Predarea imobilului în cazul transmiterii dreptului de proprietate către bancă, în procedura dării în plată prevăzută de Legea nr. 77/2016.

Predarea imobilului în cazul transmiterii dreptului de proprietate către bancă, în procedura dării în plată prevăzută de Legea nr. 77/2016. Transmiterea dreptului de proprietate ca urmare a notificării de dare în plată include şi predarea de către fostul proprietar a imobilului către bancă, predare care trebuie să fie efectivă. Astfel, celui care dă în plată imobilul îi revine obligaţia de a notifica şi de a proceda la evacuarea unor persoane care stau în imobil fără un titlu valabil, în vederea predării către bancă a imobilului, liber de orice sarcini.

 Decizia civilă nr. 49/2019/12.02.2019

Prin cererea înregistrată la data de 24.10.2017 pe rolul Judecătoriei Galați cu nr. …/233/2017, reclamanții D.C.R. și D.D.I. au formulat în contradictoriu cu intimata M.  Bank SA cerere prin care au solicitat:

-Să se constate stingerea obligațiilor născute din contractul de credit nr. …/08.09.2008;

-Să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare prin dare în plată, a imobilului din … Galați, județul Galați;

-Să fie obligată pârâta să suporte toate cheltuielile legate de acest transfer;

-Să fie obligată pârâta la plata cheltuielilor de judecat.

Prin sentinţa civilă nr…./13.08.2018, Judecătoria Galaţi a respins excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată; a admis în parte cererea formulată de reclamanții pârâți D.C.R. și D.D.I., a constatat stinse datoriile provenind din contractul de credit …/08.09.2008 prin darea în plată a imobilului din Municipiul Galați, … și transmiterea dreptului de proprietate asupra acestui imobil către pârâta reclamantă M.  Bank SA; a  admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă M.  Bank SA în contradictoriu cu reclamanții pârâți D.C.R. și D.D.I.; a constatat că reclamantul pârât D.D.I. are obligațiile vânzătorului prevăzute de Codul civil, printre care obligația de predare și obligația de garanție cu privire la imobilul din Municipiul Galați, … şi a obligat pârâta-reclamantă la plata către reclamanții-pârâți a sumei de 1.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Prin decizia civilă nr. 49/2019/12.02.2019, Tribunalul Galaţi a respins ca nefondat apelul formulat de apelanţii D.C.R. și D.D.I., împotriva sentinţei civile nr. … pronunţată la data de 13.08.2018 de Judecătoria Galaţi în dosarul înregistrat cu nr. …/233/2017, în contradictoriu cu intimata M.  Bank SA.

 Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut următoarele:

Cu privire la respingerea capătului de cerere al acţiunii principale referitor la obligarea intimatei-pârâte la suportarea costurilor aferente transferului dreptului de proprietate asupra imobilului prin darea în plată a acestuia, inclusiv a cheltuielilor de intabulare, astfel cum a reţinut şi prima instanţă, potrivit art. 5 alin.5 din Legea nr. 77/2016, ...  toate costurile notariale şi, după caz, ale executorului judecătoresc sau ale avocatului se suportă de către debitor.

De asemenea, tribunalul mai reţine şi faptul că potrivit art. 1492 C.civil, ... debitorul nu se poate libera executând o altă prestaţie decât cea datorată, chiar dacă valoarea prestaţiei oferite ar fi egală sau mai mare, decât dacă creditorul consimte la aceasta. În acest din urmă caz, obligaţia se stinge atunci când noua prestaţie este efectuată.

Dacă prestaţia oferită în schimb constă în transferul proprietăţii sau al unui alt drept, debitorul este ţinut de garanţia contra evicţiunii şi de garanţia contra viciilor lucrului, potrivit regulilor aplicabile în materia vânzării, cu excepţia cazului în care creditorul preferă să ceară prestaţia iniţială şi repararea prejudiciului. În aceste cazuri, garanţiile oferite de terţi nu renasc.

Conform art. 112 din Legea nr. 71/2011, ... dispoziţiile art. 1.492 alin. (2) din Codul civil se aplică şi în cazul în care obligaţia s-a născut înainte de data intrării în vigoare a acestuia, dacă darea în plată are loc ulterior acestei date.

Potrivit art. 1498 C.civil, ... cheltuielile plăţii sunt în sarcina debitorului, în lipsă de stipulaţie contrară.

Tribunalul reţine că prin darea în plată, un debitor execută către creditorul său (cu consimţământul acestuia), o altă prestaţie decât aceea la care s-a obligat la încheierea raportului juridic obligaţional. În C.civil, darea în plată prevăzută la art. 1492, a fost inclusă în Cartea a V-a (Despre obligaţii), Titlul V (Executarea obligaţiilor), Capitolul I (Plata), Secţiunea a 3-a (Condiţiile plăţii), efectul principal al acesteia fiind stingerea obligaţiei de plată faţă de creditor. În condiţiile dispoziţiilor Legii nr.77/2016, consimţământul creditorului poate fi suplinit de către instanţă, în condiţiile intervenirii impreviziunii, astfel cum dispoziţiile legale au fost interpretate prin deciziile CCR nr. 623/2016 şi nr. 95/2017.

Ţinând cont de scopul dării în plată - stingerea obligaţiei prin altă modalitate decât executarea în natură (plata ratelor de credit), precum şi de dispoziţiile art. 1498 C.civil, sunt nefondate criticile apelanţilor-reclamanţi referitoare la nelegalitatea suportării de către aceştia a cheltuielilor operaţiunii de dare în plată a imobilului.

De altfel, menţionarea dispoziţiilor art.5 alin.4 ale Legii nr. 77/2016 în cuprinsul art. 7 alin.6 din acelaşi act normativ au ca obiectiv stabilirea termenului de 3 zile în vederea transmiterii informaţiilor şi a înscrisurilor, cât şi în vederea stabilirii datei exacte a semnării actului de dare în plată, legiuitorul neavând scopul de a exclude aplicarea dispoziţiilor art. 5 alin.5 (referitoare la suportarea costurilor dării în plată de către debitor), în cazul respingerii contestaţiei creditoarei introduse potrivit art. 7 din lege, astfel cum au susţinut apelanţii-reclamanţi.

Prin cererea reconvenţională, intimata-pârâtă a solicitat obligarea apelanţilor-reclamanţi la încheierea contractul de vânzare a imobilului cu respectarea dispozițiilor Codului Civil referitoare la transferul dreptului de proprietate, în sensul că încheierea actului de dare în plată să se efectueze cu respectarea de către apelanţii-reclamanţi a obligațiilor de predare, de predare a bunului liber și de garanție contra viciilor și evicțiunii.

Prima instanţă a analizat pe larg aceste obligaţii, iar prin dispozitivul sentinţei apelate, au fost stabilite doar în sarcina apelantului-pârât D.D.I., în calitate de proprietar al imobilului (nu şi în sarcina apelantului-pârât D.C.R.), obligaţiile vânzătorului prevăzute de C.civil la încheierea convenţiei de dare în plată, printre care cele de predare a bunului liber și de garanție contra viciilor și evicțiunii.

Ţinând cont de dispoziţiile art. 1492 alin.1 teza a II-a şi alin. 2 C.civil, în mod legal a stabilit prima instanţă aceste obligaţii în sarcina apelantului-reclamant D.D.I.. Astfel, prin darea în plată, obligaţia se stinge atunci când noua prestaţie este efectuată. Or, în speţă, obligaţia se stinge atunci când bunul imobil este predat intimatei-pârâte, iar predarea acestuia trebuie, pe de o parte să permită intimatei-pârâte exercitarea, în mod efectiv, a posesiei asupra imobilului, folosirea şi dispunerea de bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în sensul dispoziţiilor art. 555 şi art. 1.685 C.civil, iar pe de altă parte, intimata-pârâtă trebuie să fie apărată împotriva evicţiunii exercitate de terţi, conform art. 1695 C.civil, în condiţiile în care în imobil locuiesc persoane cu situaţie locativă incertă. Înlăturarea acestor ingerinţe constituie o obligaţie a apelantului-reclamant D.D.I., în calitate de proprietar al imobilului dat în plată şi trebuie executată anterior operaţiunii de dare în plată, simpla notificare a respectivelor persoane în vederea eliberării imobilului neconstituind o îndeplinire concretă a obligaţiei de garanţie împotriva evicţiunii.

Intimatei-pârâte M.  Bank SA nu i se poate imputa o stare de pasivitate în ceea ce priveşte persoanele ocupante ale imobilului şi despre care ar fi avut cunoştinţă încă de la momentul constituirii ipotecii, întrucât, în primul rând nu avea calitatea de proprietar asupra imobilului, pentru a beneficia de prerogative legale de dispoziţie asupra contractelor de închiriere încheiate, iar în al doilea rând, era beneficiara doar a unui contract de ipotecă, ce reprezintă doar o garanţie reală imobiliară în vederea rambursării creditului.

Având în vedere aceste considerente şi ţinând cont de dispoziţiile art. 480 alin.1 C.pr.civilă, tribunalul va respinge apelul ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare