Ieşire din indiviziune şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare

Pe rol, soluţionarea acţiunii civile formulate de reclamantul AI  în contradictoriu cu pârâţii BS , BG  şi BF , având ca obiect ieşire din indiviziune şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică a răspuns pârâtul BG , lipsă fiind celelalte părţi.

Procedura de citare a fost legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, care a învederat instanţei obiectul cauzei, stadiul procesual, modalitatea de realizare a procedurii de citare cu părţile, precum şi faptul că reclamantul nu a depus la dosarul cauzei dovada îndeplinirii condiţiilor cerute de art. 5 din Legea nr. 17/2014.

Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, a acordat cuvântul asupra  fondului cauzei.

Pârâtul, având cuvântul, a arătat că solicită să se soluţioneze prezenta cauză, fiind de acord cu pretenţiile reclamantului.

Constatând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt şi temeiurile de drept ale cauzei, a rămas în pronunţare asupra fondului cauzei.

INSTANŢA,

Prin cererea formulată şi înregistrată pe rolul Judecătoriei B  la data de 07.11.2018 sub nr. 2235/184/2018, reclamantul AI  i-a chemat în judecată pe pârâţii BS , BG  şi BF , solicitând instanţei partajarea terenurilor din titlul de proprietate nr. 15809/28/13.06.1996 şi atribuirea în lotul pârâtului BG  a terenului situat în T15/3, P13, înscris în CF nr. 255 a localităţii B . Totodată, a solicitat instanţei pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti prin care să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea având ca obiect terenul menţionat mai sus.

În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că la data de 19.04.2002, în calitate cu cumpărător, a încheiat un înscris sub semnătură privată cu pârâtul BG , în calitate cu vânzător, având ca obiect terenul situat în T15/3, P13, înscris în CF nr. 255 a localităţii B , judeţul Olt, în prezenţa martorilor SV  şi VV , teren pentru care a plătit suma de 1700 lei. A mai arătat că la data întocmirii respectivului înscris, titlul de proprietate nu era emis, iar pârâtul BG  l-a asigurat că acea parcelă este proprietatea sa exclusivă, de pe urma defunctului Bacriş Nicolae. De asemenea, a precizat că pe titlul de proprietate emis au fost trecuţi şi fraţii acestuia, motiv pentru care solicită ieşirea din indiviziune a pârâţilor cu privire la terenurile înscrise, atribuirea în lotul pârâtului BG  a terenului situat în T15/3, P13, înscris în CF nr. 255 a localităţii B  şi constatarea de către instanţă ca fiind intervenită vânzarea cumpărarea pentru acea parcelă de teren. Totodată, a precizat că de la data încheierii înscrisului sub semnătură privată şi până în prezent, s-a comportat ca un adevărat proprietar, în sensul că a achitat taxele şi impozitele aferente terenului.

Reclamantul a precizat că a încercat să perfecteze contractul în formă autentică, însă s-a lovit de refuzul permanent al pârâţilor. A mai precizat că în anul 2018, ca urmare a înscrierii în cartea funciară, a constatat că terenul în cauză nu era proprietatea exclusivă a pârâtului BG , iar pentru realizarea vânzării-cumpărării în formă autentică era necesar şi acordul pârâţilor BS  şi BF . În acest sens, a precizat că i-a notificat pe pârâţi cu privire la obligaţia de a se prezenta în data de 22.05.2018 la sediul notarului public DV , în vederea perfectării actelor, dar aceştia nu s-au prezentat. În continuare, reclamantul a expus dispoziţiile art. 678 alin. 1, art. 680 alin. 1 şi alin. 2 şi art. 676 alin. 1 din Codul civil. A menţionat că pe titlul de proprietate indicat sunt trei parcele aproximativ egale. A precizat că, chiar dacă promisiunea nu se confundă cu vânzarea propriu-zisă, elementele esenţiale ale acesteia (lucrul vândut şi preţul) trebuie să fie convenite de părţi încă de la data promisiunii. A mai precizat că, atât sub imperiul vechii reglementări, cât şi din perspectiva actualului Cod civil, promisiunea trebuie să conţină toate clauzele esenţiale ale contractului promis, în lipsa cărora promisiunea nu ar putea fi executată. În situaţia prezentată, a precizat că promitentul-vânzător îşi asumă obligaţia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare şi de a transmite proprietatea asupra întregului imobil, deşi, la momentul încheierii promisiunii de vânzare, el deţine doar o cotă parte ideală din dreptul de proprietate.

A menţionat că, pentru a-şi putea executa promisiunea de vânzare a întregului bun, promitentul-vânzător ar trebui ca, anterior încheierii contractului promis, să devină proprietar exclusiv al bunului, fie prin partaj, fie printr-o altă modalitate juridică, întrucât în situaţia în care ar încheia totuşi un contract de vânzare pentru întregul bun, deşi nu este proprietar decât pe o cotă parte, ar nesocoti principiul instituit de art. 641 alin. 4 din Codul civil. A menţionat că, potrivit prevederilor actualului Cod civil, sancţiunea actului juridic încheiat cu încălcarea acestui principiu este inopozabilitatea actului faţă de coproprietarul care nu a consimţit, expres sau tacit, la încheierea acestuia.

În drept, reclamantul a invocat dispoziţiile art. 676, art. 678, art. 1279 alin. 3 şi art. 1669 alin. 1 din Codul civil.

Pentru dovedirea acţiunii, reclamantul a depus la dosarul cauzei copia înscrisului sub semnătură privată intitulat „Chitanţă”, extras de carte funciară, copia adresei nr. 815/25.04.2018 emise se Primăria R , adeverinţa nr. 644/20.02.2018 emisă de Primăria B , copia titlului de proprietate nr. 15809/28/01.08.2002, copii de pe actele de identitate ale părţilor, copie de pe certificatul de căsătorie seria C7 nr. 769150, notificările transmise pârâţilor, precum şi confirmările de primire a acestora.

Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru de 593 lei.

Deşi au fost legal citaţi cu această menţiune, pârâţii nu au depus la dosarul cauzei întâmpinare. Pârâtul BG  s-a prezentat în faţa instanţei unde s-a arătat de acord cu admiterea acţiunii, recunoscând susţinerile reclamantului.

În cauză au fost încuviinţate şi administrate proba cu înscrisuri, proba testimonială cu martorii VV  şi SV , precum şi proba cu interogatoriul pârâtului BG .

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Prin înscrisul sub semnătură privată denumit ”Chitanţă”, nedatat, (fila 6)  reclamantul s-a înţeles cu pârâtul BG  să cumpere de la acesta  o suprafaţa de 6700 mp teren, fără ca identificarea respectivei suprafeţe să se fi făcut în concret, fiind doar specificat că terenul se află în punctul „topile doi”.

Ulterior, reclamantul a formulat acţiunea din dosarul de faţă, prin care a solicitat ieşirea din indiviziune cu privire la suprafaţa de teren cuprinsă în titlul de proprietate nr. 1589/78 din 01.08.2002 între pârâţi, atribuirea terenului de 6700 mp din T 15/3 P 13 către pârâtul BG , precum şi pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare cu privire la respectivul teren.

Interpretând clauzele înscrisului sub semnătură privată încheiat între părţi, instanţa apreciază că înţelegerea acestora nu poate avea ca efect transmiterea proprietăţii asupra imobilului arătat, putând produce efecte numai ca şi antecontract de vânzare-cumpărare. În acelaşi timp, pentru ca efectele antecontractului de vânzare-cumpărare să se producă, se impunea ca obiectul acestuia să fie determinat sau determinabil, astfel încât să nu existe dubii cu privire la conţinutul obligaţiilor asumate de părţi.

În speţă, aşa cum s-a arătat deja, părţile nu au identificat în concret suprafaţa de teren cu privire la care s-au înţeles, ceea ce face ca obiectul antecontractului să nu fie determinat şi nici determinabil, elementele cuprinse în actul sub semnătură privată nefiind suficiente pentru stabilirea concretă a bunului care face obiectul convenţiei.

Nici declaraţiile martorilor audiaţi în cauză nu ajută la identificarea terenului. Astfel, martorul VV  (fila 50) a declarat că nu poate să identifice terenul, neştiind nimic despre acesta în afară de faptul că avea în jur de 60 de ari. La rândul său, martorul SV  (fila 51) a relatat că nu ştie tarlaua, parcela şi nici vecinătăţile terenului, ştiind doar zona în care e situat.

De asemenea, din atitudinea arătată de pârâtul BG  pe durata procesului, instanţa deduce că între acesta şi reclamant a existat o înţelegere în sensul realizării transferului de proprietate asupra terenului menţionat în acţiune prin intermediul instanţei judecătoreşti. Astfel, pârâtul s-a arătat tot timpul de acord cu admiterea acţiunii reclamantului, recunoscând toate susţinerile acestuia, ceea ce presupune cu necesitate existenţa unei înţelegeri şi a unei colaborări între părţi. Or, părţile nu au posibilitatea de a alege între notar şi instanţa de judecată pentru realizarea vânzării-cumpărării unor imobile, acestea trebuind să se prezinte la notar pentru realizarea respectivei operaţiuni. Atribuţiile în acest sens ale instanţelor judecătoreşti se nasc numai în ipoteza apariţiei unui conflict între părţi, a unui refuz nejustificat din partea promitentului-vânzător de a se prezenta la notar ori de a încheia actul promis, ipoteză care, aşa cum s-a arătat deja, nu se regăseşte în speţă.

Mai mult, în cauză nu sunt întrunite condiţiile care reies din art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, în conformitate cu care în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară. Se observă că reclamantul nu a făcut dovada respectării dreptului de preemţiune al persoanelor menţionate la art. 4 din respectivul act normativ.

În contextul în care reclamantul nu justifică un drept referitor la terenul menţionat în acţiune, opozabil pârâtului BG , dat fiind caracterul nedeterminat al obiectului convenţiei încheiate cu acesta, se constată că nu poate fi admisă nici cererea de ieşire forţată din indiviziune între pârâţi, cu privire la terenurile cuprinse în titlul de proprietate nr. 1589/78 din 01.08.2002.

Pentru considerentele expuse, neputând concluziona în sensul temeiniciei acţiunii reclamantului, instanţa urmează să respingă ca neîntemeiată acţiunea acestuia.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂŞTE:

Respinge ca neîntemeiată acţiunea reclamantului AI  , domiciliat în comuna B ,  împotriva pârâţilor BS , domiciliat în comuna O, BG , domiciliat în comuna B, şi BF , domiciliată în comuna R , jud. D.

Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, care va fi depus la Judecătoria B .

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 22 martie 2019.

Domenii speta

Spete similare