Drept civil – revendicare

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. 5300/204/2015 la 06.08.2015, reclamantul U. D. a chemat în judecată pe pârâţii F.T. şi U. R. solicitând ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se dispună obligarea pârâţilor să-i lase în deplină proprietate şi paşnica posesie imobilul - activ spaţiu comercial. Cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii reclamantul a arătat că activul spaţiu, împreună cu dreptul de folosinţa asupra terenului aferent, deţinut in proprietate de stat, a fost dobândit de societatea E. SRL) prin cumpărare de la SC P., in baza contractului aut. la nr. 2454/1998, fiind transcris in registrul de transcripţiuni - inscripţiuni ţinut de Judecătoria C.

Prin contractul de vânzare cumpărare aut. la nr. 4581/17.10.2002, acest bun a fost înstrăinat către V. D. M., căsătorita cu F. T., dreptul de proprietate astfel dobândit fiind înscris în CF nr. 280/III - municipiul C.

Prin sentinţa civila nr. 1787/15.12.2004 pronunţată de Tribunalul P., schimbata in parte prin decizia definitiva nr. 79/04.03.2005 pronunţata de Curtea de Apel P., ultima hotărâre fiind menţinută irevocabil prin decizia nr. 1707/18.05.2006 pronunţata de ICCJ in dosar nr. 6843/1/2005, s-a dispus constatarea nulităţii absolute a contractului autentic de vânzare cumpărare încheiat intre societatea E. SRL si V. D. M.

Prin aceleaşi hotărâri, s-a dispus si constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare având acelaşi obiect, încheiat intre aceleaşi părţi, in forma unui înscris sub semnătura privata cu nr. 88/17.10.2002, precum si radierea din cartea funciara a dreptului de proprietate al cumpărătoarei din cele doua acte.

La data de 30.11.2007, a decedat numita VDM, de pe urma acesteia rămânând ca moştenitori legali pârâţii din prezenta cauza, soţul supravieţuitor, FT si fiica sa, UR, conform certificatului de moştenitor nr. 421/05.11.2008 eliberat de BNP M. C. si M. P., situaţie despre care a luat cunoştinţa in timpul desfăşurării unei anchete penale iniţiate de prima si continuate de ultimii.

Prin contractul de vânzare cumpărare aut. sub nr. 1012/27.03.2015 de BN P. M. C., societatea E. SRL a vândut imobilul in litigiu către el.

Reclamantul face precizarea ca încheierea in forma autentica a contractului ultim menţionat a fost subsecventa si in confirmarea convenţiei de înstrăinare încheiate anterior, intre aceleaşi părţi, vânzător si cumpărător, având acelaşi obiect si pentru acelaşi preţ, pentru care a fost încheiat contractul de vânzare cumpărare sub semnătura privata  din 15.09.2008.

Menţionează că nu a fost posibila încheierea contractului de vânzare in forma autentica imediat după încheierea celui sub semnătura privata, întrucât, imobilul nu era încă stăpânit efectiv de către E. SRL, continuând sa fie ocupat de către moştenitorii defunctei V. Gh. D. M, pârâţii din prezenta cauza, FT si UR, dar, mai ales, întrucât, nu se finalizase ancheta penală iniţiata si continuata împotriva sa si altor persoane pentru pretinse infracţiuni in legătura cu tranzacţia a cărei nulitate absoluta se constatase prin hotărâre judecătoreasca irevocabila

Se mai arată că la data de 01.09.2008, din motive personale, serios întemeiate, a înţeles sa cesioneze toate părţile sociale pe care le deţinea in calitate de unic asociat la E. SRL, încheind in acest scop actul adiţional cu data certa nr. 2320, care a fost menţionat la ORC P. sub nr. 74014/04.09.2008, in baza încheierii judecătorului delegat nr. 10638.

A considerat corect si echitabil sa preia inclusiv bunul in litigiu, in contextul in care, in legătura cu acesta, exista o ancheta penala, in care era acuzat de fapte apreciate ca având grad ridicat de pericol social.

De abia la data de 12.04.2010, prin decizia penala nr. 140/R a Tribunalului M., prin care a fost respins recursul declarat de pârâţii F. si U., fiind menţinută sentinţa penala nr. 132/20.10.2009 a Judecătoriei S., procesul penal a fost finalizat.

Prin contractul de vânzare cumpărare din 15.09.2008, a convenit cu E. SRL să formalizeze încheierea contractului autentic si predarea efectiva a stăpânirii de fapt asupra bunului după lămurirea oricăror situaţii litigioase, insa, in limita unui termen de 7 ani.

In acest interval de timp, stabilit având in vedere durata estimata ca îndelungata pentru soluţionarea definitiva a plângerilor penale succesive ce le formulau autoarea pârâţilor si, apoi, aceştia, inclusiv, împotriva notarului public, si avocaţilor, cererile de strămutare a judecaţii plângerilor împotriva rezoluţiilor procurorilor, căile de atac ce puteau fi promovate, E. SRL urma să facă demersuri atât pentru a-si înscrie, liber de sarcini, notari, ori interdicţii dreptul de proprietate în cartea funciara, cat si pentru a evacua din spaţiu orice alte persoane, iar el sa achite preţul convenit.

La data încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat la nr. 1012/27.03.2015, in cartea funciara, nu era menţionata nici o sarcina si nici un litigiu in legătura cu imobilul, astfel încât, fata de aceste evidente publice opozabile erga omnes, a încheiat tranzacţia cu buna credinţa.

La încheierea actului autentic, s-a avut in vedere si certificatul de atestare fiscala nr. 69180/25.03.2015 eliberat de mun. C. - Direcţia Economica - Impozite si Taxe Locale, din care rezulta ca, bunul se afla in patrimoniul vânzătorului, E. SRL, fiind declarat în vederea luării în evidenta fiscala, pentru plata taxelor si impozitelor către bugetul local.

Atunci când a încercat sa intre efectiv in posesia imobilului cumpărat, după încheierea actului autentic, a constatat ca acesta era in continuare ocupat, fiind utilizat pentru desfăşurarea de activităţi lucrative. Face precizarea ca, nici in exterior si nici in interior, nu este inscripţionata denumirea vreunui agent economic, astfel încât, in prezent, se află in imposibilitate de a indica deţinătorul efectiv al spaţiului in litigiu, insa, cu certitudine, exista un raport convenţional încheiat intre acesta si pârâţi.

Din discuţiile purtate cu reprezentantul societăţii E. SRL, a aflat ulterior constatării situaţiei la care a făcut referire ca, prin sentinţa civila nr. 1559/2014 din 08.05.2014 pronunţata de Judecătoria C. in dosar nr. 593/204/2014, s-a dispus respingerea ca neîntemeiata a cererii promovate de societatea E. SRL in contradictoriu cu FT si U. R. având ca obiect evacuarea acestora din imobilul in litigiu, întemeiata pe disp. art. 1.033- 1.038 NCPC.

Pentru a pronunţa aceasta hotărâre, instanţa a reţinut autoritatea de lucru judecat provizorie a sentinţei civile nr. 1403/2014 din 17.04.2014 pronunţata de Judecătoria C. in dosar nr. 6664/204/2013, prin care s-a constatat valabilitatea convenţiei de vânzare cumpărare din data de 14.10.2002 cu privire la imobilul in litigiu, hotărârea ţinând loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Prin decizia civila nr. 1743/10.12.2014, în dosarul cu acelaşi nr. unic de înregistrare, chiar daca a fost admis apelul declarat de societatea E. SRL, practic, s-a menţinut aceeaşi soluţie.

După autentificarea contractului prin care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului, notarul public a transmis către BCPI C. cerere pentru înscriere in cartea funciara, insa, prin încheierea nr. 8464/24.04.2015, s-a dispus respingerea acestei cereri cu motivarea ca exista mai multe hotărâri judecătoreşti, inclusiv decizia Tribunalului Prahova ultim referita, contrare actului autentic.

Face precizarea ca a formulat cerere de reexaminare împotriva acestei încheieri de respingere, care a fost respinsa, iar împotriva încheierii de reexaminare, a formulat plângere, care a fost transmisa la Judecătoria C. si face obiectul dosarului nr. 4581/204/2015, aflat in procedura de regularizare.

Pârâţii au formulat o acţiune prin care au solicitat anularea contractului aut. la nr. 1012/27.03.2015 încheiat intre E. SRL si el, radierea dreptului său de proprietate din cartea funciara si înscrierea dreptului lor de proprietate asupra bunului in litigiu, ce face obiectul dosarului Judecătoriei C. cu nr. 3726/204/2015, având prim termen de judecata la data de 07.10.2015.

Având in vedere aceste situaţii, a fost nevoit sa promoveze prezenta acţiune, urmând ca cererea dedusa judecaţii sa fie soluţionata prin compararea titlurilor de proprietate expuse de părţile in litigiu.

Se mai arată de reclamant că dobândit dreptul de proprietate asupra bunului in litigiu in baza unui act autentic de vânzare cumpărare, cu buna credinţa, după verificarea evidentelor înscrise în cartea funciara.

Suplimentar, solicită a se reţine că s-a încheiat contractul aut. sub nr. 1012/27.03.2015 pentru validarea convenţiei încheiate prin semnarea înscrisului sub semnătura privata, intitulat tot contract de vânzare cumpărare din 15.09.2008.

Pe cale de consecinţa, in prezent, are calitatea de proprietar al imobilului in litigiu, pe care, insa, nu îl stăpâneşte, acesta fiind deţinut de către părţile adverse, pârâţii, FT, si UR.

Autoarea sa, societatea E. SRL a deţinut, la rândul sau, dreptul de proprietate asupra bunului litigios tot in baza unui act autentic, respectiv, contractul de vânzare cumpărare aut. la nr. 2454/1998.

Dreptul de proprietate al deţinătorului legal anterior, SC PALTINU SA, fusese dobândit prin construire, conform procesului verbal de recepţie preliminară nr. 104/04.01.1989, relevant in ceea ce priveşte data si modul de dobândire al dreptului de proprietate, fiind faptul ca aceasta situaţie s-a petrecut înainte de intrarea in vigoare a Legii 453/1991 pentru modificarea si completarea legii 50/1991.

Contractul de vânzare cumpărare in baza căruia SC E. SRL a devenit proprietar a fost transcris în registrul de transcripţiuni inscripţiuni ţinut de Judecătoria C. la nr. 4500/1998, iar, ulterior, a fost înscris in cartea funciara nr. 24297 - municipiul C., fiind, astfel, incidente disp. art. 56 din legea 7/1996.

Înscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate al autoarei pârâţilor, FT si U. Ramona Florentina, respectiv, al defunctei VDM a fost radiata in baza unei hotărâri judecătoreşti irevocabile.

O noua înscriere in cartea funciara a dreptului de proprietate asupra imobilului in litigiu in favoarea acestor persoane ar putea fi făcuta in baza unei alte hotărâri judecătoreşti, respectiv, cea prin care a fost soluţionat dosarul nr. 6664/204/2013, la cererea acestora, sau, din oficiu, din dispoziţia instanţei, insa, înscrierile in cartea funciara se operează in mod cronologic, raportat la data înregistrării cererilor in registrul de intrare, potrivit prev. art. 47 din legea 7/1996 r.

Hotărârea prin care s-a constatat dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului in litigiu, care tine loc de act autentic de vânzare cumpărare este o hotărâre constitutiva de drepturi si, pe cale de consecinţa, produce efecte pentru viitor.

Chiar, daca, intre părţile din acel litigiu, este relevanta data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti ce s-a pronunţat asupra cererii privind constatarea dobândirii dreptului de proprietate de către paraţii F. si U., faţă de terţi,  relevanta si opozabilitate prezintă înscrierea in cartea funciara.

BCPI C. nu poate, neavând autoritate si competenta, sa compare titlul său de proprietate şi cel al pârâţilor F. si U., o hotărâre judecătoreasca, pentru a decide înscrierea in cartea funciara a unuia sau altuia dintre acestea, acesta fiind si motivul esenţial pentru care a formulat cerere de reexaminare împotriva încheierii de respingere nr. 8464/24.04.2015 si, apoi, plângerea, ce face obiectul dosarului nr. 4581/204/2015, aflat pe rolul Judecătoriei C..

Autoritatea si competenta comparării celor doua titluri sunt atributele exclusive ale instanţei de judecata, ceea ce urmează a se face in cauza de fata.

In speţa, titlul pârâţilor F. si U., hotărârea judecătoreasca din 10.12.20014, se poate opune in apărarea titlului său, actul autentic încheiat la 27.03.2015.

Daca, la prima vedere, titlul pârâţilor pare a fi preferabil din cauza anteriorităţii, având in vedere elementele de esenţa in analiza situaţiei comparative, apreciază reclamantul că, titlul său, deşi, aparent, ulterior, a fost transmis spre înscriere în cartea funciara la data la care a fost întocmit în forma autentica, fără ca, la acea data, conform extrasului de carte funciara eliberat la cererea notarului public care a perfectat contractul, sa fi fost măcar in curs de prelucrare vreo cerere de înscriere a titlului părţilor adverse.

Mai mult, întrucât, bunul in litigiu, asupra căruia ambele părţi litigante expun titluri nu este un teren, ci doar o construcţie, pentru validitatea transmiterii dreptului de proprietate nu este necesara forma autentica. Pe cale de consecinţa, înscrisul sub semnătura privata originar, întocmit între el, şi societatea E. SRL la 15.09.2008 reprezintă, de fapt, titlul cu anterioritate fata de cel al paraţilor, respectiv, hotărârea judecătoreasca din 10.12.2014, care, cum a mai arătat, produce efecte doar pentru viitor.

În drept s-au invocat disp. art. 563 alin. 3 C. civ. şi art. 68 C. pr. civ. în ceea ce priveşte calitatea societăţii S.C. E. SRL.

În dovedirea acţiunii reclamantul a depus în copie la dosar: contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1012/27.03.2015, contractul de vânzare-cumpărare nr. 109/15.09.2008, act adiţional din 01.09.2008, certificat înregistrare acţiuni, certificat atestare fiscală, factura fiscală nr. 901/28.02.2105, extrase cont, chitanţa nr. 351, contractul de vânzare-cumpărare din 18.06.1998,  sentinţa nr. 1787/15.12.2004 a Tribunalului P., decizia nr. 79/2005 a C.A.P., decizia nr. 1707/2006 a ICCJ, sentinţa civilă nr. 1403/17.04.2014 a Judecătoriei C., decizia nr. 1743/2014 a Tribunalului P., încheierea nr. 7905 a BCPI C., extrase carte funciară, încheiere de reexaminare nr. 14726 a BCPI C., sentinţa civilă nr. 1559/2014 a Judecătoriei C., decizia penală nr. 140/2010 a Judecătoriei Târgu M.

Prin rezoluţia din 30.10.2015 instanţa a dispus comunicarea acţiunii şi a înscrisurilor către pârâţi conform disp. art. 201 alin. 2 C. pr. civ. şi întrucât nu s-a formulat întâmpinare s-a dispus fixarea primului termen de judecată.

La 18.12.2015 reclamantul şi-a precizat acţiunea prin care a arătat că înţelege să se judece cu SC E. SRL în calitate de intervenient forţat, ce poate pretinde aceleaşi drepturi ca şi reclamantul.

În drept această cerere a fost întemeiată pe disp. art. 69 C. pr. civ.

Prin încheierea de şedinţă din 15.01.2016 instanţa a încuviinţat în principiu cererea de intervenţie formulată de reclamant şi s-a dispus introducerea acestuia în cauză în calitate de intervenient cu poziţie procesuală de reclamant, conform art. 68, 70 C. pr. civ.

Intervenitul SC E. SRL a formulat întâmpinare prin care a arătat că este de acord cu admiterea cererii introductive.

În motivarea întâmpinării se arată că reclamantul a avut calitatea de asociat al societăţii E. SRL, pana la data de 01.09.2008, când a cesionat toate părţile sociale pe care le deţinea, renunţând astfel la calitatea de asociat si administrator, prin încheierea actului adiţional cu data certa nr. 2320, care a fost menţionat la ORC P. sub nr. 74014/04.09.2008, in baza încheierii judecătorului delegat nr. 10638.

Bunul in litigiu, revendicat de reclamant, respectiv, activul spaţiu comercial - magazin nr. 88 Patiserie, situat in C., bd. Carol I nr. 84 bl. 20D, jud. P., a fost dobândit de ea prin cumpărare de la SC P. SA C., in baza contractului aut. nr. 2454/1998, fiind transcris in registrul de transcripţiuni - inscripţiuni ţinut de Judecătoria C. la nr. 4500/1998 si, ulterior, intabulat in CF nr. 280/1-Municipul C..

Prin contractul de vânzare cumpărare aut. la nr. 4581/17.10.2002, acest bun a fost vândut către VDM, căsătorita cu pârâtul FT, dreptul lor de proprietate, in cote indivize de cate 1/2 fiind înscris in CF nr. 280/III- municipiul C..

Prin sentinţa civila nr. 1787/15.12.2004 pronunţata de Tribunalul P. in dosar nr. 6500/2004, schimbata in parte prin decizia definitiva nr. 79/04,03.2005 pronunţata de Curtea de Apel P. in dosar nr. 1040/2005, ultima hotărâre fiind menţinută irevocabil prin decizia nr. 1707/18.05.2006 pronunţata de ICCJ in dosar nr. 6843/1/2005, s-a dispus constatarea nulităţii absolute a contractului autentic de vânzare cumpărare încheiat între ea si V. D. M.

Prin aceleaşi hotărâri, s-a dispus si constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare având acelaşi obiect, pe care l-a încheiat cu V. D. M., printr-un înscris sub semnătura privata nr. 88/17.10.2002, precum si radierea din cartea funciara a dreptului de proprietate al cumpărătoarei din cele doua acte.

Ulterior, la data de 30.11.2007, VDM a decedat, moştenitorii săi fiind pârâţii, soţul supravieţuitor, FT si fiica sa, UR, conform certificatului de moştenitor nr. 421/05.11.2008 eliberat de BNP M. C. si M. P.

La data de 15.09.2008, conform înţelegerii intervenite cu reclamantul la momentul retragerii sale din societate, a încheiat cu acesta un contract de vânzare cumpărare materializat sub forma unui înscris sub semnătura privata având ca obiect activul comercial in litigiu.

La acel moment, contractele încheiate cu V. D. M. fuseseră declarate nule absolut prin hotărâre judecătoreasca irevocabila si se aflau încă in curs de soluţionare plângeri penale pe care le formulase atât aceasta, iar, după deces, le-a continuat moştenitorii săi, împotriva fostul administrator si asociat U. D., cat si împotriva mai multor alte persoane de la societate, precum si împotriva avocaţilor si unui notar public.

Acesta a fost unul dintre motivele pentru care a fost încheiat contractul de vânzare intre ei si reclamant, cel din urma înţelegând sa preia si bunul pana la finalizarea proceselor penale, întrucât, era principalul suspect de săvârşirea unor infracţiuni apreciate generic ca fiind grave in legătura cu tranzacţia încheiata anterior cu V. D. M.

Un alt considerent pentru care a fost încheiat contractul cu reclamantul 1-a reprezentat faptul ca, in aceasta modalitate, se reglau raporturile financiare cu societatea, in urma retragerii sale din societate, sub condiţia ca bunul sa fie liberat de orice litigiu.

La data de 12.04.2010, prin decizia penala nr. 140/R a Tribunalului M., prin care a fost respins recursul declarat de pârâţi, fiind menţinută sentinţa penala nr. 132/20.10.2009 a Judecătoriei S., procesul penal a fost finalizat.

Mai menţionează ca, procesul civil ce a avut ca finalitate constatarea nulităţii absolute a contractelor care au fost încheiate pentru acelaşi bun cu V. D. M. a fost declanşat din cauza faptului ca aceasta nu plătise preţul integral convenit si, cu intenţia clara de a îi înşela, pe parcursul unui interval de aproximativ 10 zile, a întreprins mai multe acţiuni despre scopul cărora, a avut reprezentarea exacta de abia ulterior

Intervenienta prezintă pe larg modalitatea de încasare a preţului urmare a tranzacţiilor încheiate cu V. D. M. şi concluzionează că aceasta pentru a o înşela şi pentru a nu achita preţul integral a plătit la data semnării contractelor suma totală de 53.500 USD şi în realitate, nu a  încasat nici măcar preţul unitar, dar au fost nevoiţi sa vireze către bugetul de stat si suma reprezentând TVA, colectata conform facturii fiscale, deşi, nu o încasase.

In total, prejudiciul care le-a fost cauzat prin aceste manopere dolosive, a fost si este, in echivalent, de 13.735 USD.

După rămânerea irevocabila a hotărârii judecătoreşti prin care s-a constatat nulitatea absoluta a celor doua contracte, societatea a reînregistrat in patrimoniul activul comercial ce a făcut obiectul acestora si a declarat la autorităţile fiscale deţinerea acestuia fiind luaţi din nou in evidenta ca plătitori de impozite legale aferente.

De asemenea, in baza hotărârii irevocabile, a solicitat OCPI P. - BCPI C. înscrierea dreptului de proprietate in cartea funciara, cerere care a fost admisa.

In perioada 19.01.2015- 28.02.2015, reclamantul, prin transferuri bancare si depuneri la casierie, le-a plătit preţul de 135.000 lei pentru bunul in litigiu, preţ care fusese stabilit prin contractul încheiat la 15.09.2008 si le-a cerut sa încheie si un contract de vânzare cumpărare in forma autentica.

Face precizarea ca, forma autentica nu era obligatorie pentru valabilitatea acestei tranzacţii, deoarece, bunul este reprezentat de o clădire, fără teren, fiind suficient ca titlu translativ de proprietate contractul care fusese încheiat printr-un înscris sub semnătura si privata si factura fiscala emisa după încasarea preţului convenit cu cumpărătorul, reclamantul din prezenta cauza. Cu toate acestea, a acceptat sa încheie cu acesta si contractul care a fost autentificat la nr. 1012/27.03.2015 de BN P.M.C., cu atât mai mult cu cât, nu au existat nici un fel de impedimente pentru aceasta operaţiune.

Arătă ca, la cererea notarului public, BCPI C. a comunicat extras de carte funciara pentru vânzare bun, din care rezulta ca acesta este înscris in cartea funciara, noi fiind titularii dreptului de proprietate, ca nu erau notate interdicţii, sarcini, ori litigii. De asemenea, a prezentat notarului public si certificat de atestare fiscala din care rezulta ca figurează înscrişi in rolul fiscal cu bunul respectiv, impozitele si taxele pentru acesta fiind achitate la zi.

Prin încheierea de şedinţă din 29.01.2016, în temeiul disp. art. 413 alin. 1 pct. 1 C. pr. civ., s-a dispus suspendarea cauzei până la soluţionarea definitivă a dosarului nr. 3726/204/2015 al Judecătoriei C..

Împotriva acestei încheierii s-a formulat recurs de reclamant, recurs soluţionat de Tribunalul P. prin decizia civilă nr. 170/19.05.2016, prin care s-a respins recursul ca nefondat.

Cu ocazia soluţionării acestei căii de atac pârâţii FT şi UR, au formulat cerere de repunere în termen şi întâmpinare (f. 39-43).

În motivarea cererii de repunere în termen s-a arătat de pârâţi că au domiciliul în Italia, iar comunicarea actelor nu s-a realizat la acest domiciliu şi nici la domiciliul ales din România. Astfel au aflat de dosar la data de 06.04.2016 de pe portalul instanţelor de judecată.

Pe calea întâmpinării pârâţii solicită respingerea acţiunii şi invocă excepţia inadmisibilităţii acţiunii în revendicare imobiliară având în vedere că autoarea lor V. D. M. a achiziţionat prin adjudecare spaţiul pe care îl deţin cu titlu valabil, conform sentinţei civile nr. 1403/2014, sentinţă irevocabilă prin respingerea cererii de revizuire.

Se mai invocă de pârâţii şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului motivat de faptul că nu este proprietarul tabular al imobilului revendicat.

Pe fond solicită respingerea acţiunii întrucât se prezintă succesiunea actelor încheiate cu privire la imobil şi se apreciază că reclamantul dă dovadă de rea-credinţă.

Se mai prezintă de pârâţii în ordine cronologică şi dosarele înregistrate pe portalul instanţelor şi se menţionează că intervenienta SC E. SRL nu mai deţinea dreptul de proprietate asupra imobilului de la data de 14.10.2002, data adjudecării acestuia de autoarea lor.

După încasarea preţului intervenienta a manifestat rea-credinţă, iar ei nu au putut pe cheltuiala lor să obţină un titlu valabil, sancţiunea pentru neîndeplinirea acestei obligaţii de către intrevenientă a reprezentat-o sentinţa civilă nr. 1403/2014 a Judecătoriei C..

În drept s-au invocat disp. Legii nr. 7/1996.

La 28.12.2016 s-a formulat de reclamant cerere de repunere pe rol a cauzei, s-a fixat termen de judecată, iar în şedinţa din 31.03.2017 a fost pusă în discuţie cererea de repunere în termen formulată de pârâţii, constatându-se întemeiată această cerere numai în ceea ce-l priveşte pe pârâtul FT.

Tot în cadrul acestei şedinţe de judecată au fost încuviinţate părţilor probe cu înscrisuri şi interogatoriul părţilor, iar la acest termen de judecată s-au luat interogatorii părţilor.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa a reţinut următoarele:

Prin prezenta cerere reclamantul U. D. solicită obligarea pârâţilor FT şi UR, să-i lase în deplină proprietate şi posesie imobilul spaţiu comercial, situat în mun. C.,  motivat de faptul că a dobândit dreptul de proprietate asupra acestuia prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 109/15.09.2008 şi contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1012/27.03.2015, de la intervenienta SC E. SRL.

Pârâţii opun reclamantului sentinţa civilă nr. 1403/17.04.2014 a Judecătoriei C. prin care s-a constatat valabilitatea convenţiei de vânzare-cumpărare din 14.10.2002 dintre SC E. SRL şi autoarea lor.

Prin întâmpinarea formulată pârâţii au invocat excepţia inadmisibilităţii acţiunii în revendicare justificat de faptul că autoarea lor V. D. M., a achiziţionat prin adjudecare spaţiul pe care îl deţin cu titlu valabil conform sentinţei civile nr. 1403/2014 a Judecătoriei C. rămasă definitivă şi irevocabilă.

Faptul că şi pârâţii invocă în apărarea lor un titlu de proprietate nu conduce la inadmisibilitatea acţiunii în revendicare, acţiune în cadrul căreia există şi posibilitatea ca ambele părţi să prezinte titluri de proprietate, ca în prezenta speţă. În această situaţie instanţa va proceda la compararea titlurilor şi nicidecum prezenta acţiune nu este inadmisibilă, motiv faţă de care instanţa va respinge această excepţie ca neîntemeiată.

Instanţa a respins ca neîntemeiată şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului, invocată tot de pârâţi, pentru următoarele considerente:

Calitatea procesuală este o condiţie de exercitare a acţiunii civile şi ea este dată de identitatea dintre părţi şi subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecăţii potrivit art. 36 C. pr. civ.

Reclamantul este obligat să justifice atât calitatea sa procesuală activă, cât şi calitatea procesuală pasivă a pârâtului, prin chiar cererea de chemare în judecată potrivit art. 194 lit. c şi d C. pr. civ.

Acţiunea în revendicare este acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar, însă astfel aşa cum mai sus s-a reţinut ambele părţi invocă în apărare titluri de proprietate, iar reclamantul se consideră proprietar în baza celor 2 contracte de vânzare mai sus menţionate.

În această situaţie reclamantul justifică în cauză calitate procesuală activă instanţa urmând a respinge şi această excepţie ca neîntemeiată.

Pe fond instanţa a constatat că ambele părţi prezintă titluri de proprietate cu privire la imobilul din litigiu, aşa cum mai sus s-a reţinut, astfel că se va proceda la compararea titlurilor, urmând a se stabili care dintre părţi are un drept preferabil care provine de la adevăratul proprietar, a se identifica, pe cât posibil, momentul la care a intervenit în trecut o încălcare a dreptului de proprietate de către un subiect de drept, asemenea încălcare fiind certă de vreme ce nu pot exista doi titulari ai dreptului de proprietate asupra aceluiaşi bun, exceptând bineînţeles modalităţile juridice ale acestui drept, problemă care însă nu s-a pus în cauză.

Reclamantul invocă în dovedirea dreptului de proprietate asupra imobilului spaţiu comercial, situat în mun. C., jud. P., două convenţii, şi anume contractul de vânzare-cumpărare nr. 109/15.09.2008 şi contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1012/27.03.2015, ambele încheiate cu intervenienta SC E. SRL.

Susţine că are un drept preferabil întrucât bunul în litigiu este o construcţie, astfel că pentru validitatea transmiterii dreptului de proprietate asupra acesteia nu este necesară forma autentică şi pe cale de consecinţă înscrisul sub semnătură privată încheiat cu vânzătoarea, respectiv cu intervenienta SC E. SRL, este un act valabil şi este anterior titlului de proprietate al pârâţilor.

Însă analizând înscrisul sub semnătură privată, intitulat de părţi contract de vânzare-cumpărare nr. 109/15.09.2008 se constată în primul rând  faptul că acesta a fost încheiat la doar 2 săptămâni după ce prin actul adiţional din 01.09.2008 (f. 17-19), reclamantul U. D., în calitate de asociat unic al SC E. SRL, şi-a cesionat părţile sociale şi s-a retras din această calitate ce o deţinea în cadrul societăţii, pentru ca ulterior să încheie această convenţie cu SC E. SRL.

Prin această convenţie intervenienta SC E. SRL, proprietara la acel moment a imobilului cu destinaţia de spaţiu comercial situat în mun. C., s-a obligat să transmită cumpărătorului (reclamantului) dreptul de proprietate asupra acestui imobil.

Aşadar în art. 2.1 din convenţie se arată că „vânzătorul se obligă să transmită în proprietate cumpărătorului dreptul de proprietate.

Prin art. 3.1 părţile au stabilit preţul vânzării la suma de 135.000 lei ce urma a fi plătit cel mai târziu până la data la care îi va fi efectiv predată cumpărătorului posesia asupra bunului.

De asemenea la art. 4.1 vânzătorul s-a obligat să întreprindă toate demersurile necesare în vederea înscrierii dreptului său de proprietate asupra bunului în cartea funciară liber de orice sarcini, notări sau interdicţii; să-i predea cumpărătorului toate actele care dovedesc dobândirea şi deţinerea leagă a bunului în patrimoniul său; să întreprindă demersuri pentru reluarea posesiei asupra bunului şi să nu încheie nici un fel de convenţii prin care să înstrăineze dreptul de proprietate sau dezmembrăminte ale acestuia. Iar la art. 4.3 părţile s-au obligat să încheie contractul în formă autentică în maxim 7 ani de la data semnării convenţiei.

Toate aceste menţiuni conduc la concluzia că prezenta convenţie nu reprezintă un veritabil contract de vânzare-cumpărare, ci un antecontract prin care părţile s-au obligat să încheie contractul de vânzare în formă autentică la o dată ulterioară, respectiv în termen de maxim 7 ani.

Această concluzie rezultă indubitabil din existenţa în cuprinsul înscrisului a menţiunilor reţinute,  menţiuni, respectiv obligaţii ale părţilor care sunt inutile într-un contract de înstrăinare, astfel interzicerea unei noi înstrăinări, obligaţia vânzătorului de înscriere în cartea funciară imobilul, or în situaţia transmiterii dreptului de proprietate către cumpărător nu se mai impune înscrierea în cartea funciară a imobilului de către vânzător şi nicidecum nu mai poate proceda la o altă înstrăinare din moment ce bunul a ieşit din patrimoniul său.

De asemenea şi obligaţiile stabilite la art. 5.3 şi 5.4 ce reprezintă clauze de dezicere, pentru situaţia în care vreuna dintre părţi va refuza încheierea contractului, clauze ce nu se regăsesc în cadrul unui contract de vânzare-cumpărare fiind lipsite de eficienţă juridică, aceste clauze fiind specifice antecontractelor.

Singura menţiunea din convenţie ce este specifică contractului de vânzare-cumpărare este cea de la art. 5.1 în care se menţionează faptul că transmiterea proprietăţii operează de drept la data semnării contractului.

Însă instanţa are în vedere regulile privind interpretarea contractelor.

În acest sens se au în vedere disp. art.  102 din Legea nr. 71/2011 ce stabileşte „Contractul (antecontractul fiind tot o convenţie) este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa.”, astfel că prezentei convenţii analizate îi sunt aplicabile dispoziţiile vechiului Cod civil.

Revenind la interpretarea contractului aceasta apare, deseori, în strânsă legătură cu operaţia de calificare juridică a contractului, iar una dintre regulile de interpretare a contractelor o reprezintă interpretarea coordonată a clauzelor contractului, clauzele contractului alcătuiesc un întreg. De aceea ele nu pot fi desprinse de contextul în care se încadrează. Acest aspect rezultă din prev. art. 982 C. civ. ce dispune că toate clauzele convenţiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăruia înţelesul ce rezultă din actul întreg.

În aceste condiţii instanţa constată că din ansamblul clauzelor inserate în convenţia nr. 109 rezultă că părţile la momentul respectiv nu au încheiat un contract propriu-zis de vânzare-cumpărare, ci un antecontract de vânzare-cumpărare prin care s-au obligat să încheie ulterior contractul de vânzare-cumpărare, însă faţă de evoluţia ulterioară a situaţiei de fapt, a demersurilor juridice ale pârâţilor încearcă să dea o altă interpretare a acestei convenţii.

Ori faţă de cele anterior reţinute instanţa nu poate constata ca fiind un act de proprietate al reclamantului această convenţie încheiată la 15.09.2008.

De altfel dacă situaţia prezentată de reclamant în sensul că ar fi dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu prin acest înscris, pentru care într-adevăr nu este necesară forma autentică, pentru care motiv au încheiat un alt contract la data de 27.03.2015, de data aceasta în formă autentică.

De asemenea susţinerea reclamantului potrivit căreia nu a încheiat convenţia iniţială la notariat întrucât imobilul nu era încă în stăpânirea vânzătoarei  SC E. SRL, este de asemenea irelevantă întrucât nici la momentul 27.03.2015, dar nici în prezent vânzătoarea nu are posesia imobilului.

Nici celelalte motive invocate de reclamant nu justifică neîncheierea convenţiei în formă autentică la data de 15.09.2008, dar nici încheierea contractului în formă autentică la data de 27.03.2015.

De altfel intervenienta SC E. SRL a procedat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1012, deşi cunoştea faptul că prin sentinţa civilă nr. 1403/17.04.2014  a Judecătoriei C. se constatase în mod definitiv valabilitatea unei alte convenţii încheiate cu autoarea pârâţilor cu privire la acelaşi imobil.

Aşa fiind susţinerile acesteia din întâmpinare, din concluziile scrise în sensul că încă din 2004 a fost unica proprietară a spaţiului comercial, că din data de 01.09.2008 reclamantul nu a mai avut nicio legătură cu societatea, că nu s-ar fi achitat preţul, că ar fi fost înşelată de V. D. M. autoarea pârâţilor, nu pot fi luate în considerare, în condiţiile în care a manifestat în mod evident rea-credinţă, ascunzând reclamantului adevărata situaţie juridică a imobilului, acceptând să încheie un contract în formă autentică cu privire la un imobil ce făcuse obiectul unei judecăţii civile, dar şi faţă de faptul că unele dintre aspectele prezentate au fost lămurite prin hotărârii judecătoreşti anterioare.

Cu referire la imobilul în litigiu se constată că situaţia juridică anterioară a acestuia este detaliat prezentată în sentinţa nr. 1403/17.04.2014 a Judecătoriei C..

Se arată în această hotărâre că defuncta V. D. M. a participat la licitaţia organizată de intervenienta din prezenta cauză SC E. SRL la data de 14.10.2002, în calitate de proprietar al spaţiului comercial , fiind declarată câştigătoare, conform procesului-verbal  nr. 125/14.10.2002, întrucât a oferit suma solicitată de 51.400 $ fără TVA, suma ce s-a stabilit a fi achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, părţile prevăzând că în suma oferită la licitaţie nu intra şi cheltuielile legate de perfectarea actelor de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, s-a apreciat de instanţa de judecată, că respectiva convenţie din data de 14.10.2002 avea valoarea unei promisiuni de vânzare cumpărare.

S-a mai reţinut că între V. D. M. şi SC E. SRL cu privire la acelaşi bun au fost încheiate la data de 17.10.2002 două contracte de vânzare – cumpărare, unul  sub semnătură privată, în care a fost menţionat ca şi preţ de vânzare suma de 56.500 USD, înregistrat sub nr. 88 şi altul în formă autentifică, la Biroul Notarial S. V. – I. M., pentru un preţ de 274.890.000 ROL,  sub nr. 4581. La aceeaşi dată  societatea a emis pe numele lui V. D. M. factura  nr. 9089452/17.10.2002, în valoare de 1.875.800.000 ROL (fără TVA) ce a fost achitată conform chitanţelor nr. PH ALD 5164251/17.10.2002, PH ALD 5164252/17.10.2002 şi PH ALD 5164253/29.10.2002.

Întrucât în contractul autentic a fost menţionat un preţ mai mic decât în contractul sub semnătură privată, prin sentinţa civilă nr. 1787/15.12.2004 pronunţată de Tribunalului P., modificată în parte prin admiterea apelului prin decizia civilă nr. 79/04.03.2005 a Curţii de Apel Ploieşti, rămasă irevocabilă prin respingerea recursului conform deciziei nr. 1707/18.05.2006 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie s-a constatat nulitatea celor două contracte de vânzare cumpărare sus menţionate şi s-a dispus radierea dreptului de proprietate al defunctei asupra imobilului spaţiu comercial.

Pentru aceste considerente acţiunea pârâţilor ce a format obiectul dosarului nr. 6664/204/2013 a fost admisă în parte şi s-a constatat valabilitatea convenţiei de vânzare cumpărare din data de 14.10.2002 dintre SC E. SRL, în calitate de promitent vânzător, şi V. D. M., în calitate de promitent cumpărător, cu privire la spaţiul comercial, pentru preţul de 51.400 USD, fără TVA, achitat integral, urmând ca prezenta hotărâre să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Această sentinţă a rămas definitivă prin admiterea în parte a apelului de către Tribunalul P. prin decizia civilă nr. 1743/10.12.2014, prin care s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor (pârâţii din prezenta cauză), în ceea ce priveşte un alt capăt de cerere privind constatarea dreptului lor de proprietate, motivat de faptul că aceştia au arătat prin cererea introductivă că la momentul formulării acţiunii nu sunt proprietarii imobilul, s-a menţinut în rest sentinţa, astfel că la data de 10.12.2014 aceasta a rămas definitivă.

Cu toate acestea la 27.03.2015 se încheie de intervenienta SC E. SRL contractul de vânzare-cumpărare nr. 1012, profitând de faptul că pârâţii nu şi-au întabulat dreptul de proprietate în cartea funciară.

De asemenea în mod neîntemeiat se susţine de reclamant şi de intervenientă faptul că autoarea pârâţilor nu ar fi achitat în integralitate preţul imobilului, întrucât în cauza nr. 6664/204/2013 s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat faptul că acest preţ a fost achitat şi, deşi s-au anulat cele două contracte de vânzare – cumpărare încheiate anterior între aceleaşi părţii, contractul sub semnătură privată nr. 88/17.10.2002 şi contractul în formă autentică nr. 4581/17.10.2002, preţul nu a fost restituit de către SC E. SRL autoarei pârâţilor V. D. M.

Aşa fiind toate aceste susţineri ale reclamantului, de conivenţă evidentă cu intervenienta, sunt lipsite de suport probator şi contrare celor stabilite prin sentinţa civilă nr. 1403/2014 a Judecătoriei C.

În ceea ce priveşte decizia civilă nr. 235/13.02.2017 a Tribunalului P. prin care s-a admis apelul petentului U. D. şi s-a dispus intabularea dreptului său de proprietate conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 1012/27.03.2015, precum şi decizia nr. 206/07.02.2017 a Tribunalului P. prin care s-a admis apelul lui SC E. SRL şi U. D. şi s-a respins plângerea împotriva încheierii de carte funciară, nu au nicio relevanţă în prezenta cauză.

Aceste 2 cauze, în care s-au admis apelurile părţilor, au avut ca obiect plângerii împotriva încheierilor de carte funciară prin care s-a respins de Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară C. cererea acestora de intabulare a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu.

Instanţa apreciază aceste litigii ca nerelevante în prezenta cauză întrucât  conform art. 1 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 cadastrul şi cartea funciară formează un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică, de importanţă naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al ţării şi scopul acestui sistem este determinarea informaţiilor tehnice, economice şi juridice referitoare la imobile, precum şi  asigurarea publicităţii drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice, precum şi a oricăror altor raporturi juridice, prin cartea funciară.

De asemenea la art. 2 alin. 2 lit. d din acelaşi act normativ se arată că prin sistemul integrat de cadastru şi carte funciară se realizează publicitatea imobiliară, care asigură opozabilitatea drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice, precum şi a oricăror raporturi juridice supuse publicităţii, referitoare la imobile.

Nu în ultimul rând se au în vedere şi disp. art. 44 din Legea nr. 7/1996 ce stabilesc că „Orice neînţelegeri cu privire la identificarea şi măsurarea parcelelor de teren, precum şi cu privire la proprietarii acestora, se vor soluţiona de către instanţele judecătoreşti.”

Aşadar la acest moment înscrierea în cartea funciară are numai efect de opozabilitate faţă de terţi, iar nu efect constitutiv (art. 56 din Legea nr. 71/2011 - dispoziţiile noului Cod civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective).

Reluând, se constată că reclamantul invocă în susţinerea acţiunii convenţia nr. 109/15.09.2008 şi contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1012/27.08.2015, iar pârâţii sentinţa civilă nr. 1403/17.04.2014 a Judecătoriei C..

Aşa cum mai sus s-a reţinut convenţia încheiată la 15.09.2008 nu reprezintă un contract de înstrăinare prin care s-a transmis de către vânzătoarea SC E. SRL dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, ci un antecontract prin care s-a stabilit încheierea în viitor a contractului în formă autentică, condiţionat de lămurirea situaţiei juridice a imobilului în litigiu.

De altfel la acel moment nici nu se achitase preţul, ci reclamantul a efectuat plata acestuia abia la 28.02.2015 (f.22-23), şi acesta evident cunoştea situaţia imobilului, în condiţiile în care cu numai 2 săptămâni în urmă fusese asociatul unic al SC E. SRL.

Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1012/27.03.2015 este ulterior sentinţei civile nr. 1403/17.04.2014 a Judecătoriei C., şi chiar dacă prin sentinţa civilă nr. 1891/13.05.2016 a Judecătoriei C. s-a respins cererea pârâţilor din prezenta cauză, de anulare a acestui contract, instanţa apreciază ca fiind preferabil titlul pârâţilor.

De altfel prin sentinţa civilă nr. 1891/13.05.2016 a Judecătoriei C. s-a reţinut faptul că în privinţa relei-credinţe a SC E. SRL nu se pot face discuţii, fiind evident că aceasta cunoştea în momentul încheierii contractului nr. 1012/2015 conţinutul sentinţei civile nr. 1403/2014, iar în privinţa lui U. D. nu s-a făcut dovada relei-credinţe la momentul încheierii acestuia contract.

Aşa fiind deşi contractul a rămas valabil încheiat, intervenienta vânzătoare – SC E. SRL a manifestat cu certitudine rea-credinţă şi a înstrăinat un bun ce nu mai exista în patrimoniul său, ceea ce nu este cazul pârâţilor care au obţinut prin autoarea lor, confirmarea modalităţii concrete prin care imobilul a ajuns, mai întâi în posesia, şi apoi şi în proprietatea lui Vlad Daniela Maria.

Faptul că reclamantul şi SC E. SRL exprimă aceleaşi puncte de vedere, ca şi faptul că reclamantul cunoştea că spaţiul comercial încă nu se afla în posesia societăţii (răspunsul la întrebarea nr. 10) şi deci aceasta nu este încă în măsură să-i-l predea aşa cum s-a obligat prin convenţia nr.109/15.09.2008, conduce la concluzia că acesta a acceptat şi asumat riscul unei situaţii juridice incerte cu privire la imobil.

În concluzie instanţa apreciază ca fiind preferabil titlul pârâţilor, respectiv sentinţa civilă nr. 1403 pronunţată la 17.04.2014 de Judecătoria C., rămasă definitivă, în ceea ce priveşte valabilitatea convenţiei de vânzare-cumpărare din 14.10.2002, pentru cele mai sus reţinute, respectiv pentru faptul că aceasta este anterioară contractului nr. 1012/2015, pârâţii se află în posesia imobilului şi au manifestat bună-credinţă în exercitarea calităţii de proprietari.

De altfel se constată şi faptul că SC E. SRL, anterior încheierii contractului nr. 1012/27.03.2015, dar ulterior pronunţării sentinţei nr. 1403/17.04.2014, a formulat şi o cerere în evacuare a pârâţilor, şi prin sentinţa civilă nr. 1559/08.05.2014, cererea de evacuare a fost respinsă ca neîntemeiată.

Aşadar chiar dacă contractul încheiat în formă autentică nr. 1012/2015 nu a fost desfiinţat, în spiritul echităţii, adevărului şi bunei-credinţe, nu se poate da eficienţă acestuia, atitudinea intervenientei SC E. SRL fiind necorespunzătoare principiilor menţionate, înstrăinând un bun ce nu-i mai aparţinea, iar reclamantul U. D., având la dispoziţie alte căi legale de a-şi recupera eventualele prejudicii.

În ceea ce priveşte susţinerea reclamantului şi intervenientei în sensul că hotărârea judecătorească nr. 1403/17.04.2014 nu îi este opozabilă reclamantului, nefiind parte în acea cauză, instanţa are în vedere disp. art. 434 C. pr. civ. potrivit cărora  hotărârea judecătorească are forţa probantă a unui înscris autentic.

De asemenea conform art. 435 alin. 2 C. pr. civ. hotărârea este opozabilă oricărei terţe persoane atât timp cât aceasta nu face, în condiţiile legii,  dovada contrară.

În considerarea celor anterior reţinute, faţă de dispoziţiile legale analizate, instanţa a respins excepţiile şi acţiunea formulată ca neîntemeiate, ca şi cererea de intervenţie.

Domenii speta

Spete similare