Promisiune bilaterală de vânzare

Decizie 392 din 09.04.2018


Reclamantul a pretins că a dobândit terenul, conform chitanţelor . Cerere neîntemeiată.Înscrisul sub semnătură privată  intitulat chitanţă, nu probează că între reclamant şi pârâte s-a încheiat o promisiune  bilaterală de vânzare cumpărare, întrucât: înscrisul nu  poartă  semnătura vânzătorilor  şi  a cumpărătorului; numele vânzătorilor nu este complet; în înscrisul menţionat este identificat terenul  prin amplasament, respectiv  Slivileşti, Valea Mare, Băbeni, fără a fi indicaţi vecinii,  astfel că nu se verifica  identitatea  dintre terenul  ce formează obiectul  cauze  şi cel  arătat în chitanţă; nu este  înscris  preţul terenului, nici termenul în care vânzătorii trebuie să se prezinte la notariat şi nici data la care trebuie achitată diferenţa de  preţ; nu este menţionată data  întocmirii  chitanţei.

Prin sentinţa civilă nr. 5415/2017 pronunţată de Judecătoria Râmnicu Vâlcea la data de 27 Octombrie 2017 în dosarul nr. 10032/288/2016, instanţa a respins cererea formulată de reclamantul Z.I. în contradictoriu cu pârâtele B. A., R.E. , B. M. şi P.R. 

Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut că  reclamantul a pretins că a dobândit terenul din Băbeni, Valea Mare, str. Târgului nr. 20, conform chitanţelor pe care  le-a depus la dosar. În aceste sens, la fila 8 s-a depus înscrisul sub semnătură privată  intitulat chitanţă, ce nu probează că între reclamant şi pârâte s-a încheiat o promisiune  bilaterală de vânzare cumpărare, întrucât: înscrisul nu  poartă  semnătura vânzătorilor  şi  a cumpărătorului; numele vânzătorilor nu este complet, fiind menţionate B. M. şi fiicele B. A., R. E., P. R-B. M., neputându-se verifica identitatea dintre părţile menţionate în înscrisul sub semnătură privată şi pârâtele din prezenta cauză; în înscrisul menţionat este identificat terenul  prin amplasament, respectiv  Slivileşti, Valea Mare, Băbeni, fără a fi indicaţi vecinii,  astfel că nu se verifica  identitatea  dintre terenul  ce formează obiectul prezentei cauze  şi cel  arătat în chitanţă; nu este  înscris  preţul terenului, nici termenul în care vânzătorii trebuie să se prezinte la notariat şi nici data la care trebuie achitată diferenţa de  preţ; nu este menţionată data  întocmirii  chitanţei.

La dosar,  la fila 75 s-a depus chitanţa nr.1 din 24.06.2007 privind plata  sumei de 3.500.000 ROL de numitul  Z.I. către  B.M reprezentând  plată a 0,25 ari pământ. În chitanţa  menţionată nu este identificat terenul pentru care s-a efectuat plata şi nu se reţine identitatea între terenul din chitanţa de la fila 75 şi cel pretins prin cerere, în lipsa datelor  privind amplasamentul, şi nici în raport de cel din chitanţa de la fila 8, în lipsa  menţiunilor  arătate.

Cât priveşte situaţia juridică a terenului, se reţine, din relaţiile înaintate de  Primăria oraşului Băbeni cu adresa nr.  8863 din  26.06.2017 – f. 71 că  terenul din pct. Valea Mare, în suprafaţă de 0,25 ha ce face obiectul acestui dosar a fost înscris  în CAP şi a  fost reconstituit  conform Legii 18/1991 prin Hotărârea Comisiei judeţene nr. 53 din 13.09.1991 şi Hotărârea Comisiei  judeţene nr.  4668/26.10.1995.

Având în vedere regimul urmat de teren, nu se probează un drept de proprietate al vânzătoarelor către reclamant întrucât nu a fost finalizată procedura reconstituirii, prin emiterea titlului de proprietate.

Reclamantul a susţinut  că  pârâtele sunt moştenitoare ale  autorului  B.N. , însă nu au  prezentat certificat de moştenitor, iar  prin relaţiile menţionate s-a comunicat faptul  că  nu s-a solicitat dezbaterea succesiunii autorului.

În condiţiile afirmate de părţi, pârâtele  pot solicita  dezbaterea succesiunii  autorului  Bîrzan  Nicolae şi pot cere finalizarea procedurii  reconstituirii dreptului de proprietate, prin  emiterea  procesului verbal de punere în posesie şi a titlului de  proprietate în baza  Legii 18/1991, urmând ca ulterior, în calitate de proprietare, să solicite înscrierea dreptului în evidenţele de rol agricol şi fiscal.

Totodată, în condiţiile în care între părţi există intenţia de transmitere a dreptului de proprietate, după finalizarea procedurii  reconstituirii,  acestea pot întocmi  un act translativ de  proprietate.

Pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act  autentic de vânzare cumpărare  impune o convenţie de  vânzare cumpărare  care să  îndeplinească  toate condiţiile de fond, enunţate de art.  948 c.civ. de la 1865, respectiv art. 1179 noul cod civil – ce nu se reţin în speţă,  cele două înscrisuri  olografe  menţionate nefăcând dovada  convenţiei afirmate, pentru argumentele expuse.

La data de 05.02.2018, reclamantul Z. I. a formulat apel împotriva Sentinţei Civile nr. 5415/2017 pronunţata de Judecătoria Rm. Vâlcea la data de 27-10-2017, solicitând admiterea apelului şi pe fondul cauzei admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată, respectiv prin hotărârea ce instanţa de judecată o va pronunţa să se ţină loc de act autentic cu privire la vânzarea de către pârâte în proprietatea sa a terenului ce a format obiectul unui antecontract de vânzare cumpărare (chitanţa), situat în oraşul Băbeni, sat Valea Mare, str. Târgului nr. 20, pct. Acasă, în suprafaţa de 2028 mp cu vecinii: Zgoinea Gheorghe, str Târgului, Zgoinea Dumitru.

În motivare a arătat că instanţa de judecata a pronunţat o hotărâre nelegala şi netemeinica în condiţiile în care deşi pârâtele au confirmat la interogatoriul luat de către instanţa de judecata faptul că i-au înstrăinat terenul respectiv, în hotărârea judecătoreasca se reţine că nu s-ar fi făcut dovada înstrăinării, asta în pofida recunoaşterilor pârâtelor că au vândut terenul si au primit preţul acestuia.

A susţinut că nu poate încheia actul autentic deoarece pârâtele, ştiind ca a dobândit terenul si a construit o casa pe acest teren, nu au definitivat nici demersurile de eliberare a titlului de proprietate si nicinu au înscris la rolul fiscal terenul pe numele lor. Niciun notar nu încheie un act autentic fără ca vânzătorii să deţină un certificat de rol fiscal cu privire la imobilul înstrăinat aşa încât a trebuit să se adreseze instanţei de judecată pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, fiind singura modalitate ce depindea exclusiv de acesta pentru a reglementa situaţia terenului.

Consideră că instanţa de judecata a dat dovadă de exces de zel considerând că pârâtele ar trebui să ceară atât dezbaterea succesiunii şi emiterea unui certificat de moştenitor cât şi finalizarea procedurii Legii 18/1991 si emiterea titlului de proprietate si abia apoi sa mergem la notariat.

A mai susţinut că abia a reuşit să le conving pe pârâte să vină la acest proces (una dintre ele a refuzat categoric şi nu a venit spunând ca ele au vândut si nu le mai interesează), darămite să le convingă să încerce sa finalizeze procedura Legii 18/1991 sau sa dezbată succesiunea, fapt ce ar implica costuri apreciabile pentru pârâte.

Consideră că atât titlul de proprietate emis autorului pârâtelor cât şi Hotărârile Comisiei Judeţene de aplicare a Legii 18/1991 respectiv nr.53/1991 si 4668/1995 nu lasă niciun dubiu cu privire la faptul ca autorul paratelor B.N. ar fi fost proprietarul terenului vândut de moştenitoarele acestuia, pârâtele din cauza.

Pe de altă parte este absurd să îi fie respinsă cererea de chemare in judecata introdusă tocmai pentru că nu poate efectua actul autentic la notariat, cu motivarea ca pârâtele ar putea (deşi nu vor şi nicinu au interes) să efectueze diferite demersuri viitoare, care implică cheltuieli considerabile, iar apoi să meargă la notariat să întocmească actul autentic. Si apoi dacă nu vor să efectueze demersurile cum ar putea sa le convingă din moment ce preţul a fost plătit?

Apreciază că în mod corect şi legal pentru admiterea cererii instanţa de judecata trebuia sa verifice: daca autorul pârâtelor a fost proprietarul terenului (lucru dovedit atât prin titlul de proprietate din anii 1940, eliberat acestuia cât şi prin validarea reconstituirii de către Comisia Judeţeană); dacă pârâtele sunt moştenitoarele autorului (lucru recunoscut atât de ele la interogatoriu dar şi de Primăria oraşului Băbeni prin adresa depusa la dosar); dacă pârâtele au avut intenţia de înstrăinare şi dacă s-a plătit preţul (aspecte recunoscute la interogatoriu de pârâte); un ultim aspect, dacă pârâtele refuză întocmirea actului la notariat sau întocmirea sa este imposibila, situaţie în care doar instanţa de judecata poate pronunţa o hotărâre în acest sens (aşa cum a arătat şi s-a recunoscut la interogatoriu, una dintre pârâte nu numai că refuză să vină la notariat,dar a refuzat să vină şi în fata instanţei,deşi citata de mai multe ori).

Pe de altă parte în lipsa înregistrării la rolul fiscal niciun notar nu poate încheia actul autentic (iar înregistrarea fiscală pe numele vânzătoarelor nu poate fi făcută de reclamant, iar acestea nu au interes în acest lucru, terenul fiind vândut acestuia de mulţi ani).

Pârâtele-intimate, legal citate, nu au formulat întâmpinare.

Analizând sentinţa apelată în raport de criticile formulate, Tribunalul reţine că apelul este neîntemeiat pentru argumentele ce se vor arăta în continuare:

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un contract în temeiul căruia părţile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, în condiţiile şi cu conţinutul determinat deja în înscrisul constatator al promisiunii. Părţile cad de acord nu numai asupra angajamentului de a contracta, dar prestabilesc şi conţinutul esenţial al contractului ce urmează să se încheie (natura contractului, obiectul la care se referă şi preţul).

Astfel, după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcții, dacă una din părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.

Din economia art. 1073-1077 coroborat cu art.1294 C. civ. de la 1864, în vigoare la data încheierii convenţiei părţilor, tribunalul reţine că pentru admisibilitatea acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care sa ţină loc de act autentic de vânzare privind un bun imobil, trebuie sa fie îndeplinite următoarele condiţii: să existe o promisiune bilaterală ori unilaterală de vânzare valabil încheiată, refuzul nejustificat al unei părţi de a încheia contractul promis în formă autentică, partea reclamantă să îşi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin promisiunea de a contracta, promitentul vânzător să fie proprietarul bunului pentru a putea opera transferul dreptului de proprietate, bunul să se afle încă în patrimoniul promitentului vânzător.

Analizând înscrisul sub semnătură privată intitulat chitanţă (f.8 din dosarul instanţei de fond), tribunalul reţine că acesta nu este valabil încheiat, în condiţiile în care nu poartă semnătura vânzătorilor şi a cumpărătorului, nu este menţionat numele şi prenumele părţilor, fiind indicate doar iniţialele numelui şi prenumele acestora, astfel că nu se poate verifica identitatea dintre părţile din înscris şi cele din prezenta cauză, în înscrisul menţionat nu este indicat preţul terenului şi data la care trebuie achitată diferenţa de preţ şi nici termenul în care vânzătorii trebuie să se prezinte la notariat.

Critica apelantului că s-a făcut dovada înstrăinării terenului nu este întemeiată, în condiţiile în care promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu a fost valabil încheiată, întrucât astfel cum s-a reţinut mai sus convenţia nu poartă semnătura vânzătorilor şi a cumpărătorului, astfel încât nu se poate reţine că cele menţionate în înscris reprezintă acordul de voinţă al părţilor, neîndeplinirea acestei condiţii neputând fi acoperită ulterior. Pronunţând hotărârea, instanţa nu încheie contractul în locul părţilor, ci verifică existenţa elementelor convenţiei în înţelegerea părţilor şi, numai în măsura în care acestea se regăsesc în cuprinsul promisiunii, iar refuzul uneia dintre părţi era nejustificat, atunci instanţa pronunţă hotărârea care să suplinească această cerinţă. 

Critica apelantului că s-a făcut dovada dreptului de proprietate asupra terenului ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nu este întemeiată, în condiţiile în care nu a fost finalizată procedura reconstituirii prin emiterea titlului de proprietate, în care să fie menţionată suprafaţa de teren reconstituită, cu indicarea categoriei de folosinţă şi vecinii, astfel încât să se poată verifica identitatea dintre terenul ce a făcut obiectul convenţiei şi cel reconstituit în patrimoniul autorului B.N. 

Mai mult, în cauză nu s-a făcut dovada calităţii de moştenitori a intimaţilor-pârâţi după autorul lor B.N. , terenul fiind un bun succesoral rămas la decesul autorului, de pe urma căruia nu s-a dezbătut succesiunea.

Tribunalul reţine că în lipsa dezbaterii succesiunii de pe urma autorului lor nu se poate constata calitatea de moştenitori a intimaţilor-pârâţi și implicit transmiterea bunului succesoral care face obiectul promisiunii, motiv pentru care nu poate să valideze transferul dreptului de proprietate, întrucât lipsește una din condiţiile de validitate a actului juridic civil, respectiv condiţia ca cel care transferă dreptul de proprietate să fie titular al acestuia – condiţie specială a obiectul actului juridic în contractele translative de drepturi.

Mai mult, din răspunsul la întrebarea nr.1 din interogatoriul luat intimatei-pârâtă B.A. ( f.85 din dosarul instanţei de fond), reiese că terenul a fost vândut prin chitanţă de către mama intimaţilor, preţul terenului fiind achitat acesteia.

Şi intimata-pârâtă R.E. a răspuns la interogatoriul luat ( f. 77 din dosarul instanţei de fond) că mama lor a vândut terenul, întrucât intimaţii-pârâţi nu sunt proprietari. 

Astfel, la dosarul cauzei a fost depus şi un înscris sub semnătură privată intitulat proces-verbal (f.76 din dosarul instanţei de fond), încheiat la data de 24.06.1997 între Z.I. şi B.M., în care se menţionează că aceasta din urmă a vândut apelantului o suprafaţă de 0,25 ari în punctul Halta Slăviteşti.

În aceste condiţii se reţine că terenul a făcut obiectul unor promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate în mod separat de către succesibili ai autorului B.N., fără a se face dovada că cel care s-a obligat este titularul dreptului de proprietate.

Împrejurarea că promitenţii-vânzători nu au finalizat procedura de reconstituire cu privire la terenul ce a făcut obiectul promisiunii, nu au înscris terenul la rolul fiscal şi nu au deschis succesiunea după autorul lor B.N. îl împiedică pe apelant să încheie actul la notariat nu este suficientă pentru a obliga instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege. 

Tribunalul reţine că procedura instituită de lege de pronunţare a unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare nu este o procedură alternativă celei notariale, lăsată la alegerea părţilor, ci este o procedură specială care poate fi urmată numai în situaţia în care una dintre părţile care au încheiat în mod valabil o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis. Aşadar,  pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare impune o convenţie de vânzare-cumpărare care să îndeplinească toate condiţiile de fond enunţate de art.948 C.civ. de la 1864, ceea ce nu se reţine în cauză, cele două înscrisuri sub semnătură privată menţionate nefăcând dovada convenţiei afirmate, pentru toate argumentele arătate mai sus. Pronunţând hotărârea, instanţa nu încheie contractul în locul părţilor, ci verifică existenţa elementelor acestuia în înţelegerea acestora şi, numai în măsura în care acestea se regăsesc, iar refuzul uneia dintre părţi era nejustificat, atunci instanţa pronunţă hotărârea care să suplinească această cerinţă 

Pentru motivele de fapt şi de drept arătate, în baza art. 477 alin.1 rap. la art. 480 alin.1 C.proc.civ., tribunalul va respinge apelul ca neîntemeiat.

Domenii speta