Hotarare care tine loc de act de vanzare cumparare

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Caracal sub nr. ......./207/2019, reclamanta R.......... R..........S.A., în contradictoriu cu pârâta M........ M..........-M........,  în calitate de moştenitoare a promitentului vânzător, fiica defunctului V.......... T..........a solicitat instanţei ca prin sentinţa ce se o va pronunţa să dispună pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul teren situat în extravilanul municipiului Caracal, judeţul Olt, tarlaua T47/1, parcela P 11/1, având vecini la E - N........ S............., V - teren Primărie, S- HCN 217, N - DE 213, în suprafaţă de 10.000 mp.

Totodat s-a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea în fapt a cererii s-a arătat că, între R.......... R..........S.A. în calitate de promitentă cumpărătoare şi V.......T............, în prezent decedat, în calitate de promitent vânzător, a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare nr. 4/04.11.2009, având ca obiect terenul situat în extravilanul municipiului Caracal, judeţul Olt, tarlaua T47/1, parcela P 11/1, având vecini la E -N........ S............., V - teren Primărie, S- HCN 217, N - DE 213, în suprafaţă de 10.000 mp.

Preţul vânzării a fost stabilit la suma de 2.000 lei fiind achitat şi încasat de promitentul vânzător în data de 03.11.2009 . Prin art. 6 alin. 2 din Antecontract, părţile au stabilit că se obligă să se prezinte la notariat în termen de o lună de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.

Cu ocazia încheierii acestui contract le-a fost transmisă şi posesia asupra terenului.

Angajamentul ferm al părţilor de a perfecta vânzarea a fost reiterat prin Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 453/24.02.2014 la SNP Cernat Paulina, Cernat Costin Șerban şi Mitru Radian,  prin care promitentul vânzător a recunoscut că preţul în cuantum de 2.000 lei a fost achitat anterior semnării actului.

Părţile au stabilit ca termen maxim pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare data de 01.03.2017. Totodată, s-a prevăzut că dacă una din părţi refuză să îşi execute obligaţia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare la termenul stabilit, cealaltă parte este îndreptăţită să solicite instanţei de judecată pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare, caz în care va suporta şi toate cheltuielile ocazionate de proces.

Cu toate acestea, contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat în formă autentică pentru că promitentul vânzător nu şi-a intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară.

Pârâtă M........ M............ M.....este moştenitoarea promitentului vânzător, fiind fiica defunctului V.......T.............

Reclamanta a învederat că,  începând din vara anului 2018, a contactat-o telefonic pe pârâtă de mai multe ori în încercarea de a soluţiona prezentul litigiu pe cale amiabilă, propunându-i să se prezinte în faţa notarului public pentru a perfecta actul de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care pentru zona în care este situat terenul au fost finalizate şi lucrările de cadastru sistematic.

În  acelaşi scop, i-a transmis pârâtei şi Notificarea nr. 116/25.10.2018  prin care i-a solicitat să nu înstrăineze bunul către alte persoane în afară de societatea  şi a reiterat faptul că îşi manifestă întreaga disponibilitate de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Pârâta nu a dat curs solicitărilor, motiv pentru care a formulat prezenta cerere de chemare în judecată.

Prin cele două promisiuni de vânzare-cumpărare, părţile s-au obligat să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Aceste două acte au născut în sarcina promitentului vânzător precum şi în a succesorilor săi în drepturi, obligaţia transmiterii în viitor a dreptului de proprietate asupra imobilului către promitentul cumpărător, ambele părţi obligându-se să încheie un contract de vânzare-cumpărare cu respectarea tuturor condiţiilor de formă şi fond.

Aşadar, cele două promisiuni au dat naştere în sarcina promitentului vânzător la o obligaţie de a perfecta convenţia. Creditorul are dreptul de a obţine executarea întocmai şi în natură a obligaţiei de a face putând ca, în caz de refuz de executare din partea promitentului vânzător, să sesizeze instanţa de judecată în scopul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

S-a mai arătat că promitentul vânzător a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului prin Sentinţa civilă nr. 3343/12.12.2006 pronunţată în dosarul nr. 5002/2006 de Judecătoria Caracal, ulterior, promitentului vânzător fiindu-i eliberat titlul de proprietate nr. 47951 din 07.05.2007.

În  dovedirea cererii, a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei şi expertiză tehnică imobiliară care să aibă ca obiectiv identificarea şi evaluarea terenului.

În motivarea în drept a cererii au fost invocate  dispoziţiile din Vechiul Cod civil (art. 969, art. 1073, art. 1077) şi din Noul Cod civil (art. 1270, art. 1279, art. 1469 alin. 2. art. 1516 alin. 1 şi alin. 2 pct. 3, art. 1527, art. 1669).

A solicitat judecarea cauzei şi în lipsă, conform art. 223 C.proc.civ.

Prin întâmpinarea depusă la dosar, pârâta M........ M............ M.....a solicitat respingerea acțiunii ca inadmisibilă, raportat la neîndeplinirea dispoziţiilor legii nr. 17/2014, iar în subsidiar respingerea acţiunii ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

Cu privire la excepţia inadmisibilității cererii de chemare în judecată, s-a arătat faptul că raportat la dispoziţiile legii nr. l7/2014 nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 3, 4, 5, 6, 7 astfel încât nu se poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare astfel cum a solicitat reclamanta.

În situaţia în care instanţa va considera că este neîntemeiată susţinerea de mai sus, pârâta a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, motivat de faptul ca nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1669 Cod Civil şi urm.

 A invocat că, potrivit antecontractului de vânzare încheiat de autorul pârâtei, acesta nu s-a obligat în niciun fel să îşi intabuleze dreptul de proprietate pentru terenul ce făcut obiectul antecontractului. Mai mult decât atât, pe toată perioada cât autorul a fost în viaţă, reclamanta nu a notificat în niciun fel pe acesta pentru a se prezenta la un notariat în vederea încheierii în forma autentică a antecontractului.

S-a arătat de asemenea că, succesiunea a fost dezbătută fără a avea cunoştinţă de faptul că autorul comun a înstrăinat această suprafaţă de teren şi nici după decesul acestuia, nefiind notificaţi în vreun fel cu privire la acest teren de către reclamată.

Raportat la cererea precizatoare a reclamantei, pârâta a solicitat admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale active a pârâţilor V...... I..........şi V......... I.........., motivat de faptul că în urma succesiunii şi a partajului terenul a revenit pârâtei M..... M....... M.........

În motivarea  în drept a cererii, a invocat art. 205, 453 C.proc.civ.

Prin încheierea de şedinţă din 21.11.2019, instanţa a dispus introducerea în cauza  în calitate de pâraţi a numiților V...... I..........şi V......... I.......... A.......

Astfel,  ca prin sentinta civila nr. 1052 din 18.06.2020, instanța a respins excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată invocată de către pârâţi prin întâmpinare, ca neîntemeiată.

De asemenea  a  fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților V.......... I........ şi V......... I.......... Alin, invocata de pârâți prin întâmpinare, ca neîntemeiată,

Totodată s-a respins excepția  prescripţiei dreptului material la acţiune invocată de pâraţi şi a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată promovată de reclamantă.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel apelanta reclamantă R.......... R..........S.A.,  prin care a solicitat anularea hotărârii apelate şi trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă dar şi pârâţi M..... M....... M........, V...... I..........şi V......... I.......... Alin, solicitând admiterea apelului, desființarea sentinţei atacate în parte în sensul admiterii cererii în totalitate privind cheltuielile de judecata, admiterii excepţiilor invocate, obligarea apelantei reclamante la plata cheltuielilor de judecată reprezentând taxa judiciară de timbru şi onorariu avocat.

Prin decizia nr. 197 din 25.01.2021 pronunţată de Tribunalul Olt în dosarul nr. ......./207/2019, a fost admisă excepţia netimbrarii apelului declarat de apelaţii M..... M....... M........, V...... I..........şi V......... I.......... Alin.

A fost anulat ca netimbrat apelul declarat de apelanţii pârâţi M..... M....... M........, V...... I..........şi V......... I.......... Alin împotriva sentinţei civile nr. 1052 din 18.06.2020 pronunţată de Judecătoria Caracal în dosarul nr. ......./207/2019.

A fost admis apelul declarat de apelanta reclamantă R.......... R..........S.A. împotriva sentinţei civile nr. 1052 din 18.06.2020 pronunţată de Judecătoria Caracal în dosarul nr. ......./207/2019.

A fost anulată sentinţa atacată şi s-a dispus trimiterea cauzei la prima instanţă pentru rejudecare.

Împotriva deciziei civile nr. 197 din 25.01.2021 au declarat recurs recurenţii-pârâţi  M..... M....... M........, V...... I..........şi V......... I.......... A.........

Prin decizia civilă nr. 594 din 22.06.2021, pronunţată de Curtea de Apel Craiova, a fost admis recursul formulat de recurenţii pârâţi M..... M....... M........, V....... I........., V......... I.......... Alin împotriva deciziei civile nr. 197 din data de 25.01.2021, pronunţată de Tribunalul Olt – Secţia I Civilă în dosarul nr. ......./207/2019, în contradictoriu cu intimata reclamantă R.......... R..........S.A.

A fost casată decizia recurată şi s-a trimis cauza spre rejudecarea apelurilor.

Cauza a fost trimisă  spre rejudecare şi înregistrată  pe rolul Tribunalului Olt, la data de 01.09.2021 sub nr. ......./207/2019*, iar prin rezoluţia din data de 02.09.2021 s-a fixat termen de judecată la data de 14.10.2019 pentru când s-a dispus citarea părţilor.

Prin decizia nr. 1479 din 14.10.2021, pronuntata de Tribunalul Olt in dosarul nr. ......./207/2019* a dispus admiterea celor doua apeluri, anularea în parte a sentintei  apelate, păstrând soluţia cu privire la prescripţia dreptului material la acţiune şi trimiterea cauzei la instanţa de fond, pentru rejudecare, măsură solicitata de apelanta reclamanta.

În motivarea acestei soluţii Tribunalul Olt a reţinut următoarele:

I.Cu referire la apelul declarat de apelanta reclamanta R.......... R..........S.A. 

Potrivit dispoz art.425  al.1 lit.b) C pr civ, hotărârea judecătoreasca trebuie sa cuprindă considerentele acesteia, in care se vor arăta: obiectul cererii si susţinerile pe scurt ale părţilor,  expunerea situaţiei de fapt reţinută de instanţă pe baza probelor administrate,  motivele de fapt si de drept pe care se întemeiază soluţia,  arătându-se atât motivele pentru care s-au admis,  cât si cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor.

Obligaţia instanţei de a-şi motiva hotărârea adoptată, consacrată legislativ în dispoziţiile art.425 Cod procedură civilă, ca de altfel şi cercetarea fondului cauzei, are în vedere stabilirea în considerentele hotărârii a situaţiei de fapt expuse în detaliu, încadrarea în drept, examinarea argumentelor părţilor, precum şi punctul de vedere al instanţei faţă de fiecare argument relevant, raportat la probele administrate şi la prevederile legale incidente şi, nu în ultimul rând, raţionamentul logico-juridic care a fundamentat soluţia adoptată.

Aceste cerinţe legale sunt impuse de însăşi esenţa înfăptuirii justiţiei, iar forţa de convingere a unei hotărâri judecătoreşti rezidă din raţionamentul logico-juridic clar explicitat şi întemeiat pe considerente de drept.

S-a reţinut că, în cauză, motivarea primei instanţe nu răspunde acestor exigenţe legale, deoarece nu examinează efectiv apărările şi susţinerile părţilor, raportat la probele administrate şi la prevederile legale incidente, fapt ce echivalează cu o necercetare a fondului cauzei. In acest sens, nu rezultă din considerentele sentintei de fond motivul pentru care reclamanta  nu îşi poate valorifica pretenţiile  deduse judecătii pe calea acţiunii cu care a învestit instanţa, in contradictoriu cu pârâta M..... M....... M.........

Or, în condițiile in care, din perspectiva instanței de apel, cauza nu a fost soluționată în mod real, potrivit garanțiilor conținute de art. 6 din CEDO, concretizate în exprimarea de către magistrat a tuturor argumentelor decizorii, şi răspunsul său la argumentele principale ale reclamantei, sentinţa pronunţată în condiţiile arătate este sancţionată cu nulitatea, prev. de art. 175 alin. 1 C.proc.civ., apelul declarat de apelanta reclamantă fiind fondat,  Tribunalul anulând în parte hotărârea atacată şi trimiţând cauza la aceeaşi instanţă, în vederea rejudecării cu respectarea tuturor prevederilor legale şi a principiilor care guvernează procesul civil, pentru a se asigura drepturile procesuale ale părţilor.

II.Cu referire la apelul declarat de apelanţii pârâţi M........ M..........-M........, V...... I..........şi V......... I.......... A......., Tribunalul  a constatat ca nu se poate proceda la o analiza a legalităţii solutiilor pronunţate asupra  excepţiilor  inadmisibilităţii  si lipsei calităţii procesuale pasive invocata de intimatii pârâti V...... I..........si V......... I.........., in conditiile in care in cuprinsul considerentelor nu  apar argumentele instanţei de fond pentru care cele doua excepţii se impune a fi respinse.

Referitor la excepţia inadmisibilitătii, s-a arătat că, instanţa de fond retine ca aceasta vizeaza o cauza extrinsecă cererii de chemare in judecata si nu justifică motivul pentru care consideră ca nu au aplicabilitate in cauza dispozitiile legale invocate de catre  pârâţi prin întâmpinare: art.3,4,5,6,7 din Legea nr.17/2014.

În privinţa excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive invocata de intimatii pârâti V....... I......... si V....... I........., s-a reţinut în mod gresit  faptul că acestia sunt descendenti de gr I ai autorului Vintilă Teodor, aspect ce justifică in speţă calitatea lor procesuala.

In realitate: raportat la continutul certificatului de  mostenitor nr.4/30.01.2018, V....... I......... este soţia supravieţuitoare, iar ceilalţi  doi pârâti sunt descendenti de gr.I.

 Ceea ce prezinta relevanţă însă este faptul că instanţa de fond nu a arătat în  concret motivul pentru care nu a dat eficienţă actului de partaj voluntar intervenit intre pârâţi, autentificat sub nr.19/30.01.2018, prin care acestia au împărțit bunurile succesorale, iar imobilul ce face obiectul cauzei a intrat in lotul intimatei pârâte  M........ M..........-M......... In  continutul sentintei nu exista nicio referire la aceasta apărare a pârâţilor si la aceasta proba depusă la dosar- f.78-79 ds fd.

Tot astfel, este nemotivată în fapt solutia asupra  cheltuielilor de judecata acordate  pârâţilor.

În acest context, raportat la acelasi temeiuri de drept  invocate cu privire la apelul declarat de reclamanta, pentru respectarea principiilor care guvernează procesul civil şi pentru a se asigura drepturile procesuale ale părţilor, prin decizia nr. 1479 din 14.10.2021, pronuntata de Tribunalul Olt in dosarul nr. ......./207/2019* a dispus admiterea celor doua apeluri, anularea în parte a sentintei  apelate, păstrând soluţia cu privire la prescripţia dreptului material la acţiune şi trimiterea cauzei la instanţa de fond, pentru rejudecare, măsură solicitata de apelanta reclamanta.

S-a statuta că, în rejudecare, instanţa de fond va analiza si se va pronunţa motivat asupra excepţiilor inadmisibilităţii, respectiv a lipsei calitatii procesual pasive a pârâţilor V....... I......... si V....... I......... si eventual va analiza fondul, pronunţând  o hotărâre cu respectarea dispoz art.425 C pr civ, inclusiv in privinta capătului de cerere privind cheltuielile de judecata.

Dosarul a fost inregistrat pe rolul judecatoriei Caracal la data de 10.01.2022, sub nr. ......./207/2019*.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa  reţine următoarele:

Între R.......... R..........S.A. în calitate de promitentă cumpărătoare şi V.......T............, în calitate de promitent vânzător, în prezent decedat. a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare nr. 4/04.11.2009, având ca obiect terenul situat în extravilantul Municipiului Caracal, judeţul Olt, tarlaua T47/1, parcela P 11/1, având vecini la E -N........ S............., V - teren Primărie, S- HCN 217, N - DE 213, în suprafaţă de 10.000 mp, preţul vânzării fiind stabilit la suma de de 2.000 lei.

Instanţa reţine că, potrivit dispoziţiilor art. 248 alin. 1 Cod. pr.civ, instanţa se va pronunţa mai întâi asupra excepţiilor de procedură, precum şi asupra celor de fond care fac inutilă, în tot sau în parte, administrarea de probe ori, după caz, cercetarea în fond a cauzei, iar în cazul în care s-au invocat simultan mai multe excepţii, instanţa va determina ordinea de soluţionare în functie de efectele pe care acestea le produc, conform alin. 2 al aceluiași articol.

Astfel instanţa reţine că, ordinea soluţionării excepţiilor invocate în proces ţine de natura lor (absolute ori relative), de efectele pe care le pot produce asupra cursului judecăţii (peremptorii sau dilatorii), ca şi de raţionamentul logic care obligă mai întâi ca instanţa să analizeze dacă acţiunea promovată este admisibilă, deoarece pentru soluţionarea excepţiei lipsei calităţii procesual pasive invocate ar fi necesară analiza unor elemente ce ar putea impune administrarea suplimentară a unor mijloace de probă sau faţă de natură acesteia, chiar unirea excepţiei cu fondul cauzei.

Analizând execpţia inadmisibilităţii cererii de chemare în judecată, instanţa reţine următoarele:

Aşa cum rezultă din actul de proprietate 47951/96 din data de 07.05.2007 fila 22 dosar fond şi sentinţa civilă nr.3343/12.12.2006, suprafaţa de teren în litigiu se regăseşte în extravilanul Municipiului Caracal, iar pentru acest teren nu a fost parcursă procedura privind dreptul de preempţiune nici anterior formulării acţiunii, nici în cursul judecăţii,  deşi a fost pusă în discuţie excepţia inadmisibilităţii acţiunii, ca urmare a lipsei dovezilor privind respectarea reglementărilor referitoare la exercitarea dreptului de preemţiune.

Instanţa reţine că, aşa cum reiese din considerentele deciziei nr. 755/2014 pronunţată de Curtea Constituţională, prevederile art. 3,4,9 din Legea nr. 17/2014 sunt aplicabile tuturor promisiunilor de vânzare-cumpărare pentru care nu s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare sau nu s-au pronunţat hotărâri care să ţină loc de act autentic anterior acestei legi, indiferent de data încheierii acestora.

Astfel, s-a arătat că în baza promisiunii de vânzare-cumpărare se naşte un drept de creanţă în favoarea promitentului-cumpărător, corelativ obligaţiei de a vinde asumată de promitentul-vânzător, transferul dreptului de proprietate nerealizându-se la momentul perfectării antecontractului, ci în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunţării hotărârii judecătoreşti care să ţină locul acordului de voinţă nerealizat, sens în care instanţa de judecată învestită trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate la data pronunţării hotărârii care ţine loc de contract de vânzare, reprezentate în speţă de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preemţiune şi la înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară., în vigoare la data pronunţării hotărârii judecătoreşti

Îndeplinirea condiţiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.

Având în vedere considerentele anterioare, condiţiile de admisibilitate cerute de art. 4 şi 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 trebuie să fie îndeplinite şi în cazul de faţă, chiar dacă este vorba despre o promisiune de vânzare-cumpărare încheiată în data de 04.11.2009.

 Dispoziţiile art. 4, 5 şi 9 din legea nr.17/2014 sunt imperative, astfel că părţile nu pot deroga de la ele, iar prin Decizia nr. 24/2016 a Î.C.C.J., s-a statuat că acestea se aplică promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare privind terenuri agricole din extravilan, încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, indiferent de momentul sesizării instanţei.

Având în vedere că terenul ce face obiectul litigiului este teren agricol situat în extravilan pentru care nu a fost parcursă procedura privind dreptul de preempţiune iar aceste procedură nu a fost efectuată nici în cursul judecării cauzei în primă instanţă instanţa va constata că acţiunea în perfectarea contractului de vânzare-cumpărare nu poate fi primită în lipsa îndeplinirii condiţiilor prealabile imperativ stabilite de lege pentru înstrăinarea acestor terenuri.

Având în vedere situaţia de fapt şi de drept anterior descrisă, instanţa va admite excepția inadmisibilității cererii de chemare in judecată invocată de către pârâți M........ M............ M....., V.......... I........ şi  V......... I.......... A....... prin întâmpinare şi în consecinţă va respinge ca inadmisibilă  acțiunea formulată de reclamanta  R.......... R..........S.A.

Având în vedere modalitatea de soluţionare a  excepţiei inadmisibilităţii instanţa aporeciază ca fiind superfluă analizarea excepţiei lipsei calităţii procesual pasive a pârâţilor  V....... I......... si V....... I..........

Reţinând culpa procesuală a reclamantei, potrivit art.453 alin1. Cod pr.civilă, instanţa va obligă reclamanta  să plătească pârâților 6500 lei reprezentând cheltuieli de judecată respectiv onorariul total achitat domnului avocat Prună Radu.

Postat 04.04.2022

Domenii speta

Spete similare