Evacuare

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei T B sub nr. ...../2021, la data de 22.04.2021, reclamanta B  M a chemat în judecată pe pârâții P F V și P T S, solicitând instanței ca, pe calea procedurii speciale reglementate de art. 1033  - 1048 Cod procedură civilă, să se dispună evacuarea acestora de pe terenul aflat în extravilanul orașului T  B , tarlaua 109, parcela 1028/1, jud. G .

În motivarea acțiunii a învederat următoarele:

Prin contratul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3408/29.11.2002 la Biroul Public Costică H , a dobândit proprietatea imobilului situat în extravilanul orașului T  B , tarlaua 109, parcela 1028/1, jud. G , compus din teren în suprafață totală de 5826,56 mp, și construcții edificate pe acest teren, având o suprafață totală construită de 454,25 mp.

Reclamanta artă că deși i-a notificat pe pârâți prin executorul judecătoresc să evacueze și să-i lase în deplină proprietate imobilul situat în extravilanul orașului T  B , tarlaua 109, parcela 1028/1, jud. G , întrucât aceștia ocupă acest imobil fără nicio calitate sau titlu, pârâții nu s-au conformat solicitării.

În dovedirea acțiunii a solicitat proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâților și cea cu martorul C  M .

În drept, și-a întemeiat cererea pe disp. art. 1033  - 1048 Cod procedură civilă.

Pârâți au formulat întâmpinare și cerere reconvențională, prin care au solicitat în esență respingerea cererii de evacuare și constarea unui drept de retenție în valoare de 47.000 Euro.

Astfel au arătat imobilul aflat în extravilanul orașului T  B , tarlaua 109, parcela 1028/1, jud. G se compune din teren în suprafață totală de 5826,56 mp, și construcții edificate pe acest teren în suprafață de 454,25 mp, constând din locuință compusă din bucătărie, living și două dormitoare, plus o fermă zootehnică.

Menționează că acest imobil este ocupat de ei cu acordul celor doi proprietari, respectiv părinții pârâtului, numiții P  O  și B  M , în baza unui contract de comodat încheiat la data de 05.11.2014.

Ca urmare a acestui contract de comodat pârâții au efectuat o serie de îmbunătățiri și construcții adiacente, au modernizat imobilul dându-i un spor de valoare în sumă de 47.000 Euro, astfel că solicită un drept de retenție asupra acestei sume.

Pârâții mai arată că părinții lor P  O  și reclamanta din această cauză B M au divorțat însă continuă să dețină în devălmășie trei imobile, respectiv:

- o vilă situată în oraș T  B , str. P , nr. 8, jud. G , în care au locuit împreună părinții pârâtul P F  V , până în luna septembrie 2020, când reclamanta a părăsit de bună voie acest imobil și s-a mutat împreună cu fratele pârâtului;

- imobilul care face obiectul prezentei cereri, unde pârâții împreună cu cele două minore P  M  Ș , născută la data de 11.05.2016 și P  I  N , născută la data de 17.07.2019, locuiesc din anul 2014;

- un apartament situat în oraș T  B , str. G  B , nr. 17, bl. P..., ap. 28, jud. G , unde locuiește fratele pârâtului, numitul P V  împreună cu reclamanta.

La termenele de judecată din data de 25.05.2021 și 08.06.2021 instanța a încuviințat proba cu înscrisuri și proba cu martorul P O , a luat act de renunțarea la proba cu interogatoriul pârâților și cu martorul C  M  solicitată de reclamantă, a luat act de faptul că pârâții nu se mai folosesc înscrisul reprezentând contractul de comodat, a respins cererea reconvențională formulată de către pârâți ca inadmisibilă potrivit dispozițiilor art. 1043 C. proc. civ..

La termenul de judecată din 08.06.2021 au fost introduși în cauză în calitate de pârâți, minorele P  M  Ș  și P  I  N , reprezentante legal de către părinții P  F  V  și P  T  S .

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:

În fapt reclamanta este proprietara imobilului situat în extravilanul orașului T  B , tarlaua 109, parcela 1028/1, jud. G , obținând acest drept prin contratul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 34..../29.11.2002 la Biroul Public C  H  .

Având în vedere faptul că imobilul a fost obținut în timpul căsătorie cu numitul P  O , acesta are calitatea de bun aflat în devălmășie, astfel că atât reclamanta B M , cât și P  O având calitatea de proprietari fără ca aceștia să aibă precizată vreo cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra bunului.

Pârâtul P  O  F  este fiul reclamantei, P  T  S  este soția acestuia, în timp ce minorele P M  Ș , născută la data de 11.05.2016 și P  I  N , născută la data de 17.07.2019 sunt nepoatele reclamantei.

Pârâții au acordul coproprietarului P  O  să folosească și să locuiască în acest imobil, așa cum rezultă din întâmpinare și din declarația în calitate de martor a acestuia .

În drept, evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept este o procedură specială, facultativă, sumară, urgentă și contencioasă prin care se asigură o firească proteguire a dreptului de folosință privind imobilele, păstrându-se, totodată, o relație rezonabilă de echilibru între interesele divergente ale titularilor dreptului de a folosi un imobil și cei care folosesc ori ocupă fără drept acel imobil.

Potrivit art. 1034, alin. 2, lit. d), e) și f) Cproc. civ., în sensul prezentului titlu [Titlul XI al Codului de procedură civilă], termenii de mai jos au următorul înțeles:

- imobil - construcția, terenul cu sau fără construcții, împreună cu accesoriile acestora;

- ocupantul - oricare persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă în fapt imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduința proprietarului;

- proprietar - titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, inclusiv locatarul.

De asemenea, conform prevederilor art. 1039 C. proc. civ., atunci când proprietarul unui imobil dorește să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării.

În soluționarea unei cereri de evacuare în procedura specială, instanța este ținută să verifice îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții: (i) calitatea reclamantei fie de proprietar, fie de titular al unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, fie de locator, ori titular al unui alt drept de folosință asupra imobilului; (ii) pârâții să nu mai aibă sau să nu fi avut dreptul de a ocupa imobilul; (iii) reclamantul-proprietar să-l fi notificat pe pârâtul-ocupant, punându-i în vedere să elibereze imobilul; (iiii) condițiile generale pe care orice acțiune adresată instanței trebuie să le îndeplinească așa cum acestea sunt prevăzute de Codul de procedură civilă.

În ceea ce privește condiția ca reclamanta să fie titulara dreptului de proprietate asupra imobilului, în sensul art. 1034 alin. 3 lit. f) C. proc. civ., reclamanta a dovedit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ....29.11.2002 la Biroul Public C  H faptul că a dobândit proprietatea asupra imobilului situat în orașului T  B , tarlaua 109, parcela 1028/1, jud. G , alături de fostul soț P O , cei doi fiind astfel titularii unui drept exclusiv și absolut asupra imobilului în discuție.

Cu referire la condiția calității celui a cărui evacuare se solicită prin prezenta cerere, instanța apreciază că pârâții sunt ocupanți ai imobilului, căci dobândirea de către aceștia a folosinței de fapt a imobilului s-a realizat cu permisiunea reclamantei și a fostului soț.

Cu privire la condiția specială de admisibilitate a procedurii evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept, constând în notificarea de evacuare prealabilă a ocupantului imobilului, instanța constată faptul că reclamanta a făcut dovada îndeplinirii notificării ocupantului în conformitate cu prevederile art. art. 1039 C. proc. civ..

Din dispozițiile art. 1034, alin. 2, lit. f C. proc. civ. rezultă că în procedura specială privind evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept, calitatea procesuală activă aparține proprietarului, titularului unui dezmembrământ al proprietății care îi conferă prerogativa solicitării predării bunului de la pârât.

Coproprietatea în devălmășie este guvernată de regula unanimității care decurge din faptul că niciunul dintre codevălmași nu are un drept exclusiv asupra unei părți determinate dintr-un bun privit în materialitatea sa, regulă de la care au fost recunoscute însă și excepții în doctrină și jurisprudență.

Între excepțiile de la regula unanimității, se înscrie și acțiunea în evacuare, ca act de administrare a bunului aflat în coproprietate. Se admite astfel promovarea unei asemenea acțiuni, de către un singur coproprietar, această măsură servind păstrării și valorificării bunului comun și profitând tuturor codevălmașilor. Dar, în egală măsură, o asemenea excepție o constituie și punerea în valoare a bunului comun, prin închiriere către terți. Dezvoltarea acestor excepții de la regula unanimității s-a realizat prin recunoașterea unui mandat, chiar tacit, acordat de celălalt coproprietar pentru încheierea unor asemenea acte care profită tuturor coproprietarilor.

Această excepție de la regula unanimității în ceea ce privește acțiunea în evacuare exercitată doar de unul dintre cei doi coproprietari, ca în cazul de față, nu poate fi însă reținuta atunci când prezumția unui mandat tacit din partea celuilalt coproprietar este răsturnată prin manifestarea de voință a acestuia.

Astfel, în cauză, nu numai că coproprietarul P  O  este de acord cu folosința spațiului proprietate comună de către pârâți, ci a și legitimat aceasta prin solicitarea din cadrul prezentului dosar.

Dreptul de folosință poate fi exercitat de toți coproprietarii, ceea ce presupune atât exercitarea folosinței materiale a bunului cât și posibilitatea culegerii fructelor produse de acel bun. Însă, atunci când sunt neînțelegeri între coproprietari cu privire la folosința materială a bunului, aceștia au la îndemână calea încetării coproprietății prin partaj, fără ca dreptul de folosință să poată fi valorificat pe calea unei alte acțiuni.

De altfel art. 639  prevede că modul de folosire a bunului comun se stabilește prin acordul coproprietarilor, iar în caz de neînțelegere prin hotărâre judecătorească.

În prezenta cauză, instanța a constatat că unul dintre cei doi coproprietari, P  O , este de acord cu folosința bunului proprietate comună de către pârâți și a și legitimat această folosință, blocând promovarea unei acțiuni în evacuare exclusiv de către celălalt coproprietar, drepturile acestuia din urmă neputând fi valorificate printr-o simplă acțiune în evacuare.

Drept urmare, față de obiectul cererii introductive în instanță, astfel cum a fost acesta determinat de către reclamantă, de evacuare pe calea procedurii speciale prevăzute la art. 1.034 și urm. C. proc. civ., instanța va dispune respingerea cererii ca neîntemeiată.

Cu privire la cheltuielile de judecată solicitate de pârâți:

Potrivit art. 453 C. proc. civ., partea care solicită acordarea cheltuielilor de judecată este ținută să le probeze, cel mai târziu până la închiderea dezbaterilor.

Potrivit art. 451, alin. 1 din C. proc. civ., cheltuielile de judecată constau în taxele judiciare de timbru și timbrul judiciar, onorariile avocaților, […], precum și orice alte cheltuieli necesare pentru buna-desfășurare a procesului.

Cu privire la onorariul avocațial solicitat, instanța reține că potrivit art. 452 din Cod proc. civ., partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condițiile legii, dovada existenței și întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra fondului cauzei.

De altfel, așa cum a statuat Curtea Europeana a Drepturilor Omului în jurisprudența sa (Hotărârea din 26 mai 2005, definitivă la 26 august 2005, în Cauza Costin împotriva României, publicată in M. Of. nr. 367 din 27 aprilie 2006, Hotărârea din 21 iulie 2005, definitivă la 30 noiembrie 2005, în Cauza Străin și alții împotriva României, publicată în M. Of. nr. 99 din 2 februarie 2006, etc.), partea care a câștigat procesul nu va putea obține rambursarea unor cheltuieli (în temeiul art. 451 C. proc. civ.) decât în măsura în care se constată realitatea, necesitatea si caracterul lor rezonabil.

Instanța reține că onorariile de avocat se dovedesc prin depunerea la dosarul cauzei a originalului chitanței reprezentând achitarea onorariului de avocat sau a ordinului de plată, însoțite de un exemplar al facturii fiscale, care să menționeze numărul contractului de asistență juridică sau numărul dosarului pentru care au fost achitate aceste sume.

În același sens a reținut și Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr. 1378 din 23 aprilie 2010 pronunțată de Secția Comercială.

Astfel prin întâmpinarea formulată, pârâții au solicitat cheltuieli de judecată cu titlu de onorariu de avocat, aceștia depunând la dosar dovada plății unor astfel de cheltuieli, respectiv chitanța seria GL UNBR nr. 1018...din data de 08.06.2021, în valoare de 2.500 lei .

Prin raportare la cuantumul sumei solicitate, se constată că acesta nu este unul rezonabil având în vedere complexitatea speței, cererea soluționându-se la al doilea termen de judecată, împrejurări care nu justifică acordarea întregului onorariu. Instanța va acorda eficiență dispozițiilor art. 451 alin. 2 C. proc. civ. și va reduce cheltuielile de judecată, onorariul de avocat ales, la suma de 1.500 lei, fără a aduce atingere raportului dintre reprezentat și avocat în sensul reducerii onorariului de avocat.

Domenii speta

Spete similare