Servitute de trecere vs drept legal de trecere

Sentinţă civilă .. din 01.01.2020


Dreptul legal de trecere. Noțiunea de loc înfundat. Culpa proprietarului fondului dominant.

Dosar nr. ….

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA CONSTANȚA – SECȚIA CIVILĂ

SENTINȚA CIVILĂ NR.

Ședința publică din data de

Completul compus din:

PREȘEDINTE:

GREFIER:

Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamant N.D. și pe pârât M.C.., având ca obiect obligație de a face.

Dezbaterile asupra fondului, au avut loc în ședința publică din data de 06.06.2019 și au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării de la acea data ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea la data de  21.06.2019, când;

INSTANȚA

Deliberând asupra cauzei civile de față, reține următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul judecătoriei Constanța sub nr. …., reclamanta N.D., în contradictoriu cu pârâtul M.C., a solicitat obligarea pârâtului la instituirea unui drept de folosință pe terenul proprietatea acesteia, cu plata unei redevențe. În subsidiar, a solicitat obligarea pârâtului la asigurarea unei servituți de trecere, cu titlu gratuit, pe terenul proprietatea acesteia, în sensul instituirii unui drept de servitute în favoarea reclamantei.

În motivare, reclamanta a arătat că a dobândit în proprietate, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat la …. sub nr. 11517 din 08.11.1980, un imobil compus din trei camere, baie, hol și vestibul, situat în …... Întrucât terenul aferent construcției în suprafață de 172,30mp a trecut în proprietatea statului cf. Legii nr. 58/1974, Consiliul local al Municipiului Constanța, prin adresa nr. 3401/11.03.1993  a propus în temeiul dispozițiilor art. 35 alin. 2 și alin. 3 din legea nr. 18/1991 a fondului funciar și ale dispozițiilor art. 64 din Legea nr. 69/1991 privind administrația publică locală, trecerea în proprietate a unor deținători de construcții a terenurilor aferente acestora.

Reclamanta a precizat că, prin decizia nr. 33/23.03.1993 a Consiliului Județean Constanța, s-a trecut în proprietatea acesteia terenul în suprafață de 172,30mp aferent construcției de locuit situată în …… Ulterior, în anul 1993, urmare a autorizației de construire nr. 406/03.05.1993 emisă de Primăria Mun. Constanța, a edificat în fața construcției cu destinație de locuință un nou imobil cu caracter provizoriu și cu destinația de spațiu comercial.

Reclamanta a mai menționat faptul că, întrucât nu a putut să se descurce singură cu administrarea și gestionarea spațiului comercial în suprafață de 22mp, potrivit contractului de comodat nr.2/ 23.06.2014, aceasta l-a pus la dispoziția societății ….., pe o perioadă de 5 ani, spre a fi utilizat de aceasta potrivit obiectului de activitate, convenind cu administratorul societății să-i permită accesul permanent și să traverseze acest spațiu, în vederea ajungerii la imobilul cu destinația de locuință, ce se află în spatele acestui spațiu.

Reclamanta a precizat că intenționează să denunțe unilateral contractul de comodat și să încheie un contract de închiriere sau chiar să îl vândă, situație în care nu i se va mai permite să traverseze acel spațiu comercial. Aceasta a arătat că imobilul cu destinația de locuință nu are ieșire la calea publică, ci în prezent, intru prin imobilul cu destinație de spațiu comercial, ce are deschidere doar 3 m la calea publică.

Totodată, reclamanta a menționat că în dreapta imobilului, respectiv pe terenul proprietatea pârâtului este formată deja o cale de acces vizibilă, ce permite trecerea altor proprietăți, această variantă de acces ducând la o minimă stânjenire și prejudicii aduse pârâtului.

Reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la instituirea unui drept de folosință, prin emiterea unei hotărâri de consiliu local prin care să se aprobe concesionarea unui teren fără licitație publică și ulterior a încheierii unui contract de comodat, având ca obiect o suprafață de teren necesară care să-i permită accesul în locuința subsemnatei prin lateral, fără a mai traversa imobilul cu destinația de spațiu comercial. În subsidiar, a solicitat instituirea unui drept de servitute de trecere cu titlu gratuit în favoarea, pentru uzul și utilitatea terenului fond dominant, conform art. 755 Cod Civil.

În drept, au fost invocate prevederile art. 758 și art. 755 Cod Civil.

În probațiune, a fost solicitată încuviințarea probei cu înscrisuri, martori și expertiză imobiliară.

La data de 25.05.2018, reclamanta a formulat cerere precizatoare (f.27), prin care a arătat că solicită  instituirea unui drept de servitute pe terenul pârâtului de 20 mp și că își întemeiază cererea de chemare în judecată și pe dispozițiile art. 617 și art. 619 Cod Civil.

La data de 24.07.2018, pârâtul a formulat întâmpinare (f. 40), prin care a invocat excepția lipsei de interes în formularea cererii de chemare în judecată și excepția inadmisibilității, prin raportare inclusiv la prematuritatea cererii de chemare în judecată.

Astfel, pârâtul a invocat inadmisibilitatea modalității prin care se solicită instituirea dreptului de servitute, respectiv obligarea la emiterea unei hotărâri de Consiliu Local, prin care să se aprobe concesionarea unui teren fără licitație publică și ulterior încheierea unui contract de comodat. S-a invocat lipsa caracterului de loc înfundat al fondului dominant și neîndeplinirea condițiilor de admisibilitate a cererii raportat la temeiul de drept invocat, respectiv art. 617 și 619 Cod Civil, precum și lipsa justificării unui interes.

Pârâtul a mai precizat că admisibilitatea cererii, față de temeiul invocat, art. 755-art. 756 Cod Civil, impune acordul proprietarului terenului, ce poate fi manifestat în speță prin emiterea unei hotărâri de Consiliu Local, hotărârea judecătorească nefiind una dintre modalitățile prevăzute de lege pentru constituirea servituții. Totodată, pârâtul a invocat prevederile art. 1166 Cod Civil și art. 36 alin. 5 lit. b din Legea nr. 215/2001 și art. 123 alin. 1 li alin. 2 din Legea nr. 215/2001 și a arătat că hotărârea privind concesionarea sau transmiterea folosinței bunurilor proprietate privată a Municipiului este atributul exclusiv al Consiliului Local, iar instanța de judecată nu poate suplini acordul proprietarului, nici procedura administrativă de exprimare a acordului cu privire la concesiune/închiriere.

În ceea ce privește capătul subsidiar de cerere, întemeiat pe prevederile art. 617 și art. 619 Cod Civil, pârâtul a precizat că o condiție esențială de admisibilitate a cererii de chemare în judecată este lipsa accesului la calea publică, o astfel de condiție nefiind îndeplinită de reclamantă, în condițiile în care proprietatea acesteia, situată în ……, are acces la calea publică, imobilul cu destinația de locuință și construcția provizorie cu destinația de spațiu comercial neputând fi privite ca proprietăți distincte, ci ca o singură proprietate cu deschidere la calea publică. Împrejurarea că pentru imobilul locuință există un inconvenient de parcurgere a unui spațiu comercial nu justifică împovărarea fondului proprietatea pârâtului, noțiunea de lipsă de acces din cuprinsul art. 617 neputând comporta nuanțări de natura prezentată în acțiune.

De asemenea, pârâtul a mai precizat că este esențial ca originea înfundării să fie naturală sau provenită dintr-un caz fortuit sau forță majoră, străină de fapta proprietarului locului înfundat, iar, în măsura în care proprietarul locului înfundat, prin fapta sa, face ca terenul său să nu mai aibă ieșire la calea publică, nu mai are dreptul de a cere drum de teren pe terenul vecinului.

Pârâtul a invocat excepția inadmisibilității și din perspectiva prematurității cererii de chemare în judecată, având în vedere necesitatea parcurgerii unei etape administrative.

Referitor la cerința interesului, pârâtul a arătat că reclamanta are acces la calea publică si că imobilul cu destinația de locuință și construcția provizorie cu destinația de spațiu comercial nu pot fi privite ca proprietăți distincte, ci ca o singură proprietate cu deschidere la calea publică.

Pe fondul cauzei,  pârâtul a invocat prevederile art. 617 teza a II a și a susținut faptul că, și în ipoteza în care cele două imobile construcții ar putea fi apreciate ca fonduri distincte, dezideratul celor mai puține prejudicii se poate aprecia a fi atins prin reglementarea raporturilor contractuale, prin convenție, cu deținătorul spațiului comercial sau, în lipsa unui acord, prin stingerea acestui raport contractual.

În drept, au fost invocate prevederile art. 205-208 Cod proc. civ.

În probațiune, a fost solicitată proba cu înscrisuri.

Prin notele de ședință din data de 11.10.2018 (f. 60), reclamanta a solicitat respingerea excepției inadmisibilității acțiunii, prin raportare la dispozițiile art. 755 și art. 756 Cod Civil, ca nefondată, argumentele invocate de pârât neputând constitui un fine de neprimire al cererii de chemare în judecată care să atragă inadmisibilitatea acesteia, ci constituie apărări ce vor fi analizate pe fondul cauzei.

Reclamanta a precizat că doar în subsidiar a fost solicitată asigurarea unei servituți de trecere pe terenul proprietatea Municipiului Constanța și că se solicită instituirea unei servituți legale de trecere. Totodată, a menționat că noțiunea de loc înfundat cuprinde atât acel imobil care se află într-o situație de imposibilitate absolută în privința accesului la calea publică, cât și acela pentru care acest acces ar reprezenta inconveniente grave sau ar fi periculoasă.

Totodată, reclamanta a solicitat respingerea excepției inadmisibilității pentru lipsa procedurii prealabile ca nefondată, având în vedere că textele de lege invocate de pârât nu constituie obligativitatea parcurgerii unei proceduri administrative prealabile adresării instanței de judecată, ci consacră o modalitate alternativă de recunoaștere a unui drept asupra unui teren din proprietatea unei instituții sau autorități publice locale, dar fără să excludă posibilitatea de a apela la instanța de judecată pentru instituirea unui asemenea drept.

Cu privire la excepția lipsei de interes, reclamanta a solicitat respingerea acesteia ca nefondată, având în vedere că la momentul introducerii cererii de chemare în judecată, dar mai ales în viitor, singura modalitate de a avea acces la calea publică este prin trecerea pe acest teren. Astfel, interesul este determinat de faptul că nu are o ieșire la calea publică, iar cea existentă prin magazinul comercial, nu va putea fi utilizată în viitor. Reclamanta a precizat că nu are nicio relevanță faptul că spațiul comercial și locuința sunt situate pe același teren și că sunt proprietatea subsemnatei, ci din perspectiva instituirii dreptului de servitute de trecere contează în mod exclusiv dacă există sau nu o altă cale de acces la drumul public.

În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri.

Analizând actele și lucrările dosarului cu prioritate asupra excepțiilor invocate de către pârât prin întâmpinare, în conformitate cu dispozițiile art. 248 alin. 1 Cod procedură civilă, instanța reține următoarele:

Cu referire la excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată, instanța apreciază că excepția invocată este neîntemeiată, întrucât nu s-a indicat nicio normă care să interzică în mod expres reclamantei să apeleze la calea procesuală aleasă pentru a-și valorifica dreptul de proprietate, susținerile pârâtului neputând constitui fine de neprimire al acțiunii, ci reprezintă argumente de fond, motiv pentru care instanța va respinge excepția inadmisibilității invocată de către pârâtul M.C., ca neîntemeiată.

În ceea ce privește excepției lipsei de interes a cererii de chemare în judecată invocată de către pârât prin întâmpinare, instanța apreciază că reclamanta a dovedit un interes în obținerea unei căi de acces la calea publică, având în vedere contractul de comodat nr. 2/23.06.2014 încheiat cu societatea ……, prin care a pus la dispoziția acesteia spațiul comercial în suprafață de 22 m.p., blocându-și astfel singurul acces la calea public al locuinței sale, aceasta justificându-și totodată interesul prin intenția de denunțare unilaterală a acestui contract și încheierea unui contract de vânzare cumpărare și prin necesitatea obținerii unei căi de acces care îi va aduce inconveniente mai puțin grave. Astfel, instanța urmează a respinge excepția lipsei de interes invocată de către pârâtul M.C., ca neîntemeiată, urmând a analiza pe fondul cauzei lipsa reală a căii de acces la calea publică, culpa proprietarului locului înfundat și posibilitatea de a obține calea de acces solicitată de reclamantă, toate condițiile invocate de pârât constituind condiții de temeinicie a cererii de chemare în judecată formulate.

Analizând actele și lucrările dosarului cu privire la fondul cauzei, reține următoarele:

În fapt, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat la …… sub nr. 11517 din 08.11.1980 (f. 19), reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului compus din trei camere, baie, hol și vestibul, situat în …..

Prin decizia nr. 33/23.03.1993 a Consiliului Județean Constanța (f. 21), reclamanta a obținut dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 172,30 mp aferent construcției de locuit situată în …..

Ulterior, în anul  1993, reclamanta a edificat în fața construcției cu destinație de locuință un nou imobil cu caracter provizoriu și cu destinația de spațiu comercial, aspect ce rezultă din autorizația de construire nr. ….. (f.22).

La data de 23.06.2014, între reclamanta și numita …... s-a încheiat contractul de comodat nr. 2/23.06.2014, prin care reclamanta a pus la dispoziția societății comerciale anterior menționate suprafața de 22 de m.p., reprezentând spațiul comercial din imobilul situat în ….., spre a fi utilizat potrivit obiectului de activitate numai în folosul acesteia.

În contextul acestei situații de fapt, reclamanta din prezenta cauză a solicitat obligarea pârâtului la instituirea unui drept de folosință pe terenul proprietatea acesteia,cu plata unei redevențe, prin emiterea  unei hotărâri de consiliu local prin care să se aprobe concesionarea unui teren fără licitație publică și ulterior prin care să încheie un contract de comodat, iar în subsidiar  instituirea unei servituți de trecere în favoarea reclamantei.

În drept, cu privire la capătul principal de cerere, instanța reține prevederile art. 36 alin. 5 lit. b din Legea nr. 215/2001, forma în vigoare la data introducerii cererii de chemare în judecată, potrivit cărora în exercitarea atribuțiilor prevăzute la alin. (2) lit. c), consiliul local: a)hotărăște darea în administrare, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate publică a comunei, orașului sau municipiului, după caz, precum și a serviciilor publice de interes local, în condițiile legii; b)hotărăște vânzarea, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate privată a comunei, orașului sau municipiului, după caz, în condițiile legii; c)avizează sau aprobă, în condițiile legii, documentațiile de amenajare a teritoriului și urbanism ale localităților.

Potrivit art. 123 din Legea nr. 215/2001 (1) Consiliile locale și consiliile județene hotărăsc ca bunurile ce aparțin domeniului public sau privat, de interes local sau județean, după caz, să fie date în administrarea regiilor autonome și instituțiilor publice, să fie concesionate ori să fie închiriate. Acestea hotărăsc cu privire la cumpărarea unor bunuri ori la vânzarea bunurilor ce fac parte din domeniul privat, de interes local sau județean, în condițiile legii. (2)Vânzarea, concesionarea și închirierea se fac prin licitație publică, organizată în condițiile legii.

În contextul învederat, în lipsă de alte prevederi speciale, devin totodată aplicabile normele dreptului comun, potrivit cărora, atâta vreme cât concesiunea trebuie să se materializeze printr-un contract, implicit se impune și întrunirea acordului de voințe al părților implicate. Rezultă din cuprinsul dispozițiilor art. 1166 din NCC că, nimeni nu poate fi obligat să încheie un contract împotriva voinței sale. Voința părților constituie un element esențial al încheierii actului juridic și trebuie să se manifeste liber. Restricțiile privind libertatea de voință sunt aplicabile numai dacă sunt prevăzute în mod expres de către lege, iar reclamanta din prezenta cauză nu a învederat incidența vreunei excepții ori derogări de la principiul fundamental al libertății contractuale.

În consecință, instanța urmează a respinge capătul de cerere referitor la instituirea  unui drept de folosință, ca neîntemeiat.

În ceea ce privește capătul subsidiar de cerere, instanța constată că actualul Cod civil distinge între dreptul de trecere, ca limită legală a dreptului de proprietate privată (art. 617-623 C. civ.), și servitutea de trecere (art. 755-772 C. civ.), ca dezmembrământ al dreptului de proprietate. Instanța constată că, deși inițial reclamanta a indicat prevederile art. 755 și art. 756 Cod Civil, în urma precizărilor efectuate, a rezultat că ceea ce se solicită în cauză este instituirea unui drept legal de trecere stricto-sensu, reglementată în art. 617-620 Cod Civil.

Potrivit art. 617 Cod Civil (1) Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i să permită trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu. (2) Trecerea trebuie să se facă în condiții de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publică; în cazul în care mai multe fonduri vecine au acces la calea publică, trecerea se va face pe fondul căruia i s-ar aduce cele mai puține prejudicii. (3) Dreptul de trecere este imprescriptibil. El se stinge în momentul în care fondul dominant dobândește un alt acces la calea publică.

În conformitate cu prevederile art. 618 Cod Civil (1) Dacă lipsa accesului provine din vânzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act juridic, trecerea nu va putea fi cerută decât celor care au dobândit partea de teren pe care se făcea anterior trecerea.  (2) Când lipsa accesului este imputabilă proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi stabilită numai cu consimțământul proprietarului fondului care are acces la calea publică și cu plata dublului despăgubirii.

Din analiza prevederilor legale anterior menționate, instanța reține că cerințele care se impun a fi îndeplinite pentru instituirea dreptului legal de trecere sunt următoarele:

a)  lipsa accesului reclamantului la calea publică [art. 617 alin. (1) C. civ];

b) stabilirea unui drept de trecere al reclamantului în condiții de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului pârâtului ce are acces la calea publică (în cazul în care mai multe fonduri vecine au acces la calea publică, trecerea se va stabili pe fondul căruia i s-ar aduce cele mai puține prejudicii) [art. 617 alin. (2) C. civ.];

c) în ipoteza particulară în care lipsa accesului reclamantului provine din vânzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act juridic, trecerea nu va putea fi cerută decât celor care au dobândit partea de teren pe care se făcea anterior trecerea [art. 618 alin. (1) C. civ.];

d) caracterului neimputabil în lipsa accesului la calea publică; dacă aceasta este imputabilă reclamantului (proprietarul fondului dominant), trecerea poate fi stabilită numai cu consimțământul pârâtului (proprietarul fondului aservit) și cu plata dublului despăgubirii [art. 618 alin. (2) C. civ.].

Astfel, spre deosebire de servitutea de trecere reglementată de art. 755-772 Cod Civil, un dezmembrământ veritabil al dreptului de proprietate privată, servitutea legală de trecere nu se poate stabili numai prin fapta omului sau prin voința părților, ci este necesară și situația obiectivă a locului înfundat de care legea leagă nașterea acestei servituți. Totodată, fiind vorba de o asemenea situația obiectivă, această servitute legală se poate exercita asupra oricărui teren, indiferent dacă este proprietate publică sau are alt regim special care implică imprescriptibilitatea sau inalienabilitatea ori dacă este un teren îngrădit sau neîngrădit, construit sau neconstruit.

Instanța apreciază că în prezenta cauză nu sunt îndeplinite condițiile cerute de legiuitor pentru instituirea dreptului legal de trecere, întrucât lipsa accesului reclamantei la calea publică  este temporară, pe durata contractului de comodat nr. 2/23.06.2014 încheiat cu societatea ….., iar deși conform prevederilor contractuale spațiul comercial din imobilul situat în …..este pus la dispoziția societății comerciale spre a fi utilizat numai în folosul acesteia, potrivit susținerilor reclamantei aceasta a convenit cu administratorul acestei societăți să permită accesul permanent și să traverseze acest spațiu comercial în vederea ajungerii la imobilul cu destinația de locuință ce se află în spatele acestui spațiu.

Mai mult, prin noțiunea de loc înfundat se înțelege un teren care, fiind înconjurat de terenurile altor proprietari, nu îngăduie proprietarului său o ieșire suficientă la calea publică. Prin urmare, analiza caracterului de loc înfundat al unui imobil nu se poate face decât prin raportare la terenuri ce aparțin unor proprietari diferiți. Contextul faptic expus anterior nu se circumscrie elementelor cerute de legiuitor pentru instituirea unui drept legal de trecere, instanța neputând analiza caracterul de loc înfundat doar prin raportare la o parte a imobilului, cu excluderea deliberată a spațiului comercial ce face obiectul contractului de comodat, cu unicul scop al obținerii unui nou loc de acces la calea public, pentru a putea ulterior încheia un contract de vânzare cu privire la spațiul menționat.

O astfel de interpretare  ar fi în mod vădit contrară legii, întrucât s-ar eluda dispozițiile art. 618 alin. 1 Cod Civil, care stipulează că dacă lipsa accesului provine din vânzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act juridic, trecerea nu va putea fi cerută decât celor care au dobândit partea de teren pe care se făcea anterior trecerea.

În consecință, câtă vreme în ipoteza vânzării trecerea nu va putea fi cerută decât celor care au dobândit partea de teren pe care se făcea anterior trecerea, încheierea prealabilă a unui contract de comodat, cu consecința limitării accesului la calea publică nu ar putea să constituie o imposibilitate absolută de a ieși la calea publică în sensul cerut de legiuitor, reclamanta având posibilitatea denunțării unilaterale a contractului, în măsura în care accesul la calea publică este îngrădită de societatea comercială. De asemenea, în eventualitatea în care dreptul de proprietate asupra acelui spațiu va fi transmis altei persoane, reclamanta va putea cere celor care au dobândit partea de teren pe care se făcea anterior trecerea să permită accesul către calea publică.

Totodată, instanța apreciază că nu este îndeplinită nici condiția caracterului neimputabil în lipsa accesului la calea publică, iar dacă aceasta este imputabilă reclamantului (proprietarul fondului dominant), trecerea poate fi stabilită numai cu consimțământul pârâtului (proprietarul fondului aservit) și cu plata dublului despăgubirii (art. 618 alin. (2) C. civ.).

În esență, reclamanta și-a motivat pretențiile invocând propria culpă în pierderea accesului la calea publică, însă potrivit regulii nemo auditur propriam turpitudinem allegans, nimănui – prin urmare, nici reclamantei, nu-i este îngăduit să se prevaleze în fața justiției de propria culpă pentru a valorifica un drept, invocând nerespectarea de către el însuși a unor norme legale.

În consecință, pentru toate aceste motive, instanța urmează a respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta ….., în contradictoriu cu pârâtul M.C., ca neîntemeiată.

Făcând aplicarea dispozițiilor art.453 alin.1 Cod proc. civ. și reținând soluția dispusă pe fondul cauzei, instanța va respinge ca neîntemeiată cererea formulată de reclamantă cu privire la obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Respinge excepția inadmisibilității invocată de către pârâtul …., ca neîntemeiată.

Respinge excepția lipsei de interes invocată de către pârâtul ….., ca neîntemeiată.

Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta ….,  în contradictoriu cu pârâtul ….., ca neîntemeiată.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.

Cererea de apel se va depune la Judecătoria Constanța.

Pronunțată prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței, potrivit art. 396 alin. 2 Cod procedură civilă astăzi, …..

PREȘEDINTE GREFIER,