Drept de superficie. Aplicarea legii în timp. Dovada existenţei acordului proprietarului terenului. Principiul bunei credințe

Drept de superficie. Aplicarea legii în timp. Dovada existenţei acordului proprietarului terenului. Principiul bunei credințe

- art. 492 şi urm. din Codul civil de la 1864

Curtea a reţinut că, încă din anul 1969, între autorii reclamanților şi pârâţilor a fost încheiat un contract de vânzare cumpărare sub semnătură privată asupra terenurilor cu nr. top. (...)/10 şi (...)/6, înscrise în CF, casă şi teren în suprafaţă de 5.812 mp.

Anterior anului 1990, pe suprafaţa cumpărată, autorii reclamanților au edificat mai multe construcții, pe care le-au folosit continuu şi le folosesc şi în prezent.

În prezent, reclamanţii sunt proprietarii a patru construcții şi două anexe gospodărești, în prezent înscrise în CF, fără a deține nici un titlu asupra terenului pe care sunt situate construcțiile.

Curtea a constatat că dispoziţiile legale incidente în speţă sunt cele ale art. 492 şi următoarele din Codul civil de la 1864, sub imperiul cărora s-a născut raportul juridic dintre părți.

Instanţele de fond şi apel, examinând pricina, în mod greșit s-au raportat exclusiv la dispoziţii legale intrate în vigoare după 1990, Legea fondului funciar, hotărârile pronunţate în temeiul acesteia, precum şi la noul Cod civil, ignorând că supraedificatele reclamanților au fost construite mult înainte de anul 1990.

Potrivit art. 492 din vechiul Cod civil, incident în cauză, doctrinei juridice şi practicii judiciare consolidate anterior modificării Codului civil, existenţa acordului proprietarului terenului nu trebuia consemnată într-un înscris şi putea fi dovedită cu orice mijloc de probă, iar proprietarul terenului avea opțiunile prevăzute de art. 494 din vechiul Cod civil ori, în caz contrar, proprietarului construcțiilor putându-i-se stabili un drept de superficie compus din proprietatea asupra construcției şi folosință asupra terenului aferent, principiul bunei credințe fiind esențial în adoptarea opțiunilor reglementate de legiuitorul din 1864.

De aceea, în vederea reglementării juridice a regimului terenului afectat de supraedificatele din litigiu, era esenţial ca instanțele să administreze probațiunea solicitată de reclamanţi, pentru a se stabili dacă la edificarea acestor construcții a existat acordul proprietarului terenului de la acea dată, ori dacă a existat opoziție din partea proprietarului.

Curtea de Apel Oradea – Secţia I-a civilă

Decizia civilă nr. 164 din 22 mai 2019

Prin Sentinţa civilă nr. (...) din data de 14.03.2018 pronunţată de Judecătoria (...), s-a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii (...) (...) şi (...) (...), în contradictoriu cu pârâţii (...) (...) (...) şi (...) (...) (...).

Au fost obligaţi reclamanţii să-i plătească pârâtului (...) (...) (...) suma de 4000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în onorariu avocaţial.

Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa de fond a reţinut următoarele:

În fapt, reclamanţii (...) (...) şi (...) (...) sunt proprietarii a două case de locuit şi a două anexe, situate în (...), (...), înscrise în CF nr. (...) (...) (înscrierea de sub B8), situate pe nr. topo. (...), în suprafaţă de 5.832 mp (f. 10). Antecesorul pârâţilor, (...) (...) (...), a fost proprietarul terenului cu nr. topo. (...), în suprafaţă de 5.832 mp, în urma reconstituirii dreptului de proprietate pe baza Legii nr. 18/1991 a fondului funciar, conform înscrierii de sub B5 din CF nr. (...) (...).

Pe calea prezentului demers judiciar, reclamanţii au solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâții (...) (...) (...) şi (...) (...) (...), în calitate de moștenitori legali ai defunctului (...) (...) (...), constituirea în favoarea lor a unui drept de superficie asupra terenului aferent clădirilor înscrise în CF nr. (...) și a unui drept de uz asupra suprafeței de 1000 mp din nr. topo. (...), pe toată durata existenței construcțiilor, precum şi notarea în cartea funciară a acestui drept.

În drept, potrivit art. 693 alin. 1 şi 2 Cod civil, „(1) Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă.

(2) Dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.

(3) Superficia se poate înscrie şi în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.

(4) În situaţia în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în favoarea unui terţ pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.”

Dreptul de superficie presupune suprapunerea a două drepturi de proprietate aparţinând unor persoane diferite: dreptul de proprietate asupra construcţiei, care aparţine superficiarului şi dreptul de proprietate asupra terenului pe care se află aceasta, care aparţine unei alte persoane decât superficiarul.

În ce priveşte constituirea dreptului de superficie, din dispoziţiile legale citate – art. 693 alin. 2 Cod civil – rezultă că aceasta poate avea loc prin convenţie, cu titlu oneros sau gratuit, cât şi prin legat, în toate cazurile fiind necesară forma autentică, fiind vorba despre un drept real imobiliar supus înscrierii în cartea funciară. De asemenea, dreptul de superficie se mai poate dobândi şi în cazurile particulare prevăzute de art. 693 alin. 3 şi 4 Cod civil.

Cu toate acestea, niciunul din modurile de constituire a superficiei nu sunt aplicabile în cauză. Astfel, din decizia civilă nr. (...)/R/2015 pronunţată de Tribunalul (...) în dosarul nr. (...)/2011 rezultă că antecesorul pârâţilor nu şi-a dat acordul pentru construirea caselor de locuit de către reclamanţi şi antecesoarea lor (...) (...) pe terenul din speţă, precum şi că acestea nu au fost construite cu bună-credinţă. S-a reţinut că titlul de proprietate emis în favoarea lui (...) (...) a fost anulat pe cale judecătorească, ulterior fiind emis titlul de proprietate pentru acelaşi teren pe numele antecesorului pârâţilor, chiar dacă pe acesta erau deja edificate construcţiile. Prin decizia civilă menţionată s-a respins cererea reclamanţilor prin care au solicitat constatarea dobândirii ope legis a dreptului de proprietate asupra terenului aferent casei de locuit, în suprafaţă de 5812 mp.

În acest caz, reclamanţii au apelat la instanţă, însă dreptul de superficie nu se poate constitui prin hotărâre judecătorească, instanţa de judecată neputând dezmembra un drept de proprietate, în lipsă de stipulaţie contrară.

Instanţa de fond a apreciat ca neîntemeiată cererea reclamanţilor de constituire a unui drept de superficie asupra terenului aferent clădirilor înscrise în CF nr. (...) .

Referitor la cererea de constituire a unui drept de uz asupra suprafeței de 1000 mp din nr. topo. (...), art. 749 alin. 1 prevede: „Uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia şi de a-i culege fructele naturale şi industriale numai pentru nevoile proprii şi ale familiei sale.” Dreptul de uz se constituie în temeiul unui act juridic sau prin alte moduri prevăzute de lege, statuează dispoziţiile art. 751 Cod civil. Astfel, nici acest dezmembrământ al dreptului de proprietate privată nu poate fi constituit prin hotărâre judecătorească, de instanţa de judecată.

Pentru aceste considerente, instanţa a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii (...) (...) şi (...) (...) în contradictoriu cu pârâţii (...) (...) (...) şi (...) (...) (...).

În temeiul art. 453 alin. 1 Cod procedură civilă, a obligat reclamanţii să-i plătească pârâtului (...) (...) (...) suma de 4000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în onorariu avocaţial, achitat de acesta conform chitanţei nr. (...)/06.112017 (fila 62).

Împotriva acestei hotărâri au formulat apel apelanţii (...) (...) şi (...) (...).

Prin Decizia civilă nr. (...)/A din 23.10.2018 pronunţată de Tribunalul (...) în dosar nr. (...)/2017, s-a respins ca nefondat apelul declarat de apelanţii (...) (...) şi (...) (...), în contradictoriu cu pârâţii (...) (...) (...) şi (...) (...) (...), împotriva sentinţei civile nr. (...)/14.03.2018 pronunţată de Judecătoria (...), care a fost păstrată în întregime.

Pentru a pronunţa în acest mod, instanţa de apel a avut în vedere următoarele aspecte:

Intimaţii au calitatea de proprietari asupra terenului care face obiectul cauzei, în calitate de succesori ai defunctului (...) (...) (...), tatăl intimaţilor. Acest imobil a fost proprietatea antecesorilor intimaţilor şi înainte de preluarea acestuia de către stat, iar ulterior anului 1990 în favoarea tatălui lor a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra întregului imobil constând în 5800 mp teren, emiţându-se în acest sens un titlu de proprietate. Acest titlu a fost emis ca urmare a admiterii unei cereri de chemare în judecată, prin respectiva hotărâre judecătorească, irevocabilă, anulându-se titlul de proprietate al antecesorilor reclamanţilor din cauza faptului că la cererea de reconstituire depusă de mama reclamantului a fost anexat un contract de vânzare cumpărare nul pentru lipsa semnăturii vânzătorului, străbunicul intimaţilor. Prin aceeaşi hotărâre, instanţa a dispus şi emiterea titlului de proprietate în favoarea antecesorului intimaţilor.

Reclamanţii şi-au motivat acţiunea pe considerentul că aceştia au ridicat construcţiile cu bună credinţă, însă, raportat la motivul pentru care titlul emis în favoarea antecesoarei acestora a fost anulat, respectiv falsificarea semnăturii vânzătorului, această susţinere nu poată fi primită. Falsificarea semnăturii vânzătorului de către cumpărător implică o totală lipsă de consimţământ la realizarea operaţiunii juridice înseşi şi ca atare înlătură orice premisă de bună credinţă pentru reclamanţi.

Pe de altă parte, tribunalul a reţinut că, dreptul de superficie este acel drept real ce constă în dreptul de proprietate pe care-l are o persoană denumită superficiar asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări care se află pe terenul aparţinând altuia, teren cu privire la care superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă.

Dreptul de superficie poate fi dobândit prin convenţie, legat, uzucapiune sau lege. Simplul fapt de a ridica construcţia pe terenul altuia, chiar şi cu bună credinţă, nu ar putea constitui un drept de superficie în beneficiul constructorului, în lipsa unuia din cele patru elemente mai sus indicate. Constituirea unui drept de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent cu ridicarea construcţiei pe terenul stăpânit în beneficiul superficiarului, astfel încât instanţa nu se poate substitui intenţiei părților asupra constituirii unui asemenea dezmembrământ al dreptului de proprietate.

Totodată, nici aparenţa de drept nu intră în categoria acţiunilor şi faptelor care ar putea justifica dreptul de superficie, iar ingerinţa în dreptul de proprietate al intimaţilor pe care recunoaşterea unui drept de superficie de către instanţa de judecată o presupune, nu are o justificare în dreptul civil.

Pe de altă parte, tribunalul a mai reţinut că în speţă nu a fost dovedit nici vreun caz de constituire ope legis a acestui drept. În ceea ce priveşte dreptul de uz/folosinţă modurile de dobândire a acestora sunt aceleaşi, astfel că şi din acest punct de vedere cererea reclamanţilor este neîntemeiată, iar administrarea şi aprecierea probaţiunii s-a realizat de către instanţa de fond în mod legal şi temeinic, raportat la teza probatorie propusă.

În ce priveşte aspectele invocate pentru prima dată de apelanţi în concluziile scrise depuse la dosarul cauzei după reţinerea apelului în pronunţare, acestea nu au putut fi avute în vedere, fiind invocate cu depăşirea oricărui termen legal. De altfel, s-a mai reţinut că lipsa calităţii de reprezentant nu poate fi invocată pentru prima dată în apel, potrivit art. 82 alin. 2 noul Cod de procedură civilă.

S-a reţinut că, părţile au totuşi şi în prezent posibilitatea de a identifica posibilităţi juridice pentru a soluţiona amiabil diferendul creat prin împrejurarea că edificatele proprietatea reclamanţilor se află în mod real pe terenul proprietatea exclusivă a intimaţilor pârâţi, prin vânzarea terenului sau prin constituirea convenţională a superficiei sau a unui alt drept de proprietate. Tribunalul a sfătuit părţile să ajungă la o înţelegere cu privire la această problemă.

Faţă de considerentele expuse, tribunalul, în temeiul art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă a respins ca nefondat apelul declarat de apelanţii (...) (...) şi (...) (...) în contradictoriu cu pârâţii (...) (...) (...) şi (...) (...) (...) împotriva sentinţei civile nr. (...)/14.03.2018 pronunţată de Judecătoria (...), care a fost menţinută în întregime.

Împotriva acestei decizii, în termen şi cu respectarea formelor legale au declarat recurs reclamanţii (...) (...) şi (...) (...) solicitând admiterea recursului, casarea deciziei instanţei de apel şi admiterea acțiunii reclamanților cum a fost formulată.

În motivarea recursului s-a susţinut, în primul rând, că instanţa de apel a respins în mod greşit excepţia lipsei calităţii de reprezentat a avocatului pârâţilor (...) (...) (...) şi (...) (...) (...), cu încălcarea dispoziţiilor art. 82 alin. 2 Cod procedură civilă, întrucât aceste dispoziţii legale nu fac referire la invocarea excepţiei în calea de atac, iar în opinia recurenţilor cei doi intimaţi pârâţi nu au cunoştinţă despre existenţa dosarului.

Asupra fondului cauzei recurenţii au criticat decizia instanţei de apel invocând că aceasta este nelegală, ignorând faptul că reclamanţii sunt constructori de buna credinţă asupra unor supraedificate pe care le folosesc paşnic şi public din anul 1970, autorii reclamanţilor nu i-au conturbat în posesie, iar pentru dobândirea dreptului de superficie este suficient acordul de voinţă chiar tacit al proprietarului terenului.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 488 pct. 8, art. 88 Cod procedură civilă şi art. 492 din Codul civil 1864.

Intimatul OCPI a invocat lipsa calităţii procesuale pasive a instituției, în acest sens fiind decizia nr. LXXII, prin care a fost admis recursul în interesul legii de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie şi s-a statuat că OCPI nu are calitate procesuală pasivă în plângerile de carte funciară formulate în temeiul Legii nr. 7/1996 şi a solicitat să nu fie obligat la cheltuieli de judecată sau alte despăgubiri.

Intimaţii (...) (...) (...) şi (...) (...) (...) au invocat prin întâmpinare excepția nulității recursului, arătând că recursul nu a fost motivat cu respectarea art. 487 alin. 1 Cod procedură civilă, motivele invocate de recurenți privesc temeinicia deciziei şi nu legalitatea acesteia.

Pe fondul recursului s-a invocat că, în mod corect instanţa de apel a respins excepția lipsei calităţii de reprezentat a avocatului, pârâţii intimați au cunoștință de proces şi s-au apărat pe tot parcursul cauzei.

Au mai precizat intimaţii că reclamanţii nu au fost de bună-credinţă la edificarea construcțiilor, nu au avut acordul antecesorului intimaților, neexistând nicio dovadă în acest sens, iar pârâţii intimați i-au notificat pe reclamanţi, de mai multe ori, să le lase în deplină posesie şi folosinţă terenul pe care îl ocupă nelegal.

Analizând decizia recurată prin prisma motivelor invocate şi din oficiu, Curtea a constatat următoarele:

Cu privire la critica formulată de reclamanţii recurenţi asupra greşitei soluţionări a excepţiei lipsei calităţii de reprezentant a avocatei pârâţilor intimaţi, Curtea a constatat că această excepţie este nefondată, avocatul ales al intimaților a prezentat în toate instanțele, împuternicire avocaţială şi, până la înscrierea în fals, aceasta face dovada deplină a calităţii de reprezentant.

Pe de altă parte, în şedinţa publică de recurs din data de 24.04.2019 s-a prezentat mandatara pârâților, (...), cu copia împuternicirii notariale date în Ungaria de pârâţi, copie depusă şi în traducere, mandat din care rezultă că mandatara a fost împuternicită general să-i reprezinte pe pârâţi în faţa instanțelor judecătoreşti, având libertatea de a formula cereri, acţiuni, de a le restrânge, de a renunţa la ele, etc., iar mandatara nu a contestat calitatea de reprezentant a avocatului intimaților.

În ce priveşte excepţia nulităţii recursului invocată de intimaţi, Curtea a apreciat că aceasta este nefondată, în motivele de recurs reclamanţii au invocat greşita aplicare a dispoziţiilor privind superficia din vechiul Cod civil, art. 492, şi au arătat de ce aceste dispoziţii legale au fost încălcate în opinia lor, motiv pentru care, Curtea a apreciat că recursul îndeplineşte condiţiile de formă prevăzute de art. 487 alin. 1 Cod procedură civilă, criticile formulate vizează nelegalitatea deciziei instanţei de apel, excepția nulității recursului nefiind fondată.

Cu privire la fondul cauzei, Curtea a reţinut că, încă din anul 1969, între autorii reclamanților şi pârâţilor a fost încheiat un contract de vânzare cumpărare sub semnătură privată asupra terenurilor cu nr. top. (...)/10 şi (...)/6, înscrise în CF nr. (...) (...), casă şi teren în suprafaţă de 5.812 mp.

Anterior anului 1990, pe suprafaţa cumpărată, autorii reclamanților au edificat mai multe construcții, pe care le-au folosit continuu şi le folosesc şi în prezent.

După apariția Legii nr. 18/1991, reclamanţii au încercat să reglementeze situaţia juridică a imobilului, dar în dosar nr. (...)/2004 a Judecătoriei (...) prin sentinţa civilă nr. (...)/20.06.2006, s-a anulat titlul de proprietate emis în favoarea autoarei reclamanților, (...), asupra terenului nr. top. (...)/10 şi (...)/6, înscrise în CF nr. (...) (...), reţinându-se că pe antecontractul de vânzare cumpărare din 1969, semnătura nu a fost exercitată de către autorul pârâților, (...) (...), astfel cum a rezultat din concluziile expertizei grafologice efectuate în cauză.

Sentinţa Judecătoriei (...) a fost menținută prin decizia civilă nr. (...)/2008 a Tribunalului (...) şi prin decizia civilă nr. (...)/2009-R a Curţii de Apel (...), irevocabilă.

După eliberarea titlului de proprietate în favoarea pârâţilor din prezenta cauză, acest titlu a fost contestat de reclamanţii de azi în dosar nr. (...)/2011 al Judecătoriei (...), care prin sentinţa civilă (...)/16.06.2015, a admis în parte cererea reclamanților (...) (...) şi (...), a dispus notarea în cartea funciară a imobilelor edificate de reclamanţi şi a stabilit în favoarea lor dreptul de proprietate pentru suprafaţa de 1.000 mp, aferenţi construcțiilor.

Prin decizia civilă nr. (...)/12.10.2015, definitivă, Tribunalul (...), a modificat în tot sentinţa instanţei de fond şi a respins în întregime acţiunea reclamanților.

În concluzie, în prezent, reclamanţii sunt proprietarii a patru construcții şi două anexe gospodărești, în prezent înscrise în CF nr. (...) (...), fără a deține nici un titlu asupra terenului pe care sunt situate construcțiile.

Faţă de hotărârile judecătoreşti mai sus citate, este cert că în favoarea reclamanților nu se mai poate stabili un drept de proprietate asupra terenului pe care sunt situate construcțiile proprietatea lor.

Analizând decizia recurată, în primul rând Curtea a constatat că dispoziţiile legale incidente în speţă sunt cele ale art. 492 şi următoarele din Codul civil de la 1864, sub imperiul cărora s-a născut raportul juridic dintre părți.

În al doilea rând, Curtea a constatat că instanţa de fond şi apel, examinând pricina, în mod greșit s-au raportat exclusiv la dispoziţii legale intrate în vigoare după 1990, Legea fondului funciar, hotărârile pronunţate în temeiul acesteia, precum şi la noul Cod civil, ignorând că supraedificatele reclamanților au fost construite mult înainte de anul 1990.

Potrivit art. 492 din vechiul Cod civil, incident în cauză, doctrinei juridice şi practicii judiciare consolidate anterior modificării Codului civil, existenţa acordului proprietarului terenului nu trebuia consemnată într-un înscris şi putea fi dovedită cu orice mijloc de probă, iar proprietarul terenului avea opțiunile prevăzute de art. 494 din vechiul Cod civil ori, în caz contrar, proprietarului construcțiilor putându-i-se stabili un drept de superficie compus din proprietatea asupra construcției şi folosință asupra terenului aferent, principiul bunei credințe fiind esențial în adoptarea opțiunilor reglementate de legiuitorul din 1864.

De aceea, în vederea reglementării juridice a regimului terenului afectat de supraedificatele din litigiu, era esenţial ca instanțele să administreze probațiunea solicitată de reclamanţi, pentru a se stabili dacă la edificarea acestor construcții a existat acordul proprietarului terenului de la acea dată, ori dacă a existat opoziție din partea proprietarului.

Or, deşi prin motivele de apel reclamanţii au solicitat efectuarea unei expertize topografice pentru stabilirea suprafeţei de teren necesară folosinței construcțiilor, precum şi audierea unor martori prin care să dovedească lipsa opoziției proprietarului terenului la edificarea construcției, instanţa de apel, la primul termen de judecată, a respins probațiunea şi a rămas în pronunțare, respingând apelul declarat în cauză.

Se impune administrarea probaţiunii solicitate de reclamanţi cu atât mai mult cu cât aceştia au invocat că, atât ei, cât şi autorii lor, au fost de bună-credinţă la edificarea construcțiilor, iar probațiune în sensul răsturnării acestei prezumţii legale instituite de art. 1899 vechiul Cod civil, nu s-a administrat în cauză.

În concluzie, Curtea a apreciat că, hotărârea instanţei de apel este dată cu ignorarea dispoziţiilor art. 492 vechiul Cod civil, incidente în speţă, motiv de casare a acesteia în temeiul art. 488 alin. 1 pct. 8 Cod procedură civilă.

În acelaşi timp, Curtea a constatat că în cauză sunt incidente şi dispoziţiile art. 498 alin. 2 Cod procedură civilă, instanţa de apel a soluționat apelul fără a analiza fondul cauzei, cât timp a respins toate cererile de probațiune formulate de reclamanţii apelanţi, probaţiune care era necesară în cauză pentru a se dovedi dacă dreptul de superficie invocat de reclamanţi există şi s-a născut într-una din modalitățile prevăzute de lege, respectiv prin convenție, acordul proprietarului terenului, astfel cum reclamanţii au invocat pe tot parcursul procesului.

Pentru considerentele mai sus expuse şi în temeiul dispoziţiilor legale mai sus invocate, a fost admis recursul reclamanților (...) (...) şi (...) (...), a fost casată decizia instanţei de apel şi s-a trimis cauza spre rejudecare la Tribunalul (...).

Cheltuielile de judecată vor fi avute în vedere la rejudecare.

Domenii speta

Spete similare