născut şi actual în promovarea cererii, argumentele aduse de către pârât în susţinerea acesteia, ţinând în realitate de fondul cauzei.

Instanţa mai reţine că la data de 29.02.2008, între J. F. A. ( autoarea pârâtului) , în calitate de promitentă vânzătoare şi reclamant, în calitate de promitent cumpărător a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.200 de către BNP Adela Surugiu, cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra terenului intravilan în suprafaţă de 525,61 mp situat în Bucureşti, C. C. nr., sector 3, cu număr cadastral 7014, întabulat în CF nr.60905 a localităţii Bucureşti, identificat prin schiţa anexă, pentru preţul de 900.000 de Euro, achitându-se un avans de 100.000 Euro, stabilindu-se ca până la data de 16.06.2008 părţile să se prezinte la sediul notarului în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică .

Promitenta vânzătoare a dobâdit terenul de 525,61 mp prin Dispoziţia Primarului Municipiului Bucureşti nr.406/12.07.2002 –fila 87, în cuprinsul căreia se arată că terenul este ocupat în prezent de construcţii provizorii – garaje.

La data de 19.06.2008, autentificat sub nr.853, a fost încheiat actul adiţional la antecontractul de vânzare cumpărare –fila 96, prin care părţile au convenit ca încheierea contractului de vânzare cumpărare să fie făcută între pârât în calitate de succesor al promitentei vânzătoare şi reclamant precum şi prelungirea termenului de autentificare a contractului de vânzare cumpărare până cel mai târziu la data de 07.08.2008, cu posibilitatea prelungirii termenului, cu acordul părţilor contractante .

Din analiza cuprinsului încheierii de certificare nr.9901/26.09.2008 încheiată de BNP Vasilescu Bogdan instanţa reţine poziţia părţilor cu privire la încheierea contrcatului de vânzare cumpărare în formă autentică după cum urmează:

Promitentul vânzător J. R. a declarat faptul că din discuţiile avute cu promitentul cumpărător C R. Ş. a rezultat faptul că acesta nu înţelege să mai încheie contractul de vânzare cumpărare, invocând iniţial faptul că nu i-a fost acordat creditul de către bancă, iar ulterior prin avocatul ales, diferenţa dintre suprafeţa de teren cuprinsă în titlu de proprietate şi cea rezulttaă din măsurători.

Promitentul vânzător J. R. a mai arătat de asemenea că nu mai este de acord cu prelungirea termenului pentru semnarea contractului .

Promitentul cumpărător C R.Ş. a declarat faptul că doreşte să negocieze preţul datorită faptului că suprafaţa din acte nu corespunde cu suprafaţa reală, aceasta fiind mult diminuată, arătând de asemenea că deşi a plătit un avans la încheiera contractului, promitentul vânzător a refuzat să meargă la faţa locului pentru a constata diferenţa dintre suprafaţă şi nu a mai dorit să prelungească termenul în vederea clarificării acestei situaţii.

Reclamantul l-a notificat la rândul său pe pârât , în data de 06.10.2008 , la sediul BEJ Răileanu Ionuţ în vederea soluţionării litigiului pe cale amiabilă, eventual de restituire a avansului în cazul în care nu se va dori vânzarea suprafeţei reale din teren sau în vederea negocierii unui preţ/mp pentru suprafaţa de teren liberă de construcţii , dar acesta nu s-a înfăţişat-fila 64.

Reclamantul a invocat drept motiv de rezoluţiune a antecontractului faptul că pârâtul nu şi-a executat obligaţia asumată şi anume aceea de a-i preda întreaga suprafaţă de 525,61 mp , susţinând că suprafaţa din titlul de proprietate nu corespunde cu cea rezultată din măsurători, fiind mult diminuată.

Instanţa învederează că pentru a se putea dispune rezoluţiunea judiciară trebuie îndeplinite următoarele condiţii :

- una dintre părţi să nu-şi fi executat obligaţiile ce îi revin ;

- neexecutarea să fie imputabilă părţi care nu şi-a îndeplinit obligaţia ;

- debitorul obligaţiei neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condiţiile prevăzute de lege, condiţii care nu sunt îndeplinite în speţă , neputându-se reţine o culpă a pârâtului în neexecutarea contractului, cauza rezoluţiunii fiind întotdeauna posterioară încheierii contractului, constând în refuzul nejustificat de executare al acestuia.

Astfel, din analiza înscrisurilor aflate la dosar rezultă că pârâtul este proprietarul întregii suprafeţe de teren de 525,61 mp astfel cum este identificată prin documentaţia cadastrală care a stat la baza intabulării .

Din cuprinsul raportului de expertiză efectuat în cauză rezultă că terenul în litigiu nu este împrejmuit , el neputând fi localizat de părţi.

S-a mai arătat de asemenea că terenul individualizat conform coordonatelor topografice înscrise în documentaţia cadastrală corespunde ca şi configuraţie şi amplasament cu cel din actul de proprietate al pârâtului şi cel care a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare.

Expertul desemnat a mai arătat că terenul identificat conform documentaţiei cadastrale şi a actelor de proprietate este afectat în partea de nord de împrejmuirea şi clădirea Jolidon cu suprafaţa de 36,74 mp, iar în partea de sud este afectat de aleea betonată existentă în suprafaţă de 40,88 mp.

A mai susţinut expertul că aceeaşi concluzie rezultă şi din planul topografic Anexă la procesul verbal de punere în posesie.

Expertul a menţionat că terenul nu ar fi afectat dacă :

-Jolidon ar retrage gardul din punctul I în punctul B –(0,95 m.)

- Jolidon ar retrage gardul din puctul G în punctul A – ( 3,05m)

- Jolidon ar demola colţul clădirii conform aliniamentului A-B

- bordura nordică a aleei betonate ar fi mulată al distanţa de 5,00 m, faţă de bordura sudică-conform anexei 5 la contract.

Prin antecontractul de vânzare autentificat sub nr.200/29.02.2008 şi actul adiţional la contractul de vânzare cumpărare nr.200/29.02.2008 autentificat sub nr.853/19.06.2008 pârâtul, în calitate de promitent vânzător şi-a asumat obligaţia de a vinde terenul în suprafaţă de 525,61 mp, din înscrisurile depuse la dosar rezultând că pârâtul este proprietarul terenului menţionat.

Dar, faptul că terenul este afectat în modalitatea arătată de către expert nu echivalează cu lipsa terenului  şi nu poate fi considerat că ar duce la neîndeplinirea culpabilă de către pârât a unei obligaţii esenţiale asumate prin convenţie.

Astfel, situaţia terenului a rămas aceeaşi de la momentul încheierii antecontractului şi până în prezent, reclamantul având posibilitatea să meargă la faţa locului şi să observe că nu este îngrădit.

Nu se poate reţine prin urmare, existenţa unei cauze ulterioare contractului care să justifice rezoluţiunea, susţinerile reclamantului în sensul că „la momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare a fost convins de către pârât că terenul corespunde măsurătorilor din acte, ceea ce l-a determinat să achite avansul de 100.000 Euro „, putând atrage eventual incidenţa unei alte  sancţiuni, dar nu pe cea a rezoluţiunii.

Reclamantul a mai arătat că după achitarea avansului a descoperit că suprafaţa din acte nu corespunde cu cea din măsurători.

Or, avansul a fost achitat la data de 29.02.2008, iar la data de 19.06.2008 a fost încheiat între părţi actul adiţional, fără a se face vreo referire la faptul că reclamantul ar condiţiona cumpărarea terenului de remedierea neconcordanţelor semnalate.

Abia la data de 25.09.2008 prin notificarea nr.370 a adus la cunoştinţa pârâtului faptul că doreşte renegocierea preţului având în vedere situaţia terenului.

De asemenea, reclamantul, dacă va fi perfectată vânzarea, are la îndemână mijloacele legale de apărare a dreptului său de proprietate în situaţia în care o parte din teren este ocupata de alte persoane.

În consecinţă instanţa pentru considerentele de fapt şi de drept expuse şi faţă de disp. art.1020,1021 C.civil va respinge cererea modificată ca neîntemeiată, inclusiv pe capătul de cerere privind repunerea părţilor în situaţia anterioară, prin raportare la faptul că a rămas în fiinţă convenţia părţilor.

În aplicarea disp. art.274 c.pr.civ. instanţa va respinge cererea reclamantului de acordare a cheltuielilor de judecată, dată fiind soluţia de respingere a cererii de chemare în judecată.

De asemenea, instanţa va respinge ca neîntemeiată cererea pârâtului de acordare a cheltuielilor de judecată având în vedere că nu a fost făcută dovada achitării acestora.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE 

Respinge ca neîntemeiată excepţia lipsei de interes.

Respinge ca neîntemeiată cererea modificată formulată de reclamantul C R. Ş. domiciliat în …,în contradictoriu cu paratul R. J. domiciliat în ...

Respinge ca neîntemeiată cererea reclamantului de acordare a cheltuielilor de judecată.

Respinge ca neîntemeiată cererea pârâtului de acordare a cheltuielilor de judecată.

 Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi  15.06.2010.

 PREŞEDINTE  GREFIER

Domenii speta

Spete similare