Rezoluțiune antecontract de vânzare-cumpărare. Condițiile de fond și de formă ale antecontractelor. Neexecutarea obligației contractuale de către promitentul vânzător.

Decizie 633/A din 09.12.2021


Antecontractul  de vânzare-cumpărare generează pentru fiecare parte un drept de

creanță corelativ obligației asumate. Astfel, în sarcina promitentului vânzător s-a născut obligația de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică și de a plăti dublul prețului primit în cazul neîncheierii contractului din culpa sa, iar în cazul promitentului cumpărător obligația de a plăti prețul contractului (obligație executată) și de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare.

Tribunalul, reținând culpa promitentului vânzător și a succesorilor acestuia în

neexecutarea obligației contractuale, constată că devin incidente dispozițiile art. 1549 alin. 1 și 1554 Cod civil. De asemenea, având în vedere clauzele din cele două antecontracte de vânzare-cumpărare, conform cărora în caz de „revocare” a convenției, promitentul vânzător se obligă să plătească dublul prețului vânzării, tribunalul constată că sunt incidente prevederile art. 1538 alin. 1 Cod civil.

Prin decizia civilă nr. 633/A/09.12.2021, pronunțată de Tribunalul Caraș-Severin în

dosarul nr. 253/273/2020, s-a admis apelul formulat de către reclamanta B. H. R. SRL împotriva sentinței civile nr. 482/08.06.2021 pronunțată de către Judecătoria Oravița în dosarul nr. 253/273/2020, s-a schimbat în tot sentința apelată, în sensul că s-a admis cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanta B. H. R. SRL în contradictoriu cu pârâtele L. A., S. L. C. și K. S., și, în consecință, s-a dispus rezoluțiunea antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate între reclamantă și antecesorul pârâtelor, L. I., în datele de 24.06.2002 și 23.04.2003; obligând pârâtele în solidar să plătească reclamantei atât suma de 33.006 lei, actualizată cu indicele de inflație la data plății, cât și suma de 2.392,5 lei cheltuieli de judecată la fond și în apel.

Deliberând asupra apelului civil de față, tribunalul a constatat că, prin sentința civilă nr. 482/08.06.2021, Judecătoria Caransebeș a respins acțiunea formulată de către reclamanta SC B. H. R. SRL în contradictoriu cu pârâtele L. A., S.-L. C. și K. S..

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că prin titlul de proprietate nr. ... din 15 noiembrie 2002 numitului L. M. i-a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra 9 ha și 9159 mp teren arabil situat pe teritoriul comunei V., sat I..

La data de 24.06.2002, între reclamantă, în calitate de promitentă cumpărătoare și antecesorul pârâtelor, L. I., în calitate de moștenitor al defunctului L. M., s-a încheiat înscrisul intitulat contract de vânzare-cumpărare prin care acesta s-a obligat ca la o dată ulterioară, după ce se vor fi finalizat toate demersurile premergătoare, să încheie cu reclamanta contractul de vânzare pentru terenul arabil extravilan în suprafață de 4,93 ha, teren care la momentul încheierii antecontractului nu era intabulat în cartea funciară.

Deși contractul a fost semnat de către ambii moștenitori ai titularului dreptului de proprietate, prețul vânzării a fost încasat, conform listelor de plată încheiate cu acea ocazie, doar de către antecesorul pârâtelor, L. I..

Ulterior, la data de 23.04.2003, între reclamantă, în calitate de promitentă cumpărătoare și antecesorul pârâtelor, L. I., în calitate de moștenitor cu vocație succesorală a defunctului L. M., s-a încheiat înscrisul intitulat contract de vânzare-cumpărare prin care acesta s-a obligat ca la o dată ulterioară, după ce se vor fi finalizat toate demersurile premergătoare, să încheie cu reclamanta contractul de vânzare pentru terenul arabil extravilan în suprafață de 2,01 ha, teren care la momentul încheierii antecontractului nu era intabulat în cartea funciară.

Cu acea ocazie, reclamanta a achitat integral prețul convenit, a preluat posesia de fapt a terenurilor și a plătit taxele și impozitele aferente.

Promitentul vânzător L. I. nu a dezbătut succesiunea după defunctul său tată, numitul L. M., nici în 2002 și nici în 2003, L. I., care este de fapt L. I. nu era proprietarul acestor terenuri, moștenirea după tatăl său nefiind deschisă.

Și în ipoteza în care L. I. ar fi fost moștenitor al lui L. M., el nu  avea dreptul să vândă singur pentru că nu este singurul moștenitor al acestui defunct.

În drept, potrivit art. 1669 alin. 1 din noul Cod civil, „când una dintre părțile care a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.”

În baza art. 1270 din noul Cod civil, „contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante.”

Potrivit dispozițiilor art. 1179 din noul Cod civil, contractul trebuie să îndeplinească toate condițiile esențiale de validitate, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza licită și morală.

Prin urmare, prin raportare la disp. art. 1669 alin. 1 din noul Cod civil, pentru ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare trebuie să existe un antecontract valabil încheiat între părți care să fie dovedit în condițiile dreptului comun, dacă există refuzul nejustificat al părții acționate în instanță de a încheia contractul în forma prevăzută de lege, dacă reclamantul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontractul încheiat și dacă promitentul–vânzător este proprietarul bunului promis, iar promitentul-cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la  data pronunțării hotărârii.

Aspectul ce rezultă însă din probele administrate este că actele sub semnătură privată sunt încheiate cu un neproprietar.

În această situație, având în vedere că nu sunt îndeplinite condițiile de validitate ale unui act  juridic potrivit art. 1179 Cod civil raportat la  art. 1669  Cod civil, instanța a respins acțiunea formulată de către reclamanta SC B. H. R. SRL, în contradictoriu cu pârâtele L. A., S.-L. C. și K. S..

Împotriva sentinței civile nr. 482/08.06.2021, reclamanta SC B. H. R. SRL a formulat apel, solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii și, rejudecând, admiterea cererii așa cum a fost ea formulată, cu obligarea intimatelor la plata cheltuielilor de judecată.

Instanța, analizând legalitatea și temeinicia sentinței apelate, în raport de motivele invocate în cele două cereri de apel, constată întemeiat apelul, pentru următoarele considerente:

Motivele de apel referitoare la faptul că prima instanță s-a pronunțat asupra aceea ce nu s-a cerut sunt întemeiate întrucât prin cererea de chemare în judecată s-a solicitat rezoluțiunea a două contracte de vânzare-cumpărare, iar prima instanță a analizat cererea luând în considerare alt obiectiv, respectiv pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Tribunalul, analizând fondul cauzei, constată următoarele:

Între apelantă și antecesorul pârâților s-au încheiat două convenții (fila ... și fila ... dosar de fond) materializate în două înscrisuri intitulate contract de vânzare-cumpărare.

Tribunalul, având în vedere obiectul acestor convenții (două imobile terenuri), constată că acestea nu îndeplinesc cerința formei autentice impusă de lege, lipsa acesteia determinând nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.

Astfel cum a arătat și apelanta, în cauză sunt incidente dispozițiile art. 1260 Cod civil, consecința fiind aceea că convențiile încheiate au natura unor antecontracte de vânzare-cumpărare.

Instanța constată că aceste antecontracte îndeplinesc condițiile de fond (capacitate, consimțământ, obiect și cauză) precum și cele de formă (înscris sub semnătură privată).

Antecontractul  de vânzare-cumpărare generează pentru fiecare parte un drept de creanță corelativ obligației asumate.

Astfel, în sarcina promitentului vânzător s-a născut obligația de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică și de a plăti dublul prețului primit în cazul neîncheierii contractului din culpa sa, iar în cazul promitentului cumpărător obligația de a plăti prețul contractului (obligație executată) și de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare.

Aceste obligații ale promitentului vânzător L. I. s-au transferat la data decesului către succesorii săi, L. A., S. L. C. și K. S. (conform deciziei civile nr. 59/2018, fila ... dosar fond), în baza dispozițiilor art. 1114 alin. 2 Cod civil.

Neexecutarea obligației contractuale de către promitentul vânzător rezultă din considerentele deciziei civile nr. 59/31.10.2018 pronunțată de către Tribunalul Caraș-Severin în dosarul nr. 2158/115/2018 (fila ... dosar de fond), conform cărora promitentul vânzător L. I. nu putea încheia în mod valabil antecontractele de vânzare-cumpărare.

Tribunalul, având în vedere aceste considerente cărora le atribuie efectul pozitiv al lucrului judecat instituit de art. 431 alin. 2 Cod proc.civ., constată că antecesorul pârâtelor și-a asumat o obligație contractuală pe care nici el și nici succesorii lui nu au executat-o, din culpa acestora.

Tribunalul, reținând culpa promitentului vânzător și a succesorilor acestuia în neexecutarea obligației contractuale, constată că devin incidente dispozițiile art. 1549 alin. 1 și 1554 Cod civil. De asemenea, având în vedere clauzele din cele două antecontracte de vânzare-cumpărare, conform cărora în caz de „revocare” a convenției, promitentul vânzător se obligă să plătească dublul prețului vânzării, tribunalul constată că sunt incidente prevederile art. 1538 alin. 1 Cod civil.

Cu privire la cererea apelantei de acordare a cheltuielilor de judecată, instanța, având în vedere soluția ce se va da cererii de apel, dovezile de plată a taxei de timbru pentru judecata în fond și dispozițiile art. 453 Cod proc.civ., urmează să o admită.

Împotriva deciziei civilă nr. 633/A/09.12.2021 s-a formulat recurs, care a fost înregistrat pe rolul Curții de Apel Timișoara la data de 05.04.2022, cauza nefiind încă judecată.