Partile nu au posibilitatea de a alege intre notar si instanta de judecata pentru realizarea vanzarii - cumpararii unor imobile

Data publicare portal: 23.03.2021

Pentru a se pronunţa astfel Judecătoria a reţinut următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei ..., la data de ..., cu nr. ..., reclamanţii ... si ... în contradictoriu cu pârâtii ... si ..., au solicitat instanței, ca prin hotărârea ce se va pronunța,  să se constate intervenită vânzarea cumpărarea pentru:

-un imobil, teren, curți construcții în suprafață de ... mp și ...  mp teren arabil intravilan potrivit cărții funciare nr. ... - ... situată în comuna ...  jud. ...;

-o casă construită în anul ...  în suprafaţă de ...  mp din bârnă, acoperită cu ţiglă şi un fînar în suprafaţă de ...  mp,

 şi să pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru bunurile mai sus arătate și obligarea la cheltuieli de judecată aferente soluționării cauzei.

În fapt, la ..., reclamanții au arătat ca au cumpărat de la pârâți imobilul teren în suprafaţă de ...  mp curți construcții și ...  mp teren arabil intravilan împreună cu o casă construită în anul ...  din paiantă, şi un fînar în suprafaţă de ...  mp, încheind un înscris în acest sens intitulat Chitanţă.

Au plătit preţul bunurilor mai sus menționate un cuantum de ... lei şi au intrat în posesia imobilului teren şi construcții menționate mai sus, intrând în posesia bunurilor pe care le stăpânesc netulburați de către nimeni.

Urma să încheie actele notariale autentificând chitanţa încheiată privind vânzarea/cumpărarea imobilului teren şi construcții până la data de ....

Deşi le-a solicitat pârâţilor de nenumărate ori, să se prezinte la notariat, să autentifice vânzarea/cumpărarea aceștia au refuzat deşi, i-au notificat şi prin executorul judecătoresc.

Cererea nu a fost motivată în drept.

Cererea a fost legal timbrată cu suma de ...  lei (chitanţă f. ...).

În dovedirea cererii a solicitat să se folosească de proba cu înscrisuri şi martori, interogatoriul luat pârâților.

La data de ..., reclamanții ... si ... au anexat la dosarul cauzei taxa de timbru in cuantum de ...  lei, potrivit chitantei in original nr. ..., numele martorilor sunt: ..., domiciliată in ...  si ..., domiciliat in ....

Pârâții ... si ..., au depus la dosar la data de ... un înscris denumit „întâmpinare”, prin care au arătat că solicită admiterea acţiunii formulate, fiind de acord cu pretenţiile reclamanţilor.

Au arătat că este adevărat că la data de ... au vândut reclamanților imobilul teren în suprafaţă de ...  mp curți construcții și ...  mp teren arabil intravilan împreună cu o casă construită în anul ...  din paiantă, şi un fînar în suprafaţă de ...  mp, încheiind un înscris în acest sens intitulat „Chitanţă”.

Au primit preţul bunurilor mai sus menţionate un cuantum de ... lei şi reclamanţii au intrat în posesia imobilului teren şi construcţii menţionate mai sus, intrând în posesia bunurilor pe care le stăpânesc netulburaţi de către nimeni.

Urma să încheie actele notariale autentificând chitanţa încheiată privind vânzarea/cumpărarea imobilului teren şi construcţii până la data de ....

Deși le-au solicitat reclamanții de nenumărate ori, să se prezinte la notariat, să autentifice vânzarea/cumpărarea pârâtii nu s-au prezentat deşi, au fost notificaţi şi prin executorul judecătoresc.

Faţă de această situaţie, au solicitat  admiterea acţiunii așa cum a fost formulată.

În cauză a fost încuviinţată şi admnistrată proba cu înscrisuri şi proba cu interogatoriul pârâtelor (interogatoriu pârâtă ... f. ..., nu a putut fi administrată proba cu interogatoriul pârâtei ...).

Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanţa a reţinut următoarele:

La data de ..., s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare între reclamanţii ... şi ..., pe de o parte, în calitate de promitenţi-cumpărători şi pârâtele ... şi ..., în calitate de promitenţi-vânzători prin care pârâtele s-a obligat să înstrăineze reclamanţilor, contra sumei de ... lei, un imobil teren curţi construcţii în suprafaţă de ...  mp şi ...  mp teren arabil intravilan potrivit cărţii funciare nr. ...  – ..., situat în comuna ...  jud. ...  şi o casă construită în anul ...  în suprafaţă de ...  mp din bârnă, acoperită cu ţiglă şi un fânar în suprafaţă de ...  mp, menţionate în chitanţa încheiată între părţi la data de ... (fila ...  dosar). Prin acelaşi act, denumit „chitanţă”, s-a stabilit că actele notariale vor fi încheiate la data de ....

Conform extrasului de carte funciară aflat la f. ... coroborat cu actul de partaj voluntar autentificat sub numărul ... de BNP ..., rezultă că promitenţii vânzători ...  şi ... sunt proprietari asupra imobilului cu nr. cadastral ...  în suprafaţă de ...  mp situat în localitatea ..., str. ... nr. ...  jud. ... şi asupra construcţiilor cu nr. cadastrale ... -...  în suprafaţă de ...  mp construită în ..., respectiv nr. ... -...  în suprafaţă ...  mp, anexă nivel parter edificată în ..., situate în localitatea ... str. ...  nr. ..., jud. .... Din aceleaşi documente rezultă că pârâta ... deţine un drept de proprietate asupra cotei de ... din imobilele menţionate şi nuda proprietate asupra cotei de ... din aceleaşi imobile. Pârâta ... deţine un drept de uzufruct viager asupra cotei de ... din bunurile imobile ce fac obiectul vânzării. Prin urmare, împreună, pârâtele exercită toate atributele dreptului de proprietate. Deşi în contract nu se menţionează cu exactitate că pârâta ... înstrăinează expres dreptul de uzufruct (posibilitate recunoscută de art. 714 C.civ.) din modul global de redactare al actului şi din cererea de achiesare la hotărâre rezultă fără dubiu acordul acesteia la vânzare.

Prin prezenta cerere reclamanţii a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, susţinând că pârâtele au refuzat să se prezinte la notariat in vederea încheierii actului in forma autentică.

Instanţa  reţine că antecontractul încheiat în prezenta cauză, reprezintă o promisiune bilaterală, prin care părţile s-au angajat să constituie în viitor un drept real asupra imobilelor menţionate in actul de vânzare cumpărare.

Prin urmare, acest antecontract nu transmite dreptul de proprietate asupra imobilului de la promitentul vânzător la promitentul beneficiar, ci dă naştere numai la obligaţii de a face în sarcina părţilor, respectiv de a vinde pentru promitenţii vânzători şi de a cumpăra pentru beneficiarul cumpărător.

În drept, potrivit art. 1669 Cod civil „când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite”

De asemenea, art.1279 alin.1 din Codul civil reglementează faptul că „promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.”, iar potrivit alin. 3 „dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.

Aşadar, dacă vreuna din părţile convenţiei refuză să îşi îndeplinească obligaţiile stabilite prin antecontractul încheiat, inclusiv obligaţia de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în forma prevăzută de lege, cealaltă parte, care si-a îndeplinit toate obligaţiile, are posibilitatea de a se adresa instanţei de judecată competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimţământului debitorului şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic.

Din analiza acestor dispoziţii legale, instanţa constată că pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic, reclamanta are obligaţia de dovedi îndeplinirea următoarelor condiţii: dreptul de proprietate exclusivă a pârâtului-vânzător asupra bunului înstrăinat, acesta trebuind să fie în continuare în patrimoniul vânzătorului la data pronunţării hotărârii, plata preţului de către cumpărător, refuzul nejustificat al pârâtului de a încheia actele în formă autentică, precum si lipsa oricăror sarcini asupra terenului conform certificatului de sarcini eliberat de O.C.P.I.

O condiţie esenţială de admisibilitate a unei astfel de acţiuni o reprezintă existenţa refuzului nejustificat al uneia dintre părţi de a-şi îndeplini obligaţia asumată prin antecontract de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică,  refuz nejustificat ce poate fi dovedit prin orice mijloc de probă.

Analizând îndeplinirea acestei condiţii în cauza de faţă, instanţa reţine că reclamanţii nu au făcut dovada refuzului nejustificat al pârâţilor de a se prezenta la notarul public în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Astfel, din înscrisurile întocmite în cauză, respectiv notificarea din data de ... (fila ...), nu se poate reţine existenţa unui real refuz, nejustificat al pârâtelor de a se prezenta la notar în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, în lipsa unei certificări a notarului public referitoare la neprezentarea pârâtelor la data stabilită în notificare.

Mai mult, instanţa reţine că părţile au stabilit un termen foarte scurt pentru încheierea actelor în formă autentică, respectiv ..., iar la data de ... a fost introdusă prezent cerere fără a fi realizat în tot acest interval timp nicio notificare de prezentare la notar pentru încheierea actelor. Prima notificare a fost realizată în timpul procesului, respectiv la data de ... (f. ...), în care însă nu s-a stabilit o dată de prezentare la notar; în această somaţie se pune în vedere promitenţilor vânzători să se prezinte în termen de 3 zile de la primirea notificării la un notar public; or, este evident că nu s-a făcut o programare exactă la notarul public pentru ca părţile să se întâlnească şi să decidă soarta contractului de vânzare. O astfel de dată clară era necesară, întrucât părţile puteau primi notificarea la date diferite; prin urmare 3 zile de la data primirii notificării ar fi curs distinct pentru fiecare dintre acestea şi nu exista posibilitatea reale ca cele patru persoane implicate în încheierea contractului să fie în acelaşi timp la notar. Mai mult, la interogatoriu, pârâta ... a negat faptul că nu s-a prezentat la notar pentru perfectarea actelor.

În realitate, instanţa reţine că, între părţi, nu există niciun conflict de natură juridică şi niciun drept potrivnic; dimpotrivă pârâtele au achiesat la hotărâre şi doresc pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, fiind de acord cu vânzarea.

Instanţa reţine că părţile nu au posibilitatea de a alege între notar şi instanţa de judecată pentru realizarea vânzării-cumpărării unor imobile, acestea trebuind să se prezinte la notar pentru realizarea respectivei operaţiuni. Atribuţiile în acest sens ale instanţelor judecătoreşti se nasc numai în ipoteza apariţiei unui conflict între părţi, a unui refuz nejustificat din partea promitentului-vânzător de a se prezenta la notar ori de a încheia actul promis, ipoteză care, aşa cum s-a arătat deja, nu se regăseşte în speţă.

Astfel, legea reglementează posibilitatea unei părţi de a se adresa instanţei de judecată doar în situaţia în care exista un refuz nejustificat al celeilalte părţi de a se prezenta în vederea încheierii contractului, refuz ce trebuie să fie dovedit de reclamant.

Prin urmare, reţine că niciuna din probele administrate în cauză nu confirmă  existenţa unui refuz de a încheia actul de vânzare-cumpărare venit din partea pârâtului, în condiţiile în  care procedura instituită de art. 1669 N C.Civ, de pronunţare a unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare nu este o procedură alternativă celei notariale, lăsată la alegerea părţilor, ci este o procedură specială care poate fi urmată numai în situaţia în care „una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis”.

Este deci necesar ca refuzul să poarte chiar asupra încheierii actului de vânzare-cumpărare, privit ca negotium, nu numai asupra solicitărilor prin care unul dintre promitenţi îi cere celuilalt să se deplaseze la notariat în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, privit ca instrumentum.

Prin urmare, este necesar ca reclamantul să facă dovada că pârâtul refuză însăşi încheierea actului în formă autentică, în sensul că nu mai vrea să vândă (sau după caz să cumpere) imobilul în cauză, pentru că în sens contrar pârâtul nu se află în situaţia de „a refuza nejustificat să încheie contractul promis”, aşa cum cere art. 1669 NC.Civ. pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

Prin urmare, instanţa constată că, în condiţiile în care nici una dintre părţile cocontractante nu refuză încheierea actului (negotium), adică vrea în continuare ca vânzarea să se producă, reclamanta nu poate obţine pe cale judiciară pronunţarea unei hotărâri care să suplinească voinţa (de a vinde sau de a cumpăra, după caz) a părţii respective, deoarece această voinţă există.

Pe cale de consecinţă, în temeiul art. 1669 C.Civ., instanţa va respinge cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Domenii speta

Spete similare