Apel. Litigiu cu profesioniști. Pretenții. Contract de închiriere prin care părțile au convenit asupra dreptului chiriașului de a efectua lucrări de modificare și amenajare, dar și asupra limitei maxime până la care acestea pot fi recuperate de la locator

LITIGII CU PROFESIONIȘTI

Apel. Litigiu cu profesioniști. Pretenții. Contract de închiriere prin care părțile au convenit asupra dreptului chiriașului de a efectua lucrări de modificare și amenajare, dar și asupra limitei maxime până la care acestea pot fi recuperate de la locator. Acțiune întemeiată pe îmbogățirea fără justă cauză pentru recuperarea contravalorii investițiilor peste limita stabilită în contract. Inadmisibilitate

- art. 1345 și urm. Cod civil

Curtea de Apel Oradea – Secția a II-a civilă

Decizia nr. 18 din 20 ianuarie 2022

Prin Sentința nr. (...)/LP/15.04.2021, Tribunalul (...) a respins cererea formulată de reclamanta (R) S.R.L. în insolvență, în contradictoriu cu pârâta (P) S.A.

Pentru a hotărî în acest sens, tribunalul a reținut următoarele:

Între părți s-a încheiat un contract de închiriere (fila 7-9 dosar), în baza căruia pârâta a predat reclamantei folosința unui imobil în schimbul unei chirii lunare. În cuprinsul contractului, la art. VI.3 se plafonează suma care poate fi achitată de pârâtă reclamantei pentru investițiile făcute de chiriaș la spațiu care nu pot fi recuperate și care nu ar fi amortizate, stabilindu-se suma de 40.000 EUR.

Suma solicitată de reclamantă este diferența de la 32.000 Euro (sumă față de care are deja o hotărâre judecătorească) la suma de aproximativ 500.000 Euro (suma ce ar reprezenta investițiile efectuate la imobil), iar temeiul de drept pentru formularea cererii este îmbogățirea fără justă cauză.

În ce privește îmbogățirea fără justă cauză, se reține că acest temei de drept are caracter subsidiar, atât în vechea reglementare civilă, cât și conform art. 1348 Cod civil. Or, reclamanta a încheiat cu pârâta un contract de închiriere în care se reglementează între părți și soarta eventualelor investiții aduse imobilelor, art. VI.3 din contractul de închiriere fiind elocvent în acest sens. În prealabil nu se poate reține că în baza art. VII.1 reclamanta are dreptul de a recupera de la pârâtă orice investiție în orice limită, textul contractului neputând fi interpretat în acest sens și nici nu poate fi apreciat ca fiind o înțelegere separată de cele ce rezultă din art. VI.3 din contract.

Ori, instanța a apreciat că reclamanta nu poate face abstracție de contractul de închiriere, în care se precizează clar o limită de recuperare investiții, sumă ce deja i-a fost acordată printr-o hotărâre judecătorească anterioară. Cu alte cuvinte, în condițiile în care prin contractul de închiriere s-au stabilit limitele pentru eventualele recuperări de investiții, reclamanta nu poate solicita pârâtei pe motivul îmbogățirii fără justă cauză, prioritare analizării cererii fiind dispozițiile contractului de închiriere încheiat de reclamantă. Ori raportat la prevederile din contractul de închiriere, instanța a constatat că deja față de reclamantă s-au admis pretențiile limitat la clauzele contractuale, în fapt, în speță existând o îmbogățire justificată, în baza art. 1346 lit. a) Cod civil, iar în speță nu s-a făcut dovada că acea clauză contractuală nu este valabilă.

Pentru aceste motive a respins ca netemeinic capătul de cerere principal. Ca urmare a acestei soluții, a respins și capătul de cerere accesoriu privind instituirea unui drept de retenție.

Împotriva acestei hotărâri, a formulat apel SC (R) SRL, prin care a solicitat admiterea apelului și modificând în întregime hotărârea atacată, a se dispune obligarea pârâtei la plata sumei de 460.000 euro, sau a echivalentului în lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de modificare, amenajare și echipamente prevăzute la art. VII - Alte clauze pct. 1 din Contractul de închiriere încheiat cu pârâta la data de 26.09.2011, la spațiul proprietatea acesteia din (...) înscris în CF (...), cu titlu de îmbogățire fără justă cauză; instituirea unui drept de retenție în favoarea apelantei asupra imobilului proprietatea pârâtei, individualizat mai sus, până la plata integrală a acestor lucrări.

În motivarea cererii de apel, s-a arătat că hotărârea atacată este nelegală și netemeinică, deoarece nu ține cont de dispozițiile exprese ale Contractului de închiriere încheiat cu pârâta intimată la data de 26.09.2011, care reglementează două categorii de investiții prevăzute la două articole diferite și având o cauză distinctă. Prima categorie cu titlu de obligație a apelantei, prevăzută la art. VI pct. 3, iar a doua categorie ca un drept al său prevăzută la art. VII din contract, pentru a putea folosi spațiul.

Instanța de fond ignoră faptul că numai investițiile de la art. VI.3 au fost plafonate, nu și cele de la art. VII din Contractul de închiriere. Nu mai puțin hotărârea este nelegală, deoarece nu se ține seama de intenția reală a părților, fiind încălcate dispozițiile legale în materie privind interpretarea convențiilor, respectiv art. 977, 978, 979, 982, 983 din Codul civil de la 1864; părțile contractante nu degeaba au prevăzut două tipuri de investiții, unele cu titlu de obligație și altele cu titlu de drept, și făcând ulterior act de cesiune la data de 01.10.2012 privind dreptul “de a obține autorizația de construire, de a construi și a face orice modificări în spațiul închiriat”, care lămurește intenția reală a părților.

Spațiul în litigiu nu avea destinație de locuință, iar contractul de închiriere a fost denunțat de către pârâtă, rezilierea fiind numai constatată apoi prin Sentința civilă nr. (...)/F/2018 a Tribunalului (...) în termenii, “... contractul de închiriere a încetat în temeiul art. 123 alin. 1 lit. a) din Legea nr. 85/2014, începând cu data de 07.04.2016. La momentul încheierii actului, în data de 26.09.2011 spațiul era într-o stare avansată de degradare ceea ce a necesitat în prima fază investiții de renovare, fără de care nu se putea trece la faza a doua care necesita lucrări ample de modificare, amenajare și instalarea de echipamente (altele decât cele strict sportive). Astfel spațiul în stadiul în care era, nu putea fi utilizat, nefiind branșat la utilități (apă, curent, energie termică) fiind în stadiu de degradare avansată.

Acest lucru a dus la stipularea în contract a două tipuri de lucrări, diferite unele de altele și cu titlu juridic diferit. Prima categorie cu titlu de obligație a apelantei, iar a doua categorie ca un drept al său pentru a putea folosi spațial.

A efectuat investițiile de renovare care reprezentau faza nr. 1 reglementate la art. VI pct. 3 din Contract și a solicitat despăgubiri pe cale de cerere reconvențională în dosar nr. (...)/2016/A1 al Tribunalului (...), SC (P) SA fiind obligată la plata sumei de 32.000 euro către apelantă, având în vedere că în opinia instanței, investițiile de renovare au fost plafonate valoric la suma de 40.000 euro. Aceste investiții prevăzute de art. VI pct. 3 făcute cu titlu de obligație și plafonate la 40.000 de euro, nu pot fi suprapuse cu investițiile de la art. VII din contract care pe acest considerent nici nu au fost plafonate și nu este de acceptat să-i rămână proprietarului, deoarece ar însemna să se îmbogățească fără just temei în dauna apelantei.

Fiind epuizată obligația de la art. VI pct. 3 de renovare, pentru a putea executa contractul în scopul închirierii cu destinație de activități sportive, a trecut la faza a doua a unor lucrări mult mai ample de modificări, amenajări, echipamente, prevăzută la art. VII, cu titlu de drept unde contravaloarea lucrărilor nu era și nici nu putea fi plafonată, distincția dintre cele două tipuri de lucrări fiind evidentă.

Prin urmare a efectuat modificări care au constat în compartimentarea spațiului în prealabil renovat potrivit art. VI, în infrastructura de rezistență, etc. Apoi, amenajări, lucrări de tâmplărie, geamuri, structura fațadei etc. În plus pentru a putea instala ulterior mobilierul sportiv, a procedat la efectuarea unor instalații electrice, termice, de climatizare, de presemnalizare și stingere a incendiului etc.

Aceste lucrări au fost necesare deoarece altfel nu putea desfășura activitățile sportive, ca apoi prin plata taxelor, să devină posibilă plata chiriei de 4000 euro către pârâtă, adică să execute contractul de închiriere.

Acest lucru rezultă cât se poate de clar din Actul de cesiune a dreptului “de a obține autorizația de construire, de a construi și a face orice modificări în spațiul sus menționat, care face obiectul contractului de închiriere comercială nr. (...)/26.09.2011, încheiat, în scopul realizării de către chiriaș (locatar) a unor activități sportive și activități de fitness cuprinse în actul constitutiv al acesteia”. Acest act de cesiune a fost încheiat la data de 01.10.2012, deci la mai bine de un an de la încheierea contractului de închiriere, când faza I de renovare cu titlu de obligație de la art. VI pct. 3 era încheiată.

Prin urmare, singura modalitate ca apelanta să obțină restituirea contravalorii lucrărilor de la art. VII din contract o reprezintă acțiunea în îmbogățire fără justă cauză, producându-se o sărăcire a patrimoniului său, cu îmbogățirea corelativă în patrimoniul pârâtei. Aceasta cu atât mai mult cu cât contractul de închiriere a încetat la data de 07.04.2016.

Denumirea veche a (R) SRL a fost (...) SRL. Dat fiind că investițiile de la pct. VII din Contractul de închiriere nu au fost plafonate, nu îi poate fi opus de instanță principiul subsidiarității acțiunii în îmbogățire fără justă cauză, plafonarea referindu-se strict la disp. art. VI.3 din Contractual de închiriere.

La data de 05.11.2021, față de apelul declarat în prezenta cauză, intimata SC (P) SA a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului ca neîntemeiat.

În ceea ce privește dosarul nr. (...)/2019, a arătat că prezenta cauză a fost suspendată până la soluționarea definitivă a respectivului dosar, iar suspendarea a fost dispusă absolut judicios, deoarece în dosar se încerca anularea clauzei “limitatoare” de sub art. VI pct. 3 din Contractul de închiriere nr. (...)/2011, iar în cazul admiterii acelei acțiunii, pretenția apelantei putea fi pusă în discuție. Acea acțiune însă a fost respinsă, moment de la care orice pretenție suplimentară pe lângă cea admisă în dosarul a1 (inițial 32.000 euro, iar după apel, numai 31.666 euro) devine inadmisibilă, de vreme ce o instanță a analizat deja clauzele acelui contract, a reținut apărările ambelor părți, și deliberând asupra acestei chestiuni, a pronunțat o sentință în sensul că apelanta este îndreptățită să primească numai 32.000 euro din investițiile făcute în acel imobil.

Drept urmare, dată fiind soluția pronunțată în dosar (...)/2019, prima instanță nu putea să-i “dea” mai mult apelantei, pentru că acea clauză rămasă validă, limita tocmai posibilele pretenții ale apelantei la mai mult decât prevede contractul.

Și intimata a declarat apel în dosarul /a1, în care Curtea de Apel (...) a respins apelul actualei apelante și a admis apelul intimatei, astfel că nu doar că nu i-a suplimentat pretențiile acordate apelantei, dar i le-a diminuat, de la 32.000 la 31.666 euro.

Cu privire la inadmisibilitatea acțiunii, a arătat că deși instanța a respins acțiunea pe motivul invocat de intimată (existența unui alt dosar, în care o altă instanță a fost investită cu aceeași pretenție) a transformat excepția invocată într-o apărare de fond, pe care a considerat-o apoi pertinentă, și a respins acțiunea pe fond, cu aceeași motivare însă. Drept urmare, ca parte “câștigătoare”, nu putea declara apel, chiar dacă motivarea nu este corectă în opinia intimatei, și trebuia admisă excepția, chiar dacă instanța ar fi considerat că este vorba de “lipsa interesului”.

Ar fi realmente absurd ca odată soluționată definitiv o acțiune în pretenții, partea care a primit mai puțin decât voia, să mai pornească un alt proces, în care să pretindă diferența. Este la fel de absurd ca și pretenția apelantei de a se efectua o “expertiză de evaluare a lucrărilor de modificare, amenajare și echipament, când o astfel de expertiză s-a dispus și efectuat în dosarul /a1.

Chiar dacă apelanta ar argumenta că temeiul acestei acțiuni este altul (îmbogățirea fără justă cauză) această apărare nu poate fi primită, deoarece pretenția sa este aceeași, ea izvorăște din același raport juridic (Contractul de închiriere și investițiile efectuate în baza lui).

În concluzie, există un dosar (/a1) în care se tranșează definitiv o pretenție civilă. Reclamantul din acea acțiune, nemulțumit că a primit mai puțin decât ceruse, nu are deschisă calea pornirii la nesfârșit, el are deschisă doar varianta căilor de atac în primul dosar.

Examinând sentința apelată, raportat la motivele de apel invocate, Curtea a reținut că apelul este nefondat.

Reclamanta S.C. (R) S.R.L. a sesizat instanța cu o acțiune în pretenții, fundamentată pe îmbogățirea fără justă cauză, solicitând obligarea pârâtei S.C. (P) S.R.L. la plata sumei de 460.000 euro, reprezentând contravaloarea lucrărilor de modificare și amenajare prevăzute la art. VII din contractul de închiriere încheiat între părți la data de 26.09.2011, privind imobilul situat în (...).

Astfel cum rezultă din prevederile art. 1345 și urm. Cod civil, acțiunea fundamentată pe îmbogățirea fără justă cauză este pusă în îndemâna persoanei care și-a micșorat patrimoniul cu consecința măririi unui alt patrimoniu, cu condiția să nu existe nici un temei juridic care să justifice o astfel de modificare patrimonială. De asemenea, potrivit prevederilor art. 1346 lit. a) Cod civil, îmbogățirea este justificată atunci când rezultă din executarea unei obligații valabile.

Prima instanță a făcut aplicarea corectă a acestor prevederi, reținând că, în condițiile în care, contractul de închiriere încheiat între părți reglementează soarta investițiilor, reclamanta nu poate face abstracție de aceste prevederi, invocând îmbogățirea fără justă cauză a pârâtei.

În speță, la cap. VI pct. 3 din contract s-a menționat că, investițiile făcute de chiriaș pentru renovarea spațiului închiriat în vederea desfășurării activității, care rămân pe clădire și nu pot fi recuperate, vor fi plătite chiriașului de proprietar proporțional cu perioada în care a activat, ele considerându-se amortizate după 5 ani de funcționare și nu vor depăși 40.000 euro. Totodată, la cap. VII s-a prevăzut dreptul chiriașului de a modifica, a amenaja și a mobila spațiul închiriat cu toate echipamentele necesare desfășurării activității pentru care a fost închiriat.

Aceste prevederi contractuale au făcut obiectul interpretării de către instanța de judecată în cadrul dosarului nr. (...)/2016/a1 al Tribunalului (...), în care instanța a fost sesizată pe calea acțiunii reconvenționale cu cererea de obligare a proprietarului pârât (P) S.R.L. la plata contravalorii investițiilor făcute de chiriașul (R) S.R.L. în spațiul închiriat, în temeiul răspunderii contractuale. Prin Decizia nr. (...)/13.05.2021 pronunțată de Curtea de Apel (...) în acest dosar, definitivă, instanța de apel a reținut că, nu poate fi primită distincția făcută de apelanta (R) S.R.L. între investițiile prevăzute la art. VI pct. 3 din contract și cele de la art. VII pct. 1, în sensul că, doar primele ar fi limitate la suma de 40.000 euro, iar celelalte nu ar fi plafonate. Ci, indiferent dacă cheltuielile efectuate sunt necesare sau utile, voința părților la data încheierii contractului a fost aceea de a plafona contravaloarea investițiilor pe care proprietarul va trebui să le plătească către chiriaș, în cazul încetării înainte de termen a locațiunii. În consecință, (P) S.R.L. a fost obligată la plata sumei de 31.334 euro în favoarea reclamantei din prezenta cauză.

De asemenea, Curtea de Apel (...), a dat eficiență efectului pozitiv al lucrului judecat, cu referire la o altă decizie – nr. (...)/12.02.20202 pronunțată de Curtea de Apel (...) în dosarul nr. (...)/2019, în care s-a reținut că, proprietarul (P) S.R.L. și-a asumat obligația de a-l despăgubi pe chiriaș doar pentru investițiile făcute pentru renovarea spațiului, în limita sumei menționate de 40.000 euro, nu și pe aceea de a despăgubi chiriașa pentru toate sumele de bani pe care aceasta le-ar investi în imobil.

Or, aceste considerente ale instanțelor de judecată se impun cu putere de lucru judecat și în prezentul litigiu, prin raportare la dispozițiile art. 431 alin. 2 Cod procedură civilă, astfel că, limitarea tuturor investițiilor făcute de reclamantă în spațiu la suma de 40.000 euro, constituie o chestiune litigioasă deja tranșată, care nu mai poate face obiectul unei interpretări diferite de către o altă instanță de judecată și nu mai poate fi contrazisă.

Prin urmare, în baza răspunderii civile contractuale, reclamanta, în calitatea sa de chiriaș, nu poate pretinde contravaloarea investițiilor decât în limita sumei de 40.000 euro. Aceasta nu înseamnă, însă, că va putea solicita diferența dintre suma acordată de instanța de apel în dosarul nr. (...)/2016/a1* și valoarea efectivă a investițiilor făcute, în temeiul îmbogățirii fără justă cauză, întrucât aceasta ar presupune eludarea prevederilor contractuale. Doar în cazul în care nu ar fi existat nici o prevedere contractuală referitoare la soarta investițiilor și a contravalorii acestora, reclamanta își putea întemeia pretențiile pe îmbogățirea fără justă cauză.

Astfel cum rezultă din prevederile art. 1346 lit. a) Cod civil, nu suntem în prezența îmbogățirii fără justă cauză atunci când îmbogățirea își are temeiul în executarea unei obligații valabile. Or, în speță, “îmbogățirea” proprietarului își are temeiul în clauzele contractuale cu care chiriașul a fost de acord, prin care părțile au convenit că, proprietarul va plăti doar investițiile care nu pot fi ridicate de pe clădire, făcute de chiriaș la imobil, în limita sumei de 40.000 euro, indiferent de valoarea efectivă a acestora. Se subînțelege că, proprietarului nu i se poate pretinde nimic peste această limită.

Prin urmare, chiriașul a cunoscut chiar la data semnării contractului de închiriere care erau investițiile pentru care va putea fi despăgubit de către proprietar, precum și limita maximă acestora, iar prin semnarea contractului, a acceptat această plafonare. În atare condiții, nu mai poate invoca îmbogățirea fără justă cauză a proprietarului, căci justa cauză o constituie tocmai dispozițiile contractuale arătate. Astfel, îmbogățirea proprietarului este reglementată pe cale convențională, neputându-se afirma că este lipsită de cauză, care este dată tocmai de voința părților.

Acțiunea întemeiată pe îmbogățirea fără justă cauză nu poate fi admisă peste ceea ce părțile au reglementat pe cale convențională, ci poate fi folosită doar dacă nu există nici un temei juridic care să justifice mărirea unui patrimoniu corelativ cu micșorarea altuia. Însă, aceasta nu se poate admite în scopul eludării prevederilor contractuale, căci altfel nu ar mai ajunge să se dea eficiență contractului, care constituie legea părților.

Nu în ultimul rând, trebuie menționat faptul că, în dosarul nr. (...)/2019, a fost respinsă în mod definitiv acțiunea formulată de reclamanta (R) S.R.L. privind constatarea nulității clauzei contractuale de la art. VI pct. 3, care limitează valoarea despăgubirilor ce pot fi puse în sarcina chiriașului.

Raportat la aceste considerente, acțiunea formulată de reclamantă, fundamentată pe îmbogățirea fără justă cauză, nu a putut fi primită, sentința apelată fiind temeinică și legală, apelul fiind respins ca nefondat în baza prevederilor art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă.

(Decizie redactată de judecător Marcela FILIMON și rezumată de judecător Alina TITERLEA)

Domenii speta

Spete similare