Drept de superficie. Modalități de dobândire.

Nu este identitate între dreptul de folosință dobândit în urma unui contract de închiriere și cel dobândit în urma unei convenții între viitorul proprietar al construcției și proprietarul terenului, convenție prin care proprietarul terenului își exprimă acordul pentru realizarea construcției și cedarea dreptului de folosință asupra terenului. Această lipsă de identitate rezultă din natura diferită a celor două convenții și efectele juridice ale acestora, rezultate în primul rând din cauza diferită a celor două  contracte.

Astfel, nu se poate invoca pentru obținerea  unui drept de superficie consimțământul  dat cu ocazia încheierii unui contract de închiriere, consimțământ care a fost dat de proprietarul terenului cu un motiv clar determinat, acela de a închiria terenul și nu de a-și da simplul acord la realizarea construcțiilor.

Prin decizia civilă nr. 399/A/29.09.2022, pronunțată de Tribunalul Caraș-Severin în

dosarul nr. 864/115/2022, s-a respins apelul formulat de către apelanții-reclamanți O. D. și C. M. împotriva sentinței civile nr. 89/26.01.2022, pronunțată de către Judecătoria Reșița în dosarul 6250/290/2016, în contradictoriu cu intimații-pârâți C. E. M. și C. V., având ca obiect superficie. Totodată, apelanții au fost obligați la plata către intimați a sumei de 2500 lei, cheltuieli de judecată în apel.

Deliberând asupra apelului civil de față, tribunalul a constatat că prin sentința civilă nr. 89/26.01.2022, pronunțată în dosarul nr. 6250/290/2016, Judecătoria Reșița a admis în parte cererea precizată, formulată de reclamanții O. D. și C. M., împotriva pârâților C. V. și C. E. M..

A admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți reconvențional C. V. și C. E. M. împotriva reclamanților-pârâți reconvențional O. D. și C. M..

A constatat dobândirea de către reclamanți a dreptului de superficie constând în dreptul de proprietate asupra construcțiilor Pensiune turistică rurală și dezvoltarea serviciilor de agrement în aer liber în suprafață de 271 mp și piscină în suprafață de 57 mp, construcții înscrise în CF ... V. (CF vechi ... V., nr. top. ..., nr. cad. vechi ...) nr. top. ... și a dreptului de folosință pe o durată de 99 de ani asupra terenului de sub construcții (328 mp), teren proprietate a pârâților C. V. și C. E. M. înscris în CF ... V. (CF vechi ... V., nr. top. ..., nr. cad. vechi ...) nr. top. ... .

A instituit în favoarea fondului dominant reprezentat de construcțiile mai sus-identificate, proprietate a reclamanților, a unei servituți constând în dreptul de trecere cu piciorul și auto pe fondul aservit reprezentat de terenul mai sus-identificat proprietate a pârâților pe traseul având lățimea de 1,5 metri și lungimea de 40 metri (în total 60 mp) marcat cu linii și hașură de culoare roșie pe planul de amplasament și delimitare anexat la raportul de expertiză tehnică întocmit în cauză de doamna expert C. E., raport ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

A obligat  pârâții reconvențional O. D. și C. M. la plata către reclamanții reconvențional C. V. și C. E. M. a sumei de 138,61 lei/lunar cu titlu de despăgubiri (117,176 lei - echivalent al folosinței terenului de sub construcții și 21,435 lei - despăgubire pentru dreptul de trecere) începând cu 08.03.2017.

A dispus înscrierea în cartea funciară a drepturilor recunoscute reclamanților prin prezenta hotărâre.

A respins  în rest cererile formulate.

A obligat pârâții C. V. și C. E. M. la plata către reclamanții O. D. și C. M. a sumei de 1000 lei cu titlu de cheltuieli parțiale de judecată.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut, în ceea ce privește dreptul de superficie a cărui stabilire a fost solicitată de reclamanți, că reclamanții invocă pentru a-și întemeia pretenția contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .../02.10.2016 de SPN D.-T. prin care au dobândit (în urma licitației publice) de la vânzătoarea SC A. G. SA, societate aflată în procedura generală a falimentului, prin lichidator judiciar, în cotă de câte ½ parte fiecare, dreptul de proprietate asupra construcțiilor administrative pensiune turistică rurală și dezvoltarea serviciilor de agrement în aer liber realizată în anul 2006 din beton, piatră, cărămidă și lemn, cu o suprafață construită de 271 mp, cod construcție ... și construcție anexă piscină realizată în anul 2006 din beton, piatră, cărămidă și lemn cu o suprafață de 57 mp, cod construcție ..., situate administrativ în comuna V. nr. ... județ Caraș-Severin și construite pe terenul înscris în CF ... V. (provenită din conversia de pe hârtie a CF ... V.), nr. top. ..., nr. cad. ..., teren intravilan de 1408 mp din care cu categoria de curți, construcții în suprafață de 1087 mp și cu categoria de folosință fânețe în suprafață de 321 mp, proprietari asupra terenului fiind și rămânând pârâții, împrejurare adusă de notar la cunoștința reclamanților și asumată de domniile lor prin semnarea contractului (fila ... vol. ...).

Apoi, se mai constată că societatea vânzătoare a edificat construcțiile al căror proprietar a devenit prin construire și pe care le-a înstrăinat în condițiile arătate pe terenul ce i-a fost închiriat de pârâți prin contractul legalizat de BNP O. sub nr. .../05.04.2004 (fila ... vol. ...).

În consecință, având în vedere și momentul formulării prezentei cereri, văzând și că reclamanții nu au susținut că dreptul de superficie s-ar fi născut anterior intrării în vigoare a noului cod civil, din interpretarea a contrario a prevederilor art. 68 din Legea nr. 71/2011, instanța a reținut incidența în cauză a prevederilor Codului civil din 2011.

Potrivit prevederilor acestui cod (și cu relevanță în cauză), „(1) Superficia este dreptul de a avea...o construcție pe terenul altuia...asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință. (2) Dreptul de superficie se dobândește în temeiul unui act juridic, precum și prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege...(3) Superficia se poate înscrie și în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcția ori a transmis terenul și construcția, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei” (art. 693).

Din conținutul acestor norme rezultă că pentru dobândirea acestui dezmembrământ al dreptului de proprietate este necesar acordul proprietarului terenului pe care este amplasat edificatul și că înstrăinarea construcției (chiar forțată, prin licitație publică, ca în situația de față) nu poate da naștere dreptului de superficie decât dacă proprietarul vânzător al edificatului este și proprietar al terenului pe care se află construcția.

Cum în cauză nu se identifică această ultimă ipoteză, rezultă că admiterea cererii reclamanților presupune în mod obligatoriu acordul pârâților-proprietari ai terenului pe care sunt amplasate construcțiile cumpărate, că este așa rezultând inclusiv din decizia CEDO Bock și Palade contra României care, deși pronunțată în 2007 (sub imperiul Codului civil de la 1864), este actuală și obligatorie sub aspectul statuărilor potrivit cărora dreptul de superficie nu se poate naște decât din lege, prescripție achizitivă, legat sau acordul părților.

Este adevărat că pârâții au pus la dispoziția societății obligată la vânzare terenul pe care au fost edificate construcțiile cumpărate de reclamanți prin încheierea contractului de închiriere din 05.04.2014 (fila ... vol. ...) însă existența acestui contract nu poate fi asimilată niciuneia dintre ipotezele avute în vedere de prevederile art. 693 Cod civil (prevederi, oricum, mai permisive decât jurisprudența CEDO evocată), având în vedere că actul juridic la care se referă norma evocată, dând naștere unui dezmembrământ al dreptului de proprietate (deci o excepție de la plenitudinea atributelor recunoscute proprietarului de art. 555 alin. 1 Cod civil), presupune manifestarea liberă a voinței proprietarului întregului fond de a proceda la instituirea acestui dezmembrământ, astfel că atunci când se susține constituirea dreptului de superficie prin convenția părților este necesar să se facă dovada că proprietarul terenului dezmembrat și-a exprimat în mod neechivoc și fără posibilitate de interpretare voința de a-și greva proprietatea.

Or, în cauză, așa cum s-a arătat, societatea comercială aflată în procedura generală a falimentului a vândut la licitație publică prin lichidator judiciar doar construcțiile edificate pe terenul anterior luat în chirie pentru că doar pe acestea le avea în proprietate, neavând asupra terenului un drept de dispoziție care să dea naștere superficiei prin acest act de vânzare. Apoi, reclamanții nici nu au invocat menționatul contract de închiriere ca temei al recunoașterii în instanță al dreptului lor de superficie și, oricum, o atare pretenție nu ar fi putut fi primită, câtă vreme locațiunea are o reglementare diferită de cea a superficiei, esențial fiind că nu are natura unui dezmembrământ al dreptului de proprietate.

În aceste condiții, reclamanții nu pot invoca în favoarea lor prevederile art. 695 alin. 1 Cod civil („Dreptul de superficie se exercită în limitele și în condițiile actului constitutiv. În lipsa unei stipulații contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitată de suprafața de teren pe care urmează să se construiască și de cea necesară exploatării construcției sau, după caz, de suprafața de teren aferentă și de cea necesară exploatării construcției edificate”) câtă vreme un act constitutiv al dreptului lor de superficie în sensul acestei norme nu a existat, situație ce rezultă inclusiv din aceea că doar prin prezenta acțiune au solicitat stabilirea acestui drept.

Din cele mai sus-arătate rezultă că, raportat la specificul cauzei dedusă judecății, reclamanții nu ar putea obține recunoașterea în instanță a dreptului solicitat prin prezenta acțiune decât prin prezentarea unei convenții încheiată în acest sens cu pârâții proprietari ai terenului. Cum existența unei asemenea convenții nu a fost invocată și, cu atât mai puțin, dovedită și cum proprietarul terenului nu poate fi obligat în contra voinței sale și în lipsa unui temei legal să cedeze folosința acestui imobil către proprietarul construcțiilor edificate pe teren, rezultă că superficia va putea fi instituită doar în limitele acceptate de cel care are în proprietate terenul pe care sunt edificate construcțiile ce se găsesc în proprietatea altuia.

Raportând la aceste considerente situația de față, constatând că, așa cum s-a arătat, pârâții s-au opus cererii reclamanților privind recunoașterea în favoarea lor a folosinței întregii suprafețe de teren înscrisă în cartea funciară, dar au fost de acord să recunoască reclamanților folosința terenului de sub construcții, instanța a luat act de consimțământul astfel exprimat și să îl valideze ca pe o acceptare parțială de către pârâți a pretențiilor proprietarilor construcțiilor, neavând posibilitatea de a încălca aceste limite ale renunțării acestora în favoarea reclamanților la atributul folosinței terenului.

Cu privire la construcțiile dobândite de reclamanți, instanța a avut  în vedere că, așa cum s-a arătat, prin contractul invocat, aceștia au cumpărat construcțiile pensiune și piscină mai sus-identificate și nu au făcut nici o dovadă privind dobândirea prin cumpărare sau în alt mod a vreunor anexe ale clădirii principale, amplasate deasupra sau în subsolul terenului pe care sunt edificate pensiunea și piscina.

În consecință, cererea reclamanților privind stabilirea dreptului de superficie va fi admisă doar în parte, anume instanța a constatat că au dobândit dreptul de proprietate asupra construcțiilor pensiune turistică în suprafață de 271 mp și piscină în suprafață de 57 mp ca efect al încheierii contractului de vânzare-cumpărare și dreptul de folosință pe o durată de 99 de ani asupra terenului în suprafață de 328 mp de sub cele două construcții ca efect al acordului în acest sens dat de pârâți pe parcursul soluționării litigiului.

În ceea ce privește servitutea de trecere a cărei instituire a fost solicitată de reclamanți instanța a reținut incidența prevederilor Codului civil potrivit cărora „(1) Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i să permită trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu. (2) Trecerea trebuie să se facă în condiții de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publică; în cazul în care mai multe fonduri vecine au acces la calea publică, trecerea se va face pe fondul căruia i s-ar aduce cele mai puține prejudicii” (art. 617); „Întinderea și modul de exercitare a dreptului de trecere sunt determinate prin înțelegerea părților, prin hotărâre judecătorească sau printr-o folosință continuă pe timp de 10 ani” (art. 619).

Față de această cerere a reclamanților, pârâții proprietari ai terenului au arătat că sunt de acord să li se recunoască acestora doar accesul pietonal de la drumul județean la construcții.

În acest sens, prin raportul de expertiză tehnică întocmit în cauză și necontestat de părți, doamna expert C. E. a indicat un unic traseu de acces pietonal din drumul public județean DJ ... până la clădirea pensiunii, acesta având lățimea de 1,5 metri și lungimea de 40 metri (suprafața totală fiind de 60 mp) pe lângă gardul din piatră de pe latura de vest a incintei, traseu marcat pe planul de amplasament și delimitare întocmit și anexat la raport, cu linii și hașură de culoare roșie (fila ... alin. penultim vol. ...).

Având în vedere că propunerea unei alte variante de trecere nu a fost solicitată de reclamanți expertului și că, așa cum s-a arătat, concluziile și constatările expertului nu au fost contestate, ținând seama și de împrejurarea că drumul privat (betonat) spre pensiune a cărui existență a fost constatată atât de expert (fila ... vol. ...) cât și de instanță cu ocazia cercetării la fața locului (fila ... vol. ...) se află în proprietatea unor terți și nu face obiect al litigiului, cum chiar reclamanții au arătat (fila ... vol. ...), instanța le-a recunoscut acestora dreptul de trecere spre construcțiile pe care le au în proprietate pe terenul pârâților pe traseul indicat pe planul de amplasament și delimitare anexat la raportul de expertiză tehnică întocmit în cauză de doamna expert C. E., raport ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Instanța a mai reținut că pârâții au solicitat ca trecerea să se facă doar cu piciorul fără a invoca vreun temei al opoziției la cererea reclamanților privind trecerea și cu mijloace auto și fără a susține că trecerea auto le-ar cauza vreun prejudiciu; or, în condițiile în care, oricum, au fost de acord cu traseul propus de expert, această opoziție este nejustificată și contrară obligației de exercitare cu bună credință a drepturilor stabilită de art. 14 alin. 1 Cod civil, astfel că va fi permisă reclamanților și trecerea cu mijloace auto.

Cu privire la despăgubirile solicitate de reclamanții reconvențional, instanța a constatat că față de prevederile art. 697 Cod civil („(1) În cazul în care superficia s-a constituit cu titlu oneros, dacă părțile nu au prevăzut alte modalități de plată a prestației de către superficiar, titularul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piața liberă, ținând seama de natura terenului, de destinația construcției în cazul în care aceasta există, de zona în care se află terenul, precum și de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinței. (2) În caz de neînțelegere între părți, suma datorată proprietarului terenului va fi stabilită pe cale judecătorească”) și ale art. 620 Cod civil („(1) Termenul de prescripție pentru dreptul la acțiunea în despăgubire pe care o are proprietarul fondului aservit împotriva proprietarului fondului dominant începe să curgă din momentul stabilirii dreptului de trecere”), aceștia sunt îndreptățiți să le obțină, însă în condițiile ce vor fi arătate în continuare.

Prin suplimentul la raportul de expertiză de evaluare (fila ... și ... vol. ...), doamna expert L. S. a stabilit că pentru terenul proprietate a pârâților pe care sunt amplasate construcțiile reclamanților și pe care se va face trecerea către construcții chiria este în cuantum de 503 lei/lunar, părțile fiind de acord cu acest cuantum (fila ... vol. ...).

Solicitând acordarea de despăgubiri pentru terenul de a cărui folosință vor fi lipsiți, pârâții au indicat cuantumul acestora ca fiind 69.158,46 lei, anume chiria pentru 388 mp teren și despăgubiri pentru folosința utilităților calculate pentru 25 ani (fila ... vol. ...).

Contrar acestor pretenții, instanța a dispus ca reclamanții să achite pârâților cu titlu de despăgubiri pentru lipsa de folosință o sumă lunară (calculată separat pentru terenul de sub construcții și cel ocupat de traseul recunoscut pentru trecere) și nu pe cea globală indicată de proprietarii terenului având în vedere, pe de o parte, prevederile exprese ale art. 697 alin. 1 Cod civil mai sus-arătate și, pe de altă parte, faptul că în cauză trecerea spre construcții prezintă particularitatea că este limitată atât de existența acestora cât și de limita maximă de timp stabilită de art.694 Cod civil pentru constituirea superficiei, ceea ce face despăgubirea pentru trecere să urmeze regimul juridic al celei cuvenite pentru superficie.

Împotriva sentinței civile nr. 89/26.01.2022 pronunțată de către Judecătoria Reșița în dosarul nr. 6250/290/2016 au formulat apel, în termen legal, reclamanții O. D. și C. M. prin care au solicitat admiterea apelului, schimbarea sentinței apelate, cu consecința admiterii în tot a cererii de chemare în judecată, dispunând dreptul de folosință pe o durată de 99 de ani asupra întregului teren din CF ... V..

Instanța, analizând legalitatea și temeinicia sentinței apelate, în raport cu motivele invocate, constată neîntemeiat apelul, pentru următoarele considerente:

Motivele de apel referitoare la efectele contractului de închiriere sunt  neîntemeiate, pentru următoarele  considerente:

Conform contractului de închiriere (fila ... dosar prima instanță) între părți și  antecesoarea  apelanților  (A. G. SA) s-a încheiat anterior realizării construcțiilor un contract de locațiune având ca obiect folosința terenului în suprafață de 1903 mp, înscris în CF ... V., pentru o durată de 49 de ani. Prețul contractului este de 9500 Euro pe an.

Instanța, având în vedere dispozițiile art. 1777, art. 1796 alin. 1 lit. d) și art. 693 Cod civil, constată că nu este identitate între dreptul de folosință dobândit în urma unui contract de închiriere și cel dobândit în urma unei convenții între viitorul proprietar al construcției și proprietarul terenului, convenție prin care proprietarul terenului își exprimă acordul pentru realizarea construcției și cedarea dreptului de folosință asupra terenului. Această lipsă de identitate rezultă din natura diferită a celor două convenții și efectele juridice ale acestora, rezultate în primul rând din cauza diferită a celor două  contracte.

Astfel, nu se poate invoca pentru obținerea unui drept de superficie consimțământul  dat cu ocazia încheierii unui contract de închiriere, consimțământ care a fost dat de proprietarul terenului cu un motiv clar determinat, acela de a închiria terenul și nu de a-și da simplul acord la realizarea construcțiilor.

Instanța, cu privire la motivul prin care se invocă acordul de voință dintre proprietarii terenului și constructor, constată că este neîntemeiat, pentru următoarele considerente:

În primul rând, având în vedere calificarea contractului, obiectul, prețul și obligațiile părților, instanța constată că clauza privitoare la obiect nu este o clauză îndoielnică care să fie analizată prin aplicarea dispozițiilor art. 1268 Cod civil. 

În al doilea rând, chiar în situația în care clauza privind obiectul contractului (natura dreptului de folosință transmis), este susceptibilă  de două înțelesuri, devin incidente prevederile art. 1268 Cod civil (natura contractului rezultând din denumirea acestuia și clauzele privitoare la obligațiile părților, răspunderea contractuală și încetarea contractului) și dispozițiile art. 1269 Cod civil (caz în care cel ce se obligă este proprietarul terenului).

Tribunalul, cu privire la cererea intimaților de acordare a cheltuielilor în apel, constând în onorariu de avocat, având în vedere soluția ce se va da cererii de apel, chitanța nr. .../17.05.2022 și dispozițiile art. 453 alin. 1 Cod proc.civ., constată că este întemeiată.

Pentru aceste considerente, în baza art. 480 Cod proc.civ., tribunalul urmează să respingă apelul formulat de către apelanții-reclamanți O. D. și C. M. împotriva sentinței civile nr. 89/26.01.2022 pronunțată de către Judecătoria Reșița în dosarul 6250/290/2016 în contradictoriu cu intimații-pârâți C. E. M. și C. V., având ca obiect superficie.

Va obliga apelanții la plata către intimați a sumei de 2500 lei cheltuieli de judecată în apel.

Decizia civilă nr. 399/A/29.09.2022 a rămas definitivă prin nerecurare.

Domenii speta

Spete similare