Document finalizat
Cod ECLI ECLI:RO:TBBUC:.......................
ROMÂNIA
TRIBUNALUL BUCUREŞTI – SECŢIA A III-A CIVILĂ
DOSAR NR. .......................
Decizia civilă nr. ............ R
Şedinţa publică din data de 30 Mai 2019
Tribunalul constituit din:
PREŞEDINTE - Constanţa Moisescu
JUDECĂTOR- Ștefăniță Dobre
JUDECĂTOR – Viorela Isabela Iliescu
GREFIER: Georgeta Zanfir
Pe rol, se află pronunţarea asupra cererii de recurs formulată de recurenţii – pârâţi – reclamanţi .................., împotriva sentinţei civile nr. .............. pronunţată de Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti, în contradictoriu cu intimaţii – reclamanţi – pârâţi .................., având ca obiect anulare act.
Dezbaterile în fond si susţinerile orale ale părţilor au avut loc la termenul de judecată din data de 16.05.2019, fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta decizie, când tribunalul, având nevoie de timp pentru a delibera si pentru a da posibilitate părţilor să depună la dosar concluzii scrise a amânat pronunţarea la 30.05.2019, când a decis următoarele:
TRIBUNALUL
Prin cererea înregistrată la data de .................., sub nr. .............., ............. a chemat în judecată pe pârâţii ...................., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. ............... din ........... la BNP “............”, privind imobilul (apartament) situat în ..................; să se dispună restabilirea situaţiei anterioare, în sensul redobândirii dreptului de proprietate de către reclamant; să se rectifice înscrierea din cartea funciara a localităţii București - sector 6, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâţilor si înscrierea reclamantului în calitate de proprietar al acestui imobil, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că la data de ............ a încheiat cu pârâtul ............... antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul ............ la BNP .............., pentru apartamentul situat în ................, compus din două camere si dependinţe, în suprafaţă desfăşurata de .............. mp din care suprafaţa locuibilă de .............. mp împreună cu dreptul de proprietate asupra părţilor si dependinţelor comune din imobilul-bloc, în cotă indiviză, precum si terenul aferent apartamentului în suprafaţă de ............. mp atribuit în folosinţă pe durata existenţei construcţiei, fiind convins, la acea dată, ca este unicul moştenitor al fratelui său, .............., urmând ca până la data de ........... să încheie contractul de vânzare-cumpărare. Preţul modic (si neserios) a fost stabilit de ..........., reclamantul neştiind care este valoarea reală a apartamentului.
Reclamantul a mai arătat că la începutul lunii octombrie .............. a fost chemat în judecată de alte persoane care, în mod corect, îşi susţineau calitatea de moştenitori ai aceluiaşi frate, .............
Reclamantul a mai arătat că, în momentul când a fost chemat în judecată si i s-a explicat că si celelalte părţi au calitate de moştenitori (colaterali gradul III), a fost imediat de acord cu desfiinţarea certificatului de moştenitor recunoscând calitatea celorlalţi la moştenirea fratelui său. Totodată, l-a înştiinţat şi pe ............ despre situaţie, spunându-i că trebuie să aştepte desfăşurarea procesului. Când a observat valoarea tehnică a apartamentului şi sulta care s-a stabilit în sarcina sa, reclamantul şi-a dat seama că a fost păcălit si a demarat procesul de evacuare.
Totodată, pârâtul ........... a depus, în apărare, un contract de vânzare - cumpărare cu care înţelegea să-şi facă dovada dreptului de proprietate şi, potrivit căruia, i-ar fi înstrăinat apartamentul. Contractul era încheiat la alt notar decât cel la care fusese pentru antecontract, mai mult, în contractul final nu se amintea nimic despre o învoiala anterioară între părţi.
Reclamantul a arătat că a formulat plângere la Parchetul de pe lângă Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti împotriva pârâtului ............, sub aspectul săvârşirea infracţiunilor prevăzute si pedepsite de art. 288, art. 289, art. 290 şi art. 291 C. penal, susţinând că nu şi-a dat niciodată acordul pentru vânzarea efectiva şi, în aceste condiţii, nici nu a semnat contractul de vânzare - cumpărare. Prin rezoluţia data de Parchetul de pa lângă Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, în dosarul nr. .................. s-a dispus în baza art. 228 alin.6 raportat la art.10 alin.1 lit.d, g) C.proc.penala neînceperea urmăririi penale faţă de pârâtul ............, pentru săvârşirea infracţiunilor prevăzute de art. 215 al. 1,2,3 C. penal si art. 291 C. penal. Împotriva acestei rezoluţii, reclamantul a făcut plângere la prim-procurorul parchetului, dar nu a avut cunoştinţă în ce mod a fost soluţionată sau dacă a fost soluţionată.
Lipsa consimţământului proprietarului de a înstrăina bunul atrage nulitatea contractului încheiat în această modalitate, astfel încât cererea privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ............ este întemeiată. De asemenea, cauza licită reprezintă o altă condiţie de validitate a contractului, conform art. 948 pct.4 C.civ., obligaţia fără cauza sau fondata pe o cauză falsă, sau nelicită (art. 966 C.civ.) atrăgând nulitatea contractului încheiat în această modalitate.
Pârâţii nu au depus întâmpinare.
Reclamantul a depus cerere precizatoare, prin care a indicat valoarea imobilului ca fiind 30.000 lei, cea din contractul de vânzare-cumpărare.
Prin sentinţa civilă nr. ............... pronunţată de Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti în dosarul nr. ................., instanţa a admis, în parte, acţiunea; a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ......... de către BNP ...............; a constatat părţile repuse în situaţia anterioară în sensul reîntoarcerii dreptului de proprietate asupra imobilului situat în ......................... în patrimoniul reclamantului; a respins capătul de cerere având ca obiect rectificarea înscrierii în cartea funciară ca inadmisibil şi a obligat pârâţii la plata către reclamant a sumei de .............. lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat, taxă judiciară de timbru, onorariu expert şi contravaloare transport avocat.
Prin Decizia civilă nr. ................., Trib. Buc. a admis recursul formulat de recurenţii pârâţi ............ împotriva sentinţei civile nr. ..........., pronunţată de Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti, în dosarul nr. ............., în contradictoriu cu intimatul-reclamant .............., casând sentinţa recurată, şi a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare la instanţa de fond.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 6 Bucureşti sub nr. ...............
Pârâţii-reclamanţi ............ au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, arătând că, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .................de către BNP .............., au fost respectate toate condiţiile de validitate cerute de art. 948 Cod civil de la 1864 pentru încheierea valabilă a contractelor. Contrar celor susţinute de reclamant, condiţia existenţei consimţământului valabil al reclamantului-pârât la încheierea acestuia a fost pe deplin îndeplinită, reclamantul-pârât semnând personal contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ................, după verificarea identităţii şi a voinţei acestuia de către notarul public. Deşi reclamantul-pârât a susţinut că semnătura existentă pe contractul de vânzare-cumpărare autentificat de către notarul public .................... nu-i aparține, prin încheierea de autentificare ................... notarul public, în exercitarea funcţiei pe care o îndeplineşte, în conformitate cu prevederile Legii nr. 36/1995, a certificat că la sediul biroului notarial s-au prezentat reclamantul-pârât .................... şi pârâtul-reclamant ...................., care, după citirea actului, au consimţit la autentificarea contractului „şi au semnat toate exemplarele acestuia”.
Pârâţii-reclamanţi au invocat în cuprinsul întâmpinării dispoziţiile art. 50 alin. 1 din Legea nr. 36/1995, arătând că notarul public ...................... s-a asigurat prin verificarea actelor de identitate că în faţa sa se află .................... şi .................... şi numai după aceea s-a procedat la semnarea înscrisului de către părţi şi autentificarea lui de către notar. Încheierea de autentificare ................ conţine toate cerinţele prevăzute de art. 49 din Legea notarilor publici, inclusiv semnătura notarului public, ştampila, precum şi sigiliul biroului notarului public, iar această încheiere certifică fără îndoială că în faţa notarului, la semnarea convenţiei, s-au aflat reclamantul-pârât şi pârâtul-reclamant ................... Totodată, pârâţii-reclamanţi au arătat că, în declaraţiile date de notarul public ................... în faţa organului de cercetare penală în cercetarea efectuată în urma plângerii penale făcute de reclamantul-pârât, aceasta a declarat fără niciun dubiu că în ziua de .............., la sediul biroului notarial s-au prezentat .......... şi .................., solicitând autentificarea unui contract de vânzare-cumpărare privind imobilul în litigiu, cei doi fiind identificaţi pe baza actelor de identificare pe care le-au prezentat, iar elementul important al declaraţiei a constat în faptul că notarul public a afirmat că i-a identificat pe reclamantul-pârât şi pe pârâtul-reclamant pe baza actelor de identitate în original, astfel cum prevede şi procedura notarială, şi nu pe baza unei copii, astfel cum a afirmat reclamantul în declaraţiile date. Notarul a mai declarat că „după verificarea actelor prezentate de părţi, s-a trecut la redactarea actului conform voinţei părţilor, iar după semnarea de către aceştia, s-a procedat la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare”(ds. nr. ....................).
Pârâţii-reclamanţi au arătat că, la semnarea contractului de vânzare-cumpărare în faţa notarului public ............... alături de reclamantul-pârât şi pârâtul-reclamant ................ a mai fost prezent şi martorul Grigorie Ion. De asemenea, au solicitat respingerea ca neconcludentă a probei pe care reclamantul-pârât o invocă atunci când afirmă că nu el a semnat contractul de vânzare-cumpărare sub nr. .............. autentificat de notarul public ................., respectiv referatul DGPMB efectuat în dosarul nr. ....................., referat confirmat de Parchetul de pe lângă Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, pârâtul ............... nefiind înştiinţat de efectuarea rapoartelor de constatare tehnico-ştiinţifică prin care s-a stabilit că nici vânzătorul şi nici cumpărătorul nu au semnat contractul atacat, pârâtul neputând să conteste corectitudinea şi legalitatea respectivelor rapoarte, nefiind luate specimene de semnătură părţilor semnatare la efectuarea rapoartelor, iar concluziile la care a ajuns organul de cercetare ridicând semne de întrebare asupra seriozităţii şi corectitudinii cu care organul de cercetare şi-a desfăşurat activitatea în cauză şi a rezolvat acest dosar. Pârâţii-reclamanţi au precizat faptul că, atunci când instanţa de judecată va aprecia susţinerile reclamantului-pârât va trebui avută în vedere şi credibilitatea acestuia având în vedere declaraţia mincinoasă pe care reclamantul a dat-o în faţa notarului public .................. la data dezbaterii succesiunii, declaraţie prin care a afirmat că este singurul moştenitor al defunctului ................, asigurându-şi astfel proprietatea exclusivă a imobilului în litigiu, imobil pe care l-a vândut ulterior pârâtului-reclamant Buliga.
În ceea ce priveşte cel de-al doilea motiv invocat, preţul neserios, pârâţii-reclamanţi au arătat că din procesul-verbal eliberat reclamantului la data de ................. de către Serviciul Public de Finanţe Locale Sector 6, precum şi din certificatul fiscal nr. ............... eliberat pârâtului ................. de către aceeaşi instituţie reiese că valoarea de impunere pe care o avea imobilul în litigiu la acea dată era de ..............., reclamantul evaluând imobilul în litigiu la valoarea de ................ în vederea timbrării, aşadar la acelaşi preţ stabilit pentru efectuarea tranzacţiei dreptului de proprietate asupra acestuia.Pe lângă cei .................. pe care pârâtul-reclamant ................ i-a achitat reclamantului-pârât la încheierea antecontractului şi a contractului de vânzare-cumpărare, reclamantul-pârât i-a cerut pârâtului-reclamant să achite toate cheltuielile efectuate cu înmormântarea şi cu parastasele acestuia defunctului .............., autorul reclamantului-pârât, să achite transportul defunctului cu o societate comercială specializată din .............., locul decesului, în ....................., locul înmormântării, iar cu privire la aceste aspecte, în declaraţiile pe care reclamantul le-a dat în faţa organului de cercetare penală în data de ................, acesta a afirmat: „.................... m-a ajutat cu toate eforturile pentru înmormântarea fratelui meu, ducându-mă pe la toate instituţii unde trebuiau făcute formalităţi administrative”.Pârâtul-reclamant a achitat toate costurile ocazionate de încheierea antecontractului de vânzare cumpărare nr. .............. şi a contractului de vânzare cumpărare, reclamantul-pârât cerându-i să achite cheltuielile care cădeau în sarcina sa şi care trebuiau efectuate pentru ca reclamantul-pârât să-şi respecte obligaţia luată prin antecontractul de vânzare-cumpărare, aceea de a vinde imobilul pârâtului. Astfel pârâtul-reclamant a achitat toate restanţele la cheltuielile de întreţinere ale imobilului, a achitat cheltuielile ocazionate pentru întocmirea dosarului cadastral în vederea deschiderii cărţii funciare pentru imobil şi ulterior pentru intabularea dreptului de proprietate al reclamantului în cartea funciară deschisă. Pârâtul-reclamant a achitat taxele şi impozitele datorate statului de către reclamantul-pârât pentru a putea înstrăina imobilul.
Preţul pe care pârâtul-reclamant l-a plătit la achiziţionarea imobilului este mult mai mare decât suma prevăzută în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .............., ea fiind alcătuită din suma de .............. achitată de către pârâtul-reclamant reclamantului-pârât la care se adaugă toate cheltuielile menţionate, cheltuieli care cădeau în sarcina reclamantului-pârât şi care au fost achitate de pârât.În sprijinul susţinerii că preţul de tranzacţionare a imobilului a fost unul neserios, cauză ilicită care afectează valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare atacat, reclamantul-pârât invocă o expertiză judiciară efectuată în dosarul nr. .......... al Jud. Sectorului 6 Bucureşti, pârâţii-reclamanţi solicitând respingerea acestui argument, întrucât nu au fost părţi în acel dosar.
Pârâtul-reclamant ............... a formulat cerere reconvenţională prin care, în măsura în care instanţa va admite cererea principală a reclamantului şi va constata nulitatea absolută a Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. ................ de către BNP ...................... şi, în consecinţă, se va dispune restabilirea situaţiei anterioare în sensul reîntoarcerii imobilului în litigiu în patrimoniul reclamantului, a solicitat instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare încheiat între reclamantul-pârât ................., în calitate de vânzător, şi pârâtul-reclamantul ................., în calitate de cumpărător, având ca obiect imobilul situat în ........................, pentru preţul de ............... RON, precum şi obligarea pârâtului-reclamant la plata sumei de ................ RON (................... ROL), reprezentând rest de preţ de achitat reclamantului-pârât ......................
În motivarea în fapt a cererii reconvenţionale, pârâtul-reclamant a arătat că, la data de ..............., între reclamantul-pârât .............. în calitate de promitent al vânzării şi pârâtul-reclamant ................ în calitate de beneficiar al promisiunii de vânzare a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare având ca obiect imobilul situat în ..................... Antecontractul a fost autentificat de BNP ............. prin încheierea de autentificare cu nr. ............., iar preţul la care s-au înţeles părţile contractante să efectueze tranzacţia a fost de ............... ROL (............. RON), iar din această sumă pârâtul-reclamant ................ a achitat la semnarea convenţiei suma de ................. (................... RON) urmând ca restul de ............... ROL să fie achitaţi la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
În urma procesului de ieşire din indiviziune şi anulare certificat de moştenitor pe care reclamantul l-a avut cu ceilalţi moştenitori ai defunctului ..............., prin Sentinţa civilă nr. ................, ds. nr. .............. al Jud. Sectorului 6 Bucureşti, imobilul a fost atribuit în proprietatea exclusivă a reclamantului-pârât. Ca urmare, în cazul în care instanţa de judecate va admite cererea principală şi va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .................. de către BNP ................... şi, în consecinţă, va dispune restabilirea situaţiei anterioare în sensul reîntoarcerii imobilului în litigiu în patrimoniul reclamantului, acesta devine proprietar exclusiv al imobilului.
Pârâtul-reclamant a considerat că sunt întrunite toate cerinţele legale pentru ca instanţă să admită cererea reconvenţională şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. În drept, pârâtul-reclamant şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile art. 1073 şi art. 1077 Cod civil din 1864, Legea nr. 247/2005 Titlul X, art. 5 alin. 2.
Reclamantul-pârât .............. a formulat întâmpinare la cererea reconvenţională, solicitând în principal respingerea cererii ca inadmisibilă, iar în subsidiar disjungerea cererii reconvenţionale, iar pe fond, respingerea cererii reconvenţionale.
A arătat că obiectul cererii de chemare în judecată îl constituie constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .............. la BNP Camelia ................ privind imobilul situat în ....................
Instanţa a respins excepţia inadmisibilităţii cererii reconvenţionale, precum şi cererea de disjungere a cererii reconvenţionale, iar la data de ..............., în baza art. 243 alin. 1 pct. 1 C.pr.civ. a suspendat judecata cauzei.
La data de .............., instanţa a dispus repunerea cauzei pe rol şi introducerea în cauză a moştenitorilor defunctului ............, respectiv ......................, astfel cum sunt aceştia identificaţi în certificatul de calitate de moştenitor.
Prin sentinţa civilă nr. .................., pronunţată de Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti, în dosarul nr. ................., s-a admis, în parte, cererea principală privind pe reclamanţii-pârâţi ..........................., în contradictoriu cu pârâţii-reclamanţi ...................; S-a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .................. de către BNP ...............; S-au constatat părţile repuse în situaţia anterioară, în sensul reîntoarcerii dreptului de proprietate asupra imobilului situat în ..................... în patrimoniul vânzătorului; S-a respins capătul de cerere având ca obiect rectificarea înscrierii în cartea funciară ca inadmisibil; Au fost obligaţi pârâţii-reclamanţi la plata către reclamanţii-pârâţi a sumei de ................. lei, cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat, taxă judiciară de timbru, onorariu expert şi contravaloare transport avocat; S-a respins cererea reconvenţională privind pe pârâţii-reclamanţi ................., în contradictoriu cu reclamanţii-pârâţi ........................
Pentru a pronunţa această soluţie, analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa de fond a reţinut că între reclamantul-pârât iniţial .................., autorul reclamanţilor-pârâţi ................. şi pârâtul-reclamant .................. a fost încheiat Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. ................. de BNP ................. Prin acest antecontract, defunctul ................ s-a obligat să vândă pârâtului-reclamant apartamentul nr. ........... situat în .............., compus din două camere și dependințe, la prețul de ............... ROL, până la data de ..............., iar pârâtul s-a obligat să cumpere de la ................ acest apartament, la prețul de .............. ROL, până la data de ....................
La momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, defunctului ............. îi fusese eliberat certificatul de moştenitor legal nr. ............. eliberat de BNP ......... (fila 158 dosar nr. ............) în calitate de unic moştenitor al defunctului ................., revenindu-i, astfel, dreptul de proprietate asupra imobilului care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.
Prin încheierea nr. ............. a Judecătoriei sector 6, Biroul de Carte Funciară – Bucureşti, a fost admisă cererea defunctului ................. de intabulare pe numele său a dreptului de proprietate asupra imobilului mai sus menționat în Cartea funciară a localității Bucureşti, acest imobil dobândind nr. cadastral .................
Prin încheierea nr. .............. emisă de BNP ................. a fost autentificat contractul de vânzare-cumpărare dintre defunctul .................. în calitate de vânzător şi pârâtul-reclamant .................... în calitate de cumpărător, având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. .................., situat în ..........................., compus din două camere și dependinţe, în suprafaţă desfăşurata de ............. mp din care suprafaţa locuibilă de .............. mp, împreună cu dreptul de coproprietate asupra părţilor şi dependinţelor comune din imobilul-bloc, în cotă indiviză, precum şi terenul aferent apartamentului în suprafaţă de ............ mp atribuit în folosinţă pe durata existenţei construcţiei de Primăria sectorului 6-București.
Prin încheierea nr. ............ a Judecătoriei sector 6, Biroul de Carte Funciară – Bucureşti, a fost admisă cererea pârâtului-reclamant ............... de intabulare pe numele său a dreptului de proprietate asupra imobilului cu nr. cadastral ............... în Cartea funciară a localității București, în temeiul contractului de vânzare-cumpărare, autentificat prin încheierea nr. ................... de BNP .......................
Instanţa a reţinut totodată că prin sentinţa civilă nr. ................ pronunţată de Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti în dosarul nr. .................., definitivă şi irevocabilă, a fost anulat certificatul de moştenitor legal nr. .......... eliberat de BNP ................, constatându-se că defunctul ....................... este moştenitorul defunctului .................... cu o cotă de ............. din masa succesorală, fiindu-i atribuit în natură imobilul în cauză, cu obligarea acestuia la plata unor sulte către ceilalţi moştenitori.
Din raportul de expertiză nr. .................., efectuat în cauză, rezultă că semnătura de la poziția „Vânzător” de pe Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ............. de către BNP ................., nu a fost executată de către titularul acesteia, numitul .............., potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză, semnătura de la poziţia „cumpărător” de pe Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .................. de către BNP ..............., a fost executată de către titularul acesteia, pârâtul-reclamant ................
Prin rezoluţia nr. .............. din data de ................ a Parchetului de pe lângă Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, s-a dispus neînceperea urmăririi penale împotriva pârâtului ....... pentru săvârşirea infracţiunilor prevăzute de art. 215 alin. 1, 2 şi 3 vechiul Cod penal şi art. 291 din vechiul Cod penal, rezoluţie menţinută prin sentinţa penală nr. ................. pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în dosarul nr. ...........
În ceea ce priveşte capătul de cerere principală având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare, instanţa a constatat că din dispoziţiile art. 948 Cod civil (în vigoare la data încheierii contractului în cauză), rezultă că sunt condiții esențiale pentru validitatea unei convenții: capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții care se obligă, existenţa unui obiect determinat și a unei cauze licite. Una dintre cerințele valabilității consimțământului este, astfel cum rezultă din dispoziţiile art. 948 pct. 2 C.civ., ca acesta să fie exteriorizat. Or, din concluziile raportului de expertiză nr. ................ efectuat în cauză rezultă că semnătura de la poziția „Vânzător” de pe Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ............... de către BNP ............... nu a fost executată de către titularul acesteia, numitul .................... Afirmaţiile pârâţilor-reclamanţi în sensul că defunctul .................... a fost cel care a semnat contractul, fiind prezent la notar nu pot fi reţinute de instanţă, întrucât nu sunt susţinute de probele administrate în cauză. Astfel, opinia expertului parte ............. nu este de natură a conduce către o altă concluzie. Sub acest aspect, instanţa reţine că expertul parte a menţionat, referitor la concluzia exprimată de INEC-Laboratorul Interjudeţean de Expertize Criminalistice Bucureşti, că aceasta este forţată în ceea ce priveşte gradul de certitudine negativă exprimat, o concluzie de probabilitate a execuţiei acesteia de către titularul ................ fiind mai aproape de realitatea obiectivă. Or, având în vedere atât argumentele tehnice detaliate expuse în motivarea concluziilor raportului de expertiză nr. .............. întocmit de INEC-Laboratorul Interjudeţean de Expertize Criminalistice Bucureşti, cât şi împrejurarea că expertul parte propus de pârâţii-reclamanţi a formulat o concluzie de probabilitate, iar nu de excludere certă a executării semnăturii de către defunctul ................, instanţa constată că opinia expertului parte nu este de natură a înlătura valoarea probatorie a raportului de expertiză nr. 213/10.06.2016 şi nici a dovedi faptul că defunctul .............. a semnat Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ............... de către BNP ..................
De asemenea, instanţa constată că declaraţia numitului ........... dată pe data de .......... în faţa avocatului nu poate fi avută în vedere la stabilirea situaţiei de fapt, întrucât administrarea probei testimoniale presupune audierea martorului în mod nemijlocit de instanţa învestită cu soluţionarea cauzei sau prin comisie rogatorie, proceduri menite a asigura respectarea principiului contradictorialităţii, ca element al garanţiilor conferite părţilor pentru asigurarea unui proces echitabil. Totodată, instanţa constată că există neconcordanţe între menţiunile antecontractului de vânzare-cumpărare, care a fost semnat de către defunctul .............. şi cele ale contractului de vânzare-cumpărat, asumat de către defunctul .................. Astfel, în cuprinsul Antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ................ s-a prevăzut: „Eu, vânzătorul ................ declar că am primit cu titlu de avans suma de ............. (..............) lei, azi, data autentificării prezentului înscris, restul sumei de ........... (............) lei, urmând a fi achitat la data semnării contractului de vânzare-cumpărare al apartamentului”, iar în cuprinsul Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ............. s-a consemnat următoarea menţiune „Preţul vânzării este de ............. lei (............ lei), pe care eu, vânzătorul, l-am primit de la cumpărător, în întregime, astăzi, data autentificării prezentului contract…”.
Or, menţiunea privind achitarea integrală a preţului vânzării la momentul autentificării contractului de vânzare-cumpărare este contrară declaraţiei defunctului ..............., dată cu ocazia autentificării antecontractului, când a învederat încasarea unui avans la acel moment. Totodată, instanţa constată că prin chiar cererea reconvenţională formulată în cauză, pârâtul-reclamant .............. a solicitat obligarea sa la plata în favoarea defunctului .............. a sumei de ........... RON (.................. ROL) reprezentând rest de preţ de achitat defunctului ............, fapt ce atestă împrejurarea că preţul vânzării nu fusese achitat integral la momentul autentificării contractului de vânzare-cumpărare. În atare condiţii, nu se poate reţine că defunctul ........... şi-ar fi asumat menţiunea privind încasarea integrală a preţului contractului la momentul autentificării contractului de vânzare-cumpărare, aspect ce se coroborează cu concluziile raportului de expertiză nr. .............. în sensul că semnătura de la poziția „Vânzător” de pe Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ................. de către BNP ................ nu a fost executată de către titularul acesteia, numitul .................
În consecinţă, instanţa a reţinut că defunctul ................ nu şi-a manifestat voința de a încheia contractul de vânzare-cumpărare contestat în prezenta cauză. Prin urmare, nu este îndeplinită condiția esențială a existenței unui consimțământ valabil din partea defunctului ..............., în calitate de vânzător la încheierea contractului de vânzare-cumpărare mai sus menționat. Având în vedere că acest contract este un act juridic bilateral ce presupune acordul de voințe dintre două părţi, din moment ce una dintre voințe nu este valabil manifestată, întregul act juridic este lovit de această cauză de nevaliditate, neavând relevanţă semnarea contractului de către cealaltă parte contractantă.
Pentru aceste considerente, instanța a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ................. de către BNP ................., ne mai impunându-se analiza celorlalte motive de nulitate invocate.
Unul dintre efectele nulității este reprezentat de principiul restabilirii situației anterioare, care constă în acea regulă de drept, potrivit căreia tot ce s-a executat în baza unui act juridic anulat trebuie restituit, astfel încât părțile raportului juridic să ajungă în situația în care acel act juridic nu s-ar fi încheiat. Prin urmare, față de admiterea primului capăt de cerere principală, instanța va constata părţile repuse în situaţia anterioară, în sensul reîntoarcerii dreptului de proprietate asupra imobilului situat în ...................în patrimoniul vânzătorului.
În ceea ce privește capătul de cerere privind rectificarea înscrierii din cartea funciară în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâţilor și înscrierea reclamanţilor-pârâţi în calitate de proprietari ai acestui imobil, instanța îl va respinge, având în vedere că potrivit art. 33 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare înscrierile şi radierile efectuate în cărţile funciare nu pot fi rectificate decât pe baza hotărârii instanţei judecătoreşti definitive şi irevocabile sau pe cale amiabilă în baza unei declaraţii date în formă autentică. Rezultă astfel că, pentru rectificarea cărţii funciare, prezenta hotărâre prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare trebuie mai întâi să rămână definitivă şi irevocabilă. Prin urmare, reclamanţii-pârâţi au posibilitatea, după rămânerea definitivă și irevocabilă a prezentei hotărâri, de a depune cerere de rectificare la Biroul de Carte Funciară – București, iar în ipoteza în care acesta va respinge cererea, au la dispoziție calea plângerii împotriva unei eventuale încheieri de respingere.
Analizând cererea reconvenţională, instanţa a reţinut că antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .................., încheiat între defunctul .................., în calitate de promitent vânzător, şi pârâtul-reclamant ............., în calitate de promitent-cumpărător, genera pentru aceştia o obligaţie de «a face», respectiv de a încheia în viitor contractul de vânzare cumpărare în formă autentică având ca obiect apartamentul nr. .......... situat în .................., la preţul de ............ ROL (............ RON).
Faţă de natura obligaţiei izvorâte dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare, în măsura în care încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în formă autentică, nu s-a realizat, creditorul cumpărător care şi-a executat propriile obligaţii are dreptul să solicite executarea silită a obligaţiei de a face, asumată de către debitorul obligaţiei, executare care, în principiu, se face în natură şi, numai în măsura în care o asemenea executare nu mai este posibilă, se poate trece la executarea prin echivalent.
Astfel, în lumina dispoziţiilor art. 1073-1077 Cod civil, executarea silită a obligaţiei de a face asumate de către defunctul ............ prin antecontractul încheiat, era posibilă prin pronunţarea, de către instanţă, a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, acţiune ce vizează numai suplinirea consimţământului părţilor, la încheierea în forma autentică a actului juridic intervenit. De aceea, se presupune, prin ipoteză, un antecontract valabil încheiat, în care celelalte clauze contractuale au fost respectate, o atare hotărâre putând fi pronunţată numai în condiţiile în care promitentul-cumpărător şi-ar fi îndeplinit propriile obligaţii.
Sub acest aspect, instanţa reţine că pârâtul-reclamant ............................ nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată integrală a preţului, nefăcând dovada executării acestei obligaţii, deşi sarcina probei îi incumba, în calitate de debitor al unei obligaţii de rezultat.
Astfel, din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare analizat rezultă că la data autentificării antecontractului de vânzare-cumpărare pârâtul-reclamant a achitat cu titlu de avans suma de ............... ROL (.............. lei) rămânând un rest de plată de ........... ROL (.......... RON), aspect recunoscut de pârâtul-reclamant prin chiar cererea reconvenţională astfel cum s-a reţinut anterior.
Totodată, argumentele expuse de pârâtul-reclamant ................... privind achitarea unor sume de bani de care a beneficiat defunctul .......... nu prezintă relevanţă, întrucât, atâta vreme cât prin antecontractul de vânzare-cumpărare părţile au stabilit preţul vânzării la ............. ROL, această sumă trebuia achitată de promitentul-cumpărător cu titlu de preţ, nerezultând din probele administrate în cauză că s-au efectuat de către pârâtul-reclamant a alte plăţi cu titlu de preţ, cu excepţia avansului achitat cu ocazia autentificării antecontractului de vânzare-cumpărare.
Instanţa a reţinut că relaţia existentă între părţile semnatare ale antecontractului deşi poate justifica stabilirea unui preţ mai mic al apartamentului, luându-se în considerare un eventual sprijin financiar acordat defunctului ............ de pârâtul-reclamant, atare plăţi nu pot fi incluse în preţul convenit de părţi pentru apartament.
De altfel, instanţa a constatat că pârâtul-reclamant a recunoscut existenţa unui rest de preţ neachitat, în cuantum de ............ de lei, astfel cum rezultă din cererea reconvenţională.
Împrejurarea că în antecontractul de vânzare-cumpărare s-a prevăzut că diferenţa de preţ trebuia achitată la momentul autentificării contractului de vânzare-cumpărare nu este de natură a atrage concluzia că pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic nu era necesară dovedirea executării în prealabil a obligaţiilor promitentului-cumpărător, întrucât hotărârea pronunţată de instanţă este fundamental diferită de un contract încheiat între părţi, îndeplinind funcţii diferite, având fiecare un regim specific.
Astfel, contractul reprezintă acordul de voinţă al părţilor, încheiat cu scopul de a produce efecte juridice, părţile având drepturi şi obligaţii ce pot fi afectate de termene, sarcini şi condiţii, inclusiv de o condiţie rezolutorie.
Or, în ceea ce priveşte o hotărâre judecătorească, aceasta reprezintă actul jurisdicţional de dispoziţie al instanţei, prin care judecătorul se dezinvesteşte de soluţionarea litigiului concret ce i-a fost dedus judecăţii. Hotărârea judecătorească se bucură de autoritate de lucru judecat şi tranşează definitiv litigiul dintre părţi, răspunzând nevoii de securitate juridică, interzicând părţilor readucerea litigiului în faţa instanţei.
Pronunţând hotărârea, instanţa nu încheie contractul în locul părţilor, ci verifică existenţa elementelor acestuia şi, numai în măsura în care acestea se regăsesc, iar refuzul uneia dintre părţi este nejustificat, atunci instanţa pronunţă hotărârea care să suplinească această cerinţă.
Astfel, instanţa constată că hotărârea judecătorească care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare asigură executarea silită a obligaţiei de a face asumată prin promisiunea de vânzare, însă nu împrumută natura juridică a contractului de vânzare-cumpărare. Prin hotărârea pronunţată de instanţă se valorifică dreptul creditorului de a obţine în natură executarea obligaţiei de a încheia contractul apt să transmită dreptul de proprietate, asumată de către debitor, hotărârea judecătorească neputând fi confundată cu însuşi contractul de vânzare-cumpărare, în sens de negotium.
În acest sens sunt şi considerentele Deciziei ICCJ nr. 12/2015 pronunţată în soluţionarea recursului în interesul legii.
În consecinţă, instanţa a constatat că pentru a putea solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare, promitentul-cumpărător trebuia să facă dovada executării propriilor obligaţii, în concret, achitarea integrală a preţului vânzării, neputând fi concepută pronunţarea unei atare hotărâri şi invocarea ulterior a neexecutării acestei obligaţii, hotărârea nefiind supusă rezoluţiunii pentru neexecutarea obligaţiilor, întrucât, astfel cum s-a argumentat anterior, nu împrumută natura contractului.
De altfel, instanţa a reţinut că această interpretare a fost prevăzută expres în noul Cod civil, în art. 1279 alin. 2, potrivit căruia dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe a hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Deşi dispoziţiile noului Cod civil nu sunt aplicabile în cauză, antecontractul fiind supus vechiului Cod civil, instanţa apreciază relevantă reglementarea expresă a acestei condiţii pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare, reglementare care subliniază distincţia de regim juridic între contract şi hotărârea judecătorească ce poate fi pronunţată pentru asigurarea executării în natură a obligaţiei de a face asumată prin antecontract.
Având în vedere toate considerentele anterior expuse, precum şi neexecutarea obligaţiei promitentului-cumpărător de plată integrală a preţului, instanţa a constatat că nu sunt îndeplinite condiţiile pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare şi apreciind neîntemeiată cererea reconvenţională, urmează a o respinge.
Reţinând culpa procesuală a pârâţilor-reclamanţi, în baza art. 274 Cod procedură civilă, instanţa va obligă pârâţii-reclamanţi la plata către reclamanţii-pârâţi a sumei de .............. lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat, taxă judiciară de timbru, onorariu expert şi contravaloare transport avocat.
Împotriva hotărârii de la fond au formulat recurs în termen legal pârâţii reclamanţi ............, solicitând instanţei de recurs ca prin hotărârea ce o va pronunţa sa se dispună admiterea recursului formulat, să se caseze hotărârea atacată şi judecând cauza să pronunţe o hotărâre după cum urmează: Pe fond să se respingă cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată; În cazul în care instanţa de recurs hotărăște să menţină soluţia pronunţată de prima instanţă în ceea ce priveşte cererea de chemare în judecată, să se admită cererea reconvenţională şi să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare - cumpărare, având ca obiect imobilul situat în ............., pentru preţul de .............. RON, cu obligarea pârâtului-reclamant .............. la plata sumei de ........... RON reprezentând rest de preţ de achitat.
În motivarea recursului se arată că pentru a admite, în parte, cererea reclamantului pârât, prima instanţă a constatat faptul că acesta nu a fost prezent în faţa notarului public pentru a semna Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. .............. de către BNP ............, şi, ca atare, lipseşte consimţământul acestuia la încheierea actului, ca urmare contractul fiind lovit de nulitatea absolută.
Critică soluţia primei instanţe sub aspectul greşitei interpretări a ansamblului probator administrat la dosar. Astfel, în ciuda numeroaselor probe administrate în apărare, care evidenţiau prezenţa reclamantului-pârât ............ la semnarea contractului de vânzare cumpărare, instanţa a admis cererea de chemare în judecată, considerând că reclamantul nu a semnat contractul. Singura probă pe care prima instanţă o menţionează în susţinerea soluţiei pronunţate este raportul de expertiză nr............. întocmit de ÎNEC Laboratorul Interjudeţean de Expertize Criminalistice Bucureşti.
Cu privire la această probă învederează instanţei de recurs că INEC Laboratorul Interjudeţean de Expertize Criminalistice Bucureşti a considerat insuficiente înscrisurile depuse în vederea efectuării expertizei, solicitând suplimentarea lor cu mai multe înscrisuri provenind de la reclamant. Cu toate că nu a fost posibilă o suplimentare a scriptelor de comparaţie puse la dispoziţia ÎNEC Bucureşti pentru efectuarea expertizei grafoscopice, în special a scriptelor originale, expertiza a fost totuşi efectuată. Cu privire la acest aspect, expertul criminalist Marcu Gheorghe, expert parte în dosar, a arătat că obiectivitatea examinărilor şi implicit a concluziilor formulate creşte odată cu numărul de semnături, modelele de comparaţie puse la dispoziţie, concluziile formulate având exprimat un grad de certitudine mai mare, or,
expertiza ÎNEC Bucureşti a avut la dispoziţie un singur exemplar original de pe Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. ........... de către BNP ................ Lipsa celor două condiţii, calitative şi cantitative, la efectuarea raportului de expertiză efectuat de către ÎNEC Bucureşti impunea o concluzie care să menţioneze posibilitatea restrânsă de a indica un rezultat cu un grad de certitudine ridicată.
Aşadar argumentul primei instanţe prin care aceasta reţine concluziile raportului ÎNEC şi înlătură concluziile expertului parte ........... pe considerentul că acesta a formulat o concluzie de probabilitate, şi nu una de excludere certă, este criticabil, întrucât concluzia expertului parte a fost formulată în raport de scriptele pe care a avut posibilitatea să le studieze, în concordanţă cu părerea doctrinei în materia expertizelor grafice.
Pornind de la acest neajuns al insuficienţei documentelor avute de experţi pentru a fi comparate şi a formula o concluzie cu un grad mai mare de certitudine, aspect sesizat şi de expertul parte, p rima instanţă greşind când, în baza acestei unice probe, a stabilit că reclamantul nu a semnat contractul de vânzare-cumpărare în litigiu.
Concluzia ÎNEC Bucureşti în ceea ce priveşte semnătura la poziţia "Vânzător" trebuia să fie luată în considerare de prima instanţă cu mai multă circumspecţie cu atât mai mult cu cât raportul ÎNEC Bucureşti invalida concluzia unei expertize anterioare efectuată asupra contractului de vânzare-cumpărare în litigiu, aspect învederat de noi în concluziile depuse la dosar.
În prezentul dosar a fost efectuată o expertiză grafoscopică care a avut ca obiectiv să stabilească dacă semnătura de la poziţia "Cumpărător" de pe contractul în litigiu a fost executată de pârâtul-reclamant ............ Concluziile acestei noi expertize le contrazic pe cele ale expertizei efectuată în cadrul cercetării penale, indicând faptul că pârâtul-reclamant ........... a semnat Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ........... la BNP ................ Aşadar, deşi prima expertiză stabilea fără rezerve că nu pârâtul ............ a semnat în calitate de cumpărător, expertiza efectuată în acest dosar indică, tot fără rezerve, că semnătura de pe Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ............ la BNP ............. este a pârâtului.
Prima instanţă a ignorat şi nu a analizat deloc declaraţiile date de notarul public ............, prin care aceasta arăta că nu este posibil ca altcineva în afară de reclamantul-pârât .......... să fi semnat Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .............
De asemenea prima instanţă a îndepărtat cu multă uşurinţă declaraţia solemnă autentică, tradusă în limba română, dată la data de ......... de martorul ........... în faţa notarului public din ............, localitatea unde domiciliază martorul, prin care acesta declară că a fost împreună cu părţile din dosar la biroul notarial când cei doi au semnat contractul de vânzare cumpărare pentru imobilul în litigiu. În concluziile depuse la dosar în primă instanţă a prezentat toate probele care dovedesc existenţa consimţământului reclamantului-pârât ............. la încheierea Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .............. la BNP ..................
Referitor la cererea reconvenţională, apelanţii arată că prima instanţă a interpretat greşit capătul de cerere nr. 2 al cererii reconvenţionale, considerând, contrar susţinerilor acestora de pe tot parcursul dosarului, că prin solicitarea de obligare la plata sumei de ............. RON ( ............ ROL), reprezentând rest de preţ de achitat reclamantului pârât ............, au recunoscut implicit că nu i-au achitat reclamantului pârât această sumă de bani la momentul încheierii Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ............... la BNP ................... Prima instanţă a tras concluzia că odată cu încheierea şi autentificarea contractului de vânzare cumpărare în faţa notarului public, preţul vânzării nu a fost achitat în întregime şi acest fapt arată că în aceste condiţii vânzătorul nu şi-ar fi asumat menţiunea privind încasarea integrală a preţului contractului, menţiune trecută în cuprinsul Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. .............. de către BNP ....................
De la acest raţionament prima instanţă concluzionează că, dacă această menţiune există în contractul disputat, coroborat cu concluzia raportului de expertiză nr.............., semnătura nu este a reclamantului-pârât.
Interpretarea primei instanţe cu privire la faptul că prin capătul de cerere nr. 2 al cererii noastre reconvenţionale, apelanţii au recunoscut că nu i-au achitat reclamantului pârât suma de .......... lei la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare este greşit pentru următoarele motive:
a)Cererea privind obligarea la plata sumei de ........... RON (............ ROL) în favoarea reclamantului pârât ............ este făcută în cuprinsul cererii reconvenţionale, prin care s-a solicitat la capătul 1 al cererii pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare - cumpărare. Dar instanţa urma să se pronunţe asupra justeţii celor două capete ale cererii reconvenţionale doar în cazul în care, în urma probatoriului administrat de părţi la dosar, instanţa admitea cererea principală a reclamantului şi constata nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr............. de către BNP ............. şi în consecinţă dispunea restabilirea situaţiei anterioare, în sensul reîntoarcerii imobilului în litigiu în patrimoniul reclamantului.
Cererea reconvenţională este strâns legată de soluţia pronunţată de instanţă pentru cererea de chemare în judecată, întrucât, dacă instanţa respinge cererea de chemare în judecată, rezultă că actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ............ de către BNP ............ este valid şi produce efectele specifice, ca urmare cererea reconvenţională rămânând fără obiect. Dar, în cazul în care instanţa admite cererea de chemare în judecată şi constată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, contractul este desfiinţat iar efectele juridice ale acestuia încetează. Astfel, menţiunea prevăzută în contract pe prima pagină "Preţul vânzării este de ........... (.......... lei), pe care eu vânzătorul, l-am primit de la cumpărător, în întregime, astăzi, data autentificării prezentului contract..." , menţiune care dovedea că pârâtul-reclamant ........... şi-a îndeplinit în întregime obligaţia asumată prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat anterior între părţi, şi, la data semnării contractului, ........., a plătit reclamantului pârât ............. restul de ............. lei, reprezentând diferenţa între preţul vânzării imobilului şi preţul achitat cu ocazia încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, nu mai poate fi dovedită prin contractul de vânzare cumpărare după desfiinţarea acestuia. În lipsa unui alt act valid care să constate plata efectuată de pârâtul reclamant în întregirea preţului de vânzare stabilit de părţi, această plată rămâne nedovedită.
În concluzie, prin capătul doi al cererii reconvenţionale, apelanţii nu au recunoscut faptul că nu au achitat la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare restul de preţ convenit cu reclamantul .............. ci, în lipsa unei modalităţi de a proba plata efectuată în cazul desfiinţării contractului de vânzare-cumpărare, au dorit ca şi această obligaţie, prevăzută în cuprinsul Antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul ............ să îşi găsească rezolvarea în hotărârea pe care instanţa urma să o pronunţe.
Critică interpretarea instanţei privind existenţa unor neconcordanţe între menţiunile antecontractului de vânzare-cumpărare, semnat de pârâtul reclamant ............ şi menţiunile din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, care nu este asumat de pârâtul-reclamant. In cuprinsul Antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul ............., s-a prevăzut că: "Eu, vânzătorul ......... declar că am primit, cu titlu de avans, suma de ............(...........) lei, azi data autentificării prezentului înscris, restul sumei de ........... (................) lei, urmând a fi achitat la data semnării contractului de vânzare-cumpărare al apartamentului."
In cuprinsul Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .......... de către BNP .........., s-au prevăzut următoarele: "Preţul vânzării este de ...........(...............) lei, pe care vânzătorul, l-am primit de la cumpărător, în întregime, astăzi, data autentificării prezentului contract..."
Prima instanţă a interpretat greşit menţiunile celor două texte ale actelor mai sus arătate, considerând că menţiunea privind achitarea integrală a preţului vânzării la momentul autentificării contractului de vânzare cumpărare este contrară declaraţiei defunctului .............. din cuprinsul antecontractului, când acesta a învederat încasarea unui avans.
Intre cele două menţiuni nu există neconcordanţe, aşa cum a reţinut prima instanţă, întrucât textul contractului menţionează cuvintele "în întregime", ceea ce arată că preţul stabilit de părţi a fost întregit, a fost completat cu suma de ............. lei, la data autentificării contractului de vânzare. Dacă din afirmaţia vânzătorului ar fi lipsit expresia "în întregime", într-adevăr, cele două texte ale actelor menţionate mai sus nu ar fi fost în concordanţă, dar astfel textul contractului de vânzare-cumpărare prezintă situaţia de fapt petrecută în biroul notarului public, atunci când defunctul ............ a primit în întregime suma convenită la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare şi a semnat Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ............ de către BNP ..............., după cum părţile se obligaseră prin antecontractul de vânzare-cumpărare.
Apelanţii arată că instanţa a respins cererea prin care solicitau ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, pe considerentul că noi şi-au îndeplinit obligaţia prevăzută de Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul ........., şi anume că nu au plătit diferenţa de ............. (......................) lei, rămasă pentru întregirea preţului vânzării imobilului. Instanţa a reţinut că nu au făcut dovada achitării acestei sume şi că, mai mult, prin capătul 2 al cererii reconvenţionale au recunoscut că nu au achitat restul de plată. Însă apelanţii au dovedit achitarea întregului preţ al vânzării, iar dovada este Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ....................de către BNP ..................., care menţionează clar că suma agreată de părţi a fost achitată în întregime la data semnării actului de vânzare cumpărare, reclamantul pârât fiind prezent la biroul notarului public, unde a primit întreaga sumă agreată şi a semnat contractul de vânzare-cumpărare.
Doar după invalidarea contractului de v/c de către prima instanţă situaţia de fapt s-a modificat, iar efectuarea integrală a plăţii nu a mai fost dovedită. Doar după desfiinţarea acestui contract apelanţii nu mai pot dovedi plata în întregime a sumei agreate de părţi pentru vânzarea imobilului. Ca atare, după ce le-a desfiinţat proba achitării integrale a preţului vânzării, prima instanţă le-a respinge cererea reconvenţională pentru că nu au făcut dovada achitării integrale a preţului vânzării.
Apelanţii critică hotărârea instanţei privind respingerea capătului unu al cererii reconvenţionale, arătând că este contrară jurisprudenţei în materie.
Astfel cum reiese din cuprinsul hotărârii primei instanţe, aceasta a respins capătul unu al cererii reconvenţionale pe considerentul nerespectării obligaţiei prevăzute de Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul ................, şi anume că nu au plătit diferenţa de ................. (.......................) lei, rămasă pentru întregirea preţului vânzării imobilului. Însă apelantul şi-a respectat obligaţiile luate prin Antecontractul de vânzare cumpărare nr. .............. autentificat de BNP ...................
Pentru aceasta au achitat reclamantului pârât la semnarea antecontractului suma de ............. ROL, fapt dovedit prin antecontract, iar la data semnării contractului de vânzare-cumpărare au achitat restul de .................. ROL din preţul convenit cu reclamantul pentru imobil, fapt dovedit prin contractul de vânzare-cumpărare desfiinţat de prima instanţă. Dar potrivit jurisprudenţei în materie, neplata integrală a preţului de către pârâţii-reclamanţi nu constituie un motiv de respingere a cererii privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. Astfel, prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, transmiterea dreptului de proprietate şi plata restului de preţ sunt concomitente şi interdependente şi atât timp cât nu s-a făcut dovada că pârâtul-reclamant ............ a refuzat prezentarea la notar şi deci a refuzat achitarea restului de preţ este evident că reclamantul pârât, defunctul ..................., s-a opus îndeplinirii propriei obligaţii, aceea de a transmite dreptul de proprietate.
Instanţele superioare au considerat că pentru ca cele două obligaţii, cea de transmitere a dreptului de proprietate şi cea de plată integrală a preţului, să fie executate concomitent, reclamantul-pârât avea posibilitatea ca, la rândul său, să formuleze o cerere prin care să solicite obligarea apelanţilor la plata restului de preţ convenit prin antecontractul de vânzare-cumpărare, în caz contrar rămânând creditor pentru această sumă. Pentru rezolvarea acestei situaţii au formulat capătul doi al cererii reconvenţionale.
Împrejurarea că diferenţa de preţ (peste avansul convenit şi achitat) nu a fost încă plătită constituie un aspect ce ţine de executarea contractului şi nu se poate susţine că neplata restului de preţ atrage neîndeplinirea cerinţelor vânzării. Aşadar, chiar şi în situaţia în care nu ar fi putut dovedi plata restului de preţ către vânzător, reclamantul-pârât .............., prima instanţă, pe considerentele învederate anterior, ar fi putut să admită capătul unu al cererii reconvenţionale şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul situat în .........................
Consideră apelanţii că sunt îndeplinite şi celelalte condiţii pentru admitea cererii reconvenţionale:
1.Antecontractul de vânzare cumpărare având ca obiect imobilul situat în ................, autentificat de BNP ............. prin încheierea de autentificare cu nr. ................., depus la dosar, a fost recunoscut de reclamantul-pârât ................;
2. Imobilul a cărei proprietate face obiectul litigiului, situat în ......................, se afla în patrimoniul reclamantul-pârât .............. în urma partajului judiciar pronunţat de către Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti în dosarul .............. prin care a fost anulat certificatul de moştenitor legal nr. ............. eliberat de BNP .......... şi, prin care, în urma ieşirii din indiviziunea faţă de ceilalţi moştenitori ai defunctului .........., instanţa i-a atribuit reclamantului pârât ............. apartamentul în litigiu, cu obligaţia acestuia de a plăti sulte către ceilalţi moştenitori (dovezile au fost depuse la dosar la termenul din ............). Este evident că reclamantul-pârât ................. nu a mai dorit să-şi respecte obligaţia luată prin Antecontractul de vânzare cumpărare nr. ........... autentificat de BNP .............. şi nu a mai dorit să încheie un contract de vânzare-cumpărare.
In loc să încheie contractul de vânzare-cumpărare la care s-a obligat, promitentul-vânzător a demarat un proces prin care solicita evacuarea din apartamentul pe care în anul .......... îl foloseau apelanţii de peste ........ ani afirmând că doreşte să-l vândă, după care, în acest proces, reclamantul-pârât s-a opus cererii reconvenţionale, solicitând respingerea acesteia.
În cererea de evacuare pe care reclamantul a formulat-o către Judecătoria Sector 6 Bucureşti şi-a motivat demersul arătând instanţei că apelantul ocupă apartamentul fără titlu locativ şi că doreşte să îl evacueze pentru a vinde imobilul. Totodată, prin declaraţia dată în faţa organului de cercetare penală, reclamantul-pârât menţionează motivul pentru care în august ......... a formulat acţiunea în evacuarea pârâtului reclamant din apartamentul pe care acesta îl cumpărase în anul ......... (dosar nr..............). Motivul invocat de reclamant era lipsa banilor pentru plata sultelor către ceilalţi comoştenitori, sulte la care reclamantul a fost obligat prin sentința pronunţată de Judecătoria Sector 6 Bucureşti în dosarul nr......... Prin aceeaşi declaraţie, reclamantul pârât declară că: "ulterior acestui moment (încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare cu pârâtul .........), ............. nu a mai fost de găsit şi nici nu l-a mai contactat pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare la notar." Această declaraţie se contrazice cu cea dată tot de reclamantul-pârât prin cererea de chemare în judecată, fila ......, unde acesta afirmă:" Totodată l-am înştiinţat şi pe .............. despre situaţie ( este vorba de cererea de chemare în judecată formulată de ceilalţi comoştenitori în luna octombrie .............., dosar nr.............. şi soluţionată în aprilie ........) şi i-am spus că trebuie să aşteptăm desfăşurarea procesului."
Având în vedere toate considerentele mai sus menţionate, consideră că sunt întrunite toate cerinţele legale pentru ca instanţa să se admită cererea reconvenţională şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în ................
Intimaţii reclamanţi pârâţi ................... au formulat Întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului ca fiind neîntemeiat şi obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecata.
Aşa cum in mod corect a reţinut si instanţa de fond, arată intimaţii, intre autorul lor, ..........., decedat pe parcursul procesului, la data de .........., si numitul ............., a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ........... la BNP ............ Prin acest antecontract, autorul lor s-a obligat să vândă paratului-reclamant apartamentul nr. ............ situat in .................., compus din doua camere si dependinţe, la preţul de ............... ROL, pana la data de ............., iar paratul s-a obligat sa cumpere de la reclamant acest apartament, la preţul de ............. lei, pana la data de ................
Cu privire la raportul de expertiză realizat de către expertul parte criminalist, .............., instanţa in mod corect procedează la o analiza comparativa a celor doua expertize efectuate in rejudecare, si in mod corect retine ca expertul parte propus de paraţii-reclamanţi a formulat o concluzie de probabilitate, iar nu de excludere certa a executării semnăturii de către defunctul ........... Chiar daca recurenţii fac trimitere la cel de-al doilea raport de expertiza efectuat in dosarul penal (raportul de constatare tehnico-științifica nr. ........ din ..............) cu privire la semnătura cumpărătorului, nu trebuie trecut cu vederea faptul ca ceea ce a condus la efectuarea acestui raport de expertiza a fost însăşi poziţia numitului .......... exprimata prin apărătorul sau, că nici el nu a semnat acest contract de vânzare-cumpărare, concluzionându-se ca semnătura la rubrica "CUMPĂRĂTOR” nu au fost executata de către ........... Raportul nu a fost contestat, ci s-a solicitat chiar menţinerea rezoluţiei.
In fata instanţei civile însă, acesta îşi reconsidera poziţia si susţine ca el a fost prezent la notar si a semnat contractul, dar nu explica de ce nu a achitat si diferenţa de preţ cu acest prilej, sau daca a achitat tot preţul la data presupusei încheieri a contractului de vânzare-cumpărare, de ce solicita, prin reconvenționala, obligarea sa la plata diferenţei de preţ.
Chiar daca prin dezvoltarea motivelor de recurs acesta încearcă sa ofere un răspuns la aceste întrebări, nu se creează certitudinea consimţământului autorului lor la vânzarea apartamentului. De altfel, aşa cum a prezentat si in concluziile scrise si depuse la fond, răspunsul este unul singur : autorul lor nu a consimţit la vânzarea imobilului si nu a semnat niciun contract de vânzare-cumpărare căci nu a ştiut de existenta lui pana la procesul de evacuare .
In ceea ce priveşte cererea reconvenţionala formulata de către ..........., instanţa face o analiza temeinica a motivelor care au condus la soluţia de respingere a cererii, antecontractul de vânzare-cumpărare (care se pare ca nu a fost notat in Cartea Funciara) neavând efect constitutiv al dreptului de proprietate in patrimoniul promitentului-comparator, ci da naştere unui drept de creanţa constând intr-o obligaţie de a face, care poate fi solicitata a fi respectata numai de cel care si-a îndeplinit propriile obligaţii, or, paratul-reclamant nu si le-a îndeplinit si nici nu poate fi reţinuta vreo culpa a promitentului-vânzător in neexecutarea obligaţiei.
Având in vedere neîndeplinirea obligaţiei de către promitentul-comparator precum si toate motivele (materialul probator) care au dus la admiterea acţiunii reclamanţilor pârâţi de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare, considera ca paratul reclamant nu se poate prevala de dispoziţiile art. 1073 si 1076 Cod civil ci, eventual, putându-si valorifica dreptul la dezdăunări in baza art. 1075 Cod civil.
Antecontractul de vânzare-cumpărare trebuie analizat si din perspectiva îndeplinirii cumulative a condiţiilor de validitate având in vedere eroare in care s-a găsit autorul nostru cu privire la calitatea de unic moştenitor. Deloc de neglijat este si faptul ca paratul-reclamant a înţeles sa realizeze procedurile de publicitate ale contractului de vânzare-cumpărare in condiţiile in care, aşa cum au reţinut si organele de cercetare penala, acesta este indubitabil fals. Având in vedere lipsa consimţământului la vânzare, acesta nu poate fi substituit prin pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de contract.
La momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, autorului intimaţilor ii fusese eliberat certificatul de moştenitor legal nr. .........., eliberat de BNP ......... in calitate de unic moştenitor al defunctului .........., revenindu-i, astfel, dreptul de proprietate asupra imobilului care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, certificat care ulterior a fost anulat. Aşa cum lesne se poate observa din înscrisurile existente la dosarul cauzei dar si in dosarul penal cu ocazia efectuării cercetărilor privind infracţiunile de înşelăciune, fals si uz de fals , nu exista nici o solicitare a notarului public, la momentul dezbaterii Succesiunii după ...........-decedat la data de ..........., către Primăria ultimului domiciliu al defunctului, de eliberare a sesizării pentru deschiderea procedurii succesorale care ar fi lămurit situaţia. Aşadar, la data de ............., pe rolul Judecătoriei Sectorului 6 Bucureşti a fost înregistrata cererea de chemare in judecata a nepoţilor de sora si frate pronunțându-se sentinţa civila nr. ............. din data de ............... prin care s-a constatat ca moştenitori ai defunctului frate sunt, alături de ............., si colateralii de gradul III. Totodată s-a anulat si certificatul de moştenitor legal nr. ................ Autorul lor a aflat că imobilul are valoarea de ............... EURO (............. lei) - valoare care se ştie ca de cele mai multe ori este sub valoarea pieţei libere – şi astfel si-a dat seama ca a fost păcălit si a promovat o acţiune in evacuarea paratului, deoarece acesta nu înțelegea sa elibereze apartamentul.
Manifestarea acordului de voinţa la încheierea contractului de vânzare-cumpărare reprezintă o condiţie de validitate a contractului, conform dispoziţiilor art. 948 pct.2 C.civil de la 1864, lipsa consimţământului proprietarului de a înstrăina bunul atrăgând nulitatea contractului încheiat in aceasta modalitate. Având in vedere ca acest contract este un act juridic bilateral ce presupune acordul de voinţe dintre doua persoane, din moment ce una dintre voinţe nu este valabil manifestata, întreg actul juridic este lovit de aceasta cauza de nevaliditate.
Unul dintre efectele nulităţii este reprezentat de principiul restabilirii situaţiei anterioare , in sensul ca tot ce s-a executat in baza unui act juridic anulat trebuie restituit. In atare situaţie, dreptul de proprietate asupra imobilului se reîntoarce in patrimoniul vânzătorului.
În cadrul dezbaterilor pe fond cu privire la recurs, intimaţii reclamanţi pârâţi au invocat excepţia prescripţiei dreptului la acţiune privind cererea reconvenţională formulată de pârâţii reclamanţi.
Examinând sentinţa civilă recurată, prin prisma motivelor de recurs formulate, tribunalul constată că, în fapt, între reclamantul-pârât iniţial ..........., autorul reclamanţilor-pârâţi ..........., şi pârâtul-reclamant ............ s-a încheiat Antecontractul de vânzare-cumpărare aut. cu nr. ........... de BNP ............., prin care defunctul ............. s-a obligat să vândă pârâtului-reclamant apartamentul nr. ............. situat în .................., compus din două camere şi dependințe, la prețul de .............. ROL, până la data de .............., iar pârâtul s-a obligat să cumpere de la .............. acest apartament, la prețul de .......... ROL, până la data de .............
La momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, defunctului ............ îi fusese eliberat certificatul de moştenitor legal nr. .........., eliberat de BNP ................., în calitate de unic moştenitor al defunctului ............, revenindu-i astfel dreptul de proprietate asupra imobilului, obiect al antecontractului de v/c. Prin încheierea nr. ................ a Judecătoriei sector 6, Biroul de Carte Funciară – Bucureşti, s-a admis cererea defunctului .................. privind intabularea pe numele său a dreptului de proprietate asupra imobilului menționat în Cartea funciară a localității Bucureşti, cu nr. cadastral .................
Prin încheierea nr. ............... emisă de BNP .................... a fost autentificat contractul de vânzare-cumpărare dintre defunctul ..................., în calitate de vânzător, şi pârâtul-reclamant ....................., în calitate de cumpărător, având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. ..........., situat în .................., compus din două camere și dependinţe, în suprafaţă desfăşurata de .......................... mp din care suprafaţa locuibilă de ........... mp, împreună cu dreptul de coproprietate asupra părţilor şi dependinţelor comune din imobilul-bloc, în cotă indiviză, precum şi terenul aferent apartamentului în suprafaţă de .......... mp atribuit în folosinţă pe durata existenţei construcţiei de Primăria sectorului 6-București. Prin încheierea nr. .......... a Judecătoriei sector 6, Biroul de Carte Funciară – Bucureşti, s-a admis cererea pârâtului-reclamant ........... de intabulare pe numele său a dreptului de proprietate asupra imobilului cu nr. cadastral ............. în Cartea funciară a localității București, în temeiul contractului de v/c, aut. cu nr. ............... de BNP ....................
Ulterior, prin sentinţa civilă nr. ............ a Jud. Sectorului 6 Bucureşti, dosar nr. ............, definitivă şi irevocabilă, a fost anulat certificatul de moştenitor legal nr. ............. eliberat de BNP .........., constatându-se că defunctul ............ este moştenitorul defunctului ......... cu o cotă de 1/3 din masa succesorală, fiindu-i atribuit în natură imobilul în cauză, cu obligarea acestuia la plata unor sulte către ceilalţi moştenitori.
Moştenitorii defunctului ............, reclamanţii pârâţi, au solicitat prin cererea principală din prezenta cauză să se constate nulitatea contractului de v/c nr. .......... au7tz. De BNP ................, invocând faptul că nu s-au respectat condiţiile legale la încheierea contractului, respectiv lipsa consimţământului autorului acestora, iar pârâtul reclamant ............. a formulat cerere reconvenţională, prin care a solicitat să se constate că între acesta şi defunctul ................ a intervenit vânzarea –cumpărarea având ca obiect imobilul situat în ..........................., cu preţul de ......... ROL (......... RON), din care au fost achitată la data autentificării antecontractului de v/c nr. ............. suma de ............ (............ RON). Pârâtul reclamant a solicitat de asemenea să fie obligat la plata către reclamanţii pârâţi, moştenitorii defunctului .........., a restului de preţ în sumă de .............. lei RON.
Examinând cu prioritate excepţia prescripţiei dreptului la acţiune privind cererea reconvenţională, invocată de recurenţii reclamanţi pârâţi, tribunalul constată că recurenţii pârâţi reclamanţi au preluat posesia imobilului în discuţie de la data încheierii antecontractului de v/c nr. ............, fiind şi în prezent în posesia acestora, iar până la data formulării cererii de constatare a nulităţii contractului de v/c titlul de proprietate al intimaţilor reclamanţi nu a fost contestat, deci recurenţii pârâţi reclamanţi nu aveau motive de a solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de v/c.
Termenul de prescripţie începe să curgă la data când se naşte dreptul la acţiune. În cauză, dreptul la acţiune s-a născut şi termenul de prescripţie a început să curgă la data când recurenţii au aflat despre dosarul civil nr. .........., după pronunţarea hotărârii în prima instanţă la data de ........... Recurenţii nefiind citaţi la adresa de domiciliu, nu au avut cunoştinţă despre dosar, aflând abia la declararea recursului despre acesta. Sunt deci incidente dispoziţiile cu privire la întreruperea termenului de prescripţie de la art. 16 lit. b) din Decr. 167/1958, astfel că tribunalul va respinge excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, invocată de intimaţii reclamanţi pârâţi.
În ce priveşte cererea principală, tribunalul constată că prin sentinţa atacata instanţa de fond a admis-o în mod corect, constatând nulitatea absoluta a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .................. de către BNP ............. şi a constatat părţile repuse in situaţia anterioara, în sensul reîntoarcerii dreptului de proprietate asupra imobilului situat in ................. în patrimoniul vânzătorului, respingând capătul de cerere având ca obiect rectificarea in carte funciara ca inadmisibil. În cauză a fost efectuat un raport de expertiză din care a rezultat că semnătura de la poziția „Vânzător” de pe Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ............. de către BNP ................ nu a fost executată de către titularul acesteia, numitul ..............., iar semnătura de la poziţia „cumpărător” de pe Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .............. de către BNP .............., a fost executată de către titularul acesteia, pârâtul-reclamant .............. S-a reţinut totodată că expertul parte propus de pârâţii-reclamanţi a formulat o concluzie de probabilitate, iar nu de excludere certă a executării semnăturii de către defunctul ..........., astfel că s-a apreciat că opinia expertului parte nu este de natură a înlătura valoarea probatorie a raportului de expertiză efectuat în cauză şi nici a dovedi faptul că defunctul ..........a semnat Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ......... de către BNP ........... Faţă de aceste considerente, tribunalul va înlătura susţinerile din recurs privind greşita reţinere de către instanţa fondului a concluziilor expertizei efectuate în cauză, în dauna concluziilor expertului parte.
În drept, instanţa de fond a stabilit în mod corect că potrivit disp. art. 948 Cod civil (în vigoare la data încheierii contractului în cauză), pentru validitatea unei convenţii sunt prevăzute condiții esențiale, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții care se obligă, existenţa unui obiect determinat şi a unei cauze licite, iar în cauză lipseşte consimţământul, ca o condiţie esenţială la încheierea contractului, acesta nefiind exteriorizat aşa cum prevede art. 948 pct. 2 C.civ.
Tribunalul constată că, aşa cum s-a menţionat mai înainte, prin chiar cererea reconvenţională formulată în cauză, pârâtul-reclamant .......... a solicitat obligarea sa la plata în favoarea defunctului .......... a sumei de ............ RON (.......... ROL) reprezentând rest de preţ de achitat defunctului .........., fapt ce atestă împrejurarea că preţul vânzării nu fusese achitat integral la momentul autentificării contractului de vânzare-cumpărare. Aşa fiind, nu se poate reţine că defunctul ........... şi-ar fi asumat menţiunea privind încasarea integrală a preţului contractului la momentul autentificării contractului de vânzare-cumpărare, aspect ce se coroborează cu concluziile raportului de expertiză nr. .........., în sensul că semnătura de la poziția „Vânzător” de pe Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ............ de către BNP ........... nu a fost executată de către titularul acesteia, numitul ........... În consecinţă, rezultă că defunctul ............ nu şi-a manifestat voința de a încheia contractul de vânzare-cumpărare contestat, nefiind îndeplinită condiția esențială a existenței unui consimțământ valabil din partea defunctului ..........., în calitate de vânzător la încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi întrucât contractul este un act juridic bilateral ce presupune acordul de voințe dintre două părţi, atâta timp cât una dintre voințe nu este valabil manifestată, întregul act juridic este lovit de această cauză de nevaliditate, neavând relevanţă semnarea contractului de către cealaltă parte contractantă. Instanța a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ............... de către BNP ................, iar drept consecinţă s-a constatat restabilirea situației anterioare, constând în aceea că tot ce s-a executat în baza unui act juridic anulat trebuie restituit, astfel încât părțile raportului juridic să ajungă în situația în care acel act juridic nu s-ar fi încheiat, în sensul reîntoarcerii dreptului de proprietate asupra imobilului situat în ................ în patrimoniul vânzătorului.
Referitor la cererea reconvenţională formulată de pârâţii reclamanţi, tribunalul constată că în mod greşit instanţa fondului a respins această cerere. Astfel, antecontractul de v/c autentificat sub nr. .............., încheiat între defunctul ............, în calitate de promitent vânzător, şi pârâtul-reclamant .................., în calitate de promitent-cumpărător, avea drept obiect obligaţie de «a face», respectiv de a încheia în viitor contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, cu privire la apartamentul nr. .......... din ................., la preţul de ............... ROL (............ RON). Având în vedere natura obligaţiei izvorâte din antecontractul de v/c, în măsura în care încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în formă autentică, nu se realizează, creditorul cumpărător care şi-a executat propriile obligaţii are dreptul să solicite executarea silită a obligaţiei de a face, asumată de către debitorul obligaţiei. Conform dispoziţiilor art. 1073-1077 Cod civil, executarea silită a obligaţiei de a face asumate de către defunctul ............. prin antecontractul încheiat estre deci posibilă prin pronunţarea de către instanţă a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, acţiune ce vizează numai suplinirea consimţământului părţilor, la încheierea în forma autentică a actului juridic intervenit. În cauză, antecontractul se consideră a fi valabil încheiat, având în vedere că vânzătorul era proprietarul imobilului iar cumpărătorul şi-a îndeplinit în mare măsură propriile obligaţii, achitând mai mult de trei sferturi din preţ, iar potrivit jurisprudenţei în materie neplata integrală a preţului nu constituie un motiv de respingere a cererii privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de act de v/c. Totodată, reclamanţii pârâţi nu au probat că pârâtul a refuzat prezentarea la notar, iar la data autentificării antecontractului de vânzare-cumpărare pârâtul-reclamant a achitat cu titlu de avans suma de ........... ROL (........... lei) rămânând un rest de plată de ........... ROL (.......... RON). Pârâtul-reclamant a recunoscut existenţa unui rest de preţ neachitat, în cuantum de ......... de lei, acest cuantum fiind redus în comparaţie cu preţul vânzării.
Hotărârea judecătorească care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare asigură executarea silită a obligaţiei de a face asumată prin promisiunea de vânzare, fără să împrumute natura juridică a contractului de vânzare-cumpărare, în cauză fiind probată de către promitentul-cumpărător executarea propriilor obligaţii, prin achitarea aproape integrală a preţului vânzării. Sunt astfel îndeplinite condiţiile de la art. 1279 alin. 2 Cod civil, care permit să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de v/c.
Apelanţii pârâţi reclamanţi au arătat în mod corect că sunt îndeplinite şi celelalte condiţii pentru admitea cererii reconvenţionale, respectiv antecontractul de vânzare cumpărare având ca obiect imobilul situat în ..........., autentificat de BNP .......... prin încheierea de autentificare cu nr. ............. a fost recunoscut de reclamantul-pârât .........., iar imobilul a cărei proprietate face obiectul litigiului se afla în patrimoniul reclamantul-pârât .......... în urma partajului judiciar pronunţat de către Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti în dosarul .........., prin care a fost anulat certificatul de moştenitor legal nr. .......... eliberat de BNP ............. şi, prin care, în urma ieşirii din indiviziunea faţă de ceilalţi moştenitori ai defunctului ............, instanţa i-a atribuit reclamantului pârât ............ apartamentul în litigiu, cu obligaţia acestuia de a plăti sulte către ceilalţi moştenitori. Reclamantul-pârât ............. nu a mai dorit însă să-şi respecte obligaţia luată prin Antecontractul de vânzare cumpărare nr. .................... şi nu a mai dorit să încheie un contract de vânzare-cumpărare, la care s-a obligat, ci a demarat un proces prin care solicita evacuarea din apartamentul pe care în anul ............. îl foloseau apelanţii de peste .......... ani, afirmând că doreşte să-l vândă.
În cererea de evacuare pe care reclamantul a formulat-o către Judecătoria Sector 6 Bucureşti şi-a motivat demersul arătând instanţei că apelantul ocupă apartamentul fără titlu locativ şi că doreşte să îl evacueze pentru a vinde imobilul. Totodată, prin declaraţia dată în faţa organului de cercetare penală, reclamantul-pârât menţionează motivul pentru care în august 2007 a formulat acţiunea în evacuarea pârâtului reclamant din apartamentul pe care acesta îl cumpărase în anul 2004 (dosar nr...........). Motivul invocat de reclamant era lipsa banilor pentru plata sultelor către ceilalţi comoştenitori, sulte la care reclamantul a fost obligat prin sentința pronunţată de Judecătoria Sector 6 Bucureşti în dosarul nr............. Prin aceeaşi declaraţie, reclamantul pârât declară că: "ulterior acestui moment (încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare cu pârâtul ..............), ................. nu a mai fost de găsit şi nici nu l-a mai contactat pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare la notar." Această declaraţie se contrazice cu cea dată tot de reclamantul-pârât prin cererea de chemare în judecată, unde afirmă:" Totodată l-am înştiinţat şi pe ........... despre situaţie ( este vorba de cererea de chemare în judecată formulată de ceilalţi comoştenitori în luna octombrie 2004, dosar nr............ şi soluţionată în aprilie 2005) şi i-am spus că trebuie să aşteptăm desfăşurarea procesului."
În consecinţă, în raport de toate considerentele expuse mai înainte, tribunalul constată că sunt îndeplinite condiţiile pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de v/c şi, urmând să înlăture ca neîntemeiate susţinerile intimaţilor reclamanţi, va admite recursul în baza art. 312 C.pr.civ. şi va modifica în parte sentinţa civilă recurată în sensul că va respinge excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune în ce priveşte cererea reconvenţională, invocată de intimaţii reclamanţi pârâţi, ca neîntemeiată, şi va admite cererea reconvenţională. Tribunalul va constata că între pârâţii reclamanţi şi defunctul ..................... a intervenit vânzarea cumpărarea având ca obiect imobilul situat în ............preţul de ............. lei ROL( ............ lei RON), din care la data autentificării antecontractului de v/c nr........ a fost achitată suma de .......... lei ROL ( ......... lei RON). Totodată, tribunalul va obliga pârâtul reclamant la plata către reclamanţii pârâţi, moştenitorii defunctului .........., a restului de preţ în sumă de ........... lei RON, urmând ca în favoarea moştenitorilor vânzătorilor să se reţină privilegiul vânzătorului potrivit art. 1737 VCC, până la achitarea integrală a sumei datorate, urmând a fi notat în CF, conform art. 1740 VCC, prezenta hotărâre urmând a ţine loc de act de v/c.
Totodată, în baza disp. art. 276 VCPC, tribunalul va compensa cheltuielile de judecată efectuate de părţi la judecata în fond a cauzei, urmând să menţină restul dispoziţiilor sentinţei recurate.
În aplicarea disp. art. 274 VCPC tribunalul va obliga intimaţii reclamanţi pârâţi la plata cheltuielilor de judecată în recurs, în sumă de ............ lei, reprezentând taxa judiciară de timbru.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurs formulată de recurenţii – pârâţi – reclamanţi ............ şi ..........., împotriva sentinţei civile nr. .......... pronunţată de Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti, în contradictoriu cu intimaţii – reclamanţi – pârâţi ...............
Modifica in parte sentinta recurata.
Respinge excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune în ceea ce priveşte cererea reconvcnţională, ridicată dc intimaţii reclamanţi pârâţi, ca neîntemeiată.
Admite cererea reconvenţională.
Constată că între pârâţii reclamanţi şi defunctul ........ a intervenit vânzarea - cumpărarea având ca obiect imobilul situat în .............., cu preţul de ............. lei (ROL), însemnând ............. lei (RON), din care la data autentificării antecontractului de vânzare -cumpărare nr. ........ a fost achitată suma de ......... lei (ROL), însemnând ........ lei (RON).
Obligă pârâtul reclamant la plata către reclamanţii pârâţi, moştenitorii defunctului ........, a restului de preţ în sumă de ........... lei RON, în favoarea moştenitorilor vânzătorului se reţine privilegiul vânzătorului, potrivit art. 1737 C.Civ. dc la 1864, până îa achitarea integrală a sumei datorate, urmând a fi notat în Cartea Funciară, conform art. 1740 C.civ. de la 1864.
Prezenta hotărâre ţine loc de act autentic de vânzare-cumpăr are.
Compensează cheltuielile de judecată efectuate la judecata cauzei în fond.
Menţine restul dispoziţiilor sentinţei recurate.
Obligă intimaţii reclamanţi pârâţi la plata cheltuielilor de judecată în sumă de ......... lei, reprezentând taxa judiciară de timbru.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică.
PREŞEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR Constanţa Moisescu Ștefăniță Dobre Viorela Isabela Iliescu
GREFIER
Georgeta Zanfir
RED.C.M.
DACT.M.G./6EX.
JUDECĂTORIA SECTORULUI 6 BUCUREŞTI
JUDECĂTOR FOND - RUXANDRA SÎRGHI
Curtea de Apel Alba Iulia
Anularea rezultatului concursului pentru ocuparea funcției de Șef Serviciu reevaluare rezultat candidat , reevaluare răspunsurile conform baremului, anularea rezultatului concursului.
Curtea de Apel Galați
Agent de poliţie. Destituire din poliţie. Înlocuirea sancţiunii disciplinare a destituirii cu sancţiunea diminuării salariului în procent de 20% pe o perioadă de 3 luni.
Judecătoria Răcari
Fara titlu
Curtea de Apel Timișoara
Expirarea licenţei pentru exercitarea unei profesii anterior reîncadrării salariatului ca urmare a anulării concedierii prin hotărâre judecătorească. Efecte juridice
Curtea de Apel Alba Iulia
Dreptul special de folosinţă asupra terenurilor reglementat de Legea nr. 10/2001 în cazul cetăţenilor străini. Incidenţa acestui drept în condiţiile aderării României la Uniunea Europeană.