Revendicare. acţiune în revendicare exercitată de subdobânditorul terenului afectat de o lucrare de utilitate publică înfiinţată cu acordul proprietarului

Revendicare. ACŢIUNE ÎN REVENDICARE EXERCITATĂ DE SUBDOBÂNDITORUL TERENULUI AFECTAT DE O LUCRARE DE UTILITATE PUBLICĂ ÎNFIINŢATĂ CU ACORDUL PROPRIETARULUI .

Reclamanta a dobândit proprietatea terenului în litigiu în starea în care dreptul se regăsea în patrimoniul înstrăinătorului la data dobândirii, adică lipsit de atributele posesiei şi folosinţei, singurul atribut rămas în conţinutul proprietăţii transmise fiind dispoziţia juridică asupra imobilului. Așa fiind, pe toată durata de existenţă a utilității publice realizate în mod legal de pârâţi, posesia și folosința terenului în litigiu sunt aservite uzului acesteia, astfel că, din aceste considerente, acțiunea în revendicarea imobilului este paralizată în toată această perioadă de timp, urmând ca, la desființarea acestei utilități, dreptul de proprietate al titularului să se reîntregească în mod corespunzător. Până la acel moment însă, acțiunea în revendicarea suprafeţei de teren ce face obiectul litigiului de faţă nu poate fi primită.

Prin cererea formulată la data de 12.06.2018 de reclamantele X şi Y în contradictoriu cu pârâtele A şi B s-a solicitat să se dispună obligarea pârâtelor la încheierea contractului de schimb convenit între părţi având ca obiect două suprafeţe de teren iar în teză subsidiară, au solicitat să se dispună obligarea paratelor la restituirea liber de orice construcţii a terenului aflat în proprietatea reclamantelor, în suprafaţa de 259,60 mp, situat in ....,.

Prin sentinţa civilă nr. 11850/20.11.2018, pronunţată de Judecătoria Craiova,  a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesual active a reclamantei X. A fost respinsă ca neîntemeiată cererea având ca obiect obligarea pârâtelor la încheierea contractului de schimb. A fost respinsă ca neîntemeiată cererea având ca obiect revendicare imobiliară.

Prin decizia  civilă nr. 994 din 24.05.2019, pronunţată de Tribunalul Dolj  a fost admis apelul declarat de apelantele-reclamante. A fost schimbată în parte sentinţa apelată în sensul că s-a  admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei X în ceea ce priveşte capătul de cerere având ca obiect revendicarea terenului în suprafaţă de 260 mp, situat în .... A fost respins capătul de cerere având ca obiect revendicarea terenului ca fiind formulat de o persoană fără calitate procesuală activă. A fost admis  capătul de cerere având ca obiect revendicarea terenului. Au fost  obligaţi pârâţii să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul mai sus menţionat. Au fost  menţinute restul dispoziţiilor sentinţei.

Pentru a pronunţa această decizie tribunalul a reţinut, în esenţă, că s-a reţinut calitatea procesuală activă a  reclamantei X pentru primul petit, în mod corect, în considerarea faptului că HCL nr. .../2002, căreia i-au fost atribuite valenţe de antecontract, a avut ca obiect aprobarea schimbului de terenuri între autoritatea locală şi această societate. Calitatea procesuală activă a reclamantei X nu a făcut obiectul vreunei contestări a primei instanţe, aceasta figurând în dispozitivul hotărârii referitor la obligarea pârâţilor la încheierea contractului de schimb, alături de Y.

În ceea ce priveşte cel de-al doilea capăt de cerere, judecătorul fondului nu s-a mai preocupat în a analiza calitatea procesuală activă, deşi a reţinut că reclamanta X nu mai este proprietarul bunului imobil promis, proprietarul actual al terenului revendicat fiind doar reclamanta Y.

Aşadar, calitatea procesuală activă în acţiunea în revendicare aparţine proprietarului, iar calitatea procesuală pasivă revine celui care stăpâneşte, ca posesor sau chiar ca detentor, bunul revendicat.

Cu privire la cel de-al doilea motiv de apel referitor la modul de soluţionare de către prima instanţă a capătului principal de cerere având ca obiect obligarea pârâţilor la încheierea contractului de schimb s-a reţinut că înstrăinarea terenului în suprafaţă de 260 mp o lipseşte pe reclamanta X  de calitatea de proprietar actual al terenului propus la schimb iar refuzul pârâţilor nu este unul nejustificat în condiţiile în care s-a schimbat proprietarului terenului avut în vedere la adoptarea HCL nr..../2002 şi mai mult, potrivit extraselor de carte funciară, acesta apare grevat cu sarcini, fiind notat drept de ipotecă în favoarea .. şi având interdicţii de înstrăinare, grevare, comasare, dezmembrare, închiriere, construire şi demolare.

Tribunalul a reţinut ca fondată însă, critica apelantelor privind respingerea petitului având ca obiect revendicare deoarece pârâţii nu opun un titlu valabil proprietarului actual, în baza căruia să justifice stăpânirea materială a terenului, în timp ce aceasta figurează intabulat ca titular al dreptului de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 260 mp, situat în ... în baza contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. ../29.09.2014.

Împotriva acestei decizii, au declarat recurs pârâţii .

În motivarea recursului au susţinut, în esenţă, următoarele:

Hotărârea dată de Tribunalul Dolj nu este una legală, corectă ci este dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii și nu conține motivele pe care se sprijină, astfel încadrându-se în prevederile pct. 5, 6 si 8 din art. 488 Cod proc. civilă.

In ceea ce priveste starea de fapt la care se face referire invederează instantei ca apelantii -reclamanti reliefeaza trunchiat realitatea. Relevanta in speta dedusa judecatii o reprezinta originea dreptului, atitudinea si conduita apelantilor-reclamanti pe de o parte si pe de alta parte faptul că terenul proprietatea Y este grevat de sarcini, si mai mult decat atat, X a instrainat acest teren catre Y, aducand un prejudiciu autoritatii locale atat prin grevarea de sarcini a imobilului, cat si prin instrainarea acestuia, fara stiinta sau acceptul autoritatii publice locale.

S-a retinut în mod gresit, de catre instantă că pârâții nu opun un titlu valabil proprietarului actual, care figurează intabulat ca titular al dreptului de proprietate asupra terenului în baza contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr…/2014.

Ori, pornind de la originea dreptului, s-a constatat că reclamanta X a cumpărat în anul 2000 terenul în suprafață de 3006 mp. În urma măsurătorilor topografice realizate pentru întocmirea cărții cadastrale s-a constatat că de la executarea împrejmuirii halei industriale nu s-a respectat întru totul aliniamentul prevăzut în actul de vânzare-cumpărare  din 2000, reclamnta X ocupând din terenul Primăriei  suprafața de 159,6 mp, în partea de Nord și Sud a proprietății.

Inițiativa de a se realiza un schimb de terenuri între  X și  autoritatea locală a fost generată de către X, care s-a adresat autorității locale cu solicitarea înregistrată cu nr../ 2001, cerere aprobată prin HCL nr. ../ 2002, privind schimbul de terenuri.

În acest sens, apelantii nu au făcut dovada că intimatii-pârâti refuză nejustificat să se prezinte la notariat pentru încheierea actelor în formă autentică. Mai mult decat atat, intelege sa arate ca autoritatea publica locala a dus la indeplinire orice hotarare a Consiliului Local, in conditiile de realizare a unui contract in forma autentica.

Dispozițiile legale în vigoare prevăd în sarcina copermutanților obligația predării bunurilor ce fac obiectul contractului de schimb, precum și ca fiecare dintre aceștia să se garanteze reciproc, astfel cum rezultă și din prevederile art. 1764 alin. 2 Cod civil. În urma schimbului de imobile, fiecare imobil dobândește situația juridică a terenului pe care îl înlocuiește, cu respectarea drepturilor reale. Astfel s-ar crea o situație inechitabilă pentru una dintre părțile contractului, respectiv, autoritatea locală ar preda un teren negrevat de sarcini către X, iar în schimb, ar primi terenul grevat de sarcini și ipoteci, astfel cum reiese din extrasele de carte funciară ale imobilelor.

Ori, din cele expuse rezultă atât că reclamantele au încălcat dispozitiile legale privitoare la contractul de schimb, precum si ca imposibilitatea prefectării în formă autentică a contractului de schimb s-a datorat culpei exclusive a numitei X și nu refuzului nejustificat al pârâtelor, astfel cum se susține prin cererea de chemare în judecată,

În ceea ce privește capătul de cerere privind revendicarea terenului menționează că potrivit art. 1695 C.civ răspunderea pentru tulburarea bunului ca efect al unor promisiuni anterioare de vânzare conduce la atragerea răspunderii vânzătorului, si pe cale de consecință, acțiunea în revendicare este inadmisibilă, întrucât orice tulburare de posesie este răspunderea exclusivă a vânzătorului, împotriva căruia cumpărătorul se poate îndrepta cu o acţiune în pretenții sau de rezoluțiune a contractului de vânzare-cumpărare.

Pentru a avea la indemână acțiunea în revendicare a terenului, actualul proprietar trebuia să fi fost tulburat la o dată ulterioară vânzării, însă în speță, situația existentă cu privire la teren este anterioară vanzării, iar pentru aceste situații, potrivit legii, se va cere atragerea răpunderii civile a vânzătorului. Astfel, pentru motivele mai sus expuse, cererea privind restituirea liber de orice construcții a terenului aflat în proprietatea reclamantelor cu consecința lăsării în deplină proprietate și liniştită posesie a terenului este nefondată.

Recursul a fost apreciat fondat în limita şi pentru considerentele ce succed:

Modul în care tribunalul a interpretat şi aplicat dispoziţiile de drept material incidente, cu referire la art. 563 Cod civil, în circumstanţele speţei, este eronat.

În doctrina şi practica judiciară s-au conturat mai multe soluţii de rezolvare a acţiunii în revendicare, a căror particularizare ţine de ipoteza rezultată din circumstanţele de fapt ale fiecărui litigiu dedus judecăţii.

Speţa de faţă, în considerarea situaţiei de fapt reţinute de instanţele de fond, ce nu mai poate fi reevaluată în recurs, vizează ipoteza în care doar una dintre părţi – reclamanta Y – a făcut dovada unui titlu de dobândire cu privire la terenul în litigiu.

Aşa fiind, pur formal, tribunalul a considerat că, de vreme ce doar reclamanta a înfăţişat un titlu de proprietate iar pârâţii nu, se impune, fără rezerve, admiterea acţiunii în revendicare.

Raţionamentul simplist expus de instanţa de apel este greşit deoarece nu a avut în vedere nici provenienţa titlului exhibat de reclamanta Y şi nici dacă posesia exercitată de pârâţi are sau nu caracter abuziv.

Astfel, contrar opiniei tribunalului, Curtea a apreciat că, pentru a triumfa într-o acţiune în revendicare, nu este suficient ca reclamantul să exhibe un titlu în privinţa bunului, indiferent care ar fi acela, ci se impune ca instanţa să verifice şi dacă posesia exercitată de pârât este sau nu legitimă, condiţie impusă expres de art. 563 alin. 1 Cod civil, prin formularea „îl deţine fără drept”.

Dacă se probează existenţa unui titlu valabil de folosinţă a imobilului, ce este opozabil şi proprietarului actual, şi care atestă astfel că terenul revendicat nu a fost cotropit de pârât ci, dimpotrivă, că folosinţa exercitată este una legitimă, soluţia ce se impune este respingerea acţiunii în revendicare, indiferent de calităţile titlului celui ce revendică.

Aceasta este şi situaţia în cauza pendinte.

Astfel, pârâţii au intrat în posesia terenului în litigiu în cursul anului 2001, în urma acordului de voinţă intervenit între autoritatea publică şi proprietarul de atunci al bunului, reclamanta X , cum rezultă fără putinţă de tăgadă din actele administrate în cauză în primă instanţă.

În acest sens, aşa cum s-a reţinut şi nu s-a contestat de litiganţi, cu ocazia delimitării terenului dobândit de reclamanta X prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ../2000, la executarea împrejmuirii aferente halei industriale amplasate pe teren, reclamanta nu a respectat aliniamentul prevăzut în actul de dobândire, ocupând din domeniul public suprafaţa de 259,60 mp., în partea de nord şi sud a proprietăţii reclamantei, echivalentă ca întindere cu cea revendicată, aspecte recunoscute expres prin adresa din 06.11.2001 şi memoriul tehnic întocmit în circumstanţele arătate.

În aceste condiţii, la iniţiativa aceleiaşi reclamante X, pentru soluţionarea amiabilă a situaţiei, s-a propus în compensare pentru terenul din domeniul public ocupat, un schimb cu terenul în aceeaşi suprafaţă al reclamantei X, situat în aceeaşi zonă, cu destinaţia concretă acceptată de X, respectiv pentru construirea staţiei de epurare menajeră.

Autoritatea publică ofertată, prin organul său deliberativ, s-a declarat de acord cu schimbul propus de reclamanta X, sens în care a fost adoptată HCL nr. …/2002, tocmai în vederea amplasării unei staţii de pompare de utilitate publică, fiind astfel menţinute hotarele dintre proprietăţile părţilor, rezultate din executarea defectuoasă a împrejmuirii, corecţia fiind realizată prin intermediul schimbului convenit.

Din motive rămase neclarificate pe deplin, schimbul de terenuri nu a fost perfectat nici până în prezent, însă părţile în litigiu nu doar că nu l-au contestat, ci dimpotrivă, au solicitat chiar validarea înţelegerii promitenţilor coschimbaşi în justiţie.

Soluţia dată de judecătorie asupra acestui petit, vizând perfectarea pe cale judiciară a promisiunii bilaterale de schimb, nu a fost contestată de recurenţii-pârâţi prin intermediul apelului, astfel că, dezlegările primei instanţe - menţinute de tribunal prin respingerea criticilor formulate doar de reclamante - au intrat în puterea de lucru judecat şi nu mai pot face obiectul verificărilor, omisso medio, direct în recurs, aşa cum tind recurenţii, sens în care dispun şi prevederile art. 488 alin. 2 Cod procedură civilă.

Prin urmare, apare just a se concluziona, în circumstanţele specifice ale speţei, reţinute ca atare şi de instanţele de fond, că intrarea terenului revendicat în stăpânirea pârâţilor s-a realizat cu acordul deplin, neechivoc şi în cunoştinţă de cauză, al proprietarului X, care, în plus, a şi fost compensat cu o suprafaţă de teren echivalentă, din domeniul public.

În acest context, în perioada exercitării de către pârâţi a posesiei şi folosinţei asupra terenului în litigiu, în temeiul acordului încheiat cu proprietarul X, pârâţii au procedat la obţinerea autorizaţiilor prevăzute de lege şi la executarea lucrărilor de utilitate publică avute în vedere la încheierea promisiunii de schimb de terenuri. În acest sens, din probatoriul cu înscrisuri administrat suplimentar în recurs, Curtea a constatat că pe terenul în litigiu a fost edificată o staţie de pompare a apei menajere ce face parte din sistemul de canalizare, aspect de altfel reţinut şi prin expertiza topo ordonată în primă instanţă.

În consecinţă, la data dobândirii terenului de către reclamanta Y, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/2014, ce reprezintă titlul exhibat de parte în cadrul revendicării, bunul a fost preluat de reclamanta subdobânditoare de la antecesoarea sa X în starea în care acesta se regăsea în patrimoniul vânzătoarei, adică grevat de utilitatea publică cu a cărei înfiinţare proprietarul s-a declarat într-totul de acord.

Rezultă că, deşi vânzătorul X a declarat contrariul la data încheierii actului autentic de înstrăinare, terenul în suprafaţă de 260 mp în litigiu era, la momentul vânzării, grevat de lucrări de utilitate publică, fiind aservit uzului acestora – ceea ce era de altfel foarte uşor de verificat şi constatat printr-o simplă cercetare a amplasamentului imobilului - astfel că tot ceea ce se putea transmite către cumpărătoarea Y, în mod legal, era doar nuda proprietate asupra imobilului, deoarece posesia şi folosinţa terenului aparţineau autorităţii publice care a înfiinţat utilitatea de interes public respectivă.

Ca atare, deşi este adevărat că reclamanta Y a dobândit proprietatea terenului în litigiu, aceasta s-a realizat în starea în care dreptul se regăsea în patrimoniul înstrăinătorului X la data dobândirii, septembrie 2014, adică lipsit de atributele posesiei şi folosinţei, singurul atribut rămas în conţinutul proprietăţii transmise fiind dispoziţia juridică asupra imobilului. Așa fiind, pe toată durata de existenţă a utilității publice realizate în mod legal de pârâţi, posesia și folosința terenului în litigiu sunt aservite uzului acesteia, astfel că, din aceste considerente, acțiunea în revendicarea imobilului este paralizată în toată această perioadă de timp, urmând ca, la desființarea acestei utilități, dreptul de proprietate al titularului să se reîntregească în mod corespunzător. Până la acel moment însă, acțiunea în revendicarea suprafeţei de teren ce face obiectul litigiului de faţă nu poate fi primită.

Concluzionând, cum subdobânditorul  Y a preluat terenul deja grevat de o utilitate publică, înfiinţată cu acordul expres al antecesorului său X, se constată că singurul atribut al proprietăţii ce i-a fost transmis prin titlul exhibat în proces, reprezentat de actul autentic de vânzare-cumpărare nr… /2014, este cel de dispoziţie juridică. Aceasta deoarece posesia şi folosinţa fuseseră deja cedate, în mod valabil, de către vânzătorul X în favoarea autorităţilor publice pârâte, cu mult timp înainte de înstrăinare, astfel că, nemaiaparţinând vânzătorului nici nu puteau fi transmise către cumpărătoare, ceea ce împiedică exercitarea cu succes a acţiunii în revendicare, în condiţiile în care s-a demonstrat că stăpânirea bunului de către pârâţi nu este una abuzivă.

Faţă de considerentele ce preced, în limita criticilor apreciate întemeiate, în aplicarea art. 496 alin. 2 şi art. 498 alin. 1 Cod procedură civilă, Curtea a admis recursul, a casat, în parte, decizia atacată, şi, rejudecând, a respins acţiunea în revendicare promovată de reclamanta X. În consecinţă, în considerarea rezolvării date acţiunii deduse judecăţii, au fost înlăturate dispoziţiile deciziei atacate privind obligarea pârâţilor la cheltuieli de judecată către reclamante. A fost menţinut restul dispoziţiilor deciziei recurate.

În aplicarea dispoziţiilor art. 453 alin. 1 Cod procedură civilă, fiind în culpă procesuală, a obligat intimatele-reclamante la plata către recurentul-pârât a sumei de 692 lei cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând taxă judiciară de timbru.

Domenii speta

Spete similare