Evacuare

Document finalizat

Cod ECLIECLI:RO:JDBRLD:2020:001.000262

Dosar nr. X

R O M A N I A

JUDECATORIA X

JUDB

SENTINTA CIVILA Nr. 262/2020

Sedinta Camerei de Consiliu de la 14 Februarie 2020

Instanta constituita din:

Procedura legal indeplinita.

S-a facut referatul cauzei de catre grefier care invedereaza ca pricina are ca obiect evacuare si se afla la al doilea termen de judecata; procedura de citare este legal indeplinita; prin serviciul registratura s-a depus la dosarInterogatoriul luat de parata S.C. X S.R.L. Xreclamantei SCM „X” X; un exemplar de pe interogatoriu a fost comunicatla data de 13.02.2020 paratei prin reprezentant; au fost verificate actele si lucrarile dosarului de catre presedintele completului de judecata; dupa care:

Sub prestare de juramant s-a audiat martorul X X, raspunsurile acestuia fiind consemnate in procesul verbal si atasat la dosar.

Avocat X X pentru parata, depune la dosar ca probatoriu, un inscris inregistrat la Judecatoria X sub un alt numar pentru daune materiale si daune interese.

Interpelate fiind, partile arata pe randca nu mai au altecereri de formulat si probe de administrat.

Nemaifiindaltecererideformulatsauincidentedesolutionat , intemeiul art. 392Codproc. civ. instantadeclara dezbateriledeschisesiacordacuvantul asupra fondului cauzei.

Reclamanta CROLUX TEX SCM X prinreprezentant legal X X avand cuvantul pe fond, solicita admiterea cereriiasacumafostformulata, insensulcainstanta prin hotararea ce o va pronunta sadispuna evacuarea paratei SC X SRLdinimobilulproprietatea reclamantei potrivit actelor depuse la dosar,cu obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata respectiv taxa judiciara de timbru.

Avocat X X pentru parata S.C. X S.R.L. Xavand cuvantul pe fond, arata ca parata este o societate comerciala din mun. X care are ca obiect de activitate comercializare piese auto si isi desfasoara activitateain mai multe puncte de lucru printre care si spatiul din zona X situat pe stradaX, X, parterproprietatea reclamantei. Mentioneaza ca acest spatiuparata il detine in baza contractului de inchirierenr. 141/03.12.2009 si de la data incheierii contractului si pana la acest moment si-a indeplinit toate obligatiilecontractuale, a efectuat imbunatatiri la spatiu pentru a-si putea desfasura activitatea in bune conditii. Mai arata ca, pe toata perioada contractuala, parata si-a manifestat un real interespentru achizitionarea spatiului comercial, astfel incat intre parata si reclamantaau existat negocieri foarte avansatein acest sens, chiar cu asigurari din partea reclamanteica in continuare parata va poseda spatiulindiferent sub ce calitate , de proprietar sau de chirias.

Dupa o lunga colaborarereclamanta nu a mai doritprelungirea contractuluide inchirieresi totodata a solicitat evacuarea. Mentioneaza ca de la momentul preluarii imobilului, pentru a-si putea desfasura activitatea in bune conditii, parata a efectuat o serie de reparatii si imbunatatiri la imobil,renovandu-l completsi au efectuat investitii mari ce ausporitpotentialul economical unitatii comerciale. Aceste imbunatatiri au fost facute treptat, cu acordul reclamantei, fara ca acesta sa faca obiectiuni la momentul respectiv, spatiul fiind transformat total.

Fatade situatia expusa mai sus, avocat X X pentru parata solicita ca instanta sa retinadreptul de retentie legal al paratei asupra bunului inchiriat.

Asa cum prevede art. 2495alin.1din Codul civil„ Cel care este dator sa remita sau sa restituieun bun poate sa ilretina cat timpcreditorul nu isi exercita obligatia saizvorata din acelasi raportde drept sau dupa caz,atat timp cat creditorul nu il despagubestepentru cheltuielile necesaresi utilepe care le-a facutpentru acel bun oripentru prejudiciilepe care bunul i le-acauzat”. Dupa cum a relevat si doctrina judiciara ,„Locatarul de buna credintain efectuarea lucrarilorbeneficiaza de dreptulde retentie asupra bunuluidat in locatiune.”

In aceste conditii se arata ca, unitatea parata,pentru toate cheltuielile absolut necesaresi utile facutepentru bunul ce face obiectulContractului de Inchirierenr.141/03.12.2009ce au sport considerabil valoarea de piata, are un drept legal de retentieasupra acestuia, pana la momentul in carereclamantaii va despagubi.

Mai sustine avocatul paratei ca, in cadrul interogatoriului luat reclamantei, aceasta nu a raspuns la intrebarile nr.2 si respectiv nr.3, consemnand ca exced cadrului procesual si ca obiectul actiunii este evacuare, instanta nu a fost investita cuconstatarea imbunatatirilor si ca refuzul de a raspundeintrebarilor dininterogatoriu poate fi apreciat ca o marturisire deplina.

Avand in vedere aspectele mentionate precum si faptul ca parata a fost de buna credinta si-a achitat in intregime clauzele contractuale, a efectuattreptat imbunatatiri cu acordul reclamantei,solicita instanteisa constate faptul ca unitatea paratadetine un drept de retentielegal asupra bunului inchiriatsi in consecinta sa dispunarespingerea in totalitate a cererii de evacuare.

Cucheltuielidejudecatapecaleseparata.

Considerand ca au fost lamurite toate imprejurarile de fapt si temeiurile de drept ale cererii, in bazadispozitiilor art. 394 C.pr.civ,presedintele inchide dezbaterile silasacauzain pronuntare, dupacare;

INSTANTA,

Deliberand asupra cauzei de fata,retine urmatoarele:

Prin cererea inregistrata la aceasta instanta la data de 27.01.2020 sub nr. de dosar X reclamanta X SCM Xa chemat in judecata pe parata S.C.XS.R.L., solicitand ca, prin hotararea ce se va pronunta, sa se dispuna evacuarea acesteia din imobilul proprietatea sasituat in mun. X, str. X,X, parter, jud. Vaslui.

In motivarea cererii reclamanta arata ca la data de 03.12.2009 a incheiat cu parata contractul de inchiriere nr.141, avand ca obiect inchirierea spatiului comercial situat in municipiul X, strada X, X, parter, cu o suprafata utila de 77,14 mp, cat si livrarea dupa caz, de utilitati necesare bunei functionari a spatiului respectiv.

Contractul a fost incheiat initial pe o perioada de 6 luni, respectiv de la data de 01.01.2010, pana la data de 30.06.2010, putand fi prelungit prin acordul partilor, conform art.4 din contract.

In temeiul mai multor acte aditionale, s-a procedat la prelungirea termenului pentru care respectivul contract a fost incheiat.

In urma actului aditional nr.21 din data de 29.04.2019, partile contractante au stabilit de comun acord ca termenul de valabilitate al contractului de inchiriere in cauza sa se extinda pana la data de 31.12.2019.

Conform art.3 lit. i din acest contract, „in cazul in care proprietarul nu consimte sa prelungeasca contractul de inchiriere pentru o noua perioada de timp sau in cazul rezilierii unilaterale a contractului – chiriasul se obliga sa elibereze spatiile comerciale inchiriate in ziua imediat urmatoare celei in care expira prezentul contract. Despre intentia sa, proprietarul va preaviza chiriasul cu 30 zile calendaristice inainte de termenul de reziliere a acestuia”.

Reclamanta arata ca a respectat procedura prealabila, astfel incat a notificat parata, prin intermediul executorului judecatoresc, sa lase in deplina proprietate si posesie imobilul mai sus indicat, depunand in acest sens notificarea nr.33 trimisa catre S.C.X S.R.L. la 28.11.2019 prin intermediul executorului judecatoresc X.

Prin aceasta notificare a informat chiriasul despre faptul ca nu mai doreste prelungirea contractului de inchiriere si solicita ca acesta sa elibereze spatiul inchiriat pana cel mai tarziu la data de 15.01.2020.

Reclamanta sustine ca parata nu s-a conformat solicitarii, motiv pentru care a formulat prezenta cerere de evacuare, intemeiata in drept pe prevederile art.1034 si urm. din C.p.c.

Prin intampinarea depusa la dosar, parata arata caeste o societate comercialadin mun. X,ce are ca obiect de activitate comercializarea pieselor auto si isi desfasoara activitatea in mai multe puncte de lucru, printre care si spatiul din zona „Gara”situat pe strada X nr. X, parter, proprietatea reclamantei.

Parata detine posesia acestui imobilin baza Contractului de inchirierenr.141/03.12.2009 si pana la acest moment si-a indeplinit in totalitate obligatiilecontractuale,chiar daca reclamanta , profitand de faptul ca paratasi-a creat o baza importanta de clientila acest punct de lucru, a marit gradual chiria ,astfel incatintre parata si reclamanta au existatnegocieri foarte avansate, iar reclamanta a asigurat-o pe parata ca va poseda in continuare spatiulindiferent sub ce calitate,de proprietar sau de chirias.

Dupa o lunga colaborare, reclamanta nu a mai dorit prelungirea contractului de inchiriere si totodata a solicitat evacuareaparatei.

Se mentioneaza in intampinare ca, inca de lamomentul in care parata a intrat in posesia imobilului, datorita gravelor deficiente ale spatiuluicomercial, a renovat complet imobilul, a efectuat investitii foarte mari ce au sporit potentialul economic al unitatiicomerciale, toate aceste investitiifiind efectuate pe cheltuiala parateisi realizate cu actorul reclamantei conform art. 16 din contract.

In acest moment imobilul inchiriatbeneficiaza de un sporconsistent de valoaresi totul se datoreaza parateideoarece a investit pentru imbunatatirile facute, fapt recunoscut si de catre reclamantasi care reiese totodata si din inscrisurileatasate.

Se mentioneaza ca,desi chiria a fost platitapeste 11 ani,nu s-au inregistrat debite restante, s-au facut investitii considerabilecare au sporivaloarea comerciala a imobilului,reclamanta recurge la cererea de evacuarein scot strict sicanatorpentru a se fortaacceptarea unui pret mai mare al chiriei sau pentru cumpararea imobiluluila o valoare nejustificat de mare.

Conform art.1823 Cod Civil,

„” (1) Locatorul are dreptul de a pastralucrarile adaugate si autonomeefectuate asupra bunuluipe durata locatiuniisi nu poate fi obligat la despagubiri decat daca locatarul a efectuat lucrarilecu acordul prealabil al locatorului.”

(2) Daca lucrarile au fostefectuatefara acordul prealabil al locatoruluiacesta poate alege sa ceara locatarului aducerea bunuluiin stare initiala, precum si plata de despagubiripentru orice paguba ar fi cauzata bunului de catre locatar.”

(3) ...

In aceste conditiiparata pentru toate cheltuielile absolut necesaresi utile facute pentru bunul ce face obiectul contractuluide inchirierenr.141/03.12.2009ce i-au sporit considerabil valoarea pe piata, considera ca are un drept de retentie legal asupra acestuiapana la momentul in care reclamantao va despagubi.

Inalta Curte de Casatie si Justitiea statuat prin jurisprudenta safaptul ca :

„Dreptul de retentie poate fi invocatpe care de exceptie de catredetinatorul bunului. Mai mult,constituind un mijloc de aparare al celui chemat in judecatapentru restituirea unui bun instanta are datoria sa puna in discutia partilor in modexpres , toate aspectele legate de restituirea bunului , pentru ca detinatorul sa fie pus in situatiade a-si face toate apararile , inclusiv de a cereacordarea dreptului de retentie.”

Drept urmare,parata opune reclamanteidreptul de retentieal bunului imobil inchiriat, pana la momentul in carereclamanta va achita contravaloareatuturor cheltuielilor suportatede catre paratapentru bun, cheltuieli ce i-au sporit valoarea pe piata.

Solicita instanteide judecata,sa constate faptul ca,parata detine un drept de retentie legal asupra bunului inchiriat si in consecinta sa dispunarespingereain totalitate a cererii de evacuare.

In probatiune, reclamantul a depus inscrisuri, respectiv certificat de inregistrare la ORC Vaslui, dovada calitatii de reprezentant pentru X X, contractul de inchiriere nr.141/03.12.2009, actul aditional nr.X, notificarea nr.X a BEJ X catre parata ,din data de 28.11.2019.

Parata a depus intampinare si a solicitat administrare de probe in aparare, dupa cum urmeaza: contractul de inchiriere si acte aditionale de prelungire a termenului, facturi si chitante fiscale din care rezulta imbunatatirile facute de parata la imobilul inchiriat, proba cu martori, interogatoriul reclamantei, cercetarea la fata locului si o expertiza tehnica judiciara in specialitatea constructii.

La termenul din 14.02.2020, parata a mai depus si un exemplar al actiunii in pretentii(daune materiale si daune interese) fata de S.C.M.X X X, care a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei X sub nr. X.

Instanta a incuviintat proba cu inscrisurile depuse la dosarul cauzei atat de reclamanta, cat si de catre parata.

Pentru parata instanta a incuviintat proba cu interogatoriul reclamantei, precum si proba testimoniala, respectiv un martor.

Asupra probei solicitate de catre parata pentru efectuarea unei expertize tehnice judiciare in specialitate constructii civile si proba pentru efectuarea unei cercetari locala la fata locului, fata de obiectul dedus judecatii, instantaa respins aceste probe, putand fi solicitate in cadrul unei actiuni formulate pe calea dreptului comun.

Analizand ansamblul materialului probator administrat in cauza, instanta expune urmatoarele considerente:

In fapt, astfel cum rezulta din inscrisurile aflate la dosar, la data de 03.12.2009 a fost incheiat intre reclamanta siparata contractul de inchiriere nr.141, avand ca obiect inchirierea spatiului comercial situat in municipiul X, strada X, X, parter, cu o suprafata utila de 77,14 mp, cat si livrarea dupa caz, de utilitati necesare bunei functionari a spatiului respectiv.

Contractul a fost incheiat initial pe o perioada de 6 luni, respectiv de la data de 01.01.2010, pana la data de 30.06.2010, putand fi prelungit prin acordul partilor, conform art.4 din contract.

In urma actului aditional nr.21 din data de 29.04.2019, partile contractante au stabilit de comun acord ca termenul de valabilitate al contractului de inchiriere in cauza sa se extinda pana la data de 31.12.2019.

Reclamanta nu a mai dorit prelungirea contractului de inchiriere peste termenul aratat in ultimul act aditional si a notificat in acest sens parata, la data de 28.11.2019, prin intermediul executorului judecatoresc, cerandu-i acesteia sa paraseasca imobilul, pana la data de 15.01.2020.

In drept, cu titlu preliminar, instanta constata ca reclamantul si-a intemeiat cererea pe dispozitiile art. 1034 – 1048 din Codul de procedura civila, aceasta procedura speciala fiind incidenta in litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, dupa caz, ocupate fara drept de catre fostii locatari sau alte persoane.

Facand aplicarea art. 1034 Cod procedura civila, cererea, astfel cum a fost formulata, este admisibila, putand fi judecata potrivit procedurii speciale de evacuare, reclamantul avand calitatea de proprietar, potrivit art. 1034 alin. 2 lit. f) Cod procedura civila, iar parata avand calitatea de ocupant, conform intelesului atribuit de art. 1034 alin. 2 lit. e) Cod procedura civila.

In concordanta cu prevederile art. 1041 Cod procedura civila, daca locatorul sau ocupantul notificat refuza sa evacueze imobilul ori daca locatarul a renuntat la dreptul sau de a fi notificat si a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instantei sa dispuna, prin hotarare executorie, evacuarea imediata a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsa de titlu.

Potrivit dispozitiilor art. 555 Cod civil, proprietatea privata este dreptul titularului de a poseda, folosi si dispune de un bun in mod exclusiv, absolut si perpetuu, in limitele stabilite de lege. Astfel, proprietarul are dreptul de a poseda, de a folosi si de a dispune de bunul sau in mod absolut si exclusiv, fapt ce implica obligatia corelativa a tuturor celorlalte subiecte de a respecta acest drept si de a nu face nimic de natura a impiedica exercitarea sa normala.

In conformitate cu art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertarilor fundamentale, orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale si nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international.

Actiunea in evacuare este o actiune personala imobiliara, reprezentand mijlocul procesual prin care se realizeaza ocrotirea folosintei unui bun, in conditiile tulburarii exercitiului acestui atribut al dreptului de proprietate

Instanta constata faptul ca, contractul de inchiriere pentru spatiul in litigiu a expirat la data de 31.12.2019, conform actului aditional nr.21 din data de 03.12.2009, reclamanta nu a mai dorit prelungirea acestuia si in acest sens a notificat in mod legal parata la data de 28.11.2019, prin intermediul executorului judecatoresc.

Imprejurarea ca parata a ocupat acest imobil vreme indelungata(aproximativ 10 ani) si ca a facut imbunatatiri semnificative, nu ii confera acesteia un drept propriu de a continua folosinta imobilului, intre parti nemaifiind asadar stabilite raporturi contractuale.

Parata nesocoteste dreptul de proprietate al reclamantului asupra bunului imobil sus-mentionat, exercitand in mod abuziv, fara drept, posesia si folosinta asupra sa, restrangandu-i acestuia dreptul de folosinta asupra imobilului in cauza.

Din probele administrate rezulta ca parata nu mai detine un titlul locativ valabil asupra bunului proprietatea reclamantei, iar prin refuzul nejustificat de a parasi spatiul in cauza se aduce o grava atingere dreptului de proprietate al reclamantului.

Pentru aceste considerente, retinand ca parata ocupa imobilul reclamantei fara a detine un titlu locativ care sa ii confere exercitiul prerogativei folosintei, in temeiul art. 1041 Cod procedura civila, instanta va admite cererea dedusa judecatii si, pe cale de consecinta, va dispune evacuarea paratei S.C.XS.R.L. din imobilul proprietatea reclamantei, situat in X, str. X,X, parter, jud. Vaslui.

In temeiul art. 451 si urm. Cod procedura civila, in ceea ce priveste cererea reclamantului de obligare a paratei la plata cheltuielilor de judecata, fata de solutia de mai sus in raport de care parata este in culpa procesuala, aceasta apare ca intemeiata, urmand a fi admisa ca atare, iar parata urmeaza a fi obligata la plata catre reclamanta a sumei de 100 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentand taxa judiciara de timbru side lei onorariu avocat.

5

Domenii speta

Spete similare