Cerere de evacuare formulată de creditor în temeiul art. 830 din Codul de procedură civilă. Analiza condiţiilor ce se impun a fi verificate. Domeniu de aplicare

Prin  Sentinţa civilă nr. ____/12.06.2015, pronunţată de Judecătoria G_____în dosarul nr. _____/233/2012*, a fost admisă cererea de chemare în judecată, formulată de reclamanta Ţ___ Z_____ în contradictoriu cu pârâta F_____ D_____şi a fost obligată pârâta la plata către reclamanta a sumei de 9031,2 ei, reprezentând debit restant, şi a sumei de 652,87 lei cheltuieli de judecata, reprezentând taxa de timbru.

Prin Încheierea nr. ____/2016 Judecătoria G____ a admis cererea de încuviinţare executare silită formulată de B.E.J. T____ Ş____ şi V_____ V_____ privind pe creditoarea T____ Z____ şi pe debitorul F_____ D_____ în baza titlului executoriu reprezentat de Sentinţa civilă nr. ____/2015 din data de 12.06.2015, pronunţată de Judecătoria G____, până la recuperarea creanţei decurgând din titlul executoriu constând în: 9684,07 lei constând în cuantum pretenţii şi cheltuieli de judecată.

Urmare încuviinţării executării silite, B.E.J. T____ Ş____ şi V____ V____ a emis Somaţia din 30.06.2016, în dosar de executare nr. ___/___/2016, punând în vedere debitorului F_____ D____ să achite debitul urmărit.

La data de 08.08.2016 executorul judecătoresc a emis o somaţie de plată, arătând că, în cazul în care debitorul nu se va conforma obligaţiilor din titlu executoriu reprezentat de hotărârea judecătorească anterior indicată, se va proceda la urmărirea silită imobiliară asupra imobilului teren în suprafaţă de 1270 mp şi construcţii edificate pe acesta, situat în cvartel __, parcela _, comuna S_____ C_____ jud. G____ .

În vedere intabulării imobilului urmărit, potrivit art. 829 alin.2 Cod procedură civilă, s-a dispus efectuarea de măsurători necesare pentru întocmirea documentaţiei cadastrale, la data de 17.11.2016, la imobilul din comuna S_____ C____ jud. G____ s-au prezentat P____C____şi A____C____, ingineri geodezi, însă accesul în incinta imobilului le-a fost refuzat de către doamna F____ N______.

La data de 17.05.2018, după 1 an şi jumătate, creditorul a formulat cererea de evacuare a debitorului F_____ D_____, potrivit art. 830 din Codul de procedură civilă.

În drept, art. 830 Cod procedură civilă prevede că în cazul in care debitorul sau terțul dobânditor ocupa el însuși imobilul urmărit, la cererea creditorului sau a executorului, instanța de executare va putea, după împrejurări, să ordone evacuarea sa din imobil, în tot sau în parte, fie de îndată, fie intr-un anumit termen.

În conformitate cu art. 829 alin. 2 Cod procedură civilă, în cazul în care imobilul supus urmăririi nu este înscris în cartea funciară, executorul judecătoresc va solicita biroului de cadastru şi publicitate imobiliară, în numele debitorului, deschiderea cărţii funciare, în baza unei documentaţii cadastrale întocmite de o persoană autorizată şi a titlurilor de proprietate obţinute, când este cazul, în condiţiile art. 659. Cheltuielile necesare vor fi avansate de creditor şi vor fi imputate debitorului cu titlu de cheltuieli de executare silită, în condiţiile art. 669.

Aşadar, din economia textului legal prevăzut de art. 830 Cod procedură civilă rezultă că evacuarea debitorului din imobilul ce face obiect al executării silite imobiliare urmează a se efectua atunci când acesta sau terţul dobânditor ocupă el însuşi imobilul urmărit. Deci, se cer a fi îndeplinite următoarele condiţii : debitorul sau terţul dobânditor ocupă imobilul urmărit, cererea de evacuare trebuie formulată de creditor sau de executorul judecătoresc, cererea trebuie soluţionată de instanţa de executare, evacuare se va putea dispune din întregul imobil sau numai cu privire la o parte din acesta, de îndată sau prin acordarea unui termen de graţie.

Analizând îndeplinirea acestor condiţii raportat la circumstanţele concrete ale cauzei, instanţa reţine că cererea a fost adresată de către creditor instanţei competente, însă în ceea e priveşte condiţia ocupării imobilului urmărit creditorul nu a făcut dovada ocupării acestuia de către debitor sau de către terţul dobânditor sau a împiedicării de către aceştia a executării silite.

Din probele administrate rezultă că numita F_____ N_____ este persoana care, în anul 2016, nu a permis accesul în imobilul suspus urmăririi silite, nefiind susţinută, sub aspectul probaţiunii, afirmaţia creditorul că prin atitudinea sa debitorul a împiedicat efectuarea măsurătorilor cadastrale şi, implicit, a continuării executării silite.

Art. 830 Cod procedură civilă se referă exclusiv la evacuarea debitorului sau a terţului dobânditor, nu şi a persoanelor care ocupă imobilul distinct de acestea. În cazul ocupării imobilului de către terţi, creditorul are deschisă o altă cale procesuală.

Având în vedere că evacuarea potrivit dispozițiilor art. 830 Cod procedură civilă sunt prevăzute tocmai în vederea facilitării executării în forma urmării silite a imobilului şi că nu a fost făcută dovada unor acţiuni de împiedicare a actelor de executare din partea debitorului, instanţa va respinge, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată.

7.Acţiune în pretenţii. Titlu executoriu constând în hotărâre judecătorească de obligare

la perfectarea unui contract autentic de vânzare a unui imobil. Aplicare de penalităţi pentru neîndeplinirea obligaţiei de a face neevaluabile în bani, în temeiul art. 906 din Codul de procedură civilă. Cerere de obligare la plata despăgubirilor materiale şi morale pentru neexecutarea titlului executoriu.

Cu privire la primul capăt de cerere, prin decizia civilă nr. ___/A/24.06.2015 pronunţată Curtea de Apel G____ în dosar nr. ____/121/2012/a13 s-a dispus: „Admite recursul declarat de reclamantul G_____ E_____ V____ împotriva sentinţei civile nr. ___ din 24.02.2015 a Tribunalului G____, pronunţată în dosarul nr. ____/121/2012/a13 şi în consecinţă: Modifică în tot sentinţa recurată şi în rejudecare: Admite acţiunea formulată de reclamantul G_____ E____ V____ în contradictoriu cu pârâta SC _____, prin administrator judiciar _____SPRL. Obligă societatea ____ SRL prin lichidatori, să perfecteze la notar contractul de vânzare în formă autentică pentru apartamentul nr. __ situat în G____, str. ____ , nr. ____, scara _, etaj _, ansamblul rezidenţial M______, apartament compus din 3 camere şi dependinţe, în suprafaţă totală de 119,90 mp, cumpărător urmând a fi G____ E____V_____. Irevocabilă. Pronunţată în şedinţa publică de la __.__.2015”.

Reclamantul G_____ E____ V____ a procedat la demararea executării silite a acestui titlu executoriu, fiind deschis la BEJ ____ dosarul de executare nr. ___/___/2015, prin încheierea ____/27.11.2015 fiind încuviințată executarea silită directă împotriva debitoarei  SC ______ SRL prin lichidatori judiciari _____, în sensul obligării acesteia să perfecteze la notar contractul de vânzare în formă autentică pentru apartamentul cu situat în G____, str. ____ , nr. ____, scara _, etaj _, ansamblul rezidenţial M______, apartament compus din 3 camere şi dependinţe, în suprafaţă totală de 119,90 mp, cumpărătorul fiind G____ E____V_____ și prin toate formele de executare pentru recuperarea cheltuielilor de executare silită, în temeiul titlului executoriu reprezentat de Decizia civilă nr. ___/R/24.06.2015, pronunțată de Curtea de Apel G____ în dosarul nr. ____/121/2012/a13 (după cum rezultă din încheierea nr. 272/19.05.2016 pronunţată în dosarul nr. 23885/233/2015 având ca obiect contestaţie la executare). Ulterior, pârâtei i s-a comunicat, la data de 07.12.2015, somaţia nr. ___/02.12.2015, prin care BEJ ____ i-a pus în vedere ca, în termen de 10 zile, să procedeze la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

În drept, potrivit art. 906 alin. 1, 2 şi 3 Cod procedură civilă , „(1) Dacă în termen de 10 zile de la comunicarea încheierii de încuviinţare a executării debitorul nu execută obligaţia de a face sau de a nu face, care nu poate fi îndeplinită prin altă persoană, acesta poate fi constrâns la îndeplinirea ei, prin aplicarea unor penalităţi, de către instanţa de executare; (2) Când obligaţia nu este evaluabilă în bani, instanţa sesizată de creditor îl poate obliga pe debitor, prin încheiere definitivă dată cu citarea părţilor, să plătească în favoarea creditorului o penalitate de la 100 lei la 1.000 lei, stabilită pe zi de întârziere, până la executarea obligaţiei prevăzute în titlul executoriu; (3) Atunci când obligaţia are un obiect evaluabil în bani, penalitatea prevăzută la alin. (2) poate fi stabilită de instanţă între 0,1 % şi 1% pe zi de întârziere, procentaj calculat din valoarea obiectului obligaţiei”.

Instanţa constată că susţinerile pârâtei nu pot fi primite, în sensul că există o imposibilitate obiectivă de aducere la îndeplinire a obligaţiei instituite în sarcina sa prin titlul executoriu, în condiţiile în care aceasta a susţinut că ultimele demersuri efectuate datează din 24.05.2016, când a depus la Primăria Municipiului G____ actele solicitate pentru obţinerea certificatului de edificare solicitat de OCPI, iar prin adresa nr. _____/25.07.2016 Primăria Municipiului G____ a comunicat acesteia că documentaţia depusă nu corespunde cerinţelor documentare şi de legalitate stabilite prin normativele generale şi de specialitate, nefiind prezentat „Procesul verbal de stingere a Anexei nr. 3 la Procesul verbal nr. ___/24.03.2010 de recepţie la terminarea lucrărilor”. Rezultă, aşadar, pe de o parte că întârzierea în obţinerea intabulării imobilului se datorează tot pârâtei care a depus documentaţie incompletă pentru eliberarea certificatului de edificare, iar pe de altă parte că pârâta nu a făcut dovada continuării şi finalizării demersurilor efectuate în vederea aducerii la îndeplinire a obligaţiei stabilite prin titlul executoriu.

Cu toate acestea, instanţa constată că nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 906 alin. 3 C.proc.civ., nefiind vorba despre o obligaţie evaluabilă în bani, dat fiind dispozitivul deciziei civile nr. ___/A/2015, care stabileşte în sarcina pârâtei obligaţia de a perfecta la notar contractul de vânzare în formă autentică, fiind în schimb aplicabile dispoziţiile art. 906 alin. 2 C.proc.civ., în referire la o  obligaţie ce nu este evaluabilă în bani.

În consecinţă, instanţa va admite în parte acest capăt de cerere şi va obliga pârâta să plătească reclamantului penalitate în cuantum de 300 lei stabilită pe zi de întârziere de la data de 23.11.2016 până la executarea obligaţiei prevăzute în titlul executoriu.

În privinţa celui de-al doilea capăt de cerere al acţiunii, instanţa constată că reclamantul a solicitat obligarea pârâtei la despăgubiri materiale în sumă de 15652,10 lei şi daune morale în sumă de 10000 lei.

În drept, potrivit art. 906 alin. 7 C.proc.civ. prevede că acordarea de penalităţi în condiţiile alin. 1-4 nu exclude obligarea debitorului la despăgubiri, la cererea creditorului, în condiţiile art. 892 sau ale dreptului comun.

Potrivit art. 252 C.civ. orice persoană fizică are dreptul la ocrotirea valorilor intrinseci fiinţei umane, cum sunt viaţa, sănătatea, integritatea fizică şi psihică, demnitatea, intimitatea vieţii private, libertatea de conştiinţă, creaţia ştiinţifică, artistică, literară sau tehnică.

De asemenea, art. 253 alin. 4 C.civ. prevede că persoana prejudiciată poate cere despăgubiri sau, după caz, o reparaţie patrimonială pentru prejudiciul, chiar nepatrimonial, ce i-a fost cauzat, dacă vătămarea este imputabilă autorului faptei prejudiciabile. În aceste cazuri, dreptul la acţiune este supus prescripţiei extinctive

Potrivit art. 1349 şi 1357 C.civ. pentru a fi antrenată răspunderea civilă delictuală se cer a fi îndeplinite următoarele condiţii: să existe o faptă ilicită; să existe un prejudiciu produs; între fapta produsă si prejudiciu să existe un raport de cauzalitate;să existe o vinovăţie a autorului şi să nu existe o cauză de exonerare de răspundere a autorului.

Totodată, art. 1385 C.civ. prevede obligaţia de reparare integrală a prejudiciului de către cel vinovat de producerea acestuia.

În privinţa existenţei faptei ilicite, instanţa constată că aceasta constă în neîndeplinirea de către pârâtă a obligaţiei de a perfecta la notar contractul de vânzare în formă autentică cu reclamantul G¬_____ E_____ V_____, obligaţie instituită în sarcina sa încă de la data de 24.06.2015 prin decizia civilă nr. ¬¬¬___/A/2015 a Curţii de Apel G____, această condiţie a antrenării răspunderii civile delictuale fiind astfel îndeplinită.

Condiţia vinovăţiei pârâtei este îndeplinită, aceasta fiind responsabilă pentru neîndeplinirea obligaţiei stabilite în sarcina sa prin titlul executoriu, urmarea imediată a faptei ilicite fiind prejudicierea reclamantului. De asemeni, există legătura de cauzalitate între fapta ilicită şi rezultatul vătămător produs reclamantului, întrucât dacă nu ar fi existat refuzul pârâtei de a îndeplini obligaţia, reclamantul nu ar fi suferit consecinţele negative ale neîndeplinirii obligaţiei.

În ce priveşte condiţia existenţei prejudiciului, se observă că acesta a fost cuantificat de reclamant la suma de 15652,10 lei despăgubiri materiale şi 10000 lei daune morale.

În privinţa despăgubirilor materiale, reclamantul a administrat proba cu înscrisuri şi proba testimonială cu martora P___ M______, însă din niciun înscris depus de reclamant nu rezultă că acesta ar fi efectuat plăţile despre care face vorbire în cererea de chemare în judecată, toate documentele purtând numele martorei P_____ M______. Din declaraţia acesteia a reieşit că, într-adevăr, toţi locatarii au contribuit la cheltuielile efectuate cu imobilele situate în ansamblul rezidenţial, însă reclamantul nu a făcut dovada sumelor pe care le-a achitat personal, indicate ca fiind în cuantum de 8736,31 lei în cererea de chemare în judecată, fiind depus doar un tabel cu sume ce totalizează această valoare, fără a se preciza ce reprezintă şi fără a fi însuşit prin semnătură.

Nici cu privire la suma de 6915,79 lei, despre care afirmă că reprezintă dobânda plătită până la data de 07.01.2015 pentru împrumutul contractat în vederea achitării preţului, reclamantul nu a făcut nicio dovadă, nedepunând nici măcar contractul de credit încheiat în temeiul căruia ar fi fost percepută această dobândă.

În aceste condiţii, reiese că existenţa prejudiciului material nu a fost dovedită de către reclamant, astfel că nu este îndeplinită o condiţie necesară pentru antrenarea răspunderii civile delictuale a pârâtei cu privire la despăgubirile solicitate pentru producerea acestui prejudiciu.

În privinţa daunelor morale solicitate de reclamant, instanţa reţine că din scrisoarea medicală din data de 22.04.2015 reiese că reclamantul suferă de hipertensiune arterială nou diagnosticată, diagnosticul fiind confirmat la controalele ulterioare din 23.11.2016, 26.04.2017, 25.09.2017. De asemenea, din declaraţia martorei P____ M______ a rezultat că reclamantul nu a avut probleme de sănătate, însă în timpul proceselor cu pârâta a dezvoltat afecţiuni medicale, respectiv hipertensiune arterială, iar medicul i-a precizat că tratamentul prescris va trebui să îl ia toată viaţa.

De asemenea, instanţa apreciază ca întemeiată şi susţinerea reclamantului în sensul că datorită neîndeplinirii obligaţiei de către pârâtă se află în imposibilitate de a-i fi eliberat document de identitate pe adresa reală la care locuieşte, de a accesa o refinanţare a creditului sau de a obţine un credit întrucât nu poate garanta împrumutul, de a încheia poliţă de asigurare a locuinţei, aceste aspecte reieşind şi din declaraţia martorei P____ M______.

Având în vedere prejudiciul moral suferit de reclamant, instanţa apreciază că se impune cuantificarea acestuia, ca fiind de o intensitate medie şi prelungindu-se în timp ceea ce a îngreunat şi mai mult suportarea lui, suferinţele produse reclamantului nefiind de neglijat dar în nici un caz nu justifică o apreciere a daunelor morale la suma de 10000 lei, ci la cea de 5000 lei.

Pentru considerentele expuse, instanţa va admite în parte capătul de cerere şi va obliga pârâta la plata către reclamant a sumei de 5000 lei cu titlu de daune morale, urmând să respingă restul pretenţiilor reclamantului ca neîntemeiate.

 Încheierea nr. 213/08.04.2019 a Judecătoriei Galaţi a rămas definitivă prin Decizia civilă nr. 288/03.06.2020 a Tribunalului Galaţi, de respingere a apelului ca nefondat. 

8.Obligaţie de a face. Refuz nejustificat al proprietarilor şi asociaţiei de proprietari de

exprimare a acordului privind schimbarea destinaţiei unui imobil – proprietate privată din spaţiu de locuit în spaţiu comercial. Aplicabilitatea dispoziţiilor art. 42 din Legea nr. 230/2007 . Distincţia dintre refuzul justificat şi abuzul de drept.

Având în vedere obiectul cauzei instanţa de judecata trebuie sa stabilească daca refuzul pârâţilor de a-si da acordul este justificat sau reprezintă un abuz de drept. (...)

Una dintre condiţiile necesare în vederea obţinerii autorizaţiei de construcţie o reprezintă obţinerea acordului Asociaţie de Proprietari respectiv al proprietarilor direct afectaţi.

Instanţa subliniază că dreptul de proprietate ca drept subiectiv trebuie exercitat de către titularul său în cadrul unor relaţii sociale, într-un cadru social. Astfel ca este posibil să apară si o limită a exerciţiului dreptului, si anume exercitarea sa în aşa fel încât prin exerciţiul prerogativelor sale sa nu fie aduse atingeri drepturilor subiective ce aparţin altor persoane.

Proprietarul săvârşeşte un abuz de drept, deşi nu depăşeşte limitele prevăzute de lege pentru exerciţiul dreptului sau, ori de cate ori îşi exercita dreptul sau fără nici un motiv serios sau legitim sau avantaj pentru el, ci numai pentru a incomoda sau produce o paguba vecinului sau.

Când exercitarea unui drept de către titularul său încetează a mai fi legitima, respectiv atunci când nu are alt scop decât acela de a cauza un prejudiciu altuia, prin respectarea doar a literei legii şi nu a spiritului ei, exercitarea bazata pe o atitudine culpabila a proprietarului, atunci apare abuzul de drept.

Astfel, instanţa nu poate considera ca întemeiată apărarea de fond invocată de pârâta Asociaţia de proprietari nr. ___, în sensul că reclamanţii îşi exercită abuziv drepturile procesuale, în condiţiile în care prin deciziile autorităţilor li s-a pus în vedere obţinerea acordului vecinilor direct afectaţi şi a Asociaţiei de proprietari pentru demararea lucrărilor pe care doresc să le efectueze în imobilele proprietatea lor. Atât timp cât, chiar legea prevede posibilitatea reclamanţilor de a apela la instanţa de judecată în cazul în care nu obţin un acord al pârâţilor cu privire la lucrările pe care vor să le efectueze, nu se poate considera că aceştia şi-au exercitat în mod abuziv acest drept. Revine instanţei să stabilească dacă refuzul pârâţilor de a-ţi da acordul a fost unul nejustificat sau unul întemeiat.

Astfel, cu privire la pârâta Asociaţia de proprietari nr. ___, instanţa subliniază că desfăşurarea activităţii acesteia respectiv luarea deciziilor se realizează cu respectarea dispoziţiilor Legii 230/2007(la momentul solicitării acordului) care prin art. 23 alin. 2 stabileşte că Adunarea generală este alcătuită din toţi proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari care conform art. 24 alin. 1 poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari (jumătate plus unu) sunt prezenţi personal sau prin reprezentant legal. (...)

Potrivit art. 42 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari: „ Schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă faţă de destinaţia iniţială, conform proiectului iniţial al clădirii cu locuinţe, se poate face numai cu avizul comitetului executiv şi cu acceptul proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării ” .

Instanţa reţine că, deşi legea recunoaşte Asociaţiei de proprietari şi proprietarilor de apartamente învecinate cu cel a cărui schimbare a destinaţiei se urmăreşte un drept de a se opune unei astfel de schimbări, opoziţia proprietarilor trebuie să fie întemeiată pe un interes legitim şi justificată, iar nu contrară bunei-credinţe.

Instanţa reţine că o activitate de natura celei care este prestată în cadrul unui cabinet medical nu este de natură a crea un disconfort semnificativ celorlalţi locatari de la parterul imobilului, în condiţiile în care clienţii se prezintă pe bază de programare în cadrul unui program de lucru normal, ceea ce exclude prezenţa îndelungată a unor persoane în scara blocului sau un nivel de zgomot care să creeze disconfort vecinilor.

În aceste condiţii, instanţa constată că nu poate fi reţinută susţinerea pârâtului din întâmpinare, în sensul că deschiderea de către reclamanţi a unui cabinet medical ar fi de natură a pune în pericol funcţionarea preexistentă, de altfel tocmai de aceea legea a instituit posibilitatea schimbării destinaţiei iniţiale a unui imobil.

Instanţa reţine că, în mod esenţial refuzul Asociaţiei de proprietari se întemeiază pe faptul că modificările pe care reclamanţii doresc a le efectua la imobilele proprietatea lor ar pune în pericol structura de rezistenţa a întregului imobil de locuinţe.

Din Raportul de expertiză efectuat de expertul ____ (f. 114-123) rezultă că prin proiectul realizat de pârâţi se propune crearea unei uşi de acces între apartamentele 1 şi 2, prin practicarea unui gol într-un perete neportant de ¼ cărămidă, amplasat între doi pereţi portanţi. Ca urmare a documentaţiei întocmite de reclamant, Primăria G____ a emis certificatul de urbanism nr.___ din 17.05.2017 şi după analiza întregii documentaţii, Inspectoratul de stat în construcţii a eliberat acordul de intervenţie asupra construcţiei nr. _____ din 21.06.2017.

Concluziile expertului sunt că prin modificările propuse nu se afectează structura de rezistenţă a blocului de locuinţe ___, încărcarea permanentă peste planşeul subsolului se reduce, nu sunt afectate apartamentele vecine, cu precădere cele de la parter şi la etajul 1, nu se influenţează negativ nivelul de siguranţă al construcţiei prevăzut de reglementările tehnice în vigoare, este asigurată satisfacerea cerinţei de rezistenţă mecanică şi stabilitate impusă de Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii şi sunt îndeplinite cerinţele Legii nr. 50/1991 cu modificările şi completările ulterioare, executarea proiectului, astfel cum a fost avizat nu prezintă nici un risc seismic pentru structura de rezistenţă a blocului.

De asemenea, în răspunsul la obiecţiuni expertul a indicat că nu există suspiciuni rezonabile la riscul seismic, deoarece prin soluţia aleasă de proiectant, transmiterea eforturilor va fi preluată de cadrul metalic proiectat a se executa, respectarea normativelor tehnice în proiectarea unei structuri este prezentată în pagina 6 a Proiectului nr. ____ întocmit de un expert MLPAT atestat.

Pentru toate acestea, instanţa reţine că nu s-a dovedit de către pârâţi existenţa unui motiv întemeiat pentru refuzul de aviza schimbarea destinaţiei apartamentului reclamanţilor din spaţiu de locuit în spaţiu comercial şi creare cale acces, urmând a admite acţiunea şi a obliga pârâţii să îşi dea consimţământul pentru schimbarea destinaţiei spaţiului din imobilul situat în G____, str. ____ nr. _, bl. __, ap. 1 din spaţiu de locuit în spaţiu comercial şi creare acces pentru spaţiul număr cadastral ____/1,2-3, în caz de refuz hotărârea urmând să suplinească lipsa consimţământului.

Sentinţa civilă nr. 3844/20.06.2019 a Judecătoriei Galaţi a rămas definitivă prin Decizia civilă nr. 299/04.06.2020 a Tribunalului Galaţi, prin respingerea apelului ca nefondat. 

9.Acţiune în rezilierea contractului de închiriere. Stabilirea naturii pactului comisoriu

stabilit în contract şi puterea de apreciere a judecătorului. 

În conţinutul contractului de închiriere este inserat un pact comisoriu de grad IV, potrivit căruia în cazul neexecutării culpabile de către locatar a obligaţiilor sale, proprietarul îşi rezervă dreptul să considere prezentul contract desfiinţat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere şi orice alte formalităţi prealabile.

Este de necontestat validitatea pactului rezolutoriu înscris în contractul de închiriere dintre părţi şi efectul specific pe care acesta îl produce, acela de desfiinţare de drept a unei convenţii în care el este inserat, în cazul celui de gradul IV, fără notificare sau trecerea vreunui termen. În cazul acestui tip de contract, care este de notorietate unul de adeziune, judecătorul  trebuie să aibă o marjă mai mare de apreciere.

Tradiţional, clauza rezolutorie de gradul IV exclude puterea de apreciere a judecătorului, dar în anumite situaţii şi când culpa debitorului este minoră, poate duce la abuzuri, aşa încât, ar fi firesc din perspectiva executării cu bună-credinţă a obligaţiilor, ca ea să poată fi, într-un fel cenzurată. Tendinţa este aceea de menţinere a contractelor atunci când, chiar mai târziu, debitorul îşi îndeplineşte obligaţiile şi această întârziere nu este de natură a produce creditorului un prejudiciu grav.

Este de remarcat, în acest context, faptul că, având în vedere formularea inserată în contract cu referire la pactul comisoriu, acesta din urmă poate fi calificat, mai degrabă drept un pact comisoriu de gradul III, reclamantul având dreptul de a considera contractul ca desfiinţat. Pe de altă parte, nu poate fi reţinută incidenţa pactului comisoriu în condiţiile în care neîndeplinirea obligaţiilor contractuale a fost cauzată de împrejurări mai presus de voinţa părţilor.

În prezenta speţă, pârâtul nu a făcut dovada existenţei unei cauze mai presus de voinţa sa care l-a împiedicat să-şi execute obligaţiile, el refuzând să achite sumele datorate cu titlu de chirie.

În consecinţă, apreciind că s-a făcut dovada unei neexecutări culpabile din partea pârâtului a obligaţiilor asumate prin contractul de închiriere, instanța va rezilia contractul de închiriere nr. ¬__/123/15.10.2012, fiind îndeplinite condiţiile pentru a se da eficienţă pactului comisoriu înscris în art.1 - Capitolul VII din contract, astfel încât va dispune rezilierea contractului.

Sentinţa civilă nr. 2311/23.04.2019 a Judecătoriei Galaţi, rămasă definitivă prin Decizia civilă nr. 294/03.06.2020 a Tribunalului Galaţi, de respingere a apelului ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare