Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 06.07.2018 sub număr de dosar 4222/866/2018, reclamantul G. S., în contradictoriu cu pârâţii C. M., G.L. şi G.M., a solicitat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4199/04 septembrie 2008 de Biroul Notarilor Publici Asociați Isachi Mihai și Crucianu Oana - Mihaela, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamantul a arătat că împreună cu C. M. a înstrăinat pârâților G. L. şi G.M. prin contractul anterior menționat următoarele bunuri: o locuință C1, compusă din patru camere și dependințe, cu suprafața construită la sol de 147 mp, o anexă C2, compusă din 3 încăperi și dependințe, cu o suprafață construită la sol de 22 mp și suprafața de 900 mp conform actelor de proprietate (912 mp conform măsurătorilor), cu număr cadastral 678, înscrisă în cartea funciară nr. 654 a com. ...., jud. Iași, formată din parcelele 1CC – 653 mp și 2A – 259 mp.
Prețul vânzării a fost de 5000 lei, cu precizarea că a fost asumată de către cumpărători și obligația de a acorda întreținere reclamantului pentru tot restul vieții, întreținere evaluată la acel moment la suma de 5000 lei. Reclamantul și-a rezervat, de asemenea, un drept de abitație viager asupra construcțiilor. Cu toate acestea, cumpărătorii, începând cu anul 2018, nu au respectat clauzele contractuale, refuzând să presteze întreținere reclamantului. Mai mult decât atât, l-au amenințat pe reclamant că îl vor lăsa pe drumuri, refuzându-i accesul în imobil.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1549, 1554, 1650 Cod civil, art. 194 Cod procedură civilă.
În probațiune, reclamantul a solicitat administrarea probei testimoniale, a probei cu interogatoriul pârâților și a probei cu înscrisuri, anexând cererii următoarele: contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4199/04 septembrie 2008 de Biroul Notarilor Publici Asociați Isachi Mihai și Crucianu Oana – Mihaela (f. 8-9), sentința civilă nr. 1673/29.03.1995 a Judecătoriei Pașcani (f. 10-12), chitanță plată impozite (f. 14), cerere BCPI Pașcani (f. 15).
Prin încheierea din data de 04.09.2018 reclamantul de beneficiat de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata sumei de 552,5 lei reprezentând 50 % din taxa judiciară de timbru stabilită în sarcina sa, iar pentru diferența de 552,5 lei a beneficiat de eșalonare în 5 rate lunare.
În temeiul art. 201, alin. 1 Cod procedură civilă, instanța a dispus comunicarea cererii introductive și a înscrisurilor către pârâți, însă aceştia, în termenul acordat, nu au formulat întâmpinare.
La termenul din data de 04.12.2018 pârâtul G. L. a arătat că este de acord cu acțiunea formulată de reclamant întrucât nu i-a prestat niciodată întreținere acestuia (f. 74).
Instanța a încuviințat pentru reclamant proba cu interogatoriul, proba testimonială cu martorii C.I. şi T. A. în acțiune și proba cu înscrisuri.
A fost depusă la dosarul cauzei documentaţia care a stat la baza întocmirii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4199/04 septembrie 2008 de Biroul Notarilor Publici Asociați Isachi Mihai și Crucianu Oana – Mihaela (f. 79-109).
La termenul din data de 05.02.2019 a fost audiaţi martorii încuviinţaţi și s-a luat act de lipsa pârâților G.L.și G.M. de la interogatoriu. S-a prezentat pârâta C. M. care a arătat că este de acord cu acțiunea formulată de reclamant.
Analizând actele și lucrările cauzei civile de faţă, instanța reține:
În fapt, reclamantul G. S. și pârâta C. M., în calitate de vânzători, și pârâții G.L. și G.M., în calitate de cumpărători, a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de abitație și clauză de întreținere, autentificat sub nr. 4199/04 septembrie 2008 de Biroul Notarilor Publici Asociați Isachi Mihai și Crucianu Oana – Mihaela, având ca obiect vânzarea următoarelor bunuri imobile situate intravilanul satului .....i, com......., jud. Iași: o locuință C1, compusă din patru camere și dependințe, construită din BCA, acoperită cu plăci de azbociment, cu suprafața construită la sol de 147 mp, neînscrisă în cartea funciară; o anexă C2, compusă din 3 încăperi și dependințe, construită din chirpici și acoperită cu plăci de azbociment, cu o suprafață construită la sol de 22 mp, neînscrisă în cartea funciară și suprafața de 900 mp teren conform actelor de proprietate (912 mp conform măsurătorilor), cu număr cadastral 678, înscrisă în cartea funciară nr. 654 a com. Hălăucești, jud. Iași, formată din parcelele 1CC – 653 mp și 2A – 259 mp.
Vânzătoarea C. M. și-a rezervat un drept de trecere pentru parcela 1 CC, în suprafață de 653 mp pentru numitul G. S., pe tot restul vieții sale. De asemenea, prețul vânzării a fost stabilit la suma de 5000 lei, precum și obligația cumpărătorilor de a acorda întreținere vânzătorului G. S., precum și de a suporta cheltuielile de înmormântare, întreținere evaluată, de asemenea, la suma de 5000 lei. Totodată, vânzătorul G. S. și-a rezervat un drept de abitație asupra construcțiilor, pe tot restul vieții sale.
Se mai impune a se menționa că suprafața de teren a fost dobândită de vânzătoarea C. M. prin reconstituirea dreptului de proprietate, în baza Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, conform titlului de proprietate nr. 64451 eliberat la data de 19.06.1992 de către Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Iași. Imobilele – construcții au fost dobândite de vânzători, prin edificare, în timpul căsătoriei, și i-au fost atribuite în natură reclamantului G. S. prin sentința civilă nr. 1673/29.03.1995 a Judecătoriei Pașcani pronunțată în dosarul nr. 7205/1993, având ca obiect partaj bunuri comune.
Astfel, fiecare dintre vânzători a vândut câte un bun propriu – pârâta C. M.– terenul, iar reclamantul G. S. – imobilele construcții, bunuri înstrăinate pentru un preț global, alături de obligația pentru cumpărători de a presta întreținere doar unuia dintre vânzători, respectiv reclamantului.
Cu privire la legea aplicabilă, vor fi avute în vedere dispozițiile art. 3 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2010 privind Codul civil care prevăd că actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii sau producerii lor.
Dat fiind că prezentul contract de vânzare-cumpărare a fost încheiat la data de 04 septembrie 2008, înainte de intrarea în vigoare a noul Cod civil, vor fi avute în vedere dispozițiile Codului civil de la 1864, aceasta fiind legea sub imperiul căreia a fost încheiată convenția în discuție.
Instanța reține că în Codul civil de la 1864 nu a existat o reglementare expresă a contractului de întreținere, acesta făcând parte din categoria actelor nenumite, aplicându-se regulile generale din materia obligațiilor.
În practică, s-a încercat stabilirea unor criterii clare de delimitare a contractului de vânzare-cumpărare de cel de întreținere. Ambele contracte fiind translative de drepturi reale, criteriul principal de delimitare îl reprezintă contraprestația la care se obligă dobânditorul dreptului, respectiv stabilirea obligației principale asumate de către acesta din urmă.
Referitor la contractul încheiat între părți, se constată că acesta este intitulat ”contract de vânzare – cumpărare - cu clauză de abitație și clauză de întreținere”, însă ca şi preț al vânzării s-a stabilit atât o sumă de bani, cât și obligaţia cumpărătorilor de acordare a întreţineri unuia dintre vânzători.
Având în vedere voinţa părţilor, constatând că prestaţia principală a cumpărătorilor a fost acordarea întreţinerii, instanța va constata că, în fapt, părțile au încheiat un contract de întreținere, cu toate consecințele ce decurg de aici.
Cu privire la sancțiunea aplicabilă în cazul neexecutării contractului, contractul de întreținere este un contrat atipic, deoarece obligația întreținutului este cu executare dintr-o dată, iar obligația întreținătorului este cu caracter succesiv, sens în care achiesăm la opinia majoritară din doctrină și practică în sensul că sancțiunea aplicabilă este rezoluțiunea.
Rezoluţiunea este sancţiunea care intervine în cazul neexecutării culpabile a obligaţiilor izvorâte dintr-un contract sinalagmatic cu executare uno ictu, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia.
Fundamentul rezoluţiuni, ca şi al rezilierii, îl constituie reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor ce izvorăsc din contractul sinalagmatic. Pentru a se putea opera desfiinţarea convenţiei prin rezoluţiune sau reziliere, este necesară întrunirea cumulativă a mai multor condiţii: să existe o neexecutare chiar şi parţială (dar substanţială, deci suficient de importantă) sau totală a obligaţiei asumată de cealaltă parte decât cea care solicită rezoluţiunea sau rezilierea, neexecutarea obligaţiei să fie imputabilă debitorului acesteia, debitorul să fi fost pus în întârziere.
În speţă, sarcina probei se împarte între reclamant şi pârâți, primul trebuind să dovedească existenţa obligaţiei respective (adică existenţa actului sau faptul juridic generator al acestei obligaţii), după care pârâții trebuie să dovedească, la rândul lor, executarea acestei obligaţii sau faptul că neexecutarea obligaţiei nu le este imputabilă.
În ceea ce priveşte ultima condiţie – a punerii în întârziere a debitorului, dată fiind natura specifică a obligaţiei de întreţinere, respectiv caracterul de obligaţie continuă, debitorul este de drept în întârziere conform art. 1079 pct. 3 vechiul Cod civil şi nu i se poate acorda termen de graţie pentru plată.
Noțiunea de întreţinere include multiple prestaţii, atât de natură materială (asigurare de alimente, îmbracaminte, încalţăminte, tratament medical), cât şi de natură psihologică date de caracterul personal al contractului de întreţinere, care se întemeiază, în realizarea conţinutului său economic, pe un raport de încredere şi apropriere.
Datorita caracterului alimentar al obligaţiei de întreţinere, termenele de executare (de zi cu zi) au caracter esenţial în sensul dispoziţiilor art. 1079 pct. 3 vechiul Cod Civil.
Analizând în acest context cererea principală dedusă judecăţii, instanţa constată că reclamantul G. S. a făcut dovada existenţei obligaţiei în sarcina pârâților G.L. și G.M., obligaţia rezultând, aşa cum instanţa a reţinut, din contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de abitație și clauză de întreținere, autentificat sub nr. 4199/04 septembrie 2008 de Biroul Notarilor Publici Asociați Isachi Mihai și Crucianu Oana – Mihaela.
În ceea ce priveşte neexecutarea obligaţiei de către pârâții G.L. și G.M., instanţa reţine declaraţiile martorilor C. I. și T. A., din care a rezultat că în perioada în care pârâții au fost căsătoriți au locuit cu reclamantul G. S., gospodărindu-se împreună. De asemenea, în perioada respectivă pârâții aveau trei copii în întreținere și nu lucrau sau lucrau doar sporadic, prezumându-se astfel că aceștia nu avea resursele financiare pentru a asigura și întreținerea reclamantului. De la momentul divorțului, pârâta G.M. a părăsit imobilul și nu a mai revenit nici măcar în vizită la reclamant sau la celălalt pârât, astfel că, în mod rezonabil, se prezumă că cel puțin de la momentul respectiv aceasta nu a prestat nici un fel de întreținere reclamantului.
În ceea ce îl privește pe pârâtul G. L., din declarațiile martorului T. A. rezultă că acesta, deși locuiește cu reclamantul, nu este în măsură să se ocupe de tatăl său, având propriile probleme de sănătate care impun să îi fie acordată lui îngrijire. De asemenea, și martorul C. I. a arătat că pârâtul G.L.are probleme de sănătate ce au impus inclusiv internarea sa în spital.
Inclusiv pârâtul a declarat la termenul din data de 04.12.2018 (f. 74) că este de acord cu acțiunea întrucât nu a prestat niciodată întreținere tatălui său.
Obligaţia de întreţinere este una complexă, iar faptul că pârâții au locuit în timpul căsătoriei acestora cu reclamantul și s-au gospodărit împreună, nu poate duce la concluzia unei executări a obligaţiei de întreţinere.
Instanța constată că din probatoriul administrat a rezultat că pârâții G.L. și G.M. nu și-au executat obligația de întreținere asumată față de reclamantul vânzător G. S..
În schimb, instanța constată că în contractul încheiat, în calitate de vânzători figurează reclamantul și pârâta C. M. ori doar G. S. este cel ce a solicitat rezoluțiunea convenției, deși imobilul – teren este bun propriu al pârâtei C. M.. Este adevărat că la termenul din data de 05.02.2019 C. M. a menționat că este de acord cu rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de abitație și clauză de întreținere, autentificat sub nr. 4199/04 septembrie 2008 de Biroul Notarilor Publici Asociați Isachi Mihai și Crucianu Oana – Mihaela, însă aceasta are calitate de pârâta în prezenta cauză, nicidecum de reclamantă.
Analizând dispozițiile contractuale, se constată că obligația de întreținere a fost asumată de cumpărători în mod global, pentru dobândirea ambelor tipuri de bunuri imobile – teren și construcții, și nu doar pentru dobândirea construcțiilor care au reprezentat bun propriu al reclamantului.
În schimb, trebuie avut în vedere că terenul în suprafață de 900 mp cu număr cadastral 678 și înscrisă în cartea funciară nr. 654 a com. Hălăucești, jud. Iași era bun propriu al pârâtei C.M., iar reclamantul, nefiind proprietarul imobilului ci doar un terț beneficiar de pe urma înstrăinării acestuia, nu poate solicita rezoluțiunea contractului pentru neîndeplinirea obligației de întreținere, cu atât mai puțin, repunerea parților în situația anterioara, ci poate doar solicita obligarea cumpărătorilor să îi presteze întreținerea.
Cu referire la ceea ce a înstrăinat pârâta C. M., contractul încheiat cuprinde o stipulație pentru altul – respectiv în favoarea reclamantului G. S. care are împotriva cumpărătorului deschisa calea unei acțiuni directe pentru satisfacerea dreptului său, drept ce consta în abitație și întreținere. Pentru neexecutarea uneia dintre aceste obligații, terțul poate fi solicita obligarea cumpărătorului la executarea întreținerii ori acordarea de daune interese pentru prejudiciul suferit ca urmare a neexecutării obligației.
Față de acesta aspecte, instanța reține că reclamantul este în măsură să solicite rezoluțiunea parțială a contractului doar în raport de imobilele construcții ce au aparținut reclamantului, nu și în raport de imobilul teren ce a reprezentat bun propriu al vânzătoarei C. M..
Având în vedere considerentele expuse anterior, instanța va admite în parte acțiunea și va dispune rezoluțiunea parțială a contractului de vânzare – cumpărare cu clauză de abitație și clauză de întreținere, autentificat sub nr. 4199/04 septembrie 2008 de Biroul Notarilor Publici Asociați Isachi Mihai și Crucianu Oana – Mihaela cu privire la următoarele bunuri:
-o locuință C1, compusă din patru camere și dependințe, construită din BCA, acoperită cu plăci de azbociment, cu suprafața construită la sol de 147 mp, neînscrisă în cartea funciară;
- o anexă C2, compusă din 3 încăperi și dependințe, construită din chirpici și acoperită cu plăci de azbociment, cu o suprafață construită la sol de 22 mp, neînscrisă în cartea funciară.
De asemenea, față de considerentele expuse anterior, contractul va fi menținut cu privire la suprafața de 900 mp teren conform actelor de proprietate (912 mp conform măsurătorilor), cu număr cadastral 678, înscrisă în cartea funciară nr. 654 a com. ...., jud. ....., formată din parcelele 1CC – 653 mp și 2A – 259 mp, ce a reprezentat bun propriu al pârâtei C.M.
Referitor la solicitarea reclamantului de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată, instanța are în vedere dispoziţiile art. 453 alin. (1) şi (2) Cod procedură civilă care prevăd că „partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea celeilalte părți, la plata cheltuielilor de judecată. Când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părţi poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată. Dacă este cazul, judecătorii vor putea dispune compensarea cheltuielilor de judecată.” De asemenea, potrivit art. 452 Cod procedură civilă „partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condițiile legii, dovada existenței și întinderii lor.”
Instanța constată că în sarcina reclamantului a fost stabilită obligația de achitare a unei taxe judiciare de timbru în cuantum de 1105 lei din care a achitat 552,5 lei, iar pentru diferența de 552,5 lei a beneficiat de ajutor public judiciar.
Conform art. 18 din OUG nr. 51/2008 cheltuielile pentru care partea a beneficiat de scutiri sau reduceri prin încuviințarea ajutorului public judiciar vor fi puse în sarcina celeilalte părți, dacă aceasta a căzut în pretențiile sale. Partea căzută în pretenții va fi obligată la plata către stat a acestor sume. Potrivit art. 19, alin. 1 dacă partea care a beneficiat de ajutor public judiciar cade în pretenţii, cheltuielile procesuale avansate de către stat rămân în sarcina acestuia.
Având în vedere soluția de admitere în parte a acțiunii, suma de 276,25 lei va rămâne în sarcina statului (conform art. 19, alin. 1 din OUG nr. 51/2008), iar cu privire la suma de 276,25 lei, în temeiul art. 18 din OUG nr. 51/2008, instanța va obliga pe pârâții G.L. și G.M. la plata în solidar a acestei sume către stat.
Cu privire la suma de 552,5 lei reprezentând taxă judiciară de timbru achitată de reclamant, având în vedere soluția de admitere în parte a acțiunii, va obliga pe pârâții G.L. și G.M. la plata în solidar a sumei de 276,25 lei către reclamant, sumă redusă proporțional cu admiterea în parte a acțiunii.
În ceea ce o privește pe pârâta C. M., aceasta nu se află în culpă procesuală având în vedere că rezoluțiunea parțială a contractului nu îi este imputabilă ei, ci celorlalți pârâți astfel că nu poate fi obligată la cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE
Admite în parte acţiunea formulată de reclamantul G. S. în contradictoriu cu pârâţii G. L., G.M. și C. M..
Dispune rezoluțiunea parțială a contractului de vânzare – cumpărare cu clauză de abitație și clauză de întreținere, autentificat sub nr. 4199/04 septembrie 2008 de Biroul Notarilor Publici Asociați Isachi Mihai și Crucianu Oana – Mihaela cu privire la următoarele bunuri:
-o locuință C1, compusă din patru camere și dependințe, construită din BCA, acoperită cu plăci de azbociment, cu suprafața construită la sol de 147 mp, neînscrisă în cartea funciară;
- o anexă C2, compusă din 3 încăperi și dependințe, construită din chirpici și acoperită cu plăci de azbociment, cu o suprafață construită la sol de 22 mp, neînscrisă în cartea funciară.
Dispune repunerea reclamantului G. S. și a pârâților G.L. și G.M. în situația anterioară încheierii contractului.
Menține contractul de vânzare – cumpărare cu clauză de abitație și clauză de întreținere, autentificat sub nr. 4199/04 septembrie 2008 de Biroul Notarilor Publici Asociați Isachi Mihai și Crucianu Oana – Mihaela cu privire la suprafața de 900 mp teren conform actelor de proprietate (912 mp conform măsurătorilor), cu număr cadastral 678, înscrisă în cartea funciară nr. 654 a com. ....., jud. ....., formată din parcelele 1CC – 653 mp și 2A – 259 mp.
Suma de 276,25 lei reprezentând jumătate din ajutorul public judiciar acordat reclamantului prin încheierea din data de 04.09.2018 va rămâne în sarcina statului.
Obligă pe pârâții G.L. și G.M. la plata, în solidar, către stat a sumei de 276,25 lei reprezentând jumătate din ajutorul public judiciar acordat reclamantului prin încheierea din data de 04.09.2018.
Obligă pe pârâții G.L. și G.M. la plata, în solidar, către reclamant a sumei de 276,25 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de a formula apel în termen de 30 de zile de la comunicarea prezentei, ce se va depune la Judecătoria Paşcani.
Pronunţată prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței astăzi, 06.03.2019.
PREŞEDINTE, GREFIER,
Judecătoria Liești
Cererea de rezoluțiune judiciară
Judecătoria Filiasi
plângere ordonanţă parchet
Judecătoria Liești
Rezoluțiune contract
Tribunalul Cluj
Rezoluțiune contract
Judecătoria Tulcea
reziliere contract